101年度簡上字第392號｜民事：損害賠償｜裁判日期：103 年 05 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　101年度簡上字第392號上　訴　人　益民開發建設股份有限公司法定代理人　鄭敏雄訴訟代理人　羅豐胤律師林世勛律師被　上訴人　勝霖藥品股份有限公司法定代理人　劉志平訴訟代理人　陳建良律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國101年10 月25日本院臺中簡易庭101年度中簡字第161號第一審簡易判決提起上訴，本院合議庭於民國103年4月11日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人即原審原告方面：（一）於原審主張：被上訴人即原審原告（下稱被上訴人）於民國100年7月8日，與上訴人即原審被告（下稱上訴人）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向上訴人承租坐落臺中市○區○○街0000號1＋2樓、19-7號1＋2樓及臺中市○區○○街000000號1＋2樓、162-23號1＋2樓之房屋共4 間（下稱系爭房屋），約定租賃期限自100年9月15日起至106年9月14日止，共計6年，每月租金新臺幣（下同）8萬元（逐期調漲至88000元），押租金17萬6000元，依系爭租約第3條、第14條第20款約定，自100年7月15日起至同年9月14日止，上訴人必須先行供被上訴人裝潢使用，租賃期限未滿，若上訴人擬終止系爭租約時，則需於6個月前以書面通知被上訴人，且應賠償被上訴人全額裝潢費用，被上訴人則已於100年7月20日交付100年9月至101年12 月之租金支票16紙予上訴人，兩造所簽訂之系爭租約業已成立生效無誤。其後被上訴人已於100年7月18日與訴外人寬廷設計工程有限公司（下稱寬廷公司）訂約，將店面整修設備工程以總價277萬4880元（未含稅）交由寬廷公司承攬，寬廷公司於訂約後即開始進場進行拆除、清運及水電線路變動等工程，且就設備部分訂製木作美妝櫃及藥櫃等；詎上訴人竟於100年7月20日派員阻撓被上訴人上開裝潢工程之進行，復於100年7月26日發函表示不願履行租約，且退還已受領之押租金及租金支票17紙予被上訴人。被上訴人於訂約時既已將裝潢設計圖說作為系爭租約附件供上訴人檢視，上訴人復無異議而簽約，當然即表示同意被上訴人按圖施工，是上訴人顯係對已約定之租賃條件反悔不欲履約而終止系爭租約；又上訴人於100年7月26日發函所為之意思表示，應為期前終止系爭租約之意思表示，雖上訴人未依約於6個月前通知被上訴人，但被上訴人為免損失擴大，僅得同意上訴人終止系爭租約，上訴人自不得依系爭租賃契約第10條約定終止系爭租約並拒絕賠償。再被上訴人因上訴人阻撓致無法繼續裝潢系爭房屋，不得已通知寬廷公司停止施工並終止承攬契約，經與寬廷公司結算後，被上訴人應支付寬廷公司42萬6671元，依系爭租約第14條第20款約定，此裝潢費用之損失，應由上訴人賠償，不因被上訴人已否支付而有不同。另被上訴人否認上訴人有系爭房屋裝修後修復費用之請求權，並否認該等費用單據之真正；況上訴人100年7月26日函文已將被上訴人所交付之押租金及租金歸還，顯見上訴人已自行拋棄因房屋裝修所得對被上訴人主張之權利，是上訴人不得主張抵銷。倘若上訴人可以主張抵銷，則被上訴人因上訴人終止系爭租賃契約而無法依預定計畫收入，受有1080萬元之損失，被上訴人亦以此主張與之抵銷，為此，依系爭租約第14條第20款約定，請求被告給付426671元及法定遲延利息等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人42萬6671元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）於本院補述：（1）兩造間系爭租約已因上訴人收受租金支票而生效：兩造簽訂系爭租約時已約明系爭房屋自100年7月15日起至同9月14日止先行供被上訴人裝潢使用，如租賃期限未滿，上訴人擬終止租約時，需於6個月前以書面通知被上訴人，並應賠償被上訴人之全額裝潢費用，兩造訂約同時，被上訴人即就押金176,000元開具即期支票交付上訴人代理人張宸恩收受，因訂約時，被上訴人尚未能立即開具15紙租金支票交付，雙方遂特別約定，租賃契約需待上訴人收到被上訴人所開立之15紙月租支票後始生效；嗣被上訴人隨即於100年7月20日就100年9月至101年12月租金1次開具支票16紙交付上訴人代理人張宸恩收受無誤，此為上訴人於原審所不爭，故系爭租約依兩造特別約定已生效力無誤，上訴人係於100年7月26日始以存證信函任意終止租約，是時兩造間之租約早已生效，上訴人指尚未生效，非有理由。又上訴人雖係於函中表示因租金支票尚未兌現，故租約尚未生效；惟依系爭特別協議之約定，顯係以上訴人「收到支票」而非「支票兌現」為租約生效條件，否則若上訴人若始終不提示支票，租約豈非無從生效，則上訴人主張租約未生效，並非可採。（2）再被上訴人所為打通房屋、拆除廁所、加建樓梯及移動管道間等作為，確已得上訴人同意後所為：被上訴人向上訴人承租系爭房屋，並非被上訴人主動尋覓後要求承租，乃因上訴人當時益民一中商圈甫完工，招商積極，上訴人招商營運部經理何正仁、專員張宸恩承命游說被上訴人進駐承租，被上訴人本因該商圈內房屋設計不利營運等考量，態度消極，然經上訴人之經理及專員積極聯繫，同意被上訴人於承租後將房屋上下前後打通使用，且免負回復原狀義務，期間被上訴人所委設計師朱俞君並多次南下會勘現場、溝通裝修事宜，在兩造簽定系爭租約前即提出裝修設計圖，經上訴人審查無誤後，兩造始簽定系爭租約，總計系爭租約自兩造人員開始接觸至簽定，歷時長達半年之久。系爭租約書面係兩造議定租賃條件後，由上訴人負責製作，由系爭租約第6條第4款約定可知，租約中原應附有業經上訴人審核通過之房屋施工圖說及裝潢設計圖說，租約原本未附該條款所稱附件1之圖說，顯為上訴人製作租約書面之疏漏，不得因此即謂被上訴人對房屋之裝修施工未經上訴人同意。況依證人即系爭房屋裝潢設計師朱俞君、證人即上訴人公司前招商部門業務員張宸恩、證人即上訴人公司前經理何正仁、證人即上訴人公司副總經理賴恭暉及證人即上訴人公司總經理鄭耀森等人於原審言詞辯論期日中所為證述之內容，足見被上訴人所陳，方屬真實。蓋以證人張宸恩、何正仁與被上訴人間並無利害關係，且為直接與被上訴人接洽之上訴人公司人員，其等證述當無偏袒被上訴人之可能，當可採信。甚且，證人張宸恩更明確證稱被上訴人有將裝潢等圖面交付，其亦提交上訴人審查，則上訴人猶執前詞否認，顯非可採，是被上訴人進場施工前確已將平面圖及裝潢設計圖交予上訴人，且經上訴人同意無訛，否則被上訴人如何於繳交保證金後，取得鑰匙進場施工，是上訴人辯稱被上訴人未依約提出平面圖及裝潢設計圖經上訴人審核同意，即擅自進場施工，顯非事實。至上訴人雖一再指陳被上訴人破壞管道間，然被上訴人係為移動管道間而先進行相關開拆工作，當非如上訴人所指係破壞管道間甚明。（3）原審原證8之報價單及統一發票係設計師朱俞君為結算提出，其日期當然在上訴人終止租約之後，並無可疑之處；又系爭租約締約前之磋商期甚長，被上訴人所委請之設計師早已備妥相關設計圖說及估價單，與上訴人簽約後所進行之工作主要為拆除原有隔間及訂料，此在一般有「工班」配合之設計師及施工期間緊迫之情形，至為常見，並無何不符常情之處。證人朱俞君對於裝修施工圖說之交付過程陳述雖未臻明確，然證人朱俞君既仍明確證稱：平面圖出來時有向員工請教水電問題，有在現場討論，電話中也有多次討論，有提到拆除隔間牆、移動管道間，甚至有提到租約到期不用回復原狀，上訴人有要求保證金及圖面，所以其有將施工圖面交給被上訴人等語；且證人張宸恩、何正仁亦證稱系爭租約簽約之前哪些地方要打通、拆除、移除，均已談妥，此為系爭租約商談甚久之原因，在在可認上訴人確實有收到原證10所示之施工圖面無疑，否則又如何影印交付上訴人副總，是上訴人以證人朱俞君未證稱有交付圖說予上訴人，即認圖說並無交付，亦無理由。另證人朱俞君受任工作之報價單，早於系爭契約書於100年7月18日簽署前即提出，並於簽約時做為契約附件，並無臨訟製作之情；至原證8之報價單，乃因上訴人終止契約，被上訴人亦決定停止此一開店計畫，要求證人朱俞君進行結算，證人朱俞君始於100年8月1日作成該報價單向被上訴人請款，此為事理所常，並經證人朱俞君於原審結證無誤，並無何悖理之處。又被上訴人雖於證人朱俞君請款時，亦認關於訂製木作櫃訂金部分有過高之虞，並與證人朱俞君商議是否可移做他用或減價；然證人朱俞君堅持此木作櫃為定製品，無法移做他用，材料均已定製裁切，無法使用即為廢料，請求給付21萬餘元並不過分，而堅持要求被上訴人給付，被上訴人管理部門主管為此僅先將相關帳款列為應付費用入帳，延未給付證人朱俞君，致證人朱俞君為此對被上訴人至感不滿，豈有作證偏袒被上訴人可能？而上開應付費用總計426,671元，因經證人朱俞君多次請求，甚至揚言對簿公堂，被上訴人已於102年8月8日以電匯方式1次給付完畢。又上訴人雖於100年7月22日阻止被上訴人於現場施工，然未同時為租約終止之表示，乃遲至同年7月26日方以1紙函文表示終止租約，被上訴人於隔日收函後諮詢法律意見，最後於8月1日決定停止開店計畫，此一期間自7月18日起算已有14日之久，進行相關木作櫃之定料、裁切等生產工作時間相當寬裕，是上訴人質疑時間短暫、不可能花費如此之鉅云云，明顯昧於現實，並無可採。（4）上訴人抗辯租金內含營業稅，未經兩造合意云云，被上訴人否認之，當由上訴人負舉證之責：上訴人為營業人，其就出租不動產所取得之對價應開具統一發票交付被上訴人並繳納營業稅，對於應稅貨物或勞務之定價，則應內含營業稅，此為「加值型及非加值型營業稅法」第2條第1項第1款、第3條第2項及第32條所明文規定，則系爭租約所約定之租金應內含營業稅原即為上開稅法所明定，無庸特別加註，而被上訴人所以加註文字，不過為圖減少兩造因此可能發生紛爭之機會而已，並非變更原要約而為新要約，由上訴人前此從不曾抗辯租金並未內含營業稅，亦足證被上訴人所加註之文字不過在明確化原約定而已，並非為新要約。若上訴人竟主張原約定之租金未內含營業稅，顯應由上訴人舉證證明系爭租約關於租金之約定未將營業稅內含，蓋租金約定內含營業稅符合營業稅法之規定，應屬常態事實，不含營業稅則違反營業稅法規定而為變態事實，上訴人抗辯變態事實之存在，自應就此負舉證之責。（5）兩造於系爭租約中已合意租賃標的自100年7月15日起至9月14日止先行供被上訴人裝潢使用，蓋依證人張宸恩及何正仁於原審所為證述，足見被上訴人於100年7月18日進入施工係得上訴人同意後為之；而系爭租約於100年7月20日生效，上訴人則係於100年7月22日租約生效後，始派員阻止被上訴人施工，並於同月26日發函終止租約，是被上訴人既經上訴人同意後進行施工，並無不法侵害上訴人之所有權可言；系爭租約既生效力，相關提前終止租約應負損害賠償責任之約定，亦同生拘束力，則上訴人在租約已生效力後，方為阻止施工及終止租約等行為，自係任意終止租約，應對被上訴人因提前終止租約所生之損害負約定之損害賠償責任。又上訴人派員阻擾施工係於100年7月22日，並非上訴人所主張之同年7月20日，上訴人稱證人賴恭暉於100年7月20日即前往阻止施工之陳述為不實；況證人賴恭暉於原審自承不負責本案租約之審查，則其對租約簽定之詳細過程及內容自不可能如證人張宸恩及何正仁般清楚了解，且證人賴恭暉仍任職上訴人公司要職，自難期其就與上訴人利害相關之事為誠實陳述；而證人張宸恩及何正仁2人則均已離職，與被上訴人亦無任何利害關係，當無偏袒被上訴人之必要，是本件相關事實之證述，自應認以證人張宸恩及何正仁所述，較為可信，故原審關於施工圖說交付與否，採信上開2人證述而為肯認，自無可議之處。（6）系爭租約並未特別就所稱施工圖說或裝潢設計圖說之規格為定義，被上訴人所提出如原證10所示之施工圖說，固經證人張宸恩稱之為「格局圖」，然自其中第1、2頁即可知1樓部分管道間將拆除移位至左右兩側（以緊密斜線包圍中間畫叉之位置），2樓部分則保留，此對具備工程、室內裝修專業之人而言，已係相當具體之施工圖說或裝潢設計圖說，並無上訴人所稱未依約提出圖說之問題。而所謂施工圖說或裝潢設計圖說，在水電施工部分，通常均係以浴廁、洗手檯、照明設備配置及開關所在等為示意，實際管路配置則由水電施工人員依專業智識進行施工配置；是原證 10之圖說既已明確標出浴廁、洗手檯、照明設備及開關所在，自足供水電施工人員進行施工之用，並無需再有詳細之水電管路移動施工圖方得施工之情。再證人即上訴人公司總經理鄭耀森於原審審理時亦證述：「被上訴人公司於簽約前有提供租賃標的物的水電管路圖給上訴人參考。」等語，則若非施工需動及水電管路，又何有提供水電管路圖供上訴人參考之必要，且上訴人係對圖說無異議而同意被上訴人進場施工，自係認被上訴人所提圖說已符租約約定，豈得事後翻異改稱圖說不符約定。（7）至上訴人於現場履勘時辯稱若將污水管以ㄈ字型繞道，將生洩水坡度不足之問題，顯非事實。蓋由租賃標的現場地下室所見之污水管可知，地面層之污水管進入地下室後，非以垂直地面之管道排出，而係以懸掛於地下室天花板下方，幾乎與天花板平行之紅色污水管排放，並無管道不垂直地面即無法排放污水之問題。再建築技術規則建築設備編第32條規定：「排水管管徑及坡度，應依左列規定：一、橫支管及橫主管管徑小於75公厘（包括75公厘）時，其坡度不得小於50分之1，管徑超過75公厘時，不小於百分之1。二、因情形特殊，橫管坡度無法達到前款規定時，得予減小，但其流速每秒不得小於60公分。」，是縱以最嚴格之洩水坡度50分之1計算（即水平距離50公分應有1公分高度落差），將系爭建物內之污水管繞道所需增加之水平距離至多僅為500公分，所需高度落差僅有10公分，此為水電施工時甚易處理之工作，絕不致有無法順利洩水之問題；況系爭建物內之污水管徑顯然大於75公厘即7.5公分，所需洩水坡度僅為百分之1，500公分水平距離所需之高度落差僅為5公分，施工難度更低，根本不構成管道移動之困難。至於污水管外其他線路之遷移，均僅為簡易之接線、配線施工而已，亦無何高深艱難之處，是上訴人所稱管線移動為不可能，上訴人不可能同意為此施作云云，並非可採。（8）依系爭租約第6條第5款約定，被上訴人如有破壞管路嚴重之情形，上訴人依約應請求被上訴人修繕或賠償，並無上訴人因此即得據以終止租約之效果之約定，是上訴人顯不得因「管路有受損之虞」，即遽行依租約第10條終止契約。另系爭租約第10條約定，顯然不得解釋為任何違約行為，上訴人均得據以終止或解除契約，例如租金遲付之情形即顯然非是。至「損壞房屋」之情形，由關於房屋租賃關係應強制優先適用之土地法100條規定可知，縱同條第5款係明定「承租人違反租賃契約時」為終止租約之事由，然通說均認在積欠租金之情形，應優先適用第3款規定，即積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，方得以之為終止租約之事由，並非一有欠租，即得終止租約；同理，同條第6款既明定「承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」為終止租約之事由，顯然應認關於損壞房屋之情形，應優先適用第6款之規定，僅在承租人不為相當之賠償時，方得以之為終止契約之事由。故在解釋系爭租約第10條之約定時，顯同應受上述土地法第100條規定之限制，並不得僅因承租人有損壞房屋設備之事實，即行終止租約。上訴人以被上訴人未經同意而破壞管道間為終止租約之事由，其抗辯縱然屬實，然上訴人既未要求被上訴人修繕而未果，顯不得因此遽為租約之終止。（9）並聲明：上訴駁回。二、上訴人即原審被告方面：（一）於原審抗辯：兩造於100年7月8日所簽訂之房屋租賃特別協議（下稱系爭特別協議）約定「本合約之生效，需待甲方（指上訴人）收到乙方（指被上訴人）所開立之15張月租支票後，始生效，於合約生效前，乙方不得主張任何權利。」，而被上訴人係於100年7月20日交付月租支票予上訴人，是系爭租約應於100年7月20日生效，則於該日前，系爭租約尚未生效，被上訴人當不能主張任何權利。系爭租約包括4間房屋，被上訴人或有打通4間房屋以合併使用之必要，但因打通房屋可能破壞原建築結構，故上訴人要求被上訴人如欲改裝設施，需先提出施工圖說及裝潢設計圖說，俾上訴人審核，只要上訴人審核通過，被上訴人即可進場施工。詎被上訴人未依系爭租約提出施工圖說及裝潢設計圖說經上訴人審核同意，即逕行施工，導致系爭房屋地板、管道間、廁所、公共管線（公共管線部分業經上訴人先行修復）等多處遭破壞，經請他人估價，需支付54萬2559元修繕費用，是如被上訴人之請求有理由，上訴人就此主張抵銷。被上訴人所為，實違反系爭租約第6條第4款、5款約定，上訴人發現被上訴人上開違約情事後，已依系爭租約第10條約定，於100年7月26日發函被上訴人表示終止系爭租約，上開函文內容已載明上訴人不認可被上訴人打除系爭房屋管道間，則被上訴人其餘裝修拆除、破壞原建築結構等行為，依舉輕以明重之事理，上訴人當然亦不同意，而為解除系爭租約之事由，系爭租約係因被上訴人違約而解除，是被上訴人所受之損害上訴人當無庸負責。況被上訴人所提估價單之報價日期為100年8月1日，斯時上訴人業已解除系爭租約，該報價單所為及請求顯不合常情，上訴人否認其形式及實質之真正，是被上訴人上開請求，顯無理由。（二）於本院補述：（1）被上訴人固主張上訴人於100年7月20日無故派員阻撓其裝潢工程之進行，上訴人並於100年7月26日發函期前終止系爭租約，故依系爭租約第14條第20款規定請求上訴人給付其裝潢費用之損失云云；然被上訴人實未提出裝潢之相關圖說，復未經上訴人審核同意，即逕行於100年7月18日進場施作，不當施工導致包括地板、管道間、廁所、公共管線等多處遭任意打除破壞，故依系爭租約第6條第4款、第5款及第10條規定解約收回房屋，當無需負擔被上訴人所受任何損失，是原審判決內容，容有認定事理違誤及違背法則之處。（2）兩造於100年7月8日簽訂系爭租約，期間自100年9月15日至106年9月14日，戶別為A16＋A17＋B11＋B12（均1+2樓）。裝潢寬限期自100年7月15日起至同年9月14日止，另於100 年7月8日書立系爭特別協議特別載明：「本合約之生效，需待甲方收到乙方所開立的15張月租支票後，始生效，於合約生效前，乙方不得主張任何權利，特此約定」。而被上訴人不僅未提出裝潢之相關圖說，復未經上訴人審核同意，即逕行於100年7月18日進場施作，不當施工導致損壞之情形，包括地板、管道間、廁所、公共管線等多處遭任意打除破壞，上訴人於發現前揭破壞情事後，旋即於100年7月20日前往制止，此為被上訴人於律師存證信函所自認之事實，惟於7月20日之前，被上訴人尚未將月租支票交予上訴人，系爭租約尚未生效，被上訴人當不能主張任何權利。且證人賴恭暉、鄭耀森亦於原審庭訊中證稱被上訴人未提出施工圖及裝潢圖說，且上訴人亦未曾授權何正仁、張宸恩等代為同意客戶得變更內部格局，甚至得對管道間施工、破壞，則證人何正仁及張宸恩所述不實，且被上訴人亦未曾提出任何相關證據可供佐證，其所為主張，當屬無據。上訴人經營大樓出租事業，除原先出租系爭房屋之1、2樓予被上訴人外，系爭房屋3、4、5樓均有其他租戶承租，故為維謢大樓整體租戶之承租權利、消防安全，系爭契約始約定被上訴人進行任何裝潢施工之前，須將施工圖及裝潢圖說交與上訴人，並取得上訴人同意，方得為之；而被上訴人雖擬承租1、2樓，有其進行裝潢施工之必要，亦為上訴人於簽約之前即了解，然絕非表示其可任意破壞大樓整體公用之管道間，亦與民法第438條、社會交易常態、或大樓出租業之慣例明顯不符。且被上訴人所提報價單及所附發票之報價日期為100（2011）年8月1日，是時上訴人業已終止系爭租約，則該報價單顯不合常情；且被上訴人於100年7月18日與寬廷公司簽約，惟實務上一般設計、檢討工作流程最快亦需要近1個月之工作天，被上訴人如何能有於100年7月18日當日簽約、發包及施工同時進行之可能？又被上訴人所附發票為影本，不能證明係與系爭租賃標的物有關，其細項為何亦均不明確，現場僅僅2日施工，如何可能造成40餘萬之損失，亦未見被上訴人付款之證明，故上訴人於原審即已否認其形式及實質真正。至證人朱俞君雖於101年5月29日出庭應訊表示發票為其開立等語，惟其亦證稱：在施工之前，沒有以電子郵件方式把裝修圖面寄給張先生等語，足證被上訴人未事先提出相關圖說予張宸恩，是張宸恩自未將圖說送交上訴人無疑。至證人朱俞君又稱：「（問：證人有無將平面圖交給上訴人？）有，我認為被上訴人應該有將平面圖交給上訴人，房客租房子應該要讓房東知道房客要做什麼。」云云，當屬證人主觀猜想被上訴人有將平面圖送交上訴人，然朱俞君既未親眼目睹，且無相關書面憑據證明，可見證人朱俞君於原審證述多為臆測、不確定之語，且其為被上訴人之利害關係人，所為證述不得作為認定被上訴人曾交付相關圖說及曾得上訴人同意之證據。（3）另系爭租約第6條第4款本文、第5款前段約定：「房屋有改裝施設或改建之必要時，乙方（即被上訴人）須取得甲方（即上訴人）審核乙方施工圖說及裝潢設計圖說，並經甲方同意後始得自行施工裝設。」及「因可歸責於乙方之事由（包括但不限於乙方施工不當所造成之漏水等之事由）或因不當使用造成公共管路之損害。」，倘違反前2款規定，則上訴人可依系爭租賃契約書第10條所為「…如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，如因此乙方所受之損失甲方概不負責。」約定，隨時解約收回房屋，且被上訴人所受之損失上訴人概不負責。是原審判決竟悖於契約之明白規定，認定縱被上訴人有破壞管路嚴重之情，上訴人亦非得據以終止或解除系爭契約，自有違誤。又就被上訴人前揭未經許可之裝潢施工所造成大樓結構損害之回復費用，上訴人於原審亦已提出抵銷之主張，原審卻逕以被上訴人對上訴人無須負擔任何損害賠償責任而未加審認，實有違誤。（4）系爭租約尚未合法成立：依民法第153條規定，契約以當事人就必要之點互相表示意思一致時，契約始為成立。另依同法第160條第2項之規定，將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。而租賃契約，依同法第421條第1項之規定，「租金」為必要之點，如出租人已提出要約，但承租人就出租人所提出之租金表示不同意而變更金額時，則視為承租人提出新要約，於出租人就新租金表示承諾前，當事人間就租賃標的物之租金金額尚未達成一致，仍難認為租賃契約已合法成立。又租賃標的物之承租人，固得依租賃契約內容之約定，而對租賃標的物有一定之使用、收益或部分處分權，惟需以租賃契約業已合法有效成立為前提。租賃契約合法有效成立前，契約雙方尚不能依契約主張相關權利，而係應依其他法則，如侵權行為、無因管理等規範而為主張。上訴人於100年7 月8日就系爭租賃物之系爭租約及系爭特別協議書同時送交被上訴人，而發出要約，就租金部分，上訴人之要約內容為：「(1)100年9月15日起至104年9月14日止，租金每個月80,000元整（含管理費）。(2)104年9月15日起至106年9月14日止，租金每個月88,000元整（含管理費）…」，並未包含稅金；惟被上訴人未承諾上訴人上開租金金額之內容，而變更要約之租金金額，要求此金額應為含稅價，增補「含稅」2字並用被上訴人負責人印後，將系爭租約書正本1式2份均退回上訴人處，而另行發出新要約，惟上訴人就此一變更之部分尚未承諾，此有系爭租約書正本2份尚在上訴人處，且變更租金範圍之增補文字，僅有被上訴人之負責人用印，卻無上訴人負責人用印可參，足認上訴人並未承諾被上訴人之新要約，是系爭租約尚未合法成立。查租金是否含稅，影響租金金額甚大，若系爭租約之租金含稅，則上訴人自100年9月15日起至104年9月14日止，每月將減少租金收入4000【計算式（80,000×1.05）－80,000＝ 4,000】元；自104年9月15日起至106年9月14日止，每月將減少租金收入4,400元【計算式：（88000×1.05）－88,00 0＝4,400】，6年期間上訴人總計將減少租金金額計297,600元【計算式：（4,000×48）＋（4,400×24）＝297,600 】，故上訴人自須審慎評估後再行決定是否承諾被上訴人對此一契約內容之變更，並需於承諾用印，將租賃契約正本1份交付承租人即被上訴人後，訂約行為始屬完成。故而，系爭契約之最末方記載「上開條件均為甲乙雙方所同意，恐口說無憑，爰立本契約書1式2份，甲乙雙方各執1份存執，以昭信守」之用語，亦為社會一般商業交易之常態。承上，若租賃契約當事人之一方可任意單方面變更契約必要之點，而毋須他方同意，則民法第153條、第160條、第421條等之規定豈非具文？詎被上訴人竟在系爭租約尚在磋商階段、合法成立前，即於100年7月18日對系爭標的物進行破壞、施工，損害上訴人基於所有權人應有之權益。而原審不察，未經審認法律行為成立、生效要件是否具備，即遽為上訴人敗訴之判決，判決顯有違誤。（5）退步言之，被上訴人亦不得在停止條件成就、租賃契約生效前，即對系爭租賃標的物為破壞、施工：按附停止條件之契約，契約雖已成立，惟於停止條件成就前，效力尚未發生，需俟停止條件成就後始生效力。又租賃標的物之承租人，需俟租賃契約業已合法有效成立後，始得依租賃契約內容之約定，而對租賃標的物有一定之使用、收益或部分處分權，前已述及。依兩造間系爭特別協議，系爭契約為附停止條件之租賃契約無疑，亦即被上訴人依約於100年7月20日交付15張月租支票時，停止條件方為成就，契約始生效力，是系爭契約之生效日應為100年7月20日，至為灼然。惟被上訴人卻於100年7月18日即契約尚未生效之前，即率爾要求寬廷公司進入系爭租賃標的物破壞、施工，而損害上訴人基於所有權人應有之權益；原審竟未加以審酌，亦未說明何以租賃契約生效前，被上訴人與第3人間之債權債務關係，應由上訴人承擔之法律上理由，其認事用法顯有違誤。（6）被上訴人未依系爭租約第6條第4、5、10款約定，提供施工圖說、裝潢設計圖說，亦未取得上訴人同意：被上訴人僅提出「格局圖」，而未依契約第6條第4款提出「施工圖說」、「裝潢設計圖說」，因「格局圖」僅為顯示租賃標的物隔間配置表示之圖紙，尚不能作為建築物施作工程之依據，依實務工程慣例，如需對建築物之結構再行變動、施工、設計裝潢，自需備有「施工圖說」、「裝潢設計圖說」，為再次施工、設計裝潢之重要憑依。被上訴人於100年7月18日施工時，系爭租賃標的物之3至5樓已有其他承租人，而被上訴人若拆除管道間，將破壞原有之污穢水管線、通風管線及電力、電信管線等，甚至影響公共管線，如需施作，除需與系爭租賃標的物之其他承租人協調外，尚需與其他相關單位進行協調；然被上訴人施工時，竟未見其曾與系爭租賃標的物上之其他承租人或相關單位進行聯繫，亦未委請上訴人進行必要聯繫，與常理不符。上訴人為建築相關之專業公司，對整個商圈之建築及管線知之甚稔，豈會完全無視此等重要問題，而同意任由被上訴人破壞管道間？證人張宸恩及何正仁於原審言詞辯論中，自始至終均僅提及有「格局圖」，而未曾提及被上訴人曾提供「施工圖說」、「裝潢設計圖說」，且被上訴人之訴訟代理人於勘驗筆錄中亦自承：格局圖是只有打通管道間，沒有同時提出水電管路移動的施工圖等語。況「施工圖說」、「裝潢設計圖說」為對建築物之結構再行變動、施工、設計裝潢之重要憑依，假若被上訴人曾將原本提出於上訴人，則其於100年7月18日開始施工時，手中亦應有此等圖說之副本作為施作依據，然遍觀原審全卷，卻未見有此2份圖說，則被上訴人應如何對相關重要管線進行移動施工？綜上，被上訴人實未依契約約定提出「施工圖說」、「裝潢設計圖說」予上訴人，或事先徵得上訴人同意甚明；然原審卻將「格局圖」誤為「施工圖說」，所為認定事實顯有違誤。又證人張宸恩於原審之證述不得作為認定被上訴人曾交付「施工圖說」、「裝潢設計圖說」及曾得上訴人同意之證據，因證人張宸恩固於原審庭訊時證述：其有影印格局圖給上訴人公司副總，記得上訴人公司副總有說這個格局圖1樓全部要打通，其回答是，上訴人公司副總對於格局圖沒有表示不同意等語；然上訴人之副總賴恭暉亦已於原審庭訊中證稱：張宸恩沒有將施工裝潢圖交給我等語，且依證人張宸恩之證述，既未提及被上訴人曾提出「施工圖說」、「裝潢設計圖說」，賴恭暉復證述未收到被上訴人提出之施工裝潢圖，原審係如何據此等證述得出「被上訴人應有交相關圖說予上訴人」之結論？若無此2重要圖說，上訴人又如何予以同意？況事實上賴恭暉未曾收受過被上訴人提出之任何圖紙，亦未曾受告知被上訴人會破壞系爭租賃標的物之管道間，且其為有20餘年建築行業實務經驗之專業人士，若無「施工圖說」、「裝潢設計圖說」等判斷被上訴人施作工程之具體範圍、方式可能造成之影響之必要圖紙，如何進行被上訴人施工、裝潢行為當否之論斷？又如何決定是否同意？此亦為系爭租約中第6條第4、5、10款約明須有相關圖說及應得上訴人同意之事實及法律上理由，及賴恭暉於100年7月20日一獲悉被上訴人正在進行破壞系爭租賃標的物及管道間時，立即前往阻止之原因，而證人張宸恩當日亦知事態之嚴重性，故共同前往阻止被上訴人繼續施工，足見證人張宸恩前所為證詞，顯屬避重就輕，不足採信。另證人何正仁於原審證述亦不得作為認定被上訴人曾交付「施工圖說」、「裝潢設計圖說」及曾得上訴人同意之證據；因何正仁固於原審庭訊時證述：被上訴人有將格局圖面交給上訴人，上訴人有同意等語；然證人賴恭暉、鄭耀森亦於原審庭訊既已證稱被上訴人並未提出施工圖說及裝潢圖說，亦未曾同意，且證人何正仁未曾提及被上訴人曾交付上訴人施工圖說及裝潢設計圖說，原審自不能據何正仁之證述得出「被上訴人應有交相關圖說予上訴人並得其同意」之結論。又何正仁於原審證述時，已非上訴人之員工，且離職後仍於系爭商圈擔任招商營運部執行長一職，並與上訴人就系爭商圈內之營運方式、經費使用等有諸多衝突不合之處，其證詞亦有刻意模糊、偏頗之虞，並不足採。又「格局圖」不等同於「施工圖說」、「裝潢設計圖說」，因「格局圖」僅為顯示租賃標的物隔間配置表示之圖紙，尚不能以之作為建築物施作工程之依據；而「施工圖說」、「裝潢設計圖說」乃是對建築物之結構施工、裝潢設計之專業藍圖，施工圖對於工程管線之設計及位置及規格均有詳細圖解，施工位置部分亦應有圖說解釋；裝潢設計圖對於平面圖格局之櫃制物品、牆面設計方式及天花板設計格式，其丈量均有以數字為計量之標準，對天花板有關燈飾之裝設位置亦應有詳細圖解，此為再次施工及裝潢設計之重要藍圖依據，是被上訴人空言指摘「施工圖說或裝潢設計圖說，在水電部分，通常均係以浴廁、洗手檯、照明設備配置及開關所在等為示意 …」，實與一般施工習慣顯不相符，不足採信。上訴人亦未同意被上訴人所稱管道間之污水管得以ㄈ字型繞道施工，至有關被上訴人破壞管道間之解釋，係欲以ㄈ字型繞道施工，姑不論被上訴人所稱之施工方式對污水管因斜率不足可能造成阻塞之後果，上訴人係於102年5月8日勘驗現場時才第1次聽聞被上訴人欲用此方式施工，顯見此乃被上訴人臨訟掩飾之詞。上訴人從未同意上訴人得對於大樓整體公用之管道間進行施工或改建，蓋因系爭租賃房屋之3至5 樓已有其他承租人，片面拆除或改建管道間將對原有污水管、通風管線、電力線及電信線等公共管線造成重大影響，故絕不可能片面即可施作，尚需考慮其他住戶之生活需要，應與其他住戶或相關單位協調尚可施作，是可知被上訴人所稱管道間管線移動、遷移無任何高深艱難之處之論點，實不可採。（7）依實務上工程慣例，估價單及報價單通常係實際施作標的物前作成，然證人朱俞君為負責人之寬廷公司卻非於施工前估價、報價，卻於施工已逾10日後之100年8月1日始作成報價單，顯然此報價單係事後為之供被上訴人爭訟之用而製作，亦足見證人朱俞君與被上訴人有利害關係，而有偏袒被上訴人之虞，而上開報價單之真實與否，顯屬有疑。又被上訴人自100年7月18日至同年月20日止，事實上僅進行系爭租賃標的物之破壞牆體、頂牆、管道間之工作，尚無任何裝潢、木櫃等物之置入，所需花費之費用經上訴人估算，至多僅應19,550元之支出，且被上訴人所附發票為 100年10月3日所開立，距施工日已逾2個月有餘，亦僅為影本，不能證明係與系爭租賃標的物有關，其細項為何亦均不明確。被上訴人於租賃契約尚未生效前即貿然施工，遭阻止後該損失竟要求上訴人負擔，完全不合契約、法律之規定。（8）上訴人於原審答辯狀及上訴理由中均爭執系爭租約之效力，於原審即以系爭特別協議主張系爭租約為附停止條件之租賃契約，亦即被上訴人依約於100年7月20日交付15張月租支票予上訴人收受時，停止條件方為成就，契約始生效力；現上訴人主張「租金是否含稅，為系爭租賃契約之必要之點，兩造尚未達成合意，是系爭租賃契約尚未成立」，當同屬有關爭執系爭租約效力之問題。100年7月8日，上訴人以系爭租賃契約書正本即系爭租約書及系爭特別協議書對被上訴人發出要約時，被上訴人未為承諾上訴人於上開契約書內所載之租金金額，而於上開契約書內所載之租金金額旁手寫增列「含稅」2字，係變更雙方已合意之租金金額，要求租金應為含稅價，並將契約書正本退回上訴人公司，此依民法第160條第2項規定，係對原要約擴張、限制或為其他變更而承諾，即視為拒絕原要約而為新要約，惟上訴人對此一變更部分未為承諾，可由100年7月26日上訴人發給被上訴人之存證信函可知，雙方就租賃標的物之租金金額尚未達成合致，此部分亦屬爭執有關系爭租約效力之問題，並據上訴人提出僅有被上訴人之負責人用印，卻無上訴人之用印之「房屋租賃契約書」正本2份釋明，足認兩造對系爭租金金額之契約上必要之點未達合意。上訴人實於原審中即有爭執系爭租約之效力，惟原審對系爭租約之效力，是何時點成立與生效均未予審酌及於理由中交代，即認被上訴人有系爭租約第14條第20款所約定之請求權，實屬率斷。（9）又租賃實務上，出租人將租賃標的物之鑰匙交予磋商承租之人或仲介者，以利承租人進入租賃標的物觀覽現況之情形，所在多有，尚不得作為認定同意特定事項之證明。況被上訴人於100年7月18日後尚須另行向系爭商圈之管理室取得鑰匙，方能進入系爭租賃標的物之情形觀之，亦足證兩造間之系爭租約尚未合法生效成立，否則被上訴人本得以合法承租人之地位取得鑰匙，自由進出系爭租賃標的物，又何需另行向系爭商圈之管理室取得鑰匙以進出系爭租賃標的物？綜上，原審並無被上訴人曾送交相關圖說予上訴人並得上訴人同意之積極證據，原審卻僅以朱俞君、張宸恩、何正仁3人片面證述及被上訴人取得鑰匙進入系爭租賃標的物施工，即遽為被上訴人曾送交相關圖說並經同意之判決，尚嫌粗率。又上訴人主張就被上訴人所訴金額予以抵銷於法有據，因兩造間之系爭租約是否成立生效有疑；況系爭租約既為附停止條件之租賃契約，至少需自100年7月20日停止條件方為成就，則於100年7月20日前即系爭租賃契約尚未成立生效前，被上訴人根本未取得租賃標的物之使用權，被上訴人卻在契約成立生效前，尚未取得租賃標的物之使用權、更無處分權之情形下，於100年7月18日即進入租賃標的物施工敲打，損害地板、管道間、廁所、公共管線，對於上訴人即應負侵權行為損害賠償責任，上訴人主張有54萬2559元之損害賠償請求權，並與被上訴人之損害賠償額抵銷，當屬有據。三、本院於103年4月11日會同兩造協議簡化本件爭執、不爭執事項如下：（一）不爭執事項（兩造同意下列事實為真正，法院得逕採為判決之基礎：（1）兩造於100年7月8日訂立系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，以開設連鎖藥妝店（佑全保健藥妝臺中錦南店）使用，租賃期間自100年9月15日至106年9月14日止，計6年。前4年租金每月8萬元，後2年租金每月88,000元。被上訴人並應於簽約同時開立前15個月之租金支票交付上訴人收執。另裝潢寬限期自100年7月15日起至同年9月14日止，惟該期間使用之水、電費由被上訴人負擔。（2）被上訴人已於系爭租約簽約時，交付上訴人押租保證金176,000元予上訴人。（3）兩造並於100年7月8日另簽立系爭特別協議，約明系爭租約需待上訴人收到被上訴人所開立100年9月15日至101年12月15日共計15個月份之租金支票後，始生效。而被上訴人嗣已於100年7月20日簽發交付前揭租金支票予上訴人之代理人張宸恩收受無誤。（4）系爭租約第6條第4款約定房屋有改裝施設或改建之必要時，被上訴人須取得上訴人審核被上訴人施工圖說及裝潢設計圖說，並經上訴人同意後始得自行施工裝設，但不得損害原有建築結構。另於第14條第20款則約定系爭租約期限未屆滿，上訴人擬終止租約時，需於6個月前以書面通知被上訴人，並應賠償被上訴人之全額裝潢費用；惟裝潢費用之認定，仍以裝修發票為準。（5）上訴人於100年7月26日以一百益字第0000000000號函向被上訴人表示系爭租約有：租金與商圈內同等條件標的物金額落差太大、給予2個月裝潢期、被上訴人變更工程，不須負擔回復原狀責任等諸多不合情理之處，幾經考量，無法出租履行不平等之系爭租約，而以該函向被上訴人為終止系爭租約之意思表示；被上訴人並已於100年7月28日收受該函文。（二）爭執事項：（1）系爭租約是否業已合法成立？（2）系爭租約是否已因停止條件成就而發生效力？又於何時生效？（3）被上訴人是否未提出施工圖說及裝潢設計圖說，經上訴人審核同意後，即貿然於100年7月18日進場施工裝潢，而有違反系爭租約第6條第4款、第5款情事？（4）上訴人主張其係依系爭租約第10條約定終止系爭租約，於法是否有據？（5）被上訴人得否依據系爭租約第14條第20款約定，請求上訴人為本件給付？（6）上訴人所為抵銷之抗辯，是否有理由？四、本院得心證之理由（一）系爭租約是否已合法成立及生效：上訴人主張伊於原契約上用印後交予被上訴人，經被上訴人審閱後，另在租金約定部分加註含稅2字後交予上訴人，而為新要約，伊迄未就該部分允諾，故系爭租約尚未成立等語，為被上訴人所否認。而觀上訴人前於原審中所為防禦方法者，始終僅以被上訴人尚未交付租金支票16紙之100年7月20日前，系爭契約並未生效，被上訴人既於系爭租約生效前即為裝潢，上訴人自毋庸負擔該等裝潢支出等語抗辯，迄至原審言詞辯詞終結前均未曾提及兩造就租金是否內含營業稅之約定未達成合意，故系爭租約亦有欠缺成立要件等情，乃迨至上訴本院後，始於其上訴理由（二）狀中提出上開抗辯，顯見上訴人於原審中不僅對被上訴人所提其上約定租金內含營業稅之系爭租約書之實質及形式真正未予爭執，復已自認系爭租約遲至100年7月20日因被上訴人交付系爭16紙租金支票予上訴人之停止條件成就時，業已合法成立及生效甚明。況上訴人乃為營業人，伊就出租系爭不動產所取得之對價應開具統一發票交付被上訴人並繳納營業稅，對於應稅貨物或勞務之定價，則應內含營業稅，此為加值型及非加值型營業稅法第2條第1項第1款、第3條第2項及第32條所明定，則系爭租約所約定之租金應內含營業稅原即為上開稅法所明定，本無庸特別加註，是被上訴人主張其加註含稅2字，不過為圖減少兩造可能發生紛爭之機會，非變更原要約而為新要約，由上訴人前此未曾抗辯租金未內含營業稅等情，亦足證被上訴人所加註之文字不過在明確化原約定，並非為新要約等語，當屬有據，是上訴人現另主張原約定之租金未內含營業稅，自當由上訴人舉證證明系爭租約關於租金之約定未將營業稅內含。蓋租金約定內含營業稅符合營業稅法之規定，應屬常態事實，不含營業稅則違反營業稅法規定而為變態事實，上訴人抗辯變態事實之存在，自應就此負舉證之責。再按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。而上訴人前於原審確已就系爭租約業已合法成立及生效，是伊事後復為終止系爭租約之意思表示等情為自認，已如前述，復上訴人迄未就兩造之租金約定本未含營業稅，是伊所執被上訴人交付上開未經伊在含稅部分用印之租賃契約書乃被上訴人另為新要約而為舉證，以明伊事後抗辯系爭租約事實上未合法成立等情為真，揆諸上開說明，自無從撤銷伊前所為上開自認。況上訴人迭次陳稱兩造乃於100年7月8日協議約定以系爭租金支票之交付為租約生效之停止條件，且伊業已依系爭租約約定而於100年7月20日收取被上訴人所交付之16紙租金支票等語詳實，復為被上訴人所不爭執，且有系爭租約及系爭特別協議存卷可參（見原審卷第8至16頁），益徵上訴人確早已允諾系爭租約之租金約定部分乃為含稅之事實，而被上訴人在租約上加註及用印確僅為明確兩造上開約定無疑，蓋以上訴人既已於100年7月20日就兩造約定之上開租金支票收取，依系爭租約約定，當足認上訴人就系爭租約之租金約定含稅一節已有合意，方進而收取該等租金支票，而使系爭租約遲至被上訴人交付系爭支票之100年7月20日發生效力。準此，上訴人據上主張系爭租約欠缺合法成立及生效要件云云，洵非有據。至上訴人其後於100年7月26日發予被上訴人之存證信函，則僅係為終止系爭租約之意思，自無從據此認定上訴人係對上開租金含稅之變更約定未為承諾，致系爭租約未生效力，附此說明。（二）系爭租約何時生效：按契約內容探求雙方當事人之真意，應無違背當事人進行主義之可言。契約之解釋為事實審法院之職權，訴訟當事人就契約行為存在之事實如已盡其主張及舉證之能事，關於卷存契約之具體內容究應如何解釋始符當事人締約時之真意，審理事實之法院自可通觀契約全文，依誠實信用原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察，不受當事人片面所持見解之拘束。此與當事人並未主張契約成立、而法院逕予認定契約關係存在之情形迥不相同，不生認作主張事實之問題。又按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而他方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。又使用借貸必係無償，有償則非使用借貸，最高法院67年號台上字第2488號判例意旨參照，則使用借貸具備無償，及內容僅為物之使用而不涉及財產權移轉之特色。易言之，若係有對價關係之有償方式，或是須為財產權之移轉者，即非使用借貸之契約類型，是使用借貸即與贈與及租賃有所區別，故使用借貸須為無償，即借用人使用借用物，無須給付對價之報償，出借人則不移轉財產權。查兩造於100年7月8日所簽訂之系爭租約中，不僅約明房屋租賃期間自100年9月15日至106年9月14日止，亦約明裝潢寬限期自100年7月15日起至同年9月14日止，該期間使用之水、電費由被上訴人負擔，系爭租約第14條第20款復約定系爭租約期限未屆滿，上訴人擬終止租約時，需於6個月前以書面通知被上訴人，並應賠償被上訴人之全額裝潢費用，惟裝潢費用之認定，仍以裝修發票為準，且系爭租約第9條第1項亦載明被上訴人於預繳5萬元裝潢保證金，並向社區管理公司報備後，即可進入系爭房屋內裝修，待裝潢工作完成後，將廢棄物清理完畢後，即可全數取回上開保證金等情；而上訴人確於100年7月15日起之上開約定裝潢期間以不移轉財產權之方式，將系爭房屋交由被上訴人裝潢使用，而被上訴人亦於預繳5萬元裝潢保證金並向社區管理公司報備後，於100年7月18日進入系爭房屋內裝修，被上訴人乃於上開裝潢期間即開始使用系爭房屋，且係無須給付對價之報償等情，既有系爭租約可參（見原審卷第8至第14頁），復為兩造所是認，依上開說明，兩造就該裝潢期間所成立之契約，當屬無償使用借貸契約，而系爭租約於法律評價上，則非屬單純之租賃契約，應為無償使用借貸與有償租賃之混合契約甚明。蓋按租賃契約應為給付租金之有償原則，然系爭租約既載明被上訴人於上開裝潢期間可免付租金而無償使用系爭房屋，並將上開相關無償使用借貸之約定同時約明於系爭租約中，顯見上開裝潢期間之使用借貸契約，依兩造當事人之意思，其效力、存續當與同時成立之系爭租約有一定之關連性，亦即系爭租約果有無效、撤銷或目的不達情事，解釋上該使用借貸契約亦應失其附麗，是具有無償使用借貸及有償租賃之混合契約性質無疑，否則兩造當不致於系爭租約中同時約明上開事項，更於系爭租約第20條論及倘若上訴人提前終止系爭租約時，應賠償被上訴人於上開裝潢期間所為裝潢費用之問題等情之理。再按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約，民法第99條第1項及第3項分別定有明文。查兩造簽訂系爭租約同日另簽立系爭特別協議，約明系爭租約需待上訴人收到被上訴人所開立100年9月15日至101年12月15日共計15個月份之租金支票後，始生效；而被上訴人嗣已於100年7月20日簽發交付前揭租金支票予上訴人之代理人張宸恩收受無誤，已如前述，則兩造間系爭租約乃附有被上訴人應交付100年9月至101年12月之租金支票16紙予上訴人收取為停止條件，且該停止條件業已於100年7月20日成就，則兩造間系爭租約遲於100年7月20日業已生效無疑。又兩造間系爭租約實為無償使用借貸及有償租賃之混合契約，而上訴人依系爭租約約定亦允諾被上訴人早於100年7月15日即可進入系爭房屋裝潢使用，業如前述，可見兩造間簽訂系爭租約時，已有特約約定系爭附停止條件租約不於上開條件成就時發生效力，而應溯及自上訴人允諾被上訴人於上開無償使用借貸之裝潢寬限起始日即100年7月15日起即發生效力至明。（三）被上訴人是否未提出施工圖說及裝潢設計圖說，經上訴人審核同意後，即貿然於100年7月18日進場施工裝潢，而有違反系爭租約第6條第4款、第5款情事：上訴人抗辯被上訴人未依系爭租賃契約第6條第4款約定，提出施工圖說及裝潢設計圖說經上訴人同意，即進場施工云云，乃為被上訴人所否認。（1）查系爭租約第6條第4款乃約定：「房屋有改裝設施或改建之必要時，乙方（指被上訴人）須取得甲方（指上訴人）審核乙方施工圖說及裝潢設計圖說（如附件一），並經甲方同意後，始得自行施工裝設。但不得損害原有建築結構。」等語，有系爭租約可證（見原審卷第10頁），並為兩造所是認，則被上訴人為上開裝璜施作，自應依系爭租約上開約定為之甚明。（2）觀諸證人朱俞君於原審言詞辯論期日中證稱：「我與被上訴人簽訂裝潢工程合約書（見原審卷第86頁至90頁）前有去現場3、4次，每次都是上訴人員工張先生帶我們進去。簽約前有進行規劃，也有平面圖，動工前報價都已經確定。平面圖出來時有向上訴人員工請教水電問題，有在現場討論，電話中也有多次討論。有提到拆除隔間牆、移動管道間，甚至有提到租約到期不用回復原狀。上訴人有要求保證金及圖面，所以我有將施工圖面交給上訴人，我約於100年7月10幾日有去辦理施工登記，且繳交保證金，所以上訴人才會把鑰匙交給我，我施工5天即停工。上訴人公司一開始就知道系爭4間房屋是合併的，所以我連樓梯打的位置都有跟上訴人人員張先生說，張先生有跟上訴人反應，我得到的訊息是可以的，張先生很清楚知道我們要把牆壁拆除及管道間移位。我認為被上訴人應該有將平面圖交給上訴人，房客租房子應該要讓房東知道房客要做什麼，我有將平面圖交給管理委員會。被上訴人告訴我有將平面圖交給上訴人管理部，所以才簽訂裝潢契約，管理中心才會把鑰匙交給我，我才會進場施工。」等語（見原審101年5月29日言詞辯論筆錄），可見被上訴人委由寬廷公司之朱俞君進入系爭房屋裝潢前，確已先由朱俞君依系爭租約第9條約定交付裝潢保證金，並提出原證10所示可見將有拆除隔間牆及移動管道間等情之施工圖面（見原審卷第78至第85頁）予被上訴人，且曾在系爭房屋施作現場及電話中多次與上訴人員工討論系爭房屋之水電問題，並提到將拆除隔間牆及移動管道間，甚至提到租約到期不用回復原狀等情，其後朱俞君則係經告知上訴人以辦理施工登記即向社區管委會報備後，上訴人管理人員方將系爭房屋鑰匙交予朱俞君，而由朱俞君於100年7月18日進入系爭房屋裝潢施作無訛。（3）又依證人即上訴人前招商部門業務員張宸恩於原審言詞辯論期日中證稱：「系爭租約是我負責洽商簽訂。除討論租約地點、租金、租期，及因為要將內部格局做變更，所以從洽商到簽訂系爭租約，將近花了4個月時間。我每個星期都會跟董事長報告，格局哪些要打通有談到，正確圖面是在靠近施工期間給的，我有影印格局圖給上訴人之副總，我記得上訴人副總有說這個格局圖1樓全部要打通，我回答是。上訴人副總對於格局圖沒有表示不同意。格局圖內容拆除部分與原約定打通拆除部分是相同的。上訴人對系爭租約有決定權的人對於被上訴人要拆除房屋之部位是知情的，至於是否同意我不清楚。我只知道上面交代（指上訴人董事長）要趕快做。被上訴人進場施工係在系爭租約所約定之裝潢寬限期間，所以我認為不需要上訴人再表示同意才能夠進場施工。被上訴人進場施工有繳交1筆保證金給上訴人管理部門。」等語（見原審101年6月28日言詞辯論筆錄），可見上訴人於被上訴人進行裝潢前，確已收到被上訴人所提出欲將系爭房屋為部分打通拆除等內部格局變更之格局圖即證人朱俞君所述上開原證10所示施工圖面，且經證人朱俞君繳交裝潢保證金後，上訴人即將系爭房屋交付證人朱俞君進行裝潢使用，而有同意被上訴人進場依該施工圖面施作之情無疑。（4）再參以證人即上訴人前經理何正仁於原審言詞辯論中證稱：「系爭租約係上訴人指示我與張宸恩負責。從開始到簽訂系爭租約花了好幾個月。是上訴人主動找被上訴人。因為商圈要繁榮必需要大型商店。上訴人每間房間約10幾坪，被上訴人須要80、90坪，包含1、2樓，所以需切割牆壁。簽約前，哪些地方要打通、拆除、移除，都已經講好，這就是系爭租約談那麼久的原因。被上訴人有將格局圖面交給上訴人，上訴人有同意，不然怎麼施工。上訴人有同意原告進場施工，因系爭租約有約定裝潢期間，所以要儘早施工。」等語（見原審101年6月28日言詞辯論筆錄），及證人即上訴人副總經理賴恭暉於原審言詞辯論期日中證稱：「張宸恩沒有將施工裝潢圖交給我。我知道系爭房屋被上訴人會打通，因為系爭房屋的設計本來是隔起來，所以被上訴人一定會打通使用。雖然一定會打通，但還是要上訴人同意。我不知系爭租約修改過，這件我沒有審查，是總經理以上的人審查。」等語（見原審101年8月23日言詞辯論筆錄），及證人即上訴人總經理鄭耀森於原審言詞辯論期日中證稱：「若向上訴人之承租客戶要改變內部格局，要經過上訴人同意，且需提供施工圖及裝潢設計圖經上訴人總經理同意。我沒有收到被上訴人所提出之拆除圖面，也沒有看過。議約過程何正仁有向我說被上訴人承租後要將租賃標的物打通使用。上訴人於簽約前有提供租賃標的物的水電管路圖給被上訴人參考，我並帶被上訴人看現場1次，當時設計師並不在場。」等語（見原審101年8 月23日言詞辯論筆錄），益徵上訴人之經理何正仁確有收到被上訴人所交付上開已標示打通系爭房屋管道間等變更內部格局之施工平面圖，並將上情告知上訴人總經理，且因上訴人未向被上訴人為反對之意思表示，被上訴人方於繳交裝潢保證金後，於約定裝潢寬限期內，得向上訴人取得系爭房屋鑰匙而進場依該施工圖面施作甚明。綜上，上訴人猶稱被上訴人未依約提出施工圖面即裝潢設計圖等經上訴人審核同意，即進場施工，已違反系爭租約第6條第4款、第5款約定云云，當與事實不符，委無足採。（四）另上訴人雖主張伊依系爭租約第10條約定終止系爭租約，故無庸對被上訴人所受上開裝潢損失負責等情，然此亦為被上訴人所否認。按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。此所謂行使權利，當涵攝因契約所約定保留之解除權、終止權在內，是當事人於訂立契約時，縱有約定保留之解除權，於行使該解除權、終止權時，亦非不得依此誠信原則予以檢驗（最高法院96年度臺上字第1394號判決意旨參照）。次按未定期限之租賃契約雖可隨時聲明終止，而自結約之日起，究應經相當期間，俾租戶得受租賃之實益，始與交易上誠實信用不相違背，此為最高法院18年上字第1851號判例意旨所明揭。基於同一理由，定有期限之之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，契約當事人一方關於終止權之行使，仍以經過相當期間後為之，始與交易上誠實信用不相違背。至期間是否相當，則應斟酌原約定之租賃期限、兩造就租賃標的所為準備、承租之目的等各項事實，認定兩造間合理可得期待之期間，庶與誠實信用原則不相違背。查兩造原約定之租賃期間為100年9月15日起至106年9月14日止6年之期間，上訴人為此曾於100年7 月18日兩造締約後，依系爭租賃契約第3條第1項第4款約定，就系爭房屋裝潢，因之支出42萬6671元予負責裝潢設計之寬廷公司等情，有被上訴人所提費用應付憑單及整批單筆多筆明細查詢為證（見本院卷第86至88頁），且為上訴人所不爭執，是縱依系爭租約第10條之約定，解釋上出租人得於契約當事人（包含出租人本身）有違背任何條件時「隨時」終止租約，收回系爭房屋；然以原約定之租賃期間之長、被上訴人為此租約支出之鉅，上訴人於系爭租約已成立、生效後，然所約定租賃期間（100年9月15日）尚未開始前，即於同年7月26日，向承租人即被上訴人為終止租賃契約之意思表示，其經過之期間，顯與當事人間之合理期待有違，已難認為相當，揆諸前揭說明，則上訴人所為終止權之行使，當已悖於誠實信用原則。況系爭租約第10條乃約定：「甲乙丙各方遵守本契約各項條款之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，如因此乙方所受之損失甲方概不負責。」；而被上訴人並無上訴人所指上開違反系爭租約第6條第4款、第5款約定之情，已如前述，亦即被上訴人既無違背租約約定任何條件之情，則上訴人當無權逕依系爭租約第10條約定「隨時」終止（或解除）租約收回系爭房屋，並拒絕對被上訴人所受上開裝潢損失負責。（五）被上訴人得否依據系爭租約第14條第20款約定，請求上訴人為本件給付：查被上訴人主張系爭租約第3條、第14條第20款約定，自100年7月15日起至同年9月14日止，上訴人必須先行供被上訴人裝潢使用，租賃期限未滿，若上訴人擬終止系爭租賃契約時，則需於6個月前以書面通知被上訴人，且應賠償被上訴人全額裝潢費用等語，固為上訴人所否認。然則，被上訴人確已於100年7月18日與寬廷公司訂約，將系爭房屋為店面整修設備工程以總價277萬4880元（未含稅）交由寬廷公司承攬，寬廷公司於訂約後即開始進場進行拆除、清運及水電線路變動等工程，且就設備部分訂製木作美妝櫃及藥櫃等；詎上訴人於100年7月20日派員阻撓被上訴人上開裝潢工程之進行，復於100年7月26日發函表示不願履行租約，且退還已受領之押租金及租金支票17紙予被上訴人，上訴人乃未依約於6個月前通知被上訴人，且因被上訴人已無從繼續裝潢，不得已遂通知寬廷公司停止施工並終止承攬契約，經與寬廷公司結算後，被上訴人應支付寬廷公司42萬6671元，且迭經寬廷公司催索後，被上訴人已於102年8月8日以電匯方式1次給付予寬廷公司等情，業據被上訴人於原審中提出系爭租約、押金簽收單、系爭特別協議、收據及上訴人100年7月26日函文、報價單、發票及裝潢工程合約書等為證（見原審卷第8至第21頁），復於本院提出帳務資料及付款證明等可參（見本院卷第86至88頁），此部分並為上訴人所不爭執，亦如前述，當堪信為真。而上訴人既係於系爭租約期限未屆滿，向被上訴人表示終止系爭租約，則依上開系爭租約第14條第20款：「本租賃契約期限未屆滿，甲方擬終止租約時，需於6個月前以書面通知乙方，並應賠償乙方之全額裝潢費用，惟裝潢費用之認定，仍以裝修之發票為準。」之約定，上訴人自應賠償被上訴人上開裝潢費用42萬6671元甚明。（六）另上訴人辯稱被上訴人裝潢施工時破壞系爭房屋之地板、廁所、管道間及公共管路（管路部分上訴人已先行修復），該等應修復損失經估價後為54萬2559元，應由被上訴人負擔，並據此主張抵銷等情，則為被上訴人所否認。查系爭租約第6條第5款乃約定：「若因可歸責於乙方之事由（包括但不限於乙方施工不當所造成之漏水等之事由）或因不當使用造成公共管路之損害，乙方應於5日內負責修繕，甲方不負擔任何費用，乙方並須賠償甲方或第三人因此所遭受之損害。逾期未修復，甲方得逕行雇工處理並向乙方請求所支出之一切費用（該費用可由甲方逕自保證金中扣除）。」，是被上訴人如上開事由，而有破壞管路嚴重之情形，上訴人依約可請求被上訴人修繕或賠償無訛。然則，觀諸本件訴訟前之100年7月26日上訴人發函予被上訴人之信函（見原審卷第52頁），既未經上訴人提及上開賠償事宜，則上訴人事後辯稱此情，已難信為真實。況被上訴人就系爭房屋所為上開移動管道間及拆除隔間牆等打通拆除部分內部格局之行為，既屬經上訴人同意所為，尚非可歸責於被上訴人之事由或因被上訴人不當使用所造成，且系爭租約係上訴人於系爭租約期限屆滿前即違反誠信原則而任意終止者，如前所述，自與上開系爭租約第6條第5款約定未符；又參以依系爭租約第14條第15款所為租期屆滿被上訴人不續租時，系爭房屋之裝修變更，僅需現況點交即可，無庸回復原狀等約定，則被上訴人於系爭租約未滿前，因上訴人任意終止系爭租約而須交回房屋時，因不可歸責於被上訴人，自亦無庸負擔回復原狀之責任，而對上訴人尚無上開損害賠償責任甚明。基此，上訴人主張抵銷部分，為無理由。五、準此，被上訴人依系爭租約第14條第20款約定，請求上訴人給付上開裝潢費用42萬6671元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年1月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審依此為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不予審酌，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 5 月 30 日民事第六庭審判長法官吳美蒼法官廖慧如法官許惠瑜正本證明與原本無異。不得上訴。中華民國 103 年 5 月 30 日書記官鄭晉發

臺灣臺中地方法院101年度簡上字第392號

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