新店簡易庭上列當事人間99年度店簡字第261 號

被告名紘建設有限公司應給付原告新臺幣壹拾玖萬柒仟伍佰元及自民國九十九年二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告名紘建設有限公司負擔二分之一，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行；但被告名紘建設有限公司如以新臺幣壹拾玖萬柒仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。訴訟標的及理由要領：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款、第7款分別定有明文。本件原告起訴時，請求被告連帶給付新臺幣（下同）300,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，嗣變更訴之聲明為被告應連帶給付原告395,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，核屬擴張應受判決事項之聲明，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。

二、原告主張：

㈠原告於98年8月13日與被告名紘建設有限公司（下稱名紘公司）及被告丙○○簽署房屋及土地買賣契約書，購買渠等合建銷售之座落於台北縣鶯歌鎮○○段15 3地號土地上，門牌號碼為台北縣鶯歌鎮○○○路345巷3弄5號5樓之「名紘韻荷」社區不動產乙戶（下稱系爭房屋），買賣總價共計新台幣（下同）440萬元。另，依系爭房屋之房屋買賣契約書第12條約定詳載：「甲方與本戶房屋座落地號之地主丙○○簽訂之『土地買賣契約書』與本合約有不可分離之連帶關係...」等語，可知被告名紘公司及被告丙○○間，就此不動產買賣關係之糾紛，依約應負連帶責任。

㈡原告係於98年8月1日第一次前往該「名紘韻荷」社區參觀，看屋過程中，曾發現系爭房屋之次臥房，在其室內上方被告已先行額外施作有整面夾層天花板，明顯與屋內之其他房間不同，為此，原告曾特別詢問被告名紘公司人員本棟大樓之每戶隔局是否相同及何以獨有此房間設置夾層天花板，而其當下則搪塞覆稱：「當然，房子都是這麼蓋的。」、「老闆人很好，贈送你，給你省裝潢費，可以藏住電線、冷氣管線等。」等語。後原告於98年10月5日前往現場勘查屋況，無意間推開上開夾層天花板，赫然驚見在該夾層天花板內，被告竟私下藏設屬於樓上六樓住戶之「污水排放管線」，且該管線甚至穿透六樓地板層（即系爭房屋天花板層）及原告室內樑柱，直接侵入橫越在原告房內，並將該房間天花板空間切割分為兩半之嚴重瑕疵情事。復因該管線極粗，且係直接橫越穿切房間中段之正上方，非緊貼牆面，此情除構成原告房間風水之破壞外，亦致使原告無法利用管線位置所在之室內天花板空間，造成損害，且往後原告更需額外承受水管漏水、樓板滲水、水流排放噪音、污水異味生成、管線脫落等種種困擾，終日必須提心吊膽，嚴重影響原告身心健康和居住品質。

㈢按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院69年度台上字第3935號、72年度台上字第4265號、86年度台上字第2398號裁判意旨均可供參照）。經查，依一般社會通常之觀念，住家乃為個人生活、休憩之主要處所，每個人皆期待在自己之住家能得到充份之休息及精神上之放鬆，享受家庭之寧靜及溫暖，其中臥室尤為個人在家庭生活中主要之起居休憩場所。倘在臥室上方，設置一露明污水管線，當居家休憩時間，聽聞樓上住戶排放污水之噪音，殊難想像個人情緒不會受此影響；甚且亦無法期待個人必須忍受該污水管線日後可能因不可抗力之因素，破裂損毀時，其每日睡眠休息之臥室遭受污、廢水浸濕等不確定因素所造成之精神上痛苦。是依前述說明，應認為上述被告在臥室露明污水管線之設置，於通常之交易觀念，不具備有一般人對居家所期待之居住品質，而達到其原有之一般使用效能，應屬物之瑕疵。

㈣次按，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；民法第359條定有明文。故買賣之物無法達到通常效用或契約預定效用，即屬瑕疵，而該瑕疵若係出賣人應負擔保之責者，買受人即得主張解除契約或請求減少價金。經查，前開露明污水管於房間上方之不當設計，全建案房屋中僅系爭房屋存有此情，顯見在設計上並非不可能避免，但被告等竟捨此而不為，致污水管露明於系爭房屋室內，足證系爭房屋該部分確屬自始設計失當，而有瑕疵；抑且，此等瑕疵已致原告就系爭房屋內該房間之天花板，喪失個人得以自由設計使用之預定效用。是以，系爭房屋因被告自始設計失當，致系爭房屋樓上住戶污水管線外露侵入原告室內房間，除足以影響系爭房屋交易價格及原告之居住品質，減少室內空間之使用，構成通常效用之瑕疵外，另亦使原告對於該天花板空間喪失規劃設計之自由，構成契約預定效用之瑕疵，此等瑕疵應已致系爭房屋減損價值計395,000元【系爭房屋不含車位之成交價為3,950,000元，3,950,000元×10%＝395,000元】，故依前揭規定，原告自得依法主張減少價金。又，依實務通說之見解，減少價金請求權為形成權之性質，原告一經行使，被告等依兩造買賣契約受領該減少價金部分，雖原有法律上之原因，然已因原告行使價金減少請求權後已不存在，被告所受領相當於「減少價金」之金額即屬不當得利，原告爰依民法第179條及第359條之法律關係，請求被告如數連帶給付。並聲明：被告應連帶給付原告395,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則分別以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。

㈠被告名紘公司辯稱本件並無原告空言指稱之所謂瑕疵或不當設計：

⒈系爭房屋係由林森泰大建築師依相關建築法規 (令)等規定設計，並奉主管機關核准後，按圖施工。全部結構體及排水管路 (線)等，核並無任何違反建築法規 (令)之處。嗣並經主管機關即臺北縣政府於民國 (下同)97 年11月13日依法核發97鶯使字第714號使用執照在案。

⒉被告否認系爭房屋有任何滅失或減少買賣標的物價值，亦無減少通常效用或契約預定效用之任何瑕疵。就此，原告依法應舉證以實其說。

㈡被告名紘公司無庸負物之瑕疵擔保責任：

⒈系爭房屋不具物之瑕疵，業詳如上述。退步言之，縱鈞院認本件具瑕疵，然查本件係成屋而非預售屋買賣。而原告業自承98年8月1日即赴現場參觀，嗣並於簽約前之98年8月3日、5日、11日及13日前後計五度親赴現場詳細檢視系爭房屋，復明確知悉：系爭房間而非全部房間已加裝天花板修飾系爭排水管路 (線)，且均明顯預留維修孔蓋。何得事後諉為不知，並誣指被告隱匿云云? 殊屬無稽。是以，被告自得援引依民法第355條第1項之明文規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」。

⒉兩造於98年8月13日簽立系爭契約後，原告再於同年8月18日親赴現場，嗣並於98年9月5日與被告進行點交並移轉占有。斯時，原告再度詳盡檢查系爭房屋，兩造進而明確確認系爭買賣標的物之瑕疵僅係：「主臥室照明開關有問題，插座無面板」及「臥電線裸露（消防、照明）」。且原告就該等瑕疵亦書面要求被告應於98年9月19日前補正修繕完竣，此有經原告親簽之名紘建設交屋手冊點交表及名紘建設荷韻大廈實品屋缺失驗收確認表及交屋憑證，可資佐證。

⒊退步言，縱令系爭排水管路 (線）屬物之瑕疵，本件亦有民法第355條第2項本文規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。」之適用。

⒋再退步言，原告所稱之瑕疵並非不得依通常程序從速檢查。而被告98年9月5日即簽立前揭名紘建設荷韻大廈實品屋缺失驗收確認表及交屋憑證，故依民法第355條第1項及第2項本文之明文規定：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。」自應視為原告業承認其所受領之系爭買賣標的物，而不得主張物之瑕疵擔保責任。

㈢被告丙○○辯稱：伊係出售土地，對銷售部分不清楚，未參與。

四、本件原告主張其於98年8月13日向被告購買系爭房地，伊已付清買賣價金440萬元（含停車位），被告亦已將系爭房地所有權移轉登記予原告等事實，業經原告提出房屋（車位）買賣契約書、土地買賣契約書等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。原告主張系爭房屋有藏設屬於樓上六樓住戶之「污水排放管線」之瑕疵，被告為出賣人，應負物之瑕疵擔保責任，請求減少買賣價金等語，但為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之爭點在於：原告主張系爭房屋有前開污水管線設置之瑕疵，並依民法第359條規定，請求被告減少買賣價金即395,000元有無理由？茲析述如下：

㈠按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約」，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照。經查系爭樓上六樓住戶之「污水排放管線」係位於被告所有之系爭房屋內，為兩造所不爭執，雖經被告加裝天花板修飾，惟原告對該室內空間運用已有減損，且原告就使用系爭污水管線所致之風險（如噪音等），亦無從依其一己意願為防範或處分之可能（如停止使用以減少噪音、改裝或其他修繕），其顯有減損該房屋之價值、效用之瑕疵存在。此由證人丁○○（即原訂戶，後退訂）具結證述：『... 我朋友丈量時發現有一間房間天花板比較低，然後就發現有一個維修孔，我朋友踩窗台爬上去把維修孔推開，發現上面有管狀的物體，看起來像是水管，我們當時都覺得非常的驚訝，因為在設計上來講，他減損了我的空間，將來我要轉手可能也不太好賣，我覺得系爭房屋不值這個價值，所以我就不想買，因而退訂。』等語（參見本院99年7月6日言詞辯論筆錄）及被告名紘公司自陳：『系爭房屋五樓、四樓、三樓的面積及格局均一致，以牌價而言，五樓會比較高，系爭五樓房屋實際售價與四樓相同，系爭房屋三樓的售價比較低一點，三樓實際成交價差七萬元，系爭五樓房屋當初售予丁○○是四百五十萬元，但售予原告成交價是四百四十萬元，四樓成交價是四百四十萬元含車位』等語（參見本院99年7月6日言詞辯論筆錄），亦可徵系爭污水排放管線之設置，就房屋交易市場之通常交易觀念而言，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值，應認係屬交易上之重大瑕疵。

㈡另被告雖抗辯系爭房屋買賣為成屋買賣，原告已多次看過房屋，亦有告知原告有系爭污水排放管線存在，是其明知有系爭瑕疵存在，縱不知亦屬重大過失，被告不負瑕疵擔保責任云云。惟查系爭污水排放管線，經被告以天花板修飾，裝設有矽酸鈣版，留有維修孔，維修孔內留有排水管，此有本院99年5月12日之勘驗筆錄附卷可稽，是系爭污水排水管線已經隱匿其內，並非一望即知，且縱知悉有管線存在，亦無從判別係六樓污水排水管線，是原告並無從外觀知悉該系爭六樓污水排水管線存在。又證人乙○○即被告名紘公司房屋銷售人員具結證稱：『（原訴代問證人）你告知原告天花板裡面有管線，是在簽約前或後？（證人答）是在簽約後，簽約前原告沒有詢問，所以我就沒有特別告知』等語（參見本院99年4月13日言詞辯論筆錄）；證人庚○○即被告名紘公司房屋銷售人員具結證稱：『（原訴代問證人）你說有向原告說明有系爭管線的時間點究竟是在簽約後多久？（證人答）大約在簽約後的第二或第三天。』等語（參見本院99年4月13日言詞辯論筆錄）；證人甲○○即被告名紘公司工地主任具結證稱：『（原訴代問證人）你向原告說明天花板上有管線是什麼時候？（證人答）驗收單上有記載』、『（原訴代問證人）當時原告如何問你系爭房屋天花板的問題？（證人答）當時是原告從要如何拉冷氣管線說起的，我告知原告可以從天花板拉線，我當時有告知原告天花板上有六樓的管線，原告沒有表示，只有說喔這樣子，時間是在九十八年九月十九日，也就是複驗那天。』等語（參見99年4月13日言詞辯論筆錄附卷）可稽，是被告係於簽約後始告知原告系爭污水排放管線存在。又民法第355條第1項所定「買受人知物有瑕疵」之出賣人免責條款，係以契約成立時即買受人於簽約時知悉「房屋」有瑕疵為前提，本件被告既係於簽約後始告知原告有系爭污水排放管線存在，又未舉證原告於簽約前知悉有系爭瑕疵，自無從據以主張免責。況依前所述系爭污水排放管線之設置為房屋交易之重要資訊，被告有告知義務，且前已有訂戶因此退訂，已如前述，被告卻仍未事先告知原告，顯有故意不告知系爭瑕疵存在之情事，依民法第355條第2項，仍不得免其瑕疵擔保之責。

㈢另被告名紘公司抗辯原告未依通常程序從速檢查，視為已承認所受領之物云云，惟查系爭六樓之污水排放管線係藏於天花板內並非明顯易見，亦難以判別，已如前述，原告無從依通常程序檢查得知，況被告係故意不告知原告系爭瑕疵存在，已如前述，自不得主免除瑕疵擔保之責，此觀諸民法第356條第2項、357條規定自明，是被告抗辯原告已承認受領系爭房屋，自無可採。

㈣綜上，原告提起本訴請求被告應給付原告所應減少之價金，並無不合。惟系爭瑕疵係存於被告名紘公司所交付之系爭房屋中，被告丙○○所出賣予原告之土地並無瑕疵存在，自無需就該房屋負物之瑕疵擔保責任，雖原告主張依該房屋買賣契約書12條訂有「甲方（即原告）與本戶房屋座落地號之地主丙○○簽訂之『土地買賣契約書』與本合約有不可分離之連帶關係... 」，惟該條文僅為房屋與土地不能分離而出售或履行之明文，此觀諸該條文係約定原告違反、終止或解除另土地買賣契約視同該房屋買賣契約亦終止可知，另觀諸原告與被告丙○○簽訂之土地買賣契約書第九條約定『... 關於乙方之履約責任仍分別由房屋及土地買賣契約之出賣人各自負擔』亦可得知系爭土地及房屋買賣係分別由被告名紘公司與被告丙○○分別負履行義務，並未約定就彼此之物之瑕疵擔保責任負連帶責任，故就系爭房屋設置六樓污水排放管線所致之瑕疵，應由被告名紘公司負物之瑕疵擔保責任，與被告丙○○無涉，故原告請求被告丙○○減少價金，即屬無據。

㈤末按物之瑕疵擔保制度，買受人之所以得請求減少價金，乃因出賣人將補正瑕疵所應負擔之勞費，轉嫁於買受人，自應於買賣價金中扣除此項勞費之價額，以符對價平衡原則。經查，原告雖主張因系爭瑕疵存在，致天花板降低及無法自由設計使用，故主張應減少系爭房屋（不含車位）之成交價3,950,000元之一成即395,000元，但並未提出計算之依據，無從證明損害數額之真正，惟原告既已證明受有損害，本院依民事訴訟法第222條第2項之規定，依職權審酌買受人即原告所得減少之價金數額，除應支付之費用外，尚應衡量因修復瑕疵所耗損之勞力、時間、精神與修復期間所損失之物權利益等一切情形，認原告主張減少之價金數額應以系爭房屋（不含車位）之成交價3,950,000元之5%即197,500元為適當。

五、從而，原告依民法第354條、359條規定，請求被告名紘公司給付原告197,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年2月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依被告名紘公司聲請宣告該被告如預供擔保後，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭法院書記官 游士霈

法院書記官 游士霈