新店簡易庭99年度店簡字第935號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99年度店簡字第935號

原告

國華人壽保險股份有限公司

法定代理人

陳清江

訴訟代理人

彭嬿婷

被告

容美醫技股份有限公司

法定代理人

吳茂榮

訴訟代理人

張逸勳

被告

陳良善即容美診所

上列當事人間99年度店簡字第935號給付租金事件，於中華民國100年3月7日言詞辯論終結，同年3月28日下午4時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰

法院書記官　吳建元通譯　徐英隆朗讀案由兩造均未到。

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，記載於後︰

主文

事實及理由要領

一、原告起訴時原僅列容美醫技股份有限公司（下稱容美公司）為被告，並聲明求為判決如附表一所示；嗣於起訴後訴訟繫屬中之民國99年10月18日具狀追加共同占有使用後開租賃物之陳良善即容美診所（下稱容美診所）為被告，並聲明改為請求判決如附表二所示。核其請求均主張為同一之無權占有基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2、7款之規定，不受不得追加之限制。又原告原僅請求被告容美公司給付99年5月之電費新臺幣（下同）19,164元，嗣於本院審理中改為請求被告連帶給付99年5月起至10月止之電費134,257元，核係擴張應受判決事項之聲明，亦為同法第255條第1項第3款之所許。原告復於99年11月10日言詞辯論時聲明將追加起訴狀附表二、附表三（按即本判決附表二之第⒊項、第⒋項所示）利息起算日變更為自追加起訴狀繕本送達被告翌日起算，則屬減縮應受判決事項之聲明，亦無不合。被告容美公司雖已經解散，惟尚未經清算，依公司法第25條規定，於清算範圍內，視為尚未解散，本院仍得就被告容美公司部分為實體判決；又被告陳良善即容美診所經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。均先予敘明。

二、原告主張：被告容美公司分別於98年7月28日、98年10月14日及98年11月4日與伊簽訂租賃契約(以下分別稱租賃契約一、租賃契約二、租賃契約三)，承租伊所有座落於台北市○○路186號地下一樓面積共200坪之房屋(下稱系爭租賃物)，租賃契約一約定承租面積為95.33坪，租期自98年7月1日起至99年6月30日止，每月租金76,000元，保證金228,000元，租金繳付遲延達二次者，應給付所約定二個月租金之違約金，租賃契約二約定承租面積68.61坪，租期自98年9月1日起至99年5月31日止，每月租金34,500元，保證金103,500 元，租金繳付遲延達二次者，應給付所約定二個月租金之違約金，租賃契約三約定承租面積36.06坪，租期自98年9月1日起至98年11月30日止，每月租金28,000元，保證金103,500元，租金繳付遲延達二次者，應給付所約定二個月租金之違約金。詎被告容美公司未依約繳款，其中租賃契約一部分自99年1月1日起未支付租金，經伊於99年4月13日終止租約，被告容美公司共積欠租金259,871元及違約金152,000元，扣除保證金228,000元後，尚積欠183,871元，就租賃契約二部分，亦自98年11月1日起未支付租金，經伊於99年2月6日終止租約，被告容美公司共積欠租金110,893元及違約金69,000元，扣除保證金103,500元後，尚積欠76,393元，就租賃契約三部分，自98年9月1日起未支付租金，經伊於98年11月30日終止租約，被告容美公司共積欠租金84,000元及違約金56,000元，此部分未繳納保證金，無從抵扣，故尚積欠140,000元。被告容美公司於各租賃契約終止後拒不搬遷，迄今仍佔有使用系爭租賃物，除應將系爭租賃物返還原告外，應自契約終止日起至搬遷之日止，按月給付伊相當於租金之不當得利，並應給付伊99年5月起至10月止所代墊之電費134,257元。被告容美公司於98年9月間違反租賃契約將系爭租賃物再轉租予被告容美診所，系爭租賃物現由容美公司及容美診所共同佔有使用中，故被告容美診所除應將系爭租賃物返還原告外，亦應與被告容美公司連帶按月給付相當於租金之不當得利及連帶支付上開代墊之電費等語。爰依民法第767條、179條、184條等之規定起訴。並聲明：如本判決附表二所示。

三、被告容美公司辯以：伊係因原告集團作業關係，而與原告簽署短期租賃契約，但雙方就系爭租賃物實際上有5年期之租賃協議，伊始花費鉅資進行室內裝修，將原來之停車場裝修為五星級之美容醫學中心，其中單就不可移動之裝潢即花費1,500萬元，依常理推斷，若為1年以下之短期租賃，伊何需花費鉅資於固定裝潢？可見雙方確實有5年之租賃協議。惟原告集團因財務狀況遭政府監管後，未顧及先前約定，再三以伊未依約繳納租金及命伊需即時搬離，實造成伊極大損害；又伊於籌備期間即與容美診所協談合作事宜，協議事項原告均完全知悉，容美診所開幕時，原告董事長亦到場剪綵，顯見分租乃原告知悉且同意之事項，伊並無違法轉租情事；系爭租賃物辦公室區域經常漏水，伊屢次通知原告應予處理均未獲解決；廁所部分原告原承諾就管線解決而得有廁所，原告亦無處理，就出租之租賃物顯有無法使用影響伊收益之瑕疵；又容美診所和伊雖共同佔用系爭租賃物，但容美診所與原告沒有契約關係，原告不應該對容美診所主張共同返還及給付等語置辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被告容美診所未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯及聲明。

四、經查，原告主張之事實，業據提出與其所述相符之房屋租賃契約書三件、土地及建物登記謄本、存證信函及回執、電費通知單、電錶、電費分攤計算表等件為證。並經本院履勘現場屬實。被告容美診所經本院合法通知後，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯以供本院斟酌，本院審酌原告所提證據，堪認原告主張就容美診所部分為真實。又被告容美公司不否認就系爭三份租約分別自99年1月1日起迄今未依約給付租金之事實，是原告此部分之主張亦堪認為真正。

五、被告容美公司雖另以上詞置辯。然為原告所否認，依民事訴訟法第277條前段規定，應由主張該有利於己事實之被告容美公司負舉證責任。而本件雖據證人即被告容美診所總經理答鯨玫到場證稱略以：「容美醫技公司承租原告的軍功路地下一層的房屋時是一個空停車場，因為旁邊是世界山莊聯誼社（也是跟原告承租）的關係而且裡面有廁所，是透過聯誼社總經理「呂玉美」（名片上是用呂臻）的介紹，她及原告一位傅襄理（名字忘了）有同意可以使用聯誼社的廁所，所以才承租下來隔間作為診所之用；伊是代表被告容美醫技公司去簽約，因為裝潢有三段，所以分三次簽訂租約；簽了第一份租約時使用廁所都沒有問題，所以才會繼續簽訂第二、三份租賃契約，經過半年之後有跟原告反應聯誼社不給使用他們的廁所，所以不繳納租金，原告說你們自行去協調。參份租約所簽訂的日期不同，是因為怕情勢有變更（當時有傳聞原告公司會被金管會接管），所以才會訂定短期的租賃契約。原告公司的傅襄理說到時候可以換約，所以我才相信傅襄理及聯誼社呂玉美。後來國華公司被接管不認帳。就不承認說可以換約。參份租約的租金我們有匯了二、三期租金，證據另外陳報，第一份租約的租金我們是用支票給付六至八個月租金。」等語（見本庭99年12月15日言詞辯論筆錄）。惟原告否認與被告容美公司間有何就系爭租賃物實際上有5年期之租賃協議及使用廁所之合意，且觀諸系爭三件租賃契約書中均未將之記載為租約之一部分，自難認被告容美公司所辯之「使用旁邊世界山莊聯誼社內之廁所」為系爭租賃契約內容之一部分，此外，被告容美公司復未能就兩造間如何就系爭租賃物實際上有5年期之租賃協議一節，舉證加以證明，是被告容美公司自不得以嗣後世界山莊聯誼社拒絕伊使用其內廁所為由，對原告行使同時履行抗辯，而拒絕給付租金。被告容美公司所辯即非可取。

六、被告容美公司另辯稱略以系爭租賃物辦公室區域經常漏水，伊屢次通知原告應予處理均未獲解決；廁所部分原告原承諾就管線解決而得有廁所，原告亦無處理，就出租之租賃物顯有無法使用致影響伊收益之瑕疵云云，惟並未舉證以實其說，且本院履勘時亦未據被告容美公司指稱租賃物有何漏水之情形（見本院99年10月8日勘驗筆錄），亦未據記載於租賃契約內，被告容美公司亦未能舉證係何人承諾解決廁所管線問題，況系爭租賃物內本即無廁所，此為被告容美公司於訂約時所明知，否則即不須主張可借用其旁邊世界山莊聯誼社裡面之廁所云云，據此，被告容美公司仍不得以此為由拒絕給付租金，其此之所辯仍非可取。

七、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。又承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。按土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照）。經查：被告容美公司嗣未依約繳款，其中租賃契約一自99年1月1日起未支付租金，經原告於99年4月13日終止租約，共積欠原告租金259,871元及違約金152,000元，扣除保證金228,000元後，尚積欠原告183,871元，就租賃契約二部分，自98年11月1日起未支付租金，經原告於99年2月6日終止租約，被告容美公司共積欠原告租金110,893元及違約金69,000元，扣除保證金103,500元後，尚積欠原告76,393元，就租賃契約三部分，亦自98年9月1日起未支付租金，原告於98年11月30終止租約，被告容美公司共積欠原告租金84,000元及違約金56,000元，此部分未繳納保證金，無從抵扣，故尚積欠原告140,000元之事實，為被告容美公司所不否認，且迄今亦未再給付任何租金與原告，是依首開說明，系爭租約即均已告終止。

八、次按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條亦有明定。而查，被告容美公司業將系爭租賃物，除辦公室部分供自己使用外，其餘部分均已分租由被告容美診所使用之事實，亦為被告商美公司所不否認，並有本院上開勘驗筆錄可參，足見被告容美公司確有違法轉租或分租之情形。被告容美公司雖辯稱略以：伊於籌備期間即與容美診所協談合作事宜，協議事項原告均完全知悉，容美診所開幕時，原告董事長亦到場剪綵，顯見分租乃原告知悉且同意之事項，伊並無違法轉租情事云云。惟依兩造於系爭租約第九條第二項中均已約定「未經甲方（按即原告）書面同意，乙方（按即被告容美公司）不得將本租賃標的全部或部分轉租、分租、：：：由他人使用。」，被告容美公司既未能舉證證明原告已有書面同意其轉租或分租，所辯仍無可取。原告主張其亦得據此終止系爭租約等語，即亦屬有據。

九、查，被告容美公司於系爭租賃契約終止後迄今仍拒不搬遷，仍佔有使用系爭租賃物，被告容美公司復不否認迄未返還系爭房屋予原告，則原告請求被告除應遷讓交還系爭租賃房屋外，應自契約終止日起至搬遷之日止，按月賠償原告相當於每月租金之不當得利，並應給付原告99年5月起至99年10月止所代墊之電費134,257元，及被告容美公司於98年9月間違反租賃契約將系爭租賃物轉租予被告容美診所，且系爭租賃物現由容美公司及容美診所共同佔有使用中，故原告主張被告容美診所除亦應將系爭租賃物返還原告外，亦應與被告容美公司連帶按月給付原告相當於每月租金之不當得利及連帶支付上開原告代墊之電費等語，即均屬有據，亦應予准許。從而，原告主張依民法第767條、179條、184條之規定起訴，，請求被告均應自系爭系爭租賃物遷出，將該房屋遷讓返還原告，及分別給付或連帶給付原告如附表三所示金額，為有理由，應予准許。

十、本判決附表三第⒈項係命為遷讓房屋之給付，其性質非長期間不能履行，爰依民事訴訟法第396條第1項規定，斟酌本件租賃面積多達200坪、室內裝潢隔間甚多、並有諸多醫療儀器及設備，有上開履勘筆錄可稽之實際境況，復兼以原告尚得另請求被告按月給付損害賠償金之利益等情，爰酌定履行期間為6個月。

十一、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

十二、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌及一一論述，併此敘明。

十三、本件訴訟費用為裁判費，金額確定為13,969元。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭法院書記官 吳建元

法院書記官 吳建元附表一：（即原起訴狀訴之聲明）

⒈被告（容美公司）應給付原告419,428元，及其中183,871元部分自99年4月14日起至清償日止，每日依76,000元之萬分之5計算之遲延利息、其中76,393元部分自99年2月7日起至清償日止，每日依34,500元之萬分之5計算之遲延利息、其中140,000元部分自98 年12月1日起至清償日止，每日依28,000元之萬分之5計算之遲延利息、其中19,164元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息。

⒉被告（容美公司）應自99年4月14日起至起訴狀繕本送達之日止，按月給付原告76,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按月給付原告76,000元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒊被告（容美公司）應自99年2月7日起至起訴狀繕本送達之日止，按月給付原告34,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按月給付原告34,500元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒋被告（容美公司）應自98年12月1日起至起訴狀繕本送達之日止，按月給付原告28,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按年息百分之5計算之利息；並自起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按月給付原告28,000元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒌被告（容美公司）應自坐落臺北市○○區○○段一小段2地號及臺北市○○區○○段三小段905地號地下一層（門牌號碼為臺北市○○路186號地下一層）（如附圖所示斜線部分），面積共約200坪之建物遷出並返還原告。

附表二：（原告追加後並變更之訴之聲明）

⒈被告（容美公司暨容美診所）應自坐落臺北市○○區○○段一小段2地號及臺北市○○區○○段三小段905地號地下一層（門牌號碼為臺北市○○路186號地下一層）（如附圖所示斜線部分），面積共約200坪之建物遷出並返還原告。

⒉被告（容美公司）應給付原告400,264元，及其中183,871元部分自99年4月14日起至清償日止，每日依76,000元之萬分之5計算之遲延利息、其中76,393元部分自99年2月7日起至清償日止，每日依34,500元之萬分之5計算之遲延利息、其中140,000元部分自98年12月1日起至清償日止，每日依28,000元之萬分之5計算之遲延利息。

⒊被告（容美公司暨容美診所）應連帶給付原告134,257元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒋被告（容美公司暨容美診所）應自99年4月14日起至追加起訴狀繕本送達之日止，按月連帶給付原告76,000元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按年息百分之5計算之利息；並自追加起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按月連帶給付原告76,000元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息、自99年2月7日起至追加起訴狀繕本送達之日止，按月連帶給付原告34,500元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按年息百分之5計算之利息；並自追加起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按月連帶給付原告34,500元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息、自98年12月1日起至追加起訴狀繕本送達之日止，按月連帶給付原告28,000元，及自追加起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按年息百分之5計算之利息；並自追加起訴狀繕本送達翌日起至搬遷之日止，按月連帶給付原告28,000元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

附表三：本院准許原告請求部分：

⒈被告（容美公司暨容美診所）應自坐落臺北市○○區○○段一小段2地號及臺北市○○區○○段三小段905地號地下一層（門牌號碼為臺北市○○路186號地下一層）（如附圖所示斜線部分），面積共約200坪之建物遷出並返還原告。

⒉被告（容美公司）應給付原告400,264元，及其中183,871元部分自99年4月14日起至清償日止，每日依76,000元之萬分之5計算之遲延利息、其中76,393元部分自99年2月7日起至清償日止，每日依34,500元之萬分之5計算之遲延利息、其中140,000元部分自98年12月1日起至清償日止，每日依28,000元之萬分之5計算之遲延利息。

⒊被告（容美公司暨容美診所）應連帶給付原告134,257元，及自追加起訴狀繕本送達翌日即99年11月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⒋被告（容美公司暨容美診所）應自99年4月14日起至追加起訴狀繕本送達之日即99年11月1日止，按月連帶給付原告76,000元，及自追加起訴狀繕本送達翌日即99年11月2日起至搬遷之日止，按年息百分之5計算之利息；並自追加起訴狀繕本送達翌日即99年11月2日起至搬遷之日止，按月連帶給付原告76,000元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息、自99年2月7日起至追加起訴狀繕本送達之日即99年11月1日止，按月連帶給付原告34,500元，及自追加起訴狀繕本送達翌日即99年11月2日起至搬遷之日止，按年息百分之5計算之利息；並自追加起訴狀繕本送達翌日即99年11月2日起至搬遷之日止，按月連帶給付原告34,500元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息、自98年12月1日起至追加起訴狀繕本送達之日即99年11月1日止，按月連帶給付原告28,000元，及自追加起訴狀繕本送達翌日即99年11月2日起至搬遷之日止，按年息百分之5計算之利息；並自追加起訴狀繕本送達翌日即99年11月2日起至搬遷之日止，按月連帶給付原告28,000元，及自遲延翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。