臺中高等行政法院 高等庭(含改制前臺中高等行政法院)九十年度訴字第一二六六號

臺中高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第一二六六號

原告

宏德建設股份有限公司

代表人

甲○○

訴訟代理人

張志勝會計師

被告

臺中縣稅捐稽徵處

代表人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

右當事人間因營業稅事件，原告不服財政部中華民國九十年五月十八日台財訴字第○

九○一三五四四九四號（案號：第八八四五八五號）訴願決定，提起行政訴訟。本院

判決如左︰

主文

事實

甲、事實概要：原告於民國八十四、八十五及八十六年間售出新建「博愛富第」房屋，經被告通知查核其銷售房屋開立發票之情形，因原告僅開立發票銷售金額計新臺幣（下同）六四、五九六、五００元，經核算其每坪之銷售單價偏低，被告乃依「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照臺灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂一致性房屋價格參考表」按使用執照所載構造種類面積核定其房屋售價計七一、七八二、三七八元，將已開立發票之銷售數額予以減除，並就其差額七、一八五、八七八元（含稅）部分，核定補徵營業稅額計三四二、一八五元。原告不服，遞經復查、訴願，均遭駁回，仍表不服，遂提起本件行政訴訟。

乙、兩造爭點及陳述：

壹、原告方面：

一、聲明求為判決：㈠訴願及復查決定暨原處分均撤銷。㈡退還溢繳之營業稅額三○

三、八六二元。㈢訴訟費用由被告負擔。

二、陳述：

㈠原告於八十四、八十五及八十六年間出售新建「博愛富第」房屋，經被告機關通知查核其銷售房屋開立發票情形，因原告僅開立銷售額六四、五九六、五○○元之發票，被告機關乃依「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照臺灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂一致性房屋價格參考表」按使用執照所載構造種類面積核定其房屋售價計七一、七八二、三七八元，並就其差額七、一八

五、八七八元部分，核定補徵營業稅額三四二、一八五元，原告不服，於法定期間內申請復查，未獲變更處分；依法提起訴願，亦未獲變更處分，爰依法提出行政訴訟。

㈡本案「博愛富第」係合建分售，依據法律關係論，所謂「合建分售」：係指建設公司提供資金，地主提供土地，合建興建房屋，雙方約定以地主名義出售土地，並與購買人簽訂土地買賣契約，建設公司出售房屋，並與購買人簽訂房屋買賣契約，只要「購買客戶」同意並由雙方簽約，買賣交易就算成立，並各自收取價款。亦即建主與地主各自出售房屋及土地，各自簽約及各自收款 (售價多少，雙方各自決定，只要客戶同意）。本案之「房屋」及「土地」預定買賣契約書，房屋款及土地款均已由「原告」及「地主─林炳基及林耀華」各自與「購買客戶」簽約並承認「該價格」，此為民法上「私契約」成立之要件，一個「要約」，一個「承諾」，雙方「合意」契約即行成立。被告機關卻認為房屋售價偏低而據以調整售價補稅，此一方面除違反法律關係外，一方面是否意味「調整售價」部份，被告機關欲將其款項「補貼原告」‧‧‧。

㈢原告於被告機關八十七年六月間通知查核其銷售房屋開立發票情形時，因一時疏忽，未將截至調查日前，原告已自行調整該案之房屋收入且已開立發票並已申報之銷售發票四筆提出，其金額計六、三八一、一○○元，故本案實際開立之銷售金額應為七○、九七七、六○○元，此自行調整之房屋收入並已於申報當年度營所稅時列入損益表中，八十五及八十六年營所稅業經「中區國稅局」核定在案，今就實際情形提出。八十五年營所稅核定通知書中：營業收入及營業成本「定額」均大於「申報額」，係因本案「5A」、「4D」二戶房屋已於八十五年度過戶，但原告於申報所得稅時，未在八十五年度內認列收入及成本，而經中區國稅局調整之數。

㈣因被告機關核定之營業稅額三四二、一八五元，係依其核定之房屋售價七一、七

八二、三七八元減除調查之銷售金額六四、五九六、五○○元計算，但如依本公司實際開立發票金額七○、九七七、六○○元計算，核定之營稅額應為三八、三二三元；但原告已於八十七年七月二十九日繳納營業稅額三四二、一八五元，故今依法申請退還之溢繳稅額三○三、八六二元。

㈤綜上所述，懇請判決如訴之聲明，撤銷此項補徵營業稅之行為，並退還溢繳之營業稅額。

貳、被告方面：

一、聲明：請駁回原告之訴。

二、陳述：

㈠按「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。」為營業稅法第十七條所明定。

㈡卷查原告於八十四、八十五及八十六年間出售新建「博愛富第」房屋，經被告通知查核其銷售房屋開立發票之情形，因原告僅開立發票銷售金額計六四、五九六、五００元，顯屬偏低，被告乃依「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照臺灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂一致性房屋價格參考表」予以調整其售價，經按使用執照所載構造種類面積核定其房屋售價，將已開立發票之銷售數額予以減除，就其差額部分，依首揭規定予以核定補徵營業稅額，尚非無據。

㈢至原告主張：

⒈「博愛富第」係合建分售，即建主與地主各自出售房屋及土地，各自簽約及收款，本案之房屋及土地預定買賣契約書，為民法上私契約成立之要件，一個要約，一個承諾，雙方合意契約即行成立。被告卻認為屋售價偏低而據以調整售價補稅，此一方面除違反法律關係外，一方面是否意味「調整售價」部份，被告欲將其款項「補貼原告」．．．。

⒉原告於被告機關通知查核其銷售房屋開立發票情形時，因一時疏忽，未將截至調查前，原告已自行調整該案之房屋收入，且已開立發票，並已申報之銷售發票四筆提出，其金額計六、三八一、一００元，故本案實際開立之銷售金額應為七０、九七七、六００元，此自行調整之房屋收入並已申報當年度營所稅時列入損益表中，八十五及八十六年營所稅業經中區國稅局核定在案，今就實際情形提出。

⒊原告實際開立發票金額七０、九七七、六００元，核定補徵營業稅額應為三八、三二三元，但原告已於八十七年二十九日繳納營業稅額三四二、一八五元，故今依法申請退還溢繳稅額三０三、八六二元。

㈣經查原告出售本案新建「博愛富第」系爭之房屋，經被告通知查核其銷售房屋開立發票之情形，因其所提示已開立發票之銷售金額計六四、五九六、五００元，每坪換算售價僅為肆萬參仟餘元，顯屬偏低，且未能提示偏低之理由，乃依據「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照台灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂一致性房屋價格參考表」六至八樓每坪四八、０００元予以調整售價，按使用執照所載構造種類面積核定其房屋售價，將已開立發票之銷售數額予以減除，就其差額核定補徵營業稅額，尚非無據。另出售土地部分按營業稅法第八條第一項第一款規定免徵營業稅，是以土地售價並未併入調整計算課徵營業稅。至原告訴稱未將截至調查日前，已自行調整出售新建「博愛富第」房屋之收入，且已開立發票，並已申報之銷售發票四筆提出乙節，經查原告於前復查及訴願階段並未對此部分有所爭議，故以電話通知原告補提示出售新建「博愛富第」房屋開立發票正本供核，經重行調查結果，原告自行調整開立之四筆發票分別為八十六年五月開立ＨＳ00000000、ＨＳ00000000及八十七年四月開立ＮＦ00000000、ＮＦ00000000Ｃ號金額共計六、三八一、一００元，雖均已依規定辦理申報，惟其發票上所記載之品名均為「地主補貼款」，經再電洽原告請其提示合建分售合約書並請補充說明為何發票上所記載之品名為「地主補貼款」乙節，據原告所提書面資料記載係原告因本件售屋案產生虧損故由地主予以現金補貼，經核該補貼款既屬地主額外之現金補貼（非出售房屋予地主），就會計上應屬其他之業外收入，核非自行補開出售新建「博愛富第」房屋售價。是原告主張，核無足採。

理由

一、按「營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。」營業稅法第十七條定有明文。

二、本件原告於八十四、八十五及八十六年間出售新建「博愛富第」房屋，原告開立發票銷售金額計六四、五九六、五００元之情，有買賣契約書、統一發票、原告申報之營業人使用二聯式統一發票明細表影本附原處分卷可稽，自屬實在。經被告通知查核其銷售房屋開立發票之情形，以原告僅開立發票銷售金額計六四、五

九六、五００元，經核算其每坪之銷售單價認屬偏低，被告乃依「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照臺灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂一致性房屋價格參考表」按使用執照所載構造種類面積核定其房屋售價計七一、

七八二、三七八元，將已開立發票之銷售數額予以減除，並就其差額七、一八五、八七八元（含稅）部分，核定補徵營業稅額計三四二、一八五元，亦有營業稅查定稅額繳款書附卷足憑，揆諸首揭規定，尚非無據。

三、原告雖主張本件「博愛富第」係合建分售，由建設公司提供資金，地主提供土地，合建興建房屋，雙方約定以地主名義出售土地，並與購買人簽訂土地買賣契約，建設公司出售房屋，並與購買人簽訂房屋買賣契約，祗要「購買客戶」同意並由雙方簽約，買賣交易即成立，並各自收取價款。此為民法上「私契約」成立之要件，一方「要約」，他方「承諾」，雙方「合意」契約即行成立。被告機關卻認房屋售價偏低而據以調整售價補稅，實違反法律關係，是否「調整售價」部分，被告欲將調整款項「補貼原告」？原告於被告通知查核其銷售房屋開立發票情形時，疏未將截至調查日前，原告已自行調整該案之房屋收入且已開立發票並已申報之銷售發票四筆提出，其金額計六、三八一、一○○元，故本案實際開立之銷售金額應為七○、九七七、六○○元，此自行調整之房屋收入並已申報當年度營所稅時列入損益表中，八十五及八十六年營所稅業經「中區國稅局」核定在案，被告同為稅捐機關，何能罔顧事實，重為課徵營業稅云云。

四、經查被告依「臺灣省中區各縣市稅捐稽徵處參照臺灣省建築師公會『八十二年ＲＣ造住宅建築造價表』研訂一致性房屋價格參考表」以原告僅開立發票銷售金額計六四、五九六、五００元，經核算其每坪之銷售單價認屬偏低，乃依該表按使用執照所載構造種類面積核定其房屋售價，減除已開立發票之銷售數額後，就其差額，核定補徵營業稅，即難指其核定與首揭規定有違。次查原告與地主林炳基間於契約書後「附註」載明「本合建案因工程延誤，工程成本上漲，致乙方（指原告）產生虧損，經甲（指地主林炳基）、乙雙方協議結果，甲方同意就本年度（民國八十五年）已出售之房屋，甲方補貼乙方新臺幣肆佰柒拾捌萬壹仟壹佰元整（含營業稅），此款項應由乙方開立全額發票向甲方請款。」另八十六年度除金額改為一百六十萬元外，其餘內容與上開八十五年度者完全相同，二者合計金額六、三八一、一○○元，有原告所提該契約書附卷可稽，原告復自陳該附註係事後加註，該款即為原告所主張其自行調整本案之房屋收入且已開立發票並已申報銷售發票之四筆金額。則依上開契約附註內容，該補貼款確係地主事後另行補貼原告之虧損者，要非售屋款甚明。蓋原告已一再主張本件「博愛富第」係合建分售，由原告與地主林炳基分別與買受人訂立房屋或土地之買賣契約，則事後地主林炳基為補貼原告之虧損而給付原告款項，該款顯非原告之售屋款甚明。惟雖非原告之本業收入，但仍係原告之營業所得，故財政部臺灣省中區國稅局就該款核定為原告之營業所得，並不影響本件認非原告之售屋價款。則該款原告雖曾繳營業稅，被告未予計入房屋售款之營業稅，即難指為重覆課稅。原告之主張俱無可取。從而，被告核定其房屋售價計七一、七八二、三七八元，將已開立發票之銷售數額予以減除，並就其差額七、一八五、八七八元（含稅）部分，核定補徵營業稅額計三四二、一八五元，核無違誤，復查及訴願決定，予以維持，亦無不合。原告請求予以撤銷，並退還所稱溢繳之營業稅三○三、八六二元，除關於退還所稱溢繳營業稅部分，未經訴願前置程序，本已不合法外，核其全部請求，俱屬無據，均應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。

臺 中 高 等 行 政 法 院 第 三 庭審 判 長 法 官　王　茂　修

法 院 書 記 官 李　述　燊