臺中高等行政法院 高等庭(含改制前臺中高等行政法院)九十年度訴字第一二八八號

臺中高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　　九十年度訴字第一二八八號

原告

甲○○

訴訟代理人

丁○○

代表人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十年六月一日台財訴字第

○九○○○○一四○六號訴願決定（案號：第00000000號），提起行政訴訟

。本院判決如左︰

主文

事實

壹、事實概要：原告民國（下同）八十七年度綜合所得稅結算申報，列報其配偶丁○○所有坐落屏東縣屏東市○○路二十七號及二十七之十八號房屋出租予全億塑膠工業股份有限公司（以下簡稱全億公司）及全億塑膠企業行（以下簡稱全億企業行）營業使用，並自行申報租賃所得分別為新台幣（下同）二○、五○○元及一、一四○元，被告機關初查以其申報之租賃所得顯有偏低情事，乃按當地一般租金標準核定調增租賃所得分別為三一七、三三六元及五、四七五元。原告不服，申請復查結果，獲核減租賃所得三、三○八元。原告仍不服，提起訴願遭駁回，遂提起本件行政訴訟。

貳、兩造之陳述及爭點：

一、原告部分：

㈠聲明：訴願決定及原處分（復查決定）均撤銷。

㈡陳述：

⒈按所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定：「財產出租，其約定之租金顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」

⒉被告稱屏東房屋計租按坪計算乙節不合實情，屏東以按坪計算租金者，大概只有辦公大樓或是太平洋百貨公司，其餘實況均按間計租。被告又稱當地租金每坪約在六四○元、八三一元及一、八三二元三種價格之間，又稱標準租金為每坪六四○元，且在復查時又擅以大坪數及結構為由，將租金打六折計算，之後又打五折，此種算法凌亂不堪。為何有一般租金及標準租金之差別？其三種租金為何高低相差至三倍？為何有大坪數、結構之差別？而不以屋齡、形式、地理位置、承租人之信用、交情等為考慮之因素？三種不同租金價格來自何種資訊，與本棟房屋是否相若？承租人與出租人之關係如何？被告均未公開，有違行政程序法資訊公開及行政處分之有關規定。

⒊所得稅法第十四條第一項第五類第五款之規定，必須「顯然較低」，則被告調查之租金最高為一、八三二元，最低為六四○元，相差三倍，則低於最高者是否可稱為顯然不實，而其所採信者竟為最低之六四○元，豈不矛盾？此「顯然」如何決定，亦無明確標準可採。被告調查之三種價格已屬凌亂，任意調整，即為違法。

⒋原告配偶丁○○與全億公司負責人為親子關係，依我國如此重視倫常，豈有收受租金之理，奈何稅法硬性規定，因此全億公司迫於法令只得繳納租金。丁○○事實上分文未取，卻為此補稅，故近年均曾為租金事項提出異議。

二、被告部分：

㈠聲明：原告之訴駁回。

㈡陳述：

⒈按「將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務使用者外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅」、「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」「所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。」分別為所得稅法第十四條第一項第五類第四、五款及行為時同法施行細則第十六條第三項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」、「公司股東以自己所有之房屋無償供該公司使用，應依所得稅法第十四條第一項第五類第四款規定，參照當地一般租金情況，計算租賃所得，繳納所得稅。」分別為財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第000000000號及財政部七十三年九月一日台財稅第五八九二九號函所釋示。

⒉有關原告爭執調整租賃所得有二：

⑴屏東縣屏東市○○路二十七號部分：原告配偶於八十七年間將其所有坐落屏東市○○路二十七號房屋出租予全億公司營業使用，所轄財政部台灣省南區國稅局屏東縣分局以原告申報租賃收入三六、○○○元，租賃所得僅為二○、五二○元，核算每月每坪僅一七‧九七元（計算式：36000元÷12月÷166.94坪＝17.91元），顯較當地一般租金每月每坪一、三四一元為低，遂通報被告機關依當地一般租金標準，每月每坪六四○元，設算原告租賃所得，並因大坪數及房屋結構等因素打折後，計調增租賃所得三一七、三三六元，（計算式：｛ (90.78×60％＋14) ×640×12｝＋｛ (76.16×60％＋14)×12×0.7｝×0.7=592730，（000000－00000)×0.57= 317336），歸課原告八十七年度綜合所得稅。

⑵屏東縣屏東市○○路二十七之十八號部分：原告配偶於八十七年間將其所有坐落屏東市○○路二十七之十八號房屋出租予全益企業行營業使用，所轄財政部台灣省南區國稅局屏東縣分局以原告申報租賃收入二、○○○元，租賃所得僅為一、一四○元，核算每月每坪僅一五三‧一四元（計算式：2000元÷1月÷13.06坪＝153.14元），顯較當地一般租金每月每坪一、三四一元為低，遂通報被告機關依當地一般租金標準，每月每坪六四○元，設算原告租賃所得，計調增五、四七五元，（計算式：｛ (13.06×640×12個月＋38976)｝÷12＝11606，(00000－0000)×0.57＝5475元），並歸課原告八十七年度綜合所得稅。原告不服，主張該企業行八十七年十二月十八日開業，租賃收入九、六○六元，明顯不符，應重新查核等情。案經被告機關函請財政部台灣省南區國稅局屏東縣分局依財政部七十九年十二月二十八日台財稅第七九○七一六六九八號函規定，查明系爭標的物鄰近之租金、報財政部核准之標準租金及准駁理由等，經該分局查復以該房屋於八十七年十一月二十五日起出租予全益企業行（該企業行設立登記日），而房屋稅籍資料記載一樓營業用面積一三．○六坪，該分局依所得稅法第十四條第一項第五類第五款規定調整計算租賃所得，固無不合，惟因未考慮屋齡等因素，遂依規定予以打折後，更正調增租賃所得為二、一六七元（計算式：(13.06×640×12個月＋38976)×0.5÷12＝5803，(0000－0000)×0.57＝2167元），次查當地一般租金為每月每坪八三一至一、八三二元，標準租金為每月每坪六四○元，兩相比較，原告原申報租賃收入確屬偏低，且該局報請財政部核備之當地一般租金標準，亦低於本案系爭標的物鄰近租金水準，初查依財政部台灣省南區國稅局設算通報資料，予以核定，於法尚無不合，復查准依財政部台灣省南區國稅局屏東縣分局更正資料，減列租賃所得三、三○八元。

⒊有關調增租賃所得計算式內容部分，經被告於九十年十月十二日以中區國稅法字第○九○○○五八○五二號函請系爭房屋所轄財政部台灣省南區國稅局屏東縣分局查告，調增原告配偶丁○○租賃所得三一七、三三六元及五、四七五元之計算式中所代表意義為何及其法令依據等，經該分局於九十年十月十七日以南區國稅屏東縣資字第九○○一九二三二號函覆係因坪數、房屋結構體及樓層、屋齡等因素予以分別計算。又有關法令依據部分，係依據所得稅法第十四條第一項第五類第四、五款及同法施行細則第十六條第三項所規定，並依據財政部八十八年一月二十八日台財稅第八八一八九五二九三號函發布之「八十七年度房屋及土地之當地一般租金標準」，核算系爭租賃所得。原告所列租金顯較當地鄰近租金偏低，亦為丁○○所不爭之事實，則被告機關依法依當地一般租金調整計算租賃收入，並無不合。

⒋原告所列租金顯較當地鄰近租金偏低，為不爭之事實，已如前述。至納稅義務人所列報租金是否偏低，係就該地區相似情況之房屋出租情形，經實地調查鄰近房屋之租金為比對之依據；而報請財政部核備之當地一般租金標準則是對納稅義務人所列報租金確屬偏低時，稅捐稽徵機關依法調整租賃收入之依據，二者用途自屬有別。而無論房屋係以「坪」或「間」為出租單位，租金之多寡、是否偏低，均與出租面積有關，是以「坪」為單位評比租金是否偏低，應屬客觀。原告並無新事證，復執前詞爭執，提起本訴訟，核無足採，請判決如訴之聲明。

理由

一、按「將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務使用者外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅」、「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」「所稱當地一般租金，由當地主管稽徵機關查明報由省（直轄市）主管稽徵機關核定，並送財政部備查。」分別為所得稅法第十四條第一項第五類第四、五款及行為時同法施行細則第十六條第三項所明定。次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」亦經財政部賦稅署七十七年十一月九日台稅一發第七七○六六五八五一號函釋在案。

二、本件原告八十七年度綜合所得稅結算申報，列報其配偶丁○○所有坐落屏東縣屏東市○○路二十七號及二十七之十八號房屋分別出租予全億公司及全億企業行，供營業使用，並自行申報租賃所得分別為二○、五○○元及一、一四○元，被告機關初查以其申報之租賃所得顯有偏低情事，乃按當地一般租金標準核定調增租賃所得分別為三一七、三三六元及五、四七五元。原告不服，申請復查結果，獲核減租賃所得三、三○八元。原告仍表不服，茲分別就各幢房屋審究如下：

㈠屏東縣屏東市○○路二十七號部分：原告配偶於八十七年間將其所有坐落屏東市○○路二十七號房屋出租予全億公司營業使用，所轄財政部台灣省南區國稅局屏東縣分局以原告申報租賃收入三

六、○○○元，租賃所得僅為二○、五二○元，以該建物一六六．九四坪計，核算每月每坪租金僅一七‧九七元（計算式：36000÷12÷166.94＝17.91元）。而該分局調查同年度鄰近營業用一般租金結果：⒈屏東市○○路二十三－一號一樓共一三．六四坪，每月租金二五、○○○元，每月每坪租金一、八三二元（計算式：25000÷13.64＝1832元＼坪），⒉屏東市○○路二十九－一號一樓二二．七一坪，全年度租金二二六、六五六元，每月每坪租金八三一元（計算式：226656÷12÷22.71＝831元＼坪），⒊屏東市○○路四十一號一、二樓共四四．一坪，全年度租金六○、○○○元，每月每坪租金一、三六○元（計算式：60000÷44.1＝1360元＼坪），是以該年度鄰近營業用平均租金為每月每坪一、三四一元（計算式：(1832+831+1360)÷3＝1341元＼坪）；又依財政部八十八年一月二十八日財政部台財稅第八八一八九五二九三號函發布之八十七年度房屋及土地之當地一般租金標準所定之屏東縣房屋＼土地租金標準表（八十七年度）於房屋（含土地）部分，其中坐落屏東市○○路二三～五三號及同路二八～六○號之房屋，其每月每坪租金標準為六四○元，分別有八十七年度非自住房屋使用及租賃情形核定表三件、屏東縣房屋＼土地租金標準表節本及其使用說明及前開財政部函分附於原處分卷及本案卷可考。比較上開數據，原告八十七年度綜合所得稅結算申報書所申報之租賃收入顯較上開鄰近營業用房屋平均租金及當地一般租金標準為低，是以被告機關依當地一般租金標準，每月每坪六四○元，設算原告租賃所得，並依財政部核定之上開屏東縣房屋＼土地租金標準表使用說明，考慮系爭二十七號房屋坪數（一樓九○．七八坪、二樓七六．一六坪）及房屋結構一樓為磚造、二樓為金屬造，並出租之樓層（二樓租金較便宜）等因素，分別打折調整後，計算應調增租賃所得三一七、三三六元（計算式：｛ (90.78×60％＋14)×640×12｝＋｛ (76.16×60％＋14) ×12×0.7｝×0.7=592730，(000000－00000)×0.57= 317336，其說明詳如卷附財政部台灣省南區國稅局屏東縣分局九十年十月十七日南區國稅屏縣資字第九○○一九二三二號函及屏東縣房屋＼土地租金標準表使用說明），經核並無違誤。

㈡屏東縣屏東市○○路二十七之十八號部分：原告配偶於八十七年間另將其所有坐落屏東市○○路二十七之十八號房屋出租予全益企業行營業使用，所轄財政部台灣省南區國稅局屏東縣分局以原告申報租賃收入二、○○○元，租賃所得僅為一、一四○元，共十三．○六坪，核算每月每坪僅一五三‧一四元（計算式：2000÷1÷13.06＝153.14），亦顯較上開㈠段所述鄰近營業用房屋平均租金及當地一般租金標準為低，被告復查決定依前述屏東縣房屋＼土地租金標準表及其使用說明，每月每坪以六四○元為基準，設算原告租賃所得，並考慮系爭二十七之十八號房屋之當時屋齡已二十五年等因素，依規定以五折計算後，更正調增租賃所得為二、一六七元（計算式：(13.06×640×12＋38976)×0.5÷12＝5803，(0000－0000)×0.57＝2167），經核亦無違誤。

三、原告雖主張屏東房屋係按間計算，被告按坪計算與實情不合，且被告所謂鄰近房屋之租金、當地一般租金標準區別何在？其以大坪數及結構為由，將租金打六折，再打五折，算法凌亂不堪，何不以房屋之形式、地理位置、承租人之信用、交情等為考慮因素，又被告未公開其調查所得之資訊有違行政程序法資訊公開及行政處分之有關規定，另原告配偶丁○○與全億公司負責人為親子關係，丁○○並未收受租金，被告核定之租金顯不合理等情，惟查房屋無論以「坪」或「間」為出租單位，租金之多寡、是否偏低，均與出租面積有關，被告以「坪」為單位評比系爭租金是否偏低，自屬客觀可採。至所謂「鄰近房屋之租金」，係指稽徵機關就該地區相似情況之房屋，經實地調查鄰近房屋之租金，以作為比對之依據；而當地一般租金標準，係指依所得稅法第十四條第一項第五類第四款、第五款及行為時同法施行細則第十六第三項規定，由當地主管稽徵機關依「營業人查定營業費用標準等級評定表」及「營業特種稅額查定費用標準等級表」規定，並經實地調查租金情況而製定，經報由省市主管稽徵機關核定，並送財政部備查者；當納稅義務人所列報租金確屬偏低時，稅捐稽徵機關則依法以之作為調整租賃收入之依據。本件據財政部台灣省南區國稅局調查結果，鄰近房屋每月每坪之平均租金達一、三四一元，而當地一般租金標準則為六四○元，原告申報之租金收入分別一七．九七元及一五三．一四元，與上開調查結果差距甚大，被告以當地一般租金標準六四○元為基準調整系爭租金所得核屬有據。至於房屋之坪數之多寡、其構造、屋齡、樓層別等經核均係影響出租房屋之經濟效益之因素，對租金之數額不能謂無影響，前開財政部核定之屏東縣房屋＼土地租金標準表所附之使用說明，考量各出租房屋租金之客觀特殊狀況予以調整，亦屬合理可採。至原告主張依房屋之形式、地理位置、承租人之信用、交情等予以調整，經核其所述各點尚乏客觀之標準，自難資為調整之依據。至被告調查本案所得之相關租金資料，原告非不得依行政程序法第四十四條以下之規定，向被告申請閱覽，或於訴訟中申請閱卷，原告所謂資訊未公開乙節核屬無據。另原告主張其配偶丁○○與全億公司負責人為親子關係，丁○○並未收受租金乙節，核與原告於八十七年綜合所得稅結算申報書自行申報之租賃所得自相矛盾，且全億公司、全億企業行既在系爭房屋營業，縱係無償，揆諸首揭所得稅法第十四條第一項第五類第四款之規定，出租人仍應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅，原告此部主張亦不能為其有利之認定。綜上所述，原告之主張均屬無據，原處分（復查決定）參照當地一般租金標準及鄰近租金情況，認原告申報之租金偏低而調整核算其八十七年度租賃所得。經核並無違誤，訴願決定予以維持亦無不合，原告訴請撤銷為無理由，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第一百九十五條第一項後段、第九十八條第三項前段，判決如主文。

臺 中 高 等 行 政 法 院 第 三 庭審 判 長 法 官　王　茂　修

法院書記官　李孟純