資料來源：司法院裁判書系統
臺灣臺中地方法院100年度重訴字第204號
臺灣臺中地方法院民事判決 100年度重訴字第204號
- 原告
- 財團法人臺灣省私立仁愛之家
- 法定代理人
- 蔡慶欣
- 訴訟代理人
- 王正喜律師
- 複代理人
- 蔡文豪
- 被告
- 楊招錞
- 被告
- 董美伶
- 被告
- 洪和秀
- 被告
- 陳敦燿
- 上一人訴訟代理人
- 陳文苓
- 被告
- 必全安企業股份有限公司
- 兼法定代理人
- 李佳孟
上列當事人間拆屋還地等事件，被告楊招錞、董美伶、陳敦燿、必安全企業股份有限公司、李佳孟於民國103年5月15日言詞辯論終結，被告洪和秀於民國103年6月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
一、被告楊招錞、董美伶應給付原告新台幣五十四萬一千六十二元，及其中新台幣二十八萬六千五百三十六元租金部分，各應依附表17所載自「每季遲延利息起算日」起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；其中新台幣二十五萬四千五百二十六元違約金部分，應自民國一百年六月三日起至清償日止，按年利率百分五計算之利息。並應自民國一百年六月三日起至向原告取得坐落臺中市○區○○段○○段○○○○○○○地號土地，面積八三、八三七九平方公尺之土地使用權之日止，每年按八三、八三七九平方公尺面積乘當年申報地價百分之六給付原告之損害金。
二、被告洪和秀應給付原告新台幣五十七萬八千二百五十八元，及其中新台幣二十九萬一千二百九十四元租金部分，各應依附表18所載自「每季遲延利息起算日」起至清償日止，按年利率百分五計算之利息；其中新台幣二十八萬六千九百六十四元違約金部分，應自民國一百年六月十三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。並應自民國一百年六月十三日起至向原告取得坐落台中市○區○○段○○段○○○○○○○地號面積十、九平方公尺之土地使用權之日止，每年按十、九平方公尺乘當年申報地價百分之六給付原告之損害金。
三、被告必全安公司及李佳孟應連帶應給付原告新台幣三十二萬四千九百五十二元，及其中新台幣十六萬二千四百七十六元租金部分，各應依附表22所載自「每季遲延利息起算日」起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；其中新台幣十六萬二千四百七十六元違約金部分，應自民國一百年六月十三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告楊招錞、董美伶負擔百分之三，被告洪和秀負擔百分之三，被告必安全企業股份有限公司、李佳孟連帶負擔百分之二，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新台幣五十三萬五千元為被告楊招錞、董美伶供擔保後，本判決第二項於原告以新台幣五十三萬五千元為被告洪和秀供擔保後，本判決第三項於原告以新台幣三十五萬六千元為被告必全安公司、李佳孟供擔保後，得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：…二、請求之基礎事實同一者。…五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者」，次按「被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加」；復按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意…訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回」，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款、第2項、第262條第1項、第4項分別定有明文。經查：
（一）原告於起訴時原列顏清沂為被告，嗣因顏清沂業於民國（下同）100年4月28日死亡，而將原先對被告顏清沂之請求，更正改列被告顏清沂之全體繼承人即被告顏伯倫、顏詩珣為該部分請求之被告（本院卷二第183頁）；嗣原告於100年7月22日具狀將原先對被告顏金樹、王錦上、王淑貞、王敏男、王敏成、王家鈴、顏伯倫、顏詩珣、顏俊賢、顏炳煌所為之起訴撤回（本院卷三第184頁），另於100年9月6日言詞辯論期日當庭撤回對被告顏清沂之起訴（本院卷四第12頁背面）；復於100年8月3日具狀將原先對被告林旻潔、林庭安、林恆生所為之起訴撤回（本院卷三第204頁），上開被告對於原告之撤回，自本院送達撤回通知之日起10日內均未表示異議，依首揭規定，視為同意撤回。
（二）原告於起訴時原列劉仁惠、謝瑞美為被告，嗣因劉仁惠業於97年7月20日死亡、謝瑞美於92年2月7日死亡，而於100年8月9日具狀將原先對被告劉仁惠、謝瑞美所為之起訴撤回（本院卷三第251頁），並於100年8月31日具狀追加劉仁惠之全體繼承人即被告劉張玉玲、劉瀞文為被告，將對劉仁惠之請求，更正改列被告劉張玉玲、劉瀞文為該部分請求之被告（本院卷三第279頁）；另追加謝瑞美之全體繼承人即被告賴慧珣、賴映竹為被告，將對謝瑞美之請求，更正改列被告賴慧珣、賴映竹為該部分請求之被告（本院卷三第300頁），核均與首揭規定相符，應予准許；嗣於101年5月3日言詞辯論期日當庭撤回對被告劉瀞文之訴訟（本院卷五第133頁背面），於101年5月1日具狀撤回對被告劉張玉玲之訴訟（本院卷五第170頁），上開被告對於原告之撤回，自本院送達撤回通知之日起10日內均未表示異議，依首揭規定，視為同意撤回。
（三）原告於100年10月3日具狀將原先對被告紀文俊、紀玉華、紀文清、紀文達所為之起訴撤回（本院卷四第119頁）；於101年1月18日具狀將原先對被告蕭映辰、蕭揚曜、蕭宜佳、蕭祐如、吳霈媜、蕭婉甄、十興建設開發股份有限公司、王樹萍所為之起訴撤回（本院卷四第171頁）；於101年12月28日具狀將對被告郭河清、郭傑昇、郭庚源、郭坤如、郭玲如、郭肇基、郭修銘、郭純如所為之起訴撤回（本院卷六第118頁）；於102年4月18日具狀對被告王延森所為之起訴撤回（本院卷六第247頁）；於102年7月23日具狀撤回對被告陳樹炎所為之起訴（本院卷七第38頁），上開被告對於原告之撤回，自本院送達撤回通知之日起10日內均未表示異議，依首揭規定，視為同意撤回。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。復按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。查：
（一）本件原告起訴時就被告楊招錞、董美伶原請求「一、被告楊招錞應將附表一所示屬其所有之地上物房屋遷讓拆除，並將土地返還原告。二、被告楊招錞、董美玲應連帶自95年1月1日起至租約終止日（即本起訴狀繕本送達日）按季依承租面積乘當年申報地價0.75％計付租金，並每季應付之租金應自次季始日起算至清償日止，按週年利率5％計付利息。三、被告楊招錞、董美伶應依起訴狀附表五序號10所示欠租期間應付而未付租金之部分按下列方式連帶計付違約金；『1.逾期在一個月以上未滿二個月者，照欠額加付百分之4。2.逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額加付百分之十。3.逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照欠額加付百分之十五。4.逾期繳納在四個月以上者每逾一個月，照欠額追加百分之五，但違約金之總額，其超過欠租額之部分則免給付』。四、被告楊招錞、董美玲應連帶自租賃契約終止日翌日（本起訴狀送達日翌日）起至遷讓拆除地上房屋交還土地之日止，每季依佔用面積乘當年申報地價0.75％計付不當得利，並就每季所積欠之不當得利自次季始日起計算至清償日止按週年利率5％計付利息。」，嗣於103年4月24日具狀將上開聲明變更為「
一、被告楊招錞、董美伶應連帶給付原告新臺幣（下同）541,062元。其中應付286,536元租金部分，各應依附表十七所載自『每季遲延利息起算日』至清償日止，按週年利率5％計算之利息；其中應付254,526元違約金部份，應自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。二、被告楊招錞、董美伶應連帶自起訴狀繕本送達翌日起至向原告取得坐落臺中市○區○○段○○段00○0000地號面積83.8379平方公尺之土地使用權之日止，每年按原承租占有面積83.8379平方公尺乘當年申報地價10％計付原告不當得利，並就每年所積欠之不當得利自次年始日起計算至清償日止按週年利率5％計付利息。」，復於103年5月15日言詞辯論期日當庭將上開聲明關於被告楊招錞、董美玲連帶給付之部分撤回，核原告上開更正請求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅為減縮或擴張應受判決事項之聲明，並補充及更正其法律上之陳述，依前揭法條規定，核無不合，應准許之。
（二）本件原告起訴時就被告洪和秀部分原請求「一、被告洪和秀應將附表三所示屬其所有之地上物房屋遷讓，且不得占有使用（註：屬公寓中間樓層）。二、被告洪和秀應自81年10月1日起至租約終止日（即本起訴狀繕本送達日）按季依承租面積乘當年申報地價0.75％計付租金，並每季應付之租金應自次季始日起算至清償日止，按週年利率5％計付利息。三、被告洪和秀應依起訴狀附表五序號12所示欠租期間應付而未付租金之部分按下列方式連帶計付違約金；『1.逾期在一個月以上未滿二個月者，照欠額加付百分之四。2.逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額加付百分之十。3.逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照欠額加付百分之十五。4.逾期繳納在四個月以上者每逾一個月，照欠額追加百分之五，但違約金之總額，其超過欠租額之部分則免給付』。四、被告洪和秀應自租賃契約終止日翌日（本起訴狀送達日翌日）起至遷讓地上房屋交還土地之日止，每季依佔用面積乘當年申報地價0.75％計付不當得利，並就每季所積欠之不當得利自次季始日起計算至清償日止按週年利率5％計付利息。」，嗣於103年4月24日具狀將上開聲明變更為「一、被告洪和秀應給付原告578,258元，其中應付291,294元租金部分，各應依附表十八所載自『每季遲延利息起算日』算至清償日止，按週年利率5％計算之利息；其中應付286,964元違約金部份，應自起訴狀繕本送達之翌日起算至清償日止，按年利率5％計算之利息。二、被告洪和秀應自起訴狀繕本送達翌日起至向原告取得坐落台中市○區○○段○○段00○0000地號面積10.9平方公尺之土地使用權之日止，每年按原承租占有面積10.9平方公尺乘當年申報地價10％計付原告不當得利，並就每年所積欠之不當得利自次年始日起計算至清償日止按週年利率5％計付利息。」，核原告上開更正請求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅為減縮或擴張應受判決事項之聲明，並補充及更正其法律上之陳述，依前揭法條規定，核無不合，應准許之。
（三）本件原告起訴時就被告陳敦燿部分原請求「一、被告陳敦燿應依起訴狀附表五編號20⑴⑵⑶⑷⑸所示欠租期間按季依承租面積乘當年申報地價0.75％計付租金，並每季應付之租金應自次季始日起算至清償日止，按週年利率5％計付利息。二、被告陳敦燿應依起訴狀附表五編號20⑴⑵⑶⑷⑸所示欠租期間應付而未付租金之部分按下列方式連帶計付違約金；『1.逾期在一個月以上未滿二個月者，照欠額加付百分之四。2.逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額加付百分之十。3.逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照欠額加付百分之十五。4.逾期繳納在四個月以上者每逾一個月，照欠額追加百分之五，但違約金之總額，其超過欠租額之部分則免給付』。」，嗣於103年4月24日具狀將上開聲明更正為「被告陳敦燿應給付原告4,368,602元，其中應付2,184,301元租金部分，各應依附表廿一所載自『每季遲延利息起算日』算至清償日止，按週年利率5％計算之利息；其中應付2,184,301元違約金部份，應自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年利率5％計算之利息。」，核原告上開更正請求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅為補充及更正其法律上之陳述，依前揭法條規定，核無不合，應准許之。
（四）本件原告起訴時就被告必全安企業股份有限公司（下稱必全安公司）、李佳孟部分原請求「一、被告必全安公司、李佳孟應連帶依起訴狀附表五編號21所列⑴⑵示欠租期間按季依承租面積乘當年申報地價0.75％計付租金，並每季應付之租金應自次季始日起算至清償日止，按週年利率5％計付利息。二、被告必全安公司、李佳孟應連帶依起訴狀附表五編號21所列⑴⑵所示欠租期間應付而未付租金之部分按下列方式連帶計付違約金；『1.逾期在一個月以上未滿二個月者，照欠額加付百分之4。2.逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額加付百分之十。3.逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照欠額加付百分之十五。4.逾期繳納在四個月以上者每逾一個月，照欠額追加百分之五，但違約金之總額，其超過欠租額之部分則免給付』。」，嗣於103年4月24日具狀將上開聲明更正為「被告必全安公司及李佳孟，應連帶給付原告324,952元，其中應付162,476元租金部分，各應依附表廿二所載自『每季遲延利息起算日』算至清償日止，按週年利率5％計算之利息；其中應付162,476元違約金部份，應自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年利率5％計算之利息。」，核原告上開更正請求，其訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅為補充及更正其法律上之陳述，依前揭法條規定，核無不合，應准許之。
三、關於必全安公司法人人格是否消滅部分：經查必全安公司已經解散登記，清算人李佳孟於98年4月7日聲報清算完結並經法院准予備查在案，此有必全安公司變更登記表及台灣台北地方法院98年4月7日北院隆民行97年度審司字第428號函附卷足憑。惟按公司依公司法規定向法院聲報清算完結程序，依司法院84年3月22日秘台廳民三字第04686號函釋，僅為備案之性質，並非當然具清算完結之效力，必其清算程序合法亦即「合法清算」始生清算完結之效力，另觀司法院84年3月22日秘台廳民三字第04686號函釋：「按公司於清算完結，將表冊提請股東會承認後，依公司法第93條第1項，第331第4項之規定，尚須向法院聲報備查，惟向法院聲報，僅為備案之性質，法院所為准予備案之處分，並無實質上之確定力，是否發生清算完結之效果，應是否完成『合法清算』而定，若尚未完成合法清算，縱經法院為准予清算完結之備查，仍不生清算完結之效果」自明。足見「清算完結」，係指在清算之必要範圍內，實質上已依法完成清算而言，如尚未完成合法清算，縱經法院為准予清算完結之備查，仍不生清算完結之效果，法人人格仍未消滅（最高行政法院88年判字第3498號判決參照）。且股份有限公司之清算依公司法第327條之規定：「清算人於就任後，應即以三次以上之公告，催告債權人於三個月內申報其債權，並應聲明逾期不申報者，不列入清算之內。但為清算人所明知者，不在此限。其債權人為清算人所明知者，並應分別通知之」。本件被告必全安公司與原告於91年間所訂立之土地租賃契約，清算人即被告李佳孟為公司之負責人且係系爭土地租賃契約之連帶保證人，此有土地租賃契約二份附卷可按。是清算人即被告李佳孟對於必全安公司有無積欠原告租金之事實衡情難諉為不知，依公司法第327條但書之規定即應通知債權人即原告申報債權，並依清償之順序給付後方得向法院申報清算完結。惟被告必全安公司之清算人李佳孟竟未通知原告申報債權並給付積欠之租金，此已據原告陳述明確且被告必全安公司經合法通知亦未到庭爭執，堪認必全安公司尚未完成合法清算，縱經法院為准予清算完結之備查，仍不生清算完結之效果，其法人人格尚未消滅，已足認定，合先敘明。
四、被告楊招錞、董美玲、洪和秀、必全安公司、李佳孟均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，陳敦燿則未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：
（一）被告楊招錞、董美伶部分：
１、被告楊招錞、董美伶於85年7月1日起至88年6月30日止，向原告承租台中市○○段○○○段00○0000地號基地，面積共83.8379平方公尺即25.363坪，每季租金按當期申報地價0.75％計算。依兩造租約第4條之約定租金每年分四季計收，承租人應按期限（即二月底、即五月底、即八月底、即十一月底）繳納不得拖延，逾期應依下列約定加收違約金：1.逾期在一個月以上未滿二個月者，照欠額加付百分之4。2.逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額加付百分之十。3.逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照欠額加付百分之十五。4.逾期繳納在四個月以上者每逾一個月，照欠額追加百分之五，但違約金之總額，其超過欠租額之部分則免給付。嗣租約於88年6月30日屆期，雖未再訂立書面租約，但兩造同意依原租約內容繼續租約，被告遂繼續繳租至94年12月31日，惟自95年1月1日起即欠租未繳，經原告於99年10月12日向鈞院聲請調解（99年司中調字第2377號）而調解未成，原告遂於100年5月26日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達終止租約。則兩造租賃雖因終止而消滅，被告楊招錞、董美伶仍應給付租約終止前所欠之租金而終止後之占有，已屬無權占有，被告楊招錞、董美伶自應自租約終止後至占有使用上開15、15-1地號之利益，亦應返還原告。綜上，爰依租約約定（含有書面之租約及未定書面之租約）請求被告給付租金，並依租約第13條約定及依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利。
２、被告應付租金、違約金、不當得利之計算方式如下（詳如
附表 / 起訴書（原樣呈現）
附表17及17之1）：
⑴租金部分：
【每季租金金額×實際承租天數/（季）總天數】，共286,
536元。
⑵違約金部分：
【每季租金金額×逾期已過月份×5％】，共254,526元。
⑶不當得利部分：
按基地租金因土地法第105條準用同法第97條之規定，年
租金不得超過申報總額年息10％，惟依實務上所見，出租
基地之租金，市場價都超過該10％之比例。而近年來，管
理費、人事費地價稅節節升高，如依上開限制收不當得利
，已不符市場機制，故以法律允許之上限收不當得利，以
免入不敷出。
（二）被告洪和秀部分：
１、被告洪和秀自73年7月1日起至76年6月30日止，向原告承
租台中市○○段○○○段00○0000地號基地，面積共10
.9090平方公尺即3.3坪，每季租金按當期申報地價0.75％
計算。依兩造租約第4條之約定租金每年分四季計收，承
租人應按期限（即二月底、即五月底、即八月底、即十一
月底）繳納不得拖延，逾期應依下列約定加收違約金：
1.逾期在一個月以上未滿二個月者，照欠額加付百分之4
。2.逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額加付百
分之十。3.逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照欠額
加付百分之十五。4.逾期繳納在四個月以上者每逾一個月
，照欠額追加百分之五，但違約金之總額，其超過欠租額
之部分則免給付。嗣租約於76年6月30日屆期，雖未再訂
立書面租約，但兩造同意依原租約內容繼續租約，被告遂
繼續繳租至81年9月30日，惟自81年10月1日起即欠租未繳
，經原告於99年10月12日向鈞院聲請調解（99年司中調字
第2377號）而調解未成，原告遂於100年5月26日提起本件
訴訟，並以起訴狀繕本送達終止租約。則兩造租賃雖因終
止而消滅，被告洪和秀仍應給付租約終止前所欠之租金，
而終止後之占有，已屬無權占有，被告洪和秀自應給付自
租約終止後至返還占有前使用上開15、15-1地號土地之利
益。綜上，爰依租約約定（含有書面之租約及未定書面之
租約）請求被告給付租金；並依民法第179條規定，請求
被告給付相當於租金之不當得利。
２、被告應付租金、違約金、不當得利之計算方式如下（詳如
附表18及18之1）：
⑴租金部分：
【每季租金金額×實際承租天數/（季）總天數】，共
291,294元。
⑵違約金部分：
【每季租金金額×逾期已過月份×5％】，共286,964元。
⑶不當得利部分：
按基地租金因土地法第105條準用同法第97條之規定，年
租金不得超過申報總額年息10％，惟依實務上所見，出租
基地之租金，市場價都超過該10％之比例。而近年來，管
理費、人事費地價稅節節升高，如依上開限制收不當得利
，已不符市場機制，故以法律允許之上限收不當得利，以
免入不敷出。
（三）被告陳敦燿部分：
１、被告陳敦燿於86年9月1日起至88年6月30日止，向原告承
租台中市○○段○○○段0○000地號基地，面積共27.9
229平方公尺即8.4467坪，每季租金按當期申報地價0.75
％計算。因被告陳敦燿承租上開基地之不同樓層計五樓（
分別為九樓、十樓、十一樓、十二樓及地下一樓），共有
五份租約。依兩造租約第4條之約定租金每年分四季計收
，承租人應按期限（即二月底、即五月底、即八月底、即
十一月底）繳納不得拖延，逾期應依下列約定加收違約金
：1.逾期在一個月以上未滿二個月者，照欠額加付百分之
4。2.逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額加付
百分之十。3.逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照欠
額加付百分之十五。4.逾期繳納在四個月以上者每逾一個
月，照欠額追加百分之五，但違約金之總額，其超過欠租
額之部分則免給付。嗣租約於88年6月30日屆期，雖未再
訂立書面租約，但兩造同意依原租約內容繼續租約，被告
遂繼續繳租至85年12月31日，惟自86年1月1日起即欠租未
繳，雖該基地上之地上物業已轉售他人，惟被告陳敦燿仍
應依租約（含書面及未定書面之不定期租約）給付自86年
1月1日起至最終占有使用基地之日止之租金及違約金（其
中欠租期間自86年1月1日起至92年12月3日止，計三戶；
其中自86年1月1日起至91年8月14日止，計一戶；其中自8
6年1月1日起至91年6月16日止，計一戶）。又本件經原告
於99年10月12日向鈞院聲請調解（99年度司中調字第2377
號）而調解未成，原告遂於100年5月26日提起本件訴訟。
２、被告應付租金、違約金之計算方式如下（詳如附表21及21
之1）：
⑴租金部分：
【每季租金金額×實際承租天數/（季）總天數】，共2,18
4,301元。
⑵違約金部分：
【每季租金金額×逾期已過月份×5％】，共2,184,301元
。
（四）被告必全安公司及李佳孟部分：
１、被告必全安公司於91年7月1日起至94年6月30日止，向原
告承租台中市○○段○○○段0○000地號基地，面積共
55.8458平方公尺即16.8934坪，每季租金按當期申報地價
0.75％計算，並由被告李佳孟當連帶保證人。因被告必全
安公司承租上開基地之不同樓層計二樓（三樓及四樓），
共有二份租約。依兩造租約第4條之約定租金每年分四季
計收，承租人應按期限（即二月底、即五月底、即八月底
、即十一月底）繳納不得拖延，逾期應依下列約定加收違
約金：1.逾期在一個月以上未滿二個月者，照欠額加付百
分之4。2.逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額
加付百分之十。3.逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，
照欠額加付百分之十五。4.逾期繳納在四個月以上者每逾
一個月，照欠額追加百分之五，但違約金之總額，其超過
欠租額之部分則免給付。嗣租約於94年6月30日屆期，雖
未再訂立書面租約，但兩造同意依原租約內容繼續租約，
惟被告僅繼續繳租至94年3月31日，自94年4月1日起即欠
租未繳，直至97年4月11日將地上物出賣他人（3樓、4樓
出賣給訴外人蕭映辰、蕭揚曜、蕭宜佳、蕭祐如），故被
告欠租期間為94年4月1日至97年4月10日。經原告於99年
10月12日向鈞院聲請調解（99年司中調字第2377號）而調
解未成，原告遂於100年5月26日提起本件訴訟，惟因地上
物已轉售他人，故未對其終止租約。綜上，爰依租約約定
（含有書面之租約及未定書面之租約）、連帶保證之法律
關係及公司法第23條第2項規定，請求被告李佳孟就被告
必全安公司應給付之租金及違約金負連帶保證之責。
２、被告應付租金、違約金之計算方式如下（詳如附表22及22
之1）：
⑴租金部分：
【每季租金金額×實際承租天數/（季）總天數】，共162,
476元。
⑵違約金部分：
【每季租金金額×逾期已過月份×5％】，共162,476元。
（五）並聲明：
１、被告楊招錞、董美伶部分：
⑴被告楊招錞、董美伶應給付原告541,062元。其中應付286
,536元租金部分，各應依附表17所載自「每季遲延利息起
算日」至清償日止，按週年利率5％計算之利息；其中應
付254,526元違約金部份，應自起訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止，按年利率5％計算之利息。
⑵被告楊招錞、董美伶應自起訴狀繕本送達翌日起至向原告
取得坐落臺中市○區○○段○○段00○0000地號面積83.8
379平方公尺之土地使用權之日止，每年按原承租占有面
積83.8379平方公尺乘當年申報地價10％計付原告不當得
利，並就每年所積欠之不當得利自次年始日起計算至清償
日止按週年利率5％計付利息。
２、被告洪和秀部分：
⑴被告洪和秀應給付原告578,258元，其中應付291,294元租
金部分，各應依附表18所載自「每季遲延利息起算日」算
至清償日止，按週年利率5％計算之利息；其中應付
286,964元違約金部份，應自起訴狀繕本送達之翌日起算
至清償日止，按年利率5％計算之利息。
⑵被告洪和秀應自起訴狀繕本送達翌日起至向原告取得坐落
台中市○區○○段○○段00○0000地號（原證1中洪和秀
基地租約地號誤寫為繼光大段5-15及5-15-1有誤）面積10
.9平方公尺之土地使用權之日止，每年按原承租占有面積
10.9平方公尺乘當年申報地價10％計付原告不當得利，並
就每年所積欠之不當得利自次年始日起計算至清償日止按
週年利率5％計付利息。
３、被告陳敦燿部分：
被告陳敦燿應給付原告4,368,602元，其中應付2,184,301
元租金部分，各應依附表21所載自「每季遲延利息起算日
」算至清償日止，按週年利率5％計算之利息；其中應付
2,184,301元違約金部份，應自起訴狀繕本送達翌日起算
至清償日止，按年利率5％計算之利息。
４、被告必全安公司及李佳孟部分：
被告必全安公司及李佳孟，應連帶應給付原告324,952元
，其中應付162,476元租金部分，各應依附表22所載自「
每季遲延利息起算日」算至清償日止，按週年利率5％計
算之利息；其中應付162,476元違約金部份，應自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。
５、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
（一）被告陳敦燿經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，其
前具狀則略以：
１、本件兩造間原租約已到期而未續約，依原租約第6條約定
，出租人應視同已收回基地；次依租約第13條約定，則原
租約於88年6月30日到期後，因未辦理續約換約，應已視
同到期。
２、退步言之，10樓之1、11樓之1、12樓之1之拍定變更名義
日期為92年12月4日；9樓之1之拍定變更名義日期為93年6
月17日；B1樓之拍定變更名義日期為91年8月15日，上開
日期之後，該基地使用人已非被告陳敦燿使用，且房屋亦
非被告陳敦燿之名義，原告不得據此再向被告請求租金等
費用。又縱以拍定變更名義日期起算，則：本案性質屬於
租金，其請求權時效係屬民法第126條所定期間較短者，
而無法律上原因獲得相當於租金之利益，致他人受損害時
，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效完成
之期間，其對相當於已罹消滅時效之租金利益，本亦因債
務主張消滅時效抗辯權，而不能依不當得利之法則請求返
還；復依70年台上字第3511號裁判意旨，金錢債務之債務
人給付遲延所應付之違約金，其時效計算應與遲延利息之
請求權同，均因5年間不行使而消滅。是本件原告之請求
權已逾請求權時效，原告依法已不得請求（況原告係請求
此日期之前的租金債權，更無請求權利）。
３、並聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
（二）被告楊招錞、董美玲、必全安公司、李佳孟、洪和秀均經
合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲
明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）被告楊招錞、董美伶、洪和秀、必全安公司及李佳孟部分
：
１、本件原告主張前揭事實，已據原告提出承租人楊招錞、董
美伶基地租賃契約書及台中市○○段○○○段00○0000地
號地價謄本各1份、承租人洪和秀基地租賃契約書及台中
市○○段○○○段00○0000地號地價謄本各1份、承租人
必全安公司基地租賃契約書2份及台中市○○段○○○段0
○000地號地價謄本各1份、本院99年司中調字第2377號調
解不成立證明書1份、催告函及送達回証各3份、終止與被
告楊招錞、董美伶、洪和秀等人之租約及回證等件附卷足
憑，而被告楊招錞、董美伶、洪和秀、必全安公司及李佳
孟已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場
，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項
、第1項規定，應視同自認，故原告主張之上開事實，應
堪採信。
２、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用、收
益，他方支付租金之契約；再按承租人應依約定日期，支
付租金。民法第421條第1項、第439前段分別定有明文。
本件原告與被告楊招錞、董美伶、洪和秀、必全安公司及
李佳孟等分別訂定基地租賃契約書，依土地租賃契約書第
一條租金計算，均依承租基地之面積每季租金按當期申報
地價0.75％計算。再依兩造基地租賃契約書第四條關於約
定違約金之計算如下：約定租金每年分四季計收，承租人
應按期限（即二月底、即五月底、即八月底、即十一月底
）繳納不得拖延，逾期應依下列約定加收違約金：1.逾期
在一個月以上未滿二個月者，照欠額加付百分之4。2.逾
期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額加付百分之十
。3.逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照欠額加付百
分之十五。4.逾期繳納在四個月以上者每逾一個月，照欠
額追加百分之五，但違約金之總額，其超過欠租額之部分
則免給付。本件原告主張兩造間所約定之租金、違約金計
算方式及積欠之租金、違約金等數額，被告楊招錞、董美
伶、洪和秀、必全安公司及李佳孟復經合法通失知均未到
庭爭執，已視同自認，核如前述。是原告依民法第439條
前段及系爭基地租賃契約書第一、第四條約定，請求被告
給付積欠之租金及違約金，其請求之金額及計算方式詳如
附表17及17之1、附表18及18之1、附表22及22之1，自屬
有據。
３、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社
會通常之觀念，最高法院61年度台上字第1695號著有判例
。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條前段定有明文。本件原告主張被告
楊招錞、董美伶、洪和秀就兩造間之定期及不定期土地租
賃契約，因被告楊招錞、董美伶、洪和秀違返兩造租賃契
約之約定，未繼續繳納租金，經原告於99年10月12日向本
院聲請調解（99年司中調字第2377號）而調解未成，原告
遂於100年5月26日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達為
終止租約之意思表示。則兩造租賃雖因終止而消滅，被告
楊招錞、董美伶、洪和秀終止後之占有系爭土地，已屬無
權占有，被告楊招錞、董美伶、洪和秀自應自租約終止後
占有使用上開系爭地號土地之利益，亦應返還原告。是原
告請求被告楊招錞、董美伶、洪和秀相當於租金之損害金
，自屬有據。至有關損害金之計算，按城市地方房屋之租
金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為
限，土地法第97條第1項定有明文，此規定並為租地建屋
契約所準用（參照土地法第105條）。所謂土地總價額，
依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價。而
法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該
法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時
申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價，即
由該管市縣地政機關依土地法第152條或第160條公告之地
價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地
價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條定有明
文。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報
地價而言。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最
高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，
且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地
之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以
為決定。經查，被告楊招錞、董美伶、洪和秀向原告承租
台中市○○○段○○○段00○0000地號基地，上開土地坐
落台中市舊市區建築老舊，面臨台中市繼光街，附近有公
園、銀行、小學、醫院、市場等公共場所，生活機能完善
，經濟活動尚活絡，但被告並非供商業使用，此有本院現
場堪驗筆錄附卷足憑。另參酌系爭土地原來約定租金額僅
為每季按申報地價0.75％計算（即每年為3％），本院認
上開系爭土地原告所得請求之損害金按當期申報價額年息
百分之六計算，較為適當。原告請求按當期申報價額年息
百分之十計算，核屬過高且不當，超過部分原告之請求，
自屬無據。
（二）被告陳敦燿部分：
原告主張被告陳敦燿於86年9月1日起至88年6月30日止，
向原告承租台中市○○段○○○段0○000地號基地，面積
共27.9229平方公尺即8.4467坪，每季租金按當期申報地
價0.75％計算。因被告陳敦燿承租上開基地之不同樓層計
五樓（分別為九樓、十樓、十一樓、十二樓及地下一樓）
，共有五份租約。依兩造租約第4條之約定租金每年分四
季計收，承租人應按期限（即二月底、即五月底、即八月
底、即十一月底）繳納不得拖延，逾期應依下列約定加收
違約金：1.逾期在一個月以上未滿二個月者，照欠額加付
百分之4。2.逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠
額加付百分之十。3.逾期繳納在三個月以上未滿四個月者
，照欠額加付百分之十五。4.逾期繳納在四個月以上者每
逾一個月，照欠額追加百分之五，但違約金之總額，其超
過欠租額之部分則免給付。嗣租約於88年6月30日屆期，
雖未再訂立書面租約，但兩造同意依原租約內容繼續租約
，被告遂繼續繳租至85年12月31日，惟自86年1月1日起即
欠租未繳，雖該基地上之地上物業已轉售他人，惟被告陳
敦燿仍應依租約（含書面及未定書面之不定期租約）給付
自86年1月1日起至最終占有使用基地之日止之租金及違約
金（其中欠租期間自86年1月1日起至92年12月3日止，計
三戶；其中自86年1月1日起至91年8月14日止，計一戶；
其中自86年1月1日起至91年6月16日止，計一戶）等情，
固據其提出系爭土地租賃契約5份為證。被告陳敦燿固不
否認兩造間有訂定系爭土地租賃契約5份之事實，惟否認
兩造間有不定期租賃契約之關係，並辯稱：兩造間原租約
已到期而未續約，依原租約第6條約定，出租人應視同已
收回基地；且原來伊所有建物即10樓之1、11樓之1、12樓
之1之拍定變更名義日期為92年12月4日；9樓之1之拍定變
更名義日期為93年6月17日；B1樓之拍定變更名義日期為
91年8月15日，上開日期之後，該基地使用人已非被告陳
敦燿使用，且房屋亦非被告陳敦燿之名義，原告不得據此
再向被告請求租金等費用。又本案性質屬於租金，其請求
權時效依民法第126條所定有5年短期時效之適用，則原告
所請求之租金、利息及違約金因5年間不行使而消滅等語
。經查：
１、按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之
意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿
後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，
過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並
非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故
於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者
，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院著有55年台上
字第276號判例可資參照）。查被告陳敦燿與原告所訂立
之系爭基地租賃契約第6條已明定：「本租約租期屆滿時
，承租人如有意繼續租用應於租期屆滿前一個月內自動向
出租人申請換約，否則，出租人視為無意續租，於租期屆
滿後收回基地另行處理，承租人未辦理換約續租其仍為使
用者，應負損害賠償責任，按租金標準繳納使用費，並不
得主張繼續租約及其他異議。」，此有上開系爭土地租賃
契約在卷可按，兩造契約既已明定續租須由承租人於期滿
前1個月自動申請換約，否則視同無意續租，被告陳敦燿
既未於租期屆滿前一個月主動申請換約，依契約約定，即
視為承租人不同意續租，又既已有此項約定，則一旦被告
陳敦燿屆期未主動申請換約，揆諸前開判例意旨，應即發
生阻止續約之效力，不論其後出租人即原告有無以「租金
」或「補償金」名義繼續收取對價，亦均無民法第451條
之適用（最高法院47台上第1820號判例意旨參照），是原
告主張兩造間於88年6月30日租期屆滿後應視為有不定期
租賃乙節，即無可採。又兩造間於88年6月30日租期屆滿
後既已無租賃關係存在，則原告請求被告陳敦燿於88年6
月30日租期屆滿後之租金，洵屬無據。
２、次按利息、紅利、租金等定期給付債權，其各期給付請求
權，因五年間不行使而消滅，民法第126條規定訂有明文
。復按終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，
名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人
應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之
計算應有不同（最高法院49年台上字第1730號判例意旨參
照）。又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他
人受有損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期
消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益
，不得依不當得利之法則請求返還（最高法院65年度第5
次民庭庭推總會議決定（二）參照）。又當事人得約定債
務人於債務不履行時，應支付違約金。又違約金，除當事
人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約
定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即
須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視
為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠
償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。本件兩造
間所訂定系爭土地租賃契約5份，依系爭租約第4條約定：
「租金每年分四季計收，承租人應按期限（即二月底、即
五月底、即八月底、即十一月底）繳納不得拖延，逾期應
依下列約定加收違約金：1.逾期在一個月以上未滿二個月
者，照欠額加付百分之4。2.逾期繳納在二個月以上未滿
三個月者，照欠額加付百分之十。3.逾期繳納在三個月以
上未滿四個月者，照欠額加付百分之十五。4.逾期繳納在
四個月以上者每逾一個月，照欠額追加百分之五，但違約
金之總額，其超過欠租額之部分則免給付」等語。查系爭
租約既無懲罰性之文句，當屬賠償總額預定性之違約金。
又按違約金債權與主債權（即租金債權）有從屬之關係，
主債權請求權如已罹於時效而消滅，其違約金請求權雖尚
未罹於時效，亦應隨同消滅（高法院99年度第5次民事庭
會議紀錄其中乙說參照）。則本件租金（即租賃期間未給
付租金部分）、遲延利息及違約金債權其時效均應為五年
。原告遲至100年5月26日始提起本件訴訟（見起訴狀日期
戳），則本件原告請求被告陳敦燿給付如附表21所示自86
年1月1日起至91年8月14日止之租金、遲延利息及違約金
，顯已罹於五年時效而消滅，是被告上開時效抗辯，洵屬
有據。
３、綜上，原告依租賃契約之法律關係，請被告陳敦燿應給付
原告4,368,602元，其中應付2,184,301元租金部分，各應
依附表21所載自「每季遲延利息起算日」算至清償日止，
按週年利率5％計算之利息；其中應付2,184,301元違約金
部份，應自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，按年利
率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
三、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之五，民法第229條、第233條第1項前段、第203
條分別定有明文。本件原告請求被告楊招錞、董美伶、洪和
秀、必全安公司及李佳孟給付租金部分，依兩造間系爭土地
租賃契約第四條之約定，其每季之租金應分別於每年每季之
最後一月之月底繳納，故每季之租金應於次季始日負遲延責
任，給付法定利率之利息。違約金部分其未定有給付之期限
，則原告均請求自起訴狀繕本送達之翌日即被告楊招錞、董
美伶自100年6月3日起，被告洪和秀、必全安公司及李佳孟
部分自100年6月13日起，均自清償日止按年自百分之五計算
之遲延利息，自屬有據。至原告請求被告楊招錞、董美伶、
洪和秀不當得利將來應給付之損害金部分，因其未定有給付
之期限，原告請求依法定利率計算之遲延利息，即屬無據。
四、綜上所述，原告依兩造間租賃契約、不當得利及連帶保證（
被告李佳孟部分）之法律關係，分別請求被告楊招錞、董美
伶給付如主文第一項所示之租金、違約金及損害金暨法定遲
延利自之為有理由，應予准許；請求被告洪和秀給付如主文
第二項所示之租金、違約金及損害金暨法定遲延利自之為有
理由，應予准許；請求被告必全安公司及李佳孟連帶給付如
主文第三項所示之租金、違約金暨法定遲延利自之為有理由
，應予准許；逾此部分之請求即屬無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，關於其勝訴部分，核無
不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至原告敗訴部分
，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，經
審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明
。
七、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事
訴訟法第78條、79條、第85條第1項但書、第2項、第385條
第1項、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 19 日
民事第一庭 法 官 許金樹
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 19 日
書記官 陳建分