臺灣臺中地方法院101年度訴字第2422號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第2422號

原告

朱國榮

訴訟代理人

王和屏律師

被告

泰碩國際股份有限公司

法定代理人

周珮瑩

訴訟代理人

張慶宗律師

複代理人

何孟育律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），前經本院91年度執字第39291號強制執行程序，於民國90年12月3日至現場查封，後經3次拍賣無人應買，由訴外人區小新承受取得，並於93年12月25日核發權利移轉證書取得所有權，嗣於94年8月24日以買賣為原因移轉登記至恆富開發股份有限公司（下稱恆富公司），原告又向恆富公司購買系爭土地，並於98年12月25日辦竣所有權登記，而為系爭土地之所有權人。坐落系爭土地上如附圖所示客服中心共計4層之建物（下稱系爭客服中心）為被告出資興建，業經本院97年度重訴字第481號、臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第38 號判決及最高法院100年度台上字第1430號裁定（下稱系爭確認所有權存在事件），確認被告對系爭客服中心之所有權存在，堪認系爭客服中心為被告所有。

㈡被告於本院97年度重訴字第481號案審理時，其訴訟代理人周重安自承為被告之實際負責人，於92年12月至93年3月間未得同意，亦無任何法律依據，明知系爭土地業經查封，仍擅自於系爭土地上興建系爭客服中心，而依強制執行法之規定，被告於系爭土地90年12月3日查封後，於92年至93年間違反查封效力在系爭土地上興建系爭客服中心，嗣經執行法院於94年4月25日依法解除債務人及第三人即被告之占有，點交於承受人，並予公告，則系爭土地上並無任何負擔，全部權利已點交予承受人，系爭客服中心即係無權占用系爭土地。且系爭客服中心係由周重安發包委託訴外人黃貴帝建築師設計監造，雙方於92年10月22日簽訂工程設計委任契約書，可知系爭客服中心確係於查封後才興建，且被告明知未取得系爭土地所有權人之土地使用同意書，仍違法興建，亦應認系爭客服中心屬無權占用系爭土地。

㈢按民事訴訟法第401條規定，原告既為前述確定判決當事人區小新及恆富公司之繼受人，故上開確定判決依法對原告即有效力，且該等確定判決對已經法院審理及判斷之重要爭點，自亦有爭點效之適用。系爭土地既經法院確定判決認定被告並無租賃關係或租地建屋法律關係存在，系爭客服中心坐落之土地又經執行法院解除被告占有，點交予買受人區小新，原告為區小新其後手之土地所有權繼受人，而被告既未得原告同意、亦無任何權利或法源依據，在系爭土地興建系爭客服中心，自係無權占用，並妨害原告就系爭土地之所有權等語。為此，爰依所有物返還之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應將坐落系爭土地如附圖所示客服中心共計4層之建物拆除，將土地返還予原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

㈣對被告抗辯之陳述：

⒈被告抗辯霞客開發股份有限公司（下稱霞客公司）與台火開發股份有限公司（下稱台火公司）於89年3月15日簽訂「委託經營合約書」，台火公司於90年11月1日與訴外人太碩開發股份有限公司（下稱太碩公司）簽訂合作契約書，太碩公司又於90年12月1日與霞客公司簽訂增補契約書，並於91年9月30日將該合約權利轉讓予被告，被告因此取得源於台火公司於89年3月15日與霞客公司簽立委託經營合約書之契約權利，故自91年9月30日受讓取得系爭土地之租賃權，並抗辯被告於92年10月起在系爭土地上建築系爭客服中心，應視為兩造間有默示之租賃契約存在云云。然此業經法院認定被告依據與太碩公司於91年9月30日簽訂之「經營權轉讓同意書」，對於台火公司並無拘束，上開契約書既非契約承擔，太碩公司與被告自無從取代台火公司取得系爭委託經營合約書之當事人地位，被告自未受讓台火公司之契約權利。而就上開已經法院判斷之重要爭點，應有既判力及爭點效之適用，被告自不得再任作相反之判斷或主張至明，應認被告於91年9月30日並未取代台火公司，即未受讓台火公司與霞客公司間「委託經營合約書」之權利，而未取得該委託經營合約書之當事人地位。

⒉另案法院已認定霞客公司與台火公司間之「委託經營合約書」並非租賃契約，亦非租地建屋契約；台火公司給付之對價亦非租金，本件自無買賣不破租賃之適用，更無被告自創之「默示的租賃」，以上事項亦有既判力及爭點效之適用，足證被告確係無權占用系爭土地。至被告抗辯本件可適用民法第425條之1規定，應推斷土地受讓人（即拍定人區小新及其後手）默許房屋受讓人（即被告）繼續使用系爭土地，但本件與該條規定之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時…」要件並不相符，況被告亦經另案認定為系爭客服中心之原始興建所有者而非受讓人，與民法第425條之1規定之受讓人不同，根本無適用之餘地。

二、被告則以：

㈠本件係霞客公司於89年3月15日與台火公司簽定「委託經營合約書」，由霞客公司將其所有之系爭土地、同段175地號土地、其上建物及其他地上物出租與台火公司，並將其所經營霞客溫泉交由台火公司經營管理。台火公司於90年11月1日與太碩公司簽定「合作契約書」，由台火公司將前揭委託經營合約書之權利全部讓與太碩公司。霞客公司於90年12月1日復與太碩公司另行簽定「增補契約書」，將原合約所訂期限延長至104年4月30日止，租金給付方式改為按月給付新臺幣（下同）600,000元，不另計抽成。太碩公司於91年9月30日將該合約權利轉讓與被告，由被告經營管理霞客溫泉，則霞客溫泉自91年10月1日起即由被告占有使用收益，嗣被告於委託經營期間出資在系爭土地興建系爭客服中心。

㈡土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，然房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，即使用房屋必須使用該房屋之基地。查系爭客服中心係被告於經營霞客溫泉期間因經營所需出資在系爭土地興建，雖當時土地所有權人霞客公司並未出具土地使用同意書與被告，惟苟被告未經霞客公司同意，絕無可能花費鉅資興建系爭客服中心。被告於經營霞客溫泉期間，自91年10月1日起至93年7月13日止，確有支付租金予霞客公司，並經霞客公司開立租金收入發票，霞客公司既開立租金發票向被告收取租金，自屬同意被告興建並使用系爭客服中心，則被告自有合法、正當占有權源，並非無權占有。

㈢按土地及其土地上房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異人時，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，其法律關係性質當屬租賃。又原告及其前手繼受取得系爭土地所有權之前，被告早在系爭土地興建系爭客服中心並支付租金予當時所有權人霞客公司，自屬有權使用系爭土地，且系爭客服中心並不在拍賣及點交範圍內，原告及其前手無從排除被告之占有，應推斷土地受讓人（區小新及其後手）默許房屋受讓人（被告）繼續使用系爭土地，僅係被告應支付相當代價予土地所有權人。

㈣原告101年11月9日準備書㈠狀主張被告並非系爭客服中心受讓人，而係原始興建所有者，與民法第425條之1所規定受讓人不同，無適用之餘地。惟房屋受讓人僅係繼受取得，尚且可「推定在房屋得使用期限內對土地有租賃關係」，則舉輕以明重，房屋之原始取得者更可「推定在房屋得使用期限內對土地有租賃關係」，原告之主張是擅自對民法第425條之1規定之限縮，縱被告並非房屋受讓人而係系爭客服中心之原始出資興建者，仍應有上開見解之適用（至少得類推適用），故被告就系爭客服中心與原告前手區小新、恆富公司及原告間之法律關係當屬租賃，原告僅得向被告請求給付租金而非拆屋還地。原告又稱系爭土地既經執行法院解除債務人及第三人即被告之占有，則系爭土地已無任何負擔，全部權利已點交予承受人。惟兩造對於「系爭客服中心不在拍定及點交範圍內」，已明確表示不爭執，則系爭客服中心所屬基地自不在點交範圍，應堪認定，否則如一方面認「系爭客服中心不在拍定及點交範圍內」，他方面又認「系爭客服中心所屬系爭基地已在點交範圍內」，無異嚴重矛盾。

㈤綜上所述，被告係於91年9月30日自太碩公司受讓合約權利後，經營管理霞客溫泉，花費逾50,000,000元在系爭土地上興建系爭客服中心，雖未辦理第一次所有權登記，仍屬原始取得系爭客服中心所有權，當時土地所有權人係霞客公司，被告自91年10月1日起至93年7月13日止，確有支付租金予霞客公司，並經霞客公司開立租金收入發票，原土地所有權人霞客公司係同意被告在系爭土地興建系爭客服中心。原告前手區小新於93年12月25日取得系爭土地所有權，再移轉至恆富公司、再由恆富公司售予原告，本於繼受取得之法律關係，自應容許被告就系爭客服中心繼續使用系爭土地，不得請求被告拆屋還地等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件經整理爭點結果如下：

㈠不爭執事項：(本院採為判決之基礎)

⒈系爭土地上如附圖所示系爭客服中心為被告於92年12月至93年3月間興建，而為被告所有，且系爭客服中心並未向建築機關申請建造執照，亦未辦理建物第一次所有權登記。

⒉系爭土地原為訴外人霞客公司所有，經本院90年執全字第5061號強制執行事件於90年12月3日至現場查封系爭土地及其上未辦保存登記建物（嗣編為臨487建號，即現臺中市○○區○○段000○號建物），並於90年12月21日辦理查封登記，上開土地及建物經本院91年度執字第39291號強制執行事件由區小新承受，並於94年4月25日點交予區小新，系爭客服中心則不在拍定及點交範圍，原告則於98年12月23日登記為系爭土地所有權人。

㈡爭執之事項：

⒈霞客公司與台火公司於89年3月15日簽定之「委託經營合約書」其性質是否為租賃契約？

⒉被告是否於91年9月30日受讓該契約對霞客公司之權利？是否得對原告主張買賣不破租賃？

⒊被告若受讓上開契約之權利，對於當時為霞客公司所有之系爭土地是否即取得興建建物之權限？若被告有使用系爭土地興建建物之權限，是否能據此推斷原告有默許被告使用系爭土地之意，並類推民法第425條之1及第426條之1規定而對原告主張有租賃關係？

四、法院之判斷：

㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照）。本件被告所有如附圖所示系爭客服中心，確有占用原告所有系爭土地如附圖所示之位置等情，為兩造所不爭執，應堪信為真實，依上開說明，自應由被告舉證證明其係有正當權源而占有系爭土地之事實，合先敘明。

㈡次按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷（最高法院98年度台上字第1090號判決參照），此即學說上所謂之爭點效。而其根據既係基於民事訴訟法上之誠信原則，亦即當事人於前訴訟已就該重要爭點充分爭執，而該爭點亦經法院加以論斷，即應賦予「禁止矛盾」之效力，從而若前後訴訟之當事人其中一造有所不同，然非前案當事人之一造主張應繼受其前手因前訴訟所生之爭點效時，自僅對非前訴訟當事人之一造程序保障較為不足，其既願拋棄程序保障而主張繼受前訴訟之爭點效，自應尊重其處分權，而對於為前訴訟當事人之他造而言，該重要爭點既已經其於前訴訟充分爭執，其程序上保障應屬充分，自不應許其以他造當事人非前訴訟當事人，而否定爭點效之適用。

㈢查本件原告雖非系爭確認所有權存在事件，及本院94年度重訴字第165號、臺灣高等法院臺中分院95年度重上字第30號、最高法院96年度台上字第1721號、臺灣高等法院臺中分院96年度重上更㈠字第41號、最高法院97年度台上字第2402號確認租賃關係存在事件（下稱系爭確認租賃關係存在事件）之當事人，然其為該二事件當事人恆富公司及區小新就系爭土地之繼受人，而被告則為上開二事件之當事人，且又無前述足認適用爭點效有違反誠信原則之情形，被告復未提出新訴訟資料足以推翻前案之論斷，揆諸前開說明，自應許原告於本事件中主張援引上開二事件重要爭點之爭點效。至原告另主張被告應受上開二事件既判力效力所及，惟查，原告主張援引之系爭確認所有權存在事件，其訴訟標的為系爭客服中心之所有權，惟就系爭客服中心所有權屬被告所有，兩造於本件並未爭執，並無援引前案既判力之必要；而就系爭確認租賃關係存在事件部分，按既判力惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力（最高法院101年度台上字第299號判決參照），而該案原告訴之聲明為請求被告交付建物及水井，而其請求交付之建物則未包含本件系爭客服中心在內，故該事件之既判力自與本件原告請求拆除之系爭客服中心無涉，原告援引該事件之既判力欲主張其與被告間就該客服中心並無租賃關係存在，自乏依據。但該事件中就被告與霞客公司間有無租賃關係此一重要爭點，則已加以論斷，原告自仍得就該重要爭點主張爭點效，附此敘明。

㈣本件應由被告舉證證明其非屬無權占有已如前述，而被告雖抗辯其得主張買賣不破租賃之法律關係，而非屬無權占有云云。然查，系爭確認租賃關係存在事件，就霞客公司與台火公司間於89年3月15日簽定之「委託經營合約書」之性質此一重要爭點，業已明確認定非屬租賃契約，有該事件歷審判決可參，且原告得對被告主張爭點效已如前述，被告復未提出新訴訟資料足以推翻前審之論斷，故本院自不得為相反之論斷，應認該「委託經營合約書」確非租賃契約性質。縱認被告抗辯其自太碩公司受讓台火公司及太碩公司對霞客公司之權利屬實，然台火公司與霞客公司間委託經營合約非屬租賃性質，縱使被告得取得該權利，亦因其非屬租賃關係性質，自不得對嗣後取得系爭土地所有權之原告主張買賣不破租賃，被告此一抗辯並無理由。

㈤縱認被告確有繼受台火公司與太碩公司對霞客公司之權限，然依台火公司與霞客公司簽訂之委託經營合約書，其中僅約定應由霞客公司提供符合台火公司分期開發營運所需之建物及其他設施，並未約定台火公司得自行興建建物供經營之用，自難以此推論被告得繼受取得於系爭土地興建建物之權利。且證人即被告實際負責人周重安於本院97年度重訴字第481號事件到庭證稱：霞客公司當時沒有出具土地同意書，也沒有說明原因等語（見本院卷第49頁反面），與證人即系爭客服中心建築師黃貴帝於同事件證稱：有向被告提出合法的土地證件，但是被告一直沒有提出等語相符（見本院卷第171頁），亦難證明霞客公司確有同意被告興建系爭客服中心。至被告雖抗辯：其有支付霞客公司租金，並經霞客公司開立發票，應足證其有使用系爭土地權限云云。然依台火公司、太碩公司與霞客公司間契約關係，台火公司與太碩公司本需支付霞客公司部分經營利潤，故繼受台火公司與太碩公司對霞客公司權利之被告，自亦負有給付霞客公司經營利潤之義務，是被告縱有給付款項與霞客公司，其性質之認定亦應就其與霞客公司間契約性質而定，尚非以霞客公司開立之發票名目為準。是本院既認被告與霞客公司間並非租賃關係已如前述，縱被告確有給付霞客公司款項，亦不足以證明其即具備於系爭土地興建建物之權利，被告此一抗辯，尚非足採。

㈥此外，被告未能提出其他證據證明其有何使用系爭土地興建建物之權利，應認被告縱使繼受取得台火公司及太碩公司對霞客公司之權限，亦無於系爭土地興建建物之權利。又被告雖請求傳訊證人即霞客公司股東孫育嬅證明霞客公司有同意被告使用系爭土地之情，惟證人孫育嬅於已於另案到庭證稱：詳細情形伊不清楚，被告有無跟霞客公司要土地使用同意書伊也不清楚等語明確（見本院卷第51頁反面），顯見證人孫育嬅就霞客公司是否確有同意被告使用系爭土地亦不知情，自難證明霞客公司確有同意被告使用系爭土地之情事，應無再予傳訊之必要，附此敘明。

㈦被告復抗辯：本件應類推適用民法第425條之1及第426條之1規定而對原告主張有租賃關係云云，然按民法第425條之第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」而同法第42 6條之1則規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」其中民法第426之1部分，係在規範租地建物房屋所有權移轉時，房屋受讓人得主張租賃關係繼續存在，並非用以解決土地所有權移轉之情形，本件系爭客服中心所有權並未移轉，自與該條所定情形顯然不同，自無類推適用之可能。而就類推適用同法第425條之1部分，查該條規範目的，無非係因土地與土地上房屋為同一人所有時，常未另行設定房屋占有土地上之權限，為避免土地及房屋所有權人分別讓與而為不同人所有時，房屋即因無占有權限而應拆除情形，故特設推定有租賃關係之規定，以避免房屋動輒遭拆除而有損經濟價值。是該條立法目的，係在解決土地與土地上房屋原為一人所有時，常未設定房屋占有權限之情形衍生之糾紛，而本件系爭客服中心與系爭土地本非同一人所有，原即應於興建建物前取得使用系爭土地之權利，自與該條欲解決之情狀顯然不同，當無類推適用之可能，被告此一抗辯自不足採。

五、綜上所述，被告所有之如附圖所示客服中心等建物，既確有占用原告所有系爭土地如附圖所示之位置，而被告未能證明其有何正當權源占有系爭土地，從而，原告依物上請求權之法律關係，請求被告拆除如附圖所示客服中心建物，並將該部分土地返還原告，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘有關被告於查封後始興建系爭客服中心是否違反查封效力部分之攻擊防禦方法，因本院依現有證據已足認定被告係屬無權占有系爭土地，自核與判決結果不生影響，爰不再予論述。

七、兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

八、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項。