臺灣臺中地方法院101年度重訴字第42號

• 裁判案由: 履行契約
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 102 年 03 月 29 日
• 法官: 戴博誠
• 法定代理人: 陳武球
• 原告: 黃祐祥
• 被告: 捷盟建設有限公司法人

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第42號原　　　告　　黃祐祥
訴訟代理人　　吳天富律師
被　　　告　　捷盟建設有限公司
法定代理人　　陳武球
訴訟代理人　　邱　蕾
上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國102年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國83年1月27日向訴外人祥和建設股份有限公司（
下稱祥和公司）購買坐落臺中市東區練武段第1107、1108、1109、1110等24筆地號土地上，即干城第一廣場商業大樓
352建號第4樓25號店位壹戶（下稱系爭不動產），房屋面積約13.69坪，房屋總價為新臺幣（下同）1,290,000元，有房屋預定買賣合約書可按；土地部分依原告承購店位，以使用執照核可之基地範圍，各戶依比例持分產權以地政機關核准登記之面積為準，土地總價為3,010,000元，有土地預定買
賣合約書可稽，合計總價款為4,300, 000元，原告已繳納
2,160,000元，有房屋及土地預定買賣合約書（下稱系爭買
賣契約）附件之買賣價款付款進度表簽收證明可證。嗣祥和公司於93年2月10日將其權利義務（包括債權）轉讓與被告
，有鈞院97年訴字第2697號判決書可按。從而，被告自應概括承受祥和公司之權利義務。
㈡查房屋預定買賣合約書第6條：工程期限：本房屋之建築工
程為1000個工作天內，乙方（出賣人）應按竣工期限完工，如逾期完工，每逾一日乙方應按甲方已繳款項千分之壹計算違約金，給付甲方。又揆諸17年上字第1118號判例意旨，兩造立約時之真意，乃以實際上可以經營店位時始為交屋，即交屋時始稱竣工之基本原則，每逾一日交屋，則出賣人應按買受人已繳納之全部價金計算千分之一違約金，立約意義甚明。詎祥和公司即遲遲無法交屋，經原告一再催促，兩造同意以86年8月21日為交屋日期，嗣後祥和公司發出交屋通知
書，通知原告於86年8月2l日至同年8月25日至該公司辦理交屋手續，有該交屋通知書可稽。屆期原告持往辦理交屋，祥和公司卻因週轉不靈，倒閉關門。93年2月10日祥和公司將
系爭大樓之權利義務轉讓與被告，被告仍一直末交屋，有臺灣高等法院臺中分院民事判決、，最高法院確定判決書可按。是原告本於履行契約之法律關係，請求被告給付違約金，洵屬有據。
㈢次按房屋預定買賣合約書第2條：房屋基地：「…上地及房
屋預定買賣契約書須同時簽約，並同時履行方屬有效，任何一部不履行即為全部違約，如兩者之一有無效或解除之事由時，則另一契約亦當然無效或解除」。可見房屋及土地之買賣約定為不可分之契約，兩者須同時履行方屬有效。原告買受之房屋及土地，合計已繳納2,160,000元，每逾一日交屋
罰已繳款項之千分之一，則每日罰款為2,160,000×1/1000
×365（每年）＝788,400元；86年8月1日迄至101年1月10日
止為14年又6個月，全部違約之金額為788,400元×l4.5＝11
,431,800元，本件原告願減縮僅請求7,000,000元。
㈣對被告抗辯之陳述：
⑴被告係概括承受祥和公司之權利義務，非僅受讓系爭買賣契約之價金債權：
①被告辯稱祥和公司僅將系爭不動產買賣之價金債權2,140,000元債權讓與被告公司，並無概括承受祥和公司之權利義務
云云，顯為不實。按依渠等所簽訂之債權讓與協議書內容觀之，被告係以24,000,000元取得4億7千7百90餘萬元之債權
，獲取有20倍之利潤，難認被告無概括承受該公司之權利義務，況協議書內容載明：「…及其他所有權利，讓與乙方（被告）」。衡之常情，既享有權利，自當應負義務，祥和公司斷無可能將其有利於公司之權利讓與被告，反將不利於其公司之義務自身獨攬，實有悖常理。
②次查，被告與祥和公司所簽定之該協議書記載尚有附表明細，而附表明細係攸關被告有無概括承受祥和公司之權利義務，原告聲明該部分之文書係使用被告所執之文書。被告雖抗辯該協議書之附表明細涉及業務秘密為由，拒絕提出，惟法院為判斷其有無拒絕提出之正當理由，得命其提出，並以不公開之方式行之，民事訴訟法第344條第2項可參，依上規定，原告仍請鈞院命被告提出，始為正辦。又被告並無正當理由不為提出，法院自應依民事訴訟法第345條第1項規定，認原告主張被告概括承受祥和公司之權利義務為真實，殊無待言。
③又證人楊明宗、朱文祥於法院審理時均證稱是將祥和公司整個賣給被告公司，是以被告確係概括承受祥和公司之權利義務。
⑵被告確係遲延交屋，依房屋買賣合約書第6條約定，自應賠
償違約金：
①系爭干城第一廣場大廈迄今均一直無法營運，且尚未將房屋點交與原告，有原證五、六可按，被告曾以受讓之債權向原告訴請給付2,140,000元之買賣價金，亦係基於買賣之法律
關係請求，被告自應依民法規定負擔瑕疵擔保責任及所保證之品質，被告竟以極少之價金取得所有權及未出售房屋之所有權，自籌大廈管理委員會，向區分所有權人要求修繕費，修繕未完成之建物，致被告獨享債權而無負擔房屋瑕疵擔保之責任，被告所辯，不足為採。
②被告另辯稱系爭不動產臺中市政府工務局於85年4月22日核
發（85）中工建使字第0549號使用執照，並無逾期完工之事實云云，亦無可採。按系爭大樓迄今仍大門深鎖，斷水斷電，無法營運，且亦尚未點交與原告，並向區分所有權人收取鉅額資金，預計須1億餘元修繕未完成之建物工作，顯係處
於實質之未完工狀態，被告確實未履行交屋義務。本件被告既概括承受祥和公司之資產及負債，即依房屋買賣合約書第6條約定負遲延交屋賠償之約定，殊不待言。
③93年2月10日祥和公司將系爭大樓之權利義務轉讓與被告，
已如證人朱文祥證述無誤。而系爭大樓尚未完工，業如前述，此外被告復又未提出積極證據證明其已將房屋點交與原告，是原告本於履行契約之法律關係請求被告給付違約金，洵屬有據。
㈤聲明：⑴被告應給付原告7,000,000元及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按年息百之5計算之利息。⑵願供擔保
，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告與祥和公司之債權讓與協議書內容，僅限於祥和公司所有系爭不動產之債權買賣，絕無概括承受祥和公司之權利義務約定：
⑴被告與祥和公司之債權讓與協議書內容，僅限於祥和公司所有系爭不動產之債權買賣，絕無原告所稱被告概括承受祥和公司之權利義務約定，且原證三（鈞院97年度訴字第2697號判決書），全部判決書內容亦無原告所云之「祥和公司於93年2月10日將其權利義務（包括債權）轉讓與被告」等語。
故原告強加被告有概括承受祥和公司權利義務之主張，實屬無稽。
⑵另證人朱文祥於102年1月7日庭訊時，法官首次訊問祥和公
司有沒有將整個公司賣給捷盟公司時，證人朱文祥表示「祥和公司沒有賣整個公司給捷盟公司，只有賣債權，公司欠台銀2.4億，已經沒價值了」，並重申「不是賣公司給捷盟，
是股份」。惟稍後面對法官訊問祥和公司應如何履行交屋義務、如何償還台銀2.4億債務以及為何賣出股份後未辦理公
司變更登記時，證人朱文祥為避免承擔義務及推諉責任，又否定前段證詞，改稱「祥和公司將公司資產及負債全部賣給捷盟概括承受」，欲轉嫁其公司責任予被告，以逃避祥和公司應盡之義務。朱文祥證言前後意思表示完全相反，後段所言「捷盟公司概括承受祥和公司」之證詞與事實不符，應不予採信。
⑶又證人朱文祥對於祥和公司是將該公司債權或該公司全部資產負債讓與答辯人之全部證言，前後意思表示完全相反，前段表示為「祥和公司沒有賣整個公司給捷盟公司，只有賣債權，公司欠台銀2.4億，已經沒價值了」，並重申「不是賣
公司給捷盟，是股份」，而後段又表示「祥和公司將公司資產及負債全部賣給捷盟概括承受」。被告業已提出債權讓與協議書證明祥和公司僅將該公司債權讓與被告，是證人朱文祥即應提出證據，以證明其前後意思表示何為真正，豈能以「沒有留存契約」之空言，而認其後段所表示「祥和公司將公司資產及負債全部賣給捷盟概括承受」之證言堪為真實？⑷倘若祥和公司果真將其公司資產及負債全部賣給被告概括承受，即應同時將其公司全部資產及負債之權利義務出讓，被告方有概括承受之法律適用。然查，（1）祥和公司名下位
於干城大樓7、8、9樓等逾總面積20%之資產並未讓與被告（詳鈞院95執五字第8879號執行拍賣公告）；（2）祥和公司
所欠台灣銀行2.4億元債務仍由祥和公司承受，此有鈞院95
執五字第8879號執行拍賣公告為憑。故祥和公司並未將其公司全部資產及負債之權利義務出讓給被告，已臻明確，被告何以有概括承受祥和公司之權利義務之事實？
㈡原告無權對被告請求給付違約金：
⑴查系爭不動產業已於85年4月22日經臺中市政府工務局以「
經查依核准圖說建築完竣」，核發（85）中工建使字第0549號【使用執照】。是系爭不動產並無原告所稱自86年8月1日迄今逾期未完工之事實。
⑵次查系爭不動產祥和公司於86年5月28日移轉登記予原告，
此為兩造所不爭執。且原告所提出之證據四「交屋通知書」，亦載明祥和公司已通知原告應於86年8月21日至25日前辦
理交屋，足證祥和公司業已依據民法第348條規定，履行買
賣之交付義務，並無原告所云尚有債務不履行之事實存在。再者，原告受祥和公司通知交屋後拒不受領（參照鈞院87年度訴字第711號案原告之起訴理由），依民法第234條規定，原告自應負擔系爭不動產遲延受領之責任，現原告強以被告概括承受祥和公司權利義務為由，請求被告再次履行契約，顯無理由。
⑶綜上，原告與被告間從未簽立任何買賣契約，是原告對被告並無履約之請求權，現原告以被告應履行契約為由，主張被告需依房屋預定買賣合約書第6條約定，給付原告7,000,000元逾期完工違約金，洵屬無據。
㈢聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告有在83年1月27日與訴外人祥和建設股份有限公司及楊
煥樹訂立土地及建物買賣契約。
㈡系爭建物及土地，原告已經繳納2,160,000元，還有2,140,000元尚未繳納。
㈢系爭建物及土地已於86年5月28日所有權移轉登記給原告。
四、得心證之理由：
㈠原告主張其於83年1月27日向訴外人祥和公司以總價4,300,000元購買系爭不動產，原告業已繳納2,160,000元，尚有2,140,000元未繳納，訴外人祥和公司並已於86年5月28日將系
爭不動產所有權移轉登記予原告等事實，業據原告提出房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書等為證，且有臺中向上郵局922號存證信函、土地登記謄本、建物登記謄本附於
本院97年度司促字第31954號民事卷可稽，並經本院依職權
調取本院97年度司促字第31954號民事卷核閱無誤，復為被
告所不爭執，堪信為真正。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。次按債權之讓與，非經讓與人或
受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，但法律另有規定者，不在此限，民法第297 條第1項定有明文。又債權之讓
與，於讓與人與受讓人間之意思合致，即發生債權移轉之效力；並於讓與人或受讓人依民法第297條第1項之規定，通知債務人時，對於債務人發生效力（最高法院95年度台上字第1069號判決意旨參照）。又民法第297條第1項所稱之「對於債務人不生效力」者，係指相對之效力而言，亦即讓與人與受讓人間就債權之讓與，如未通知債務人，僅對債務人不生效力而已，其於讓與人與受讓人間所為之債權讓與初不因之受影響而失其效力（最高法院87年度台上字第280號判決參
照）。又債權讓與與契約承擔不同，後者係指當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受而言。契約之承擔，除依法律規定者外，其依約定者，應由契約之雙方當事人及承受人三方面同意為之。如由讓與人與承受人成立契約承擔之契約，非經原契約他方當事人之承認，對於他方當事人不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例要旨、90年度台上字第1428號判決意旨參照）。本件原告主張被告就原告與訴外人祥和公司之買賣契約有契約承擔之法律關係，而應負系爭買賣契約之出賣人責任，並以被告違反系爭買賣契約，請求被告給付違約金等語，惟被告否認有何契約承擔情形，辯稱訴外人祥和公司係讓與價金債權予被告等語。是以本院應審就者，即被告與訴外人祥和公司間，究係債權讓與抑或契約承擔？經查：
⑴原告主張被告承擔系爭買賣契約等語，並舉證人朱文祥、楊明宗為證。然查，證人朱文祥於本院審理雖證稱：祥和公司是以一股伍佰萬元賣給被告公司，全部股份連同債權概括由被告公司承受，除債權讓與外，包括買賣契約都交給被告公司，移交部分應該是整個買賣契約的權利義務，包括客人的權利都交給被告公司，履行交屋應該是被告公司負責，照理應該是整個祥和公司賣掉，但沒有談到臺灣銀行的貸款等語。惟證人朱文祥於本院審理時先結證稱：干城第一廣場建案為訴外人祥和公司所經驗。該建案出售後有大部分之價金沒有收回，全體股東決議將沒有收回之債權讓與被告公司，祥和公司已經沒有價值了，只有債權有價值，沒有賣公司給被告公司，其個人有將其在祥和公司股份賣給被告公司，其僅讓與債權給被告公司，祥和公司當時沒有什麼債務，只是投資拿不會來，祥和公司只有欠臺灣銀行240,000,000元，但
是後續貸款沒有出來，祥和公司出售干城第一廣場建案是委託房屋銷售公司處理，交屋也是祥和公司人員處理，，當初與被告公司談時，是否有談過契約義務如何履行，其忘記了，轉讓當時並無談到二億四千萬元貸款由何人負擔等語（見本院卷第171頁至第173頁），證人朱文祥先證稱祥和公司僅將系爭干城第一廣場建案為收回之買賣價金債權讓與被告公司，嗣後方稱契約之交屋義務應由被告負責，前後所述不一，而依系爭債權讓與協議書所示，被告公司係以24,000,000元受讓祥和公司未收回之買賣價金債權477,901,000元及其
他所有權利，並無任何被告公司承擔祥和公司債務之記載，亦與證人朱文祥所證稱被告承擔祥和公司與原告間之買賣契約等語不符，且證人朱文祥並未提出證據證明祥和公司與被告公司間除簽立前開債權讓與協議書外，有何契約承擔或股權轉讓之證明，證人朱文祥所述被告應負交屋義務等語，核與系爭債權讓與協議書內容不符，即屬有疑；又證人朱文祥證稱當時祥和公司財產僅有尚未收回之買賣價金債權，並已付清買賣價金部分業已完成交屋，復參諸土地及建物登記謄本所示，系爭不動產於86年5月28日即祥和公司讓與買賣價
金債權予被告前，已完成所有權移轉登記予原告，則被告公司支付予祥和公司，除取得祥和公司未收回之買賣價金債權外，並無取得祥和公司其他財產，則被告公司既已出資買受該未收回之價金債權，何需再承擔被告公司與承購戶間之買賣契約，證人朱文祥所述，亦與常情未合；又證人朱文祥雖證稱祥和公司股東將股份全部出售予被告公司，是將祥和公司讓與被告公司等語，惟依祥和公司之公司股東名冊（見臺灣高等法院臺中分院98年度建上字第36號卷第138頁）所示
，祥和公司除證人楊煥樹、楊明宗、朱文祥外，尚有其餘股東許秀政、蔡文雄、廖振賢等人，惟依系爭債權讓與協議書所示，並無其餘股東許秀政、廖振賢等人簽名，則無證據證明股東許秀政、廖振賢等人有出售其等所持有之祥和公司股份予被告公司，且依祥和公司之股份有限公司變更登記事項卡所示，祥和公司已於92年11月25日經經濟部公告廢止公司登記，而系爭債權讓與協議書係於93年2月10 日所簽定，則祥和公司與被告公司簽立系爭債權讓與協議書前既已遭主管機關廢止公司登記，依法本應進行清算，又何來轉讓股份予被告公司，是證人朱文祥所述係將祥和公司讓與被告公司，亦與卷證不合。
⑵另證人楊煥樹於本院審理時結證稱：祥和公司最早的負責人是其，後來是楊明宗，祥和公司後來都沒有經營，也沒有賣給廖振賢或被告公司，被告公司承接祥和公司出售房屋尚未取得價金之買賣價金部分債權，後來被告公司又將受讓的債權賣給別人，並無將祥和公司所有的資產、負債都讓給被告公司，被告公司只有承受買屋沒有繳給銀行貸款部分的債權而已，將債權讓與被告公司，被告公司把錢付給臺銀，祥和公司當時沒有財產，有財產也被臺銀拿走，並無將祥和公司整個賣給廖振賢的公司，會特別將買賣價金債權讓與被告公司是因為當時祥和公司跟臺中區中小企業銀行貸款三億多元，之後有部分買受人未繳納價金，銀行將其放在銀行五千多萬元之擔保金扣除後，將買受人未繳納買賣價金之不良債權轉讓給祥和公司，祥和公司就無法繼續經營，所以以二千多萬元賣給被告公司，被告公司幫祥和公司清償祥和公司積欠臺銀二千多萬元的債務，就是被告公司以二千多萬元跟祥和公司買這批不良債權，賣債權時，房屋都已經辦理過戶登記給買受人等語明確（見本院卷第132頁至第134頁），即祥和公司係將包括原告在內之未收回買賣價金債權轉讓予被告公司，而非由被告公司承擔祥和公司與建案買受人間之買賣契約甚明。至證人楊明宗雖於本院審理時證稱：簽系爭債權讓與協議書時，其認知係將祥和公司賣給廖振賢等語（見本院卷第117頁），然證人楊明宗亦證稱：債權讓與協議書是楊
煥樹拿給其簽的，其並不清楚這個讓與協議書意思，談的過程其不清楚，因其當時為登記負責人，所以就由其簽名，簽約時就讓給楊煥樹他們處理就好，其只是小股東等語（見本院卷第117頁），是證人楊明宗前開證詞，亦無從認定被告
有何承擔系爭買賣契約之事實。此外，原告復未提出其他證據證明被告有何承擔系爭買賣契約或與祥和公司合併之事實，則原告主張被告應負系爭買賣契約之出賣人義務等語，即屬無據。
㈢綜上所述，本件被告並非原告與祥和公司系爭買賣契約之當事人，且無證據證明被告就祥和公司與原告間之系爭買賣契約有何契約承擔或債務承擔之情形，則原告主張被告應負系爭買賣契約之出賣人責任，即屬無據。從而，原告主張被告有未履行系爭買賣契約交屋義務之債務不履行情事，並依系爭買賣契約之法律關係請求被告給付違約金7,000,000元及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息等語，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 102 年 3 月 29 日
民事第一庭 法 官 戴博誠
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 29 日
書記官 王麗麗