臺灣臺南地方法院柳營普通庭民事判決

原告

丙○○

訴訟代理人

郁旭華律師

複代理人

王燕玲律師

被告

金諾工業股份有限公司

法定代理人

乙○○

被告

甲○○

訴訟代理人

林士龍律師

　　　　　　彭大勇律師

上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，經本院於民國96年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告金諾工業股份有限公司（下稱金諾公司）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴之變更追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。原告起訴時原僅請求確認本院95年度執字第12841號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件，就如附件所示增建4部分、面積78.4平方公尺之未保存登記建物（下系爭未保存登記建物）之買賣關係不存在，嗣於訴訟繫屬中，上訴人變更、追加訴之聲明，請求（一）確認原告對於本院95年度執字第12841號給付借款強制執行事件所拍賣坐落台南縣永康市○○段3777地號土地上，如附件所示增建4部分、面積78.4平方公尺土地（下稱系爭78.4平方公尺土地），有優先承買權存在。（二）確認坐落前項土地上如附件所示增建4部分、面積78.4平方公尺未保存登記建物為原告所有。並經被告金諾公司、甲○○同意，且均係本於確認系爭未保存登記建物存在為基礎事實，二訴之原因事實，有其社會事實之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更、追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，自應准許，合先敘明。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第l項前段定有明文。是法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最高法院52年度台上字第19 22號判例意旨參照）。本件原告主張就系爭未保存登記建物部分主張有租地建屋之租賃關係，依民法第426條之2及土地法第104條之規定，應有優先承買之權，及系爭未保存登記建物為係原告所有，惟均為被告、金諾公司、甲○○所否認，而執行法院於拍賣程序中亦未通知原告得優先承買，致優先承買權人之地位受有侵害之危險，則原告就系爭未保存登記建物是否為其所有，並是否有優先承買權存在，即足影響原告之法律上地位，而上開不安之狀態，得以確認判決將之除去，揆諸前揭規定及說明，原告提起本件確認之訴，應有受確認判決之法律上利益，合先說明。又按非訟事件法第195條第1項規定

四、本件原告起訴主張：緣座落台南縣永康市○○段3777號土地（下稱系爭土地）上暨門牌編台南縣永康市○○路41號建物（下稱系爭41號建物）均被告金諾公司所有。於民國95年間，債權人即第三人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）因對被告金諾公司上開系爭土地、41號建物聲請強制執行，而於95年6月21日由被告甲○○以新台幣（下同）27,280, 000元拍定得標並繳足價金，並由本院發給不動產權利移轉證書，並辦畢所有權移轉登記，惟系爭未保存登記建物部分係原告出資興建，為原告所有，且有租地建屋之法律關係存在，就系爭78.4平方公尺土地，應有依相同條件優先承買之權，本院於系爭強制執行事件中，並無通知原告就系爭78.4平方公尺土地行使優先承買權，爰依民法第426條之2及土地法第104條之規定，求為判決確認系爭未保存登記建物係原告所有，並就系爭78.4平方公尺土地有優先承買之權利。

五、被告甲○○則以：系爭土地及系爭41號建物原係大仁興業股份有限公司所有（下稱大仁公司），被告金諾公司係於90年間取得系爭土地及41號建物，是系爭未保存登記建物應在大仁公司建廠時即已興建，實不可能在93年間才由原告興建，被告甲○○否認原告與金諾公司所簽訂協議書，而有租用土地之情事，況系爭未保存登記建物係附屬在系爭41號建物，而無獨立所有權，且為抵押權效力所及而併付拍賣，又租地建屋乃是指一開始為建屋而租用基地始屬之，原告無法證明與被告金諾公司間有租賃關係存在，原告上開請求自無理由等語，資為抗辯。

六、被告金諾公司則以：向大仁公司買時，那間是廢料室，屋頂是石棉瓦，周圍也是用石棉瓦遮住，是用鐵管蓋起來，大仁公司因為消防沒有過，所以大仁公司把周圍石棉瓦打掉，鐵柱仍在，改為讓員工停車；我向原告借款，所以由原告搭蓋建物，就當做租金抵欠款項；本來建物是圓管，因為會漏水，所以原告於93年3月間補強屋頂，加裝門、窗；原建物沒有改變，原告是加強而已，四周的鐵柱是原告加強，鐵柱是舊品，屋頂的角鐵是原來的，外面四周的鐵柱是原告加強等語，資為抗辯。

七、原告起訴主張：系爭土地暨系爭41號建物均被告金諾公司所有。於95年間，債權人彰化銀行因對被告金諾公司上開系爭土地、41號建物聲請強制執行，而於95年6月21日由被告甲○○以27,28 0, 000元拍定得標並繳足價金，並由本院發給不動產權利移轉證書，並辦畢所有權移轉登記，而本院在上開強制執行事件中，並無通知原告就系爭78.4平方公尺土地依相同條件行使優先承買權等情，為兩造所不爭執，並經本院調取系爭強制執行件之執行卷宗核閱屬實，自堪信此部分主張為真實。而原告起訴主張其向被告金諾公司租地建屋，而於93年3月間搭建系爭未保存登記建物等情，固據原告提出協議書及第三人丁○○所簽之證明書為證，惟為被告甲○○所否認，則本院所應審酌者，在於（一）系爭未保存登記建物，是否符合土地法第104條第1項、民法第426條之2規定之租用基地而建築房屋之情形？（二）原告是否與被告金諾公司之間訂有租地建屋之契約？（三）系爭未保存登記建物是否係原告所有？爰論述如下：

（一）系爭未保存登記建物，是否符合土地法第104條第1項、民法第426條之2規定之租用基地而建築房屋之情形：

（１）按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。次按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，土地法第104條、民法第426條之2分別定有明文。又按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。為土地法第104條第1項所明文。本條規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法院77年度台上字第1243號判決意旨參照）。要言之，該規定限於以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人始得主張優先承買權，並非任何租用土地之承租人均得任意援引而為主張，合先敘明。

（２）系爭未保存登記建物係位於如附件一所示金諾公司廠區之東側，緊臨系爭41號建物，於95年1月16日本院民事執行處執行人員由債權人即第三人慶豐商業銀行股份有限公司導往至現場履勘，履勘結果顯示：現場大門緊閉，自外向內查看，地上有報紙等廢棄物，外觀上已無營業等情，此經本院依職權調取本院94年度執全字第3468號保全程序卷宗核閱明確，又本院民事執行處囑託林錦堂建築師事務所於95年4月14日鑑價時，金諾公司大部分廠區均閒置，已無生財設備，而系爭建物僅在該廠房角落處置放少許桌椅、鐵櫃等物，其餘部分閒置，又該鑑價報告中亦無第三人使用之記載，以上均有查封筆錄、鑑價報告與所附平面圖、照片在卷可稽（見原本院95年執字第12841號卷第37–72頁），而由鑑價時之照片觀之，系爭未保存登記建物之內部除辦公桌一張、鐵櫃一個、茶几一張及電風扇一隻外，其餘均係空無一物等情，亦經本院調取系爭強制執行事件卷宗核閱屬實，再者本院於96年1月19日至系爭未保存登記建物現場履勘結果，系爭未保存登記建物有角鐵支撐屋頂，角鐵連接外牆，鐵絲網已生銹，中間支撐柱連接有角鐵廣告架，該廣告架也已生銹，屋頂角鐵並非新鐵已生銹等情，此有本院勘驗筆錄、照片在卷可稽，而觀本院勘驗所拍攝之照片以觀，系爭未保登記建物內部，係堆置雜物等情，則系爭未保存登記建物，應認係已呈廢棄狀態。

（３）又查證人朱水木於96年1月19日證稱：其以前係大仁興業有限公司之員工（自78年至90年6月底），而系爭房屋（即系爭未保存登記建物、下同）所在地原先是做為停車棚，且原有車棚仍在，只是外面之鐵皮浪板是新加上去的等語，又證人汪冠德稱述：其77年搬到永康市○○路39號（即系爭房屋所在之南興路41號之隔壁）居住時，系爭房屋原是車庫，主體角鐵並未變動，三個角鐵原已存在等語，再證人劉添德亦證稱：系爭爭房屋原為停車棚，原來有屋頂而沒有牆面，基地範圍並未變動等語。而被告金諾公司之法定代理人乙○○亦陳述：向大仁公司買時，那間是廢料室，屋頂是石棉瓦，周圍也是用石棉瓦遮住，是用鐵管蓋起來，大仁公司因為消防沒有過，所以大仁公司把周圍石棉瓦打掉，鐵柱仍在，改為讓員工停車；我向原告借款，所以由原告搭蓋建物，就當做租金抵欠款項；本來建物是圓管，因為會漏水，所以原告於93年3月間補強屋頂，加裝門、窗；原建物沒有改變，原告是加強而已，四周的鐵柱是原告加強，鐵柱是舊品，屋頂的角鐵是原來的，外面四周的鐵柱是原告加強等語，應認系爭未保存登記建物其建築基礎上、結構上及整體性上，與前第三人大仁公司所興建之建物，其範圍、材質上並無差異。顯見早在90年間，系爭未保登記建物已作為廠內員工停車使用，並非供人居住之房屋使用，實可認定。

（４）又系爭未保存登記建物，縱係以水泥舖地，但僅係以鐵皮覆以四周及屋頂，屋內並無任何定著物，均係隨時得以移除之設施，已難認係供人居住目的興建者。而系爭未保存登記建物並無盥洗用具，亦無水源，依社會通常之觀念，凡供人居住之房屋，不可能無得使用之水源，亦不能無盥洗及衛生設備，是，縱系爭未保存登記建物屋內，雖有桌子之設施，仍不能指系爭未保存登記建物係專供人居住之處所。

（二）原告與被告金諾公司間是否有租地建屋之契約存在？

（１）原告主張其與被告金諾公司間訂有之租賃契約，固據提出協議書為證。但查，原告所提出之協議書，僅載明「爰金諾公司（甲方）向丙○○（乙方）借款，未償款項雙方結算同意以新台幣參佰零捌萬元正為未清償金額，雙方同意未清償借款之前，乙方租用之地方（乙方塔建鐵骨鐵皮屋及租用之辦金室）均不收取租金，並提供水、電等與乙方使用，雙方並約定未清償借款俟甲方營利轉好，向金融機構貸款之後，乙次還清。」等語，觀其內容，實無法為係有「租地建屋」之合意，其主張已非可採。再查，系爭未保存登記建物係在被告金諾公司之前手大仁公司時，既其主體結構上均已存在，並供在為停車棚之用，而非同意在系爭土地上興建供人居住之房屋，故原告主張憑該紙協議書，其有權在所承租之系爭78.4平方公尺土地上興建供人居住之房屋，委無可取。

（２）又查本件執行標的物鑑價報告均將增建物及其面積附記於各該被附屬之保存登記建物內，並就全部建物繪製平面圖，將增建物部分以斜線標示，由本院民事執行處送達全體債權人、債務人表示意見，並於拍賣公告中附記，所拍賣之建物「包含增建物全部」，拍賣通知亦送達全體債權人、債務人，其中債務人金諾公司因停業，本院民事執行處亦將上開文書送達其法定代理人乙○○之住所，均有戶籍謄本、送達證書等附卷可佐，惟迄至95年6月21日實施第一次拍賣前，上揭債權人及債務人均未有任何異議，原告於95年6月21日第一次拍賣當日，卻到原執行法院主張對系爭鐵厝增建物之所有權，並於拍定後，提出原告與被告金諾公司所訂立之協議書及系爭建物為原告所出資興建之證明書影本，且參之上開查封時、囑託鑑價及本院勘驗時，就系爭未保存登記建物內部觀之，均無有人居住之情形，反而應係閒置之空屋或供作堆置廢棄物儲藏之用，則原告是否基於租賃關係而占有系爭未保存登記建物之事實，原告就此亦未能舉證以實其說，原告自無從本於基地承租人之地位主張優先承購權。

（三）系爭未保存登記建物是否係原告所有？

（１）按「所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張，抵押權之範圍亦同」（最高法院88年台上字第485號判決意旨參照）。且動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第811條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，可併就該增建物為執行，而由拍定人取得該增建物之所有權，執行法院亦應予一併點交（92年度台抗字第338號裁定參照）。

（２）查金諾公司工廠南臨永康市○○路○○路處築有圍牆，圍牆中央處設有大門對外聯絡，全部建物包括未保存登記增建物均位於圍牆內，構成廠區之一部，使用同一門牌即永康市○○路41號，並共同使用南面臨南興路大門之電動鐵門對外聯絡，大門北側樑柱有「金諾工業股份有限公司」標示，中央通道鐵棚架增建物上方面對南興路處標示有「金諾」二字與其商標。本件系爭建物位於金諾公司廠區之東側，緊臨113–4號廠房建物，本院民事執行處於95年1月16日執行假扣押現場查封時，現場大門緊閉，自外向內查看，地上有報紙等廢棄物，外觀上已無營業，又囑託林錦堂建築師事務所於95年4月14日鑑價時，金諾公司大部分廠區均閒置，已無生財設備，而系爭建物僅在該廠房角落處置放少許桌椅、鐵櫃等物，其餘部分閒置，又該鑑價報告中亦無第三人使用之記載，以上均有查封筆錄、鑑價報告與所附平面圖、照片在卷可稽（見原執行法院95 年執字第12841號卷第37–72頁），且該鐵厝增建物雖在臨廠區庭院處設有門，惟該門僅可供出入廠區，其對外聯絡仍須經由南興路之電動大門，由外觀上無法辨識系爭鐵厝增建物（即系爭未保存登記建物）與其餘建物有不同之用途，應係與113–4號建物結成一體相互為用，為113–4號建物之附屬物，故依上開說明，系爭增建物自始與113–4號建物為單一之不動產，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。此為台灣高等法院台南分院96年度抗字第41號民事裁定所認定。而系爭未保存登記建物既係在原有主體結構上加強，就其四周及屋頂部分覆蓋鐵皮等情，已如前述，則縱原告對系爭未保存登記建物施以鐵皮覆蓋四周及屋頂之設施，亦因係動產因附合而為不動產之重要成分者，而應由不動產所有人即被告金諾公司取得動產所有權，應認系爭未保存登記建物亦係被告金諾公司所有，而非原告所有。

八、原告以其與被告金諾公司存有租地建屋之契約，據以主張系爭未保存建物為其所有為由，請求（一）確認原告對於本院95年度執字第12841號給付借款強制執行事件所拍賣坐落台南縣永康市○○段3777地號土地上，如附件所示增建4部分、面積78.4平方公尺土地（下稱系爭78.4平方公尺土地），有優先承買權存在。（二）確認坐落前項土地上如附件所示增建4部分、面積78.4平方公尺未保存登記建物為原告所有，自無理由，均應予駁回。

九、據上論結，本件原告之訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

臺灣臺南地方法院柳營普通庭