臺中高等行政法院判決

107年10月11日辯論終結

原告

羅東霖

被告

臺中市政府

代表人

林佳龍

訴訟代理人

柯瑞源 律師

　陳漢洲　律師

上列當事人間市地重劃事件，原告不服內政部中華民國107年2月26日台內訴字第1070014652號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰

主文

事實及理由

一、爭訟概要：緣臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區（整體開發地區單元五）（下稱系爭重劃區）之重劃計畫書經被告以民國（下同）97年10月20日府地劃字第0970250749號函核定，並於97年10月27日起至97年11月27日止公告期滿。臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區重劃會（下稱系爭重劃會）於98年1月17日召開第1次會員大會，審議通過重劃會章程。系爭重劃會將系爭重劃區重劃前後之地價，委託不動產估價師查估後，於103年3月6日召開第12次理事會會議決議通過，送請被告提交臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）評定，經地評會103年10月1日103年第7次會議審議決議：釐清相關事項再提會審議。嗣重劃會多次經理事會決議通過修正重劃前後地價，送被告提請地評會評定，分別經地評會103年第9次會議、104年第2次會議及第5次會議、105年第1次會議及第5次會議決議，請重劃會檢討修正後再送該會討論。嗣重劃會改請「卓越不動產估價師事務所」重新估價，送交105年9月14日召開第22次理事會審議通過後，送請被告提交105年10月4日地評會105年第6次會議決議略以：本案經查估單位簡報、說明及依委員意見修正，並經委員充分討論，除某位委員反對外，其餘委員均無意見，決議修正後通過。修正後，重劃後平均地價為新臺幣（下同）33,272元/平方公尺；重劃前平均地價為13,778元/平方公尺。嗣被告地政局（下稱地政局）以105年11月1日中市地劃一字第1050041027號函（下稱105年11月1日函）通知重劃會上開地評會105年第6次會議決議，原告不服地政局105年11月1日函，提起訴願，經被告審認地政局欠缺事務管轄權限，乃以106年9月12日府授法訴字第1060200227號訴願決定撤銷地政局105年11月1日函。嗣被告以106年9月30日府授地劃一字第1060217900號函（下稱原處分）就重劃前後地價評議結果檢送地評會105年第6次會議紀錄予重劃會。原告不服原處分，提起訴願，經內政部107年2月26日台內訴字第1070014652號訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。

二、原告起訴主張及聲明：

㈠主張要旨：

⒈系爭重劃區之理事會委託不動產估價師查估重劃前後地價，未經會員大會通過即逕送主管機關提交評定，有違獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱獎勵市地重劃辦法）第30條規定。又系爭重劃區經被告公告變更主要計畫及細部計畫，被告未命系爭重劃會依法召開會員大會，修正重劃計畫書後，再命地評會重新評議地價，竟准予評議通過，審議結果自有違法。

⒉地評會組成委員資格及歷次審議會議程序是否適法並非無疑。地評會遴聘之葉耀中、陳人忠、李君如等3人擔任地評會委員，然依現行職務，似無從得出其熟稔重劃區地價之關連性為何。又其中地政主管人員、財政或稅捐人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業主管人員等代表，分別為現任之被告財政局、都市發展局及建設局局長，其並非兼任委員，亦非屬地價及標準地價評議委員會組織規程第4條第1項所列之機關、團體之代表，自應親自出席會議，不得指派代表出席，然地評會歷次審議會議，均未細究。本案乃由被告於105年10月4日召開地評會105年第6次委員會，召開上開委員會時，林顯傾委員係由楊主任秘書晏晏代理，王俊傑委員係由謝主任秘書美惠代理，黃玉霖委員係由白副總工程司玨瑛代理出席該次會議，是可證明由不具委員身分之楊晏晏、謝美惠、白玨瑛參與該會議並行使專屬委員權限之權利，可認定該次會議係違法無效，所作成之處理意見擬依上開說明所撥之重劃前、後地價作為本案計算公共設施用地負擔、費用負擔、土地交換分配及依法領取差額地價與繳納差額地價之標準亦屬無效。又從地評會之會議紀錄第5項決議得知，本案經查估單位簡報、說明及依委員意見修正，並經委員充分討論，除張委員滄沂反對外，其餘委員均無意見，決議修正後通過。修正後，重劃後平均地價為33,272元/平方公尺，重劃前平均地價為13,778元/平方公尺。由決議過程得知，並無委員附議就通過，也無法得知是否過半數委員同意。被告違背地價及標準地價評議委員會組織規程第7條第1項規定亦屬無效。

⒊本案重劃前後擇定之地價過低，影響非原地分配之地主權益甚鉅；又壓低重劃後平均地價，以增加更多抵費地，謀取暴利損害地主權益，圖利重劃公司：

⑴本案擇定之地價上漲率是否合理、合法？評定地價有無比照土地公告現值作業標準進行？均為審查重劃前、後地價所應審酌因素之一，惟本案部分公告土地現值較高之地價區段，例如環中路與黎明路附近，其重劃前地價反而較低，顯有漏未審酌上揭因素。

⑵又本案重劃後地價估價基準日擇定土地分配結果公告日前之101年9月1日，未確實反映重劃後對該區土地所帶來之效益，僅以地價高低為考量依據，亦有未洽。且被告未待會員大會召開修正重劃計畫書後，以修正後重劃計畫書公告之日，為重劃地價之基準日，反以97年9月1日為重劃前地價之基準日，其審查結果自有違誤。

⑶又依重劃前地籍圖可知，重劃前黎明路鎮安段66-5地號與66-6地號比鄰，66-5地號土地公告現值為9,500元/平方公尺，重劃前地價評定為13,200元/平方公尺，66-6地號土地公告現值為13,080元/平方公尺，重劃前地價評定為13,329元/平方公尺，兩地號重劃前公告現值分別為9,500元/平方公尺與公告現值為13,080元/平方公尺，相異甚大，惟其重劃前評定地價竟相近，分別為13,200元/平方公尺與13,329元/平方公尺，則地評會似非以「各宗土地」為單位予以評定，而係以「區段」為單位為之，容有違背市地重劃實施辦法第20條第1款之情形；依重劃後地價評議圖可知，重劃後R1地價區段為31,200元/平方公尺（臨12米道路）、重劃後R2地價區段為32,500元/平方公尺（臨25米道路），R1與R2地價區段相異甚大，惟其重劃後評定地價竟相近，地評會似非以「路線價或區段價」為單位，予以評定，而係以「當期公告現值」為單位為之，容有違背市地重劃實施辦法第20條第2款之情形；應查明系爭重劃區重劃前地價之評定程序，是否違反法令，就地評會評定重劃前土地，是否依「分宗」為評定，重劃後土地，是否依「路線價或區段價」為評定。

⑷重劃前後地價為計算重劃區公共設施用地負擔、費用負擔、土地交換分合或繳交差額地價、領取現金等主要標準。不動產估價師於重劃前後地價查估之準確度，關係著重劃負擔之計算及土地分配設計之合理與否，倘地價查估有瑕疵則會直接影響地主權益。經查，地評會於105年10月4日通過重劃後地價，105年1月公告現值已來到39,000元/平方公尺，以地主配回50％土地，就應該來到78,000元/平方公尺（39,000元/平方公尺0.5＝78,000元/平方公尺），地評會卻以33,272元/平方公尺通過重劃後平均地價。地評會損害地主權益，圖利重劃公司。單元五理事會（即系爭重劃會理事會）刻意壓低重劃前位於既有黎明路及環中路之重劃前地價並拉高重劃前未面臨道路之土地所有權人重劃前地價，造成面臨黎明路及環中路之地主與全區土地所有權人相比，土地價值相對被壓低，原位置土地分配也將減少，如未能原位置分配，分配比率將更低，形成不公平現象。面臨黎明路及環中路之地主土地分配比率減少，相對讓重劃公司取得更多抵費地。地評會未依地價調查估計規則第21條第1項第1款之規定，參考買賣實例，而評定原告所有土地在重劃前之地價，地評會之會議紀錄對於重劃前地價，並未參考買賣實例，故地評會之審議結果就重劃前地價之評定方式確實違法。進一步而言，在無法令之規定下因該地評會創設基準地價、地價調整加權評量原則，並以上開方式評定重劃前之地價，而未依上開規定，細分各宗土地位置等因素之差異性，未針對各宗土地評定重劃前之地價，導致原告所有鎮安段66-6、66-10、66-11地號係臨路與訴外人所有鎮安段66-3、66-4、66-5地號係未臨路之重大差異性下，系爭原告所有鎮安段66-6地號13,329元/平方公尺、66-10地號15,150元/平方公尺、66-11地號15,300元/平方公尺等土地之重劃前地價與訴外人所有鎮安段66-3地號13,200元/平方公尺、66-4地號13,200元/平方公尺、66-5地號13,200元/平方公尺等土地之重劃前地價竟相近，此不公平之結果，均係地評會違反市地重劃實施辦法及上開規定所致。再者，依據市地重劃作業手冊（內政部編印104年2月）查定地價要點三注意事項㈠，有關重劃前、後地價，原則上重劃前地價以重劃計畫書公告之日為估計點，並得參考重劃計畫書公告日前3年內之土地買賣交易價格，重劃後地價以預定土地分配結果公告之日至土地點交為預估時點。經查：被告公告變更主要計畫及細部計畫，其主要計畫書、圖於被告101年8月9日府授都字第1010132289號公告發布實施，細部計畫書、圖於被告101年8月10日府授都字第1010138576號公告發布實施。主要計畫、細部計畫一經變更就應該追認重劃計畫書。系爭重劃會於106年11月18日追認重劃計畫書，被告地政局遲於107年5月12日舉辦系爭重劃區重劃計畫書、圖修正聽證會，被告違反程序未於追認重劃計畫書前召開聽證會。重劃計畫書未修正，地評會就於105年10月4日先行審議通過重劃前、後地價。重劃前地價以重劃計畫書公告之日為估計點，地評會卻以97年9月1日為估計點，重劃後地價以預定土地分配結果公告之日至土地點交為預估時點，至今土地分配結果未公告，地評會卻以101年9月為價格日期，顯然違背上開規定。系爭重劃區經被告公告變更主要計畫及細部計畫，惟被告未命系爭重劃會依法召開會員大會，修正重劃計畫書後，再命地評會重新評議地價，竟輕率准予評議通過，其審議結果自有違法。被告未待會員大會召開修正重劃計畫書後，以修正後重劃計畫書公告之日，為重劃前地價之基準日，反以97年9月1日為重劃前地價之基準日，其審議結果自有違法。卓越不動產估價師事務所之估價報告書指出，在101年至102年間，光是重劃前的交易單價已介於每坪9.2萬元至13萬元不等，結果重劃後每坪單價約10萬元竟然比重劃前每坪單價還低，況且地主只配回50％土地（13萬元/坪0.5＝26萬元/坪），重劃後每坪成本就約26萬元。系爭重劃會理事會刻意壓低重劃後平均地價，以提高全區土地所有權人之費用負擔比率，降低全區土地所有權人配回土地總面積，就會造成重劃後評議地價每坪約10萬元左右（33,272元/平方公尺3.3），市場行情每坪已超過40萬元，形成重劃公司賺很大，每坪抵費地約有30萬元之利益（30萬元約3萬坪抵費地＝90億），重劃後如市價更高時，利益更大，難怪會有配地糾紛。重劃費用30億元有利潤約10億元，重劃後市場行情每坪約40萬元至50萬元之間。重劃會利用30億元重劃費用，以每坪10萬元取得3萬坪之抵費地，每坪就有30萬元至40萬元之價差，3萬坪之抵費地就有90億至120億利益，加上重劃費用本身就有約10億利潤，難道地評會不知道嗎？地評會當然知道，地評會審議6次都沒有通過，就是地坪會認為重劃前後地價之評定不合理，重劃前地價低估，重劃後地價過低為主因，就算第7次審議也有委員認為重劃前後地價低估不願通過，卻由主席以詢問方式問有沒有意見下沒有意見就通過，更沒有2人附議就通過，違反程序決議無效。

⑸重劃前地價查估時應先行調查市地重劃計畫書核准日當期公告土地現值，蓋因公辦市地重劃之重劃前地價評定係以重劃計畫書核准日當期公告土地現值為準。再者公告土地現值作業行之有年，眾所週知，地政機關亦須經蒐集地價動態，對於重劃前地價之評估，具有一定之參考價值。原告所有66-6地號土地，重劃前係臨路，分割成66-6、66-10、66-11、66-12等4地號，分割之後66-6及66-12兩地號係未臨路，其公告現值由原本11,996元/平方公尺，分別調為9,609元/平方公尺及9,500元/平方公尺，將其價值轉移至係臨路之66-10及66-11兩地號，分別公告現值為15,763元/平方公尺及19,740元/平方公尺。其重劃前地價評定為15,150元/平方公尺及15,300元/平方公尺，不僅未加權，甚至將原告之地價評定低於公告現值，損害原告權益，違背個別宗地評定及地主間之差異性，未能凸顯原告重劃前之土地價值。土地公告現值行之有年具公信力，且公告現值距離市價還有3至5倍之差距，公告現值最能體現所有權人重劃前的土地價值，也最能凸顯重劃前地主間宗地的差異性，評定重劃前地價應依公告地價之差異性評定重劃前地價。公部門辦理市地重劃都以公告現值為基準，再加權接近市場交易行情，最公平也最具公信力，反觀自辦重劃任意評定重劃前地價，被告違背上開一般公認之價值判斷標準。系爭重劃區97年當期公告土地現值介於8,000元/平方公尺至20,000元/平方公尺之間，是地主間之差異性，不動產估價師評定重劃前地價，竟評定為13,200元/平方公尺至16,600元/平方公尺之間，未能體現地主間之差異性。其評定重劃前地價最高為16,600元/平方公尺，竟低於當期公告土地現值之20,000元/平方公尺，其差距縮小，原告土地價值也縮水，造成不公平，也未能體現以宗地評定。

⑹依據不動產估價報告書之地價評估，有下列違法：①未以宗地為估價單位、②運用成本法之預期開發分析以重劃後全區建地平均地價推估全區重劃前平均地價、③採建坪地價作為比較案例並非以素地地價作為比較案例，其勘估可議、④創設基準地價而無效、⑤重劃後平均地價被嚴重低估，違反公平原則。

⑺最高行政法院106年度判字第141號判決雖認定行政法院就涉及專業判斷之行政處分僅得就①行政機關所為之判斷，是否出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。②行政機關之判斷，是否有違一般公認之價值判斷標準。③行政機關之判斷，是否違反法定之正當程序。④作成判斷之行政機關，其組織是否合法且有判斷之權限。⑤行政機關之判斷，是否出於與事物無關之考量亦即違反不當聯結之禁止。⑥行政機關之判斷，是否違反相關法治國家應遵守之原理原則，如平等原則、公益原則等事項為審查，不得替代行政機關為決定。然系爭重劃會之理事會刻意壓低位於黎明路及環中路之重劃前地價及刻意壓低重劃後平均地價，以增加更多抵費地，謀取暴利損害地主權益，圖利重劃公司。卓越不動產估價師事務所容有違背市地重劃實施辦法第20條第1、2款之情形。系爭重劃會理事會、卓越不動產估價師事務所及地評會第7次審議於105年10月4日審議（105年第6次會議）違背上開規定，亦未實質審查，濫用權力，恐涉圖利罪及背信罪。

㈡聲明：

⒈訴願決定及原處分均撤銷。

⒉原告所有臺中市南屯區鎮安段65-1、65-4、66-0○00○00○00○00○00○00○0○號之重劃前地價評定被低估，被告應作成適法之處分。

⒊訴訟費用由被告負擔。

三、被告答辯及聲明：

㈠答辯要旨：

⒈關於地價評定程序部分：

⑴依系爭重劃會理事會98年1月17日會員大會通過之章程（乙證1）第9條第3項規定，重劃前後地價審議授權理事會辦理。是以，系爭重劃會理事會辦理重劃前後地價送請評定事宜，並無違法。

⑵按行為時獎勵市地重劃辦法第30條規定，重劃前後地價，應於辦理重劃土地分配設計前，由重劃會委託不動產估價師查估後，送理事會提經會員大會通過後，送請直轄市或縣（市）主管機關提交地評會評定。其規定辦理評定之時間限制為辦理重劃土地分配設計前，而修正重劃計畫書並非辦理地價評估之前提，是以原告主張未經重劃會會員大會通過修正重劃計畫書前，地評會不得評定重劃前、後地價乙節，並無依據。

⒉關於地評會組織之部分：依地價及標準地價評議委員會組織規程第4條第1項、第7條規定，其中地方公正人士所聘之委員曾擔任臺中市不動產糾紛調處委員會委員，其為律師暨地政學會理事長（具地政士資格，地政學會乃研究地政法令修改或地政事務之組織，參乙證3）；工程專家學者所聘之委員為執業建築師並任建築師公會理事長，建築師需建築工程專業始能取得資格，此觀建築師法即明；都市計畫專家學者所聘之委員，其曾擔任臺中市都市計畫委員會，學歷為建築與城鄉所博士（乙證4）。是以，關於本件地價評定之委員會係依法組成且依法開會決議，並無原告所指摘3名委員資格不符情形。另原告主張機關代表兼任之委員不得指派代表云云，則係屬原告誤解。

⒊關於地價評定是否合理、有無過低之部分：

⑴地價之評定，地評會具有判斷餘地，若無切確之證據，足以證明其有逾越權限或濫用權力之情形，行政法院應予尊重：查地價評定須就各種影響地價之區域及個別因素綜合評價之，因受限於各地區及具體宗地之個案條件差異性，本無從徒憑法令規定實施，因屬專業判斷範疇，故就市地重劃區內所具之條件因素律定一致之評價基準，以避免恣意與擅斷，要非法所不許，若其訂定之評定標準並無違反一般法律原則，或明顯不合理之情形，自應尊重專業判斷，為最高行政法院105年度判字第91號判決意旨。又按「重劃前、後地價之評定，涉及市場調查等專業知識，法令上另設有超然中立之『地價及標準地價評議委員會』進行審核評定，該地價及標準地價評議委員會之組成，係由議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師公會代表、建築師公會代表、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築開發商業同業公會代表、銀行公會代表、農會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設或農林、稅捐機關等成員組成（地價及標準地價評議委員會組織規程第4條規定參照）。顯見市地重劃前、後地價之判斷評定係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院仍應就行政機關判斷時，有無遵守法定程序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業判斷，若無切確之證據，足以證明其有逾越權限或濫用權力之情形，行政法院應予尊重。」為最高行政法院99年度判字第1010號判決、97年度判字第1159號判決意旨參照。本件地價評議歷經地評會共7次會議（103年10月1日、103年12月17日、104年7月8日、104年12月7日、105年1月21日、105年8月31日、105年10月4日），方於105年10月4日會議決議通過「重劃後平均地價為33,272元/平方公尺」、「重劃前平均地價13,778元/平方公尺」，原告單憑個人主觀立場質疑地價過低云云，並無可採。

⑵地價基準日之訂定，並無違法：依市地重劃作業手冊第84頁載明：「有關重劃前後地價，原則上重劃前地價以重劃計畫書公告之日為估價時點，並得參考重劃計畫書公告日前3年內之土地買賣交易價格；重劃後地價以預定土地分配結果公告之日至土地點交為預估時點。」，系爭重劃會重劃計畫書預定土地分配結果公告日期為98年6月（乙證1），是以，101年9月1日為重劃後地價基準日並無違誤。原告雖主張市地重劃作業手冊第84頁注意事項「重劃計畫書公告之日」應為修正重劃計畫書公告之日云云。惟查，既為重劃前地價，則應以重劃作業進行越少時越符合重劃前之概念。是以，市地重劃作業手冊第84頁所指的重劃計畫書應為最初經主管機關核定之重劃計畫書，至於已經進行公共設施工程施作、辦理地上物拆遷補償過程中若有修正重劃計畫，該修正重劃計畫書之時點，重劃區內土地實際上已因為重劃作業進行而產生土地增值，以該時點作為重劃前地價之基準實已偏離重劃前地價概念，原告顯係曲解市地重劃作業手冊用語。另查系爭重劃區於97年10月21日即公告重劃計畫書，並陸續施作工程及辦理拆遷補償作業等，係因在辦理重劃過程中，因主管機關為配合區內古蹟瑞成堂保存而變更都市計畫，被告101年8月9日府授都計字第1010132289號公告「變更臺中市都市計畫主要計畫（不包括大坑風景區）（配合保存瑞成堂）案」、101年8月10日府授都計字第1010138576號公告「變更臺中市都市計畫（整體開發地區單元五）細部計畫（配合保存瑞成堂）案」，後重劃會於106年11月18日召開第2次會員大會通過修正重劃計畫書，如本件以修正重劃計畫書公告日為重劃前地價基準日，將出現重劃「前」地價基準日晚於重劃「後」地價基準日之不合邏輯情形。

⑶按地價調查估計規則第23條第1項亦明定可以區段地價作為各宗土地地價，因此本案查估重劃前地價採先估計區段地價，再以所在地價區段作為各宗土地重劃後地價，並無違背地價查估程序。另參最高行政法院102年度判字第164號判決意旨，亦闡明法規意旨得以區段地價作為各宗土地地價。是以，原告主張重劃前地價應以各宗土地為估價單位，不得以區段為單位、重劃後地價應以路線價或區段價為估價單位，不得以區段為單位乙節，核無足採。

⑷原告主張比較「重劃前地價」與「公告現值」，有壓低面臨黎明路及環中路土地重劃前地價及拉高黎明路及環中路土地重劃前地價情形乙節。按市地重劃實施辦法第20條規定，重劃「前」地價之影響因素，除當期公告現值外，尚需考慮土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例等資料，再據以查估重劃「前」地價，原告僅以「公告現值」單一因子推翻地評會評定之重劃前地價合理性，其立論已有偏誤。

⑸關於土地之價格有諸多種類，例如課徵地價稅所用之公告地價、課徵土地增值稅所用之公告現值、市場交易買賣之市場價格等等，其法令依據、目的、用途、估價方法等層面均不相同，實難直接比附援引。關於市地重劃前、後地價之評估，係依據平均地權條例及其施行細則、市地重劃實施辦法及獎勵市地重劃辦法、不動產估價技術規則等相關法令辦理，目的及用途在於辦理重劃之交換分合、重劃負擔、補償等，估價方法以不動產估價技術規則為主。是以原告逕以市價或公告現值論斷重劃前、後地價，本即欠缺可比較性，其立論已無法令基礎甚明。

⑹依93年6月15日被告府工都字第0930091958號變更臺中市都市計畫主要計畫（不包括大坑風景區）（第3次通盤檢討）（有關計畫圖、第12期重劃區、部分體2用地、後期發展區部分）案，考量後期發展區土地部分範圍面積過大，為提高市地重劃之可行性，將原後期發展區劃分為14處分區開發單元範圍，並將「後期發展區」修正為「整體開發地區」。當時共劃分14個重劃單元，其中單元6、7合併改為公辦第13期市地重劃區，單元9、10、11合併改公辦第14期。本件系爭重劃區為其中單元5，若參考被告地政局網站已公告之鄰近自辦市地重劃區計算負擔總計表所示，系爭單元5重劃區評定之重劃前平均地價為13,778元/平方公尺，重劃後平均地價為33,272元/平方公尺，上漲率為241.49％，與坐落於西屯區、南屯區之單元1、2、3重劃區相較（乙證8），並無異常可言。

⑺有關原告提出其它自辦市地重劃區之地價差距比率（單元1安和、單元2黎明、單元3永春、單元8中科經貿），與系爭重劃區地價差距比較乙事。首先，本案重劃前後地價依據不動產估價技術規則第114條規定係屬權利估價，而又依同規則第115條之規定，應考慮相關法令之規定辦理估價，故本案乃依內政部訂頒之市地重劃實施辦法第20條規定辦理重劃前後地價查估，其重劃前地價應當調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價；而重劃後地價則應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。再者，有關重劃前後地價查估適用之前述相關法令內容，並未有關原告所提重劃前後地價高低差距比率應為多少之規定。反之有關市地重劃地區內重劃前各宗土地及重劃後各區段地價之高低，亦或重劃前後地價上漲比率高低乃受各重劃區所在位置、地勢、交通、使用現況、公共設施、土地使用分區及預期發展情形等因素所影響，無法一概而論。末查，原告所提單元1安和、單元2黎明、單元3永春及單元8中科經貿等4個自辦市地重劃區所在區位之地理條件明顯優於系爭重劃區，且其土地使用分區及利用強度亦明顯高於系爭重劃區（本區未來開發完成後之可建築基地均為第1-1種住宅區，建蔽率50％、容積率140％、上限容積率250％），上開4個自辦市地重劃區內部使用分區差異性較大（例如有商業區及不同住宅區而有建蔽率、容積率差異），或部分土地毗鄰條件差異性較大（例如單元1安和重劃區部分土地臨中港路、單元2黎明重劃區北端臨臺中七期重劃區、單元3永春重劃區部分臨五權西路、單元8中科經貿重劃區部分臨中清路），此或為上開其它重劃區地價差距比率較系爭重劃區為大之可能因素。各重劃區有其不同因素而影響形成之估價結果，原告逕行比附援引，單純計算地價差距程度做為比較，顯然忽略各重劃區內部之差異性，且亦無法律依據。

㈡聲明：駁回原告之訴。

四、本件之爭點：

⒈地價評定程序是否合法？

⑴系爭重劃會之理事會委託不動產估價師查估重劃前後地價，未經會員大會通過即逕送主管機關提交評定，有無違反獎勵市地重劃辦法第30條規定？

⑵重劃計畫書已修正，地評會評定地價前，是否應先經會員大會通過？

⒉地評會之組織是否合法？

⒊系爭重劃區之地價評定是否合理，有無過低情形？

⑴地價基準日之訂定是否適法？

⑵重劃前、後地價之估價單位為何？

五、本院的判斷：

㈠前提事實：系爭重劃區之重劃計畫書經被告以97年10月20日府地劃字第0970250749號函核定。系爭重劃會於98年1月17日召開第1次會員大會，審議通過重劃會章程（乙證1）。系爭重劃會將系爭重劃區重劃前後之地價，委託不動產估價師查估後，於103年3月6日召開第12次理事會會議決議通過，送請被告提交地評會評定，經地評會103年10月1日103年第7次會議審議決議待釐清相關事項再提會審議。嗣系爭重劃會多次經理事會決議通過修正重劃前後地價，送被告提請地評會評定，分別經地評會103年第9次會議、104年第2次會議及第5次會議、105年第1次會議及第5次會議決議（甲證23），請系爭重劃會檢討修正後再送該會討論。嗣系爭重劃會改請「卓越不動產估價師事務所」重新估價，送交105年9月14日召開第22次理事會審議通過後，送請被告提交105年10月4日地評會105年第6次會議決議修正後通過（甲證4、甲證23、甲證37）。修正後，重劃後平均地價為33,272元/㎡；重劃前平均地價為13,778元/㎡。嗣地政局以105年11月1日函（甲證11）通知重劃會上開地評會105年第6次會議決議，原告不服地政局105年11月1日函，提起訴願，經被告審認地政局欠缺事務管轄權限，乃以106年9月12日府授法訴字第1060200227號訴願決定（甲證5）撤銷地政局105年11月1日函。嗣被告以106年9月30日原處分（甲證3）就重劃前後地價評議結果檢送地評會105年第6次會議紀錄予系爭重劃會。原告不服原處分，提起訴願（甲證43）遞遭駁回（甲證1），遂提起本件行政訴訟。以上事實有各項資料可查（甲證1、3至5、11、23、37、43；乙證1。本件判決相關證據之編號詳附表）。

㈡系爭重劃區地價評定程序符合法定程序：

⒈應適用的法令：行為時獎勵市地重劃辦法第13條第2項、第4項及第30條、臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區重劃會章程第9條第3項。

⒉依上開規定，重劃前後地價屬獎勵市地重劃辦法應提會員大會審議之事項，但得經會員大會決議於章程訂定授權由理事會辦理。次依系爭重劃會98年1月17日召開第1次會員大會通過之【臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區重劃會章程】（乙證1）第9條第3項規定，重劃前後地價審議授權理事會辦理。

⒊經查，系爭重劃會委託不動產估價師查估重劃前後地價及送交105年9月14日召開第22次理事會審議通過後，送請被告提交105年10月4日地評會評定之，並無違誤。原告主張重劃前後地價未經會員大會通過即逕送主管機關提交評定，有違獎勵市地重劃辦法第30條規定乙節，並無足採。

㈢地評會之組織符合法律規定：

⒈應適用的法令：平均地權條例第4條、土地法第155條、地價及標準地價評議委員會組織規程第1條、第3條、第4條、第7條第2項。

⒉依上開規定，地價評議委員會係由直轄市或縣（市）政府組織，由地方民意代表及其他公正人士參加，其組織規程，由內政部訂定；其任務為下列事項之評議：⑴地價區段之劃分及各區段之地價。⑵土地改良物價額。⑶市地重劃前後及區段徵收後之地價。⑷依法異議之標準地價。⑸土地徵收補償市價及市價變動幅度。⑹依法復議之徵收補償價額。⑺其他有關地價及標準地價評議事項。而地價評議委員會置委員15人或16人，其中1人為主任委員，由直轄市市長或副市長、縣（市）長或副縣（市）長兼任；1人為副主任委員，由直轄市政府或縣（市）政府秘書長或副秘書長兼任；其餘委員，由直轄市或縣（市）政府就下列人員遴聘之：⑴議員代表1人。⑵地方公正人士1人。⑶地政專家學者2人。⑷不動產估價師2人或3人。⑸法律、工程、都市計畫專家學者各1人。⑹地政主管人員1人。⑺財政或稅捐主管人員1人。⑻工務或都市計畫主管人員1人。

⑼建設或農業主管人員1人。原則上，委員應親自出席地價評議委員會議，但由機關代表兼任之委員，如未能親自出席時，得指派代表出席。

⒊經查，本件地評會成員有15位，包括議員、地方公正人士、地政、不動產估價、法律、工程、都市計畫等專家學者，及地政、財稅或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業等機關主管人員代表，有「臺中市地價及標準地價評議委員會委員名冊」（任期：104年7月1日至107年6月30日）（甲證7）附訴願卷2-1冊可稽，其中地方公正人士所聘之委員葉耀中，曾擔任臺中市不動產糾紛調處委員會委員，其為律師暨地政學會理事長（具地政士資格，地政學會乃研究地政法令修改或地政事務之組織，參乙證3）；工程專家學者所聘之委員陳人忠，為執業建築師並任建築師公會理事長，建築師需建築工程專業始能取得資格，此觀建築師法即明；都市計畫專家學者所聘之委員李君如，其曾擔任臺中市都市計畫委員會，學歷為建築與城鄉所博士（乙證4），並無原告所指摘3名委員資格不符情形。是以，被告聘任地評會委員之屬性及專業尚符地價及標準地價評議委員會組織規程第4條規定且依法開會決議，又各機關主管人員屬機關代表兼任之委員，依上開地價及標準地價評議委員會組織規程第7條第2項規定，得指派代表出席，本件審議過程並無顯與法令違背之情事。

㈣系爭重劃區之地價評定，由地評會依專業審定，具有判斷餘地，經審查無足夠證據證明其判斷有違法情形，本院自應予以尊重：

⒈應適用的法令：平均地權條例第46條、第56條、平均地權條例施行細則第81條、市地重劃實施辦法第20條。

⒉依上開規定，可知公告土地現值乃指直轄市或縣（市）政府對於轄區內土地，經調查地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提交地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，於每年1月1日公告之地價；而辦理市地重劃時，則應由直轄市或縣（市）主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。可見市地重劃所稱之評定地價係就評定具體宗地之市場正常交易價格，其查估重劃前地價應斟酌宗地之位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等因素，分別估計重劃前各宗土地地價，而非徒憑公告土地現值為據。至於重劃後地價之考量因素尚無涉公告土地現值，依上開市地重劃實施辦法第20條規定，應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形。且公告土地現值係依據地價調查估計規則辦理查估作業，重劃前後地價則依據不動產估價技術規則辦理查估作業，兩者之法令依據顯有不同。

⒊經查，本件原告所有坐落黎明路鎮安段65-1、65-4、66-6、66-10、66-11、66-12等地號之土地，位於系爭重劃區內，為系爭重劃區內土地所有權人之一，參加自辦市地重劃。系爭重劃會委託卓越不動產估價師事務所重新查估後，送請被告提交地評會審議地價，歷經共7次會議（103年10月1日、103年12月17日、104年7月8日、104年12月7日、105年1月21日、105年8月31日、105年10月4日），方於105年10月4日第6次會議（甲證4）決議通過「重劃後平均地價為33,272元/平方公尺」、「重劃前平均地價13,778元/平方公尺」。嗣被告以106年9月30日原處分（甲證3）就重劃前後地價評議結果檢送會議紀錄予系爭重劃會。依105年10月4日地評會議修改版之不動產估價報告（乙證11），摘要第2頁敘明，其估價目的具有多重性，包括土地交換分配參考、增配土地繳納差額地價參考、領取地價補償參考、計算費用負擔比率參考、評估財務可行性參考等，並非進行市場買賣交易價格之參考。其對於重劃前地價之查估，係依市地重劃實施辦法第20條規定進行，重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。而重劃後地價之查估，係依據市地重劃實施辦法第20條規定進行，重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。估價過程係先評估假設已完成本重劃事業，土地所有權人取得重劃分配之土地，可自由買賣交易之價值，再考量土地開發完成後須經歷之成熟度修正等因素，調整至價格日期當時之適當合理價值(正常價格）。重劃後「特定價格」評估係以基準分配區塊之正常價格為基礎，考量自價格日期開始辦理重劃事業土地開發須籌編經費、測量範圍、現況調查、工程規劃及施工、計算負擔及分配設計、異議處理、地籍整理、交接、清償債務及財務結算、重劃結果公告及通知土地所有權人與重劃會解散等工序時之人事行政、銷售及不確定性風險管理等相關費用支出之適當調整。本案評估重劃後價格所採用之估價方法為比較法及土地開發分析法，先劃定不同分配區塊，並選定「基準分配區塊」，同時評估基準分配區塊之「區段地價」；復評估各分配區塊與基準分配區塊間之差異，再據以評估各分配區塊之區段地價。公共設施用地區段則以重劃後區內平均地價評估之。評估重劃前地價則先評估各項影響地價之因素，復參考公告現值地價區段之區段地價分布情形及各宗土地之重劃前、後之受益程度劃分地價區段，據以計算重劃前各宗土地之重劃前地價。重劃前土地分為4個地價區段，重劃後土地劃分為52塊可供分配之分配區塊與未來無償捐贈登記為公有之公共設施用地，評估重劃後正常價格之平均地價39,277元/平方公尺，重劃前正常價格之平均地價為16,715元/平方公尺，平均上漲率234.98％（39,27716,715＝234.98％）；評估重劃後特定價格之平均地價33,272元/平方公尺，重劃前特定價格之平均地價13,778元/平方公尺，平均上漲率241.49％（33,27213,778＝241.49％）。核其評估內容，與市地重劃實施辦法第20條規定，尚無違誤。

⒋參照上開平均地權條例第46條、平均地權條例施行細則第81條及市地重劃實施辦法第20條等規定，可知辦理市地重劃時，則應由直轄市或縣（市）主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。而地價評議委員會係由議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之專家學者、不動產估價師公會代表、建築師公會代表、地政士公會代表、不動產經紀業公會代表、建築開發商業同業公會代表、銀行公會代表、農會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設或農林、稅捐機關等成員所組成，足認具體宗地之地價形成係由不同屬性之專業代表，綜合各方見解，獨立於機關首長之外共同作成之決定，應認享有專業判斷餘地。又涉及具高度屬人性之評定、高度科技性之判斷、計畫性政策之決定及獨立專家委員會就不確定法律概念所為之判斷，基於尊重其不可替代性、專業性及法律授權之專屬性，行政機關就此等事項尤享有專業判斷之餘地，參照行政訴訟法第4條第2項及第201條之規定，行政法院僅得審查行政機關之判斷是否有恣意濫用及其他違法情事，應予撤銷或變更之情形。準此以論，行政法院就涉及專業判斷之地價評定，僅得就行政機關之判斷有無：⑴出於錯誤之事實認定或不完全之資訊；⑵有無違反一般公認之價值判斷標準。⑶有無違反法定之正當程序；⑷組織不合法或不具判斷權限；⑸出於與事物無關之考量，亦即違反不當聯結之禁止。

⑹有無違反相關法治國家應遵守之原理原則，如平等原則、公益原則等事項予以審查。倘其專業判斷不具上開違法情形之一者，行政法院應予以尊重，不得予以撤銷。查地價評定須就各種影響地價之區域及個別因素綜合評價之，因受限於各地區及具體宗地之個案條件差異性，本無從徒憑法令規定實施，因屬專業判斷範疇，故就市地重劃區內所具之條件因素律定一致之評價基準，以避免恣意與擅斷，要非法所不許，若其訂定之評定標準並無違反一般法律原則，或明顯不合理之情形，自應尊重專業判斷。經查，地評會本即得就市地重劃之地價依專業判斷為之評定，而本件有關地價之判斷，係由地評會所作成，其委員獨立行使職權共同作成之專業決定，自應予尊重其判斷餘地，且本件審議過程並無顯與法令違背之情事。被告依據該評定後之重劃前後地價作為本案計算重劃費用負擔、土地交換分配等之標準，並無違誤。原告泛稱被告壓低重劃前、後地價，造成其分配損失；地評會未盡職權審查，圖利重劃會云云，僅為單方臆測，然未具體指出地價評估不合法之處，無證據證明其地價評估有何違法，其主張核無足採。

⒌從而，系爭重劃會將系爭重劃區重劃前後之地價，委託不動產估價師查估後，送請被告提交105年10月4日地評會105年第6次會議審議，決議修正後通過。修正後，重劃後平均地價為33,272元/平方公尺；重劃前平均地價為13,778元/平方公尺。被告以106年9月30日原處分就重劃前後地價評議結果檢送地評會105年第6次會議紀錄予系爭重劃會，並無不合，應予維持。

㈤本件判決基礎已經明確，原告請求調取「第11期四張犁市地重劃、第12期福星市地重劃、第13期大慶市地重劃、第14期美和庄市地重劃」之重劃前後地價評議圖、「臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區」重劃前後地價評議案提送地評會審議歷程之錄音、錄影檔及傳訊地評會張滄沂、劉獻隆及陳金村委員，認核無必要，而兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必要，併予敘明。

六、結論：原處分並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合。原告訴請撤銷為無理由，應予駁回。

臺中高等行政法院第二庭

附錄本判決引用的相關條文：【平均地權條例】第4條本條例所定地價評議委員會，由直轄市或縣（市）政府組織之，並應由地方民意代表及其他公正人士參加；其組織規程，由內政部定之。第46條直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。第56條第4項市地重劃地區之選定、公告禁止事項、計畫之擬訂、核定、公告通知、測量、調查、地價查估、計算負擔、分配設計、拆遷補償、工程施工、地籍整理、交接清償及財務結算等事項之實施辦法，由中央主管機關定之。【平均地權條例施行細則】第81條依本條例第56條辦理市地重劃時，應由直轄市或縣(市)主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。【土地法】第155條（第1項）標準地價評議委員會之組織規程，由中央地政機關定之。

（第2項）前項委員會委員，應有地方民意機關之代表參加。【獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法】（95年6月22日修正）第13條第2項及第4項（第2項）會員大會之權責如下：

一、通過或修改章程。

二、選任或解任理事、監事。

三、監督理事、監事職務之執行。

四、追認或修正重劃計畫書。

五、重劃分配結果之認可。

六、抵費地之處分。

七、預算及決算之審議。

八、理事會、監事會提請審議事項。

九、本辦法規定應提會員大會審議之事項。

十、其他重大事項。（第4項）第2項之權責，除第1款至第4款及第8款外，得經會員大會決議授權由理事會辦理。（101年2月4日修正）第30條重劃前後地價，應於辦理重劃土地分配設計前，由重劃會委託不動產估價師查估後，送理事會提經會員大會通過後，送請直轄市或縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。【市地重劃實施辦法】第17條第2項重劃計畫書經核定公告後，實施重劃確有困難者，應敘明理由報請核定後公告及通知土地所有權人廢止或撤銷重劃或修訂重劃計畫書、圖。但重劃土地分配結果已公告期滿確定者，不得廢止或撤銷重劃或修訂重劃計畫書、圖。第20條重劃前後之地價應依下列規定查估後，提請地價評議委員會評定之：

一、重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。

二、重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。第29條重劃負擔及分配面積之計算，以土地登記總簿所載之面積為準，其計算順序及公式如附件二。重劃區內土地實際面積少於土地登記總面積而未能更正者，其差額得列入共同負擔。【地價及標準地價評議委員會組織規程】第1條本規程依平均地權條例第4條及土地法第155條第1項規定訂定之。第3條本會任務為下列事項之評議：

一、地價區段之劃分及各區段之地價。

二、土地改良物價額。

三、市地重劃前後及區段徵收後之地價。

四、依法異議之標準地價。

五、土地徵收補償市價及市價變動幅度。

六、依法復議之徵收補償價額。

七、其他有關地價及標準地價評議事項。第4條（第1項）本會置委員15人或16人，其中1人為主任委員，由直轄市市長或副市長、縣（市）長或副縣（市）長兼任；1人為副主任委員，由直轄市政府或縣（市）政府秘書長或副秘書長兼任；其餘委員，由直轄市或縣（市）政府就下列人員遴聘之：

一、議員代表1人。

二、地方公正人士1人。

三、地政專家學者2人。

四、不動產估價師2人或3人。

五、法律、工程、都市計畫專家學者各1人。

六、地政主管人員1人。

七、財政或稅捐主管人員1人。

八、工務或都市計畫主管人員1人。

九、建設或農業主管人員1人。（第2項）本會委員任期3年，期滿得續聘之。但代表機關、團體出任者，應隨其本職進退。

（第3項）第1項委員出缺時，直轄市或縣（市）政府應予補聘，其任期以至原委員任期屆滿之日為止。

（第4項）直轄市、縣（市）議會未推派議員代表者，直轄市、縣（市）政府應另遴聘地政專家學者或不動產估價師擔任委員。但澎湖縣政府、福建省金門縣政府及連江縣政府得不另聘之，不受第1項總人數之限制。第7條第2項委員應親自出席前項會議。但由機關代表兼任之委員，如未能親自出席時，得指派代表出席。【臺中市高鐵新市鎮自辦市地重劃區重劃會章程】第9條第3項第1項之權責，除第1款至第4款及第8款外，其餘各款及依法公告禁止、限制及起迄日期等事項、重劃前後地價審議、地上物查估補償數額及土地分配結果公告期間異議案件之協調處理結果追認、參與重劃土地之受益程度認定及抵費地處分、盈餘款之處理等事項，均授權理事會辦理。