臺灣臺中地方法院100年度重訴字第333號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第333號

原告

林詩誠

訴訟代理人

黃肇萍律師

被告

鋒翊企業有限公司

法定代理人

崔文益

訴訟代理人

涂芳田律師

複代理人

何俊龍

被告

合勤不動產有限公司即春嬌房屋仲介有限公司

兼法定代理人

賈建民

被告

劉榮文

訴訟代理人

賈建民

被告

林詠誠

訴訟代理人

駱威文律師

被告

惠双實業股份有限公司

法定代理人

呂森嬴

上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國101年8月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告方面：

一、聲明：

㈠被告鋒翊企業有限公司應給付原告新臺幣（下同）2,488萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。

㈡被告合勤不動產有限公司即春嬌房屋仲介有限公司、被告賈建民、被告林詠誠、被告劉榮文應連帶給付原告448,251元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。

㈢被告惠双實業股份有限公司與訴之聲明㈡之被告等人負連帶賠償之責。

㈣第㈡、㈢項訴之聲明中任一被告已為給付，其他被告於該給付範圍內同免責任。

㈤訴訟費用由被告等連帶負擔。

㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

㈠被告合勤不動產有限公司即春嬌房屋仲介有限公司（合勤不動產有限公司於民國100年6月1日更名為春嬌房屋仲介有限公司，下稱被告合勤公司）為被告惠双實業股份有限公司（下稱被告惠双公司）大雅旗艦加盟店，被告賈建民為被告合勤公司之負責人，被告劉榮文為本件不動產買賣契約之不動產經紀人，被告林詠誠則為被告合勤公司之不動產營業人員。緣原告於99年12月3日委託被告合勤公司仲介購買坐落台中市○○區○○段735地號（持分全部）、同段307地號（持分二分之一）土地及其上之建物（下稱系爭房地），雙方簽有買方議價委託書，並蓋有被告合勤公司、惠双公司、經紀人劉榮文等人之印文，此有買方議價委託書可參。經被告合勤公司營業人員賈建民、林詠誠之遊說，加以原告經營之公司擴廠在即，原告最終以高於最初委託買價之2,488萬元與被告鋒翊企業有限公司（下稱被告鋒翊公司）於99年12月9日簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。原告係因公司擴建廠房需地，故委請被告合勤公司仲介找地，當時言明必須將原地上物拆除後，可供興建廠房使用，且於交易過程中亦曾多次向被告鋒翊公司表示此一需求，顯然被告等人皆知原告購地之目的及需求，故以當地一般建地目之售價每坪約4萬元之價格達成買賣（當地一般農業區售價每坪約為18,000元至2萬元左右）。

㈡原告於簽定系爭契約後，除依約給付被告鋒翊公司買賣價金2,488萬元及被告合勤公司仲介費用373,200元外，並繳交相關之代辦費、規費、契稅共計75,051元，並辦理移轉登記至原告名下。點交時被告等人一再強調該不動產為「黃金增值建地」，令原告深信不疑。詎料，當原告向建管單位提出擬動工拆除地上建物興建廠房之申請時，台中市政府都市發展局卻回覆表示，系爭土地地上原有加油站係依都市計畫法臺灣省施行細則第29條之1規定，乃由縣市政府核准所設置之特殊事業設施，不得擅自變更使用，若不繼續經營加油站重新建築，則應恢復原農業區之規定申請建築，亦即僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農業設施，此種使用限制與被告等人於簽約過程中所保證承諾之情形，大相逕庭。原告乃向被告等人反應，甚而以存證信函要求出面解決，惟被告等人不是置之不理即是回覆表示地目正確而不願協調，原告最終不得已乃以存證信函向被告等人表示解除契約，要求返還價金及所支付之過戶費用、稅費及仲介費之損害，至今被告等人均未返還及賠償。

㈢被告鋒翊公司於出售系爭房地時，隱瞞系爭土地為僅可設置加油站使用之農業區建地目之交易重大訊息，嚴重減少系爭房地之價值、預定效用，原告主張解除契約，返還已給付之價金：

⒈系爭土地地上原設有加油站，係依都市計畫法臺灣省施行細則第29條之1，由縣市政府核准所設置之特殊事業設施，不得擅自變更使用，若不繼續經營加油站重新建築，則應恢復原農業區之規定申請建築。亦即僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農業設施，此可由台中市都市發展局100年4月11日中市都建字第1000025705號函可證。而被告鋒翊公司於96年間即買受取得系爭土地，當時土地上即蓋建加油站經營使用；又加油站之經營屬於許可行為，必須經過重重之許可及檢驗才可經營；又系爭土地為都市計畫內之農業區，被告鋒翊公司斷無可能不知其係「特殊事業設施」之理。

⒉被告鋒翊公司於提供合勤公司之不動產「產權說明書」中，僅於前6項之「內容」欄之問題以勾選方式勾選「否」，對於第7項至第24項問題，皆未做答，甚至於第24項「其他重要告知事項」，亦未有任何註記系爭土地為「特殊事業設施」之文字，顯然被告鋒翊公司故意（至少重大過失）隱瞞本件交易之重大不利訊息。

⒊尤有甚者，被告鋒翊公司於100年2月10日點交系爭土地時，對於系爭土地為「黃金增值建地」乙事，再次確認，並簽名於確認單上，被告鋒翊公司更允諾協助原告將加油站拆除，以利將來興建工廠之用。就一般消費者而言，即是「建」地目認知上應可興建住宅，且當時確實有加油站站體建築物之合法設置，對是否屬「特殊事業設施」，被告等人從未提及，故原告絕對無從知悉，否則斷無可能買受系爭土地。

⒋被告鋒翊公司於本院開庭時對法院訊問：「就該土地使用分區有關系爭土地在都市計畫案中規畫為農業區此事，有無告知原告？」答稱：「此事交給仲介，我們沒有講。」（見本院100年10月14日言詞辯論筆錄）。另證人李仁青亦證稱：「...原告承購系爭土地及建物是我陪他去看的，當時接洽的人是在11月中旬的合勤不動產的林詠誠，因為刊登的廣告是整筆土地為建地，我們有表明要蓋廠房使用，...接洽的過程中，在2月9日簽約時我們有看到被告鋒翊企業有限公司的老闆出面跟我們簽約，當時我們有表明我們承購到的土地要作廠房使用，但是他當時有表明沒有辦法取得廠房登記，但是我們心理的認知只要是建地就可以，我們不需使用到工廠登記證，...被告鋒翊企業有限公司當時並沒有說明拆除加油站後，該地必須回復農用。...我們也有告知在場的人說購得土地後，是要拆除加油站作廠房使用。」、「因為加油站不是一般人可以經營的，如果要拆除的話，可能會牽涉到一些環保的問題，在過戶的過程中，可能要使用到前手的相關文件及印章，所以我才建議原告把此條寫在契約內，希望出賣人可以配合拆除，但是被告林詠誠說土地都賣了，這不關出賣人的事情，要求把這條刪除」（見本院100年11月16日言詞辯論筆錄）。由此等被告及證人所稱，被告鋒翊公司確實明知原告購買系爭土地後是要將其上所坐落之加油站設備拆除，作為工廠興建廠房之用。然被告卻隱瞞系爭土地之重大利用限制，不論其為故意、過失，均屬物之重大瑕疵，原告自得解除契約，請求返還價金。

⒌被告鋒翊公司主張依民法第355條第2項之規定免除物之瑕疵擔保責任，委無理由，說明如下：

⑴原告買受系爭房地時，為善意且無重大過失：被告鋒翊公司於系爭土地規畫為農業區乙事，於法院證稱「此事交給仲介，我們沒有講。」，證人李仁青亦到庭證稱：原告於簽約時有向被告鋒翊公司表明土地是要拆除加油站後，作廠房使用等語。原告是依仲介人之介紹，被告鋒翊公司之陳述，故購買系爭土地，為善意之買受人。

⑵被告鋒翊公司確實有向原告承諾，系爭房地為「黃金增值建地」，依此保證原告始願以一般建地之高價買受：系爭買賣雖有仲介人（被告合勤公司）從中仲介，惟簽約及現場勘查時，被告鋒翊公司均在場，對原告向其提出購買之目的在於拆除加油站後，興建廠房使用，均知悉亦無任何反對之表示。且原告與被告鋒翊公司於100年2月10日點交系爭房地時，在點交確認單上，更明白保證系爭房地為「黃金增值建地」，此為被告鋒翊公司之書面保證。準此，被告依其保證，亦不得主張瑕疵之免責。

㈣退步言之，縱認為原告不得解約，亦因原告受詐欺及意思表示錯誤為由，茲以起訴為撤銷之意思表示，請求被告鋒翊公司返還買賣價金：按民事法上所講詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意以不實之事，令其因錯誤而為意思表示（參見最高法院18年上字第371號判例）。本件原告與被告鋒翊公司及仲介人合勤不動產之人員，於簽定買賣系爭土地契約時，均明白知悉原告購地之需求為「拆除加油站後興建廠房」，對於此一目的，被告知悉但從未說明系爭土地為「特殊事業設施」，致令原告陷於錯誤而願以高價購買。甚者，被告更於系爭土地點交時，出具點交確認單，明白記載系爭土地為「黃金增值建地」，更令原告深信不疑，系爭土地可作為興建廠房之「建築用地」。否則若拆除後變為農地，又何來之「黃金增值」？由此可知，原告乃係因被告之欺罔行為，致為買受之意思表示，簽訂買賣契約，於發現被詐欺後，要求撤銷意思表示，請求返還價金，應屬有據。

㈤再退步而言，原告亦依民法第88條主張撤銷買賣之意思表示而請求被告鋒翊公司返還價金：

⒈依民法第88條第1項之規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。」。本件原告之所以願以附近「建地目」土地之價格買受系爭土地，乃是預定將來作為建廠使用，若原告早知系爭土地於拆除加油站設施後，回復農業使用，僅可興建農舍，原告絕對不願買受。

⒉又「民法第88條第2項亦規定當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。系爭土地既不能供建築之用，而被上訴人根據土地登記簿謄本上地目為「建」之記載，誤認以為可供建築之用而予買受，自係對於買賣標的物之性質（用途與價值）發生誤認。又自主觀而言，若被上訴人購地之初，知悉該地不能供建屋之用，必不致支付上述高價購買，應可斷言。再從客觀而言，上訴人提出之土地登記簿謄本既記載地目為建，且上開土地周圍復已蓋滿建物，而上訴人又以建地之價格出售，自足造成被上訴人對於上開土地產生無任何建築限制之確信，以此，凡一般人若處於被上訴人之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，茲系爭土地之性質，在交易上確屬重要，被上訴人依民法第88條第2項規定，自得將此項錯誤之意思表示撤銷。意思表示經撤銷者，依民法第114條第1項規定，視為自始無效，因此，被上訴人依不當得利之法律關係，訴請上訴人如數返還買賣價金672萬元及其法定遲延利息，於法自無不合。」（最高法院82年度台上字第215號判決要旨參照）。本件原告之所以購買系爭土地，如前所述，旨在興建廠房之用，且相信土地登記謄本上之「建地目」，加以仲介人、被告鋒翊公司之一再保證，才願高價購買。若系爭土地未具有可供「建築」之使用性質，誠屬交易上認為重要者。此一性質之錯誤，自可認為物之性質錯誤，視為意思表示內容之錯誤，而撤銷之，並請求返還價金。

㈥原告依法解除系爭契約或撤銷系爭契約之意思表示，其對被告等人之請求依據及數額，分項說明如下：

⒈被告合勤公司（春嬌房屋）乃係依不動產經紀業管理條例規定，經營仲介或代銷業務之公司或商號，為不動產經紀業者。被告賈建民為合勤公司之法定代理人，其與被告林詠誠同為被告合勤公司之人員，協助被告合勤公司執行仲介或代銷業務之人，為不動產經紀營業員。被告劉榮文為執行仲介或代銷業務，並領有證照之不動產經紀人。本件仲介原告購買系爭土地，係由原告與合勤公司簽訂仲介契約，仲介過程中由被告賈建民、林詠誠二人就買賣雙方之條件從中搓合、物件調查、乃至現場帶看，均由二人負責，為實際上仲介之人。再依不動產經紀業條例之規定，不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章；經紀人員在執業過程中，應善盡預見危險及調查義務，且須對其執業故意或過失致交易當事人受損害時，負賠償之責任。本件買賣過程中原告向前述被告等人一再表示，購買系爭土地係作為興建擴廠使用，被告亦允為仲介，然過程中從未對原告解說，亦未提供系爭土地之相關使用區分或使用限制之資料，未善盡善良管理人之注意義務，違反不動產經紀業管理條例第23條、第24條之規定，致原告受有如附表所示之代辦費、規費、契稅、仲介費等損害。爰依侵權行為損害賠償請求權，不完全給付損害賠償請求權、不動產經紀業管理條例第26條、公司法第23條第2項之規定，請求判決如聲明第2、3項所示，分別詳如後述。

⒉原告依民法第568條、第571條及不當得利之法律關係，請求被告合勤公司、被告賈建民、被告劉榮文、被告林詠誠等人返還仲介費373,200元：

⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條及第568條第1項亦分別定有明文。準此，居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最符當事人之意思，故契約無效，或契約已成立而撤銷、因解除條件成就而失效者，居間人不得請求報酬，換言之，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬，如因契約成立時已附隨之情事消滅時，居間人應返還已受領之報酬。再按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。

⑵本件被告等人係以仲介服務為營業者，屬不動產經紀業，已如前述，被告等就所從事之業務應善盡預見危險及調查義務，並竭盡所知向原告誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息。被告等人即違反仲介人應盡之義務，有損於委託人之利益，自不得請求仲介報酬。且原告與被告鋒翊公司之買賣契約既經解除或撤銷，其買賣契約溯及的失其效力，則仲介費亦因契約之不存在，失其附麗，故原告所給付之仲介費373,200元，亦應返還。

⒊原告依不動產經紀業管理條例第26條、民法第188條第1項之規定，請求被告合勤公司、被告賈建民、被告劉榮文、被告林詠誠連帶負損害賠償原告因締約所支出之規費及稅金，計75,051元：

⑴按不動產經紀業管理條例第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」，同法第24條規定「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」，此為經紀業者應遵守之規範及義務。又違反此等義務之責任，規定於同法第26條第2項：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。

⑵被告賈建民為合勤公司之法定代理人，亦為從事不動產經紀之營業人員；被告林詠誠為受僱於合勤公司協助業務之不動產經紀營業人員。惟於本件仲介時，均向原告詳稱系爭土地於拆除加油站後可供興建廠房使用，並在廣告上宣稱「適各類合法工廠」、「增值空間無限大」等不實廣告，致令原告以高價買受系爭土地，事後發現系爭土地並非如其所言，顯有因故意或過失致生損害於原告之情事。

⑶被告劉榮文身為領有證照之不動產經紀人，惟本件仲介及締約過程中，從未現身，亦未依規定向原告說明或解釋系爭土地之性質、限制等因素，僅是受僱被告合勤公司，事後補蓋經紀人之章戳而已。顯已違反經紀人設置之精神及法規之規範，自屬有過失。

⑷原告因前揭被告之違法行為，與被告鋒翊公司訂立買賣契約，既因契約解除或撤銷而不存在，則原告因締約而生之過戶規定（22,941元）、稅金（契稅52,110元），合計新台幣75,051元，自應由被告等連帶負賠償之責。

㈦被告惠双公司應與加盟店即被告合勤公司及其經紀人員依民法第169條表見代理或民法第188條僱用人責任之規定，連帶負賠償責任：

⒈被告合勤公司為被告惠双房屋公司之大雅旗艦加盟店，被告惠双房屋公司既已授權被告合勤公司使用該公司之服務標章，已足使一般第三人（委託人）產生總店、加盟店係同一企業之信賴，進而因信賴被告惠双公司所表彰之專業形象、服務品質，而與加盟店進行交易，更相信若生糾紛，不致求償無門。由此足以認定被告惠双公司已有表示以代理權授與被告合勤公司之行為，從而被告惠双公司對於被告合勤公司之行為，應負表見代理之責，此有台灣高等法院94年度上易字第249號判決、台灣台北地方法院98年度消字第5號判決、台灣台北地方法院96年度重訴字第1378 號判決、台灣板橋地方法院97年度訴字第1919號判決，可供參酌（參見原證18）。

⒉原告亦主張被告惠双公司，依民法第188條僱用人之責任，應與加盟店仲介人員之行為，負連帶賠償之責：

⑴按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，民法第188條第1項定有明文。又民法第188條第1項規定之僱用人連帶賠償責任，係為保護被害人，避免其於向一般經濟能力較差之受僱人請求賠償時，無法獲得賠償而設。故此之所謂受僱人，並非僅限於僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督者，均係受僱人（最高法院57年度台上字第1663號判例意旨參照）。易言之，所謂之受僱人，只要客觀上受僱用人之選任、監督而為其服勞務之人即是，不問是否訂有僱傭契約、勞務種類如何、期間長短乃至有無報酬，均有其適用。且所謂執行職務，亦不以受指示執行之職務為限，倘受僱人之行為在外觀上依一般情形觀之，得認係執行職務者，均屬相當。所謂監督，係指對勞務之實施方式、時間及地點加以指示或安排之一般的監督而言。又稱加盟經營者，為經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督，不動產經紀業管理條例第4條第1項第8款定有明文。亦即總店既規範或監督各加盟店服務及營運方式、商標或服務標章，自應稽核各加盟店營業人員服務、營運方式並隨時檢查其營業資料及報表文件，故總店對各加盟店之規範或監督應及於各加盟店之營業人員。

⑵由被告於答辯狀中所提出之名片觀之（參見原證19），被告惠双房屋之名稱及商標，特別以醒目之大寫字體表現，相較於合勤公司之標示，僅見於名字下方之連絡方式欄位中，仲介人員自我介紹時亦稱：我是惠双房屋之某某某，而非自稱實際登記營業之名稱，故易使一般人均會認定與惠双房屋之仲介人員接洽、訂約。且被告合勤公司與原告所簽之「買方議價委託書」為被告惠双公司之制式格式（最上方印有惠双公司之商標），亦於立約人欄顯示「惠双房屋大雅旗艦加盟店」之表示（參見原證1），此更足以令原告信賴而認定與被告惠双公司之受僱人簽約。

⑶被告合勤公司繳交加盟權利金、加盟月費，主要無非係為取得被告惠双公司商標、服務標章等之使用權限，其用意自當藉由被告惠双公司之商譽吸引消費者前去為消費行為，而被告惠双公司收取加盟店之加盟權利金、加盟月費，同意加盟店以其商標、服務標章向外行使用以吸引消費者前去，客觀上當足以使一般消費者相信其加盟店即為被告惠双公司之分支或一部，如謂消費者對於該加盟店服務之人因執行職務對其所造成之損害不能向被告惠双公司求償，無異使財力雄厚之惠双公司坐享因消費者信賴所帶來之巨額商業利益，卻無庸負責，自非事理之平。從而，被告賈建民、林詠誠即係在被告惠双公司大雅旗艦加盟店即合勤公司內為消費者（原告）提供系爭土地仲介業務，在客觀上足以令人相信其亦係受被告惠双公司之選任、監督而為其服勞務。揆諸前揭說明，被告惠双公司應負僱用人連帶賠償之責任，並無不合。此亦有台灣高等法院93年度再易字第98號判決、台灣板橋地方法院98年度訴字第2399號判決、台灣桃園地方法院97年度訴字第1446號判決，可茲參照（參見原證20）。

㈧綜上所陳，被告等人所出賣、仲介之系爭房地，缺少與契約約定所具有之通常效用及應有之價值，且過程中刻意隱瞞重要資訊，致影響原告權益甚鉅。被告鋒翊公司於出售系爭土地時，隱瞞該土地為僅可設置加油站使用之農業區建地目之交易重大訊息，嚴重減少系爭房地之價值、預定效用，原告主張解除契約，返還已給付之價金。縱認原告不得解約，亦因原告意思表示之內容有錯誤，撤銷購買之意思表示，請求返還價金，爰請求判決如訴之聲明第1項所示。又被告合勤公司、被告賈建民、被告林詠誠、被告劉榮文未盡善良管理人之專業注意義務，向原告據實說明，致原告受有代辦費、規費、契稅、仲介費等損害，違反不動產經紀業管理條例等之規定，依公平交易法及消費者保護法之規定，被告亦須負連帶賠償之責，爰請求判決如聲明第2項所示。另被告惠双公司已有表示以代理權授與被告合勤公司之行為，被告惠双公司對於被告合勤公司及其經紀人員之行為，應依民法第169條或民法第188條規定，連帶負賠償責任，爰請求判決如聲明第3項所示。被告合勤公司及被告賈建民、被告林詠誠、被告劉榮文，及被告惠双公司對於原告所受損害部分，係同一給付各負全部給付之責任，為不真正連帶關係，如任一被告已為給付，其他被告於該給付範圍內同免責任，爰請求判決如聲明第4項所示。

三、證據：

㈠原證1：買方議價委託書影本（卷第9頁）。

㈡原證2：不動產買賣契約書影本（卷第10-15頁）。

㈢原證3：售屋廣告傳單影本（卷第16-17頁）

㈣原證4：收款憑證及支票影本（卷第18-19頁）。

㈤原證5：富祥地政士應收帳款明細單影本（卷第20頁）。

㈥原證6：台中縣地方稅務局沙鹿分局99年度契約繳款書影本（卷第21頁）。

㈦原證7：土地、建物登記第二類謄本影本（卷第22-24頁）。

㈧原證8：點交確認單影本（卷第25頁）。

㈨原證9：臺中市政府都市發展局100年4月11日中市都建字第1000025705號函影本（卷第26-27頁）。

㈩原證10：大雅郵局第173號存證信函影本（卷第28-29頁）。原證11：大雅郵局第293號存證信函影本（卷第30頁）。原證12：臺中民權路郵局第1532號存證信函暨回執影本（卷第31-33頁）。原證13：合勤不動產惠双大雅旗艦加盟店產權說明書影本（卷第157-158頁）。原證14：不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項影本（卷第159-161頁）。原證15：土地豋記第一類謄本影本（卷第162-163頁）。原證16：鑑價機構介紹影本（卷第164-166頁）。原證17：判決書影本（卷第283-287頁）。原證18：判決書影本（卷第288-319頁）。原證19：名片影本（卷第320頁）。原證20：判決書資料影本（卷第321-341頁）。

貳、被告方面：

一、被告鋒翊企業有限公司部分：

㈠聲明：

⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。

㈡陳述：

⒈原告經被告惠双公司之仲介，向被告鋒翊公司購買坐落在台中市○○區○○段735地號（持分全部）、同段307地號土地（持分二分之一）及其地上建物。上開土地地目為「建」，使用分區為「農業區」，土地上之建物為加油站之房屋及相關設施。有關系爭土地之相關資料及土地之用途均屬透明，被告鋒翊公司無法為任何之隱瞞，而土地上之房屋及加油站設施存在現場，現況明顯而不致為誤認。

2.系爭土地經世通不動產估價師事務所鑑價，其鑑價基礎以內政部地政司之資料為依據，而上開官方資料屬低於交易價之公契價格，因此，鑑定所得結果農業區價值12,302,798元；農業區建地目為標準，則價值為25,300,604元，此種價格均遠低於交易價，該鑑價應僅供本案參考，不應為唯一依據，尚應參酌仲介公司提供之交易價格及系爭加油站之殘餘價值、原告主觀上所認之投資增值評估等其他交易條件、交易雙方談判能力之因素。

⒊按交易價格受地目不同有所差異，而此價差係針對735地號土地所得價差結果，307地號土地兩份鑑價結果相差無幾。系爭土地價值依買賣雙方交易條件、談判能力之影響而有所不同，況系爭土地是否存有瑕疵，應以交付時為判斷時點。查被告鋒翊公司移轉系爭土地予原告時，土地登記仍為建地，應以此條件即25,300,604元鑑價結果為依據，本件成交價格為24,880,000元，並無減少價值之瑕疵，實屬合理。縱依農業區為標準之較低鑑價結果，衡量系爭交易價格，除其他交易條件與談判能力之影響外，依被告林詠誠所言：「況且證人還有講就加油站裡面的油槽拆除掉也可以賣錢」（見本院100年11月16日言詞辯論筆錄），未必與系爭土地客觀價值不相當。且就地目變更影響土地使用，非出賣人所能保證，被告鋒翊公司僅能由系爭土地交易時之現況為出賣條件，則原告以物之瑕疵擔保請求權，主張解除契約，返還價金，顯無理由。

⒋系爭土地於移轉予原告時並無減少其價值之瑕疵，交付後原告欲如何使用系爭土地，與被告毫無關涉。原告以被告鋒翊公司知悉系爭加油站為特殊事業設施為由，認定被告隱瞞重要資訊，實無理由。依原告稱：「有到現場看過，現場是加油站」（見本院100年10月14日言詞辯論筆錄），原告既已知悉有加油站之存在，被告何來隱瞞？況加油站存在與否，與系爭土地是否有瑕疵並無關涉。且原告於購買系爭土地前，才賣掉另筆農地，而出售之原因為「不適自己蓋廠房」（見本院100年10月14日筆錄），因此，原告購買系爭土地之初衷為「投資」，「如果合法的話就自己拿來作廠房使用」。顯見，原告購買系爭土地已評估過土地之價值性，其認為值得投資，並已評估其合法性，作為可否蓋廠房使用之依據，至於其評估土地價值及合法性之精確與否，實非被告得以置喙。

⒌依證人李仁青所稱：「他看都是大雅、沙鹿地區的農建地」、「有告訴我們這是農業區裡面的建地」、「分區使用證明書也有給我們看」、「當時我們表明我們承購到的土地要作廠房使用，但是他當時有表明沒有辦法取得廠房登記」、「我們當時認為這是一個農建地，可能因為這樣就無法取得廠房登記」（見本院100年11月16日言詞辯論筆錄）。按工廠用地，必須為「丁種」之工業用地或編定為工業區使用之土地，才得以設立，此為工廠經營者皆知之事，原告為工廠經營者，並非一般消費大眾，就土地是否得作為興建工廠之用，非居於一般民眾資訊落後之地位，原告依消費者保護法為主張，顯屬有誤。況原告購買系爭土地時，從未向被告鋒翊公司表示將作為工廠用地。況且，目前之工業用地非常稀少，以如此大筆之金額交易，原告購地時必然十分慎重，其就產權是否清楚？地目為「建」，使用分區為「農業區」之土地，是否能作為工廠使用？均有足夠之資訊可以使用及判斷。

⒍倘原告係為蓋廠房而四處尋找土地，何以都是尋找農建地，卻又言不知農建地要興建廠房有其困難性。原告顯係以投資心態做土地買賣，並根據農業發展條例規定百分之六十面積可以蓋廠房（見本院100年11月16日言詞辯論筆錄），欲以相對於工業用地價格較低之農建地，試圖以投機心態觀望是否能以此成本興建廠房，原告並非因被告有任何詐欺行為，始買受系爭土地。被告就系爭土地出賣後已非所有權人，原告如何使用該土地、投資成敗、是否有能力與政府協商談判作設置廠房的土地利用，皆與被告無關。原告以危險移轉後，錯估系爭土地價值之動機錯誤為由，撤銷意思表示，解除買賣契約，顯違誠信。

⒎再者，依據「世通不動產估價師事務所」對系爭土地之估價，其總價值為25,300,604元，原告以2,488萬元買受，實屬合理；被告亦無隱瞞相關重要資訊，或無任何重大不利訊息未告知原告之情事，原告亦就系爭土地交易時狀況、未來投資潛力評估，是原告以物之瑕疵擔保及意思表示錯誤為由，主張解除契約，返還價金，顯非有理。

㈢證據：

⒈證據1：世通不動產估價師事務所估價報告書第16頁影本（卷第367-368頁）。

⒉證據2：土地登記第二類謄本影本（卷第369頁）。

二、被告合勤不動產有限公司即春嬌房屋仲介有限公司、賈建民、劉榮文部分：

㈠聲明：

⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡陳述：

⒈原告委託被告合勤公司購買系爭土地，簽約成立係在雙方清楚了解下進行，成交價格為2,488萬元，其價格與附近土地價格並無特別差異。不動產「黃金增值建地」交易成立後移轉登記原告名下，其地目與銷售前一樣是建地，並未變更。本件簽約過程並無保證承諾之情形。簽立契約係由訴外人張嘉元、被告林詠誠、訴外人陳廷峻居中仲介，被告賈建民為店長僅在簽約當天從旁協助。整個過程中仲介人員均清楚解說土地現狀，並交付不動產說明書，亦提供使用分區資料，原告在簽訂買賣合約時就土地之狀況已經很瞭解。況且被告賈建民本身在過程中均未告知原告系爭土地於拆除加油站後可供興建廠房使用。

⒉產權說明書附件之不動產現況說明書共計24項次，第1項到第6項次為土地使用勾選，第7項到第24項次為建物使用勾選，被告鋒翊公司委託被告合勤公司仲介時係為銷售土地。100年2 月10日點交時請買賣雙方簽名點交確認單，用意在於請買賣雙方再次確認該地段地上物為加油站。不動產買賣契約書第12條第6點賣方協助加油站拆除，於簽訂合約時經雙方同意簽名確認後刪除。原告委託仲介購買所簽之買方議價委託書，係承購於惠双房屋總部提供之制式化契約，內容並無提及須主動提供成交行情給委託人參考，且委託人未告知公司提供成交行情，並無隱匿不實之情形。

⒊原告自委託購買到交易簽約完成期間，其購買用途並無告知被告賈建民，過程中聯繫是以被告林詠誠為主要窗口，且並無回報相關訊息。被告合勤公司製作不動產產權說明書過程已盡管理人之注意義務，另提供都市計畫內及都市計畫外土地登記謄本（使用分區及使用地類別）。

⒋綜上所述，原告購買時已知該地段為農建地，在簽約過程中已清楚解說且經雙方同意簽立買賣契約，並無欺瞞。被告在仲介過程中已將應盡義務詳實提供，並無隱瞞。

㈢證據：

⒈證據1：不動產買賣契約書影本（卷第97-102頁）。

⒉證據2：廣告單影本（卷第103-105頁）。

⒊證據3：土地登記第二類謄本影本（卷第106頁）。

⒋證據4：買方議價委託書影本（卷第107-108頁）。

⒌證據5：合勤不動產惠双大雅旗艦加盟店產權說明書（卷第109-121頁）。

⒍證據6：土地使用分區證明書影本（卷第122頁）。

⒎證據7：不動產現況說明書影本（卷第169頁）。

⒏證據8：點交確認單影本（卷第170頁）。

⒐證據9：買方議價委託書影本（卷第171-172頁）。

⒑證據10：土地豋記第二類謄本影本（卷第251-252頁）。

三、被告林詠誠部分：

㈠聲明：

⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡陳述：

⒈被告林詠誠於98年8月1日至99年5月30日止擔任惠双房屋大雅旗艦店（合勤公司）房仲部主任一職，其工作係屬協助公司同事斡旋之事務，並非公司負責人及土地開發部主任。原告於99年12月間請合勤公司仲介買受系爭房地，因被告林詠誠為合勤公司房仲部主任故陪同合勤公司所屬營業員張嘉元一同帶看，帶看完後原告有意願購買並確認地上物為加油站，原告告知買此地為半投資性質可放1、2年後有獲利再銷售，若不好賣將自行使用，隨後並請合勤公司向區公所調閱使用分區，使用分區上記載為空白並未提係屬特殊用地，原告詳閱後即下斡旋，第一次斡旋2,200萬元，賣方不同意此價位出售，第二次斡旋並更改為2,500萬，協商後賣方同意出售，再向賣方協議後以2,488萬元成交，而議價書收款之營業員並非被告林詠誠而是原告買方營業員張嘉元，被告林詠誠純屬協助辦理斡旋之角色事宜。

⒉事隔數月後，因原告購買意願動搖，並有反悔購買之情形，曾經至被告合勤公司協商，被告林詠誠馬上告知原告，其並非公司負責人，且原告並非屬被告林詠誠之客戶不應寄存證信函給被告林詠誠，原告則稱不然被告林詠誠應也是土開部主任，而被告林詠誠則表示土開部主任另有其人，由於被告林詠誠不想因此傷了和氣，當下馬上詢問不然再交由公司來幫原告銷售，原告並沒有馬上答應說要再考慮看看，事經多日後原告又寄出第二份存證信函給予被告合勤公司，再由被告合勤公司影印轉交給予被告林詠誠。

⒊按原告與證人李仁青均於言詞辯論期日陳稱被告仲介時確有提供土地使用分區證明書給予渠等查看等語（本審卷第139、195頁背面），並自認被告等有提供不動產產權說明書，且經原告簽名等語（本審卷第95頁、150頁、157頁），顯見被告等並無隱瞞，原告亦確有知悉。甚且原告亦自稱之前曾購買一農牧用地，因不適合自己蓋廠房（本來欲投資），故將其賣掉等語（本審卷第139頁背面），證人李仁青更證稱伊當時曾陪同原告在大雅、沙鹿地區看過多筆土地，均為農建地，陪原告看系爭土地共有四次，簽約時係由鋒翊公司的老闆出面與渠等簽約，當時渠等有表明要作廠房使用，但是他當時有表明沒有辦法取得廠房登記，但是渠等因屬中小企業，不需使用到工廠登記證云云（本審卷第195頁背面、196頁），由此已足證簽約時原告對其使用分區、當地土地行情、設廠法令及適合設廠與否等等均知之甚詳，被告等不唯全無隱瞞，甚至已詳予告知無法取得廠房登記之事實。況依鈞院91年度重訴字第758號民事判決判謂：「經查，依民法第565條及567條規定『居間人工作是向他方報告訂約之機會或為訂約之媒介』、『居間人關於訂約事項應就其所知據實報告』、『以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立契約之能力有調查義務』，故被告信義公司作為買賣系爭房地之居間人，被告信義公司之履行輔助人之調查義務當指『訂立契約以前之事項』，報告義務之範圍為『就其所知』。原告業已自認原證一之土地用分區簡覆表是吳耀宗所提出不動產說明書中一部份，顯見於本件買賣契約訂立時，原告已知系爭土地納入『後期計畫發展區』等情，難謂吳耀宗未盡居間應為之調查報告行為，或有何違反義務或不符廣告內容之處。」。準此以言，本件居間人之調查義務當指「訂立契約以前之事項」，至於「訂立契約以後之事項」則無調查義務。從而，原告及證人李仁青均於言詞辯論期日中陳稱被告仲介時確有提供土地使用分區證明書給予渠等查看等語，，並自認被告等有提供不動產產權說明書，且經原告簽名等語，顯見被告等並無隱瞞，原告亦確有知悉。質言之，系爭仲介買賣內容係依主管機關所登記之農業區建地目土地為買賣，而主管機關亦確實將系爭土地登記之農業區建地目，此即「訂立契約以前之事項」，至「訂立契約以後之事項」如何，則非所問，由此足見被告完全誠實告知，並無未盡義務之情事，而原告係明知，亦在知情之下仍願買受。原告既已知情，竟以「訂立契約以後之事項」主張居間人有調查義務云云，洵非可採。況「訂立契約以後之事項」本在未定之天，未來法令亦有可能修改放寬而更有利於系爭土地，原告妄自假設未可知之未來，恣意主張，殊屬無稽。又，被告亦無民法第571條所定之情事，是原告請求返還居間報酬（仲介費）或損害賠償，殊屬無據。再者，原告之仲介費係給付予合勤公司，並非給付予被告，伊向被告請求返還，非為適法。又「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」，49年台上字第1646號判例著有明文，據此而論，原告以解除或撤銷買賣契約為由請求返還報酬或損害賠償，非為有理。蓋縱認解除或撤銷買賣契約有溯及失效之效果，然究與「契約未成立」不同，即其契約仍屬成立，僅不過溯及失效而已。是原告為取得系爭土地所有權，因而支出之過戶代辦費、規費、契稅等，均屬取得所有權之必要費用，且原告已因此取得其所有權，是原告並未受有損害，縱然假設原告得請求損害賠償，上開費用亦非屬損害金額，至為明瞭。

⒋原告購買系爭土地係預定作為興建工廠使用，此為兩造所不爭，故其預定效用係為興建工廠使用，洵無疑義。進而言之，預定效用既為興建工廠使用，即不得再主張其應具有可興建住宅之效用，蓋興建工廠與興建住宅，二者本即互相矛盾，興建工廠者自不得興建住宅，毋庸贅述。從而，原告主張系爭土地欠缺可興建住宅之效用，要非可取。復次，本件買賣之預定效用既為興建工廠使用，則縱然原證八之確認單雖有建地之稱呼，亦無何意義，仍應依買賣雙方所約定之預定效用以為遵循。蓋依最高法院82年台上字第538號判決要旨:「兩造之口頭合意，即生契約關係，不因原買賣契約無此記載而否定其效力」，上開口頭合意之預定效用自有契約效力。實則，原告簽約前已詳閱土地相關資料，亦已詳知無法取得廠房登記之事實等情，是其預定效用雖為興建工廠使用，然被告並不擔負任何責任。

⒌按依主管機關所登記之農業區建地目土地，未來拆除重建可能發生二種情形，一種屬於可適用都市計畫法臺灣省施行細則第30條規定之情形，另一種則屬於不能適用該條規定之情形，此亦為兩造所不爭，故系爭土地未來拆除重建不能適用該條規定之情形雖非被告所知悉，然其本亦為農業區建地目土地之通常效用與價值，自不待言。即言之，農業區建地目土地之通常通常效用與價值，包括未來重建不能適用該條規定之情形。據此以言，系爭土地係屬農業區建地目，日後若拆除加油站後則應回復農業區之規定申請建築，本屬其通常通常效用與價值，洵堪認定。原告竟謂其欠缺通常效用與價值云云，非有理由。

⒍再參以原告復於100年2、3月間購買附近另一筆台中市○○區○○段765地號土地，使用分區為鄉村區，已再委託銷售，開價為每坪7、8萬元，原告一再買進土地旋即委託出售，足見原告實為當地之不動產投資者，絕非自行使用，其聲稱設廠使用云云，不過為避免身分曝光及議價空間受影響之說詞而已，非屬真實。抑有進者，原告於100年11 月2日所提出之民事準備書狀㈠第2頁下段載稱：「就一般消費者而言，即是『建』地目認知上應可興建住宅」，由此可見，原告聲稱建廠使用云云，顯係自欺欺人，蓋既為建地，則一般人即知其必不能興建工廠，如原告饒富經驗者，焉有不知之理。又，原告於上開準備書狀第4頁下段載稱：「『農建地』申謂建築時，必須符合都市計畫發布前：...3、或已建築供居住使用之合法建築（建物用途須為住宅，不可為工廠）」，亦足證原告實係知系爭土地之設廠限制，蓋一般人既知『建』地目土地無法興建工廠，尤遑論其所謂『農建地』，當然更不能建廠，再參以原告亦自稱之前曾購買一農牧用地，因不適合自己蓋廠房，故將其賣掉等語，並看過多筆農建地等情，在在足證原告對系爭土地之使用分區、當地土地行情及建廠限制等情本甚熟稔，聲稱建廠云云，純屬障眼法。

⒎本件買賣之買方經紀人係被告合勤公司所屬營業員張嘉元，原告實係由張嘉元服務接洽與簽署文件，被告林詠誠僅不過係被告合勤公司房仲部主任，並非與原告接辦業務之人，然原告提起本件訴訟未將張嘉元列為被告，甚至隻字未提，已啟人疑竇，如今原告買受附近另一筆台中市○○區○○段765地號土地後，又再委託被告合勤公司（法定代理人為被告賈建民）仲介銷售，在在足證本件事有蹊蹺。蓋原告於100年4月15日、同年6月23日分別寄發存證信函予被告賈建民，復於同年8月16日對被告賈建民提起本件訴訟，均主張被告賈建民故意隱瞞、未盡義務、有違誠信，涉及詐欺云云，然竟又於100年9月將另一筆土地委託被告賈建民仲介銷售，此已嚴重違背常理。實則依原告提起本件訴訟後，又委託被告賈建民仲介銷售另一筆土地乙節觀之，即可推知本件原告所述並非屬實，無可憑信，殊無理由。質言之，被告林詠誠並非買方經紀人或執行仲介業務之人，亦非與原告服務接洽與簽署文件之人員，原告對被告林詠誠提起本件訴訟，洵非有據而有當事人不適格之違誤。

⒏不唯相關文書全未記載要作工廠使用等語，徵諸上開證人李仁青證稱當時渠等有表明要作廠房使用，但是他當時有表明沒有辦法取得廠房登記，但是渠等因屬中小企業，不需使用到工廠登記證云云，足證原告係明知，而且在知情之下仍願買受，契約內容並無錯誤，亦無原告若知其情事即不為意思表示之情形。又，原告簽約當時明確知悉，被告等亦無所隱瞞，談何詐欺之有。從而，系爭土地並無瑕疵可言，且原告係以低於市場行情之價格買受之，嫻熟如原告者，實無不知之理。被告林詠誠並非買方經紀人，亦非與原告接洽與簽署文件之人員，尤無未盡義務之可言，原告對被告林詠誠主張損害賠償，洵非有理。

⒐世通不動產估價師事務所就系爭土地所評估之價格，不論農建地或農地部分，均與市場行情不符，明顯估價過低，即其二份報告書，非可憑採。姑不論被告等前已提出之當地農地價格在每坪4萬多元，農建地價格則在每坪6萬至7萬之間，抑有進者，原告於100年2、3月間購買附近另一筆台中市○○區○○段765地號土地，已再委託銷售，開價為每坪7、8萬元，亦有仲介公司之廣告單可稽，已顯見上開報告書不可採，蓋其中更有原告自己之開價，尤足顯示其真實性。再者，上開報告書不論農建地或農地部分，均只採樣三筆案例做比較，採取之案例微少且幾乎均屬內政部地政司之房地交易價格資料，毫無多樣化可言，其憑信度不高，並且估價未兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，所採之方法有所偏廢，並非可採，不若被告所提市價資料方符實際之行情，是原告購買系爭土地之價格，甚為便宜，較不屬於農建地之行情，反較屬於農地市價。

⒑不動產買賣價格高低常繫於買賣當事人主觀認知、需求與意願，貴賤與否，更屬於個人觀感，非有客觀可言，尤不能僅以行情相較，率謂其有無瑕疵。從而，原告於本件一再聲稱「買貴了」云云，並以「買貴了」之說詞，遽謂系爭土地有瑕疵，殊無可取。況若真以行情論之，原告係以農地之價格購得系爭土地，豈能自稱「買貴了」，又豈能謂之有瑕疵。而系爭土地確屬建地目，土地使用分區屬農業區，被告仲介時確有提供不動產產權說明書、土地登記謄本及土地使用分區證明書給予原告查看，甚至已詳予告知無法取得廠房登記之事實，而原告方面亦稱油槽拆除可以賣錢等語，在在顯示被告完全誠實告知，並無未盡義務之情事，而原告係明知，亦在知情之下仍願買受。質言之，系爭仲介買賣內容係依主管機關所登記之農業區建地目土地為買賣，而主管機關亦確實將系爭土地登記之農業區建地目，原告即不得謂之有瑕疵，或率為爭執。

⒒綜上，本件交易時所有憑證皆由區公所與地政處申請取得，並無任何惡意隱瞞之情事，成交金額皆為買賣雙方同意之價錢，而被告林詠誠在此次交易純屬擔任開發及根據不動產管理條例不動產以登記為主，以登記謄本所有權狀所標示向原告做為介紹，完全無掩蓋事實或強逼原告購買之情事，原告曾口頭陳述誤認被告林詠誠為土地開發部主任，才將被告林詠誠列為被告，原告應撤銷對於被告林詠誠之訴。

㈢證據：

⒈證據1：名片影本（卷第59頁）。

⒉證據2：買方議價委託書影本（卷第60頁）。

⒊證據3：收款憑證、支票影本（卷第61-62頁）。

⒋證據4：存證信函影本（卷第63-67頁）。

⒌證據5：地籍圖謄本、土地登記第二類謄本、照片、廣告單影本（卷第68-78頁）。

⒍證據6：土地登記第二類謄本、廣告單影本（卷第268-269頁）。

⒎證據7：當地農地行情資料影本（卷第390-406頁）。

⒏證據8：當地農建地行情資料影本（卷第407-419頁）。

⒐證據9：法拍資訊影本（卷第420頁）。

⒑證據10：內政部地政司之房地交易價格資料庫說明欄影本（卷第421-423頁）。

四、被告惠双實業股份有限公司部分：

㈠聲明：

⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

㈡陳述：被告合勤公司於案發期間確實是被告惠双公司之加盟商，但被告合勤公司是獨立法人，且本件買賣並沒有通知被告惠双公司，被告惠双公司並不知情，加盟商並不需要把每件買賣送到被告惠双公司，所以不需要負擔任何連帶責任。

叁、本院之判斷：

一、兩造爭執要旨：

㈠原告主張：

⒈其因公司擴建廠房需地，故委請被告合勤公司仲介找地，言明必須是將原地上物拆除後仍可供興建廠房使用之土地，且於交易過程中亦曾多次向被告鋒翊公司表示此一需求，並因而以2488萬元之購買農建地之價格與被告鋒翊公司成交，惟成交後辦理移轉登記後，始發現系爭土地中之臺中市○○區○○段735地號土地上之加油站一旦經拆除，即需依都市計畫法之相關規定恢復農用而僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農業設施，顯然該地存有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵存在，此亦可觀諸本案就系爭土地之鑑定報告，其評估如係建地之價格為25,300,604元，若為農地則價值為12,302,798元，該等瑕疵確實導致土地價值之落差，爰依法解除原告與被告鋒翊公司間之系爭買賣契約而請求返還價金。若認無法解除系爭買賣契約，則原告主張遭被告等之欺罔行為始締結系爭契約，故以起訴為撤銷之意思表示而請求返還價金。退步言之，原告亦依民法第88條之規定，因本件原告就系爭契約重要之點有所誤認，即想買可興建廠房之土地，惟系爭土地上之加油站拆遷後必須回復農用，故對於物之性質有錯誤而撤銷買受系爭土地之意思表示而請求返還價金全部及遲延利息。

⒉被告合勤公司暨其人員即被告賈建民、劉榮文及林詠誠等人係專業仲介人員，竟未就此等土地使用之限制查明並告知原告，顯然有故意或過失，導致原告受有仲介費373,200元之損失，因系爭契約已因解除而失其效力，被告合勤公司暨其人員即被告賈建民、劉榮文及林詠誠就系爭買賣之居間已因而失所附麗而不存在，自應就仲介費用之返還負連帶清償責任。又依不動產經紀業管理條例第26條、民法第188條第1項之規定，請求就系爭買賣之解除有未盡告知系爭土地使用限制義務而有故意或重大過失之經紀公司及人員就原告因締約所支出之過戶費用、稅金連帶賠償之。此外，被告惠双公司乃合勤公司之加盟主，爰依民法第169條表見代理或第188條僱用人責任之規定，請求其對合勤公司暨其人員即被告賈建民、劉榮文及林詠誠應付之返還居間報酬、過戶費用、稅金等費用負連帶賠償責任。

㈡被告方面則分別以：

⒈被告鋒翊公司辯稱：有關系爭土地之相關資料及土地之用途均屬透明，被告鋒翊公司無法為任何之隱瞞，而土地上之房屋及加油站設施存在現場，現況明顯而不致為誤認，系爭土地（含地上物）之價格本即視市價、原告主觀評估及其他交易談判能力而有所不同。本件系爭土地是否存有瑕疵，應以交付時為判斷時點，系爭土地移轉登記至原告名下時，既仍屬建地目，且交易價格與鑑價結果中之建地價格相近，並無減少價值之瑕疵。至於地目之變更影響土地使用，已非出賣人所能保證，原告以物之瑕疵擔保請求權，主張解除契約，返還價金，顯無理由。原告欲如何利用土地乃與被告無涉，被告亦從不知情，整個交易過程中並未隱瞞任何交易重要資訊，原告自有足夠資訊可供判斷是否購買，被告並未詐欺或實施任何欺罔手段致原告可以撤銷買賣之意思表示；況原告本有投資農地之經驗，當不至於產生錯誤，縱有動機錯誤，亦不構成可以撤銷意思表示之理由等語。

⒉被告合勤公司暨其人員即被告賈建民、劉榮文則以：本件仲介公司人員在交易過程中均已清楚解說土地現狀，並交付不動產說明書、使用分區資料，實已盡管理人之注意義務，原告在簽訂買賣合約時就土地之狀況為農建地一事應已很瞭解，被告仲介公司及人員並無欺瞞情事。而本件成交價格為2,488萬元，其價格與附近土地價格並無特別差異，與本院送鑑價結果相差無幾；系爭土地移轉登記至原告名下時，地目與銷售前一樣是建地，並未變更，簽約過程中被告合勤公司及仲介人員均未曾保證承諾系爭土地於拆除加油站後可供興建廠房使用，故原告之請求為無理由。

⒊被告林詠誠辯稱：本案是被告以房仲部主任一職之身分，陪同所屬營業員張嘉元帶同原告看地，當時地上物是加油站之事原告也很清楚，原告係表示買地為半投資性質，有獲利可再銷售，不好賣將自行使用，隨後並請合勤公司向區公所調閱使用分區，該使用分區上記載並未提及係屬特殊用地。原告隨後即下斡旋，原本先講2,200萬元，被告鋒翊公司不答應，幾經斡旋最後以2,488萬元成交，但議價書收款營業員係張嘉元，被告林詠誠純屬協助辦理斡旋之角色。原告亦自稱之前曾購買一農牧用地，因不適合自己蓋廠房（本來欲投資），故將其賣掉，則原告既係購買系爭土地預定作為興建工廠使用，當不得再主張其應具有可興建住宅之效用，原告主張系爭土地欠缺可興建住宅之效用，要非可取。再者，系爭土地未來拆除重建不能適用都市計畫法臺灣省施行細則第30條規定之情形雖非被告所知悉，然其本亦為農業區建地目土地之通常效用與價值，自不待言，足見原告謂系爭土地有欠缺通常效用與價值之瑕疵云云，非有理由。證人李仁青更證稱伊當時曾陪同原告在大雅、沙鹿地區看過多筆土地，均為農建地，與被告鋒翊公司簽約時，原告雖有表明要作廠房使用，但是鋒翊公司的老闆也有對原告表示沒有辦法取得廠房登記，是原告自己說渠等因屬中小企業，不需使用到工廠登記證，足徵簽約時原告對系爭土地之使用分區、當地土地行情、設廠法令及適合設廠與否等等均知之甚詳，被告等不唯全無隱瞞，甚至已詳為告知無法取得廠房登記之事實。況原告復於100年2、3月間購買附近另一筆台中市○○區○○段765 地號土地，使用分區為鄉村區，已再委託銷售，開價為每坪7、8萬元，原告一再買進土地旋即委託出售，足見原告實為當地之不動產投資者，絕非自行使用，其聲稱設廠使用云云，不過為避免身分曝光及議價空間受影響之說詞而已，非屬真實。抑有進者，原告雖聲稱建廠使用，惟系爭土地既為建地而非工業用地，一般人即知其必不能興建工廠，如原告饒富經驗者，焉有不知之理，足徵原告所稱之設廠乃屬障眼法。再者，依民法第565條及567條規定，居間人工作是向他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，就訂約事項應就其所知據實報告，且以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立契約之能力有調查義務。故本件被告林詠誠及仲介公司、人員之調查義務當指「訂立契約以前之事項」，至於「訂立契約以後之事項」則無調查義務。質言之，系爭仲介買賣內容係依主管機關所登記之農業區建地目土地為買賣，而主管機關亦確實將系爭土地登記之農業區建地目，此即「訂立契約以前之事項」，至「訂立契約以後之事項」如何，則非所問，由此益徵被告完全誠實告知，並無未盡義務之情事；而被告林詠誠亦無民法第571條所定之情事，原告請求返還居間報酬或損害賠償，殊屬無據，況原告之仲介費係給付予合勤公司，並非給付予被告，伊向被告請求返還，亦非適法。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，故原告以解除或撤銷買賣契約為由請求返還報酬或損害賠償，非為有理。

⒋被告惠双公司則以：惠双公司僅為加盟主而提供商標給合勤公司於仲介房地時使用，但對具有獨立個體身份而對外交易之合勤公司所為之仲介行為，並不具有任何連帶賠償之責任等語置辯。

二、原告所主張之下列事項為被告等所不爭執，並提出為證，堪信為真實並為本院判決之基礎：

㈠被告合勤公司即春嬌公司為被告惠双公司大雅旗艦加盟店，被告賈建民為被告合勤公司之負責人，被告劉榮文為合勤公司即春嬌公司之不動產經紀人，被告林詠誠則為被告合勤公司之不動產房仲部主任（營業人員）。而就系爭契約之訂立，被告合勤公司曾參與之人員包括被告賈建民、劉榮文及林詠誠等3人。

㈡原告於99年12月3日委託被告合勤公司仲介購買下列房地（下稱系爭房地，雙方因而簽有買方議價委託書（如原證1所示）：┌──┬────────┬──┬────┬────┐│編號│地號/建號 │地目│使用分區│備註 │├──┼────────┼──┼────┼────┤│ │臺中市沙鹿區西勢│建 │農業區 │詳如原證││1 │段735地號（全部 │ │ │7第1頁 ││ │面積） │ │ │ │├──┼────────┼──┼────┼────┤│ │臺中市沙鹿區西勢│旱 │農業區 │詳如原證││2 │段307地號（應有 │ │ │7第3頁 ││ │部分二分之一） │ │ │ │├──┼────────┼──┼────┼────┤│ │臺中市沙鹿區西勢│ │ │1.坐落於││3 │段115建號（全部 │ │ │編號1之 ││ │面積） │ │ │土地上，││ │ │ │ │詳如原證││ │ │ │ │7第2頁 ││ │ │ │ │2.原為加││ │ │ │ │油站（中││ │ │ │ │油清泉站││ │ │ │ │） │└──┴────────┴──┴────┴────┘㈢原告係於99年12月9日以2,488萬元之價格，與被告鋒翊公司就系爭房地簽定不動產買賣契約（如原證2所示）。

㈣原告於簽定系爭契約後，除依約給付被告鋒翊公司買賣價金2,488萬元及被告合勤公司仲介費用373,200元外，並繳交相關之過戶代辦費、規費22,941元、契稅52,110元，而被告鋒翊公司並已於100年1月20日將系爭房地辦理移轉登記至原告名下。

㈤原告與被告鋒翊公司（由法定代理人崔文益為之）於100年2月10日曾雙雙在如原證8所示之「黃金增值建地點交確認單」上簽名。

㈥原告曾向臺中市清水地政事務所申請詢問系爭房地中地號為臺中市○○區○○段735地號土地是否可興建住宅，經該所函轉臺中市政府都市發展局後，由臺中市政府都市發展局於100年4月11日以中市都建字第1000025705號函覆原告下列內容：（如原證9所示）

⒈該土地上原有加油站係依都市計畫法臺灣省施行細則第29條之1：「農業區經縣（市）政府審查核准，得設置公用事業設施、土石方資源堆置處理、廢棄物資源回收、貯存場、汽車運輸業停車場（站）、客（貨）運站與其附屬設施、汽車駕駛訓練場、社會福利事業設施、幼稚園、加油（氣）站（含汽車定期檢驗設施）」規定經許可並領有79建管使字第4110號使用執照在案，若不繼續經營加油站重新建築，則應恢復原農業區之規定申請建築。

⒉又該土地係於80年2月26日登記地目變更為農業區建地目，依都市計畫法臺灣省施行細則第30條：「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：」規定，本案建地目係為都市計畫發佈後變更，仍應依同法第29條規定：「農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農業設施。」辦理。

㈦被告賈建民、劉榮文及林詠誠就系爭土地中之臺中市○○區○○段735地號土地地目為「建」，惟土地使用分區為「農業區」之事，業經請領土地使用分區證明書出示予原告知悉，惟就土地一旦拆除其上之加油站後，即需依都市計畫法之相關規定回復農用，而於其上蓋建建築物亦僅限於興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農業設施一事並不知悉，亦未曾於原告與被告鋒翊公司締約時就此事告知原告。

㈧原告曾於100年4月15日去函被告鋒翊公司、賈建民、林詠誠及劉榮文反應系爭房地將因拆除地上物而使地目由「建」變更為農旱地，請受函知之被告等應於收函後1個月內出面處理。（如原證10）

㈨被告合勤公司即春嬌公司則於100年6月9日函覆原告稱系爭土地於買賣時之地目為「建」，並無隱瞞之情事。（如原證22）

㈩原告復於100年6月23日再以存證信函通知被告鋒翊公司、合勤公司表示要解除系爭房地買賣契約，並請求返還價金2488萬元，被告鋒翊公司則於100年6月24日收函（如原證12）。

三、兩造爭執事項：（此部分除依據本院整理者外，因原告於最後言詞辯論期日所提出之書狀尚敘及依民法第88條之規定撤銷意思表示，故亦將之列為爭執事項）

㈠原告可否對被告鋒翊公司主張物之瑕疵擔保責任而解除契約請求返還價金？

⒈該735地號土地如不爭執事項㈥所示之使用限制，是否屬於具有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵？

⒉被告鋒翊公司依民法第355條第2項之規定主張免除物之瑕疵擔保責任，是否有理由？

⒊系爭土地之售價是否與當時附近建地之市價相當？或係與附近農地之市價相當？

㈡如原告前揭以物之瑕疵為主張而解除契約為無理由，是否得以係受詐欺而意思表示有瑕疵，撤銷系爭買賣契約之意思表示？

㈢如原告亦非受詐欺而為意思表示，是否得依民法第88條之規定主張意思表示錯誤而撤銷系爭買賣契約？

㈣如原告依法可解除系爭買賣契約或撤銷系爭買賣契約之意思表示，則其：

⒈可否請求被告合勤公司、被告賈建民、被告劉榮文及被告林詠誠連帶返還仲介報酬費用373,200元？其請求權依據為何？

⒉可否請求被告合勤公司、被告賈建民、被告劉榮文及被告林詠誠負連帶損害賠償責任而賠償原告因締約所支出之規費及稅金？

⒊可否請求被告惠双公司就前揭⒈、⒉所示之金錢負連帶賠償責任？

四、茲依上開爭執事項分述得心證之理由如下：

㈠原告可否對被告鋒翊公司主張物之瑕疵擔保責任而解除契約請求返還價金？

⒈該735地號土地如不爭執事項㈥所示之使用限制，是否屬於具有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵？

⑴系爭臺中市○○區○○段735地號土地係於61年1月1日經發佈為臺中港特定區計畫範圍內，其上之建物為加油站，使用執照字號為79建管使字第4110號，該地並於80年2月26日登記地目變更為農業區建地目，有系爭土地之土地登記第二類謄本、系爭土地上建物之建物登記第二類謄本、臺中縣沙鹿鎮都市計畫土地使用分區（或公共建設用地）證明書、臺中市政府都市發展局於100年4月11日以中市都建字第1000025705號函覆可資佐憑。則依都市計畫法臺灣省施行細則第30條之規定，本件建地目係為都市計畫發佈後變更，仍應依同法第29條規定：「農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農業設施。」辦理一節，應屬甚明。

⑵原告固係以上開土地使用之限制，作為認定被告鋒翊公司所出售之系爭土地具有物之瑕疵之依據。惟查，系爭735地號土地於被告鋒翊公司出售予原告時，在客觀上即有加油站蓋建其上，並為原告所明見知悉，為兩造所不爭執。而原告於買受該土地前，就其地目為「建」、使用分區為「農業區」一節，亦知之甚詳。則衡諸該等土地之相關登記文件之記載，已可明確知悉該地係屬都市計畫發佈後，因土地上經政府主管機關許可經營加油站而使得其地目登記為「建」而成為建地，惟使用分區仍屬農業區；換言之，此即為系爭土地之客觀現況，其相關使用限制於斯時即已因相關法令之規定而屬存在，該土地之通常效用亦因之而被確認，不可能因外在買賣雙方當事人之主觀認知而有所變異。由此觀之，實難認系爭土地有何物之瑕疵存在。原告雖以：購地時已表明要蓋建廠房，故系爭土地不具備契約預定之效用而有瑕疵茲為主張，並以證人李仁青之證述內容為其論述之依據。然觀諸系爭契約之條款內容可知，原告購買系爭土地是否欲作為擴建廠房之用一節，終究未經訂入系爭契約之約款內而由出賣之被告鋒翊公司保證具有可供蓋建廠房之用；甚至由證人李仁青之證述：「當時我們有表明我們承購到的土地要作廠房使用，但是他當時有表明沒有辦法取得廠房登記……」等內容可知，被告鋒翊公司之負責人崔文益亦已於締約時告知系爭735地號土地是無法登記蓋建廠房的土地，遑論將之訂入契約內作為預定效用之約定。是被告鋒翊公司所辯：系爭735地號土地並不具有物之瑕疵，其亦未對原告保證特定之預定效用等語，尚堪採信。

⑶小結：由上揭說明可知，系爭735地號土地並不具有原告所主張之物之瑕疵，則原告主張依民法第359條之規定，解除系爭買賣契約並請求返還價金，洵屬無據。

⒉被告鋒翊公司依民法第355條第2項之規定主張免除物之瑕疵擔保責任，是否有理由？

⑴按民法第355條第2項係規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」。

⑵則系爭735地號土地依前揭所述，既無客觀上之屬於民法第354條第1項所定之物之瑕疵存在，則被告鋒翊公司自無庸援引民法第355條第2項前段之規定主張免除物之瑕疵擔保責任甚明。

⒊系爭土地之售價是否與當時附近建地之市價相當？或係與附近農地之市價相當？

⑴本件原告係以2,488萬元承購系爭735地號（面積為2062.42平方公尺、持份全部）、307地號（面積為45.6平方公尺，持份為1/2）以及其上同段115建號之建物（加油站建築），為兩造所不爭執。又前揭735地號土地於系爭買賣成立當時確實係「建地」、使用分區為「農業區」而為一般俗稱之「農建地」，合先敘明。

⑵而系爭735地號土地之價值經本院委請世通不動產估價師事務所鑑定結果為25,161,524元，如與系爭307地號土地及同段115建號建物加總之價值則為25,300,604元，有該公司世通估字第10012136號鑑定意見書（農建地）在卷可稽核與原告所一併承買之金額極為相近（僅相差42萬餘元）。況該世通公司於鑑定735地號土地之價格過程中，除明確勘察該地上之建物為加油站以外，亦同時考量土地個別因素而為衡酌依據，其中一項即為「土地使用法定管制與其他管制事項」並註記於該鑑定意見書第20頁以下，顯見已將此部分之因素列為鑑價考量之一而非全然不顧及該等使用限制。

⑶小結：本院因而認原告承買系爭735地號土地應與市價相當甚明。

㈡如原告前揭以物之瑕疵為主張而解除契約為無理由，是否得以係受詐欺而意思表示有瑕疵，撤銷系爭買賣契約之意思表示？

⒈原告雖主張：系爭735地號土地既有前揭使用上之法令限制，被告鋒翊公司身為出賣人卻未告知原告，而身為仲介之被告合勤公司及其仲介相關人員賈建民、劉榮文及林詠誠亦未誠實告知該事，故其在締結系爭契約時有意思表示不自由之情形而得依法撤銷系爭買賣契約，並請求被告鋒翊公司返還買賣價金。

⒉按民法上所謂詐欺者，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示。惟查：被告合勤公司及賈建民、劉榮文、林詠誠對於仲介本件買賣時，並未告知原告前揭關於系爭735地號土地之利用限制一節，雖經被告合勤公司、賈建民、劉榮文及林詠誠自認在卷，然而，被告合勤公司、賈建民、劉榮文及林詠誠亦坦承，並不知道系爭735地號土地上有前揭使用限制即拆除加油站即需回歸農用之限制之存在。其等身為仲介人員，於訴訟中為此等坦承，無異否定自己之專業能力，惟其等仍為該等自認，堪信該等仲介公司及人員確實有因訓練及專業能力不足之情形而在仲介過程中未盡告知義務。然仍不得就此即認定被告等仲介公司及其人員有詐欺原告而為締結契約之意思表示，原告就此部分並未為其他相關遭詐欺之舉證，本院難以形成被告合勤公司之仲介人員賈建民、劉榮文及林詠誠等人有何詐欺之欺枉行為存在。至於被告鋒翊公司部分是否有詐欺原告之問題，因證人李仁青亦結證稱：原告表示要拆除加油站蓋廠房，但是鋒翊公司的負責人崔文益有說不能蓋廠房辦登記等語，業如前述。顯見被告鋒翊公司亦提出適時之忠告，其雖未特別說明土地使用之限制，惟因該等限制已屬客觀存在之事，且相關事證包括土地登記謄本、土地使用分區證明均已提交原告閱覽，土地現況亦為原告所現場勘察知悉甚詳，實難認被告鋒翊公司有何施用詐術導致原告締結系爭土地建物之買賣契約之情形甚明。

⒊小結：是原告主張會簽約購買系爭土地及建物係遭詐欺一節，要非可採，自不得據之而主張撤銷買受系爭土地、建物之意思表示而請求被告返還買賣價金甚明。

㈢如原告亦非受詐欺而為意思表示，是否得依民法第88條之規定主張意思表示錯誤而撤銷系爭買賣契約？

⒈按民法第88條規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。（第1項）當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。（第2項）」。又所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。

⒉原告固主張其因預定使用系爭土地建廠使用，若知系爭735 地號土地拆除加油站設施後，需回復農用而僅可興建農舍，絕對不會願意買受該地，依民法第88條第1項前段之規定而得以撤銷買賣之意思表示云云。惟查，原告購買系爭土地時，其意思表示之範疇應係在系爭標的物本身之客觀狀況、買賣價格之決定上，至於是否欲用為興蓋廠房之用，抑或係為投資之用或蓋屋之用等等用途決定，僅為其決定購買該土地建物之動機，而與意思表示有別，本件原告購買系爭735地號土地時，已詳閱土地登記謄本及土地使用分區，並現場察勘實況，其意思表示並無錯誤之情形，亦即其當時欲買的便是上面在都市計畫發佈後經許可蓋有加油站之地目為建之農業區用地，要無援引民法第88條第1項之規定，而以其若知系爭735地號土地有使用上之法規限制即不為意思表示，進而主張撤銷系爭買賣契約甚明。原告此等主張，亦不足為採。

⒊至原告依民法第88條第2項之規定而為主張部分：

⑴無論本件原告購地之動機為興建廠房使用、投資使用、將來拆除加油站建屋使用，此均為原告使用土地之計畫，涉及購買土地之動機，業如前述；該等動機錯誤固不得據以作為撤銷意思表示之原因，惟本件原告一開始即係以2200萬元之價格，請被告合勤公司之人員向被告鋒翊公司就系爭土地、建物之購買進行斡旋一節，業經被告林詠誠即仲介本件買賣之人員陳明在卷，復有原證1之「買方議價委託書」在卷可稽，堪信為真；又系爭735地號、307地號土地及其上同段115建號建物之價格如以「農地」性質鑑價，其總價為12,302,798元，有本院所委請之世通不動產估價師事務所出具之鑑定意見書（農地版）在卷可稽；如以「農建地」性質鑑價，其總價則為25,300,604元，業如前述；而原告與被告鋒翊公司（由法定代理人崔文益為之）於100年2月10日曾雙雙在如原證8所示之「黃金增值建地點交確認單」上簽名；再觀諸系爭土地、建物之買賣契約上原本有「六、雙方確已知悉本標的之地上物為加油站，雙方確已知悉已停業，雙方合意由賣方協助買方拆除加油站之設施。」之記載，後來經人刪除之。而該等刪除之源由經證人李仁青於本院審理時乃結證稱：「（法官問：提示本院卷第178頁不動產買賣契約書【手寫第六點，簽約時刪除】，為何會有本條約定，及後來又劃掉？當初這一條是我跟原告講的，因為我有聽說過土地上如果有加油站的話，因為加油站不是一般人可以經營的，如果要拆除的話，可能會牽涉到一些環保的問題，在過戶的過程中，可能要使用到前手的相關文件及印章，所以我才建議原告把此條寫在契約內，希望出賣人可以配合拆除，但是被告林詠誠說土地都賣了，這不關出賣人的事情，要求把這條刪除，前任土地地主是被告鋒翊企業有限公司的老闆，在我講這條約定時，他們在樓上，在被告林詠誠叫我們刪除這一條後，我們才上樓跟賣方碰面。我們到現場看時，被告鋒翊企業有限公司並沒有人在場。」等語明確，堪信原告所主張：購買土地後會將上面之加油站拆除一節乃屬可採。則由前揭事證無論是出價、締約過程之經過可得知，原告所欲購買者為一具有「農建地」此等可供蓋建一般房屋（非農舍）效用之土地。

⑵而按「農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：一、建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。二、土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。」，都市計畫法臺灣省施行細則第30條定有明文。又申請興建農舍之申請人應為農民，並應符合相關都市計畫、土地使用分區管制規則等法令限制；申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃且申請人無自用農舍；興建農舍應注意事項如下：「一、農舍興建圍牆，以不超過法定基層建築面積範圍為限。二、地下層每層興建面積，不得超過基層建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備空間，符合建築技術規則建築設計施工編第一六二條規定者，得予扣除。三、申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之九十。」；個別興建農舍之興建方式、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積、樓層數、建築物高度及許可條件，應依都市計畫法省（市）施行細則、臺北市土地使用分區管制規則、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理，農業用地興建農舍辦法第2條第1項、第3條第1項第3、4款、第6條、第7條定有明文。又「前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。」，農業發展條例第18條第2項亦有明定。由此可知，農建地與農地在興蓋其上之建物上有諸多包括建蔽率、容積率、建築物型態、基地最小面積之限制、地上建築物移轉限制、興建建築物面積限制、申請興建建築物之限制等各方面均有所不同，而農地之限制亦較農建地之限制而為嚴苛（可參照本院卷第153頁由原告所提出之農建地與農地建築使用比較對照表）。而此等效用將導致該等土地之價格有極大之差異等情，亦可由前揭兩份鑑定意見書關於系爭735地號土地之價格分別為「農建地」為25,161,52 4元、「農地」為12,168,278元，相差餘2倍之譜獲得佐證。衡以常情，並揆諸前揭四、㈢⒈之說明，顯然此等可否蓋建房屋一事（因原告已表明要拆除加油站而為被告等人所明知），對原告是否有購買系爭735地號土地意願而言，實具有交易上之重大意義。換言之，若原告知悉系爭735地號將因地上建物加油站之拆除而導致需依法令規定回復農用，僅得申請蓋建農業相關設施或農舍，而不能為一般建築，主觀上必不致於支付相當於農建地之高價購買該土地。該等土地之性質及效用在交易上確屬重要，應屬甚明。

⑶被告鋒翊公司、合勤公司、賈建民、劉榮文及林詠誠雖辯稱：該等土地使用之限制原本即已存在，為原告於購買時即可知悉，況原告為多次投資買賣農地之熟手，自無任意稱該等土地限制導致原告因而支付不相當之高價云云。惟查，前揭土地之使用限制，將導致系爭735地號土地於地上加油站拆除後需回復農用一事，即便具有品牌之房仲業者如本件之被告合勤公司、賈建民、劉榮文及林詠誠之人亦於訴訟中坦承當時並不知悉，自無可能將該等限制告知購地之原告，則實無要求原告需具備高於專業知識人士之購地常識。蓋「按都市計畫法臺灣省施行細則第30條有關農業區土地在都市計畫發布前已為建地目建築使用規定，係基於保障在都市計畫發布前已為建地目土地所有權人既有權益之考量，得依上開條文規定，申請建造執照；至都市計畫發布後，始將農業區田、旱地目變更為建地目者，並不適用上開規定，應依同細則第29條規定申請農舍建造執照。」，臺灣省內政部營建署92年5月28日營署都字第0920029923號函文確有明示。顯見俗稱之「農建地」可區分為都市計畫實施前已為建地目者，以及都市計畫後始因特殊原因變更為建地目者，前者為保障原土地所有權人使用土地之利益而變更地目，具有該規範保護之必要，惟後者則在特殊使用目的不存在之後即需依法恢復農用。然而該等外觀上均為「農建地」之土地，其使用上之相關法令規章之限制不見得為一般常人於購買土地時所能認知與瞭解，此本為仲介業者功能得以發揮之所在，然本件縱被告合勤公司內之仲介人員包括被告賈建民、劉榮文及林詠誠等被推定具有相當仲介不動產買賣專業知識之人尚且不知系爭735地號土地之利用限制，業如前述，自不能徒以原告曾經投資過農地買賣知識而使用更高之標準予以苛責之，彰彰甚明。另被告鋒翊公司之訴訟代理人雖為其辯稱：被告也不知道該等限制云云，惟本院由被告鋒翊公司已自承當時購買該地時本即欲經營加油站、修配廠，但是因為評估該地車流量狀況不多恐不利於營運而作罷等語。查加油站之經營乃特許行業，有許多相關行政法規法令之限制，被告鋒翊公司當初本有經營加油站之意思，對此等相關知識之涉獵及瞭解當較本件原告為多，雖本件並無事證認被告鋒翊公司有知情未告之情形，惟在價值衡量上，仍應認原告在此處係處於相關專業特殊知識相對弱勢之地位，而較應予以保護。是本件被告等此處所辯，均無足為採，附此敘明。

⑷小結：原告主張其就系爭735地號土地之土地使用限制此一交易上重要之事有所錯誤，而屬對於物之性質有所錯誤，依民法第88條第2項之規定，該等錯誤視為意思表示內容之錯誤，而主張依同法第88條第2項之規定，以起訴狀為撤銷之意思表示（參見起訴狀第4、5頁）而撤銷與被告鋒翊公司間之系爭買賣契約，應屬有理由。又原告雖僅就系爭735地號土地之交易重要事項有視為意思表示錯誤之錯誤，惟系爭土地、建物買賣契約，其主要之內容即為該系爭735地號土地，此亦可由系爭735地號土地之面積遠超過於307地號土地甚多、地上建物已屬廢棄而不具甚高價值之加油站以及前揭土地鑑定報告之鑑定有關土地價格之結果資為佐憑，故本院認原告得撤銷系爭買賣契約全部。

⒋結論：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。本件原告以起訴狀作為意思表示，撤銷系爭買賣契約既屬有理由，則原告與被告鋒翊公司間就系爭買賣契約之訂立即因契約之撤銷而溯及失效而欠缺給付目的，被告因而無法律上原因而受領之價金利益2,488萬元，自應依不當得利之規定返還予原告。

㈣原告既依法撤銷系爭買賣契約之意思表示，爰就其對被告合勤公司、賈建民、劉榮文、林詠誠及惠双公司之請求是否有理由分述如下：

⒈可否請求被告合勤公司、被告賈建民、被告劉榮文及被告林詠誠連帶返還仲介報酬費用373,200元？其請求權依據為何？

⑴原告主張系爭契約已經撤銷，而居間之仲介公司（即被告合勤公司）及人員（即被告賈建民、劉榮文及林詠誠）對於系爭土地未加調查，顯然未盡居間仲介應負之據實報告及調查之義務，因故意或過失致原告受損害，且亦未盡善良管理人之注意義務違反其對於原告之義務，自不得請求仲介報酬；且系爭買賣契約已溯及失效，被告合勤公司、賈建民、劉榮文、林詠誠等人領取之仲介費亦因而失其附麗，而應返還予原告等語。被告合勤公司、劉榮文僅辯以：已盡仲介之注意義務而為抗辯；被告賈建民則辯以：僅參與簽訂契約之一小部分而非實際仲介人員等語資為抗辯；被告林詠誠之訴訟代理人則略辯以：居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響等語。

⑵查本件原告已以意思表示錯誤為由而依法撤銷系爭買賣契約，業如前述。而按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬」民法第568條定有明文。該條文之立法理由並記載「查民律草案第759條理由謂居間之報酬，俟居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思。故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬。」，則參合該條文規定及立法理由以觀，居間人須其所媒介之契約為合法有效成立，始得請求報酬。最高法院雖著有49 年台上字第1646號判例以「居間人於契約因其媒介而成立者，即得請求報酬，其後契約因故解除於所得報酬並無影響」。惟該判例係指居間人所媒介之契約已合法有效成立後，因約定事由解除契約，於居間人領得之報酬始無影響，非謂契約於當事人以意思表示有瑕疵而撤銷時，居間人無須返還所領得之報酬，與本件情形尚屬有異而應個案判斷，附此敘明。茲原告業已以錯誤為由撤銷買受系爭房地之意思表示（該等錯誤於契約成立時即已存在而非契約成立生效後始發生者），則本件居間人所居間之買賣契約，既因原告之意思表示錯誤而撤銷，參照上開法條規定及立法理由，居間之人自不得請求居間報酬，其收受原告所交付之報酬373,200元，自為無法律上原因所受領而應返還予原告。

⑶惟該居間之人究指何人？原告固主張應負返還居間報酬之人包括被告合勤公司、賈建民、劉榮文及林詠誠云云。惟查，由原證1之買方議價委託書可知，該議價委託之受託人為經紀業公司即被告合勤公司，至於被告賈建民雖為合勤公司之負責人而實際參與締約經過、劉榮文雖為經紀人而在議價委託書上簽名、被告林詠誠雖為實際帶看土地之經紀人員，惟「經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」、「經紀業不得僱用未具備經紀人員資格者從事仲介或代銷業務。」，不動產經紀業管理條例第4條第7款、第17條定有明文。足徵被告劉榮文、林詠誠均僅為合勤公司之受僱人、被告賈建民更係與被告合勤公司具有不同人格之自然人甚明。故本件之受託居間人應係被告合勤公司，從而，原告本於不當得利之法律關係請求被告合勤公司返還居間仲介費用該373,200元，於法並無不合，自應准許。至其請求被告賈建民、林詠誠及劉榮文就該居間報酬之返還負連帶清償責任，乃屬於法無據，應予駁回。

⒉原告可否請求被告合勤公司、被告賈建民、被告劉榮文及被告林詠誠負連帶損害賠償責任而賠償原告因締約所支出之規費及稅金？

⑴原告主張其因締結系爭買賣契約而支出規費及稅金共計75,051元業為兩造所不爭執。

⑵按不動產經紀業管理條例第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」，同法第24條規定「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。」，此為經紀業者應遵守之規範及義務。又違反此等義務之責任，規定於同條例第26條第2項：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」。經查：本件被告賈建民為合勤公司之法定代理人，亦為從事不動產經紀之營業人員，並實際在締約過程中從旁協物；而被告林詠誠為受僱於合勤公司協助業務之不動產經紀營業人員，並實際帶看土地建物。惟其等於仲介系爭買賣契約時，就系爭735地號土地客觀上本存在有前揭使用之法令上限制一節，並不知悉亦未盡告知義務，導致原告因而有相當於意思表示之錯誤而為契約之締結，顯然就執行仲介之過程中有過失，而有致原告因而支出前述規費及稅金之情事存在。至被告劉榮文雖從未出現在締約過程中，惟其身為領有證照之不動產經紀人，於本案中顯然未依規定向原告說明或解釋系爭土地之性質、限制等因素，顯已違反經紀人設置之精神及法規之規範，自亦屬有過失甚明。

⑶結論：原告因前揭被告合勤公司、賈建民、劉榮文及林詠誠之行為，而與被告鋒翊公司訂立買賣契約，該契約現既因契約撤銷而不存在，則原告因締約而生之過戶規費及稅金共計75,051元，顯然屬於原告因締結契約所受之損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，第自應由被告合勤公司、賈建民、劉榮文及林詠誠等連帶負賠償之責。

⒊可否請求被告惠双公司就前揭⒈、⒉所示之金錢負連帶賠償責任？

⑴原告主張：被告惠双公司應與加盟店即被告合勤公司及其經紀人員包括被告賈建民、劉榮文及林詠誠依民法第168條表見代理或第188條僱用人責任之規定，負連帶賠償責任等語。被告惠双公司則以：其僅為加盟主，對於被告合勤公司及其公司人員對外締約均無審查權，無需負責等語資為抗辯。

⑵按民法第169條所謂，由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任者，須本人就某種法律行為，確有表見之事實，足使第三人就該法律行為信該他人有代理權之情形存在，始有其適用，倘本人就某種法律行為，未曾有表見之事實，自無依上開規定，命本人就該法律行為對於第三人負授權人責任之理。（最高法院79年度台上字第1817號民事裁判要旨參照）查民法第169條之立法意旨為本人由自己之行為，表示以代理權授與他人，或他人妄稱為本人之代理人，已為本人所明知，而仍不為反對之表示者，則對於第三人均應負授權人之責，本件被告惠双公司與被告合勤公司間，僅係加盟主與加盟者之加盟關係，人事、會計、營運各自獨立，自負盈虧，實無何從屬關係存在，被告惠双僅係授權加盟店使用「惠双房屋」服務標章，並非授與代理權而許被告合勤公司得以「惠双實業股份有限公司」名義為法律行為。此亦可由卷附之惠双房屋商標授權合約書第七條規定：「本商標授權合約書純屬商標授權之合作關係，各加盟店均為獨立經營個體，自負盈虧並自負一切法律責任。」甚明。蓋服務標章不等同公司名義，此亦可觀諸同一公司得申請數個不同商標，或商標專用權得授與他人使用等規定自明。再者，由該等商標授權合約書已載明為「商標授權」，且本案之授權期間長達2年5月，惟加盟授權金僅為7萬5千元，有該合約書附卷可查。是原告以被告惠双公司授權合勤公司使用「惠双房屋」服務標章，即謂被告惠双公司應負授與被告合勤公司代理權之表見代理責任，自不足採。

⑶次按民法第169條所為表見代理之規定，係指代理人之代理行為，雖無代理權，而有可使第三人信其代理權之理由，因而使本人對於第三人負授權人責任之無權代理行為，仍須以先有代理行為之存在為要件。（最高法院70年台上字第1250號判決參照）又代理或表見代理，前者為有權代理，後者屬無權代理，僅因本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，而令本人負授權人責任，但二者既均屬於代理行為，故必以本人名義為法律行為，倘其並無代理本人之意思表示，而係以自己名義為法律行為，即無代理或表見代理之適用。本件原告與被告合勤公司簽訂議價委託書時，明確載明「受託人合勤不動產有限公司」，顯然被告合勤公司係以「自己名義」為行為，並無代理被告惠双公司之意思表示，彼等間無表見代理之適用至為明確。原告於訂約時，即已明知契約仲介之人為被告合勤公司，或可得而知被告合勤公司並無代理被告惠双公司之權限。依民法第169條但書「但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」之規定，被告惠双公司自不須負表見代理授權人責任。

⑷又「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」，民法第188條第1項固定有明文。惟被告合勤公司與被告惠双公司間並無僱傭關係存在，而係兩個不同法人格主體之加盟關係。而依不動產經紀業管理條例第4條第8款之規定：「加盟經營者︰經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督。」，顯已敘明加盟主提供其所發展之服務、營運方式、商標或服務標章予加盟業者使用，於房屋仲介業中即係由加盟主發展出一套仲介制式標準流程，在該等服務標章所服務之範圍內，加盟業者均需遵照該等流程而為仲介業務之執行，並於此形式上之範圍內受加盟主之監督或規範；惟就仲介行為之執行，包括帶看不動產、介紹並分析不動產之週邊環境、價格、前景等，均仍視各加盟業者實際執行業務之狀況而有所不同，難謂所有之加盟業者之行為均需由加盟主連帶負責。本件被告合勤公司固為被告惠双公司之加盟業者，其仲介人員之名片、議價委託書上均出現被告惠双房屋之商標，惟此等商標如前所述僅在表彰服務流程之一致性，歸根就底加盟業者仍係以自己之名義與買方或賣方締結契約，難認彼等之間即因而存在有僱傭關係甚明。是原告依民法第188條之規定主張被告惠双公司應就本件原告之損失負僱傭人之連帶賠償責任，洵屬無據。

五、從而，原告依據民法第88條之規定，撤銷系爭不動產買賣契約，並請求被告鋒翊公司依不當得利之規定，返還系爭契約之價金2488萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年9月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並以被告合勤公司之仲介未合於民法第568條之規定而依不當得利之規定請求返還仲介居間報酬373,200元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年9月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；以及依據不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告合勤公司、賈建民、劉榮文及林詠誠連帶給付相當於損害賠償之規費、稅金支出共計75,051元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年9月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許。其餘對於被告賈建民、劉榮文、林詠誠請求就居間報酬之返還負連帶清償責任，以及對於被告惠双公司請求與被告合勤公司、賈建民、劉榮文及林詠誠就返還居間報酬以及締約之損害賠償負連帶清償責任部分，均於法無據，應予駁回。

六、本件原告及被告鋒翊公司就返還買賣價金部分，分別陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額併宣告之。至於主文第二、三項之判決，因屬所命給付之金額未逾50萬元之判決，爰依職權宣告假執行，並依職權宣告被告得以一定金額預供擔保而免為假執行；而原告就該敗訴部分所為假執行之聲請亦因失所附麗而應予一併駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。

肆、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。