臺灣臺中地方法院101年度重訴字第545號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　101年度重訴字第545號

原告

林永彬

原告

潘奇威

原告

楊國輝

上一人訴訟代理人

謝佩君 住臺中市○區○○街00號2樓

原告

蔡婉愉

原告

陳彥汝

原告

賴志章

上六人共同訴訟代理人

劉建成律師

複代理人

林暘鈞律師

複代理人

王沐蘭

被告

益民開發建設股份有限公司

法定代理人

鄭敏雄

被告

裕民開發建設股份有限公司

法定代理人

鄭敏雄

被告

魏麗珍

被告

紀貴鳳

被告

鄭耀森

共同訴訟代理人

羅豐胤律師

複代理人

林世勛律師

複代理人

陳小華

共同訴訟代理人

謝明智律師

共同訴訟代理人

林坤賢律師

複代理人

許榮進

共同訴訟代理人

邱華南律師

上列當事人間請求履行契約等事件，本院於中華民國103年11月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。查本件原告陳彥汝起訴附表一編號10之房屋（E5）部分，聲明被告裕民開發建設股份有限公司（下稱裕民公司）應給付原告陳彥汝新臺幣（下同）480,000元，被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森應給付原告陳彥汝2,720,000元，嗣於民國103年1月18日具狀撤回上開聲明（見本院卷四第161頁至第162頁），並經被告於102年1月21日言詞辯論期日當庭表示同意撤回（見本院卷四第170頁正反面），揆諸前揭規定，上開聲明部分已生撤回效力。

貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告蔡婉愉追加被告裕民公司應給付480,000元，被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森各應給付2,720,000元之聲明，原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章追加先位依民法第227條、第256條解除契約，聲明返還給付之價金（見本院卷第186頁至第187頁），均與原請求損害賠償，基於同一建案瑕疵有無之事實，其請求之基礎事實同一，揆諸前開說明，應予准許。

叁、另附表一編號10之E5房地，原買受人雖為訴外人陳調聖，惟陳調聖於96年10月31日與原告陳彥汝及被告訂立轉讓協議書，將買賣契約之權利義務轉讓與陳彥汝，另原告陳彥汝於98年4月27日與原告蔡婉愉及被告裕民公司、魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森訂立轉讓協議書，將買賣契約之權利義務轉讓蔡婉愉，為兩造不爭執之事項；而附表一編號9之D29房地原係由原告陳彥汝買受，嗣於98年4月27日與原告蔡婉愉、被告裕民公司、魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森簽立轉讓協議書，協議將D29房地轉讓原告蔡婉愉；附表一編號12之B5房地原係由原告蔡婉愉買受，嗣於98年5月5日與原告陳彥汝、被告益民公司、魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森簽立轉讓協議書，協議將B5房地轉讓原告陳彥汝，經查，陳調聖將附表一編號10之E5房地轉讓陳彥汝，陳彥汝再轉讓與蔡婉愉，原告陳彥汝將附表一編號9之D29房地轉讓原告蔡婉愉，原告蔡婉愉將附表一編號12之B5房地轉讓原告陳彥汝，所簽訂之轉讓協議書上均載明「三、乙方同意自上述日期起概括承受甲方基於原買賣合約所生之一切權利義務，甲方依原買賣合約所為之授權、委託或承諾均視同乙方所為，並對乙方生效。」並分別經被告益民公司或裕民公司及被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森於協議書上蓋章（見本院卷一第115頁至第116頁、第137頁至第138頁、第149頁至第150頁，卷四第245頁至第248頁），是應認原告蔡婉愉已承受陳調聖就E5房地及原告陳彥汝就D29房地，對被告裕民公司、魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森之一切權利義務，原告陳彥汝已承受原告蔡婉愉就B5房地對被告益民公司、魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森之一切權利義務，自得向被告就契約內容為請求，並無當事人不適格之情形，併先敘明。

乙、實體方面：

壹、原告主張：

一、被告益民開發建設股份有限公司（下稱益民公司）及被告裕民公司前於臺中市○區○○段000地號等54筆土地、230-472地號等69筆土地、230-550地號等63筆土地上共同興建「益民一中商圈」房屋（下稱系爭建案），由被告益民公司以上開230地號等54筆土地向臺中市政府申請取得96府都建建字第210號建照（下稱A照，起造人嗣後變更為第三人），及上開230-472地號等69筆土地向臺中市政府申請取得96府都建建字第779號建照（下稱B照，起造人嗣後變更為第三人），並由被告裕民公司以上開230-550地號等63筆土地向臺中市政府申請取得96府都建建字第526號建照（下稱C照，起造人嗣後變更為第三人），被告益民公司及裕民公司並共同以「益民一中商圈」之案名及內容相同之銷售廣告、銷售合約書分別對外銷售系爭建案房屋。系爭建案銷售之96年4月至98年5月間，原告等人分別於附表所示之時間向附表所示之出賣人訂購如附表所示之房屋（下稱系爭房屋）及基地（合稱為系爭房地），買賣雙方並訂有房屋預定買賣合約書（下稱系爭合約書）及土地預定買賣合約書，原告均已付清房、地價款，被告於98至99年間將原告購買之房地交付予原告。

二、原告等人於訂購系爭房地前，被告之房屋銷售人員提供之銷售廣告圖冊，標繪系爭建案之房屋及基地附設如附表二之一、二之二、二之三所示之廣告鐵架、立體造型公共藝術品兼廣告鐵架、造型鐵架、造型欄杆、造型鐵網兼廣告鐵架、造型沖孔金屬板、出入口大門或牌樓、音樂噴泉水景、雕塑座椅、燈光計畫、公共指標系統、花池座等各項建物附屬設施及工作物（下稱系爭附屬設施及工作物），並於廣告圖冊上以文字說明系爭建案係「五大國際主題風情大街，移植全球最動人消費情境，無論外觀、街景氛圍，帶領國際時尚大道空降台中！」等，銷售人員並於現場極力吹捧系爭建案為商圈性質之建案，已規劃系爭附屬設施及工作物，完成後將統一交由管理委員會管理並提供商圈用戶使用，能提升商圈機能。且系爭合約書第6條第3項約定：「賣方保證本預售屋施工標準悉依台中市政府都市發展局核准之工程圖樣與說明書及本契約附件(三)之『建材設備表』施工...」，第18條第6項約定：「本案為維護社區通行、安全考量及提升街面榮景，賣方無償於公共空間增設...公共藝術品、燈柱、燈座、街燈座椅、廣告招牌、入口大門或牌樓、公共指標系統...水景...等設施均係公共使用...」，惟系爭房地興建完成交付原告後，原告發現並未施作系爭附屬設施及工作物，缺乏前述銷售廣告圖冊、銷售人員說明及房屋買賣契約約定保證之品質。

三、被告明知系爭建案如附表一所示原告等人所購買之房屋，僅1樓一小部分能作為「店舖」使用，大部分係供「辦公室」使用，2樓亦僅能供辦公室使用，被告竟於報紙上以「透天旗艦雙店面」為標題大肆廣告，使原告深信所買受之系爭房屋1、2樓日後得依法作為商店或店舖營業使用，享有被告房地銷售廣告所強調之雙店面之使用利益，惟被告交付之房屋不具備雙店面之品質，且有同社區之房地使用人經營商店卻遭臺中市政府函令改善，顯見被告所交付之房地不具備銷售廣告及契約約定1、2樓得作為商店或店舖營業使用、雙店面之品質，自屬不完全給付，且因違反土地使用分區管制法令而無法補正。

四、系爭建案廣告圖冊就房屋3、4、5樓部分未繪有陽台，且系爭房屋興建完成交付原告後，亦確無陽台，惟系爭房屋3樓以上部分室內面積部分係屬陽台違章外推之空間，違反建築法令，系爭房屋無法將3樓以上陽台部分補正為室內面積使用。

五、對被告抗辯之陳述：

㈠被告抗辯原告就附件二之公設已委由區分所有人會議與被告和解云云，惟依該區分所有人會議紀錄「案七」通過之擬議一內容為：「由益民建設提撥新臺幣壹仟萬元回饋基金予本商圈，100年度招商將由益民建設統籌營運，並視營運狀況，必要時於下一年適切增加招商基金金額。另各區公設點交完成後，益民建設將出具保固書延長公設保固至100年12月31日止。」未論及任何本件系爭附屬設施及工作物施作或1、2樓用途不符之損害賠償之和解事宜，且該議案說明欄第1點後段已載明：「...惟聯合管理委員會考量自身權責僅在執行區分所有權人會議決議事項暨本商圈之管理維護工作，是以無權就私法上與益民建設和解。」足見上述會議紀錄所載通過之議案與本件無關，更無被告所稱本件已和解可言。另，上述會議紀錄案七說明欄第1點前段僅在引述被告益民公司發函予聯合管理委員會將施作部分公共工程，並非決議內容。

㈡被告抗辯原告為專業投資客而非一般消費者，原告不得援引消費者保護法上權利云云，惟原告均為一般民眾，非投資公司、專業投資經理人、專業投資客，原告自始以消費為目的向被告買受系爭房屋使用，屬消費者保護法所稱之消費者。

㈢被告抗辯廣告圖冊非契約內容云云，惟若將系爭合約書第1頁前言約定，解釋為兩造間之房地買賣契約內容不包含廣告圖冊時，因系爭合約書屬預售屋買賣定型化契約，該約定因違反90年9月3日內政部（90）台內中地字第0000000號公告訂定發布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第

壹、一規定「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」第貳、一規定「預售屋買賣定型化契約不得記載事項：一、不得約定廣告僅供參考。」而依消費者保護法第17條第1項、第2項規定為無效。且依消費者保護法第22條規定，被告應確保其提供之廣告圖冊內容之真實，且被告對原告等人所負之義務不得低於廣告圖冊之內容，若將系爭合約書第1項前言約定，解釋為兩造間之房地買賣契約內容不包含廣告圖冊，將使契約牴觸消費者保護法第22條規定，且違反誠信原則，對原告顯失公平，故依消費者保護法第12條第1項、第2項第1款、第3款、消費者保護法施行細則第14條第4項、民法第247條之1第1款、第3款、第4款規定，該部分約定應屬無效，故廣告圖冊應視為系爭合約書約定內容之一部。

㈣被告抗辯無須施作公設云云，惟依系爭合約書第18條第6項及附件（三）建材設備表【外觀】、【中庭】之約定，明載增設系爭附屬設施及工作物，是被告依系爭合約書、廣告圖冊，及售屋人員之解釋說明，應就系爭附屬設施及工作物進行施設。而被告抗辯並未約定系爭附屬設施及工作物之材質，而認原告請求無理由云云，惟原告請求作「C型鋼氟碳烤漆」等材質，係依原告訪查得知此材質廣泛使用於一般廣告鐵架及造型欄杆等工作物，而依民法第200條第1項規定，為中等品質；設置位置則是依據被告提供之銷售廣告圖冊所標繪之系爭附屬設施及工作物位置而為認定；尺寸則是依廣告圖冊所繪建物每層樓高約3公尺、每棟樓寬約4公尺計算。且系爭合約書第6條第3項約定：「賣方保證本預售屋施工標準悉依台中市政府都市發展局核准之工程圖樣與說明書及本契約附件(三)之『建材設施表』施工...」其向臺中市政府申請系爭建案之建照圖之各向立面圖所示，其上確實繪有系爭附屬設施及工作物。而所謂「賣方保有設計修改之權」，不應解釋成賣方得任意刪減系爭附屬設施及工作物，否則應違反誠信原則及民法第247條之1第1、3、4項規定而無效。另系爭合約書約定「...若已施作完成，則不論在任何情況下，買方均不得再為變更或請求賠償解除契約或為其他瑕疵之主張或異議，...」，而系爭附屬設施及工作物被告益民公司、裕民公司完全未施作，不符合已施作完成之前提。而被告抗辯撤銷贈與，惟若使被告撤銷贈與，顯係以損害原告等人為主要目的，有違誠實及信用方法，而應不得行使，且無異認廣告圖冊僅供參考，亦有違消費者保護法第22條規定，並應認係對消費者顯失公平，依消費者保護法第12條第1項規定無效。被告抗辯原告請求施作之處，皆在他人私人不動產領域云云，惟益民一中商圈社區管理規約第8條第8項約定，廣告看板、招牌須依整體規劃設計施作，非經聯合管理委員會書面同意不得任意裝、增設，益民一中商圈A、B、C區規約第5條第2項亦分別約定共用部分包括建物周圍上下及外牆面，是並無因係私人空間而不得施作之情形。

六、原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章，先位依民法第227條、第256條規定及土地買賣合約書第13條約定，請求解除契約，備位依民法第277條第1項、第2項、第226條第1項規定，請求損害賠償。原告潘奇威、蔡婉愉依民法第277條第1 項、第2項、第226條第1項規定，請求損害賠償。

七、訴之聲明：

㈠原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章部分：

⑴先位聲明：

①被告益民公司應給付原告林永彬1,680,000元，及自98年8月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息；應給付原告楊國輝1,001,000元，及自98年7月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；應給付原告陳彥汝842,000元，及自98年7月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；應給付原告賴志章464,000元，及自98年6月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

②被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森等人應各給付原告林永彬各3,173,333元，及均自98年8月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；各給付原告楊國輝1,889,666元，及均自98年7月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；各給付原告陳彥汝1,589,333元，及均自98年7月20起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；各給付原告賴志章847,666元，及均自98年6月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

③願供擔保，請准宣告假執行。

⑵備位聲明：

①被告益民公司應依附表二之一、二之二所示位置、尺寸及材質施作各項建物附屬設施及工作物。

②被告裕民公司依附表二之三所示位置、尺寸及材質施作各項建物附屬設施及工作物。

③被告益民公司應給付原告林永彬1,680,000元，給付原告楊國輝1,001,000元，給付原告陳彥汝842,000元，給付原告賴志章464,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

④被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森應各給付原告林永彬3,173,333元，各給付原告楊國輝1,889,666元，各給付原告陳彥汝1,589,333元，各給付原告賴志章847,666元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⑤第③、④項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。

⑶原告潘奇威、蔡婉愉部分：

①被告益民公司應依附表二之一、二之二所示位置、尺寸及材質施作各項建物附屬設施及工作物。

②被告裕民公司依附表二之三所示位置、尺寸及材質施作各項建物附屬設施及工作物。

③被告益民公司應給付原告潘奇威503,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

④被告裕民公司應給付原告潘奇威443,000元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，給付原告蔡婉愉908,000元，及自102年1月17日補正起訴聲明等狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⑤被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森應各給各給付原告潘奇威1,784,666元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森應各給付原告蔡婉愉1,714,000元，及自102年1月17日補正起訴聲明等狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⑥第③、④、⑤項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則辯以：

一、原告等於本開發案中動輒買受兩三筆房地，每筆動輒金額高達30,000,000元，非一般消費者所能承購，原告等乃是看中系爭建案位處一中商圈，具有投資利潤可言，因此才積極投入資本期望可以獲得高額報酬，原告等人乃是專業投資客並非一般消費者甚明，今僅因原告等獲利不如預期，始向被告等利用各種理由請求被告給付金錢，因此基於原告等人係基於投資關係而為購買，並非消費者保護法所稱之消費者，因此，被告主張原告等人不得援引消保法上之權利。

二、原告係以系爭土地買賣合約書第13條為由，向被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森主張權利。然系爭土地買賣合約書第13條主要約定之目的係在使房、地之買賣同時存在、同時消滅，故在此規範範圍以外之房屋出賣人與買受人間之糾紛，即應與被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森無關，因此，原告對被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森主張權利，並無理由。

三、原告請求被告應施作如附表二所示之物應無理由：

㈠本件相關爭議，益民一中商圈之管理委員會曾於99年間提出舉發，最後益民一中商圈99年度聯合區分所有權人會議第2次會議於「案七」之「說明1」提出「益民建設於99年8月6日以九九益字第000000000號函文聯管會，略以益民建設同意依修正後圖說重新施作特二區與特七區屋頂造型工程、提供公共空間藝術品，及提撥新臺幣壹仟萬元回饋基金予本商圈，以換取本商圈同意公設一切以現況點交，及爾後本商圈不得就招商事提出任何異議、主張或請求...」，最後並決議由益民公司提撥10,000,000元回饋基金予商圈，100年度招商將由益民公司統籌營運，並視營運狀況，必要時於下一年適切增加招商基金金額等，且益民一中商圈之管理委員會並於事後撤回舉發，足見本件紛爭業已達成和解，原告提出本件訴訟並無理由。

㈡廣告非必為契約之內容，且原告未就其等係信賴廣告內容，依廣告與被告締約負舉證責任，且廣告圖冊中之示意圖乃係商圈發展繁榮之後的景象，乃是一種預測與展望，且示意圖上之招牌，已涉及房屋所有權人之權利，建商不可能替房屋所有人懸掛招牌，又示意圖上有特定商家之招牌，豈非謂原告可依示意圖向被告主張應依示意圖所示在某特定地點懸掛特定商家之招牌，或要求被告應安排相當特定數量之男女站在示意圖所示位置，故客觀觀察可知該示意圖僅為商圈將來繁榮之景象，投資本具有風險，一般人不會相信將來商圈確實會如此發展，故難認示意圖為契約之一部。

㈢原告與被告益民公司、裕民公司間之權利義務關係，應以系爭合約書為判斷之依據，系爭合約書第1頁皆已載明：「...各項買賣條件、標的物內容、範圍、社區管理規約及銷售人員、簽約經辦人員承諾事項均已明列於本契約書中，關於買賣雙方對於房屋買賣以本契約書記載為限，買賣雙方並同意除本契約外並無其他任何口頭約定之事項。」可知原告與被告益民公司、裕民公司間之權利義務關係，已以系爭合約書明定僅以契約書之內容為依據，買賣雙方並同意除該契約外並無其他任何口頭約定之事項，故不包含原告等人所稱之銷售廣告圖冊、銷售人員之說明及有關系爭附屬設施及工作物之約定等，故原告等人以合約書以外之內容作為請求之依據，應無理由。

㈣原告系爭合約書第6條第3項約定請求施作系爭附屬設施及工作物，惟不論在工程圖樣、說明書及系爭合約書附件(三)之建材設備表中，皆未見原告等人與被告益民公司、裕民公司有應由被告益民公司、裕民公司施作如原告等人所請求如附表二所示之物之約定，第18條第6項更約定：「本案為維護社區通行、安全考量及提升街面榮景，賣方於公共空間增設...上開項目皆為賣方所贈送之設施，均不含在房地價款內，賣方保有設計修改之權，於使用執照核發後施作，若已施作完成，則不論在任何情況下，買方均不得再為變更或請求賠償或解除契約或為其他瑕疵之主張或異議。」原告所購買之系爭房屋及土地業已完成點交，共有部分及附屬設備亦已完成點交，足見被告已完成公共設施之施作。則原告等人依據系爭合約書第6條第3項之約定向被告益民公司、裕民公司主張應施作如附表二所示之物，應無理由。

㈤系爭合約書第18條第6項雖約定被告益民公司、裕民公司會在公共空間無償增設公共設施，惟並未約定應在那個特定地點設置某特定品質之公共設施，原告要求被告益民公司、裕民公司應依附表所示之特定地點建造特定品質之公共設施，並無理由。

㈥原告請求施作系爭附屬設施及工作物之處，皆非原告等人不動產所在之處，而皆在他人之私人不動產之領域，被告不可能在與原告簽約時約定在他人之不動產上施做會擋住他人窗戶之工程，蓋此約定乃屬對他人為侵權之行為，需所有權人同意方得為之，故原告等人請求顯無依據。

㈦附表二之一第16、20、22、23項；附表二之二第10、12、13、14、16、17、18項；附表二之三第9、10、11、12、13項，被告業已施作完畢。

㈧系爭合約書第18條第6項已明確約定系爭附屬設施及工作物屬賣方之贈與，被告益民公司、裕民公司依民法第408條規定就權利未移轉部分為撤銷贈與之意思表示，是原告不得再請求被告施作。

四、店面部分之請求為無理由

㈠系爭合約書第1頁已明確約定買賣雙方間之權利義務關係僅限契約內容，原告以廣告內容為請求之依據，顯屬無據。系爭合約書第18條第2項明確約定：「本案使用分區為都市計畫內第二種、第三種住宅區，建築型態分為四樓、五樓、七樓及十二樓等建築類型，四樓及五樓建築類型之建造執照申請一樓登記用途為店舖及辦公室使用，於建造執照上設計以分間牆作為區隔，賣方於取得使用執照後拆除；二樓登記為辦公室使用；三樓、四樓、五樓登記用途為住家使用；...。本案於銷售時，銷售人員就本社區如做商場使用之說明僅為建議性質，本社區各樓層之本質使用用途仍各依建造執照上所登記之用途為準。...」，且系爭合約書附件1-1房屋建照平面圖影本已明確標繪1樓一部分為店舖使用、一部分作為辦公室使用，2樓則全部作為辦公室使用，足見契約確係以此為內容，被告益民公司、益民公司並無不完全給付之情形。

㈡況原告購買之房屋2樓非不得作為店面使用，店面二字乃通俗用語，廣意解釋只要能做商業使用即可稱為店面，而辦公室即屬做為商業使用之一種類型，故辦公室亦屬店面，查由益民一中商圈之數商家資料可知，益民一中商圈之房屋2樓確實可以作為店舖使用，故原告請求應屬無據。

五、並答辯聲明：

㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免於假執行。叁、兩造不爭執之事項

一、兩造確實有訂立如附表一（除編號10、E5部分外）所記載之買賣契約。

二、上開買賣契約原告業已給付價金完畢，被告業已交付房屋及土地予原告使用，且已移轉登記完畢。

三、附表一編號10、E5部分，原買受人陳調聖於96年10月31日已與原告陳彥汝及被告訂立轉讓協議書，將買賣契約之權利義務轉讓與陳彥汝，另外陳彥汝98年4月27日與原告蔡婉愉及被告訂立轉讓協議書，將買賣契約之權利義務轉讓蔡婉愉。

四、附表二之一、二之二、二之三（除附表二之一第16、20、22、23項；附表二之二部分第10、12、13、14、16、17、18項；附表二之三第9、11、10、12、13項等尚有爭執外），被告並未施作。

五、系爭建物使用類別為G3店舖、G2辦公室、H2住宅（詳如臺中市政府使用執照所載）。

肆、得心證之理由：本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告主張系爭建物之1樓大部分及2樓全部無法作為商店或店舖營業使用，而有不具備契約約定之品質之不完全給付，有無理由？㈡附表二之一第16、20、22、23項；附表二之二部分第10、12、13、14、16、17、18項；附表二之三第9、11、10、12、13項等，被告抗辯業已施作完畢，有無理由？㈢原告主張附表二之一、二之二、二之三部分屬於契約之一部分，被告有施作之義務，有無理由？茲分述如下：

一、原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章部分：

㈠原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章先位主張系爭建物之1樓大部分及2樓全部無法作為商店或店舖營業使用，且未依廣告內容施作如附表貳所示之公共設施，而有不具備契約約定之品質之不完全給付，依民法第227條、第256條規定及土地買賣合約書第13條約定解除契約後，請求被告返還買賣價金等語。業據原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章提出土地預定買賣契約書、建物預定買賣契約書、廣告、土地登記謄本、建物登記謄本、建造圖、現場照片、使用執照等為證（見本院卷卷一第25頁至第64頁、第85頁至第126頁、第139頁至第176頁、第185頁至第200頁、第205頁至第300頁；卷四第197頁至第229頁；卷五第26頁至第35頁、第52頁至第71頁、第76頁至第91頁、第104頁至第125頁），被告固不爭執有系爭建物2樓部分使用分區編定為G2類，及附表二之一、二之二、二之三（除附表二之一第16、20、22、23項；附表二之二部分第10、12、13、14、16、17、18項；附表二之三第9、11、10、12、13項等尚有爭執外）等設施被告並未施作之情形，然以前詞置辯，經查：

⑴被告益民公司、裕民公司興建系爭建案房屋，並出售予不特定之消費大眾，為消費者保護法第2條第2款所稱之企業經營者，原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章向被告購買系爭建案房屋及座落基地，又被告並未提出證據證明原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章係專以經銷商品為營業之企業經營者，自屬消費者保護法第2條第1款所稱之消費者，是本件系爭房地之買賣爭議有消費者保護法之適用。

⑵按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。又按此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實。預售屋之購買人與建商訂定買賣契約時，既無何成品可供檢視，祇能信賴建商之廣告，建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部；是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖未就廣告內容而為約定，惟消費者如信賴該廣告內容，並依企業經營者所提供之訊息進而與之簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容（最高法院93年度台上字第2103號、97年度台上字第2481號判決、91年度台上字第1387號判決意旨參照）。查：

①被告益民公司、裕民公司係以預售方式將系爭建案房屋出售，而於其銷售期間提供之系爭建案廣告有以「透天旗艦雙店面、夜間櫥窗光廊，史上空前，獨霸雙賺」、「新型態複合式產品規劃，五樓透天旗艦，一、二樓雙店面雙倍賺，三到五樓搶手金套房，睡覺也在賺錢的超級金庫」為內容（見鑑定報告書(下)第457頁反面），是依前開說明，被告益民公司、裕民公司所負之契約責任自應及於該廣告內容。系爭合約書第18條第2項雖有約定「本案使用分區為都市計畫內第二種、第三種住宅區，建築型態分為四樓、五樓、七樓及十二樓等建築類型，四樓及五樓建築類型之建造執照申請一樓登記用途為店舖及辦公室使用，於建造執照上設計以分間牆作為區隔，賣方於取得使用執照後拆除；二樓登記為辦公室使用；三樓、四樓、五樓登記用途為住家使用；...。本案於銷售時，銷售人員就本社區如做商場使用之說明僅為建議性質，本社區各樓層之本質使用用途仍各依建造執照上所登記之用途為準。...」，並有提供房屋建照平面圖影本，顯示壹層平面圖部分為店舖，部分為辦公室，貳層平面圖為辦公室。惟消費者保護法第22條之立法意旨，即在課予企業經營者提供之廣告內容應為真實之義務，若容企業經營者提供虛偽之廣告，引誘消費者與之締約，再於消費者無法確實得知消費內容之情況下，以契約排除廣告之真實義務，將使本條形同虛設，是於預售屋之情況下，消費者既無成屋可供檢視，而僅能藉由企業經營者提供之廣告、銷售人員之介紹及樣品屋等作為是否購買之參考依據，企業經營者所負之契約責任自應及於該廣告內容。

②查被告於出售系爭房地時，其宣傳廣告刊載：「市中心5000坪購物大道，雄圖世界觀光錢潮！」、「結合五大主題的七條國際風情購物大道，時尚、精品、休閒、美食、3C電子、補教事業多元經營...」、「國際風情步行街，將5000坪基地完全Open，購物、觀光、美食、表演、集會、文教All InOne...」、「...這些學生不只上課，餐飲、購物等附加消費更是絕不手軟！」、「百貨商圈為都會時尚人口的租屋首選...」、「5000坪購物大道一次開發，樓上時尚套房多達二千多位時尚新貴，下樓拼刷卡，回家順道購物，再不時邀約三五好友一起逛街...」、「...全球最大散步購物大道...」、「全台最大Open Mall購物大道一次開發...」等語，有原告提出之廣告單足稽（見本院卷第453頁至第465頁），且為被告所不爭執。則依上開說明，被告出售系爭房地並交付予上訴人，自應使系爭房地具有廣告文字及圖片所表彰之品質及效用。又依系爭房屋預定買賣契約第17條約定：「本契約如有未盡事宜，悉依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。」足見系爭廣告單之內容應屬契約內容之一部份。再參諸系爭房屋預定買賣契約第11條第4款約定：「…為維護整體社區繁榮及發揮最大經濟效益」等語，堪認系爭建案之房屋應以能符合廣告所載最大經濟效益，始符合契約預定之效用。惟查，系爭建物使用類別僅1樓部分空間為G3店舖，1樓其餘空間及2樓均為G2辦公室，而參諸建築物使用類組及變更使用辦法及建築物使用類組使用項目表所示，類組編號G3之使用項目包含「1.衛生所（健康服務中心）、健康中心、捐血中心、醫事技術機構、理髮場所（未將場所加以區隔且非包廂式為人理髮之場所）、按摩場所（未將場所加以區隔且非包廂式為人按摩之場所）、美容院、洗衣店、公共廁所、動物收容、寵物繁殖或買賣場所等類似場所。...4.樓地板面積未達500平方公尺之下列場所：店舖、當舖、一般零售場所、日常用品零售場所、便利商店等類似場所。5.樓地板面積未達100平方公尺之下列 場所：餐廳、飲食店、飲料店（無陪侍提供非酒精飲料服務之場所，包括茶藝館、咖啡店、冰果店及冷飲店等）等類似場所。」而類組編號G2之使用項目則為「1.不含營業廳之金融機構、證券交易場所…。2.一般事務所、辦公室...。3.提供場地供人閱讀之下列場所：K書中心、小說漫畫出租中心。」而依臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第3條第3款規定，建築物第一層變更為G類第3組使用，其變更使用面積未達300平方公尺或非供公眾使用者，得免辦理變更使用執照，是以系爭建物1樓雖有部分為G類第2組，惟仍得免辦理變更使用執照，變更為G類第3組即店舖使用，此部分雖無不能作為店面使用之情形，然系爭建物2樓部分，無從依上開規定，免辦理變更使用執照，變更為G類第3組即店舖使用甚明。則系爭建物2樓部分之使用功能，僅限於「不含營業廳之金融機構、證券交易場所」、「一般事務所、辦公室」、「提供場地供人閱讀之下列場所：K書中心、小說漫畫出租中心。」，亦與廣告單所載「5000坪購物大道一次開發，樓上時尚套房多達二千多位時尚新貴，下樓拼刷卡」內容即就系爭建物3樓以下得以刷卡消費之情形不符，且與系爭房屋預定買賣契約第11條第4款約定：「發揮最大經濟效益」等語不合。再者，經本院向臺中市政府都市發展局函詢結果，系爭建物使用類組如編定為G2辦公室項目部分，不可作為一般商業店鋪或餐館使用，此亦有臺中市政府都市發展局102年7月3日中市都管字第0000000000號函在卷可憑（見本院卷五第354頁），是以原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章主張系爭建物2樓部分不能達到廣告圖冊內所述「店面」之效用，而有不完全給付情形等語，核屬有據。

③被告雖抗辯系爭建案中2樓部分，亦不乏許多人申請營業登記，而認非不得做為營業使用云云，惟按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限；有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第七十三條第二項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，建築法第73條第2項、第91條分別定有明文。建築物應如何使用方屬適法，本屬建築主管機關認定之權責，本件臺中市政府都市發展局已就系爭建物違規使用部分函請改善（見本院卷一第299頁），顯見若未依核定之使用類組使用系爭建物，則將遭受罰鍰甚至停水停電之不利益，至商業登記雖經核准，僅係該申請人得否為商業經營，與所經營事業之地點是否合乎建築法令，核屬二事，亦非以此即得推論無違反建物使用類組限制，是被告以仍有人於系爭建案之2樓登記營業為抗辯，應屬無據。綜前，被上訴人上開辯解，即無可憑採。（見本院卷五第354頁），是以原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章主張被告雖已給付系爭房地，惟欠缺契約預定效用，屬無法修補之重大瑕疵，亦不符合債務本旨等情，堪予採信。

㈡綜上所述，被告益民公司、裕民公司未提供符合廣告內容之雙店面房屋，應負債務不履行之不完全給付責任。又原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章購買系爭房地，雖係分別與益民公司或裕民公司簽訂不動產預定買賣合約書，並與被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森簽訂土地預定買賣合約書，被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森並非買賣建物之當事人，惟土地預定買賣合約書第13條約定，「本契約與買賣雙方另訂之『房屋預定買賣契約書』有互相聯立關係，如『房屋預定買賣契約書』經聲明解除者，本契約視同解除，如買賣雙方違反『房屋預定買賣契約書』之任何條款時，視為亦違反本契約之條款，他方得依契約書之約定辦理。」是系爭房屋與基地買賣契約為聯立關係，其間具有房屋買賣契約解銷，則土地買賣契約亦解銷之相互依存關係，且已明確約定買賣雙方若違反房屋買賣契約之任何條款時，視為亦違反土地買賣契約之條款，他方得依契約書之約定辦理，是原告主張建物部分有不完全給付之情形，被告益民公司、益民公司若有違反房屋買賣契約之條款，即應視為被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森亦有違反土地買賣契約之條款，被告應負不完全給付之責，原告請求被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森給付部分，應屬有據。從而，原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章，先位依民法第227條、第256條規定及土地買賣合約書第13條約定解除契約後，請求被告益民公司應返還原告林永彬買賣價金1,680,000元，及自被告受領最後一筆房地價金之日即98年8月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；應返還原告楊國輝買賣價金1,001,000元，及自98年7月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；應返還原告陳彥汝買賣價金842,000元，及自98年7月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；應返還原告賴志章買賣價金464,000元，及自98年6月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告魏麗珍、紀貴鳳、紀貴鳳等人應各返還原告林永彬買賣價金各3,173,333元，及自98年8月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；各返還原告楊國輝買賣價金1,889,666元，及自98年7月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；各返還原告陳彥汝1,589,333元，及自98年7月20起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；各給付原告賴志章847,666元，及自98年6月5日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章及被告均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。

㈢原告林永彬、楊國輝、陳彥汝、賴志章先位之訴既有理由，本院爰不就其備位之訴部分為審酌。

二、原告潘奇威、蔡婉愉部分：

㈠原告潘奇威、蔡婉愉主張系爭建物之1樓大部分及2樓全部無法作為商店或店舖營業使用，且未依廣告內容施作如附表貳所示之公共設施，而有不具備契約約定之品質之不完全給付，依民法第227條、第256條規定及土地買賣合約書第13條約定解除契約後，請求被告返還買賣價金等語。業據原告潘奇威、蔡婉愉提出土地預定買賣契約書、建物預定買賣契約書、廣告、土地登記謄本、建物登記謄本、建造圖、現場照片、使用執照等為證（見本院卷卷一第65頁至第84頁、第127頁至第138頁、第201頁至第204頁、；卷四第197頁至第229頁；卷五第26頁至第35頁、第72頁至第75頁、第92頁至第103頁、第104頁至第134頁），被告固不爭執有系爭建物2樓部分使用分區編定為G2類，及附表二之一、二之二、二之三（除附表二之一第16、20、22、23項；附表二之二部分第10、12、13、14、16、17、18項；附表二之三第9、11、10、12、13項等尚有爭執外）等設施被告並未施作之情形，然以前詞置辯，經查：

⑴被告益民公司、裕民公司興建系爭建案房屋，並出售予不特定之消費大眾，為消費者保護法第2條第2款所稱之企業經營者，原告潘奇威、蔡婉愉向被告購買系爭建案房屋及座落基地，又被告並未提出證據證明原告潘奇威、蔡婉愉係專以經銷商品為營業之企業經營者，自屬消費者保護法第2條第1款所稱之消費者，是本件系爭房地之買賣爭議有消費者保護法之適用。

⑵原告潘奇威、蔡婉愉主張被告未依約施作等語，業經原告提出廣告單、建造圖及現場照片為證。被告則以前詞置辯。經查，系爭建物相關設施施作情形，經本院送請臺中市建築師公會鑑定結果，認：

①附表二之一第16項一中街與錦街交會之入口附近設「出入口大門或牌樓」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，一中街與錦南街交會入口，無出入口大門或牌樓（見鑑定報告書(上)第77頁反面）；附表二之一第20項一中街與錦新街交會之入口附近設「出入口牌樓」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，一中街與錦新街交會入口，無出入口大門或牌樓（見鑑定報告書(上)第87頁反面）；附表二之一第22項「燈光計畫」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，特6（臺中市○○街000號）、特7（臺中市○○街000號）、E1（臺中市○○街00○0號）、E2（臺中市○○街00○0號）均無屋頂崁燈，鋼架廊道無崁燈（見鑑定報告書(上)第93頁反面）；附表二之一第23項「公共指標系統」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，一中街與錦南街交會入口及一中街與錦新街交會入口，均無公共指標系統（見鑑定報告書(上)第95頁反面）。

②附表二之二第10項「出入口大門或牌樓」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，前衛時尚與錦南街交會入口，無出入口大門或牌樓（見鑑定報告書(上)第125頁反面）；附表二之二第12項「噴泉水景」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，巴黎香榭大道與前衛時尚大道交會口附近（特3與H28間），無噴泉水景（見鑑定報告書(上)第135頁）；附表二之二第13項「雕塑座椅」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，H28與H7（臺中市○○街00○0號與同街30之3號）間之前衛時尚大道上，無雕塑座椅（見鑑定報告書(上)第138頁）；附表二之二第14項「出入口大門或牌樓」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，哈佛大樓與劍橋大樓間東面入口處，無出入口大門或牌樓（見鑑定報告書(上)第140頁）；附表二之二第16項「雕塑座椅」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，H23與H25（臺中市○○街00○0號與同街36號）間之紐約第五大道上，無雕塑座椅（見鑑定報告書(上)第144頁反面）；附表二之二第17項「燈光計畫」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，哈佛大樓屋頂及外牆、C7至C12（臺中市○○街000○00號至150至23號）屋頂均無崁燈（見鑑定報告書(上)第147頁）；附表二之二第18項「公共指標系統」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，前衛時尚與錦南街交會入口，無公共指標系統（見鑑定報告書(上)第148頁反面）。

③附表二之三第9項「出入口大門或牌樓」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，前衛時尚與錦新街交會入口，無出入口大門或牌樓（見鑑定報告書(上)第175頁反面）；附表二之三第10項「雕塑座椅」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，H17（臺中市○○街00○0號）前方之前衛時尚大道上，無雕塑座椅（見鑑定報告書(上)第178頁）；附表二之三第11項「花池座」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，D17與特8（臺中市○○街000○00號與臺中市○○街00號）間之國際米蘭大道上無花池座（見鑑定報告書(上)第182頁）；附表二之三第12項「燈光計畫」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，特8（臺中市○○街00號）、特9（臺中市○○街00號）、E3至E17（臺中市○○街00○0號至42號）、劍橋大樓、C22至C28（臺中市○○街000○00號至148之16號）屋頂均無崁燈、E8至E11屋頂無「NEW CITY」造型燈（見鑑定報告書(上)第185頁正反面）；附表二之三第13項「公共指標系統」，依臺中市建築師公會現況勘查比對，前衛時尚大道南面與錦新街交會之入口附近，無公共指標系統（見鑑定報告書(上)第187頁）。

④上開被告未依約施作情形，並有臺中市建築師公會鑑定報告書在卷可稽。綜上，上開公共設施均無施作，被告抗辯業已施作完畢，為無理由。

⑶被告雖辯稱附表二之一、附表二之二除第8-2項、附表三之二除7-3項並非契約之內容，被告並無施作之義務等語。經查：

①附表二之一、附表二之二除第8-2項、附表三之二除7-3項外，均有於被告益民公司及裕民公司銷售系爭建案廣告冊中繪製並敘述應施作（見鑑定報告書(上)第24頁至第26頁），而被告就廣告之內容應負履行責任，已如前述，是被告就此部分自應施作。又被告益民公司、裕民公司就附表二之一、二之二、二之三部分（除附表二之一第16項、第20項、第22項、第23項；附表二之二第10、12、13、14、16、17、18項；附表二之三第9、11、10、12、13項等尚有爭執外），並未施作，為兩造所不爭執之事項。另附表二之一第16、20、22、23項；附表二之二第10、12、13、14、16、17、18項；附表二之三第9、11、10、12、13項，依前開說明，被告均未施作，是原告請求被告施作上開公共設施，為有理由。至附表二之二第8-2項「格柵」，鑑定結果雖認廣告冊無繪製K2北面外牆之3D透視圖（見鑑定報告書 (上)第118頁反面），惟依系爭建案廣告圖冊參樓全區平面配置圖，K2北面有繪有格柵，而肆樓全區平面圖及伍樓全區平面圖即無（見鑑定報告書(下)第462頁至第463頁），是依廣告圖冊，僅能認定須於3樓設置格柵，而就此部分得請求施作。另附表二之三第7-3項「造型框架」部分，被告銷售系爭建案之廣告圖冊中並無繪製或記載，是原告依廣告內容請求，誠屬無據。

②又系爭合約書第6條第3項約定「賣方保證本預售屋施工標準悉依台中市政府都市發展局核准之工程圖樣與說明書及本契約附件(三)之『建材設備表』施工，...」等語，而依臺中市政府都市發展局96年8月31日府都建建字第779號核准之建照圖（B照3至5樓平面圖）（見鑑定報告書(下)第325頁至327頁），確於K2社區活動中心(二)北面繪有格柵之圖示，建照圖立面圖社區活動中心(二)北向3樓至頂樓亦繪有格柵（見鑑定報告書(下)第336頁），又依臺中市政府都市發展局96年6月21日府都建建字第526號建照圖立面圖（C照特9東向立面圖），繪有「造型框架」，並有說明字樣（見鑑定報告書(下)第363頁），臺中市政府都市發展局核准之工程圖樣確有附表二之二第8-2項「格柵」及附表二之三第7-3項「造型框架」之內容，且依臺中市建築師公會鑑定報告書鑑定結論，認「依據『鑑定項目與原始設計或原始買賣契約比對表』，由比對表綜合判斷是否為原始設計或原始買賣契約約定所應施作之事項，依據該比對表比對結果本案鑑定項目附表1-1、附表2-1、附表3-1皆為原始設計圖說或原始買賣契約約定所應施作之事項。」（見鑑定報告書(上)第36頁），是原告潘奇威、蔡婉愉依系爭合約書第6條第3項請求被告施作，為有理由。按給付物僅以種類指示者，依法律行為之性質或當事人之意思不能定其品質時，債務人應給以中等品質之物，民法第200條第1項定有明文。被告銷售系爭建案之廣告圖冊中雖有標示被告應施作之公共設施，惟被告並未保證應施作之材質，是被告應給以中等品質之物。原告請求依臺中市建築師公會鑑定報告編列之「鑑定項目施工費明細表」（見鑑定報告書(上)第190頁至第263頁）所示之材料進行施作，此雖係鑑定機關依廣告冊比對分析及詢價結果等相關資料所為之價額鑑定，惟被告施作若符合廣告內容且為中等品質之物，即無須限定依「鑑定項目施工費明細表」所示之價額施作，亦併敘明。

③又被告雖辯稱該廣告看板依法不得施作等語。然查，依據『鑑定項目現場補行施作 法令可行性分析表』，經分析結果部分為『免申請許可』、部分為『得依法申請許可』；鑑定項目若屬街道傢俱或未突出地面者，則免申請許可。另鑑定項目若屬『臺中市招牌廣告及樹立廣告設置辦法』所規範之內容得依法申請許可。本案鑑定項目附表1-1、附表2-1、附表3-1除『免申請許可』外，皆為『臺中市招牌廣告及樹立廣告設置辦法』所規範之內容，得依法申請許可。2.依據『鑑定項目現場補行施作 法令可行性分析表』，經分析結果補行施作工程技術上皆可達成，施作該鑑定項目不會影響整體建築物結構安全，補行施作工程技術可行。3.本案鑑定項目附表1-1、附表2-1、附表3-1經『法令可行性分析』及『工程技術可行性分析』皆可補行施作。」此亦有臺中市建築師公會鑑定報告書在卷可憑（見鑑定報告書(上)第36頁），是以附表二之一、二之二、二之三項目之施作，於建築法令及結構安全上均無不能補正之情形。至被告所辯系爭建物外牆設置廣告物需受公寓大廈管理條例第8條之限制等語，惟此係被告應如何依系爭買賣契約履行其契約義務，非以此即謂被告無依約施作之義務，被告此部分所辯，仍屬無據。

④另被告等雖在房屋預定買賣契約第7條第6項中表明上開公共設施等為被告無償贈與，但各該公共設施之設置已係兩造買賣契約之一部分，被告松興建各該公共設施之成本早已計算在買賣價金內，原告潘奇威、蔡婉愉等支付買賣價金並非僅購買系爭房地，公共設施亦應在買賣之範圍，兩造僅成立一個包括系爭房地及公共設施之買賣契約，並非於買賣系爭房地外，再成立一個贈送公共設施之贈與契約，且上訴人等係以公共設施之設置誘使原告潘奇威、蔡婉愉等購買系爭房地，依法對原告潘奇威、蔡婉愉等亦負有設置相關公共設施之義務，該公共設施即非被告等無償所贈與，若認公共設施係被告等贈送，依民法第408條第1項贈與物未交付前，贈與人得撤銷其贈與之規定，被告等豈非可以撤銷其贈與而不設置相關公共設施，如此消費者保護法第22條保護消費者之規定無異對買受系爭房地之消費者形同具文。是該房屋買賣契約就相關公共設施美其名為被告等附贈，但實係相關公共設施除買賣價金外不再計價之意，兩造間就該公共設施並非另成立贈與契約，則民法第411條贈與之物有瑕疵，贈與人不負擔保責任之規定，於本件自無適用之餘地。本件被告公司既未依約設置相關公共設施，則對該瑕疵自應負責，被告公司所辯，並無足採。

⑥至原告主張系爭廣告圖冊未繪有陽台，被告給付之房屋室內面積不足云云，惟查，被告提供之廣告圖冊平面配置圖上，均繪有代表陽台空間之虛線（見鑑定報告書(下)第462頁至第463頁），並非未繪製陽台，且系爭合約書均有標示房屋出售面積包含附屬建物面積（即竣工圖上之陽台、雨遮等），且建物登記謄本之建物總面積如附表一，均較系爭合約書第2條第1點約定之主體建物面積，其編號1之房屋為152.21平方公尺、編號2之房屋為140.99平方公尺、編號3之房屋為140.99平方公尺、編號4之房屋為140.33平方公尺、編號5之房屋為140.99平方公尺、編號6之房屋為131.15平方公尺、編號7之房屋為140.99平方公尺、編號8之房屋為135.75平方公尺、編號9之房屋為128.25平方公尺、編號11之房屋為139.49平方公尺、編號12之房屋為129.21平方公尺、編號13之房屋為140.99平方公尺之面積為大，是被告給付之房屋，室內面積並無短少之情形，且被告向臺中市政府申請許可之建照圖及使用執照竣工圖，亦均有標示陽台（見鑑定報告書(下)第301頁至第303頁、第313頁至第315頁、第325頁至第327頁、第340頁至第342頁、第356頁至第358頁、第367頁至第369頁），是被告此部分並無不完全給付之情形。

⑦又被告抗辯兩造已就公共設施部分和解等語。惟按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第736條定有明文。而和解契約以當事人締約當時兩造合致之意思表示，為成立要件，和解契約雖不以書面締約或當事人雙方洽談為要件，惟需雙方對和解之內容意思已歸一致。經查，益民一中商圈99年度聯合區分所有權人會議第2次會議雖有就共用部分公共設施點交及招商檢討案進行討論，惟此僅為區分所有權人間開會之內容，並非與被告和解之意思表示，被告自無從以此作為同意和解內容之依據，且參諸會議紀錄「案七」說明1.亦載明「...惟聯合管理委員會考量自身權責僅在執行區分所有權人會議決議事項暨本商圈之管理維護工作，是以無權就私法上與益民建設和解。」顯見區分所有權人會議決議由被告益民建設提撥10,000,000元回饋基金予益民一中商圈，而同意公設一切以現況點交，100年度招商由益民建設統籌營運，惟並未授權管理委員會代表各區分所有權人於私法上與被告益民建設成立和解契約甚明，又被告未提出其他證據證明兩造就被告未依約設置前開公共設施之瑕疵成立和解，是被告抗辯兩造就公共設施未施作部分已成立和解等語，仍無足採。

⑷再查，被告益民公司、裕民公司未提供符合廣告內容之雙店面房屋，應負債務不履行之不完全給付責任，且被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森與原告潘奇威、蔡婉愉簽訂之土地買賣契約與系爭房屋買賣契約為契約聯立關係，亦如前述，是以原告原告潘奇威、蔡婉愉主張被告雖已給付系爭房地，惟欠缺契約預定效用，而有瑕疵，亦不符合債務本旨等情，堪予採信。從而，而原告潘奇威、蔡婉愉依民法277條第1項、第2項、第226條第1項規定請求損害賠償部分，核屬有據。又本院審酌系爭房屋1樓作為店舖使用並無限制，2樓部分使用之限制及系爭建案商圈之性質，認請求房地價金十五分之一之損害賠償金，為有理由，是原告潘奇威、蔡婉愉依民法277條第1項、第2項、第226條第1項規定，請求被告益民公司應給付原告潘奇威335,333元（計算式：5,030,000元/15=335,333元，元以下四捨五入，下同），被告裕民公司應給付原告潘奇威295,333元（計算式：4,430,000元/15=295,333元），被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森應各給各給付原告潘奇威1,189,778元（計算式：(28,470,000元+25,070,000) /15/3人=1,189,778元），及均自起訴狀繕本送達翌日即101年11月16日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，原告蔡婉愉請求被告裕民公司應給付605,333元（計算式：(4,280,000元+4,800,000元)/15=6 05,333元），被告魏麗珍、紀貴鳳、鄭耀森應各給付1,142,666元（計算式：(24,220,000元+27,200,000元)/15/3人=1, 142,666元），及均自102年1月17日補正起訴聲明等狀繕本送達翌日即102年1月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並依民法第277條及系爭合約書第6條第3項規定，請求被告補行施作附表二之一至附表二之三所示項目，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

⑸原告潘奇威、蔡婉愉及被告分別陳明願供擔保聲請宣告假執行、免為假執行，經核原告潘奇威、蔡婉愉勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之，至原告潘奇威、蔡婉愉敗訴部分，其等假執行之聲請已失所依據，應予駁回。

三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

四、訴訟費用負擔及宣告假執行、免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項。