臺灣臺中地方法院100年度訴字第1934號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第1934號

原告

真人不動產經紀有限公司

法定代理人

賴吉彬

訴訟代理人

鐘為盛律師

被告

蕭允泰

訴訟代理人

熊賢祺律師

上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於中華民國100年9月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、被告於民國100年4月19日與原告簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託銷售契約書），委託銷售坐落臺中市○區○○段281地號土地及其上門牌號碼為臺中市○區○○路439號之建物（下合稱系爭不動產），委託銷售總價為新臺幣（下同）1,180萬元，嗣又簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，將委託銷售總價變更為1,020萬元。

二、嗣經原告之業務人員覓得訴外人周貴忠，經數次價格磋商後，周貴忠同意以1,020萬元之總價購買上開被告所委託銷售之系爭不動產，於同年7月7日與原告簽訂「購屋承諾書」，並交付金額20萬元之支票作為定金。

三、原告之業務人員取得周貴忠之購屋承諾書及支票後，立即通知被告，告知已覓得買方且其購買條件已達委託銷售總價，由業務人員持購屋承諾書及支票至被告住所，惟未遇見被告，以電話再行通知，被告亦未接，嗣被告以電話簡訊告知原告之業務人員稱該價格不賣，須調高至1,100萬元方出售。原告以存證信函通知被告履約，被告均置之不理。

四、依系爭委託銷售契約書第5條第2項第3款之約定，原告所媒介之買方周貴忠之承購條件既已達被告所委託銷售之條件，依上開約定，被告應支付原告委託銷售總價百分之6（其中百分之4為服務報酬，百分之2為違約金），被告委託之總價1020萬元已內含百分之4之服務報酬，故系爭不動產總價為980萬元，則被告應給付原告588,000元（計算式：9,800,000×6％＝588,000），原告爰依系爭委託銷售契約書上開約定，提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應給付原告588,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、原告之營業員與被告簽訂系爭委託銷售契約書前，既未實際說明及解釋契約之條文內容讓被告知悉，亦未事前提供空白契約書條文予被告帶回自行閱讀，系爭委託銷售契約之字體又極為細小，原告係違反消費者保護法第11條之1第1項規定給予被告合理之契約審閱期，依該規定，定型化契約條款即系爭委託銷售契約第5條違約罰則規定並不構成契約之內容。

二、被告接獲原告於7月9日寄發之存證信函，通知被告銷售總價為980萬元，原告未於第一時間將買方訊息據實告知被告，又未附具周貴忠之購屋承諾書，銷售員雖謂已達賣方銷售條件（即1,020萬元），卻與原告寄發之存證信函之銷售總價不同，原告係違反系爭委託銷售契約第2點第3條第4款誠實告知義務及民法第540條明確報告之義務。

三、委託人並無與買方締約之義務，居間人應自行承擔買賣雙方未締約之風險，倘已達賣方銷售條件而賣方未與買方締約，而仍須對居間者負給付報酬與違約金之責，不啻強迫賣方有與買方締結契約之義務，將應由居間者承擔之風險轉嫁由賣方承擔，係加重被告之責任及限制當事人一方行使權利，亦與民法第568條因契約成立而得請求居間報酬之規定有違，故系爭委託銷售契約第5條第2項第3款之定型化契約條款依消費者保護法第12條及民法第247條之1第2款、第3款對被告顯失公平，應屬無效，原告自不得據此條款請求被告給付服務報酬。原告請求被告給付委託銷售總價百分之6即588,000元（其中百分之4為服務報酬，百分之2為違約金）為無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。

叁、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：

一、兩造不爭執事項（本院採為判決之基礎）：

（一）兩造於100年4月19日就被告當時所有之系爭不動產簽訂系爭委託銷售契約書，委託銷售總價為1,180萬元整，委託期間為100年4月19日至100年7月20日止。

（二）被告簽訂系爭委託銷售契約書時，於「委託人於簽訂本契約時已充分瞭解本契約之內容無誤，並無將本契約影本攜回審閱三天之必要」一欄，委託人簽認處簽名。被告並未審閱三天後始簽訂系爭委託銷售契約書委託銷售。

（三）兩造於簽訂系爭委託銷售契約書後，當日有簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，將銷售總價變更為1,020萬元。被告並未審閱三天後始簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」。

（四）原告於100年7月9日寄發台中民權路郵局第1715號存證信函通知被告履行買賣契約。

二、兩造爭執之事項：

（一）被告主張系爭委託銷售契約書審閱期不足，契約無效，有無理由？

（二）原告主張被告應給付58萬8千元整之服務報酬及違約金（其中服務報酬為39萬2千元整，違約金為19萬6千元）有無理由？

肆、得心證之理由

一、被告主張系爭委託銷售契約書審閱期不足，契約無效，有無理由？

（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某定型化契約條款，致無法充分瞭解該條款之內容，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30 天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。

（二）查系爭委託銷售契約為原告單方提出之定型化契約條款作為契約內容之全部而訂定之契約，為原告所不爭執，依據消費者保護法第2條第9款規定，固屬定型化契約，而有前開審閱期間規定之適用。又系爭委託銷售契約書之第1頁之前言並明文載明：「依內政部公告，委託人（即賣方）簽訂本「專任委託銷售契約書」（下稱本契約）前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本。請就以下選項擇一簽名）：（1）委託人於簽訂本契約前業已行使契約審閱權利，並充分瞭解本契約之內容無誤（2）委託人於簽訂本契約時已充分瞭解本契約之內容無誤，並無將本契約影本攜回審閱三天之必要。」，被告於「（2 ）委託人於簽訂本契約時已充分瞭解本契約之內容無誤，並無將本契約影本攜回審閱三天之必要。」下方之委託人簽認欄親自簽名確認，有系爭委託銷售契約書之影本在卷可稽，被告亦未否認其上之簽名，再證人賴怡君於本院審理時亦具結證稱：「（100年4月19日蕭右能要求被告簽委託銷售內容變更同意書時，妳有在現場嗎？）有的。」、「（簽約當時為何未給被告3日的審閱期？當時有詳述解說契約條款嗎？）有的，我們有告知被告契約條款，被告也有在「並無將本契約攜回三日審閱之必要」處簽名。」等語。足見被告於簽訂系爭委託銷售契約書時，雖未將該本契約影本攜回審閱3天，然係因被告已充分瞭解系爭契約之內容，且原告並未有妨礙被告事先審閱契約之行為，被告復自願放棄審閱期間之權利而同意與被告成立契約關係，其契約自非無效；況縱令被告於簽約前並未有3天以上之審閱期間，然其既持有系爭委託銷售契約書而得隨時查閱，而自簽約日即100年4月19日起至原告覓得買家並與之簽訂「購屋承諾書」之100年7月7日止，中間相隔2月有餘，於此期間被告皆未主張原告未給予審閱期間，難認其有未能充分瞭解契約內容，致造成不公平之情事，是以，被告既因已充分瞭解系爭契約之內容而自願放棄審閱期間，且於簽約後至原告覓得買家中間長達2月有餘之期間均持有系爭委託銷售契約書而得隨時查閱，自不得再以原告未予其相當之審閱期為由，主張系爭委託銷售契約書無效，是被告抗辯系爭委託銷售契約違反消費者保護法第11條之1規定，原告未給予3日審閱期間，應為無效云云，自非可採。

二、原告主張被告應給付588,000元之服務報酬及違約金（其中服務報酬為390,000元，違約金為196,000元）有無理由？

（一）查依系爭委託銷售契約書第5條第2項第3款之約定觀之，必以原告所媒介之買方周貴忠之承購條件已達被告所委託銷售之條件，而被告拒絕與買方訂約，原告方得依上開規定請求被告給付服務報酬及違約金。又兩造於100年4月19日就被告當時所有之系爭不動產簽訂系爭委託銷售契約書，委託銷售總價為1,180萬元整，被告於簽訂系爭委託銷售契約書後，當日另簽訂「委託銷售/出租契約內容變更同意書」，將銷售總價變更為1,020萬元，為兩造所不爭執，則被告所委託銷售之最低底價，應為1,020萬元無疑。

（二）至原告所媒介之買方周貴忠之承購條件，原告則主張已達1,020萬元，並提出購屋承諾書1紙為證。細觀原告所提出之購屋承諾書，其上所載之承購總價固記載為1,020萬元，然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意（最高法院88年度台上字第1671號、86年度台上字第2756號判決參照）。經查，證人即買方周貴忠於本院審理時到庭具結證稱：「（你於100年7月7日是否有簽承購總價新台幣960萬元之購屋承諾書？因賣方簽退，100年7月7日你是否再簽一份承購總價980萬元之購屋承諾書？）那時候我是出9百多萬，從9百多萬跟他們談。應該沒有簽過980萬元或960萬元的購屋承諾書，我有跟他們簽1020萬元之購屋承諾書...」、「（有答應要自付過戶增值稅、契稅嗎？你100年7月7日你簽購屋承諾書是的金額是多少？）...我那時是要出1,020萬元買系爭房屋，過戶的費用我都不用再負擔」、「（當時有無說房屋成交後要付給仲介多少錢？）我是以1,020萬元買清，都沒有說要付服務報酬的事情...」、「（購屋承諾書裡面提到付百分之二的服務報酬給仲介一方，但是你又說1,020萬元是買清的，那是指仲介不跟你收百分之二的服務報酬還是指服務報酬已經內含在那1,020萬元裡面？）我是要以1,020萬元買清，應該是內含在1,020萬元裡面...。我沒有要另外再付款百分之二的服務報酬的意思。」等語；核與證人即與周貴忠接洽及簽訂購屋承諾書之原告之營業員陳聘定具結證稱：「（買主剛才說的1,020萬元有無包含給你們的仲介費用？）因為1,020萬元是買方加上來的，所有費用買方不想付，買方希望以1,020萬元買到，買方希望仲介費用我們自己跟賣方達成共識，就是由賣方負擔的該百分之二的仲介費用，也就是賣方合併負擔百分之六的仲介費用，當初在講的時候，如果賣方這邊堅持他的價格，沒有達到傭金，只能內含在總價裡面，當時他的意思是賣方如果不願意額外負擔百分之二的仲介費用的話，那要看看賣方能不能把他的委託總價減少。」、「（賣方不願意額外負擔百分之二的仲介費用的話，仲介費用是否就包含在1,020萬元裡面？）需要請示公司。」、「（買方出價的承購的總價告知你們是要付清的，不額外支付仲介費用的意思是否是買方不支付你們仲介費用？）是的。」等語，大致相符。則自證人證詞觀之，足見證人周貴忠於訂立購屋承諾書時意思表示之真意，係以1,020萬元「買清」系爭不動產，探究周貴忠之契約目的及所欲達成的經濟效果，其「買清」之真意為僅願意負擔承諾書上所約定之金額，其他費用包括過戶費用、服務報酬等一概不負責，且原告方面對於買方不願負擔原應由其負擔之百分之二服務報酬乙節，亦知悉甚詳，然因原告並不願放棄該原應由買方負擔之百分之二服務報酬，買方始希望或由賣方額外負擔百分之二之服務報酬，或由賣方將其委託總價降低，以符合其以1,020萬元「買清」系爭不動產之購買條件，足見購屋承諾書所記載之1,020萬元中，實已包含買方所應另行負擔之百分之二服務報酬在內。依上所述，原告與買方簽立購屋承諾書時，買方所提出之承購條件，並未符合被告之委託銷售條件。蓋依原告所主張被告之委託銷售條件，為1,020萬元內含百分之四之服務報酬，賣方實際取得之金額為9,807,692元（計算式：10,200,000元÷（1+4%）＝9,807,692，元以下4捨5入）；而買方於簽立承諾書當時，其所願出價之1,020萬元又另內含原應由買方另行負擔之百分之二服務報酬，則賣方實際取得之金額則為9,622,642元（計算式：10,200,000 元÷（1+6%）＝9,622,642，元以下4捨5入），自難認買方之出價條件已符合賣方之委託銷售價格。雖原告猶主張倘若買方不支付服務報酬，當然是由原告方面吸收云云，然原告與買方簽立購屋承諾書時，原告並未放棄該原應由買方負擔之百分之二服務報酬，且該服務報酬復係內含於買方出價之1,020萬元，均已如前述，自與原告所稱若買方不支付服務報酬，當然是由原告方面吸收之情況相左。準此，依系爭委託銷售契約第5條第2款第3點，乙方（即被告）所媒介之買方之承購條件，既未達甲方（即原告）之銷售條件，則甲方（即被告）拒絕與買方簽定買賣契約書，並不該當該條款之約定，自無原告所稱被告違約之情事，故原告請求本件之服務報酬及違約金，洵屬無據。

三、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約書請求被告給付服務報酬392,000元、違約金196,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年8月2日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因失所附麗，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。