臺灣臺中地方法院102年度訴字第3384號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第3384號

原告

淯誠開發有限公司

法定代理人

徐嘉翎

訴訟代理人

林殷世律師

訴訟代理人

吳文俊

被告

廖惠貞

訴訟代理人

林坤賢律師

　　　　　　邱華南律師

上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國103年5月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規定於擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明求為：「被告應給付原告新台幣（下同）1,199,000元。」之判決，嗣於訴狀送達後，更正其聲明求為：「㈠被告應給付原告950,000元整，及自原告民國（下同）103年3月10日準備書一狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」之判決，原告所為上開聲明之更正，核屬減縮應受判決事項之聲明，與上揭規定無違，應予准許，先予敘明。

貳、原告之聲明及陳述要旨：

一、聲明：

㈠被告應給付原告新台幣（下同）950,000元，及自原告103年3月10日準備書一狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述要旨：

㈠被告於102年10月8日將其所有坐落臺中市○區○○段0000000○○段0000000地號土地暨其上門牌號碼臺中市○區○○路000號建物全部（下合稱系爭房地），以總價1,680萬元委託原告銷售，兩造並簽有專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），約定委託銷售期間至102年10月13日止。嗣經兩造協議變更系爭委託契約內容，將委託銷售價格改為「屋主實拿壹仟陸佰陸拾伍萬元，超過總價款為仲介費」，亦經簽有契約內容變更合意書。嗣有訴外人徐梅櫻以1,740萬元出價斡旋，並交付面額20萬元支票作為斡旋金，由於買方對於貸款額度尚需確認，故要求可達其需求額度時，始以上開金額購買系爭房地，迨102年10月11日經徐梅櫻確認購買後，原告始依約將斡旋金（支票）轉為定金，並於當日由原告之業務員吳文俊電話通知被告之代理人即其配偶陳先生（電話0000000000），請其轉達被告契約業已成立，約定102年10月26日簽約，吳文俊復於102年10月13日以簡訊通知，促被告屆時至東森房屋東區振興店簽約，詎屆期被告未出面簽約，原告乃再於102年10月28日以台中民權路郵局第2601號存證信函，催告被告應於7日內，至原告指定之處所完成簽約手續，逾期將依系爭委託契約書第8絛第5項請求損害賠償及仲介服務費，然被告仍拒不履行。

㈡被告委託原告銷售之系爭房地，既經原告覓得徐梅櫻願以1,740萬元承買，並由原告依約代收定金20萬元，依系爭委託契約第8條之約定，買賣契約已告成立，原告復先後於102年10月11日、同年月13日分別以口頭、簡訊通知被告代理人陳先生，又於同年月28日以存證信函通知被告，促其辦理簽約手續，被告均違約不為，爰依系爭委託契約第19條約定，請求被告給付服務報酬75萬元（1,740萬元－1,665萬元＝75萬元）。另因被告違約未能完成系爭房地買賣契約之簽訂，致原告受有原得向買方收取20萬元卻未能收取之服務報酬損失，並依系爭委託契約第8條第5項之約定，請求被告賠償該損害。

㈢徐梅櫻就系爭房地提出之承購總價為1,740萬元，其承購總價及付款方式，均已達被告之委託銷售條件，依系爭委託契約第8條第3項之約定，買賣契約業已成立。又兩造約訂委託銷售條件為被告實拿1,665萬元，超過總價款為仲介費，故於102年10月11日徐梅櫻確認購買後，原告依約將斡旋金轉為定金時，於定金收據上記載價金1,665萬元，然買方提出之承購價確係1,740萬元。另原告於102年10月28日催告被告簽約之存證信函，已送達被告之住所，已發生催告之效力，被告是否在家，要非所問。

參、被告之聲明及陳述要旨：

一、聲明：

㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。

二、陳述要旨：

㈠被告乃在原告公司人員吳文俊誆稱需要作業績下，應其要求在系爭委託契約上簽名，兩造並無締結系爭委託契約之意，系爭委託契約並非真正之契約，此參之系爭委託契約連標的物都未填寫，可知系爭委託契約除至今尚未簽署完成，且被告尚未取得契約書正本外，原告允諾提供最近三個月之成交行情案例亦未提供，況被告始終未受通知及證明系爭房地已有第三人願意承買，原告自無權向被告請求服務報酬。

㈡再依原告所提出之契約內容變更合意書第肆條「特約條款」記載「屋主實拿壹仟陸佰陸拾伍萬元正，超過總價款為仲介費」，而原告提出之定金收據記載成交價為1,665萬元，且原告於本件103年1月23日言詞辯論時亦自認買方以1,665萬元購買系爭房地，則縱使本件買賣契約成立，原告亦不得向被告請求仲介之服務報酬，且該定金收據中間記載定金付款人為「廖惠貞」，則被告既為出賣人、又為買受人，顯見該定金收據係臨訟製作，並非真實。況原告就徐梅櫻願意承買系爭房地，僅提出「不動產買賣斡旋契約書」為證，既為斡旋契約書，即表示買賣雙方尚未達成意思合致，難謂買賣契約已成立。

㈢原告雖稱曾以電話通知有第三人願意承買系爭房地，惟被告並未使用手機、也未留電話號碼給原告，且被告於102年10月9日至同年月21日止之期間均住在臺北妹妹家，原告不可能用電話或簡訊通知被告有第三人願意承買系爭房地之事。

肆、得心證之理由：

一、原告主張兩造於102年10月8日就系爭房地簽定有系爭委託契約，為被告所否認，並辯稱兩造並無簽訂系爭委託契約之意，系爭委託契約僅係供原告公司人員吳文俊作業績而已等語。經查，原告主張兩造於102年10月8日就系爭房地簽定有系爭委託契約，業據提出委託銷售契約書（專任委託）為證，被告雖以前開情詞置辯。然被告自認卷附委託銷售契約書上被告之簽名均為真正，而系爭委託契約書上雖未詳細標明買賣標的之坐落土地地號、建物建號暨各面積、應有部分等，惟已載明買賣之標的為「台中市○區○○路000號」，衡諸社會一般交易常情，已能特定委託銷售之標的，且兩造復於系爭委託契約約明委託銷售之價格、委託銷售之期間等，足見關於委託銷售契約必要之點，兩造均有意思表示之合致，且於系爭委託契約書第6、7條之右側，復以手寫方式加註「付（應為附之誤）：買賣不破租賃，現況交屋」等字樣，被告並於上開加註之下簽名，益足見兩造於簽約之前，已就系爭房地之使用狀況加以說明、瞭解，被告並已提出不負責排除租賃關係、現況交屋之條件，被告如無簽約之真意，何須說明委託銷售標的之狀況，並為該項加註事項之記載？更何況，兩造於簽訂系爭委託契約後，復又簽立契約內容變更合意書，於第肆條「特約條款」約定「屋主實拿壹仟陸佰陸拾伍萬元正，超過總價款為仲介費。土地增值稅自行支出」等語，並於系爭委託契約第19條「特別約定事項（本條特別約定事項部分須經雙方另行簽章始行生效）」下，亦手寫加記「屋主實拿壹仟陸佰陸拾伍萬元正，超過總價款為仲介費。土地增值稅自行支出」等語，被告如無委託原告銷售系爭房地之意，焉有簽訂系爭委託契約後，又另行與原告簽定契約內容變更合意書，變更委託銷售價格之理？基上，顯見被告確有委託原告專任銷售系爭房地，兩造並已就委託銷售契約之內容達成合意，則兩造簽訂之系爭委託契約自屬有效成立，被告前開所辯，洵不足採。

二、再原告主張其於受委託銷售期間，已代被告覓得買方徐梅櫻，徐梅櫻願意承購之總價及付款方式，已達被告之委託銷售條件，買賣契約已成立，原告並已依約通知被告簽約等語，亦為被告所否認。經查：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上第917號判例亦旨參照）。

㈡原告主張已代覓得徐梅櫻願以總價1,740萬元承購系爭房屋，固據提出不動產買賣斡旋契約書（下簡稱斡旋契約書）資為佐證。惟原告訴訟代理人（即原告公司店長）吳文俊於本件第一次言詞辯論時稱買方要以總價1,665萬元承購系爭房地（見本院卷103年1月23日言詞辯論筆錄），且原告所提出之定金收據上所記載之成交價金亦為1,665萬元，顯均與原告主張徐梅櫻願以總價1,740萬元承購系爭房地不符。按之不動產買賣，就買賣雙方而言，於買賣標的物確認後，最重要者厥為買賣價金之高低，原告如確有代被告覓得買方徐梅櫻，焉有就買方願意承購之總價額前後陳述不一之理？況吳文俊嗣後以證人身分作證時，稱系爭房屋自三年前起即持續上網公告出售訊息，網路上公告之售價為1,680萬元（見本院卷103年5月22日言詞辯論筆錄），衡諸社會不動產交易常情，不動產買方恆就賣方所提出之售價為降低交易價格之砍價行為，故不動產之實際成交價格，除基於買方主觀之特殊原因外，均較賣方提出之售價為低，買方以高於賣方所提出金額之價格買受不動產，誠屬絕無僅有，原告在系爭房地網路公告售價1,680萬元下，竟主張已代覓得徐梅櫻願以總價1,740萬元承購系爭房屋，顯悖經驗法則，其主張是否屬實，要屬滋疑。

㈢又關於原告如何代被告覓得系爭房屋買方徐梅櫻、及與買方簽訂斡旋契約書之經過，證人施俊宏（即徐梅櫻所雇用之員工）、林筱婷（即原告公司營業員）、吳文俊（即原告公司店長）分別結證如下（均見本院卷103年5月22日言詞辯論筆錄）：

⑴證人施俊宏結證稱：「（問：證人徐梅櫻買振興路347號房屋的事情你是否知道？）我知道，因為房子是我找的，我是上網看東森房屋的資料看到系爭房屋，我打電話約房仲林筱婷出來看房子，房子是我先看過覺得可以，我才請徐梅櫻跟我去看房子，徐梅櫻看完後也認為可以，就交代我接洽房屋買賣事宜，當時房屋價金房仲林筱婷表示價金為1740萬元，並表示不能殺價，有關房屋價金是在簽斡旋契約時表示，是徐梅櫻來看房子當天就簽斡旋契約，房仲表示價金沒有談的空間，徐梅櫻對所開的價金也同意，簽斡旋契約時有開立面額20萬元支票當作定金。」、「（原告訴訟代理人問：簽斡旋契約書後，東森房屋有無通知你或通知公司要簽買賣契約書？）林筱婷在簽斡旋契約書後約兩個星期左右用電話通知我說屋主同意賣，但沒有說何時去簽買賣契約書。到現在也沒有通知要去簽買賣契約書，林筱婷電話通知我屋主同意賣時，跟我說屋主出國，所以當時我沒有要求簽買賣契約書的時間，後來我一直在追這個案子，後來林筱婷跟我說屋主不賣了，但什麼時候跟我說屋主不賣了我不記得。」、「（被告訴訟代理人問：簽斡旋契約書的時間？）大約傍晚。」等語。

⑵證人林筱婷結證稱：「（問：你有沒有帶施俊宏、徐梅櫻去看過系爭房屋？）有。帶施俊宏去過兩次，帶徐梅櫻去過一次。第一次是我跟施俊宏去看房屋外觀，第二次是我跟施俊宏去看房屋室內，第三次是徐梅櫻下來，我帶施俊宏與徐梅櫻一起去看房屋裡面。」、「（問：簽斡旋契約書是由你處理嗎？）因為當時我剛當業務沒有多久，所以都是請店長從旁協助，店長是吳文俊。簽斡旋契約書的時後我在場，只是斡旋契約的內容由吳文俊跟徐梅櫻談，最後由我寫成書面。」、「（問：簽斡旋契約書是何時？）徐梅櫻下來看房屋的那天有談到斡旋契約書的事，因為當時徐梅櫻說有考慮這間房子，所以當天沒有簽斡旋契約書書面，隔了大約兩、三天左右我去北部找徐梅櫻簽斡旋契約書，去簽斡旋契約書吳文俊也有北上，有關斡旋契約書內容條件在徐梅櫻下來看房子及我跟吳文俊北上找她簽約時，由吳文俊跟徐梅櫻談，兩次都有談到。」、「（問：簽斡旋契約書的時間為何？）大約是靠近中午的下午時間。」、「（問：簽完斡旋契約書後，你有沒有通知施俊宏或徐梅櫻簽買賣契約的時間？）有，大約在斡旋契約書簽完後約隔五天左右通知施俊宏及徐梅櫻可以簽買賣契約書，有約定簽買賣契約書的日期，但是我從吳文俊得到的訊息是屋主聯絡不到，我告知買方聯絡到屋主就會馬上跟買方聯絡。」、「（被告訴訟代理人問：是否確定是靠中午的時後簽斡旋契約書？）確定。」等語。

⑶證人吳文俊則證稱：「（問：（提示委託銷售契約書），是否你所處理跟被告簽約事宜？）是。是被告三年前來原告公司說要賣房子，我將被告要賣房子的訊息上網公告，當時也有公告價格，當時上網公告1680萬元，三年來持續都有上網公告。…」、「（問：簽專任委託銷售契約書的時後，跟買方簽斡旋契約書嗎？）有在談，但是當時買方的底價未到被告的底價，當時我們跟買方開價1680萬元跟網路上一樣，買方還價價格我忘記了，只記得還沒有到被告底價。」、「（問：專任委託銷售契約書與斡旋契約書的順序為何？）斡旋契約書先簽，之後才簽專任委託銷售契約書。」、「（問：斡旋契約書是在何處跟徐梅櫻簽？）第一次在原告公司簽，第二次即最後一次在台北買方公司，最後價格是1740萬元。」、「（被告訴訟代理人問：第一次跟買方簽斡旋契約書是何時？）大約102年10月初，詳細日期忘記，大約在第二次簽斡旋契約書前一星期，金額忘記，只記得未達底價。」、「（被告訴訟代理人問：第二次簽約的時間為何？）10月8日下午約兩、三點左右。」等語。互核施俊宏、林筱婷、吳文俊之前開證述內容，施俊宏與林筱婷就至系爭房屋看屋幾次、買賣價金如何磋商決定、斡旋契約書是否於徐梅櫻至系爭房地看屋之當天簽訂暨簽訂之時間是在傍晚或靠近中午之下午、簽斡旋契約書後林筱婷有無通知買方可簽契約並約定簽約日及何時通知等節，所述均不相同，而吳文俊所述，除有關徐梅櫻竟願以高於網路公告價格1,680萬元之1,740萬元承購系爭房地，有前述違背交易常情外，其就買賣價金如何洽談決定、斡旋契約書簽幾次、斡旋契約書是否於徐梅櫻至系爭房地看屋之當天簽訂暨簽訂之時間是在傍晚或下午2、3點左右，所述亦與施俊宏所述不符，如徐梅櫻確有與原告磋商而達成願以1,740萬元價格承購系爭房地、並進而與原告簽訂斡旋契約書，施俊宏、林筱婷、吳文俊就簽訂斡旋契約書之經過所為陳述，當不致有前開相互扞格之處。施俊宏、林筱婷、吳文俊之證述內容既有前述重大瑕疵，自不足證明徐梅英確願以1,740萬元承購系爭房地而與原告簽訂斡旋契約書。從而，原告主張已代被告覓得徐梅櫻願以1,740萬元承購系爭房地，其承購總價及付款方式，均已達被告之委託銷售條件，依系爭委託契約第8條第3項之約定，買賣契約業已成立云云，委難信為真正。

三、綜上所述，原告所提出之證據，不足為其已代被告覓得徐梅櫻願以1,740萬元承購系爭房地之證明，則原告主張徐梅櫻之承購總價及付款方式，均已達被告之委託銷售條件，依系爭委託契約第8條之約定，買賣契約已告成立，洵不足採，則不論原告是否已合法通知被告簽約遭拒，原告均無從依系爭委託契約第19條、第8條第5項之約定，請求被告給付服務報酬及賠償損害。從而，原告依系爭委託契約之法律關係，請求被告給付95萬元暨法定遲延利息，於法無據，無從准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。