臺中高等行政法院高等庭(含改制前臺中高等行政法院)96年度簡字第00263號｜法律人

臺中高等行政法院判決 96年度簡字第00263號原　　　告　甲○○ 送達被　　　告　財政部臺灣省中區國稅局代　表　人　丙○○ 訴訟代理人　丁○○ 上列當事人間因綜合所得稅事件，原告不服財政部中華民國95年12月7日台財訴字第09500521480號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰主文訴願決定及原處分均撤銷。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、緣原告民國（下同）93年度綜合所得稅結算申報，原列報租賃所得新臺幣（下同）130,582元，經財政部台北市國稅局所屬中正稽徵所核定190,897元，通報被告所屬彰化縣分局歸課綜合所得總額1,682,726元，補徵應納稅額18,023元。原告不服，申請復查，未獲變更，向財政部提起訴願，遭駁回，遂提起本件行政訴訟。二、原告起訴意旨略謂：原告依合理市場價格出租，實收實報，有契約書為憑，本件經原告異議、復查並提出訴願，國稅局各單位回覆函文中，均未見有關人員親臨現場查訪或調閱相同建築物之他人出租申報資料以供比對，難令原告信服，同棟建築亦有許多其他樓層出租，時價每坪在1,200至1,300元左右，被告稱鄰近房屋租金每坪每月3,079元，以房屋評定現值設算租金收入，應提出實際資料，以玆採信，請判決撤銷原處分及訴願決定云云。三、被告答辯意旨略謂：㈠原告將其所有臺北市中正區○○○路○段50號15樓之37房屋出租予大禾視覺整合有限公司供營業使用，93年度列報租賃所得130,582元，原查參照當地一般租金標準設算租賃收入334,908元，減除43﹪必要損耗及費用，核定租賃所得190,897元，原告不服，申請復查主張其依市場合理價格出租，實收實報，請准予註銷調增之所得云云。經被告機關復查決定略以，查原告與承租人93年度約定租金229,092元，核算其租金平均每坪每月1,103元，原查查明鄰近房屋之租金平均每坪每月3,079元，其約定之租金確屬偏低，又本件設算租賃收入平均每坪每月1,613元，亦低於系爭房屋之鄰近租金水準，原核定並無不合，復查後仍予維持，原告仍不服，提起訴願，遞遭訴願決定駁回。㈡原告起訴雖主張：原告依合理市場價格出租，實收實報，被告稱鄰近房屋租金每坪每月3,079元，應提出實際資料，以玆採信云云。㈢惟查，原告與承租人93年度約定租金229,092元，核算其租金平均每坪每月1,103元，原查查明鄰近房屋之租金平均每坪每月3,079元，有財政部臺北市國稅局中正稽徵所95年5月12日財北國稅中正綜所二字第0950004241號函附各類所得扣繳暨免扣繳憑單等資料影本可稽（原處分卷第3至18頁），其約定之租金確屬偏低，又本件設算租賃收入平均每坪每月1,613元，亦低於系爭房屋之鄰近租金水準。綜上，原核定並無不合。原告無新理由及新事證，仍復執前詞爭執，所訴委無足採，原處分及訴願決定並無違誤，請判決駁回原告之訴等語。四、按所得稅法第14條第1項第5類第5款規定：「個人之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之‧‧‧第5類：租賃所得‧‧‧五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。」同法施行細則第16條第3項規定：「本法第14條第1項第5類第4款及第5款所稱當地一般租金，由財政部各地區國稅局訂定，送財政部備查。」次按「綜合所得稅租賃所得設算核定案件，納稅義務人如有異議時，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。」亦經財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第770665851號函釋有案。是依上開規定及財政部之解釋，財產出租之租賃所得以設算核定者，必其約定之租金，顯較當地一般租金為低者，稽徵機關始得參照當地一般租金調整計算租賃收入；且以設算核定租賃所得之案件，納稅義務人如有異議時，依財政部規定，稽徵機關應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據，即將設算租金與鄰近租金比較，高時改課，低時維持原核定。五、本件原告將其所有台北市中正區○○○路○段50號15樓之37房屋出租予大禾視覺整合有限公司供辦公使用，93年度列報租賃所得130,582元，被告認原告約定之租金較當地一般租金為低之理由，據被告復查決定書稱，原告與承租人93年度約定租金為229,092元，核算平均每坪每月1,103元，惟原查查明鄰近房屋之租金平均每坪每月3,079元，其約定之租金確屬偏低，又本件設算租賃收入平均每坪每月1,613元，亦低於系爭房屋之鄰近租金水準，原核定並無不合云云為論據。然經核閱復查決定，其所稱鄰近房屋之租金平均每坪每月3,079元，係以台北市國稅局中正稽徵所95年5月12日財北國稅中正綜所字第0950004241號函檢送與原告所有系爭房屋同號12樓之31號房屋每坪每月租金為1853.22元、同號13樓之 34號房屋每坪每月租金為1818.18元、同號14樓之24號房屋每坪每月租金為2274.45元、同號16樓之6號房屋每坪每月租金為4071.66元、同號18樓之3號房屋每坪每月租金為5700. 32元為論據。按台北市國稅局中正稽徵所檢送之查報單雖提出扣繳憑單為據，惟查台北市辦公大樓之出租，以101大樓之租金最高，且較其他商業大樓之辦公室租金高出甚多，該大樓於93年間就辦公樓房之出租，其租金約在每坪3,000元左右，此為一般商業界所皆知之事實，台北市國稅局中正稽徵所檢送之查報單，稱與原告同棟辦公大樓之租金，其中2 戶竟較101大樓之租金高出甚多，其原因為何，實有再為查證之必要，依財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第770665851號函指示，納稅義務人如有異議，稽徵機關即應實地調查鄰近房屋之租金作為核課之依據。本件原告已向被告提出異議，而如前所述，台北市國稅局中正稽徵所檢送之查報單又顯有異常情形，竟未依財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第770665851號函指示，實地調查鄰近多數房屋之租金作為比較，查明原告出租之租金是否確屬偏低，即以上開偏高之租金作為依據，認定申報之租金偏低，而駁回原告之復查申請，於法尚有不合，訴願決定予以維持亦有可議，原告訴請撤銷為有理由，應予准許，爰將訴願決定及原處分（復查決定）撤銷，著由被告依財政部賦稅署77年11月9日台稅一發第770665851號函指示，實地調查鄰近多數房屋之租金情形，查明被告申報之租金是否確有偏低情形，再核定應否設算原告之租賃所得，以符法制。本件為簡易案件，爰不經言詞辯論逕為判決。據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第195條第1項前段、第98條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　9　　月　　21　　日第三庭法官林金本以上正本證明與原本無異。如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。中　　華　　民　　國　　96　　年　　9　　月　　26　　日書記官蔡騰德

臺中高等行政法院 高等庭(含改制前臺中高等行政法院)96年度簡字第00263號

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