柳營簡易庭109年度營簡字第243號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 柳營簡易庭
• 裁判日期: 109 年 08 月 26 日

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
109年度營簡字第243號原　　　告　陳婷婷
訴訟代理人　李紘愷
被　　　告　韓進春

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國109 年8 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：
㈠原告前於民國108 年3 月間，在網路得知被告所有坐落臺南市○○區○○段00地號土地及其上同段48建號即門牌號碼臺南市後壁區土溝87之3 號房屋（下稱系爭房屋，與上開土地合稱為系爭房地）之出售資訊，遂循線與訴外人宏陽國際有限公司（下稱宏陽公司）即被告委託之仲介聯繫，轉介訴外人尚美房屋仲介有限公司（下稱尚美公司）之業務人員即訴外人黃玉慧帶看系爭房屋。原告向黃玉慧詢問屋況時，僅獲知系爭房屋存有壁癌，原告為進一步確認系爭房屋屋況向系爭房屋之隔壁住戶詢問，該住戶告知系爭房屋係被告拍賣取得，拍定後曾請人進行防水及粉刷工程。原告以隔壁住戶提供之聯繫方式向被告詢問，被告遂於108 年4 月間傳送系爭房屋之影片予原告，告知系爭房屋並無漏水狀況。惟原告仍擔心壁癌與漏水有關，經黃玉慧詢問後於108 年4 月25日再次以通訊軟體LINE告知：被告向宏陽公司承辦系爭房地出售之業務人員稱系爭房屋並無漏水等語。嗣兩造約定於108 年5 月13日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告於當日再度向被告詢問系爭房屋壁癌嚴重，是否係漏水造成，被告答以：「保證沒有漏水」，並在系爭契約檢附之標的物現況說明書（下稱系爭說明書）中項次15之「建物現況是否曾有滲漏水情形」欄位勾選「否」，原告基於信任被告之保證及仲介專業，以連同斡旋金新臺幣（下同）50,000元在內之價金2,150,000 元向被告買受系爭房地，並於108 年6 月18日辦理系爭房地之所有權移轉登記，於108 年7 月8 日點交。
㈡詎系爭房屋點交後之108 年7 月21日大雨後，原告發現系爭房屋於牆壁、天花板到處出現水漬，此後只要下雨，就會有明顯嚴重之漏水狀況（下稱系爭瑕疵）。原告曾於108 年8
月間請尚美公司協助與被告商議處理系爭房屋漏水問題，被告竟以其平日居住在南非，及系爭契約第17條之特別約定事項第3 點已有手寫註記：「雙方合意房屋依現況交付，日後不負瑕疵擔保之責」等語（下稱系爭約定）為藉口，拒絕出面處理。惟依一般不動產交易習慣，所謂依現況交屋通常係指屋內裝潢、增建等外觀可見或已明確告知之部分，至不動產如有傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等問題，並非肉眼立即可得察知，即無所謂「依現況交屋」可言。申言之，系爭約定之解釋，應係以特約免除被告就系爭房屋於交屋時所存在，被告於系爭說明書所載「牆壁有壁癌」此等顯而易見之物之瑕疵擔保責任，而未包含系爭房屋其他尚待檢視、隱而未顯，復因被告反覆告知系爭房屋並無漏水，致原告於締約當下主觀上尚未認知，故無從與被告合意約定免除之系爭瑕疵，始合於交易習慣、誠實信用原則及當事人之真意。
㈢退步言，縱認系爭約定有免除全部被告應負之瑕疵擔保責任之意，參以系爭房屋同社區多棟房屋外牆有包覆鐵衣，可知系爭瑕疵並非短期內突然發生，係在系爭房地買賣交付前即已長期存在，被告未在系爭契約或系爭說明書記載漏水情事，亦未以其他方式告知原告，且被告在斡旋時透過業務表示因不想整理房子壁癌問題，故以2,150,000 元成交，均足以證明被告係故意不告知系爭瑕疵之存在。則被告出賣系爭房地時，明知系爭房屋有系爭瑕疵，卻故意不告知原告，甚至使原告誤認系爭房屋之壁癌並非漏水造成，無礙系爭房屋居住安全無虞之效用及品質，依民法第366 條之規定，系爭約定之特約亦屬無效。而房屋之主要功能係供居住使用，亦有資產保值及交易價值，系爭房屋存有系爭瑕疵，除致安全性能降低、毀損屋內財物、影響居住者之日常生活品質與舒適，更必使系爭房屋之交易價值降低，瑕疵自屬重大。原告於締約磋商過程間多次向被告詢問系爭房屋有無漏水問題，被告卻多次保證沒有漏水，更在系爭說明書中關於滲漏水之欄位勾選「否」，自應依系爭說明書所保證之品質給付原告。系爭房屋有重大之系爭瑕疵，已足以影響房屋日常居住、遮風蔽雨之通常效用，欠缺出賣人所保證之品質，不論被告是否明知、可否歸責，均應負有物之瑕庛擔保責任，原告自得選擇不解除契約或請求減少價金，向被告請求損害賠償。為此，依民法第360 條規定，提起本件訴訟，請求被告賠償原告委託工程行評估將系爭房屋修復至堪用程度所須之修繕費用共計376,215 元等語。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告376,215 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
㈠按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；民法第373 條、第354 條、第355 條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例著有明文。
㈡原告主張其於108 年3 月間得知系爭房地之出售資訊，在網路循線與被告委託之宏陽公司仲介聯繫，轉介由尚美公司之業務人員黃玉慧帶看系爭房屋，看屋過程當中，因系爭房屋存有壁癌，原告曾多次透過仲介人員向被告詢問屋況，經被告再三表示系爭房屋並無漏水，兩造始約定於108 年5 月13日簽訂系爭契約，由被告在系爭說明書關於滲漏水之欄位勾選「否」，同時於系爭契約第17條之特別約定事項第3 點手寫註記系爭約定，由原告以總價金2,150,000 元向被告買受系爭房地，並於108 年6 月18日辦理系爭房地之所有權移轉登記，於108 年7 月8 日點交；嗣系爭房屋點交後，原告發現系爭房屋遇大雨即有嚴重漏水之情形，屢向被告商議卻未獲置理等情，業有其提出通訊軟體LINE對話截圖影本1 紙、系爭契約、系爭房地之建物登記第一類謄本等影本各1 份、照片7 張、氣象局逐日氣象資料影本1 紙、照片27張、報價單影本1 紙、系爭房屋地籍異動索引1 份，及尚美公司提出之系爭房地委託買賣契約資料影本1 份在卷可稽（見本院卷一第27頁、第29頁至第51頁、第53頁至第72頁、第97頁至第107 頁，本院卷二第9 頁至第131 頁）。且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執。本院核閱原告所提上開證物均與原告所述相符，自堪信其主張為真實。
㈢原告另主張依民法第360 條規定，請求被告賠償原告自行委託工程行估得修復漏水所須之修繕費用376,215 元等情，並提出報價單影本1 紙為證（見本院卷一第73頁）。然：
⒈查系爭房屋係中古房屋交易，並非新屋買賣，而一般房屋縱在正常使用之下，其因使用年限經過或料材自然老舊，亦可能發生漏水之情形，參以原告於簽約前因擔心系爭房屋有漏水，由黃玉慧於108 年5 月3 日帶同抓漏師傅前往系爭房屋查看雨日有無滲漏水，再於同日稍晚時再次前往確認屋內有無水痕，亦有通訊軟體LINE對話截圖影本在卷可稽（見本院卷一第231 頁至第240 頁），且為原告所不爭執，僅表示因當時雨不夠大，要大到一定程度才會顯現等語（見本院卷二第161 頁至第162 頁），足徵系爭房屋並非每逢雨日，均有漏水之現象發生。則原告主張系爭房屋有漏水之情形，惟該漏水之程度為何，如何受到雨勢雨量影響，依通常之交易觀念，是否為與系爭房屋相同年限之中古房屋所欠缺應具備之品質及效用，原告卻未提出其他證據以實其說，據此，原告主張系爭房屋現有漏水發生，可否謂為物之瑕疵，已非無疑問。
⒉況按，買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀之民法第359 條、第360 條之規定自明（最高法院83年度台上字第1205號判決意旨參照）。即民法第360 條所定之損害賠償，係瑕疵擔保責任之特別規定，須以買賣之物，缺少出賣人特約保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵情形為限。且出賣人依民法第360 條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立；至於契約上預定之品質，尚不能認為保證，須出賣人為保證之意思表示，與買受人達成合意，始負有履行該擔保約款之義務，該出賣人依民法第360 條規定所負之保證責任，與依民法第354 條規定所負出賣人負有給付無瑕疵標的物之義務，並不相同。兩造間就系爭房屋是否有品質之保證，係對原告有利之事實，自應由主張權利存在之原告，負有舉證責任。而原告主張被告所為之保證行為，無非係以被告締約前之協商或斡旋期間，多次口頭、透過通訊軟體或經由仲介人員轉達系爭房屋並無漏水，及被告簽約時於系爭說明書關於滲漏水之欄位勾選「否」之行為為其論據（見本院卷一第16頁、第18頁，本卷二第177 頁）。然上開原告指稱被告曾對伊表明「系爭房屋並無漏水」等語，亦未提出任何證據供本院調查，縱然屬實，該陳述與被告簽約前在系爭說明書上之滲漏水之欄位勾選「否」之行為，均僅係被告對系爭房屋所認知之現況為說明，尚非契約當事人對於標的物之特定品質有所議定，經出賣人提出保證，與買受人成立合意之契約行為。此觀系爭契約之一般、特別約定事項及系爭說明書內，均無關於保證無滲漏水或相關之記載，亦徵兩造在簽訂系爭契約之時，確未有另行就系爭房屋滲漏水問題成立保證約定之真意甚明。原告主張被告曾對其「保證」系爭房屋並無漏水等情，和民法第360 條所指之保證特約尚屬有間，原告主張，應出於對法律文字之誤解，此外，原告未再舉證證明兩造曾就系爭房屋之品質有何保證特約存在，應認其舉證尚有未盡，依此，原告亦不得依民法第360 條規定，向被告請求損害賠償。
㈣復按，民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104 年度台上字第550 號判決意旨參照）。是民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，於此情形，除有民法第366 條規定，出賣人故意不告知其瑕疵者外，買受人即不得再本於物之瑕疵擔保有所主張。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）：
⒈經查，兩造簽訂系爭契約時，即已於契約第17條之特別約定事項手寫註記「雙方合意房屋依現況交付，日後不負瑕疵擔保責任（即系爭約定）」，有系爭契約書影本1 紙附卷可憑（見本院卷一第38頁），旨在約定系爭房地買賣乃係現況交屋，即應以買賣合意時之房屋現況，作為履行系爭契約之準則，不能逸脫當事人之真意，為逾越契約內容之解釋，始能合於契約嚴守原則之精神。原告固以系爭約定中所謂「現況交付」，應係指屋內裝潢、增建等外觀可見，或已明確告知之部分，未包含系爭房屋其他尚待檢視、隱而未顯之瑕疵，且原告因締約前被告反覆告知系爭房屋應無漏水問題，故亦不可能就其尚未認知之瑕疵與被告有何免除之合意等語，主張系爭約定不能免除被告對系爭瑕疵之擔保責任。然所謂現況交屋，本係不動產買賣實務上使用之文字，乃指出賣人出賣之房屋於簽約時，就房屋物理存在之一切性質，均以交付房屋當時之現況為據。以系爭房地之買賣過程為例，原告看屋期間，實已知悉系爭房屋有外觀目視可見之壁癌存在，佐以被告曾向原告轉達因不願再作整修處理，有原告提出之通訊軟體LINE對話截圖影本1 紙在卷可參（見本院卷一第27頁），原告亦自陳當時討論之整理，係針對系爭房屋之壁癌而言等語（見本院卷二第162 頁、第174 頁）。嗣兩造同意在被告無須對壁癌進行整修之前提下完成買賣，即係約定以存有壁癌之系爭房屋進行交易，上開契約當事人對於標的物明示外觀之合意，已成為契約債之本旨之一部，既非當事人認為物所應具備之品質，自不能認係「物之瑕疵」，不論兩造是否另有免除之約定，上開系爭房屋外觀目視可見之壁癌問題及一切包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等可由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均是當事人買賣合意之射程範圍，並無瑕疵擔保之問題，與系爭約定之解釋，應屬無涉。
⒉再者，原告於簽訂系爭契約前，即已多次表示擔心系爭房屋有漏水問題，並由黃玉慧帶同抓漏師傅前往系爭房屋檢視，有如前述，足知原告在締約之過程中，亦已意識到系爭房屋有漏水之可能。原告已有系爭房屋可能漏水之認知，經由專人對瑕疵進行檢查之後，卻仍於簽約時同意以現況交付，免除出賣人之瑕疵擔保責任，未定有其他除外或保留條款。且黃玉慧於本院審理時亦稱：我一開始就有告知不負瑕疵擔保等語（見本院卷一第112 頁），及其提出與原告訴訟代理人以通訊軟體LINE於108 年8 月19日對話截圖為「因為做了無瑕疵擔保所以現在沒有辦理向屋主提出漏水保固」、「因為屋主說他住南非沒有辦法回國處理這些事情所以要做無瑕疵擔保他才要賣」、「簽約當天我也有提出來但是他沒有要做瑕疵擔保所以那時候他們討論了一下最後還是決定簽約」等語（見本院卷一第319 頁、第321 頁），亦未見兩造對於免除之範圍有何限制，及被告簽約前即表明無再負後續擔保責任之意願。則綜合兩造締約之過程、發現瑕疵之能力，應認買方係承認系爭房屋之現況，始同意加註系爭約定，免除被告全部之瑕疵擔保責任，係合於當事人立約時之真意、契約文義記載之解釋。上開瑕疵可能存在之不確定因素，亦因買受人在締約前可得評估、預見，反應在系爭房地之成交價格，亦為契約自由之體現，與交易習慣及經濟目的並無違背。原告主張其因不知系爭房屋有漏水之瑕疵，故系爭瑕疵不在系爭約定合意免除之列，尚難憑採，兩造間既已有免除被告瑕疵擔保責任之特約存在，依首開說明，即應從其特約定契約之權利義務關係，是原告主張依民法第360 條規定請求損害賠償，亦屬無據。
㈤至原告另以系爭房屋同社區多棟房屋外牆有鐵衣包覆、被告拍得系爭房屋後曾經做過防水工程、也知道系爭房屋有壁癌、在交涉期間曾透過仲介告知房屋頂樓積水，需要清理排水孔、多次積極連絡而急於脫手等情（見本院卷一第17頁、第113 頁，本院卷二第162 頁、第185 頁、第186 頁），主張被告必定知悉有漏水情事，卻於系爭說明書之滲漏水乙欄勾選否，再與被告約定不負瑕疵擔保責任，顯係明知有此瑕疵卻有意隱瞞，故意不告知瑕疵存在，依民法第366 條規定，兩造免除瑕疵擔保責任之約定應屬無效等語。則原告主張被告有故意不告知瑕疵之情事，自須以原告在締約前即已明知瑕疵存在為其前提。然被告於99年拍賣取得系爭房屋（見本院卷一第101 頁），其後被告為所有權人之期間，大部分時間均旅居國外，此觀被告99年後之入出境紀錄，其中每年之入境次數均不超過3 次，停留時間短則數日，長則1 個月許等情即明，有被告之入出境查詢列印1 份附卷可稽（見本院卷一第365 頁至第368 頁）。參以原告雖主張系爭房屋現有漏水問題，但仍因雨量、雨勢有別，並非逢雨必漏，有如前述，則在被告每年居住系爭房屋之有限時間內，是否曾遇到滲漏水，或在返國時發現屋內有水痕，因而得知系爭房屋確有漏水之情形，實非無疑問。況被告既曾在拍得系爭房屋後，先進行防水工程，主觀上更可能因此而有系爭房屋並無漏水疑慮之認知。且系爭房屋現雖有外觀可視之壁癌存在，惟壁癌之生成僅能認與水氣有關，未必係因漏水直接造成，既無證據證明被告有何建築、土木等專業知識，自不能據此推斷被告早已知悉系爭房屋有漏水之情形。其餘原告主張同社區房屋是否有包覆防水鐵衣，與系爭房屋有無漏水無涉，被告締約交涉時之過程，縱有其個人之考量，仍未悖於一般常情及交易之經驗法則，均無從證明原告明知系爭房屋存有漏水狀況，而有故意不告知瑕疵及違反誠信原則之情事。此外，原告未能再提出證據供本院調查，舉證尚有未盡，自不能為其有利之認定，故難憑採。
五、綜上所述，原告主張其向被告買受系爭房地，被告曾向原告保證系爭房屋無漏水之情形，依民法第360 條規定請求損害賠償，然原告未能證明系爭房屋有漏水之瑕疵，復無證據證明兩造間有一定品質保證之特約，另兩造在簽訂系爭契約時，已合意定有免除被告瑕疵擔保責任之系爭約定，且無從認定被告有故意不告知瑕疵之情事。從而，原告之訴，為無理由，應予駁回。原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日柳營簡易庭 法 官 徐安傑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日書記官 吳宣穎