臺灣臺中地方法院 - 100年度訴字第2401號（返還不當得利）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2401號原　　　告　鼎力金屬工業股份有限公司法定代理人　陸泰陽訴訟代理人　洪明儒律師複　代理人　吳宜星律師被　　　告　臺灣糖業股份有限公司法定代理人　胡懋麟訴訟代理人　黃幼蘭律師陳姿蓁上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國101年12月10 日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告前於民國（下同）95年4月7日與被告簽定土地地上權設定契約書，雙方約定由被告以設定地上權方式提供土地予原告使用。依照契約書第1條約定，被告提供設定地上權之土地係坐落於臺中縣大里市（改制後為臺中市○里區○○○段00號（以下稱系爭土地），面積為29,735.25平方公尺，且依契約書第4條有關地租之計算，及第5條權利金之計算，均係依系爭土地之面積而為計算。惟依臺中縣大里地政事務所於98年9月29日複丈結果：系爭土地右側約一公尺為灌溉溝渠（387.66平方公尺），左側為既成道路（2046.78平方公尺），後方部分於承租前被聖岱實業股份有限公司（以下稱聖岱公司）所占用（189.59平方公尺），是原告實際使用面積僅為27,111.22平方公尺，較約定面積減少2624.03平方公尺。原告將上情函告被告後，被告先後以99年7月28日中月資字第0000000000號函、99年10月19日中月資字第0000000000號函，表示同意就本案南側既成道路及水路計2,046.78平方公尺，以及本案西側遭聖岱公司占用之189.59平方公尺，合計2236.37平方公尺，不再列計為原告公司應繳權利金、租金之面積。詎被告事後另以99年10月29日中月資字第0000000000號函翻異上開主張，並表示就土地南側既成道路2046.78 平方公尺部分，僅同意扣除面積1416.17平方公尺。至於土地北側排水路387.66平方公尺，及土地西側遭聖岱公司占用之189.59平方公尺，則以招標公告、投標須知、契約書第9條約定作為搪塞，並以99年12月8日中月資字第0000000000號函暨其計算之明細表，重新計算原告所應繳納之租金、權利金。㈡然按最高法院84年度臺上字第443號、89年度臺上字第2877 號判決意旨，系爭土地於95年4月7日，原告與被告簽定土地地上權設定契約書之時，即存在自始面積不足之情（既成道路、排水路及遭聖岱公司占用），被告無法提供予原告如系爭契約所示之之土地面積，衡情即屬自始客觀給付不能。原告就未實際使用之土地所為租金之給付，即欠缺給付目的，揆諸上開判決意旨，應得依不當得利之規定，請求返還。是原告乃依實際使用面積27,111.22平方公尺，重新計算30年權利金總額為新臺幣（下同）41,647,990元，並據以計算95年至98年之租金、權利金及違約金（以千分之365計算）金額，以及99年度應繳納之租金、權利金金額。截至99年11月30 日止，原告僅需再給付被告4,805,024元。原告乃開立發票日為99年11月30日、金額為4,805,024元、票據號碼為BYA0000000號之支票乙紙，用以清償重新計算後之款項。未料被告以100年3月15日中月資字第0000000000號函表示原告尚欠權利金本金及利息、違約金，合計3,826,839元。原告為不使被告擅自將原告所繳交之租金、權利金款項，用以抵充違約金，只得先暫以被告所計算之方式，繳交100年4月7日至101年4月6日租金、權利金合計7,994,399元（惟原告所須繳交100年之租金、權利金金額，應僅為7,653,424元，原告實溢繳340,975元），並再於100年4月15日，開立到期日為 100年4月26日、支票號碼BYA0000000號，金額為2,564,605 元之支票予被告，以清償被告所指稱原告未繳交之99年權利金。惟被告卻另以100年4月29日中月資字第0000000000號函暨明細表，認原告所繳交織2,564,605元僅為99年度之權利金，原告應再繳納99年度之權利金及違約金1,612,788元及 100年4月7日至101年4月6日租金、分期權利金所逾期4日之違約金36,570元，合計1,649,358元。原告為不使權利金所衍伸之違約金金額擴大，並欲使被告撤回其對原告所聲請之強制執行，只得再於100年5月25日給付被告1,665,873元，並以100年5月25日鼎力（總）字第100007號函：「…僅為俾免貴公司（即被告）依臺灣臺中地方法院95 年4月7日95年度中院民公宜字第256號公證書暨附件土地地上權設定契約書執行。本公司（即原告）保留就貴公司所有臺中市○里區○○段00 地號、86-1地號土地地上權、不當得利及其他請求權等一切權利」。㈢從而，如以原告實際使用之土地27111.22平方公尺計算，原告至99年11月30日止，應僅需再給付予被告4,805,024元；另100年之租金及權利金應為7,653,424元。惟被告卻以28319.08平方公尺計算（29,732.25－1,416.17＝28,319.08），自99年11月30日起至100年5月25日止，強令原告溢繳340,975元、2,564,605元、1,665,873元，合計溢繳4,571,453元。被告就此部分所溢領之款項，實屬不當得利，自應返還予原告。另兩造約定相當於年利率百分之36.5違約金，顯已超過財政部訂頒之國有非公用財產委託經營實施要點第18點之年利率百分之6甚多，應予以酌減等語。並聲明：被告應給付原告4,571,453元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、對被告抗辯之陳述：㈠系爭土地經臺中市大里地政事務所101年2月22日複丈成果圖所示，原告無法使用之範圍，乃為系爭土地北側水溝463.34平方公尺、西側水溝63.58平方公尺，合計526.92平方公尺；系爭土地南側道路面積642.29平方公尺；西側工廠使用面積為184.31平方公尺。就系爭土地北側及西側水溝及工廠部分，原告願減縮此部分之請求。系爭土地南側既成道路部分，依被告於79年2月8日以中產字第00000000號函可知，被告早於79年間，即已知悉系爭土地已有既成道路一情存在。是以，系爭土地於95年4月7日，原告與被告簽定土地地上權設定契約書之時，即存在自始面積不足之情，被告無法提供予原告如系爭契約所示之土地面積，衡情即屬自始客觀給付不能。原告就未實際使用之土地所為租金之給付，即欠缺給付目的，揆諸前開判決意旨，自得依不當得利之規定，請求返還。㈡再者，依被告提供之招標公告、投標須知，及原證1之地上權設定契約書，既均係其為與不特定多數人訂立契約之用，而單方預先擬定之契約條款，契約當事人個別並無磋商之機會，應為民法第247條之1之附合契約，亦即被告相較於原告而言，顯居於經濟上強勢之地位，原告除為決定締約與否之意思表示自由外，並無合意決定變更該協議書之可能。而依投標須知第7點規定意旨，倘有意參加被告辦理該次土地設定地上權投標作業者，對該不動產，投標人應自行前往現場查看土地現況，被告不負責引導，投標人並應自洽地政及主管機關查閱有關資料，可見被告對於招標之土地是否有供公眾通行之既成道路之事實，被告均不負責。然投標人在得標前並非招標土地之所有權人，未經被告同意，投標人依法無從向地政機關申請鑑界，投標人縱赴土地現場查看，單憑目測是否可能發現土地有供公眾通行之既成道路之情事，已有疑問？且招標之土地建築線之指定及現行巷道寬度之認定，均賴主管機關提供正確訊息，被告復要求投標人應自洽主管機關查閱有關資料，惟以被告於招標公告中所定領取投標須知與投標單之期間為93年2月4起至93年2月20日止，僅計17 天，又無提供任何協助予有意投標者，至相關單位了解或調查標的物狀況，亦即在投標前，實無充分之時間讓投標人向主管機關查閱有關資料及獲得正確訊息。況被告早於79年間，即已知悉系爭土地已有既成道路一情存在，則被告更應於招標公告中敘明此情，怎可反要求原告甚或投標人應自行踏看現場，其自身確無須負擔任何責任。準此，被告之投標公告及投標須知顯然減輕或免除被告之契約責任，亦同時加重投標人即原告之責任，依民法第247條之1暨最高法院91年度臺上字第2336號判決之旨，應認前開標售公告及投標須知為無效。則就系爭土地南側既成道路面積（642.29平方公尺），被告既未提供與系爭契約所示之面積相當之土地予原告，原告復未實際使用該些土地，自得依不當得利之規定，請求被告返還該些土地之租金及權利金。㈢末查，依內政部95年5月23日內授中辦地字第0000000000號函釋明示：「臺灣糖業股份公司既屬公營事業機構，亦屬公司法人，申辦土地登記時自得自由選擇以公營事業機構身分或公司法人身分依本部86年10月30日臺（86）內地字第0000000號函釋『公營事業機構申辦土地登記應提出之證明文件，准向地政事務所備查』意旨或土地登記規則第42條規定辦理。」等語，顯見被告乃同具公營事業與公司法人之身分，是被告既為國營事業，其應仍有「國有非公用財產委託經營實施要點」之適用。是原告依民法第252條之規定，請求鈞院酌減該違約金自無違誤。三、被告則辯稱略以：㈠被告就系爭86地號土地係於93年2月間，以公開招標方式將土地設定地上權予得標人，當時有原告及第三人聖岱公司參與投標。該標案係於93年2月26日開標，因原告鼎力公司出價較高，故由原告得標。而在系爭標案招標時，被告提供有「招標公告」及「投標須知」，投標須知亦附有（得標後將簽署之）地上權設定契約書，亦即原告在投標前，即能閱讀並瞭解上開文書之內容。此外，原告得標後，兩造係先簽立「地上權設定協議書」，以供原告就系爭土地申請使用地變更編定，嗣原告將系爭土地變更用途後，兩造才再簽訂系爭「土地地上權設定契約書」。是以，依招標公告及投標須知之規定，原告在參與系爭土地地上權投標之前，即已知悉其必須自己踏看現場，且被告係依土地現況點交，土地若有被侵，原告要自行處理，先予陳明。㈡關於原告所謂系爭土地左側之既成道路，乃於原告投標前即已存在，但實際面積大小，被告並不知悉。嗣原告於93年2 月得標後1年多，始向被告反應，被告乃表示如果原告能將該部分土地向地政機關申請分割成另一地號，就分割出來的既成道路另一地號及其面積大小，被告同意自本件地上權面積中予以扣除。被告甚至出具委託書給原告，同意由原告自行辦理分割事宜。而該所謂既成道路之分割事宜，既為原告自行處理，原告應當對於該面積大小，能向地政機關為清楚的說明和申請，然最後原告分割出來的面積僅有1416.17平方公尺，因此被告依照分割出來的所謂既成道路「登記」面積1416.17平方公尺，自本件地上權設定面積中扣除，並無違誤。且被告更已因此重新計算應返還之相關款項，於原告嗣後應陸續繳交之款項中予以扣除，是被告就此並無任何不當得利可言，至為灼然。此外，就臺中市大里地政事務所 101年2月14日複丈成果圖：⒈「C1」、「C2」部分：上開二部分外觀上為道路，且其面積分別為263平方公尺、379.29 平方公尺，被告不爭執。惟上開部分，同樣不得從系爭地上權面積中扣除，蓋該二部分於原告投標前即已存在，為原告投標前所知悉，而原告仍願意投標，甚至高價搶標，殊無於事後反悔之理，且就此部分若原告能使主管機關認因係既成道路，而分割出另外之地號，被告亦可能以之前86-1地號之處理方式，自系爭地上權面積中扣除。⒉「A1」、「A2」部分：分別為系爭土地之北側水溝、西側水溝，其等外觀面積分別為463.34平方公尺、63.58平方公尺，被告不爭執。惟上開部分，為原告投標前所知悉，自不得扣除。又此部分外觀上雖為水溝，但實際上並無水溝之效用（亦即隨時可以填平），此除有鈞院101.2.14現場勘驗筆錄記載「北側東端有乾溝渠」外，亦有現場照片可以證實北側水溝事實上其內毫無水量，西側水溝同樣為乾溝渠。然原告於使用系爭土地建蓋廠房當時，就該部分水溝，均選擇將之保留，以與隔壁建物保持一定之距離，此乃原告自行決定之空間規劃，不得嗣後將之推給被告，要求將該部分自系爭地上權面積中扣除。⒊「B」部分：即系爭土地後方遭聖岱公司所占用之189.59 平方公尺，此係屬原告投標前顯能知悉或能為知悉之情事，依投標須知第13條及系爭地上權契約第9條之記載：「本招標案之土地按現況點交，如有被侵或地上物拆遷補償等事宜均由得標人自理。」、「本契約土地於簽約日起三日內按現況辦理點交，如需辦理測量鑑界，費用由乙方自行負擔，如有被侵占情事，亦由乙方（即原告）自行負擔費用負責排除之，乙方不得藉故要求延長設定地上權期間及展延第四條及第五條所規定之繳款時間。」可知，原告投標前亦明知得標後應當自行排除第三人占用。是原告以所謂遭聖岱公司占用，主張本案有溢繳之款項、被告不當得利云云，顯無可採。㈢系爭地上權契約之權利金之違約金，外觀上看似數額不低，但實因該計算分母即權利金本身較高所致，而權利金本身之高低乃由投標人自行決定，蓋「投標須知」第8條已明載：「權利金底價詳附明細表，經公開競標後以實際得標金額計收」，亦即原告投標前業已知悉其投標數額於得標後即為權利金數額。而原告為達得標目的，仍然自願以高於聖岱公司近1000萬元之金額搶標，故權利金本身之數額45,678,999元，乃原告自行所決定。又權利金數額決定後，原告可以選擇一次付清，亦可選擇分期付清（最長10年，即10期），此亦有「招標公告」第8條明文記載，為原告投標前所明知。而原告得標後自行選擇分10年攤還利息繳交，其在決定分10期繳交權利金時，亦當明知各期均有必須攤還之利息，原告即須考量若不能支付該揭數額，將有支付違約金之責任。同樣，權利金之違約金計算標準為「每逾一日按當年權利金本金之千分之一」計收，也明載於系爭地上權契約書第5條「四、」，而該地上權契約書更早在「投標須知」中即已附上。換言之，原告在參與投標前，已然明知該違約金之計算標準，仍然願意參與投標。此外，於原告得標後，兩造先行簽訂之地上權設定協議書第11條，也同樣將系爭地上權契約書，做為附件再次附上，原告在明知違約金計算標準之情況下，仍然願意簽約。今原告主張該違約金標準過高，毫無可採。至於，原告所謂「國有非公用財產委託經營實施要點」第18點規定之違約金為年利率百分之6，惟系爭土地並非國有土地，其所有權人並非中華民國，而係被告臺糖公司，而私有土地之利用，本不受國有土地規範之拘束，原告援引所謂國有非公用財產委託經營實施要點而為主張，應無理由。綜上，本件係原告自行違約，不依約按期繳納權利金，致違約金產生，致數額隨時間經過而增加，此等事由應由原告自行負責，殊無於違約後，始主張自身違約行為所導致之法律效果，而有所謂之不公平，故原告主張違約金過高，顯屬無稽。並聲明：駁回原告之訴；願供擔保，請准免為假執行。四、得心證之理由：㈠原告主張：兩造於95年4月7日簽定土地地上權設定契約書，雙方約定由被告以設定地上權方式提供土地予原告使用。依照契約書第1條約定，被告提供設定地上權之土地係坐落於臺中縣大里市（改制後為臺中市○里區○○○段00號（以下稱系爭土地），面積為29,735.25平方公尺，且依契約書第4條有關地租之計算，及第5條權利金之計算，均係依系爭土地之面積而為計算等情，為兩造所不爭執，應堪認為真實。又原告主張：系爭土地右側約一公尺為灌溉溝渠（387.66平方公尺），左側為既成道路（2046.78平方公尺），後方部分於承租前被聖岱實業股份有限公司（以下稱聖岱公司）所占用（189.59平方公尺），是原告實際使用面積僅為27,111.22平方公尺，較約定面積減少2624.03平方公尺。原告將上情函告被告後，被告先後以99年7月28日中月資字第0000000000號函、99年10月19日中月資字第00000000 00號函，表示同意就本案南側既成道路及水路計2,046.78平方公尺，以及本案西側遭聖岱公司占用之189.59平方公尺，合計2236.37 平方公尺，不再列計為原告公司應繳權利金、租金之面積。詎被告事後另以99年10月29日中月資字第0000000000號函翻異上開主張，並表示就土地南側既成道路2046.78平方公尺部分，僅同意扣除面積1416.17平方公尺。至於土地北側排水路387.66平方公尺，及土地西側遭聖岱公司占用之189.59平方公尺，則以招標公告、投標須知、契約書第9條約定作為搪塞，並以99年12月8日中月資字第0000000000號函暨其計算之明細表，重新計算原告所應繳納之租金、權利金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。則本件應審究者厥為：原告主張系爭租賃與地上權設定契約所定之原告承租範圍應扣除北側、西側溝渠、第三人聖岱公司占用部分及既成巷道部分，並依扣除後原告實際使用面積計算租金及權利金，是否有理？又兩造約定之違約金是否有過高之情形，應否酌減？原告主張依不當得利之法律關係，請求被告給付原告 4,571,453元及其法定利息，是否有理？㈡按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。民法第347條定有明文，而租賃及地上權設定契約，均係有償契約，自有民法債偏買賣專節規定之適用，此先敘明。又物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（參最高法院73年臺上字第 1173 號判例意旨）。而所謂權利瑕疵擔保責任，謂出賣人不能將買賣標的物之財產權全部或一部，移轉於買受人時，所生之擔保責任，依民法第349條及第350條之規定，其內容包含權利無缺之擔保及權利存在之擔保。㈢查原告主張系爭土地上北側及西側又溝渠部分，經本院會同兩造及臺中市大里地政事務所人員到場勘驗結果，該溝渠內仍有部分水流，該北側溝渠即附圖A1部分面積為463.34平方公尺，西側溝渠即附圖A2部分面積為63.58平方公尺，此有本院勘驗筆錄及臺中市○里地○○○○000○0○00○里地○○○0000000000號函附鑑定圖在卷可佐。原告就此雖主張係屬溝渠，而無法使用，被告應將該溝渠面積自原告設定地上權及租賃之面積中扣除等語。然經本院向經濟部工業局大里工業區服務中心及臺灣省臺中農田水理會函詢結果，該溝渠並非依水利法建造之水利建造物，亦非灌溉用溝渠，此有經濟部工業局大里工業區服務中心101年4月19日里工字第0000000000號函及臺灣省農田水利會101年4月30日中水管字第000000000號函存卷可參。是如附圖所示A1、A2部分之溝渠並非灌溉用之溝渠或水利建造物，而僅係原告所承租土地內之地貌而已，原告自得自行開發使用，此應非被告所交付物之瑕疵，是原告此部分主張，顯屬無據。㈣又本件系爭土地上如附圖標示B部分有第三人聖岱公司占用面積184.31平方公尺，及C1部分面積263平方公尺；C2部分面積379.29平方公尺合計642.29平方公尺為巷道，現供公眾（包含原告）通行使用，此亦為兩造所不爭執。而遭聖岱公司占用部分原告並無使用收益之可能；另上述C1、C2巷道既係供他人作為通行之用，則該巷道不論是否屬於既成巷道，系爭土地之所有權人就該部分顯無從自由使用收益而受有限制，是系爭土地上上開系爭巷道之存在，自已減少通常效用及價值之情況，核屬有瑕疵存在，且屬物之瑕疵問題，而非有權利瑕疵擔保責任規定之適用，故被告辯稱：該巷道並非既成道路，故無瑕疵擔保之情事云云，自不足採。㈤次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵者，其特約無效。民法第366 條定有明文。又民法上關於出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然有此責任（參最高法院29年上字第826號判例要旨。被告雖又辯稱：在系爭標案招標時，被告提供有「招標公告」及「投標須知」，投標須知亦附有（得標後將簽署之）地上權設定契約書，其中「投標須知」已載明：「七、」踏看現場與調查：凡有意投標者，可依本須知附圖自行前往現場踏看，本廠不另派員指引，如有疑問可逕詢本廠資產課，或至政府有關機關閱覽必要資料；「十三、」：本招標案之土地按現況點交，如有被侵……等事宜均由得標人自理」等內容，顯見有排除權利及物之瑕疵擔保之特約，則系爭土地縱有瑕疵，亦應由原告自行負責云云，固有上開公告、投標須知等件在卷為佐。惟按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。依民法第347條準用第354條第1項，被告為系爭土地之出租人，是就系爭土地，對承租人之原告本負有物之瑕疵擔保責任，不容被告卸責。上開招標公告、投標須知無非是提醒投標人，於投標前查看系爭投標標的之現狀，且被告為系爭土地之人，其就該土地之四界及使用現況情形，自應較一般人及原告明瞭，自不得僅依上開模糊不明之投標須知規定，即謂原告有同意免除被告之物之瑕疵擔保責任；況審諸系爭投標須知文義，雖表明如有被侵等情事，宜均由原告排除等語，然並未明文表示原告不得向被告主張物之瑕疵擔保責任，被告就標租之土地，有免除物之瑕擔保責任之權利，自難謂兩造有免除瑕疵擔保責任之合意，是被告上開抗辯，亦不足取。㈥惟按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355 條第1、2項定有明文。上開條文依民法第347條準用結果，是出租人若於契約成立時，無故意不告知瑕疵之情形，而承租人知承租標的物有瑕疵存在或因重大過失而不知，且出租人未保證其物無瑕疵，則出租人即不負擔保之責。所謂故意不告知，乃指出租人知其瑕疵，並認識承租人之不知，而故為沈默之情形而言，若出租人自己亦不知，或出賣人雖知之，但可認定承租人已查知時，則不在此限。次按民法上之「過失」，以其欠缺注意之程度為標準，可分為抽象的過失、具體的過失，及重大過失三種。應盡善良管理人之注意（即依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意）而欠缺者，為抽象的過失，應與處理自己事務為同一注意而欠缺者，為具體的過失，顯然欠缺普通人之注意者，為重大過失。故過失之有無，抽象的過失，則以是否欠缺應盡善良管理人之注意定之，具體的過失，則以是否欠缺應與處理自己事務為同一之注意定之，重大過失，則以是否顯然欠缺普通人之注意定之，苟非欠缺其注意，即不得謂之有過失（參最高法院42年臺上字第865號判例、96年度臺上字第 1649號判決意旨），準此，民法第355條第2項規定「重大過失」之意義，亦應與上開最高法院見解為相同之解釋。再按一般人租賃不動產或設定地上權，通常均以可供使用面積之大小，作為契約成立與否及價金高低之重要因素，而承租或設定地上權之土地上是否存在現有巷道或是否遭他人占用，當為承租人決定契約成立與否之重要因素之一，則衡情系爭土地上是否存有巷道及是否遭他人占用，當為原告所應詳予查明特別注意之事；又系爭不動產原告應標之權利金價額高達4500餘萬元，其數額非少，衡情原告自亦應審慎為之。基此，原告於投標前如能詳為審視前揭招標公告之系爭土地上所標明之上開系爭巷道位置略圖，當可得輕易先行察知系爭土地上是否確存有系爭巷道之事實，參諸依卷附被證二之被告公司之招標公告係於93年2月4日公告，原告係於93年2月 26日投標，嗣後兩造係於95年4月7日簽訂土地地上權設定契約書，是自系爭土地由被告為招標公告迄於兩造簽訂土地地上權設定契約，中間間隔2年，且依本院勘驗時之現場狀況，原告係將系爭土地作為工廠之用，且開發面積頗具規模，原告豈有均未查證土地現況之理，甚且原告既認C1、C2等處為既成巷道，當亦能藉由肉眼「現場勘查」方式，以察知系爭巷道之存在，則原告主張其投標及簽訂土地地上權設定契約前無法察知系爭土地有該巷道存及土地遭占用乙節，揆諸上揭規定及說明，自難辭其應該當重大過失之行徑。又觀兩造所簽訂之土地地上權設定契約，被告復未保證系爭土地無系爭巷道及土地可能遭占用之情形，且被告亦無故意不告知有該巷道及土地遭占用之情事，已如前述，則依前揭民法第355 條第2項規定，被告就系爭巷道自不負物之瑕疵擔保責任。原告據此主張減少該部分土地之承租，亦屬無理。㈦又原告復主張：原告將土地遭占用及有既成道路之情況函告被告後，被告先後以99年7月28日中月資字第0000000000號函、99年10月19日中月資字第0000000000號函，表示同意就本案南側既成道路及水路計2,046.78平方公尺，以及本案西側遭聖岱公司占用之189.59平方公尺（測量後係184.31平方公尺），合計2236.37平方公尺，不再列計為原告公司應繳權利金、租金之面積。詎被告事後另以99年10月29日中月資字第0000000000號函翻異上開主張，並表示就土地南側既成道路2046.78平方公尺部分，僅同意扣除面積1416.17平方公尺。至於土地北側排水路387.66平方公尺，及土地西側遭聖岱公司占用之189.59平方公尺，則以招標公告、投標須知、契約書第9條約定作為搪塞，並以99年12月8日中月資字第 0000000000號函暨其計算之明細表，重新計算原告所應繳納之租金、權利金等語。然查，依原告所提出原證三被告公司函說明二所載係「本案‧‧‧2046.78平方公尺土地，本公司於94年7月2日同意貴公司先全筆土地變更，日後該部分土地再辦理分割（分割費用由貴公司負擔），並自設定地上權面積扣除在案，請貴公司先辦理土地分割及負擔分割費用後，本公司再同意自設定地上權範圍內剔除，以收取之權利金、租金先無息扣抵貴公司積欠之款項」等語，而兩造於簽訂系爭契約後已將既成道路分割為86-1地號，分割當時並未對於如附圖C1、C2部分為分割之處理，是該部分既未經原告將其變更為道路並加以分割，實與被告上開函文中所要求之要件不同，是縱有C1、C2之既成道路存在，亦應先經原告變更並分割後，被告方有依該函文履行自設定地上權面積扣除之可能。是原告此部分之主張，尚無可採。另原告於上雖主張被告已同意第三人聖岱公司承租所占用之184.31平方公尺，並提出原告公司99年10月19日中月資字第0000000000號函為證，然依該函說明欄已載明係依照99年9月14日協調會議紀錄辦理，而該協調會係針對聖岱公司越界部分面積，三方合意由聖岱公司承租後，原告公司請被告更正租約之承租面積。然事後聖岱公司並未依該協議承租所占用之如附圖B部分面積184.31平方公尺土地，此亦為兩造所不爭執，是聖岱公司既未承租所占用部分，該部分仍應係原告承租之範圍，而原告係擁有系爭土地自簽約日起30年地上權之人，該地上權之權能雖未能與所有權等量齊觀，但亦有依民法第962條排除侵害之權利，且依兩造之招標公告及須知，亦賦予原告得自行排除他人占有之情形，是此部分顯然原告並未積極對第三人聖岱公司主張權利，其反相被告請求扣除聖岱公司占用之範圍之租金及權利金，顯屬無據。㈧又原告再主張：⑴如以原告實際使用之土地27111.22平方公尺計算，原告至99年11月30日止，應僅需再給付予被告 4,805, 024元；另100年之租金及權利金應為7,653,424元。惟被告卻以2831 9.08平方公尺計算（29,732.25－1,416.17＝28, 319.08），自99年11月30日起至100年5月25日止，強令原告溢繳340,97 5元、2,564,605元、1,665,873元，合計溢繳4,571,453元。被告就此部分所溢領之款項，實屬不當得利，自應返還予原告；⑵另兩造約定相當於年利率百分之36.5 違約金，顯已超過財政部訂頒之國有非公用財產委託經營實施要點第18點之年利率百分之6甚多，應予以酌減等語。經查， ⑴如上所述，原告主張如附圖A1北面溝渠部分、A2西側溝渠部分、B聖岱公司占用部分、C1、C2道路部分，請求扣除原契約面積一節，並無理由，已論述如前，是被告受領原告繳付之租金、權利金（地上權）、違約金部分，並無任何不當得利之問題。 ⑵又按地租逾期未繳，乙方（即原告）除照所欠租額按郵政儲金匯業局一年期定存利率加12碼計算，紀皎馳言期間利息外，甲方（即被告）並得依下列標準加收違約金：①遲延一個月者，按所欠租額加收百分之一，遲延未滿一個月者，以一個月計算。」②遲延二個月者，按所欠出額加收百分之二，遲延逾一個月未滿二個月者，以二個月計算，以此類推，最高加收至百分之二十」；權利金每年本金及利息逾期未繳，每逾一日按當年權利金本金之千分之一計收違約金。此為兩造土地設定遞上全契約書第四條第四款及第五條第四款分別定有明文。而不論原告遲交租金及權利金之原因是否為原告自認為扣除其主張遭占用及既成巷道等面積後之金額給付，惟該給付均非依兩造契約原約定之債之本旨為清償給付之行為，因而造成違約金之計算。而本件兩造對於原告主張被告已收取原告繳付如原告101年12月10日民事補充理由㈣狀中所計算之違約金（包含租金違約金及權利金違約金）1,917,936元部分，迄於本件言詞辯論終結前，被告對於此一數額並未爭執，應堪認定被告已收受原告繳付之上開金額之違約金。原告雖主張違約金過高，主張酌減云云。然查，本件依系爭契約所約定之租金違約金、權利金違約金，換算年利率雖不甚低。然本件原告係依被告公開招標之公告為投標之表示，並依價格標取得得標資格。是原告投標時對於被告於招標公告中，關於費用之計算方式應已為投標時之重要參考資料，依契約自由原則，原告本有自由意願判斷是否接收此種遭科違約金之危險存在。苟如得標人於得標後，復主張得標條件不利於得標人（除上開出租人應負之瑕疵擔保責任不得特約免除，原告仍得持以主張），而請求減免依契約付款或減少違約時所應負擔之違約金，無異是對於其他未能得標者之不公平（因已使其他參與投標者或其他不特定多數人在評估風險時之資訊產生不公平之狀態），且本件原契約面積達29,735.25平方公尺，縱扣除86-1之既成巷道，面積仍十分廣闊，是被告縱仍依契約所定繳付違約金，本院認被告收取違約金部分，並無過高情事，併予敘明。㈨綜上所述，本件被告既無故意不告知系爭土地上存有既成巷道及他人侵占部分土地之情事，原告又未於投標前詳為審視系爭土地之使用現狀，俾以查明有既成巷道及他人占用等事實之存在，則其所為自涉有重大過失行逕至明；此外，兩造所簽訂之地上權設定契約，被告復未保證系爭土地並無既成巷道及他人占用之情形，故被告自不負物之瑕疵擔保責任。從而，原告主張被告應扣除既成巷道、溝渠、他人占用之面積計算租金及權利金、違約金等項，如以原告實際使用之土地27111.22平方公尺計算，原告至99年11月30日止，應僅需再給付予被告4,805,024元；另100年之租金及權利金應為 7,653,424元。惟被告卻以2831 9.08平方公尺計算（29, 732.25－1,416.17＝28,319.08），自99年11月30日起至100年5月25日止，強令原告溢繳340,975元、2,564,605元、 1,665,873元，合計溢繳4,571,453元。被告就此部分所溢領之款項，實屬不當得利，自應返還予原告云云，並無理由。是原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告4,571,453元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依據，應併予駁回。五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 101 年 12 月 28 日民事第五庭法官張清洲正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 12 月 28 日書記官顏督訓

臺灣臺中地方法院100年度訴字第2401號

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