臺灣臺中地方法院100年度訴字第512號

臺灣臺中地方法院民事判決　100年度訴字第512號

原告

張之毓即張美娟

原告

大為建設開發股份有限公司

法定代理人

張李蓮花

法定代理人

林美玲

法定代理人

兼前二人

訴訟代理人

蔡恩惠

被告

鄉鄰工程有限公司

被告

兼法定代理 吳梅香

被告

人

共同訴訟代理人

林玲珠律師

複代理人

杜郁芬

當事人間損害賠償事件，本院於100年12月13日言詞辯論終結，

判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、被告鄉鄰工程有限公司(下稱被告公司)前於民國84年11月10日與原告張之毓、大為建設開發股份有限公司(下稱原告公司)就坐落台中市○○路1709號10樓房屋及其基地簽署不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)。系爭買賣契約第3條約定，買賣總價款中之一部分即新台幣(下同)348萬元由被告向銀行貸款支付，原告於收受銀行貸款後負有塗銷系爭不動產設定之第一順位抵押權即最高限額抵押權275萬元。嗣經原告催促被告親赴銀行辦理系爭348萬元之貸款手續，被告置之不理，延至98年間系爭房地經法院強制執行，並以268萬元拍定在案，致原告受有80萬元(348萬元減去268萬元之差額)之損害，依系爭買賣契約第10條第2款約定，被告吳梅香及被告公司負有損害賠償之責，爰依民法第231條、第184條第1項及系爭買賣契約第10條第2款規定請求擇一為原告有利判決等語。

二、並聲明：被告應給付原告張之毓即張美娟48萬元，給付原告公司32萬元，及均自98年8月25日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

三、對被告抗辯之陳述：

(一)84年11月10日簽定之系爭買賣有無解除？目前該約是否仍有效存在？

1.被告辯稱系爭買賣已於85年1月19日合意解除契約，並以卷附兩造向地政機關撤銷土地買賣之現值申報和撤銷房屋買賣之契稅申報等文件為其證據，已為另案即本院85年度訴字第822號民事判決所不採，並已確定，難認系爭買賣已於斯日合意解除。

2.被告吳梅香兄長吳慶文的侑稜工程有限公司(下稱侑稜公司)和其友人郭文鏗的「保億公司」與原告公司纏訟工程問題數年，期間原告催告被告辦理系爭房地相關事宜，未獲置理，原告始自91年起陸續寄發存證信函催請被告辦理產權過戶和購屋貸款，除不爭執事項六所載存證信函外，91年間亦曾寄發存證信函，該函地址與本院另案93年度中簡字第2753 號民事判決所載被告住所相同，被告諉稱未收受該存證信函，難認實在。足證系爭買賣契約於系爭房地遭強制執行拍定之前仍未解除。

(二)被告公司是否違反該約第10條第2款之違約事項，而須應負損害賠償責任？如前所述，被告僅給付162萬元自備款，餘款348萬元約定由銀行貸款抵付，被告從未提供申請購屋貸款的必要資料，致原告無法逕行受任代辦貸款的前置作業，迭經數次發函催辦，被告置之不理。系爭房地雖在簽約後二年即87年初遭第三人即抵押權人中央信託局聲請查封登記，惟在債權人查封前被告已違反系爭買賣契約第10條第2款情事，被告自應就原告重行出售所受損害80萬元負損害賠償之義務。

(三)系爭買賣契約第13條之第4款約定系爭買賣效力及於法定代理人是否有效？原告請求被告共同給付是否有理由？系爭買賣契約第13條第4款明定：「本契約之約定事項之效力及於甲乙雙方之受讓人、繼承人、法定代理人、管理人或承租人。」等語。本件被告吳梅香係為被告公司法定代理人兼清算人的身分，以及兩造工程問題多由被告吳梅香出面處理，實質具有法律上利害關係，則按此條文的特別約定，顯然被告吳梅香亦應負責。

(四)依民法第229條第1項、第231條第1項規定，被告是否應就給付遲延所生損害負賠償責任？按系爭買賣契約第4條約定，被告預定辦理348萬元銀行貸款以之抵付價金，及該約附件二(代辦貸款委託書）第2、7條約定，「甲方(被告公司，下同)同意按照指定時間、地點備齊證件，協同辦理有關貸款之ㄧ切手續，且如需覓保證人…」等語，和第7條:「甲方倘因個人因素或應具備之貸款手續有瑕疵，…以現金將全部貸款金額一次付給乙方（原告），…。」等語。查鈞院業於86年3月3日以85年度訴字第822號民事判決判決確認斯時系爭買賣關係有效存在，被告公司已繳付162萬元價金自備款，並已確定。被告應於該案判決確定後，即須主動按約配合辦理購屋貸款，詎經原告數度發函催辦，未獲置理，經原告公司起訴，訴請被告公司給付價金，經鈞院93年度中簡字第2753號民事判決勝訴確定，仍拒不履行，其價金給付義務顯有遲延情事，是原告於被告給付遲延中所生之損害含不可抗力(拍賣事件)之損害，依民法第231條第1項規定，被告自應負損害賠償責任。

(五)被告是否應依民法第184條第1項前段和216條等規定，負侵權行為損害賠償責任？如前所述，系爭房地因被告公司給付遲延，致系爭房地為法院所拍賣，拍定價金為268萬元，與原告348萬元價金請求權相較，受有80萬元損害，其損害發生原因，係因被告給付遲延所致，依民法第184條第1項前段，被告應付侵權行為損害賠償責任。至其賠償範圍，依民法第216條第1項規定，原告受有系爭80萬元未能受償之損害，被告自應共同給付原告80萬元，及自系爭房地拍定日(即98年8月25日)起至清償日止，按法定年利率5％計算之利息。

(六)本件原告之請求有無罹於時效而消滅？系爭買賣契約雖成立於84年11月10日，然系爭房地遭第三人於98年7月16日拍定而給付不能，是原告確定受有損害時點為該日，不生罹於時效問題。

(七)如原告得請求被告賠償，則原告公司之請求金額，是否應予扣除鈞院93年度中簡字第2753號給付價金案件判決確定之金額？因兩案所據的請求權之法律權源不同，且被告公司亦未按照判決履行，依法按情不予扣減。

貳、被告則以：

一、系爭買賣契約有無解除？目前該約是否仍有效存在？

(一)系爭買賣契約業於85年1月19日前經買賣雙方合意解除而失其效力：

1.查被告公司購買系爭房地，係因原告公司之關係企業上能建設股份有限公司(下稱上能公司)積欠訴外人侑稜公司就「登峰造極」工地案模板工程款新台幣(下同)2,026,052元遲不肯給付，且一再要求以房地作抵，致被告公司及訴外人侑稜公司不得不讓步同意以上開工程款抵作價款為條件，而由被告公司購買系爭房地，此參原告公司人員張永樟於簽訂系爭買賣契約同日所書立內容為：「茲鄉鄰工程有限公司互惠房屋大學之道10D，自備款及代收款全部由工程款結餘金額抵扣，結餘金額並辦理退款」之協議書（被證二）自明。詎簽約後，經侑稜公司負責人吳慶文(目前已死亡)及被告吳梅香偕同證人郭文鏗前往上能公司請求依上開協議書退還工程結餘款時，上能公司竟否認有積欠上開金額之工程款，並表示工程款不夠抵付系爭房地自備款162萬元，亦即不願配合以前開工程款金額抵作系爭房地買賣之自備款及代收款，並就結餘部分辦理退款，反而要求被告公司需補差額，核與被告公司當初願購買系爭房地之前提及條件截然不同，故被告公司法定代理人吳梅香聽聞後，因當初願買系爭房地之前提及條件已不存在，當場即向原告指派負責處理本件買賣及另案工程尾款之張永樟先生表示：「不買了，要解除契約」，當時張永樟先生亦未反對解除，並稱伊會將解約之事轉告原告等知悉。而由原告等嗣後即分別於85年1月19日及同月23日向台中市稅捐稽徵處大智分處申請撤銷土地現值及房屋契稅申報，不續辦理系爭房地之產權過戶事宜，且事後亦未再就價款之交付與被告公司為任何協議，及證人郭文鏗於鈞院證言，足證原告等亦同意解約，否則何以要撤銷稅捐申報事宜？再由侑稜公司乃於85年4月9日就上能公司積欠之前開2,026,052元工程款起訴請求給付之另案，嗣上能公司與侑稜公司於該案二審審理期間，私下於86年7月25日簽訂和解書，載明「鄉鄰工程有限公司與大為建設開發股份有限公司就『大學之道』編號D十號房地之買賣契約與本案(註：即登峰造極工地模板工程之工程款給付事宜)無關」(參被證五第一點)以觀，益證系爭買賣契約早已解除。

(二)縱認系爭買賣契約未於85年1月19日前經雙方合意解除，惟系爭房地業經原告之債權人聲請法院拍賣，並於98年7月16日為第三人魏宏銘、陳菀舒拍定，原告等本於系爭買賣契約應負移轉系爭房地所有權與被告公司之義務，已屬給付不能，則依民法第226、256條之規定，被告公司亦得解除系爭買賣契約，且業於100年6月28日以書狀向原告等為解除系爭買賣契約之思表示，從而系爭買賣契約仍因上揭書狀送達而生解除效力而不復存在。

(三)原告以系爭房地被拍賣前曾發存證信函給被告，被告因系爭房地已於85年間合意解除，是以，本院93年度中簡字第2753號民事訴訟亦未予置理，難認系爭買賣契約仍有效存在。是以，系爭買賣契約業於85年1月19日前解除，或至遲亦於100年6月28日解除，揆諸上開判例，與自始未訂契約同，則原告等依據系爭買賣契約之法律關係而為請求，即屬無據。

二、被告公司是否違反系爭買賣契約第10條第2款之約定事項，而須負損害賠償責任？縱認系爭買賣契約迄今仍有效存在，系爭房地價金348萬元約定以銀行貸款支付，依系爭買賣契約約定係全權委託原告等代為向金融機關申貸及辦理抵押設定，但被告從來未接獲原告等通知已覓妥銀行同意貸款之通知，且銀行貸款所須之公司印鑑及負責人印鑑、身分證明文件等均在代書處，準此，難認被告有何系爭買賣契約第10條第2款所稱「甲方逾期滯納達15日，經乙方限期催告後5日內仍延不繳付」情事。

三、系爭買賣契約第13條特別條款第4款之約定是否有效？原告請求被告吳梅香共同給付是否有理？系爭買賣契約第13條第4款固有：「本契約之約定事項之效力及於甲乙雙方之受讓人、繼承人、法定代理人、管理人或承租人」之約定，惟上開約定，係屬定型化條款，實有特別加重被告之契約責任並對被告有重大不利益，依民法第247條之1第2、4款規定，核屬無效。況系爭買賣契約為定型化契約條款，前後多達28頁，於上開條款並未特別加深或加大，以提醒吳梅香注意或於條款旁要求吳梅香簽名以示同意，致吳梅香於本案被訴前，根本不知有該條款之存在，則該條款對吳梅香亦不應發生拘束力，因此原告援引該條款請求被告二者共同給付，亦非有理。

四、原告併同主張依據民法第229條第1項約定確定期限屆滿負遲延責任，和第231條第1項給付遲延而生損害的請求賠償，是否被告應負責任？被告否認有何給付價金遲延情事，已如前述，且依卷附土地建築改良物買賣所有權移轉契約書上聲請登記以外之約定事項2價款交付方法載有：「登記完畢後付清」，而系爭房地並未登記予被告公司，原告亦自承並未辦理申貸之前置作業，致被告被告無法向銀行辦理抵押貸款抵付買賣價金，則依上開約定，被告公司給付價金之期限自未屆至，既未屆至，即無遲延，亦無損害賠償責任可言。

五、原告主張依據民法第184條第1項前段和第216條等規定，請求被告應負侵權行為損害賠償責任是否於法有據？查被告已否認有何故意或過失之侵權行為，原告亦未就本件該當民法第184條第1項前段規定之構成要件，舉證以實其說，至於民法第216條為法定損害賠償之範圍，並非請求權之基礎，從而原告主張依上開法文規定為本件請求，亦屬無理由，仍不應准許。

六、本件原告之請求有無罹於時效而消滅？本件原告雖主張請求損害賠償，其本質仍不脫請求給付買賣價金，是本件縱認原告自契約成立起即得請求被告給付348萬元之買賣價金，惟自契約簽訂日起迄本件原告起訴請求為止，已逾15年，原告之請求亦罹於時效而消滅。

七、倘原告得請求被告賠償，則原告公司於本件之請求金額，是否應予扣除鈞院93年度中簡字第2753號給付價金案件判決准予命被告公司給付之金額？本件原告請求之金額80萬元，仍為原預定可得之買賣價金，此由其計算方式係以原定348萬元之買賣價金扣掉拍賣金額268萬元之餘額為80萬元可證，而鈞院93年度中簡字第2753號判決已命被告公司應給付原告公司買賣價金29萬2千元及其利息，並已確定在案。如認原告公司請求被告賠償有理由，依法亦應扣除上開判決所命給付之金額。

八、並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

參、本件經法院會同兩造於100年11月22日行爭點整理，爭執與不爭執事項結果如下，並以之為言詞辯論基礎：

一、不爭執事項

(一)原告與被告公司在84年11月10日簽定系爭買賣契約書，以510萬元(即分別306萬元土地款和204萬元房屋款)買受原告公司位於台中市○區○○路1706號10樓房屋和一位機械車台停車位(位於地下二層)，連同基地持分土地係屬原告張美娟所有的一併買受。

(二)原告於84年10月5日曾以系爭房地為擔保，逕向中央信託局(已被台灣銀行合併)借款而設定權利價值為275萬元最高限額。

(三)被告公司在該約附件四統一塗銷同意書簽名，於繳清購屋貸款後，再由原告公司統一辦理塗銷原第一順位抵押權登記的事宜。

(四)依據所附協議書內有記載：基於價款交付仍有異議，原告張美娟和被告公司先在85年1月19日申請撤銷土地買賣之現值申報，而原告公司亦在該月23日申請撤銷房屋買賣之契稅申報。

(五)迄至98年7月16日由本院拍賣系爭房地，並就土地以68萬元、房屋以200萬元，合計268萬元拍定予第三人。

(六)被告曾在中央信託局聲請拍賣之前，陸續收受原告寄來92年7月31日台中法院郵局第3637號、93年8月11日台中法院郵局第4145號、96年8月8日台中法院郵局第2726號等存證信函。

(七)原告公司曾就被告公司所負348萬元購屋貸款扣減原設定275萬元抵押權價值的差額部分訴請給付，經本院93年度中簡字第2753號給付價金案件的一造辯論判決准允，並確定在案。

二、爭執之事項：

(一)系爭買賣契約有無解除？目前該約是否仍有效存在？

(二)被告公司是否違反系爭買賣契約第10條第2款之違約事項，而應負損害賠償責任？

(三)系爭買賣契約第13條特別條款之第4款約定是否有效？原告請求被告吳梅香共同給付是否有理？

(四)被告是否應依民法第229條第1項、第231條第1項規定負給付遲延所生損害負賠償責任？

(六)本件原告之請求有無罹於時效而消滅？

(七)倘原告得請求被告賠償，則原告公司於本件之請求金額，是否應予扣除本院93年度中簡字第2753號民事確定判決命被告公司給付之金額？

肆、法院之判斷

一、系爭買賣契約有無解除？目前該約是否仍有效存在？本件被告辯稱，系爭買賣契約業已於85年1月19日經兩造合意解除，並以卷附兩造向地政機關撤銷土地買賣之現值申報和撤銷房屋買賣之契稅申報等文件及證人郭文鏗之證言為其證據，縱未合意解除，亦因系爭房地已於98年8月26日經法院拍定而給付不能，爰以100年6月28日書狀向原告等為解除系爭買賣契約之思表示，系爭買賣契約亦因書狀送達而生解除效力等語云云。經查：

(一)被告公司購買系爭房地，係因原告公司之關係企業上能公司積欠訴外人侑稜公司就「登峰造極」工地案模板工程款2,026,052元，而合意抵付系爭房地買賣價金，此參原告公司人員張永樟於簽訂系爭買賣契約同日所書立內容為：「茲鄉鄰工程有限公司互惠房屋大學之道10D，自備款及代收款全部由工程款結餘金額抵扣，結餘金額並辦理退款」之協議書（被證二）自明。其後兩造於85年1月19日以卷附兩造向地政機關撤銷土地買賣之現值申報和撤銷房屋買賣之契稅申報，其原因，於向稅捐機關申請書載明為「因雙方對買賣有疑義」，而所附協議書則載為「因立協議書人對買賣價款交付仍有異議」，因而撤銷現值申報書(卷第一宗第183、184頁)，是對照其撤銷現值申報書理由，均未涉及解除系爭買賣契約，雖證人郭文鏗到庭證述，撤銷現值申報書係因其後上能公司與侑稜公司之上揭工程款，上能公司嗣後否認，系爭買賣以上揭工程款抵付前提不存在，因而協議解除契約，始有撤銷現值申報之舉(卷第二宗第26頁參照)，惟果如證人所言，何以不於撤銷現值申報書書明「合意解除契約」，反載明係「因雙方對買賣有疑義」或「因立協議書人對買賣價款交付仍有異議」文字？證人雖又證述，被證五之和解書第一條業已表明，除業已同意以上揭工程款抵付162萬元系爭房地買賣價金外，尚有工程餘款90萬元，且不得再以工程餘款90萬元抵付系爭買賣價金等語(卷二第27頁、第34頁參照)云云。惟此與卷附和解書書面文字不符，且被告既主張上能公司與侑稜公司上揭工程款數額為202萬餘元，既已扣抵系爭買賣價金162萬元，何以扣抵後仍有工程餘款90萬元，上能公司既表示已無工程款，何以經和解後雙方協議之工程款反較侑稜公司主張之款項高出近50萬元，有違常情，是以依時間順序，系爭買賣契約成立於84年間，卷附和解書成立於86 年間，既為雙方讓步之和解書，衡情工程款數額不可能上能公司讓步後反較未讓步前為高，是以應認上能公司與侑稜公司之工程款爭議，其後經讓步和解為90萬元。並非證人郭文鏗所稱合計達252萬元，且不得再以已扣抵之工程款餘額90萬元再行扣抵系爭買賣價金。

(二)被告又稱，系爭房地已於98年7月16日經本院拍定，原告業已給付不能，被告已於100年6月28日以原告給付不能為由，以書狀送達為解除系爭買賣契約之意思表示等語。原告就系爭房地業經拍定乙事，不為爭執，而被告依民法第256條、第226條規定，以原告給付不能為由解除系爭買賣契約，於法有據。

二、被告公司是否違反系爭買賣契約第10條第2款之違約事項，而應負損害賠償責任？

(一)按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。民法第260條定有明文，是以契約解除前如已發生損害時，權利人仍得行使損害賠償請求權，不因契約解除受有影響。本件系爭買賣契約第10條第2款固約定：「甲方若不完全履行第四條之約定付款時，其逾期部分甲方應自乙方通知日起至繳清日止，每日按延遲繳付金額之千分之一計算加付滯納金。於補繳時一併繳清，如逾期滯納達十五日經過乙方限期催告後五日內仍延不繳付或違反其他約定時，均視為違約，屆時不經乙方催告即視為甲乙雙方合意解除本契約及其連帶之關係契約，甲方同意己繳款項無條件悉數由乙方沒收作為懲罰性違約金，且乙方重行出售本戶所需各項費用及其他損害甲方應負損害賠償之責，本契約之房地產權無條件由乙方收回逕行處理。倘若產權已移轉為甲方名義者，甲方應無條件提供證件協同乙方將該房地產權回轉登記與乙方，所衍生費用由甲方負擔，亦無異議。」，是系爭買賣契約雖於100年6月28日經被告公司解除在案，如於斯日前，原告受有損害，仍得依法請求被告公司損害賠償。

(二)查系爭買賣契約第3、4條約定，系爭買賣價款為510萬元、預定銀行貸款348萬元，而依第11條約定，被告公司全權委託原告代向金融機構申請抵押貸款，並簽立該約附件二之代辦貸款委託書，並以貸款所得金額抵付應付房地價金，有系爭買賣契約書(卷一第68、74、77頁參照)，而依附件二第2條約定「甲方同意按照指定時間、地點備齊證件，協同辦理關貸款之一切手續且如需覓妥保證人或親自辦理時，應自接獲通知日起一週內辦妥，逾期即以違約論，甲方願依本契約書第九條違約責任之約定辦理」，是以被告公司之348萬元價金給付義務，係以銀行貸款支付，且委由原告處理銀行貸款手續，被告公司有於接獲原告通知於特定時間、地點辦理貸款手續之義務，如經接獲通知未予配合辦理，或因被告個人因素或貸款手續有瑕疵時，致未能以銀行貸款給付系爭348萬元價金時，依附件二第7條約定，應於原告通知之日二十天內，以現金將全部貸款金額一次付給原告，或開立商業本票提示付款，經提示付款後能不獲付款，雙方同意按系爭買賣契約第10條約定辦理。依此，被告銀行貸款係委託原告辦理，如被告未依原告指定時間、地點配合辦理銀行貸款手續，且未一次給付同額現金或商業本票不獲兌現時，被告始有違反系爭買賣契約第10條第2款情事，而應付損害賠償責任。本件原告指稱其已於91年12月3日、92年7月31日、93年8月11日、96年8月9日以存證信函(卷一第13~16頁參照)通知被告辦理銀行貸款手續，除後3紙外，餘均未能舉證證明被告業已收受，而觀上揭存證信函，僅指摘被告公司未履行價金給付義務，並未指定被告於特定時間、地點辦理銀行抵押貸款手續，尚難認已依附件二第二條所示之通知義務，準此，不生被告公司違反附件二第2條之責任，既無違反附件二第2條之協力義務，不生附件二第7條之一次付清價金義務，當無系爭買賣契約第10條第2款之適用，從而，原告依系爭買賣契約第10條第2款約定請求被告負損害賠償責任，即屬無據。

三、前已言之，原告並未依系爭買賣契約附件二第2條約定指定時間、地點，通知被告公司到場辦理貸款手續，自不生被告公司應依民法第231條第1項負給付遲延損害責任，亦無民法第184條第1項之侵權行為損害賠償責任，準此，原告依民法第231條第1項、第184條第1項前段請求被告公司損害賠償，洵屬無據。被告公司既無違約可言，則被告吳梅香是否應負共同給付之責，原告之請求權是否罹於時效，原告公司之請求金額是否應予扣除本院93年度中簡字第2753號民事確定判決所確定之價金，即無認定必要，附此敘明。

四、綜上所述，系爭買賣契約雖因被告於100年6月8日以書狀解除，但於解除前原告並未依約定指定時間、地點通知被告公司辦理銀行貸款，不能認為被告公司有何違反給付價金約定，不生系爭買賣契約第10條第2款情事，亦無被告價金給付遲延之違約情事或有何侵權行為。從而，原告請求被告給付價金或價金差額損害及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於事實認定及判決結果不生影響，茲不一一論列，附為敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。