臺灣臺中地方法院101年度重訴字第538號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決　101年度重訴字第538號原　　　告　興順隆企業有限公司法定代理人　江明星訴訟代理人　陳沆河律師被　　　告　王惠盈林復祥共　　　同訴訟代理人　王文聖律師複代理人　　黃紫芝律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國102 年11月13日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有即受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號著有判例可資參照。被告對系爭2筆土地有無優先承買權，兩造有所爭執，執行法院對優先承買權存否復無實體審認之權限，當事人僅得依民事訴訟程序確定私權之存否，故關於優先承買權之有無，應依民事訴訟程序謀求救濟。被告就系爭2筆土地是否有優先購買權之法律關係既不明確，致原告於強制執行程序中應買人之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決予以除去，應認原告有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。貳、實體部分：一、原告主張：㈠訴外人華南商業銀行聲請強制執行債務人即訴外人王慶鐘、王阿興等人之不動產，經本院以99年度司執字第109331 號清償債務強制執行事件拍賣（下稱系爭強制執行事件），分為4個標別，原告於民國101年5月9日就其中【標別2】以新臺幣（下同）1,332萬元得標，復於101年6 月6日就其中【標別4】以1,663萬2,000元得標。本件【標別2】拍賣標的為坐落於臺中市清水區田寮段下湳子小段404、404-2、404-3 、404-4、404-5及402-63地號土地，而【標別4】拍賣標的為坐落於臺中市○○區○○段○○○○段00000地號土地及建號701未辦保存登記建物（坐落404、404-3地號土地之上），【標別2】其中404-3地號與【標別4】404-3地號為同一筆土地，僅所有人及應有部分不同。㈡被告王惠盈部分： ⑴王慶鐘、王阿興均為本件執行債務人，本件拍賣土地中，王慶鐘共有之土地為坐落於臺中市○○區○○段○○○○段000 ○00000 ○00000 ○00000 地號土地，王阿興共有之土地僅為同小段404-3 地號土地，其餘標售之土地及房屋，王阿興並非共有人。又【標別2 】王慶鐘所有其中404-3 地號土地權利範圍151200分之33295 ，與【標別4 】王阿興所有其中404- 3地號土地權利範圍13824 分之5277，為同一筆土地，本應合併拍賣，共有人王慶鐘與王阿興均為執行債務人。王慶鐘為王阿興之長子，被告王惠盈為王慶鐘之三女，執行程序中，王阿興死亡，其權利範圍由王慶鐘之三女即被告王惠盈一人單獨繼承，是被告王惠盈既繼承王阿興之權利義務，其亦為本件執行之執行債務人，債務人依法無優先承購權，本院101 年5 月9 日發函通知土地共有人優先承購時，雖通知債務人王阿興之繼承人王惠盈優先承購，惟王惠盈並不因此而取得優先承買權，故被告王惠盈於101 年8 月20日具狀聲明就404-3 地號土地優先承購就【標別2 】王慶鐘所有其中404-3 地號土地權利範圍151200分之33295 ，於法顯然不合，而無理由。⑵且本件【標別2】拍賣王慶鐘所有404-2、404-3、404- 4 、404-5及402-63地號5筆土地，被告王惠盈僅就其中404-3地號土地權利範圍151200分之33295部分主張優先承買權，並未就其餘404-2、404-4、404-5及402-63地號等4筆土地一併主張優先承買，非但不能簡化共有關係，反而增加共有人數，顯然違反土地法第34條之1第4項規定之立法意旨，且未依同一買賣條件優先承買，於法不合。㈢被告林復祥部分：被告林復祥係404-3地號土地共有人即訴外人林森垚之繼承人，而林森垚之法定繼承人有訴外人陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林復祥及林水柳等6人，上開6人就林森垚之遺產即404-3地號土地權利範圍756分之1，並未辦理繼承登記，迄今尚未辦理分割遺產，故各繼承人對於林森垚之遺產404-3地號土地權利範圍756分之1，為公同共有。被告林復祥於101年6月19日向民事執行處提出民事陳報狀代理公同共有人林滿、林茂德具狀陳報聲明放棄優先承買權，該民事陳報狀上蓋有公同共有人陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林復祥及林水柳等6人之印章，觀其內容應係上開公同共有人全體聲明放棄優先承買權，退萬步言之，設若上開民事陳報狀內容尚不能認定係上開公同共有人全體聲明放棄優先承買權，其後，被告林復祥雖於101年6月26日具狀聲明優先承買權，惟並未主張已經其他公同共有人全體同意；又被告於101年12月3日就本件訴訟具狀提出答辯時，亦未主張或聲明已經其他公同共有人全體同意；且被告於101年12 月10日及102年1月9日言詞辯論庭均未主張已經其他公同共有人全體同意；直至原告於102年1月9日具狀主張「公同共有人行使優先承買權，應經其他公同共有人全體同意」之後，被告林復祥始於102年2月20日言詞辯論庭聲明伊「已就行使優先承買權意思表示請求林滿及其餘繼承人出具行使優先承買權同意書」云云，其後林復祥雖於102年4月3日具狀提出林滿、林茂德之同意書，惟其放棄優先承買權在先，已不得主張，嗣又出具同意書同意優先承買，於法不合。又被告林復祥主張優先承買【標別4】之土地，係於101年6月6日拍定，惟被告林復祥遲至101年6月26日始具狀表示願就404-3 地號土地面積5065平方公尺權利範圍5277/13824土地為優先購買之意思表示，顯然已逾聲明優先承買之期間，而視為放棄；且其僅主張優先承買土地應有部分，就地上之建物並未主張優先承買，於法亦有不合。㈣並聲明：⑴確認被告王惠盈就本院99年度司執字第109331號強制執行事件中執行標的標別2債務人王慶鐘所有臺中市○ ○區○○段○○○○段00000地號土地面積5065平方公尺權利範圍151200分之33295之優先承買權不存在。⑵確認被告林復祥就本院99年度司執字第109331號強制執行事件中執行標的標別4債務人王阿興所有台中市○○區○○段○○○○ 段00000地號土地面積5065平方公尺權利範圍13824分之5277之優先承買權不存在。二、被告則以：㈠被告王惠盈部分： ⑴系爭強制執行事件係分別就債務人王阿興所有系爭404-3 地號面積5065平方公尺，權利範圍13824分之5277土地及債務人王慶鐘所有坐落於同小段權利範圍151200分之33295土地實施拍賣，而被告王惠盈為執行債務人王阿興之限定繼承人，對於債務人王阿興所有坐落於系爭土地權利範圍13824分之5277土地固無優先承買權利，惟對於債務人王慶鐘所有坐落於系爭土地權利範圍151200分之33295土地，仍得本於共有人王阿興之繼承人身分，行使優先承買權，從而，被告王惠盈基於共有人王阿興之繼承人，依土地法第34條之1以共有人身分於101年5月16日向本院民事執行處具狀表示願以拍定價格優先承買債務人王慶鐘所有系爭404-3地號權利範圍151200分之33295土地，即屬有據，原告前揭所指，尚有誤解，不足為採。 ⑵本件【標別2】王慶鐘所有404-2、404-3、404-4、404-5 、402-63等地號5筆土地，被告王惠盈僅就該404-3地號土地為共有人之一，其就其餘4筆土地並無共有人身分，則被告王惠盈自無從就404-2、404-4、404-5、402-63等地號4筆土地行使優先承買，又被告王惠盈基於404-3地號土地共有人身分行使優先承買另一執行債務人王慶鐘所有於404-3地號土地權利範圍151200分之33295土地，本係減少該土地共有人數，並無因此增加404-3地號土地共有人數，原告前揭所指實屬無據。㈡被告林復祥部分： ⑴公同共有人之同意被告優先承買，無論係明示或默示或於行為當時同意，或於事前預示，或於事後追認均無不可，亦不以文書證明為必要，是本件被告林復祥之其餘公同共有人即陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林水柳等5人，於事前確已同意林復祥行使優先承買權，且於事後亦出具文書同意林復祥就系爭404-3地號權利範圍13824分之5277 土地行使優先購買權，準此以觀，林復祥就【標別4】執行債務人王阿興所有系爭404-3地號權利範圍13824分之5277地號土地行使優先購買權，亦經其餘公同共有人之同意。復依被告林復祥於101年6月19日向本院民事執行處所提出「聲明放棄優先承買」之民事陳報狀內容觀之，聲明人為林滿、林茂德二人，代理人為林復祥，聲明人並未擴及於其他林森垚之繼承人即陳錦、林水柳、林武芳抑林復祥等，對此，該民事陳報狀上方雖蓋有陳錦、林茂德、林復祥、林水柳、林滿、林武芳等人印章及於陳報狀下方加蓋陳錦、林水柳、林武芳之印章，惟觀該民事陳報狀之內容，顯無陳錦、林武芳、林水柳、林復祥聲明放棄優先承買之意思表示，此參諸該民事陳報狀內係載明「聲明人因自民國74年12月29日起即長期旅居美國顯少回台，近日經家人告知前開土地(即臺中市清水區田寮段下湳子小段404、404-2、404- 3、404-4、404-5等地號)其他共有人王慶鐘、王惠盈等2人持有之部份，遭鈞院99年度司執字第109331號清償債務強制執行事件執行拍賣中，部份執行標的土地業已於101年5月9日、101年6月6日陸續拍定或即將於近期內被拍賣。依法前開土地聲明人有優先承買權，聲明人特委請家人聲明放棄本案前開土地共有人優先承買之權利」，而林森垚之繼承人僅有林茂德、林滿二人長期旅居美國，其餘繼承人均居住在國內，準此以觀，該民事陳報狀內僅足說明，林復祥曾代理林茂德、林滿聲明放棄優先承買權，詎原告竟得主張林森垚所有繼承人均聲明放棄優先承買，自屬無據。 ⑵債務人王阿興所有系爭404-3地號權利範圍13824分之5277土地，固於101年6月6日拍定，然系爭強制執行事件通知共有人「請於文到10日內，依說明二所示聲明願否依同樣條件優先承買附表所示不動產，逾期未表示，視為放棄。」之函文，被告林復祥係於101年6月22日始收受該函文，隨即於101年6月26日即具狀表示優先承買，故原告林復祥顯未逾本院民事執行處通知應於文到10日內表示優先承買期間。 ⑶又系爭強制執行事件之拍賣公告內，並未有就系爭土地及其上建物應合併承買之限制，【標別4】建號701之建物係未辦保存登記之建物，且分別坐落於404、404-3地號土地上，又404-3地號土地分別為蔡吉雄、蔡新登、佳益科技材料股份有限公司、林澤根、林澤鎮、泰慶紡織股份有限公司、王慶鐘、王惠盈及被告林復祥等人共有，而該建號701建物為王阿興所有，亦即建號701建物與404-3土地本非屬同一債務人所有，此已無合併承買之必要，此另揆諸系爭強制執行事件拍賣公告內就【標別4】已載明「附表四之建物使用情況不明，拍定後不點交，且建物坐落土地法律關係不明，部分坐落隔鄰土地、使用權源不明，應請拍定人自行了解清楚，如屬無權占有，亦有被訴請拆除之危險。又其餘之土地共有人對於土地有優先承買權，如建物及土地分由不同人買受，建物坐落土地之法律關係亦由買受人自理。附表四之建物並未辦理建築物所有權第一次登記，拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記，且該建物若經建築主管機關認定係屬違章，拍定人應自行承受拆除之危險。」堪明，本此而論，被告上揭主張並無法律之依據，自無理由。㈢並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠華南商業銀行股份有限公司於99年12月23日向本院聲請強制執行訴外人力綺實業股份有限公司(下稱力綺公司)、王宣智、王慶鐘、王阿興、王長佑之財產，經本院以系爭強制執行事件查封如下土地： ⑴【標別2 】：王慶鐘所有坐落臺中市○○區○○段○○○○段00000 地號( 權利範圍0000000 分之0000000)土地、404-3地號(權利範圍151200分之33295)土地、404-4地號(權利範圍0000000分之0000000)土地、404-5地號(權利範圍0000000分之0000000)土地、402-63地號(權利範圍全部)土地。 ⑵【標別4】：王阿興所有落臺中市○○區○○段○○○○ 段00000地號(權利範圍13824分之5277)土地及坐落於同段404、404-3地號土地上之同段701建號建物(權利範圍全部)。嗣因王阿興於100年3月26日死亡，由其繼承人即被告王惠盈繼承上開不動產而為執行債務人。 ⑶上開【標別2】、【標別4】中坐落臺中市○○區○○段○○○○段00000地號土地之原共有人為訴外人林森垚、蔡吉雄、王阿興、蔡進福、蔡新登、王慶鐘、佳益科技材料股份有限公司、林澤根、林澤鎮等人。其中林森垚已於94年1月7日死亡，其繼承人為有陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林水柳及被告林復祥。其中蔡進福於98年3月23日死亡。其中王阿興於100年3月26日死亡，其繼承人為被告王惠盈。 ⑷本院執行處於101年3月28日以中院彥民執99司執三字第109331號公告上開【標別1】至【標別4】之不動產於101年5月9日上午為第一次拍賣。原告於101年5月9日參與投標，並標得【標別2】之不動產後，本院即函詢【標別2】不動產之優先承買權人，是否行使優先承買權。嗣共有人即被告王惠盈於101年5月16日具狀聲明優先承買其中臺中市○○區○○段○○○○段00000地號土地(99年司執字第109331號卷三)。 ⑸本院執行處於101年5月11日公告上開【標別1】、【標別3】、【標別4】之土地於101年6月6日為第二次拍賣。原告於101年6月6日參與投標，並標得【標別4】之不動產後，本院即函詢【標別4】不動產之優先承買權人，是否行使優先承買權。嗣其中404-3地號土地之共有人林森垚之繼承人即被告林復祥於101年6月26日具狀聲明優先承買【標別4】之不動產中之土地部分(99年司執字第109331號卷三) 。 ⑹林森垚之法定繼承人陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林復祥及林水柳就林森垚之遺產即坐落臺中市○○區○○段○○○○段00000地號土地權利範圍756分之1，於被告林復祥向本院主張優先承買時，尚未辦理繼承登記，亦未辦理遺產分割，是繼承人對林森垚遺產即404-3地號土地權利範圍756分之1為公同共有。 ⑺林森垚之法定繼承人林滿、林茂德於101年6月19日具狀聲明放棄優先承買權，其他繼承人陳錦、林武芳及林水柳等並未主張優先承買【標別4】不動產之土地部分，僅被告林復祥就該土地部分主張優先承買。四、本件兩造爭執之點，乃在於：㈠被告王惠盈僅就【標別2】其中404-3地號土地權利範圍151200分之33295部分主張優先承買權；而被告林復祥僅就【標別4】其中404-3地號土地權利範圍13824分之5277部分主張優先承買權，有無理由？㈡被告王惠盈就執行債務人王慶鐘所有【標別2】之不動產，其中404-3地號土地權利範圍151200分之33295部分，主張優先承買權，有無理由？㈢被告林復祥就執行債務人王惠盈所有【標別4】，其中404-3地號土地權利範圍13824分之527 7部分，主張優先承買權，有無理由？茲分述如下：㈠被告王惠盈僅就【標別2】其中404-3地號土地權利範圍151200分之33295部分主張優先承買權；而被告林復祥僅就【標別4】其中404-3地號土地權利範圍13824分之5277部分主張優先承買權，有無理由？ ⑴按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購；又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；土地法第34條之1第4項、第104條第1項前段分別定有明文。上開規定之立法意旨，無非為簡化共有關係，或達到使用與所有合一之目的，以促進土地之有效利用，具有法定形成權之性質，不容許任意予以剝奪；又法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設。執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權之效力（最高法院97年度台抗字第602號、98年度台抗字第1001號、99年度抗字第627號、100年度抗字第1781號裁定、99年度台上字第1699號判決意旨參照) 。又按房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。顯見房屋與基地間須有一定之法律關係存在，其基地所有權人始得主張優先承買權，若土地共有人就出賣人應有部分依土地法第34條之1第4項規定固有優先購買權，但其與地上之房屋部分既無地上權、典權或基地租用之關係，依前開說明，自無由主張優先承買之餘地。另共有人是否有優先承買權，應分別就土地及建物以觀，土地共有人僅可就土地部分主張優先承買權，對於建物部分因非共有人，自不得同時主張優先承買權。查本件拍賣公告並未載明「本件合併拍賣部分標的之共有人主張優先承買權時，應連同合併拍賣之其他標的一併購買」，有系爭強制執行事件拍賣公告1份附於本院99年度司執字第109331號民事執行卷宗（見該執行卷卷二）可參，故優先承買權人自應依上開裁判意旨為優先承買，合先敘明。 ⑵被告王惠盈部分：查被告王惠盈僅為系爭404-3地號土地之共有人，有土地登記謄本1份，在卷可稽（見本院卷第 50至第52頁）且為兩造所不爭執，堪認為真實。揆諸上開判決及裁定意旨，共有人對於拍賣共有之土地，並不因該共有土地與其他非共有土地合併拍賣而喪失其優先承買權，對於原無優先承買權之其他土地，亦不因與其共有土地合併拍賣，而取得優先承買權。故被告王惠盈既僅為系爭404-3號土地之共有人，自僅對其所共有土地即系爭404-3號土地有優先承買權，自不因執行法院將數執行標的合併拍賣，而使其對其他土地亦取得優先承買權。原告主張被告王惠盈僅就其中404-3地號土地權利範圍151200分之33295部分主張優先承買權，並未就其餘404-2、404-4、404-5及402-63地號等4筆土地一併主張優先承買，於法未合云云，自非可採。又原告主張被告王惠盈僅就系爭404- 3地號土地行使優先承買權不能簡化共有關係，與土地法第34條之1之立法意旨不符云云。然查，被告王惠盈基於404-3地號土地共有人身份行使優先承買另一執行債務人王慶鐘所有於404-3土地權利範圍33295/151200土地，即已減少該土地共有人數，縱其後被告王惠盈之土地亦遭拍賣，亦不得以事後共有人之變動逕謂被告王惠盈優先承買王慶鐘之應有部分無法簡化共有關係，原告上開主張，洵無可採。 ⑶被告林復祥部分：查系爭強制執行事件【標別4】建號701之建物係未辦保存登記之建物，且分別坐落於404、404-3地號土地上，又404-3地號土地分別為蔡吉雄、蔡新登、佳益科技材料股份有限公司、林澤根、林澤鎮、泰慶紡織股份有限公司、王慶鐘、王惠盈及林森垚（被告林復祥之被繼承人）等人共有，而該建號701建物為王阿興所有，有土地登記謄本、本院民事執行處101年5月11日中院彥民執99司執三字第109331號通知（下稱系爭通知）各1份附卷可查（見本院卷第50至第52頁、第112至第115頁）。又查系爭通知就【標別4】已載明：「附表四之建物使用情況不明，拍定後不點交，且建物坐落土地法律關係不明，部分坐落隔鄰土地、使用權源不明，應請拍定人自行了解清楚，如屬無權占有，亦有被訴請拆除之危險。又其餘之土地共有人對於土地有優先承買權，如建物及土地分由不同人買受，建物坐落土地之法律關係亦由買受人自理。附表四之建物並未辦理建築物所有權第一次登記，拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記，且該建物若經建築主管機關認定係屬違章，拍定人應自行承受拆除之危險。」是被告林復祥僅為系爭404-3地號土地之共有人，建號701建物占用系爭404-3地號土地權源不明，揆諸前揭意旨，自無從對該房屋行使優先承買權。復觀本件強制執行事件就系爭土地之拍賣公告內，未有就系爭土地及其上建物應合併承買之限制，已如前述，被告林復祥應僅對其所共有土地即系爭404-3號土地有優先承買權，自不因執行法院將數執行標的合併拍賣，而使其對其他土地及地上建物取得優先承買權。是原告主張被告林復祥應一併就其他土地及地上建物主張優先承買云云，顯無可採。⑷至於最高法院98年度台上字第1285號判決意旨：「查被上訴人合併出賣之三筆土地…然上訴人…表明僅就其中二七五之五地號土地願以同一價格行使優先承購權，並未表示願就被上訴人以合併出售為條件之另兩筆土地一併購買，…即難認上訴人已合法行使土地法第三十四條之一第四項之優先承購權…況本件三筆土地一起買賣，乃原買賣雙方成交之買賣條件，亦即任何一土地之共有人均可主張優先承購，並不生優先承購權被侵害之問題（只是條件要與原買賣契約之條件相同而已）。任何一筆土地之共有人欲就三筆中之任何一筆地號主張優先承購權，則另外二筆要附帶『合併購買』，並非就另外二筆共有土地行使優先承購權，而是因其就其中一筆主張優先承購而『必須依原買賣條件一起附帶購買另外二筆土地』，絕非就非共有土地行使優先承購」等語及最高法院98台上字第1405號判決意旨：「系爭六筆土地既合併為一筆土地出售，此合併出售，即屬共有人與買受人買賣之條件，其餘共有人如欲行使優先購買權，即應以同一條件合併買受系爭六筆土地…至於土地法第三十四條之一第四項固未規定數筆土地同時出售時，共有人行使優先購買權必須就數筆土地一併買受，惟上開條件係基於出賣應有部分之共有人與買受人之買賣契約約定，而土地法第三十四條之一第四項所規定共有人之優先購買權既須係在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何當然應依買賣雙方約定之內容定之，則於買賣雙方約定之交易條件為數筆土地一併買受時，共有人行使優先購買權亦須以相同條件行之，與法律之意旨並無不符，亦非增加法律所無之限制」等語，均係私人間買賣之情形，且係買賣雙方約定以合併買受多筆土地作為買賣條件，共有人行使優先承買權時自應依該條件為優先承買，惟本件係強制執行之拍賣，並非私人買賣，與上開判決之事實並不相同，且本件拍賣公告不僅未記載「本件合併拍賣之部分標的之共有人主張優先承買權時，應連同合併拍賣其他標的一併購買」之條件，備註欄更分別載有「其餘之共有人各對其共有土地有優先承買權」、「其餘之土地共有人對於土地有優先承買權，如建物及土地分由不同人買受…」，由此觀之，共有人僅對自己共有土地始有優先承買權，且既可能有建物及土地分由不同人買受之情形，即表示共有人僅得就其所共有之土地行使優先承買權，亦與上開判決自始將一併購買約定為買賣條件之情形不同，自不得比附援引。㈡被告王惠盈就執行債務人王慶鐘所有【標別2】之不動產，其中404-3地號土地權利範圍151200分之33295部分，主張優先承買權，有無理由？ ⑴查華南商業銀行股份有限公司於99年12月23日向本院聲請強制執行力綺公司、王宣智、王慶鐘、王阿興、王長佑之財產，經本院以系爭強制執行事件查封拍賣執行債務人王慶鐘所有坐落臺中市○○區○○段○○○○段00000地號(權利範圍0000000分之0000000)土地、404-3地號(權利範圍151200分之33295)土地、404-4地號(權利範圍0000000 分之0000000)土地、404-5地號(權利範圍0000000分之00000 0 0)土地、402-63地號(權利範圍全部)土地；及執行債務人王阿興所有落臺中市○○區○○段○○○○段00000地號(權利範圍13824分之5277)土地及坐落於同段404地號、404-3地號土地上之同段701建號建物(權利範圍全部)，又王阿興於100年3月26日死亡，其繼承人為被告王惠盈，其並因此成為系爭強制執行事件之執行債務人，王慶鐘所有404-3地號(權利範圍151200分之33295)土地係於【標別2】中標售，王阿興所有系爭404-3地號(權利範圍1382 4分之5277)土地則係於【標別4】中標售等情，有土地登記謄本、系爭強制執行事件通知各1份在卷可稽（見本院卷第50至第52頁、第112至第115頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。 ⑵按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。又按債務人不得應買，強制執行法第6條定有明文。復按不動產之拍賣，債務人得否參與應買，與拍賣之性質有關。查依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位(最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例參照)，故債務人若於其不動產被拍賣時再參加投標，則同時兼具出賣人與買受人之地位，與買賣須有出賣人與買受人兩個主體，因雙方意思表示一致而成立買賣契約之性質有違，自應解為債務人不得參與應買（最高法院80年台抗字第143號判例）。惟查，債務人力綺公司向訴外人華南商業銀行股份有限公司借款，由債務人王慶鐘、王阿興為該借款之連帶保證人，並各自提供名下所有之土地設定抵押權以供擔保，有民事聲請支付命令狀及他項權利證明書附於上開執行卷宗可參，是王慶鐘與被告王惠盈（即王阿興之繼承人）雖均為系爭強制執行事件之執行債務人，然債務人王慶鐘、被告王惠盈（即王阿興之繼承人）實係分別就自己土地之應有部分提供擔保，渠等二人之應有部分亦未合併拍賣，而係分為【標別2 】、【標別4】各單獨拍賣，是就【標別2】中執行債務人王慶鐘所有之執行標的404-3地號(權利範圍151200分之 33295)土地部分而言，被告王惠盈並非執行債務人，其自得以共有人之身分依土地法第34條之1之規定行使優先承買權，此時出賣人為王慶鐘，買受人為被告王惠盈，亦無上開判例所謂債務人若於其不動產被拍賣時再參加投標，則同時兼具出賣人與買受人之地位之情形，亦即，被告王惠盈雖為同一執行程序其中一標別之執行債務人，然非謂其因此即不得就另一標別之執行債務人王慶鐘之執行標的行使優先承買權，原告主張被告王惠盈為執行債務人，不得行使優先承買權，實無可採。㈢被告林復祥就執行債務人王惠盈所有【標別4】，其中404-3地號土地權利範圍13824分之5277部分，主張優先承買權，有無理由？ ⑴被告林復祥是否得單獨行使優先承買權？ ①按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828條第3項分別定有明文。又按民法第828條第3項所稱「公同共有物其他之權利行使」包含行使優先承買權在內，公同共有人行使優先承買權，有民法第828條第3項規定之適用，應經其他公同共有人之同意，始得為之，有最高法院99年台上字第1469號著有判決可參。查林森垚之法定繼承人陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林復祥及林水柳就林森垚之遺產即系爭404-3 地號土地權利範圍756分之1，於被告林復祥向本院主張優先承買時，尚未辦理繼承登記，亦未辦理遺產分割，是林森垚之繼承人就其遺產即404-3地號土地權利範圍 756分之1為公同共有，有土地登記謄本1份（見本院卷第50至第52頁）附卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。又按公同共有人中之一人，依民法第828 條第2 項規定得其他共有人之同意行使權利而起訴請求，不以文書證之為必要，不論以任何方法，凡能證明公同共有人已為同意即可（最高法院65年台上字第1416號民事判例可參）。本件被告林復祥之其餘公同共有人即陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林水柳等五人，於事前確已同意林復祥行使優先承買權，且於事後亦出具文書同意林復祥就系爭404- 3地號權利範圍5277/13824土地行使優先承買權，有上開五人之同意書在卷可稽（見本院卷第87至第91頁），被告林復祥行使優先承買權自為合法，原告主張，洵無可採。 ②原告雖又主張：被告林復祥於101年6月19日提出民事陳報狀代理公同共有人林滿、林茂德具狀陳報聲明放棄優先承買權，該民事陳報狀上蓋有公同共有人陳錦、林滿、林茂德、林武芳、林復祥及林水柳等6人之印章，觀其內容應係上開公同共有人全體聲明放棄優先承買權，縱該民事陳報狀非全體聲明放棄優先承買權之意，被告林復祥雖於102年4月3日具狀提出林滿、林茂德之同意書，惟該二人放棄優先承買權在先，已不得主張，嗣又出具同意書同意優先承買，於法不合云云。惟查，自被告林復祥於101年6月19日於民事執行處提出民事陳報狀之內容：「聲明人因自民國74年12月29日起即長期旅居美國顯少回台，近日經家人告知前開土地(即臺中市清水區田寮段下湳子小段404、404-2、404-3、404-4、404-5等地號)其他共有人王慶鐘、王惠盈等2人持有之部份，遭鈞院99年度司執字第109331號清償債務強制執行事件執行拍賣中，…，聲明人特委請家人聲明放棄本案前開土地共有人優先承買之權利」以觀，林森垚之繼承人僅林茂德、林滿二人長期旅居美國，其餘繼承人均居住在國內，且該民事陳報狀之「聲明人」處，亦僅有林滿及林茂德簽名蓋章，被告林復祥則於「代理人」處簽章，顯無全體繼承人聲明放棄優先承買權之意。又林茂德、林滿二人放棄其自身之優先承買權，與其是否同意他公同共有人行使優先承買權實屬二事，不得僅以其放棄自身之優先承買權即謂其不得同意其他公同共有人行使優先承買權，其他公同共有人即因此無法取得全體公同共有人之同意，否則豈非謂一旦公同共有人中之一人放棄其自身之優先承買權，其他人即無法行使優先承買權，是原告主張，顯非可採。 ⑵被告林復祥是否於法定期間內主張優先承買權？查債務人王阿興所有404-3地號權利範圍53824分之5277土地，固於101年6月6日拍定，然本院執行處101年6月6日中院彥民執99司執三字第109331號函通知共有人「請於文到10日內，依說明二所示聲明願否依同樣條件優先承買附表所示不動產，逾期未表示，視為放棄」，有該函文一份附卷可佐（見本院卷第25頁），被告林復祥係於101年6月22日始收受該函文，隨即於101年6月26日即具狀表示優先承買，有送達證書及被告林復祥之聲明優先承買狀各1份附於上開執行卷可查（見99年度司執字第109331號卷三及本院卷第27頁），是原告林復祥顯未逾本院民事執行處通知應於文到10日內表示優先承買期間。原告主張：被告林復祥主張優先承買時已逾聲明優先承買之期間，而視為放棄云云，自非可採。五、綜上所述，被告二人均為系爭404-3地號土地之共有人，僅得就系爭404-3地號土地主張優先承買，對其他合併拍賣之標的即無優先承買權。又【標別4】中被告王惠盈所有系爭 404-3地號土地應有部分與【標別2】中王慶鐘所有系爭404-3地號之應有部分並未合併拍賣，被告王惠盈就【標別2】王慶鐘所有之執行標的而言並非執行債務人，其自得以共有人之身分行使優先承買權；被告林復祥既已得所有公同共有人之同意，並於法定期間內行使優先承買權，其行使優先承買權亦為合法。原告主張被告二人行使優先承買權於法不合，顯無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國 102 年 12 月 13 日民事第四庭法官吳蕙玟正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 12 月 13 日書記官廖曉鐘

臺灣臺中地方法院101年度重訴字第538號

關鍵資訊