110年度店簡字第919號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 04 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 110年度店簡字第919號原告即反訴被告馬本華被告即反訴原告楊浚銘訴訟代理人雷芮安上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年3月22日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣捌萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本訴判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。反訴被告應給付反訴原告新臺幣陸萬玖仟參佰柒拾伍元，及自民國一百一十年十一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。反訴判決得假執行。但反訴被告如以新臺幣陸萬玖仟參佰柒拾伍元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序事項一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）6萬元積欠租金；㈡被告自民國110年3月 1日起應按月給付原告6萬元損害賠償至房屋點交完畢之日為止；㈢被告應給付原告26萬元之損害賠償。嗣於110年11月9日具狀到院稱：雙方僅就地板修復賠償16萬元一事進行訴訟並變更聲明：被告應給付原告16萬元等語（見本院卷第109 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。二、至原告未於111年3月22日最後言詞辯論期日到場，本院庭後收到其於當日提出到院之言詞辯論意旨狀，其上所載訴之聲明變更為：被告應將房屋內全部木地板回復原有樣態(不得以含有甲苯之有毒溶劑清洗地板）；如若未履行，則應賠償原告16元萬元等語（見本院卷末）。已有礙於被告之防禦及本件訴訟之終結（民事訴訟法第255條第1項第7款規定參照），其所為訴之變更，不予准許，本件僅就原告前起訴之聲明為審理，先予敘明。三、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。查原告即反訴被告起訴係依兩造間租賃契約，請求被告即反訴原告損害賠償；被告即反訴原告則請求原告即反訴被告返還押租金及溢付租金等語（見本院卷第137至141頁）。其反訴標的法律關係所發生之原因，與本訴標的法律關係所發生之原因，均與兩造間租賃契約有關，彼此間之請求有重大關連，其提起反訴乃循上揭法律規定所為，應為法之所許。四、原告即反訴被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依被告即反訴原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。貳、實體事項一、原告主張：被告於107年3月1日起向伊承租位於新北市○○區○ ○街000巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋）並簽訂房屋租賃契約，兩造於110年3月31日提前終止租約，惟系爭房屋的木質地板經被告逕行上漆後色澤不均，且室內冷氣滴水導致地板有污漬，被告應賠償地板修復費用16萬元，並聲明：如變更後聲明所示。二、被告則以：伊飼養寵物，為保護木地板，在其上塗層保護漆，具有美觀及防水保護功能，尚難據以認為原告受有損害，縱認是損害，原告將木地板全部翻新，顯已逾越必要程度，木地板上刮痕係伊依其性質，正常使用後產生痕跡，非惡意破壞造成，原告經伊告知冷氣有漏水情形卻不處理，導致木地板有小區域發霉，非屬可歸責於伊等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、反訴原告主張：伊簽約時已交付反訴被告12萬元押租金，迄兩造終止租約時，除抵付110年3月租金54,300元外，另伊於租賃期間，有35個月均溢付105元租金予反訴被告，反訴被告應返還溢付租金3,675元（105元×35月＝3,675元），起訴請求反訴被告返還69,375元（120,000元－54,300元＋3,675元）並聲明：如判決主文所示。四、反訴被告則以：對反訴原告溢付租金之事實不爭執，不清楚反訴原告為何溢付，另待伊修復反訴原告毀損之木地板後，自將剩餘押租金返還反訴原告，並聲明：反訴原告之訴駁回。五、法院之判斷：㈠承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力、承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條第1項、第2項分別定有明文。又系爭租約第10條約定：「承租人應以善良管理人之注意保管房屋；如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益，致房屋有毀損或滅失者，不在此限。」（見本院卷第127頁）。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。㈡查原告主張被告在木地板塗上透明漆等情，提出木地板照片在卷可按（見本院卷第45至49、129至133頁），復被告到庭不爭執，足認木地板上漆為被告租賃期間所為，應由其負回復原狀之責。至被告辯稱已告知原告因有養寵物，為保護木地板，將會於地板上塗保護膜，況原告迄今亦無反對之意思表示等語，為原告所否認，被告對此有利於己之事實，自應舉證以實其說（民事訴訟法第277條前段參照），惟被告無法證明原告同意被告於系爭房屋內木地板塗漆，復未能證明原告於知悉後，有何舉動或其他特別情事，可推知其已同意被告在木地板上漆之意思，自不得認原告有默示之意思表示，僅為單純之沈默，則本院自難為其有利之認定。被告雖稱木地板塗保護膜，顯具有美觀及防水之保護功能等語，惟被告租用系爭房屋，本得選用鋪地毯以取代在木地板上漆保護膜，僅需於遷出時移除即可輕易回復原狀，被告捨此不為，當不能認為是依物之性質而定之使用收益方法所為，是被告上開所辯，自難憑採。㈢次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第213條第1項另定有明文。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。是於當事人證明受有損害，然損害額證明尚屬困難，法院基於全辯論意旨及調查證據結果，亦不能獲致確切損害賠償額之結論時，而得依前開調查結果為損害賠償數額之估算，以利權利實現。㈣查原告主張木地板修復費用為160,250元，提出玩美傢飾館估價單在卷（見本院卷第43、121頁），並舉證人張迪中到庭證稱：「（問：請問被告說他可以把我們地板修復只要花8000元，這做得到嗎？）依我的專業認為這是做不到的，我之前有到過現場，大概是半年前，原告請我去對現場的地板估價，我看到現場的狀況是地板上塗了一些膠，我不知道是什麼膠，應該是被告自己塗的所以顏色不均勻，不管誰去看都會覺得跟原來的品質不一樣，我從事木工已經10幾年，依照我的判斷在木板上塗膠的目的應該是想防止所飼養的犬隻尿液滲入地板，依照我的工作經驗之前都沒看過在木頭地板上塗膠，在木頭地板上塗膠會妨礙到木頭地板的功用，因為顏色不均勻會影響到質感。」「（問：木板上塗膠是影響到美觀還是使用功能？）影響到美觀。」「（問：既然是影響到美觀，為何需要拆除重作？提示本院卷P121估價單，這個估價單是您估價的？）是我估的，我是將它拆掉重新鋪設，因為業主要我還原，業主想要跟原來的實木一樣，所以只能重新鋪設。」等語，有本院111年1月25日言詞辯論筆錄在卷可按（見本院卷第174至175頁），足見前揭估價單內容係以重新鋪設木地板施工方式為之。惟據被告聲請傳喚證人即美潔企業社的黃康維到庭具結證稱：「（問：請問你的專業是什麼？請問你是否有到現場看到木質地板的情況？你認為木質地板上的油漆是否可以清除？）我是從事清潔公司的工作10幾年了，工作項目有裝潢後細清、居家清潔、辦公大樓承包清潔，我在大概去年3、4月到過現場，我有看到木質地板，大概有一塊辦公桌大小的地板區域上有殘膠脫落的狀況，我就用軟膠片將一部份脫落的殘膠清除，就這個地點而言我是可以用軟膠片清除的。就我的專業而言，原木地板上膠因為材質的關係，不可能結合在一起，時間久了就會有脆化脫落的情形，我推斷應該是因為那個位置有長期在使用，所以膠就會脫落，而其他的部分沒有，全新的狀況我是沒看過，但就除膠這件事我是可以做，但除完是不是原告所說的全新的樣子，我不知道。」「（問：請問如何除膠而不破壞地板？）如果有軟膠片可以鏟起，如果不行可以用科技海棉擦拭也會脫落，如果還是不行還可以用甲苯、香蕉水去除，因為原木地板本來就有保護措施，而且除膠的情況我做太多了，是完全不會破壞到原木地板的外觀。因為一般做裝潢工程也會把膠漆在地板上，我們一樣也要去除地板上的膠，如果不能除或除掉會損害，那沒有人敢做裝潢和油漆了。」「（問：如果用化學藥劑清出膠之後會不會更加傷害地板？）我可以把上面的膠去除掉不傷害到原材質，但地板底下什麼狀況我並不清楚，化學藥劑不是倒在地板上面，不會有滲下去的問題，我所謂的不知道地板底下是指我不知道地板的原樣是什麼樣子。」等語明確在卷（見本院卷第177至178頁），可知木地板去漆方法，仍可以剷除或藥劑擦拭除去，是否有重新施作之必要，恐有疑義，況系爭房屋木地板本身於正常使用下會自然產生刮痕之情形，原告請求拆除原有地板重新施作所生之費用，即非全部均屬回復原狀之必要費用。是以，此部分原告既已證明受有損害，僅係不能證明其數額，依民事訴訟法第222條第2項規定，爰參酌木地板受損情狀，被告已租用系爭房屋3年餘，衡量重新施做時，前揭原告提出玩美傢飾館，以及被告提出阿瑋空間工作室估價金額分別是139,600元及85,600元（見本院卷第43、162至166頁）等一切具體情事後，認原告請求木地板修復費用以80,000元為適當，逾此部分即無理由。本院既以重新施做為估算方式，修復冷氣滴水導致地板污損即包括在內，不另行說明及計費。㈤按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號民事判決參照）。查系爭租約於110年3月31日終止乙節，為兩造到庭不爭執，反訴原告主張110年2月租金已於110年1月26日匯款至反訴被告帳戶內，扣除110年3月份租金後，反訴被告應返還65,700元等語，據反訴被告到庭自承：「我沒有還給他12萬元押租金，他房租只付到2月底，3月份的房租沒有付。」等語在卷可按（見本院卷第150頁），依系爭租約第5條約定：「擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金額為120,000元整（最高不得超過二個月房屋租金之總額），承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。前項擔保金（押金），除有第十二條第三項及第十三條第四項之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。」等語，有房屋租賃契約書在卷可按（見本院卷第88頁），依上開說明，反訴原告已繳付押租金12萬元，扣除其積欠110年3月份租金54,300元後，反訴被告應自押租金扣除欠繳租金返還餘額（木地板部分已在本訴部分請求），則反訴原告請求反訴被告返還押租金65,700元（計算式：12萬元－54,300元＝65,700元），為有理由。㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。查反訴原告主張：溢付租金105元部分是因為租約上面寫的金額是54,300元，因為剛搬進去的時候剛好那個月管理費少收105元，所以我就多匯了105元共35個月給反訴被告等語，提出匯款紀錄在卷可按（見本院卷第143至145頁），且為反訴被告到庭不爭執（見本院卷第151頁），堪信為真。則反訴被告無收取溢付租金部分之權利，卻仍未返還溢付租金共3,675元（105元×35月＝ 3,675元），自屬無法律原因受有利益而致原告受有金錢損失，是原告請求被告返還溢付之租金共3,675元，自屬有據。㈦按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查反訴原告請求反訴被告返還押租金及溢付租金，以支付金錢為標的，自得請求反訴被告給付自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，惟上開書狀繕本由反訴原告自行送達，未經其提出回執，惟依反訴被告於110年11月18日言詞辯論期日自承昨天才收到反訴狀等語（見本院卷第151頁），可認其已於110年11月17日收受該書狀繕本，應以翌日即110年11月18日為此部分利息之起算日。六、綜上所述，本訴原告依系爭租約法律關係，請求被告給付8 萬元為有理由，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。反訴原告請求反訴被告給付69,375元（65,700＋3,675＝69, 375）及自反訴狀繕本送達翌日即110年11月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。八、本件原告及反訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告及反訴被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用第392條第2項規定，依職權宣告被告及反訴被告如預供擔保，得免為假執行。九、訴訟費用負擔之依據：本訴部分為民事訴訟法79條，反訴部分為民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　15　　日臺灣臺北地方法院新店簡易庭法官鄧德倩上列正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　4 　　月　　15　　日書記官張嘉崴

新店簡易庭110年度店簡字第919號

關鍵資訊