臺灣臺中地方法院102年度簡上字第230號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第230號

上訴人

即原審原告翰林園管理委員會

法定代理人

丁正練

上訴人

即原審原告

陳坤英

共同訴訟代理人

周思傑律師

上訴人

即原審被告

億喬建設股份有限公司

法定代理人

宋文信

訴訟代理人

柳正村律師

上列當事人間請求履行契約等事件，兩造對於民國102年4月30日本院臺中簡易庭101年度中簡字第1494號第一審判決各自提起上訴，本院合議庭於民國103年5月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人翰林園管理委員會（下稱翰林園管理委員會）、陳坤英起訴主張：

（一）翰林園公寓坐落在臺中市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），係上訴人億喬建設股份有限公司（下稱億喬公司）於民國84年間所興建之集合式住宅。依起訴狀附圖所示，翰林園公寓之工程圖樣原設計有地下一樓逃生梯及一樓緊急避難出口（下稱系爭逃生梯及避難出口）。億喬公司於完工取得使用執照後，為圖不法使用利益，逕自將系爭逃生梯拆除及將避難出口封閉，並將系爭土地上依建築法規定作為法定空地部分，私自劃設停車格線及設置柵欄，設置5個平面停車位供其自行使用。

（二）億喬公司為翰林園公寓區分所有權人，於100年5月13日翰林園公寓區分所有權人會議時，經億喬公司法定代理人宋文信承諾地下室逃生口於100年10月30日以前回復原狀。於上開會議，陳坤英表示億喬公司應負責將系爭逃生梯及避難出口回復原狀，宋文信亦承諾回復，亦有證人林志明於原審之證述可憑。惟至今仍拒不依約將系爭逃生梯及避難出口回復原狀。翰林園管理委員會雖曾於100年7月6日公告億喬公司法定代理人宋文信希望改由億喬公司提供法定空地上之1號停車格，而免除回復原狀義務，惟經翰林園公寓10戶住戶表示不同意。則億喬公司不論係依全體一致之決議內容或與陳坤英之契約關係，均負有回復系爭逃生梯及避難出口之履行義務。至於84年9月5日建造執照變更設計申請書及圖面，是否有變更系爭緊急出口位置？與兩造間於100年5月13日成立之權利義務關係無涉。

（三）本院98年度訴字第2046號確定判決僅判決將法定空地上之鐵皮屋拆除，未涉及系爭逃生梯及避難出口回復之問題。系爭法定空地係規劃為開放空間，作為景觀採光綠地之用，並無設計及申請作為停車空間使用，迄今亦無向臺中市政府申請變更使用。且依翰林園社區之建造執照平面圖及臺中市政府98年11月6日府都管字第0000000000號函，地上一樓法定空地並無停車位之設置，並為億喬公司於本院98年度訴字第2046號確定判決所不爭執。翰林園管理委員會接獲臺中市政府101年1月5日府授都住字第0000000000號函，嗣又接獲臺中市政府都市發展局101年1月30日中市都管字第0000000000號函、臺中市政府101年4月3日府授都住字第0000000000號函，皆表明系爭逃生梯及避難出口應回復原狀，顯見翰林園公寓並無聲請變更原設計之系爭逃生梯及避難出口之情形。

（四）集合式住宅為小範圍之住民自治體。系爭逃生梯及避難出口乃「消防」、「避難」、「防災」所不可或缺之設備，對於翰林園公寓住戶之生命安全至關重要。是系爭逃生梯及避難出口回復原狀一事，自屬翰林園公寓之共同事務，並且與億喬公司違規行為所生之回復原狀義務、住戶及共同基金將受行政裁罰及生命保障等權利義務有關事項，當屬得經由區分所有權人會議決議之事項。而區分所有權人會議決議為住戶權利義務之規範。如多數決議之事項正當，要難僅因少數人之權利受影響，即謂該決議為無效。區分所有權人會議決議事項即屬規約，依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款之規定，住戶應遵守規約。億喬公司為翰林園公寓住戶，自應遵守100年5月13日翰林園區分所有權人會議決議，回復系爭逃生梯及避難出口。況億喬公司設置5個平面停車位供其使用，已違反建築法第73條第2項、第77條第1項規定。

（五）翰林園管理委員會爰依據100年5月13日區分所有權人會議決議第4點及第8點請求億喬公司將系爭逃生梯及避難出口回復原狀；倘認為無理由，陳坤英依據契約關係請求億喬公司履行。再者，翰林園管理委員會依據公寓大廈管理條例第36條、第9條第4項規定請求億喬公司除去停車格線及拆除柵欄。並聲明：(1)億喬公司應將複丈成果圖所示符號A之位置，回復原狀如起訴狀附圖所示之系爭逃生梯及避難出口。(2)億喬公司應將複丈成果圖所示符號B土地上之停車格線除去及柵欄拆除。（陳坤英請求億喬公司應將複丈成果圖所示符號B土地上之停車格線除去及柵欄拆除部分，已據撤回起訴。）

二、億喬公司則以：

（一）依公寓大廈管理條例第36條之規定，管理委員會並不得行使所有權人排除侵害請求權，是翰林園管理委員會無權依公寓大廈管理條例第36條、第9條第4項及物上請求權之法律關係，起訴請求億喬公司回復原狀，以及除去停車格線及柵欄拆除。

（二）區分所有權人會議僅能就全體區分所有權人共同應遵守事項進行討論與表決，且需符合公平合理原則，不得片面針對個別住戶，決定其應承擔之義務，否則無異承認區分所有權人中之多數派得利用決議之方式，強加少數派之區分所有權人承擔比其他區分所有權人更多的義務。101年5月13日所召開之住戶大會，億喬公司法定代理人宋文信，係代億喬公司參加住戶大會，億喬公司之身分為住戶，並非起造人，而住戶與住戶之間並無權利義務關係，其他住戶不得以多數決強行表決由億喬公司施作地下室逃生口。翰林園管理委員會提出區分所有權人會議記錄第8點記載：「地下室逃生口恢復原狀於今年10月30日以前完成，由宋先生自行提出該完工日期」等語，該次會議為建議事項，並非決議事項，亦非契約關係，該決議事項內容違反法令無效。否認有與陳坤英成立回復系爭逃生梯及避難出口之契約，陳坤英請求履行契約，亦無依據。

（三）翰林園公寓於84年9月5日將系爭逃生梯及避難出口更改在騎樓下，該次更改後之地下一樓逃生梯及一樓緊急避難出口，歷年消防檢查均合格通過，故翰林園管理委員會再請求億喬公司將更改前之逃生梯、出口處回復原狀，已不符合建築法令規定。另臺中市政府都市發展局101年11月5日函覆已說明變更設計以「書圖」為主。而本件變更設計圖已經更改緊急出口位置，如果須變更設計，應依建築法74條規定變更使用執照，並經行政主管機關核准後才能施工。

（四）本院98年度訴字第2046號確定判決已認定：停車位之設置不在緊急出口處，億喬公司所擁有之5個停車位，係全體住戶成立分管契約所分得之合法車位，億喬公司有管理使用停車位之權限。為方便管理，劃停車格線及柵欄為簡易設施，為保存行為（按：柵欄在1.2公尺以下，臺中市政府法令規定1.2公尺以下建物，不在違章建築取締範圍，為政府法令容許之設施），並無侵害翰林園管理委員會及全體住戶之權利。況依建築技術規則第59條之1第4款之規定，法定空地可以由全體住戶約定做為停車空間。

（五）如翰林園管理委員會以億喬公司為起造人起訴，則翰林園公寓自85年交屋日起，關於大樓主體設備保固期15年，已逾保固時效。翰林園管理委員會不得再要求億喬公司維修大樓。如翰林園管理委員會以億喬公司為住戶起訴，億喬公司僅為本大樓住戶之一，並無占有系爭逃生梯及避難出口，自無侵害本大樓住戶之情事等語，資為抗辯。

三、原審判決命億喬公司應將系爭土地如附圖臺中市中興地政事務所複丈日期102年1月23日土地複丈成果圖所示B部分上之停車格線除去並將柵欄拆除，駁回翰林園管理委員會、陳坤英其餘請求；兩造就各自不服部分提起上訴。翰林園管理委員會、陳坤英上訴聲明：㈠原判決不利於翰林園管理委員會、陳坤英部分廢棄。㈡上廢棄部分，億喬公司應將複丈成果圖所示符號A之位置，回復原狀如起訴狀附圖所示之系爭逃生梯及避難出口。㈢駁回對造之上訴。億喬公司上訴聲明：

㈠原判決不利於億喬公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，翰林園管理委員會、陳坤英第一審之訴均駁回。㈢駁回對造之上訴。

四、兩造不爭執事項

（一）億喬公司於84年間在臺中市○○區○○段0000地號土地上興建鋼筋混凝土造地上7層、地下1層集合式主宅「翰林園公寓」。

（二）億喬公司及陳坤英均為「翰林園公寓」之區分所有權人。

（三）100年5月13日「翰林園公寓」區分所有權人會議紀錄記載「4、地下室逃生口問題：依住戶要求恢復原狀，施工細節由宋先生與主委討論驗收」、「8、地下室逃生口恢復原狀於今年10月30日以前完成，由宋先生自行提出該完工日期。」等語。

五、本院得心證之理由

（一）本件翰林園管理委員會係合法成立之管理委員會，此為兩造所不爭執，則依公寓大廈管理條例第3條規定，翰林園管理委員會有權執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。又所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。是其本於管理翰林園公寓所生之私法上爭議，為本件請求，依前揭說明，並無不合，先為敘明。

（二）翰林園管理委員會、陳坤英主張億喬公司將系爭逃生梯拆除，連同法定空地部分，私自劃設停車格線及設置柵欄，設置5個平面停車位供其自行使用等語，業據翰林園管理委員會、陳坤英提出配置圖影本、照片3張等為證，且為億喬公司所不爭執，此部分堪信為真。

（三）翰林園管理委員會主張依100年5月13日區分所有權人會議決議，請求億喬公司回復逃生梯及避難出口，為億喬公司所否認。查，區分所有權人會議僅能就全體區分所有權人共同應遵守事項，進行討論與表決，且需符合公平合理原則，不得片面針對個別住戶，決定其應承擔之義務；否則無異承認區分所有權人中之多數得利用決議之方式，強加區分所有權人承擔比其他區分所有權人更多的義務；此由公寓大廈管理條例第3條第12款明定「規約」係「經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」亦可推論知。是翰林園管理委員會100年5月13日區分所有權人會議之決議，係利用多數決方式，要求區分所有權人億喬公司回復逃生梯及避難出口，已逾越公寓大廈管理條例賦予區分所有權人會議之權限，其決議之內容自不得拘束區分所有權人億喬公司。是翰林園管理委員會依據100年5月13日區分所有權人會議決議，請求億喬公司回復逃生梯及避難出口，自屬無據。

（四）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段定有明文。陳坤英主張億喬公司承諾回復逃生梯及避難出口，與億喬公司已成立契約，並舉證人林志明為證。億喬公司否認與陳坤英成立回復逃生梯與避難出口之契約。查，回復逃生梯與避難出口屬社區公共事務，億喬公司豈有與陳坤英個人成立契約之理？至於證人林志明為翰林園公寓住戶成員之一，與億喬公司有利害衝突，其證言有偏頗之可能，其證言難以採信；加以100年5月13日區分所有權人會議無錄音資料；故本院認陳坤英所舉之證據，未使本院達於優勢心證之程度，其舉證責任不足，其主張億喬公司與其成立契約云云，尚無足採。

（五）按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；公寓大廈管理條例第9條第2項定有明文。附圖所示之Ｂ部分為法定空地，屬於共用部分，基於分管協議契約，已約定由億喬公司專用，此為兩造所不爭執。而按停車空間設於法定空地時，應規劃車道，使車輛能順暢進出。建築技術規則建築設計施工編第59條之1第4款定有明文。臺中市都發局人員鄧志郁於原審勘驗現場時亦陳稱法定空地在建築法上可做為停車位使用等語（見原審卷第138頁）。足見法定空地並非不得作為停車空間使用。是億喬公司將約定由其專用之法定空地，作為停車空間使用（劃停車格線，並設置柵欄），並無違反設置目的及通常使用方法。從而，翰林園管理委員會請求億喬公司將附圖所示Ｂ部分上之停車格線除去並將柵欄拆除，並無理由。本件法定空地與建築法第73條第2項、第77條第1項之規定情形並不相同，故翰林園管理委員會主張本件法定空地做為停車空間使用，有違上開建築法之規定，尚無足採。

六、綜上，翰林園管理委員會依據區分所有權人會議決議，陳坤英依據契約之法律關係請求億喬公司回復系爭逃生梯及避難出口，及翰林園管理委員會依據公寓大廈管理條例第36條、第9條第4項之規定請求億喬公司將附圖所示Ｂ部分上之停車格線除去並將柵欄拆除，均無理由，應予駁回。原審法院命億喬公司應將附圖所示Ｂ部分上之停車格線除去並將柵欄拆除，尚有未洽，億喬公司指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決關於此部分予以廢棄，並改判如主文第二項所示。至原審駁回翰林園管理委員會、陳坤英其餘之請求，並無不合，應予以維持，翰林園管理委員會、陳坤英仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證（如系爭避難出口、逃生梯有無變更位置），核與判決結果無礙，爰不一一論列，併此敘明。

八、結論，本件億喬公司之上訴為有理由，翰林園管理委員會、張坤英之上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。