臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

鴻展興業股份有限公司

法定代理人

吳松翰

訴訟代理人

吳鴻志

被告

詹文魁

被告

詹文瑞

被告

詹文寬

共同訴訟代理人

張立業律師

共同訴訟代理人

黃博聖律師

上一人之複代理人

陳奐均律師

上列當事人間請求給付不當得利等事件，本院於民國111年10月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：伊於民國107年11月19日因拍賣取得如附表一所示地號及其上建物（下稱系爭房屋）所有權，惟被告未經原告同意居住系爭房屋，侵害伊對系爭房屋應有權利範圍，系爭房屋因有頂樓增建物，每月租金至少新臺幣（下同）26,000元，依侵權行為或不當得利法律關係，請求被告自107年11月19日起至110年10月25日起訴時共35個月又6日，連帶給付相當租金收益152,490元（26,000元×35個月又6日×1/6）及至返還系爭房屋前每月利益4,333元（26,000元×1/6），並聲明：㈠被告應連帶給付原告152,490元，及自起訴狀繕本送達之翌日時起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,333元。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第7頁）。

二、被告則以：被告詹文寬現未居住於系爭房屋，被告詹文魁、詹文瑞基於分管協議住於系爭房屋，且對於其他不當得利返還義務人獲得之利益，並無連帶返還的義務等語置辯，並均聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠按民法第818條規定係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言。是未經共有人協議分管之共有物，共有人或第三人對共有物之特定部分占有使用收益，須徵得他共有人全體之同意。查原告主張因拍賣取得系爭房屋，提出建物登記謄本及法拍屋查詢系統列印在卷可按（見本院卷第17至25頁），復被告到庭不爭執，堪信為真。又系爭房屋現由被告詹文魁、詹文瑞占用，有查訪日期111年3月8日之臺北市政府警察局文山第二分局訪問調查報告表在卷可按（見本院卷第123至127頁），可知被告詹文魁、詹文瑞現為系爭房屋之直接占有人，原告主張被告詹文寬占有系爭房屋，未舉證以實其說，自不足採。另被告抗辯訂有分管契約等情，並稱：因被告之被繼承人詹萬發於65年5月29日去世後，即由全體繼承人同意由被告詹文魁、詹文瑞居住使用系爭房屋等語（見本院卷第189頁）；惟原告否認，且被告至本件言詞辯論終結前，均未提出上開親屬會議就系爭房屋所立分管契約相關證據供本院審酌，是難僅憑被告之詞遽認系爭房屋訂有分管契約。

㈡按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力，民法826條之1前段定有明文。查原告自107年11月19日以拍賣為原因登記為系爭房屋共有人，有建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第19頁），縱系爭房屋於65年間訂有分管契約，既未經登記，揆諸前揭法條意旨，亦難拘束原告。原告自107年11月19日起即與被告詹文瑞同為系爭房屋共有人，持有系爭房屋比例均僅為6分之1，被告詹文魁非系爭房屋共有人，未經原告同意而占用系爭房屋，亦無分管契約存在，被告詹文魁、詹文瑞之行為自屬無權占用系爭房屋。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是占用人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。查系爭房屋未有分管契約，是被告詹文魁、詹文瑞就系爭房屋之特定部分為使用即為無權占有，自受有相當於租金之不當利益，致原告受有損害，原告請求給付自107年11月19日起至返還系爭房屋之日止享有相當於租金之不當得利，核屬有據。

㈣按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又房屋性質既不能脫離土地之占有而存在，則原告所受房屋遭占用之損害，自當包括建築物及其基地總價額為其基準。所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例參照）。查系爭房屋所在土地申報地價如附表二所示，占用面積為126.02平方公尺，有系爭房屋建物登記第三類謄本可稽（見本院卷第17頁），又原告持分比例1/6之房屋課稅現值為40,200元，有其提出111年臺北市稅捐稽徵處全期房屋稅繳納證明書附卷（見本院卷第251頁），佐以系爭房屋所在地附近有各式餐廳、商家，生活機能堪稱方便，有原告提出現場照片可佐（見本院卷第101至105頁），認被告詹文魁、詹文瑞應返還利益之額度，以土地及其建築物申報總價年息8％為適當，故被告詹文魁、詹文瑞自107年11月19日起至110年10月25日止應給付原告相當於租金之不當得利數額為99,315元，另自起訴狀繕本送達翌日即110年12月10日（見本院卷第63、67頁）起至返還系爭房屋與原告及全體共有人止，按月給付原告之金額為2,874元（計算式見附表三所示），逾此金額之主張，則屬無據。

四、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告詹文魁、詹文瑞應給付原告99,315元，及自110年12月10日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,874元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所依附，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭