新店簡易庭108年度店簡字第61號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 新店簡易庭
• 裁判日期: 108 年 07 月 19 日

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　 108年度店簡字第61號原　　　告　陳玫纓
陳敏華
被　　　告　葉明繹

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108 年6 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○號一樓及二樓之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬捌仟伍佰元。
被告應自民國一百零七年八月十七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟伍佰元。
訴訟費用新臺幣貳萬貳仟玖佰柒拾捌元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳佰貳拾貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣壹萬捌仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告於每月履行期屆至前各期以新臺幣壹萬捌仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序；不合於第1 項及第2 項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有當事人之合意，民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項第1 款、第427 條第3 項定有明文。查本件被告係簽定租期自民國102 年12月15日起至104 年12月14日止之房屋租賃契約（下稱系爭租約），被告即承租人於租約屆至後仍繼續占用系爭房屋並給付租金，兩造未就之後租賃關係另訂租約，是兩造間核屬不定期租賃關係，本件係因不定期租賃不動產所生之爭議，非屬民事訴訟法第427 條第2 項應適用簡易程序之訴訟事件，又其訴訟標的之金額為新臺幣（下同）2,220,000 元，亦不屬民事訴訟法第427 條第1 項其標的金額或價額在50萬元以下應適用簡易程序之事件，應適用通常訴訟程序，然經兩造已於108 年6 月25日不抗辯而為本案言詞辯論，視為已有當事人合意而適用簡易程序，合先敘明。二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查原告2 人起訴時，原請求：㈠被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路000 巷00號1 樓及2 樓（下稱系爭房屋）之房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告92,500元，及自107 年11月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,500元。嗣於108 年4 月3 日具狀變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告18,500元，及自107 年8 月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,500元，核屬擴張應受判決事項，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告2 人起訴主張：原告2 人係委託訴外人即原告2 人之弟陳育民代為處理系爭房屋租賃相關事宜，故由訴外人陳育民代原告2 人於102 年12月15日欲被告簽立租賃契約，約定租賃期間自102 年12月15日起至104 年12月14日止，每月租金為18,500元，押租金為37,000元，雙方並約定於每月15日交付租金予原告2 人之母親，再由渠等之母親轉交。詎料，原告自103 年1 月起即藉口拖延房租，於103 年5 月雙方同意以被告所交付之押金扣除當月租金，是押金僅餘18,500元（計算式：原先給付押金37,000元－103 年5 月租金18,500元＝18,500元）。然因被告多次與房東母親生口角遂自103 年12月起以轉帳方式給付房租。又系爭租約租期屆滿後，被告仍繼續繳租並使用系爭房屋，惟被告除於107 年5 月未依約按時給付租金外，並自107 年7 月起未給付租金，原告遂分別於107 年8 月8 日、同年月9 日、同年月10日於系爭房屋大門張貼公告，除催繳房租外，並以被告積欠房租達2 期為由終止系爭租約，復要求被告盡速搬出，惟渠等所張貼之通知屢遭移除，原告乃於107 年9 月7 日以士林名山里郵局存證信函第66號催告被告給付所積欠之107 年5 月、同年7 月、同年8 月之租金，並為終止系爭租約之意思表示，被告仍置之不理。原告又於107 年10月1 日以士林名山里郵局存證信函第78號請求被告給付所積欠之租金並表明終止系爭租約。系爭租約既已終止，被告迄今仍繼續無權占用系爭房屋且積欠之租金，爰依民法第450 條第2 項，終止系爭房屋之不定期租賃關係，並依民法第767 條、第179 條規定提起本件訴訟，起訴請求被告騰空遷讓返還系爭房屋、給付原告所積欠租金18,500元及自107 年8 月17日起給付相當於租金之不當得利，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告18,500元，及自107 年8 月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,500元。
二、被告答辯稱：107 年8 月底遭房東即訴外人陳育民以鎖鏈鎖門監禁於住處，致腰椎及骨盆嚴重受損，被告原有之腦部病變與心血管等疾病惡化已達中、重度殘障等級，是被告無法自行遷離云云，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告2 人主張係訴外人陳育民受委託代為出租系爭房屋予被告，詎被告拒絕給付租金達2 期以上，嗣經原告終止系爭租約，爰依系爭租約及民法第450 條第2 項、第767 條、第179 條之規定提起本件訴訟，請求被告遷讓房屋、給付所積欠之租金及相當於租金之不當得利等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所應審酌者厥為：㈠被告是否應將系爭房屋遷讓返還予原告2 人？㈡兩造間就系爭房屋之租賃契約於何時終止？被告是否應給付租金予原告2 人，若需，其數額為何？㈢原告2 人得否請求被告給付相當於租金之不當得利？其數額為何始為適當？茲析述如下：
㈠被告是否應將系爭房屋遷讓返還予原告2 人？
經查，原告2 人主張渠等授權訴外人陳育民代為出租系爭房屋予被告，詎被告未依約給付租金，爰依民法第450 條第2
項、第767 條之規定提起本件訴訟，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋乙情，業據原告2 人提出與渠等所述相符之系爭租約、存證信函、建物登記第一類謄本、土地登記第一類謄本、現場照片、房屋稅籍證明、使用狀況及現占有人證明、被告先前繳交租金明細、催繳通知單等件為證（參見本院107
年度北簡字第15812 號卷第15頁至第22頁、本院卷第21頁至第35頁、第61頁至第65頁、第101 頁至第111 頁）。至被告雖抗辯其因身心狀況不佳致無法自行搬遷云云，然關於無法搬遷部分屬執行之問題，不得據為不負履行義務之抗辯，復被告未提出其他相關證據證明其於原告2 人終止系爭租約後繼續占用系爭房屋有合法權源，是被告上開所辯即非可採，自難為有利於被告之認定；準此，據原告所提之證據，堪信原告主張之事實為真正。從而，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告2 人，為有理由，應予准許。
㈡兩造間就系爭房屋之租賃契約於何時終止？被告是否應給付租金予原告2 人，若需，其數額為何？
⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1
項、第455 條前段分別規定有明文。且按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條亦規定有明文。
⒉經查，兩造間所訂定之租賃契約已明確記載約定租期自102
年12月15日起至104 年12月14日止，有房屋租賃契約書1 份在卷可稽（參見北簡院卷第13頁至第17頁），並為兩造所不爭執，則系爭租賃契約既已明確約定租期期間，應為定期租賃契約至明；該契約第7 條第4 款另約明：「雙方如不繼續租賃本標的物時，應於租賃期限屆滿1 個月前已書面通知對方。如欲續約，則在到期前半個月，須完成續約手續」（參見北簡卷第17頁），是故，系爭租賃契約既已約明續租應完成續約手續，則兩造間租賃契約於104 年12月14日屆期後，當不生民法第451 條法定更新之效力。惟該租賃契約租賃期滿後，原告2 人對於被告持續占用系爭房屋並無異議，且繼續收取租金至被告積欠租金止，此經原告2 人自承無訛，原告2 人於租期屆滿後復未向被告為終止租約之意思表示，是以，系爭租賃契約雖不生法定更新之效果，惟已因兩造約定更新租賃期限為不定期租賃關係，應屬灼然。
⒊又按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450 條第2 項定有明文。查原告2 人於被告拒不繳納租金後，自107 年8 月8 日以張貼催繳通知單於系爭房屋大門之方式，告知被告欲終止系爭租約，惟該公告遭他人撕除，原告2 人乃於翌日（即107 年8
月9 日）再次張貼公告，並表示請被告於7 日內搬離，是依該公告，被告至遲應於107 年8 月16日搬離系爭房屋，故被告於107 年8 月17日起即已無占有使用系爭房屋之正當權源，並致原告受有損害，堪可認定。從而，兩造終止租約之日應為107 年8 月16日，洵堪認定。
⒋再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439 條定有明文。經查，兩造租賃契約於107 年8 月16日終止，業經判斷如上，是被告自有給付自107 年7 月15日起至107 年8 月16日止租金之義務，是原告2 人依兩造間租賃契約，請求被告給付自自107 年7 月15日起迄至107 年8 月16日止租金共計19,694（計算式：107 年7 月份租金18,500元＋107 年8 月15日至同年月16日租金18,500元×2/31＝19,694元，元以下四捨五入
），自屬有據。從而，本件原告2 人就被告所積欠租金部分僅請求18,500元，為有理由，應予准許。
㈢原告2 人得否請求被告給付相當於租金之不當得利？其數額為何始為適當？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例足資參照。承前所述，原告自107 年8 月8 日起以張貼催繳通知單於系爭房屋大門之方式告知被告終止系爭租約並要求遷出系爭房屋，並屢遭撕除，則被告自107 年8 月17日起即已無占有使用系爭房屋之正當權源，並致原告受有損害，堪可認定，則原告依民法第179 條，請求被告賠償相當於租金之利益，自屬有據。
⒉復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，土地法第97條第1 項、第148 條分別定有明文。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
⒊本院審酌系爭房屋位於新北市○○區○○路000 巷00號1 樓及2 樓，屋齡51年，為加強磚造2 層公寓，主要用途為住家用，周圍有韓亭韓國小館、串處隱家、聖保羅烘焙花園等商業情形，附近雖無捷運站，然公車站牌得和路口站，距系爭房屋步行約1 分鐘，有公車路線51號、208 號、214 號等多班公車途經，至新北市永和國民運動中心步行約10分鐘，距秀朗國小、永和國小均僅400 公尺等節，有原告108 年2 月18日民事補正狀詳述記載附卷可憑（參見本院卷第31頁至第58頁）。本院審酌上情，則原告主張被告應返還之不當得利，按土地及其建築物申報總價年息計算，認系爭房屋作為居家生活具有一定水平，兼衡被告無權占有系爭房屋使用之經濟價值，且依系爭租約兩造亦就系爭房屋租金約定為18,500元等一切情狀後，認原告主張以每月租金18,500元計算相當於租金之不當得利，洵屬適當。準此，原告請求被告自107
年8 月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,500元之相當於租金之不當得利損害賠償，即非無據，應予准許。
四、從而，原告依租賃契約、民法第450 條第2 項、第767 條、第179 條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠租金18,500元，及自107 年8 月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告18,500元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。
五、本件係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第427 條、第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行；並依同法第392 條第2 項依職權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額確定金額為裁判費22,978元。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 19 日書記官 陳尚鈺