臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

郭金城

被告

陳瑋萱

訴訟代理人

黃秋萍

上列當事人間請求給付租金等事件，於民國115年1月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴後，於訴狀送達被告前將聲明更易為請求被告給付新臺幣(下同)16萬8000元(補字卷37頁)，嗣於訴狀送達被告後，變更聲明為請求被告給付15萬4521元(簡字卷95頁)，乃減縮應受判決事項之聲明，依上規定，應予准許。

二、原告主張：原告前向訴外人林惠美租得其所有之門牌號碼新北市○○區○○路○段00號、43號1樓房屋(下分稱41號房屋、43號房屋)，並將41號房屋分租予被告，約定每月租金2萬元、租賃期間自113年9月5日起至116年6月5日止、電費依41號房屋分電表度數計算、水費每月50至100元，並於113年9月5日簽訂住宅租賃契約書(下稱系爭租約)，原告已向被告收取押金4萬元。詎被告僅支付原告113年9月租金，又未曾給付水電費，至被告114年4月30日搬離41號房屋前，積欠原告7個月租金共14萬元、41號房屋分電表度數3801度以每度電3.61元計算共1萬3721元及水費800元，總計15萬4521元，依系爭租約請求被告給付等語。並聲明：被告應給付原告15萬4521元。

三、被告辯稱：被告向原告承租41號房屋之初即有向原告表明需辦理營業登記，故系爭租約有手寫約定「如果無法申請營登，無條退租」。被告因欠缺41號房屋之所有權人林惠美出具證明，故無法辦理所營獨資商號之營業登記，遂自113年10月起即請求原告協助辦理營業登記，在與林惠美協商後，林惠美同意分別與兩造簽訂41號、43號房屋租約，被告持該重簽租約以辦理營業登記，但因林惠美值此簽約之際要漲房租，原告不願接受，致未簽約。被告已給付原告113年9月至11月租金，從113年12月起才未付租金，就原告未能履行讓被告在41號房屋辦理營業登記之約定，被告為同時履行抗辯，拒付113年12月起之租金。另被告因分租41號房屋，在41號、43號房屋間施作隔間牆，兩造約定裝潢費用各分擔一半即1萬3500元，但原告未付，爰就原告應返還被告之押金4萬元及應給付被告之分攤裝潢費用1萬3500元，與原告本件請求抵銷等語。並聲明：原告之訴駁回。

四、查原告將向41號房屋、43號房屋所有權人林惠美租得之該2房屋中41號房屋分租予被告，約定每月租金2萬元、租賃期間為113年9月5日至116年6月5日，被告交付原告押金4萬元，並於113年9月5日簽訂系爭租約等情，有系爭租約及41號房屋、43號房屋建物謄本可據(補字卷11-27頁，簡字卷221-222頁)，堪信為真。

五、關於租金請求部分

(一)按系爭租約第3條約定承租人每月租金2萬元，每期應繳納1個月租金。查原告主張被告給付113年9月租金後，即未給付租金等語，惟被告固就113年12月起之租金未給付一節未予爭執(簡字卷72頁)，但辯稱其有給付原告113年9至11月租金，就113年12月起租金，因原告未能讓被告就41號房屋辦理營業登記，被告為同時履行抗辯而拒絕給付等語。被告就上開所辯已給付113年10月至11月租金部分，固提出有手寫記載「11/6租金改收10月11月租金」等文句之原告名片(簡字卷69頁)為證，惟原告否認前揭文句為其所寫(簡字卷73頁)，被告復未提出其他證據以實其說，自無從據以認定被告上開所辯為真。從而原告主張被告僅付113年9月租金一節，自為可採。

(二)按雙務契約上之給付義務，除債之關係所固有、必備，並用以決定債之關係類型之主給付義務外，尚有從給付義務。所謂從給付義務，僅具輔助主給付義務之功能，確保債權人之利益獲得最大之滿足。從給付義務雖非基本義務，但該義務之履行對契約目的之達成倘有必要，應認與他方之給付立於互為對待給付之關係，可行使同時履行之抗辯。查被告承租41號房屋係為開設包子店(簡字卷97頁)，為原告所未爭執，而系爭租約有手寫約定「如果無法申請營登，無條退租」(補字卷17頁)，可見被告承租41號房屋係供營業使用，並以辦理營業登記為合法營業前提，而依上開手寫約定，「不能申請營業登記的話，被告要不租就不租」，據原告陳明在卷(簡字卷97頁)，足認原告主觀上亦知於被告無法就41號房屋辦理營業登記時，被告得任意終止系爭租約，當可推認原告有協助被告辦理營業登記之從給付義務。而依原告與被告訴訟代理人(經被告授權與原告處理本件租賃事宜，為兩造所不爭執【簡字卷237頁】，下逕以被告稱之)間對話內容(下稱系爭對話)，被告於113年9月21日起即陸續向原告索取辦理營業登記資料(簡字卷111-117頁)，113年12月6日被告稱「營登資料一直無法給我，我們就照合約走」(簡字卷135頁)。嗣原告持續向被告催討租金，被告於113年12月30日回以「給你三天時間，給我把資料辦好...當初有註明可以辦營登，現在已經拖了4個多月了，我一直無法辦營登」等語(簡字卷145頁)，足認被告承租41號房屋後自113年9月21日起多次催告原告交付辦理營業登記所需文件，但未獲原告履行，被告因之於原告催討租金時，有以無法辦理營業登記相質之意，則被告主張其因原告無法讓其辦理營業登記，自113年12月之後未付租金，就113年12月起之租金給付為同時履行抗辯等語(簡字卷72-73、96頁)，應屬有據。而原告未履行協助被告辦理營業登記之從給付義務，業已影響被告承租41號房屋供營業使用之契約目的，應認上開從給付義務與被告幾付房租間，立於對待給付之關係，則被告主張同時履行抗辯，而拒絕給付113年12月以後房租，非無理由。

(三)至原告主張被告無法辦理營業登記乃因被告未於原告與林惠美約好簽約之時間來簽約，不可歸責於原告等語。查被告預計就41號房屋辦理獨資商號營業登記，據被告陳明在卷(簡字卷236頁)，則辦理營業登記時提出所在地之所有權人同意書乃應備書件，該同意書得以申請人與所有權人間載明得辦理營業登記之租約代之，有新北市政府經濟發展局獨資商業營業登記網頁可憑(簡字卷223頁)。而證人林惠美證稱：被告無法申請41號房屋的原因是因為未直接與我簽約，因而跟兩造約兩邊都重新簽約，並調漲原本出租原告的租金，有約2、3次，過程中第1次是因為被告出車禍沒法來簽約，之後幾次被告有來，但因為兩造就房租或隔間的事情談不攏就沒簽成合約等語(簡字卷101-102頁)，核與證人即林惠美之子陳艾狄所證：原告有向證人林惠美要41號房屋的相關資料，我有幫林惠美與兩造聯繫，後來與兩造協商要由林惠美與兩造分別重新簽訂租約，但兩造要先取消原簽訂租約，再分別與林惠美簽約。惟兩造沒有談攏，原因好像就有包括林惠美作證講的租金及房屋隔間的事等語(簡字卷234-236頁)大致相符。而系爭對話中亦可見原告於114年2月3日、14日各向被告表示「約房東(註：指證人林惠美)21號見面！房租先付給我！其他另外再說」(簡字卷173頁)、「要21號處理！你房租總是要先付吧」(簡字卷185頁)。原告復自承當初三方都談好要簽約，其要求被告租金要付清再來重新簽約，被告未付清，就沒法重新簽約等語(簡字卷236頁)，益徵證人林惠美上開證述可信。準此，為就41號房屋得以辦理營業登記，兩造與林惠美協商後，約由林惠美與兩造分別簽約，使被告得以提出其與所有權人林惠美所簽訂租約憑辦營業登記，但仍因兩造間就房租及隔間裝潢費用負擔所生爭議，而未能由林惠美與兩造重新簽約，並非原告上開主張之被告未到場簽約之故，則原告前揭主張自難信實。

(四)按系爭租約第13條第1項約定，於期限屆滿前，除依第16條及第17條約定(註：前2約定各規範出租人、承租人提前終止租約事由)得提前終止租約外，租賃雙方得任意終止租約。查原告以被告未付6個月租金及水電費為由，前於114年3月26日寄發存證信函予被告以終止系爭租約(補字卷9頁)，固屬依系爭租約第16條第1項第2款約定提前終止合約，但無證據可佐上開終止意思何時到達被告。然原告於114年3月31日在系爭對話中向被告表示「終止合約」(簡字卷205頁)，而兩造依系爭租約第13條第1項約定均有任意終止權，可認系爭租約至遲已於114年3月31日終止。又被告除自113年12月起拒絕給付租金應有依據(見五、(二))外，就未付之113年10、11月租金，依系爭租約第3條約定自有給付義務。是原告依系爭租約請求被告給付租金，當以113年10、11月租金共4萬元(2萬×2)為可採。

六、關於水電費請求部分原告主張被告分租41號房屋，兩造約定電費按41號房屋分電表度數計算；水費每月給付50至100元，而41號房屋分電表度數為3801度，以每度電3.61元計算共1萬3721元及水費800元，被告依約應給付原告等語。查被告對於原告主張兩造間存有上開水電費給付約定及未曾給付水電費，並不爭執(簡字卷72頁)。又原告提出41號房屋分電表照片(簡字卷87頁)，顯示在被告之後承租該屋之承租人拍攝之分電表度數為3801度，被告對之亦未爭執(簡字卷97頁)，則原告主張於被告使用41房屋期間用電之電度乃3801度一節，應為可採。又依原告提出之計費期間在113年9月20日至3月18日間共3期之41號、43號房屋繳費通知單(簡字卷43-48頁)，每期每度平均電價各為2.65元、3.77元、2.87元，三者均值為3.1元(元以下第2位4捨5入)，是原告請求被告依約給付電費，應以1萬1783元(3801度×3.1元，元以下4捨5入)為可採。水費部分，以被告自113年9月5日起承租至114年3月31日系爭合約終止，以被告同意每月給付50至100元之平均值即75元計以上開承租期間即6.8月，原告請求被告給付水費以510元(75元×6.8月)為可採。

七、關於被告之抵銷抗辯原告請求被告給付租金及水電費，以113年10、11月租金4萬元及水電費1萬2293元(1萬1783元＋510元)，共5萬2293元為可採(見五、六)。被告主張以押金抵充及原告應分攤之隔間裝潢費用1萬3500元抵銷之，查：

(一)按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。查系爭租約於114年3月31日終止(見五、(四))，被告欠繳租金及水電費，屬租賃契約債務不履行，依上說明，被告主張以交付原告之4萬元押金(見四)與被告欠繳租金及水電費抵充，自屬有據。

(二)被告主張兩造約定就隔間裝潢費用各負擔一半即1萬3500元等語，為原告所不爭執(簡字卷95頁)，惟原告辯稱其同意支付，是被告要支付房租等語(同上頁)，為被告所否認，原告亦未提出證據證明，就其上開所辯，即難憑採。

(三)基上，原告主張被告未給付113年10、11月及水電費共5萬2293元，以原告交付被告之押金4萬元抵充及原告應給付被告之裝潢費用1萬3500元抵銷後，被告已無餘額待給付原告。

八、綜上所述，原告依系爭租約請求被告給付租金及水電費共15萬4521元，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭