九十三年度訴字第一六四號｜行政：綜合所得稅｜裁判日期：93 年 09 月 08 日

臺中高等行政法院判決　　　　　　　　　　　　　　　九十三年度訴字第一六四號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　丙○○ 被　　　告　財政部臺灣省中區國稅局代　表　人　乙○○ 訴訟代理人　丁○○ 右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國九十三年二月十八日台財訴字第○九二○○七三三○六號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰主文訴願決定及原處分（復查決定）均撤銷。訴訟費用由被告負擔。事實一、事實概要：緣原告於民國八十四年度綜合所得稅結算申報，經被告機關初查核定租賃所得新台幣（下同）一、七四八、四九四元，合併核定綜合所得總額二、三一二、九八六元，補徵應納稅額三五六、二九五元，並按所漏稅額處○．五倍之罰鍰一七八、一○○元（計至百元止）。原告不服，就租賃所得及罰鍰不服，申經復查結果追減租賃所得二五○、九三八元及罰鍰三七、六○○元。原告仍未甘服，提起訴願，遭訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。二、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：訴願決定及原處分（復查決定）均撤銷。㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。三、兩造之陳述：㈠原告主張之理由： ⒈原告與何清松、何清墩、葉綉鳳、林淑惠等人所有坐落台中市○○區○○段一一三、一一四、一一五地號三筆土地，於八十三年十月二十七日與謝榮茂（下稱謝君）訂立土地租賃契約，約定由承租人：華爾有限公司（謝榮茂）出資，以土地所有權人為起造人名義建造房屋，供承租人營業之用。然謝君於八十四年間因積欠建造工程款，乃商請原告等人於八十五年初共同出資以支付工程款，原告等五人乃分別撥付款項共三千五百萬元予謝君，其房屋所有權全歸屬原告等人所有；並於八十五年三月二十日由謝君簽立切結書終止信託關係。起造人雖為原告等五人，但工程合約書係由謝榮茂與建造承包商簽訂，並由謝君全權處理支付工程款項，由謝君保存該項工程合約書。該地上建物自係原告與何清松等人自費建屋，非為土地承租人出資所建。然被告以八十四年度綜合所得稅核定稅額通知書列原告租賃所得二筆，合計為一、七四八、四九四元，即認定係原告出租土地予華爾公司（承租人：謝榮茂），並由承租人在承租土地上自費建屋，以出租人名義登記所有權，以其建造成本視為承租土地之對價，並據以核課原告八十四年度綜合所得稅，實屬無理。 ⒉原告與何清松等四人於八十五年初撥款三五、○○○、○○○元予謝君，為何於八十五年初才撥出該匯款，而謝君出具切結書稱系爭房屋係由原告等五人出資興建，基於信託關係以地主為起造人，於房屋建造完成後信託登記於地主，並終止吾等之信託關係，惟按民法第四百二十二條之一規定「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」。最初原告等與謝君協調後以地主名義為起造人，使基地與房屋之所有人歸屬同一體，因往後地主若有資金需求時，要向銀行貸款時，若因地上權屬於第三人，而非與地主同一體時，銀行會以建物有瑕疵，而不予申貸，關係到原告即地主等之權利，故不同意設定地上權予謝君。但又因房屋為謝君所出資興建（謝君委託建商：新世紀營造股份有限公司建造），應擁有房屋之所有權，如無法設定地上權，又不想對此房屋失去其權利，故雙方協調以系爭房屋之所有權信託於地主等人名下，以保持其對房屋之權利。殊不知，謝君於八十四年間發生財務困難，無法支付系爭房屋之工程款，故商請地主出資（以房屋造價成本約三千五百萬元）為其興建，等使用執照申請出來將系爭房屋設定抵押貸款後，才將資金交予謝君，當時先由謝君自己尋覓資金蓋系爭房屋，並於建造完成時立即終止信託關係，並拋棄此房屋之權利，使房屋成為地主所有。 ⒊三千五百萬元是筆大款項，地主對謝君表示無法出資為其建造，但謝君表明其可設法另尋其他資金來支付所欠之工程款項，並表明可等房屋建造完成時，領取使用執照後，由地主以此建物及基地向金融機關設定抵押貸款後，撥款再匯入其金融帳戶，並立即終止信託關係。 ⒋八十四年九月二十一日建築完成，並於同年十二月十二日完成登記，如被告所稱系爭房屋於八十四年間竣工完成並辦妥所有權登記，均為吻合。眾知建物保存登記完成才能向銀行機構辦理抵押貸款，且要經銀行一定程序、時間查估建物價值後，土地及建物若無瑕疵時，才能一併設定抵押。經二個多月，於八十五年二月六日才完成抵押權設定（期間遇新年期間，銀行機構放假），而後原告以此建物為何清墩、何清松擔保，向銀行申貸撥款，陸續由何清墩、何清松二人向台中市第二信用合作社借貸並匯款給予謝君。 ⒌三千五百萬元中二、五○○、○○○元原告指示子丙○○於八十五年三月二十日向臺中市第二信用合作社撥款提領二、五○○、○○○元，與葉綉鳳之出資款二、五○○、○○○元，合計五、○○○、○○○元以何茂洋（葉君配偶）名義匯予謝君。從八十五年一月三十一日至八十五年三月二十日地主等人已陸續匯集三千五百萬元予謝君，並於同年三月二十日由謝君簽立切結書，該地號上之建物自係原告等人自費建屋，並終止房屋信託關係，非為土地承租人出資所建自明。 ⒍被告依所得稅法第十四條第一項第五類第二款規定，及財政部八十八年三月十二日台財稅第000000000號、八十五年一月二十四日台財稅第八五一八九三○七五號函，認為該房屋之建造成本，應視為承租土地之對價，按建造年度實際支付之工程造價，核課出租人建造年度之租賃所得。惟上述函釋情形與原告所主張該地上建物為地主等自費建造，有所不同。因謝君財務上困難，無法支付工程款項，由地主等出資建造完成，怎是被告所稱以出租人所興建之。又前述三千五百萬元是一大筆款項，地主怎等會撥予謝君？而謝君又怎會平白放棄對該屋之權利？ ⒎又依民法第四百二十二條之一之規定，倘八十三年租賃契約成立後，若登記地上權予承租人謝君時，在租賃期間，謝君無財務困難，建築物是謝君所出資興建，而承租至契約期滿時，當然謝君可主張擁有房屋權利。又依民法第八百四十條規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人，應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。土地所有人於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人，於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償。」可見地主可以租賃期滿（即地上權因存續期間屆滿而消滅）後，才按該建築物之時價為之補償，而取得房屋所有權。該條也表明土地所有人向地上權人（即承租人）購買房屋之權利。本件地主陸續分別撥款共三千五百萬元給謝君以支付工程款，也可說是提早補償承租人該建築物之時價。並非財政部八十八年三月十二日台財稅第000000000號函所稱之情形，其事實與本件不同，怎能視為承租土地之對價，按該公司於各該建造年度實際支付之工程造價，核課出租人建造年度之租賃所得，可知被告之論述實為無理。 ⒏被告又論及「倘建物改由出租人出資，則租賃標的含有建物，價值既有不同，重新約定租金亦應隨之變動，然依原告所提供地主與承租人謝榮茂．．．並未應系爭土地有建物而增加租金﹔而系爭一一四、一一五地號土地支付租金，於其上建物完工後之租金亦無差異，故原告訴稱租賃標的房屋係自費建屋供華爾有限公司營業使用一節，自難採據」云云，惟按民法第四百四十二條規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」當時因承租人謝榮茂（華爾公司）財務已不良，央求地主出資建屋，又承租人已無法營業，建物完工後，怎可能同意地主增加其租金？故原告於八十五年三月三十一日與謝君合意另訂不動產租賃契約書。又因租賃定有期限，故原告無法向法院聲請增加其租金。 ⒐另被告質疑地主出資與登記系爭建築物持分顯不成比例云云，當初何清松出資一千萬元，原告出資二百五十萬元，蓋於八十五年八月原告等地主曾有協議，何清松由其他地主過戶不動產作為系爭建築物其持分比例偏低補償，有交換契約書、繳納契稅足憑，且隔年亦有繳納財產交易所得稅，可證明系爭建築屬原告等所有。 ⒑綜上，被告機關無理由依其觀點評斷原告與承租人間之原意，來加稅於原告。請賜判如訴之聲明。㈡被告答辯之理由： ⒈租賃所得部分： ⑴按「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之．．．第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得．．．一、財產租賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。」為所得稅法第十四條第一項第五類第一目所明定。「公司與地主訂定土地租賃契約，由其在所承租之土地上自費建屋，並以出租人名義為起造人及將該房屋登記為出租人所有，約定該公司需另支付租金及租賃期滿應拆屋還地，因出租人自房屋興建完成即取得該建物之所有權，於租賃期間屆滿，該建物是否拆除，當由出租人自由處分，不因此而影響出租人已取得該建物所有權之事實，故該房屋之建造成本，仍應視為承租土地之對價，按該公司於各該建造年度實際支付之工程造價，核課出租人建造年度之租賃所得。」為財政部八十八年三月十二日台財稅第八八一九○二七五三號函所明釋。又「八十四年度財產租賃必要損耗及費用標準：一、固定資產：必要損耗及費用減除四三％；但僅出租土地之收入，只得減除該土地當年度繳納之地價稅。」為財政部八十五年一月二十四日台財稅第八五一八九三○七五號函所核定。 ⑵原告與何清墩、何清松、葉綉鳳及林淑惠等土地所有權人（下稱地主）於八十三年間將渠等共有臺中市○○區○○段一一三、一一四及一一五地號土地出租予謝君，雙方於八十三年間簽訂土地租賃契約，約定租賃期間自八十三年十一月五日起至九十一年五月五日止，承租人除每三個月給付一次租金外，並由承租人謝君出資而以地主名義為起造人建造房屋，被告機關核定原告除取得土地租賃所得五八三、五七五元外，並以該房屋建造成本三四、六八五、○○○元按原告取得建物面積比例百分之五‧八九，核算房屋租賃收入二、○四三、七一八元，減除百分之四十三必要費用後，核定房屋租賃所得一、一六四、九一九元，合計核定租賃所得一、七四八、四九四元。原告主張八十四年間原將土地租予謝君興建房屋，因謝君無力支付工程款，合約因謝君無法履行終止，由地主於八十五年初撥款三五、○○○、○○○元予謝君自費建屋，並非承租人出資興建，並稱其子丙○○八十五年三月二十日於臺中市第二信用合作社提領二、五○○、○○○元，與葉綉鳳之出資款二、五○○、○○○元，合計五、○○○、○○○元以何茂洋（葉綉鳳配偶）名義匯款予謝君，提示臺中市第二信用合作社取款條、何茂洋匯款回條、謝君出具之切結書及臺中市南屯區調解委員會調解書等資料供核云云。被告機關以查系爭房屋之興建係以地主為起造人，於八十四年九月竣工，十二月十二日登記為地主所有，工程造價三四、六八五、○○○元，有建物登記簿謄本及臺中市政府工務局所核發之使用執照等影本可稽。次查原告所提示之調解書係因謝君積欠地主八十六年度以後之租金事件而聲請調解，與支付系爭房屋建造成本無涉；又謝君出具之切結書稱系爭房屋係由其出資興建，基於信託關係以地主為起造人，於房屋建造完成後，又將系爭房屋所有權信託登記於地主名下，嗣因其積欠建商工程款，租賃雙方乃協議於辦妥房屋所有權登記後，由地主撥款三五、○○○、○○○元支付工程款，並終止渠等之信託關係；惟信託乃委託人將信託財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。依謝君與地主所簽定之土地租賃契約書，明定由謝君於該承租土地上建造房屋，以地主為起造人，建造成本由謝君支付，本件系爭房屋於租賃期間由謝君投資之華爾有限公司使用，並非由地主管理或處分，謝君切結書所稱信託關係，除與信託本旨不符外，亦與渠等簽訂之土地租賃契約書內容不合；又被告機關於九十一年四月二十三日以中區國稅法字第○九一○○二三○八三號及第 ○九一○○二三一○○號函分別請謝君及華爾有限公司提示其收受地主匯款合計三五、○○○、○○○元之用途說明及資金流向證明等資料供核，均迄未提示。再查系爭房屋於八十四年間竣工並辦妥所有權登記，地主於八十五年一月三十一日及三月二十日始匯款予謝君，匯款日期係房屋完成所有權登記後，且收受匯款人並非建商，所稱匯款用途係用以支付房屋工程款，實有違常情。另依財政部臺北市國稅局查復函送系爭建物之建商新世紀營造股份有限公司八十四年度及八十五年度營利事業所得稅簽證會計師工作底稿，該二年度應收帳款明細表期末餘額均為九、三一四、三○四元，並無謝君及原告所稱八十五年初地主等分別撥款三五、○○○、○○○元予謝君支付工程款之情事，且原告迄未能提示渠等匯款予謝君款項之資金流向及用途證明文件以實其說，其主張核難採據。綜上，被告機關依首揭規定，依據渠等所簽訂之土地租賃契約書認定系爭房屋係由謝君出資興建，並以地主為起造人及所有權人，將該房屋工程造價核定為地主出租土地之對價，按各地主取得建物面積比例歸課原告租賃收入，並無不合。惟系爭土地係與其上房屋一併出租，原核定土地租金五八三、五七五元應予減除百分之四十三必要費用，重行核算租賃所得一、四九七、五五六元（583,575×（1─43%）+ 1,164,919 ），原核定租賃所得一、七四八、四九四元，應予追減二五 ○、九三八元。經核並無不合。 ⑶訴訟意旨略謂：原告主張八十四年間原將土地租予謝君興建房屋，因謝君無力支付工程款，合約因謝君無法履行終止，由地主於八十五年初撥款三五、 ○○○、○○○元予謝君，故該地號之建物係自費建屋，並非承租人出資興建，並稱其子丙○○八十五年三月二十日於臺中市第二信用合作社提領二、五○○、○○○元，與葉綉鳳之出資款二、五○○、○○○元，合計五、○ ○○、○○○元以何茂洋（葉君配偶）名義匯款予謝君，並提示切結書（終止信託影本）、匯款單回條影本、建物資金流程說明、何茂洋匯款回條、謝君出具之切結書、建物登記謄本、不動產租賃契約書及臺中市南屯區調解委員會調解書等資料供核。 ⑷查本件系爭房屋於租賃期間由謝君投資之華爾有限公司使用，並非由地主管理或處分，謝君切結書所稱信託關係，除與信託本旨不符外，亦與渠等簽訂之土地租賃契約書內容不合已如前述，且經查華爾有限公司八十五年度帳列租金支出五、三二九、八○○元，係按土地租賃契約第三條該年度租金以每坪單價四五○元核算予何清墩及何清松二人所有惠義段一一三地號土地（該地號土地有九八七坪），即每月支付前開二地主共計四四四、一五○元，有各類所得扣繳暨免扣繳憑單及華爾有限公司營利事業所得稅結算申請書等資料可稽；此外，前開租金給付價款與渠等地主提供八十五年三月三十一日簽訂之不動產租賃契約書第四條有關租賃支付予何清墩及何清松等二地主，租金給付期間自八十五年四月五日起至八十六年十一月四日止每月租金各二二二、○○○元合計四四四、○○○元相當，亦即系爭一一三地號是否有該系爭房屋，其前後之租金給付額並無差異（每月租金由四四四、一五○元調整至四四四、○○○元）；而有關系爭一一四、一一五地號土地之租金支付予該等地號所有之地主，於八十八年十一月六日以前該土地租賃契約與不動產租賃契約書之租金給付金額亦無不同。綜上，系爭建物完成與否，租金金額差異不大，且依渠等簽訂之土地租賃契約第七條第五款約定全部建築有關費用應由謝君負擔，故原告主張系爭房屋因謝君無法支付建造工程款，基於原告等地主係原登記之起造人，渠等地主撥款三千五百萬元自費建屋供華爾有限公司營業使用乙節，相較八十三年十月二十七日簽訂之土地租賃契約與八十五年三月三十一日簽訂之不動產租賃契約，原告渠等出租人徒增負擔三五、○○○、○○○元，未獲得承租人謝君任何補償，實有違一般常理，其主張自難採據，所訴委不足採。 ⑸鈞院於九十三年七月一日另案準備程序訊問證人謝榮茂，其陳述該房屋係以原告等土地所有權人之名義為起造人，建造成本由謝君支付，因謝君無力支付工程款，由地主於八十五年一月合計撥款三五、○○○、○○○元予謝君以代其償還該工程款，惟依財政部台北市國稅局查復函送系爭建物之建商新世紀營造股份有限公司八十四年度及八十五年度營利事所得稅簽證會計師工作底稿，該二年度應收帳款明細表期末餘額均為九、三一四、三○四元，顯然地主撥付之三五、○○○、○○○元難認與支付該工程款有關，又匯款遲至系爭房屋完工時，亦有可議之處，故證人之陳述內容，考量原告與證人之關係，證人陳述內容之公允性不無值得質疑。 ⑹地主承擔建築工程款與渠等所得建築物所有權比例顯不相當，何清墩支付一千萬元持有建物比例為百分之三十；何清松亦支付一千萬元，但其取得建物所有權持分比例僅百分之四左右，是渠等支付款與取得所有權對價關係顯不成比例。 ⒉罰鍰部分： ⑴按「納稅義務人應於每年二月二十日起至三月底止，填具結算申報書，向該管稽徵機關，申報其上一年度內構成綜合所得總額．．．之項目及數額，以及有關減免、扣除之事實，並應依其全年應納稅額減除．．．扣繳稅額，計算其應納之結算稅額，於申報前自行繳納。」「納稅義務人已依本法規定辦理結算申報，但對依本法規定應申報課稅之所得額有漏報或短報情事者，處以所漏稅額兩倍以下之罰鍰。」為行為時所得稅法第七十一條第一項前段及第一百十條第一項所明定。 ⑵原告八十四年度綜合所得稅結算申報，漏報租賃所得一、七四八、四九四元，漏報所得稅額三五六、二九五元，被告依前揭規定按所漏稅額處○‧五倍罰鍰一七八、一○○元（計至百元止）。原告不服，申經復查原核定租賃所得既經追減二五○、九三八元，已如前述，重行核算漏稅額二八一、○一四元，處○‧五倍罰鍰一四○、五○○元，原處罰鍰一七八、一○○元乃予追減三七、六○○元。 ⑶訴訟意旨略謂：同本稅。 ⑷本件經查獲漏報租賃所得已如前述，被告機關依規定裁處罰鍰並無不合。 ⒊基上論結：原處分及訴願決定並無不合，請准如答辯之聲明判決。理由一、本件被告以原告於八十四年度綜合所得稅結算申報，經被告機關初查核定租賃所得一、七四八、四九四元，合併核定綜合所得總額二、三一二、九八六元，補徵應納稅額三五六、二九五元，並按所漏稅額處○．五倍之罰鍰一七八、一○○元（計至百元止）。原告不服，就租賃所得及罰鍰不服，申經復查結果追減租賃所得二五○、九三八元及罰鍰三七、六○○元。原告仍未甘服，提起訴願，訴願決定仍予維持，雖非無見。二、經查，原告主張原將土地租予謝君興建房屋，因謝君無力支付工程款，合約因謝君無法履行終止，由地主於八十五年初撥款三五、○○○、○○○元予謝君自費建屋，並非承租人出資興建乙節。該三五、○○○、○○○元之資金，其中包括原告指示其子丙○○於八十五年三月二十日自臺中市第二信用合作社提領二、五 ○○、○○○元，與葉綉鳳之出資款二、五○○、○○○元，合計五、○○○、 ○○○元以何茂洋（葉君配偶）名義匯款予謝君；何清墩、何清松於八十五年二月八日分別以臺中市第二信用合作社各一○、○○○、○○○元之合作金庫支票交付予謝君；葉綉鳳、林淑惠於八十五年一月三十一日分別自臺中市第二信用合作社及臺中市第九信用合作社各提領五、○○○、○○○元匯款予謝君，合計共三五、○○○、○○○元之資金交付予謝君，有臺中市第二信用合作社活期儲蓄存款存摺、取款條、匯款申請書、匯款回條、支票，臺中市第九信用合作社匯款回條及謝榮茂出具之切結書等件附卷可稽，證人即承租人謝榮茂於本院九十三年度訴字第二○○號準備程序中亦到庭證稱確有於八十五年初收到該款無訛（見本院卷第一二七、一三○頁），被告對原告等地主有支付謝榮茂三千五百萬元之事實亦不爭執。且依原告等地主與謝榮茂間民國八十三年十月二十七日所訂立之土地租賃契約第七條其他特約事項第五款約定：「．．．乙方（指承租人謝榮茂）必須以甲方（指出租人原告等地主）指定之人為起造人，全部建築有關費用均由乙方負擔。．．．期滿雙方若不續租時，乙方應負責拆移全部地上物，恢復土地原狀交還予甲方，乙方不得主張地上權或要求任何補償．．．」，同條第一款約定：「土地之稅捐由甲方負擔，乙方水電費及營業上必需繳納之稅捐，自行負擔，及因營業而增加甲方房屋稅負時，由乙方負擔，將稅款交甲方繳納。」（見原處分卷第一○四至一○六頁），嗣雙方於八十五年三月三十一日另訂不動產租賃契約書第一條約定：「甲乙雙方合意終止於八十三年十月廿七日．．．所簽訂之土地租賃契約。」第二條約定：「（租賃標的）：㈢甲○○所有坐落於同前地段（即台中市○○區○○段）建號一五○建物及其坐落基地即地號一一四地號土地之持分。．．．㈥甲方出租人全體共有坐落於同前地段建號一四七之建物即前揭建物之公共設施。」（見原處分卷第七八至八二頁），各該契約影本業經證人謝茂榮證述屬實（見本院卷第一二七、一二八頁），對照前後兩紙契約內容，前者租賃土地，承租人於租地上所建房屋，仍由承租人保有其所有權，故約定於租期屆滿而不續租時，承租人應予拆除或點交（意即讓與，因本欲登記為出租人所有）出租人，而房屋稅捐亦由承租人負擔。反之，後者則逕行約定出租建物及其基地，不再有租期屆滿拆屋恢復原狀之記載。若非雙方就建築費用之負擔已有另行約定，前後兩契約內容不致有所不同。被告亦查無原告等入股謝榮茂或其所經營之華爾有限公司之情事，原告主張建屋工程款，係由原告等地主自費建屋，並非承租人出資興建，自堪信為真實。三、被告雖謂依財政部臺北市國稅局查復函送系爭建物之建商新世紀營造股份有限公司本年度及八十五年度營利事業所得稅簽證會計師工作底稿，該二年度應收帳款明細表期末餘額均為九、三一四、三○四元，並無謝君及原告所稱八十五年初地主等分別撥款三五、○○○、○○○元予謝君支付工程款之情事，且原告迄未能提示渠等匯款予謝君款項之資金流向及用途證明文件以實其說，其主張核難採據云云。惟查證人謝榮茂已於本院同上案件證稱：「我是委由東昌營造廠興建，可能因為牌照的關係，東昌借新世紀公司的牌承包，我票是開給東昌營造。」、「簽約時，合約上記載由東昌、新世紀一起承攬，我才發現是向新世紀借牌，我票都是給東昌，東昌營造和新世紀之間的往來帳目情形，我並不清楚。」（見本院卷第一二九、一三○頁），故建商新世紀營造股份有限公司僅屬借牌之公司，已難以其帳載憑認本件所付是否營建款，且本件建物依約原即由承租人謝榮茂自行建造，故由其發包，出租人之原告等地主並未與營造廠商直接接觸，而謝榮茂以資金窘迫為由向原告等人要求支付建屋款，且原告等地主支付工程款三五、○○ ○、○○○元予謝君，已如前述，至於謝君是否直接付款與營造廠商要屬謝君收到建屋款後如何運用之問題，尚難指為原告等所付非建屋工程款。被告僅以本件前後兩份契約，其約定之租金並無不同，出租人卻增付三千五百萬元，未獲得承租人任何補償，實違一般常理云云，遂推認前揭第二份租賃契約並非真實，不予採信，尚嫌速斷。又原告等出租人支付三五、○○○、○○○元予承租人謝榮茂，出租人林清松之支付金額與其房屋登記之應有部分不相當乙節，按當初何清松出資一千萬元，原告出資二百五十萬元，於八十五年八月原告等地主曾有協議，何清松由其他地主過戶不動產作為系爭建築物其持分比例偏低之補償，有交換契約書、繳納契稅附卷可憑，且隔年亦有繳納財產交易所得稅，亦可證明系爭建築屬原告等所有。被告以之質疑支付不實，亦屬誤會。四、至於原告否認收取八十四年度土地租金五八三、五七五元部分，原告訴訟代理人於九十三年六月三十日本院準備程序時已自認有收取該租金（見本院卷第八○頁），且原告等地主與謝榮茂八十三年十月二十七日所訂立之土地租賃契約，其契約後頁已有由地主何清松及何清墩所收受保證金及租金支票五張之記載（見原處分卷第一○四頁），而證人謝榮茂於本院前開案件證稱八十三、八十四年度之租金均有依契約約定時間金額支付（見本院卷第一三一、一三二頁），參以原告等地主以謝榮茂為對造向台中市南屯區調解委員會聲請租金調解，該調解書記載謝榮茂所欠租金之期間為自八十六年一月起，有該調解書附卷可稽，益見八十四年度之租金謝榮茂已支付完畢，是原告否認收取八十四年度之土地租金，自非可採。五、綜上所述，原處分（復查決定）以系爭建物係承租人謝榮茂所出資興建而登記為原告等所有，據以核計為原告等房屋出租所得之一部分，乃就該房屋建造成本三四、六八五、○○○元，按原告取得建物面積比例百分之五．八九，核算該房屋租賃收入為二、○四三、一八元，減除百分之四十三必要費用後，核定房屋租賃所得一、一六四、九一九元，惟系爭土地係與其上房屋一併出租，原核定土地租金五八三、五七五元應予減除百分之四十三必要費用，重行核算租賃所得一、四九七、五五六元（583,575× (1─43%)+1,164,919），原核定租賃所得一、七四八、四九四元，予以追減二五○、九三八元。其中關於核課土地租賃所得部分雖無不合，惟以房屋建造工程費核算之房屋租賃所得一、一六四、九一九元部分，依前開說明，被告予以核課租賃所得，即有違誤。又被告核定應納稅額部分既有違誤，則據以科處之罰鍰，亦無可維持。訴願決定未予詳查遞予維持，亦有未合。原告執此指摘，核屬可採，應將原處分（復查決定）及訴願決定均撤銷，由被告另為適法之處分，以昭折服。另被告聲請訊問證人謝榮茂，因證人謝榮茂已於本院九十三年度訴字第二○○號審理中就同一之租賃事件證述甚詳，無再加以訊問之必要，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第一百九十五條第一項前段、第九十八條第三項前段，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　九　　　月　　　八　　　日臺中高等行政法院第二庭審判長法官　胡　國　棟法官　王　德　麟法官　林　秋　華右正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提起上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須依對造人數附具繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。提起上訴應預繳送達用雙掛號郵票三九○元（三十四元及五元郵票各十份)。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　九　　　月　　　八　　　日法院書記官　王　百　全

臺中高等行政法院高等庭(含改制前臺中高等行政法院)九十三年度訴字第一六四號

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