新店簡易庭99年度店簡字第1319號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99年度店簡字第1319號

原告

寶真實業有限公司

法定代理人

楊乃千

訴訟代理人

黃繼永

被告

龔兆生

上列當事人間99年度店簡字第1319號遷讓房屋等事件，於中華民國100年4月13日言詞辯論終結，同年4月27日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

法院書記官　吳建元通譯　徐英隆朗讀案由兩造均未到。

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後︰

主文

事實及理由要領

一、本件原告於原起訴時聲明第二項係請求被告自民國99年11月10日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付新臺幣 (下同)30,000元，嗣於100年4月13日言詞辯論時改為請求被告自100年1月11日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付30,000元，核係減縮應受判決事項之聲明，核為民事訴訟法第255條第1項第3款之所許。又被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：伊於99年8月23日自臺灣台北地方法院拍得門牌號碼新北市○○區○○路285號13樓之房屋 (下稱系爭房屋)及其坐落之土地，並取得不動產權利移轉證書。系爭房屋前經訴外人即前前所有權人李光榮出租與被告，租期自96年1月10日起至100年11月9日止，每月租金為30,000元，應於每月10日前繳納，惟被告自99年9月10日起即未付租金，伊分別於99年9月27日及99年11月10日以存證信函催告被告給付租金，被告均置之不理。退萬步言，縱認如被告所述被告已支付至100年1月10日止之租金，然被告自100年1月10日起迄今亦從未給付租金予伊，積欠租金亦達二期以上，兩造間之租賃契約業已終止，爰依租賃契約法律關係起訴。並聲明：如主文第1、2項所示。

三、被告未於言詞辯論期日到場，但曾提出書狀辯以：伊於簽定租賃契約當日，已一次給付96年1月10日起至100年1月10日止合計4年之租金1,440,000元予訴外人李光榮，此觀租賃契約書第4條及第20條可證，伊於100年1月10日前不需再支付租金予原告，故對原告所發之存證信函未予理會。並聲明：原告之訴駁回。

四、查原告主張其於99年8月23日經由本院民事執行處得標買受系爭房屋及其坐落之土地，並取得不動產權利移轉證書，惟系爭房屋經訴外人即前前所有有權人李光榮出租與被告，約定租期自96年1月10日起至100年11月9日止，每月租金30,000元等情，業據原告提出與所述相符之本院99年8月23日北院木98司執丁字第104387號不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀及租賃契約書等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

五、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項訂有明文。應買人因拍定而取得不動產之所有權，與私法上之買賣而受所有權之移轉無異。因此，關於依強制執行法拍賣不動產，所涉拍定人應否繼受拍賣標的物原所有人與其承租人間之租賃關係問題，亦應有民法規定之適用。本件原告於99年8月23日自本院民事執行處拍得系爭房屋，並取得不動產權利移轉證書，依上開規定，訴外人即系爭房屋前前所有權人李光榮前與被告間就系爭房屋之租賃契約，對原告繼續存在，原告當然承繼訴外人李光榮出租人之地位。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。經查，依訴外人李光榮與被告所簽定之房屋租賃契約書所載，被告所辯其已付清96年1月10日起至100年1月10日之租金部分雖非無可取，惟自100年1月11日起至本院言詞辯論終結之100年4月13日止，被告均未給付租金予原告，積欠租金亦已達2個月以上，經原告催告後仍未給付，共積欠3個月租金90,000元，已逾2個月租金總額，原告已向被告為終止租賃契約之意思表示，依諸首開說明，系爭租約已告終止。

六、末按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項有明文。又「乙方（即被告）應於租期屆滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還甲方(即原告)，不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋」，系爭租約第12條復有明文，而系爭租約已經終止，業於前述，從而，原告依系爭租約法律關係起訴請求被告龔兆生應自系爭系爭租賃物遷出，將該房屋遷讓返還原告，並自100年1月11日起至返還系爭租賃房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害賠償金額，為有理由，應予准許。

七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

八、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。

九、本件訴訟費用為裁判費，金額確定為36,640元。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭法院書記官 吳建元

法院書記官 吳建元