臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

張宏斌

訴訟代理人

徐紹鐘律師

被告

何侑霖

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年12月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：兩造於民國109年8月27日簽訂住宅租賃契約簽約，由被告向伊承租臺北市○○區○○路0段0巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自109年9月10日至114年9月9日止，每月優惠租金新臺幣（下同）28,500元，租期未達5年每月為30,000元，押金28,500元，被告迄111年5月10止，遲付租金已達2期，伊向被告表明終止系爭房屋租賃契約，惟被告搬離後尚積欠如附表所示金額，並聲明：被告應給付原告81,216元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（見本院卷第111頁）。

二、被告未於言詞辯論期日到場，惟據其前提出到院答辯略以：原告請求如附表編號7至11所示換鎖、清潔、熱水器檢修費、屋損及遙控鎖押金等費用均不合理，屋況毀損是交屋時現狀非伊造成等語置辯（見本院卷第92-1頁）。

三、法院之判斷：

㈠按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。民法第439條前段定有明文。查原告請求如附表編號1所示租金，提出住宅租賃契約書、郵局存證信函在卷可按，而被告經合法通知，未到庭為陳述，亦未提出書狀供本院參酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認原告之主張，堪信原告此部分之主張為真正。至原告請求如附表編號2所示優惠租金差額；惟據系爭房屋租賃契約第3條租金約定及支付約定：「承租人每月租金為新臺幣（下同）28,500元整（一年租賃契約每月租金為新臺幣30,000元整，…」等語（見本院卷第17頁），依文意解釋之，可知一年為期租賃契約每月租金以30,000元計，而系爭房屋租賃契約自109年9月10日起至原告於111年5月10日終止租約止，顯已超過兩造約定一年短期出租期限，原告請求其間差額租金無理由。

㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又租賃期間，使用租賃住宅所生之相關費用含水費、電費、瓦斯費、管理費均由承租人自行負擔，系爭房屋租賃契約第5條有約定（見本院卷第17至19頁）。查原告代被告繳納承租期間應負擔如附表編號3至6所示費用，有如附表所示卷證資料在卷可按，復未見被告於前揭答辯狀中爭執，堪信為真。被告依系爭房屋租賃契約應負擔相關費用未給付，由原告代為清償，被告因而受有該等費用債務消滅之利益，而致原告受有金錢損失，且無法律上原因，是原告此部分主張應屬有據。

㈢按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第432條第1項前段、第2項前段、第213條第1項、第3項分別定有明文。系爭房屋租賃契約第11條第3項約定：「承租人（即被告）違反前項義務，致租賃物毀損或滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」（見本院卷第23頁）。查原告主張被告於租賃契約終止時未會同點交房屋且不知去向，請求如附表編號7及11所示費用，提出郵局存證信函、鑫盛鎖匙刻印行收據、書香政大公寓大廈管理收款收據、LINE對話截圖在卷可按（見本院卷第35至45、57、75至77、117頁），被告雖於前揭書狀否認原告請求，惟未就其已交付鑰匙及車庫遙控鎖提出具體事證以實其說，自難採信，是原告此部分主張應屬有據。原告請求如附表編號8所示清潔費，提出屋內留置塑膠袋、雜物暨地板上有嚼過口香糖，與大門、室內牆壁有未清除殘膠之現場照片在卷可按（見本院卷第65、71頁），關於清潔費用，原告固提出金額為8,800元請款單及收據在卷，惟被告否認，本院審酌原告提出現場照片所示髒亂程度，以一般居家清潔人員工作2小時即為已足，依每個小時費用約400至600元估算，認為系爭房屋回復原狀所必要之清潔費用以1,000元為適當。再原告請求如附表編號10所示維修費用，提出室門片紙、客房木地板、前陽臺木棧地板部分毀損等照片在卷可按，被告就此部分未盡善良管理人之注意義務，自應負回復原狀之義務，至於回復原狀所需維修費用，本院依民事訴訟法第222條第2項規定，審酌兩造簽訂租約時系爭房屋之原狀（見本院卷第67至69頁），如以合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態，以及系爭房屋現況照片等一切情況，認費用以5,000元為適當，逾此部分即無理由。

㈣按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由其負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張事實為真實，則縱令他造就反對事實不能舉證，或所舉證尚有疵累，亦應駁回原告之請求。查原告主張如附表編號9所示費用，為被告所否認，依前開法條及說明，應由原告先負舉證之責。原告提出熱水器檢修車馬費400元發票，惟未就設備故障原因及內容舉證以實其說，原告此部分請求，洵屬無據。

㈤按押租金主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。（最高法院87年度臺上字第1631號判決要旨參照）。查系爭房屋租賃契約消滅後，原告得請求被告給付69,516元（57,000元＋1,387元＋330元＋814元＋935元＋2,800元＋1,000元＋5,000元＋250元＝69,516元），均如前述，經以原告應退還被告之押金28,500元來抵償後，被告尚欠41,016元（69,516元－28,500元）。

四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告給付原告41,016元及自起訴狀繕本送達翌日即111年7月21日（見本院卷第87頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第436條第2項適用第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭

附表：原告請求項目及金額（見本院卷第111至114頁）