臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決

原告

鴻運興不動產開發有限公司

法定代理人

李應吉

訴訟代理人

連昱程

被告

吳育銓

訴訟代理人

王國忠律師

莊美貴律師

上列當事人間請求給付報酬事件，經本院柳營簡易庭於民國114年8月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國112年5月25日受訴外人即被告之授權代理人尤容涓之居間委託，承購訴外人王素月坐落臺南市○○區○○段000○000○000地號土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○街00號之1建物（下稱系爭房地），歷經多次磋商後，於112年6月13日王素月及被告同意以新臺幣（下同）8,760,000元成交（下稱系爭買賣契約），被告業於112年6月15日付訖第一期款876,000元至履約專戶。嗣被告不願履行系爭買賣契約，然因原告業已完成居間仲介，依買方給付服務費承諾書（下稱系爭承諾書）第1點及第2點約定，原告自得請求服務報酬。並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：被告另訴以原告違反委任之忠實告知義務致被告受有損害，請求原告賠償一事，業經臺灣高等法院臺南分院113年度上易字第349號判決確定（下稱系爭確定判決），系爭確定判決中，法院認定原告違反受任人之忠實告知義務，應對被告負損害賠償責任。系爭買賣契約係原告故意違反上開義務而以不正當行為促成系爭買賣契約，依民法第101條第2項規定，視為條件不成就，原告自不得請求服務報酬。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

㈠原告於112年5月25日受被告之代理人尤容涓之居間委託，承購王素月所有之系爭房地，於112年6月13日王素月及被告同意以8,760,000元成交，被告業於112年6月15日付訖第一期款876,000元至履約專戶。嗣被告拒絕履約，並提起訴訟請求王素月返還及原告賠償876,000元，經臺灣高等法院臺南分院以113年度上易字第349號審理（下稱前案訴訟），審理過程中，王素月與被告合意解除系爭買賣契約，並判決原告應賠償350,000元，為兩造所不爭執，堪信為真。

㈡依系爭承諾書第1點約定：「不動產買賣契約成立時，立書人同意給付買賣總價款百分之二服務報酬予受託人並以現金一次給付。」則原告得否請求服務報酬係以「不動產買賣契約成立時」之不確定事實作為停止條件，倘條件成就時，原告自得請求被告給付服務報酬。經查，於112年6月13日王素月及被告同意以8,760,000元成交，被告並交付第一期款項876,000元至履約專戶，系爭買賣契約業已成立，原告自得依系爭承諾書約定向被告請求居間報酬175,200元。嗣後系爭買賣契約雖經王素月及被告合意解除，然此仍不影響原告曾居間系爭買賣契約成立之事實，原告仍得請求上開居間報酬。

㈢被告雖抗辯：系爭確定判決中，法院認定原告違反受任人之忠實告知義務，應對被告負損害賠償責任。系爭買賣契約係原告故意違反上開義務而以不正當行為促成系爭買賣契約，依民法第101條第2項規定，視為條件不成就，原告自不得請求服務報酬等語。然查：

⒈爭點效，係指訴訟標的以外之事項，與為訴訟標的之法律關係有關連之重要爭點，於確定判決理由中對之有所判斷者，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷。近來實務上基於「訴訟上之誠信原則」、「當事人公平之訴訟法理」及「一次解決紛爭」，多數趨向肯定爭點效之理論，但爭點效之適用，間接擴大既判力範圍，並限制訴訟當事人於訴訟上言詞辯論之權利，故實務上尚賦予：除判決理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，並經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，且前後兩訴之標的利益大致相同者，始予肯認而適用之。查被告對原告提起之前案訴訟審理中，兩造對於「原告未告知王素月於110年12月23日以350萬元購買系爭房地一事，是否違反兩造間居間契約之忠實告知義務」一事，業已提出相關資料，並為充分辯論，而經系爭確定判決認定「原告對於上情，理應知之甚詳，卻未告知被告系爭房地最近之交易價格，顯未盡其忠實告知義務，致被告未能正確判斷購買系爭房地之價格，而以總價876萬元與賣家簽約購買系爭房地，其有違反善良管理人之注意義務甚明。」依上開說明，應有爭點效理論之適用，本件應受該判斷之拘束，是原告於系爭買賣契約簽訂前，違反善良管理人注意義務未告知被告王素月先前購買系爭房地之價格，應負損害賠償責任，堪予認定。

⒉民法第101條第2項所定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」所謂因條件成就而不利益之當事人，以不正當行為，促其條件之成就者，係指該當事人有促其條件成就之故意行為，並其行為與條件之成就就有相當因果關係，始足當之。查系爭確定判決雖已認定原告於系爭買賣契約簽訂前，違反善良管理人注意義務未告知被告王素月先前購買系爭房地之價格，然系爭確定判決中並未論證原告係故意或過失違反此告知義務，究竟原告是知悉有告知義務而故意不告知，抑或是知悉有告知義務而疏失未告知，抑或根本不知道有此告知義務，直到系爭確定判決後才知道有此告知義務，因疏失而未告知等情事，被告並未舉證證明原告有故意違反此告知義務，依上開說明，不符合民法第101條第2項規定視為停止條件不成就。況衡諸常情，是否購買不動產，購屋者考慮因素甚多，如不動產大小、位置、停車空間、價錢高低、內部裝潢、屋況、屋齡、不動產前次與附近交易價格等等，購屋者均係通盤考量，絕非僅單一因素決定購買與否。本案中原告確實未告知系爭房地前次購入價格，惟原告之受僱人業已提供系爭房地附近交易價格，且系爭房地於王素月購入後，業已整屋翻修，經原告之受僱人為被告以系爭房地設定抵押權欲申請房屋貸款時，在免保證人情況下，尚得申請貸款約375萬元至510萬元，顯見系爭房地在經王素月整屋翻修及1年半房價波動下，系爭房地價值顯然高於王素月於110年12月23日所購買之350萬元，則縱然原告之受僱人告知系爭房地前次交易價格，客觀上難認被告僅考量此單一因素而決定不購買系爭房地，亦即原告之受僱人未告知系爭房地前次交易價格與系爭買賣契約成立與否無相當因果關係，依上開說明，亦不符合民法第101條第2項規定視為停止條件不成就。

⒊綜上，被告並未舉證證明原告之受僱人有故意未告知系爭房地前次交易價格，且難認原告之受僱人上開行為與系爭買賣契約之成立有相當因果關係，被告上開所辯，自難採信，應予駁回。

四、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條分別定有明文。原告請求被告給付175,200元，屬未定有期限之給付，則被告受原告催告而未為給付時，即負遲延責任，而原告聲請支付命令，支付命令係於112年9月20日寄存送達被告，於112年9月30日發生送達效力，是原告請求被告給付自112年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告依居間之法律關係，請求被告給付175,200元，及自112年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第91條第3項。

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭