102年度訴字第1002號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：103 年 04 月 24 日

臺灣臺中地方法院民事判決　102年度訴字第1002號原　　　告　許作慶許博凱共　　　同訴訟代理人　陳沆河律師被　　　告　江啟宏江啟良上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年4月3日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○地號土地（重測前為臺中市○○區○○○○段○○○地號土地），如附圖所示編號Ｋ１部分，面積○‧○○五七公頃之房屋拆除，將土地返還原告許作慶及共有人全體。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔千分之三八五，餘由原告許博凱負擔。本判決第一項於原告許作慶以新臺幣壹拾萬元為被告江啟宏、江啟良供擔保後，得假執行。但被告江啟宏、江啟良如以新臺幣貳拾玖萬陸仟肆佰元為原告許作慶供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。原告原起訴請求：「⒈被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地如起訴狀附圖所示Ａ部分面積50平方公尺（以實測為準）之地上建物拆除，將土地返還原告許作慶及共有人全體。⒉被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地如起訴狀附圖所示Ｂ部分面積90平方公尺（以實測為準）之地上建物拆除，將土地返還原告許博凱。」，嗣於起訴狀送達後，於民國 103年1月8日提出準備書㈢狀時變更聲明為：「⒈被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地如附圖所示K1部分面積57平方公尺地上物拆除，將土地返還原告許作慶及共有人全體。 ⒉被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地如附圖所示K部分面積91平方公尺地上物拆除，將土地返還原告許博凱。」,核屬本於被告無權占用原告所管領土地之同一基礎事實，並為擴張或減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前開規定無違，應予准許。貳、實體部分一、原告起訴主張：㈠坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（重測前為鐵砧山脚段318地號，下稱993地號），為訴外人許作伯、許作耕、許作興、許作淳、許瑞承及原告許作慶所共有，坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（重測前為鐵砧山脚段320-1地號，下稱994地號）為原告許博凱所有（以下就該2筆土地合稱系爭土地）。被告分別占用993地號土地如附圖所示K1部分面積57平方公尺土地、994地號土地如附圖所示K部分面積91平方公尺土地。惟被告無合法權源占有原告等人所有上開土地，原告爰依民法767條之所有權人之物上請求權，請求被告拆除地上建物，將占用土地返還原告及共有人全體。㈡對被告抗辯之陳述： ⒈993地號土地，共有人原為許雲陽、許作伯2人，許雲陽於38年10月1日取得權利範圍2分之1，於97年3月6日去世後，由由繼承人許作耕、許作興、許作淳、許瑞承及原告許作慶等人5人共同繼承，許作伯則係於54年5月4日直接自其祖父贈與而取得土地應有部分2分之1，故許雲霖自始並非土地所有權人，許作伯亦非自許雲霖贈與取得。且993地號土地未曾出租，亦未由許作伯之父許雲霖代表出租及收租，有證人許作伯之證述可稽，許雲陽生前未曾出租，許作慶及其他繼承人亦未曾出租，或授權其他共有人出租。縱被告自承承租許雲霖所有三七五耕地，證人許作伯亦證述屬實，惟被告辯稱：「租金是向許雲霖繳付兩條錢，一條是田的部分，一條是本件993地號土地部分」云云，未見被告舉證與實其說，不足採信。實則，993地號土地係建地，並未出租被告，被告有向許雲霖承租三七五耕地，提出之劉川米行轉撥稻穀之對帳單，其中轉撥許雲霖部分之稻穀，應係三七五耕地之「田租」，並非993地號建地之「地租」，則被告有向訴外人許雲霖承租許雲霖所有三七五租約之「耕地」，並將耕地租金給付許雲霖，均與原告無關。 ⒉994地號土地，原為訴外人黃敦化、黃敦友、黃瓊源3人所共有，共有人黃敦化於96年11月26日代理全體共有人將該地出售許世仁，於101年3月22日指明登記為許世仁之子即原告許博凱所有。其與相鄰之重測前鐵砧山脚段319、320地號土地及其上之土塊造房屋9戶，原均為訴外人黃敦化與黃敦友、黃瓊源等3人所共有，因該9戶房屋均為純土塊造，已年久失修，不堪使用，黃敦化為收回重新建築，於97年訴請9戶房屋占用人江啟宏、江嘉壽、吳漳、吳東海、柯林滿、柯進風、柯福全及林定科等人遷讓房屋訴訟，經本院97年度沙簡字第564號及98年度簡上字第293號（下合稱前案）分別判決上開房屋占用人遷讓房屋或拆屋還地，江啟宏部分判決命拆除該案附圖編號H部分房屋及騰空遷讓H1部分房屋，均已分別將占用之房屋遷讓返還或將房屋拆除完畢。而江啟宏占用之K及K1部分之房屋，因該判決認定全部為磚造房屋，非土造房屋，非黃敦化所有，認定為江啟宏所有，並認定該部分房屋有租賃關係，因而駁回黃敦化此部分之訴（見98年度簡上字第293號民事判決第11至12頁），該判決依法不得上訴，故未再上訴，惟其認定之事實與實際情形不符。蓋觀諸原告102年4月26日陳報狀附照片4張，可證如附圖所示K及K1部分上之房屋正面，雖以紅磚修繕，惟房屋背面及側面，仍為原始之土造牆面，並非全部為磚造房屋。又該房屋雖曾修繕，惟修繕之磚、瓦等動產已因附合而為系爭土造房屋之重要成分，屬於黃敦化所有，並非江啟宏所有，顯見98年度簡上字第293號判決認定江啟宏占用K及K1部分房屋全部為磚造，為江啟宏所有，並認定K部分房屋對994地號土地存有租賃關係，即與事實不符。 ⒊另據被告於102年9月3日提出之答辯狀內容自認被告之祖先自日據時代以來，歷代均承租、居住於993、994地號土地上，房屋位置坐落於上開二筆土地交接處云云，並提出被告歷代祖先之戶籍謄本為證，可知被告房屋建築日期始於日據時期，且為純土塊造房屋，臺灣光復後，該房屋已不堪使用，被告在該房屋之正面以紅磚補強修繕，觀之該建物現況，該房屋之背面及側面，為原始之土造牆面，僅房屋正面以紅磚補強，有原告上開102年4月26日陳報狀附現場照片4張可憑，則被告該房屋已逾合理使用年限而不堪使用。甚依上開遷讓房屋事件起訴狀所附稅籍證明書及現場照片，該屋均係日據時代同時期所舉建，房屋構造為「純土造」，政府遷台後，於46年起課稅，迄96年間，房屋現值僅2,200元、3,000元。被告江啟良係居住於門牌號碼臺中市○○區○○里○○路000○0號房屋，未居住上開房屋，被告江啟宏亦未居住於該屋，係在該房屋附近經營「長宏商店」，並居住於長宏商店之二樓。可見占用原告所有土地之該房屋已久無人居住，周圍及進出走道雜草叢生，且屋瓦年久失修、自然掉落，外牆係純土造亦多年失修，內部呈現無人居住現象，足證該房屋已不堪使用，且久無人居住，被告亦未居住使用，則房屋存續年限已屆滿，有契約年限屆滿之情形，原告自得依法終止租約，收回基地。 ⒋上開前案事件審理中，劉川米行與協田糧食商行於97年12月16日出具之證明，係以被告江啟良等人經由劉川米行與協田糧食商行轉交黃敦化「房租」屬實，有該米行出具之證明附卷可憑；嗣上訴第二審後，98年度簡上字第293號審理中，江啟宏等人要求劉川米行於99年1月11日更改上開證明之內容為「本行不知道是房租、地租或房租加地租」等語，其內容與實際情形不符，上開判決因而認定被告所繳租金為地租，其認定內容亦與事實不符。原告並否認被告於本案102年5月16日提出之劉川米行對帳單之真正，且該文書內容所載「許雲霖、黃敦化」與原告許作慶無關，不能證明與上開土地有關。況黃敦化已於99年2月4日去世，該文書所載「99年7 月18日轉撥黃敦化160台斤、100年7月26日轉撥黃敦化160台斤、101年7月11日轉撥黃敦化160台斤」云云，顯與事實不符，不足採信。又觀諸被告占用原告許作慶共有之993地號土地面積為57平方公尺，占用原告許博凱所有之994地號土地面積為91平方公尺，對照該對帳單記載「轉撥許雲霖200 台斤、黃敦化160台斤」，則占用57平方公尺租金高達200台斤，占用91平方公尺之租金僅為160台斤，亦不合常情，顯係被告將其承租許雲霖、黃敦化「耕地」，所應給付之「田租」，誤認係本件「建地」之「地租」，故被告之主張自與事實不符，不足採信。 ⒌上開K部分房屋係坐落994地號土地，自99年2月4日起被告並未將租金給付黃敦化之繼承人，且自101年3月22日起迄今，被告亦未將租金給付原告許博凱，則被告從未給付租金予原告許博凱，則依土地法第103條第1款之規定，及參照最高法院89年度台再字第7號、臺灣臺中地方法院102年度訴字第 1271號民事判決意旨，本件若兩造間存有租賃關係，因被告已多年未給付占用原告許博凱所有K部分土地之租金，原告得依法終止租約收回基地。 ⒍至994地號土地於96年11月26日即由黃敦化出售訴外人許世仁，當時被告江啟宏、江啟良並非共有人，亦非承租人，並無優先承買權，於上開遷讓房屋事件訴訟中，黃敦化於99年2月4日去世，其繼承人黃致民、黃育青、黃光裕及黃玫玫依法承受訴訟，並繼承994地號土地買賣之法律關係，將994地號土地所有權移轉登記予買方指定之人即原告許世仁之子許博凱，於法並無不合，被告抗辯主張優先承購權，顯無理由。 ⒎綜上可知，被告未就其占有993、994地號土地有何正當法律權源舉證證明，雖辯稱伊有給付租金，惟未舉證證明確有給付993、994地號土地之地租，自屬無權占有。㈡聲明： ⒈被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地如附圖所示K1部分面積57平方公尺地上物拆除，將土地返還原告許作慶及共有人全體。 ⒉被告應將坐落台中市○○區○○○段000地號土地如附圖所示K部分面積91平方公尺地上物拆除，將土地返還原告許博凱。 ⒊願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告祖先歷代均承租、居住於993、994地號系爭土地，被告所有房屋坐落於993地號土地K1區塊及994地號土地K區塊，並約定由訴外人劉川米行轉交地主稻穀租之方式繳納租金。按過去社會租賃習慣，訂立書面租賃契約並非常態，況被告祖先屬較弱勢之佃農身階，更不知也未有訂立書面租賃契約，惟被告歷代均依約繳納稻穀租，於系爭土地生活百餘年，則被告就系爭土地確有租賃關係在。被告祖父江添丁過世後，系爭土地租約直接傳承至長孫即被告江啟良，由被告江啟良具名代表承租，實質上係被告2人共同承租，各繳納一半稻穀租，並繼續由劉川米行轉交稻穀租，其中繳納與黃敦化之稻穀租為994地號土地K處房地租金，因房屋經颱風倒塌後，被告徵得黃敦化同意而改建房屋，原稻穀租便僅繳納基地租金，當時被告與黃敦化間並沒有提到可以使用土地多久，只要租金按期繳納即可；至繳納與許雲霖之稻穀租係993地號土地K1區塊房地租金，許雲霖因為993地號土地共有人之一許作伯之父，許雲霖將其應有部分贈與許作伯，由許作伯繼續收受稻穀租，劉川米行對帳單雖仍照舊記載許雲霖而未更正，並不影響租賃關係存在之事實。許作伯於54年間受贈993地號土地時，尚未成年，當時由其父親許雲霖以法定代理人身分代為處理993地號土地K1區塊出租、收租相關事宜，應屬合法。嗣許作伯雖成年，對許雲霖繼續代理處理993 地號土地K1區塊出租、收租相關事宜並無異議，顯然至少默示許雲霖之代理權，被告自合理認定許雲霖具有處理993地號土地K1區塊出租、收租相關事宜之權。而許作伯與其他共有人雖共有993地號土地，承前所述，因許作伯父親許雲霖代理許作伯長期出租及收租，依社會通念，許作伯應為有權代表或管理993地號土地之人，其所有對993地號共有土地之管理行為，效力自及於全體共有人，被告就993地號土地確實具租賃關係，並非無權占有，原告許作慶要求被告拆屋還地並無理由。㈡原告稱被告承租為許雲霖及黃敦化之耕地，非本件系爭土地云云。惟被告未曾向黃敦化承租耕地，被告先前曾向許雲霖承租二筆土地，一筆為耕地，但為三七五租約耕地，且早已解約，耕地似已出售他人，另一筆即為993地號土地，被告確實仍承租993地號土地，被告所匯的稻款租都是匯給劉川米行，由劉川米行再匯給許雲霖，後來劉川米行改匯給許作伯，他應該有收到。至原告辯稱租金與土地面積問題，因被告係沿襲祖先，自日據時代起一代一代繼承而來，究被告先祖如何與土地所有權人洽談租約條件，早不可考，被告僅係按原租約條件繼續履行義務。㈢被告為994地號土地之基地承租人，業據前案994地號土地原所有權人黃敦化承認及劉川米行提出之證明可憑，依法被告於994地號土地出售時，具優先承購權。然994地號土地原所有權人黃敦化及其繼承人黃致民、黃育青、黃光裕及黃玫玫4人不僅未通知被告優先承購及購買條件，就994號土地與原告許博凱簽訂買賣契約，依土地法第104條之規定，該買賣契約不得對抗優先購買權人，被告於獲悉994地號土地原所有權人黃敦化與原告許博凱簽訂994地號土地買賣契約後，一再表示優先承購之意，更於前案即98年度簡上字第293號請求遷讓房屋等事件時，公開表示欲優先承購，被告雖不知該優先承購之意思表示是否經前案記載於筆錄，惟當場審理之法官、出庭兩造應均有聽聞被告欲優先承購之表示，則被告於前案即曾主張優先承購。據悉原告許博凱為永盛興建設股份有限公司（下稱永盛興公司）負責人王怡方之子，994 地號土地原所有權人黃敦化以低價與原告許博凱簽訂買賣契約，就994地號土地地上物清空相關事宜係由永盛興公司處理，就994地號土地K區塊部分，被告於黃敦化提起前案訴訟後，被告原認可終結訴訟。詎黃敦化之繼承人黃致民、黃育青、黃光裕及黃玫玫4人無視被告主張優先承購，仍於101年3月將994地號土地移轉登記於原告許博凱名下，永盛興公司更於土地所有權人移轉後，無視本件爭議已於前案判決確定，更名復提本件訴訟。且原告許博凱為永盛興公司負責人王怡方之子，依一般常理判斷就前案320-1地號土地之實際買賣資料，豈會未保存，顯係原告不願提出。㈣被告向來均依約繳納稻穀租，惟於102年7月間，被告欲再依約由劉川米行轉交稻穀租時，劉川米行以土地目前有爭議，拒絕代收，被告只得寄發存證信函，請求許作伯、黃致民、黃育青及黃玫玫等人告知繳納租金方式，但未獲告知繳納方式，則上一期未能如期繳納非可歸責於被告。且就994地號土地K區塊部分，原告許博凱之買賣契約不得對抗被告，原來之租約應繼續有效。㈤994地號土地K區塊地上建物雖非當初土造建築，惟當初經黃敦化同意後，修建目前現有磚造房屋，日後亦有繼續繳納地租，該磚造建物目前並無不堪使用問題，994地號土地K區塊自無所謂不堪使用得終止租約之情。至993地號土地K1區塊地上建物，基本上都還是原有土造建築，部分磚造僅係被告為加強其強度所為部分修繕，該建物亦無不堪使用之情，則原告主張被告多年未給付租金及建物已達不堪使用，其得終止租約云云，自無理由。被告江啟宏雖於系爭建物附近經營長宏商店，但仍一直居住於系爭土地上之建物，該建物現況良好，並無不堪使用之情。㈥聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠993地號土地，為訴外人許作伯、許作耕、許作興、許作淳、許瑞承及原告許作慶所共有，被告占用如附圖所示K1部分面積57平方公尺土地。㈡994地號土地為原告許博凱所有，被告占用如附圖所示K部分面積91平方公尺土地。㈢993地號土地，共有人為許雲陽、許作伯2人，許雲陽於38年10月1日取得權利範圍二分之一，許雲陽於97年3月6日去世，由原告許作慶等人5人共同繼承；許作伯係54年3月15日取得權利範圍二分之一，據許作伯證稱係伊祖父所贈與。㈣994地號土地，共有人黃敦化於96年11月26日代理全體共有人將該地出售許世仁，於101年3月22日指明登記為原告許博凱所有。㈤被告有向訴外人許雲霖承租許雲霖所有三七五租約之「耕地」，並有將耕地租金給付許雲霖。四、法院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因請求返還所有物之訴，被告於原告就其所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。查被告所使用門牌號碼為臺中縣外埔鄉（現改制為臺中市○○區○○○路000號地上建物之現狀，與本院97年度沙簡字564號、98年度簡上字第293號遷讓房屋事件（下稱前案）之占用面積均無變動，兩造並同意以前案複丈日期98年2月24日、臺中市大甲地政事務所於98年4月7日出具附圖之臺中縣大甲地政事務所土地複丈成果圖為據，堪信原告主張被告使用之建物占有993地號土地上如附圖所示K1部分面積 57平方公尺、994地號土地上如附圖所示K部分面積91平方公尺之為真實。而原告請求被告拆屋還地，被告以上詞置辯，則兩造爭執所在厥為：㈠被告就原告所有之系爭土地有無租賃關係？被告有無合法權源占有原告之上開土地？㈡設若兩造間就系爭土地有租賃關係存在，原告主張被告已多年未給付租金而終止租約收回基地，有無理由？㈢設若兩造間就系爭建地有租賃關係存在，原告主張被告之房屋已達合理使用年限而不堪使用，存續年限已屆滿而有契約年限屆滿之情形，原告主張終止租約收回基地，有無理由？㈣被告主張系爭二筆土地如有租約關係存在，其主張優先承買權及租約繼續有效是否有理由？㈡就被告主張於993地號土地有租賃關係部分： ⒈按共有物全部或一部之出租，屬民法第820條第1項所定之管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之。如部分共有人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租與他人，對於他共有人固不生效力，惟該租賃契約於訂立之當事人間仍非無效（最高法院76年度台上字第1571號民事裁判意旨參照）。 ⒉被告雖主張先前曾向許雲霖承租二筆土地，一筆為耕地，但為三七五租約耕地，且早已解約，耕地似已出售他人，另一筆即為993地號土地，被告確實仍承租993地號土地，被告所匯的稻款租都是匯給劉川米行，由劉川米行再匯給許雲霖，後來劉川米行改匯給許作伯，他應該有收到等語。就承租耕地部分，核與被告於102年10月21日所提與訴外人許雲霖所簽訂之臺灣省臺中縣私有耕地租約書影本1紙，及證人即許雲霖之子許作伯於本院102年9月3日言詞辯論時所證：「（你父親許雲霖有無耕地出租給被告二人？）我父親有繼承我祖父的三七五耕地，是由被告二人祖先承作，傳到我父親後，我替我父親賣掉該筆耕地前，有先跟被告二人商量過，他們二人同意放棄承作權，我才有辦法把土地賣掉，後來土地賣掉後，也有分三分之一的錢給被告二人。有三七五租約的土地是在本件土地附近，但不是這兩筆土地。」等語相符，自堪採信。惟就被告是否確有承租993地號土地部分，證人許作伯於本院言詞辯論時則證稱：「（本件993地號土地，是何人贈與給你？）是我祖父直接贈與給我。（993地號土地平常何人管理？是否有訂立分管契約？）沒有人管理，沒有訂立分管契約。（是否清楚被告二人有使用993地號土地蓋房子？）我不清楚。（是否有人跟被告二人收取租金？）我爸爸根本不知道我有這塊地，也不可能跟被告二人收取租金。（對被告主張993地號租金交給許雲霖，是否有意見？）我不知道他們為什麼會這樣講…（你是否知道你父親的耕地出租給被告，租金是由劉川米行直接匯到你父親帳戶？）我不知道，因為這是我父親的事，據我知道我父親有很多三七五租約的土地，都是透過劉川米行直接匯到我父親的戶頭內，但是有無包括被告二人田租，我就不確定。（你共有 993地號土地，原來你是跟許雲陽共有，是否有出租過？）沒有。」等語，而依劉川米行於102年9月17日及103年2月10日回復、傳真本院所提出之資料（原告不爭執其形式之真正，見本院103年2月13日言詞辯論筆錄第3頁）及本院公務電話紀錄可知，被告於98年7月10日分別匯入許雲霖帳戶內200台斤、224台斤之蓬萊乾谷，於99年7月18日、100年7月27日及101年7月17日則分別匯入200台斤之蓬萊乾谷，而各該稻款則分別經許雲霖於99年3月27日、99年12月3日、101年1月18日及102年2月18日加以領取，惟劉川米行則並未受領許作伯之稻穀租金部分，足證被告主張於98年確有向許雲霖承租二筆土地，其後耕地租約解約後，尚仍有承租另一筆土地之情應確為真實，惟並無法證明該另一筆土地即為被告使用 993地號之租金，且無法證明許作伯確有收受過租金。況依上揭證人許作伯之證述，993地號土地既沒有人管理，沒有訂立分管契約，其與許雲陽共有也沒有出租過等情，則即令當初確係由許雲霖將993地號土地出租予被告，在無證據證明許雲霖係依土地所有人之授權或同意下所訂立，依上揭最高法院判決意旨，該租約僅對被告及許雲霖有效，尚難對 993地號土地之所有人發生拘束力，故被告主張許作伯父親許雲霖代理許作伯長期出租及收租，依社會通念，許作伯應為有權代表或管理993地號土地之人，其所有對993地號共有土地之管理行為，效力自及於全體共有人云云，顯不可採。故被告並無法證明其確有合法占用993地號土地之權利。㈢就被告主張於994地號土地有租賃關係部分： ⒈查994地號土地，共有人黃敦化於96年11月26日代理全體共有人將該地出售許世仁，於101年3月22日指明登記為原告許博凱所有，為兩造所不爭執，復有土地登記簿謄本及地籍異動索引均影本為證，堪信為真實。而994地號土地之原共有人之一即黃敦化，曾對被告江啟宏就附圖所示編號K及K1部分之地上建物請求遷讓房屋等事件，經前案判決駁回在案，有被告提出上開判決書可按，並經本院調閱該案卷宗查核無誤。原告許博凱雖否認與被告二人間就994地號土地如附圖所示編號K部分存有租賃關係云云。惟查，依黃敦化於前案 98年6月5日言詞辯論期日自承：「門牌754號即複丈圖K及K1部分的磚造房也不是我蓋的，我不知道是誰蓋的，但該土地上本來原來也有土造房屋，是我租給江啟宏全家人居住使用的，有收租金，後來我不曉得何時被改建成磚造房屋，改磚造後我也有繼續收稻穀租金，我是比照土造房屋收租金，收的是地租或房租我不清楚，蓋磚造屋時沒有得到我的同意。」等語（見97年度沙簡字第564號卷㈡第45頁背面之98年6月5日言詞辯論筆錄第2頁），足證黃敦化雖未明示承認該磚造房屋之興建，惟其既未請求被告拆屋還地，亦顯有默示同意蓋屋之意思，核與前案依改制之前門牌號碼臺中縣外埔鄉○○路000號，函查臺中縣地方稅務局沙鹿分局，所提供之臺中縣稅捐稽徵處房屋稅籍紀錄表顯示，該建物之納稅義務人為江啟宏相符（見97年度沙簡字第564號卷㈠第150頁）。況本件原告許博凱係對被告主張拆屋還地，並非如前案之遷讓房屋，足證原告許博凱顯亦認為被告對該建物確有處分權，故原告許博凱主張該房屋雖曾修繕，惟修繕之磚、瓦等動產已因附合而為系爭土造房屋之重要成分，屬於黃敦化所有，並非江啟宏所有云云，顯不足採信。 ⒉附圖所示編號K部分之地上建物既為被告江啟宏、江啟良所有，黃敦化實無收取該部分房租之理，衡諸常情，可認黃敦化所收取之該部分租金，應係使用土地之租金，則黃敦化於被告江啟宏興建該部分之房屋後，仍繼續收取租金，應可認其就被告江啟宏使用其所有之土地有默示之同意。且被告江啟宏、江啟良為兄弟，二人共有上開房屋，而僅由被告江啟良出名繳納租金，亦與常情無違，是被告二人主張如系爭 994地號土地附圖所示編號K部分之地上建物為伊繼承而來，並有繳納地租等，洵足採信，即被告二人占有使用原黃敦化所有994地號如附圖所示K部分土地，應有正當權源。 ⒊查黃敦化於前案自承原土造地上建物改磚造後仍有繼續向被告收取租金，與被告二人主張略以僅向黃敦化承租系爭994 地號一筆土地等語（見103年2月13日言詞辯論筆錄第2頁），及劉川米行於99年1月11日出具說明書上載略以江啟良於 96年及97年間明細如附件之稻穀租金，確實經由劉川米行轉交黃敦化先生無誤等語（見98年度簡上字第293號卷第142頁）相合，堪認被告二人將應支付之994地號土地地租交付劉川米行，再轉交予黃敦化無誤。雖原告許博凱主張自99年2 月4日黃敦化去世後，被告未將租金給付黃敦化之繼承人，亦從未將租金給付予原告許博凱云云。惟查，被告迄101年7月17日止，仍將每年應給付給黃敦化之租金部分，匯入劉川米行代轉黃敦化之情，有劉川米行於102年9月17日回復本院之資料可憑，且被告因劉川米行不願代收租金，無法順利繳交102年7月地租，於102年8月間以存證信函函詢原告許博凱繳納租金方式及主張優先承買權，有被告於103年3月26日所提民事答辯㈢狀所附外埔郵存證號碼000043號存證信函可按，則被告二人未能如期繳付102年7月以後之地租即非可歸責於被告二人，原告主張被告已多年未給付租金而終止租約收回基地，要非可採。 ⒋按「租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」（最高法院85年度台上字第790號判決意旨參照）。復按「土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」（最高法院87年度台上字第 2475號判決意旨參照）。查黃敦化於被告興建附圖K之磚造房屋後，仍繼續收稻穀租金，應可認其就被告江啟宏使用其所有之土地有默示之同意，而與被告成立租賃關係，並應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。而依被告於103 年3月26日所提民事答辯㈢狀所附建物照片編號6、7、8所示，可知附圖之K建物確係屬磚造，僅附圖K1建物之後半部始屬土造，而原告訴訟代理人於本院103年4月3日言詞辯論時，亦就Ｋ部分就被告表示已經興建約20年還可以使用不爭執（見該日筆錄第4頁），則原告許博凱主張該K部分之建物已不堪使用並依法終止租約云云，顯不可採。 ⒌土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」。另按「土地法第一百零四條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權，果係如此，則基地共有人將其應有部分分別或先後出售時，承租人將無法獲得基地所有權，有違土地法第一百零四條之意旨。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第三十四條之一第四項所規定之他共有人優先承購權」（最高法院68年度第5次民事庭庭推總會決議㈢之決議意旨參照）；復按「租賃非如消費借貸移轉物之所有權於相對人之契約，僅使承租人就其物而為使用收益。故出租人對出租物有無所有權或其他權利，全非租賃之成立要件（本院五十年台上字第二八四號判例參照）。因之共有人中有將共有物之特定部分出租他人者，無論是否已得其他共有人之同意，租賃契約於該當事人間仍係有效成立。倘該租賃契約未經他共有人否定或排除，於出租共有物之共有人出售其應有部分時，為貫徹土地法第一百零四條規定承租人有優先購買基地之權，在使承租人取得基地所有權，以維護建築物之經濟價值，並簡化法律關係之立法意旨，該承租人自有依同樣條件優先購買之權」（最高法院76年度台上字第2803號判決意旨參照），故原告許博凱之前手黃敦化既於前案訴訟中，得知被告已主張就994地號土地有租賃關係存在，則黃敦化於出賣994地號土地全部或應有部分，即應通知被告，惟其未通知被告，即代表共有人全體將994地號移轉予原告許博凱，依上揭說明，被告自得主張優先承買權無誤。 ⒍按民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」。查被告江啟宏於前案98年1月21日言詞辯論時已當庭表示：「我房子在十餘年前將房子整間打掉重建，我在重建前，房子是土造屋，是可以住但會漏雨，有徵求地主同意」等語（見本院97年度沙簡字第564號卷㈠第117頁），而原告訴訟代理人於本院103年4月3日言詞辯論時，亦就Ｋ部分就被告表示已經興建約20年還可以使用不爭執（見該日筆錄第4頁），核與前案函查臺中縣地方稅務局沙鹿分局，所提供之臺中縣稅捐稽徵處房屋稅籍紀錄表顯示，該建物之納稅義務人為江啟宏，且其上並記明「84年房屋清查」等情相符（見97年度沙簡字第564號卷㈠第150頁），足證被告與黃敦化所成之租地建屋之契約確係在89年5月5日民法債編修正施行前無誤。又就出租人於89年5月5日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，是否有新修正民法第425條第二項規定之適用？經最高法院98年度第2次民事庭會議決議認為並未有該項之適用，故被告主張其與黃敦化之租賃契約仍繼續有效，自足可採，則原告許博凱既應受該租約之拘束，被告就994地號自仍有合法占有之權利。五、綜上所述，被告對系爭993地號土地既無租賃關係存在，故原告許作慶為全體共有人之利益，依物上所有權之法律關係，請求被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地如附圖所示K1部分面積57平方公尺地上建物拆除，將土地返還原告許作慶及共有人全體，為有理由，自應予准許。而原告許博凱應承受黃敦化與被告間之不定期限租地建屋契約，則原告許博凱以所有權人之地位，請求被告拆除如附圖所示K 部分面積91平方公尺之地上建物並返還土地，即無理由，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，就原告許作慶勝訴部分，經核於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告許博凱部分之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。七、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國 103 年 4 月 24 日民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 4 月 24 日書記官

臺灣臺中地方法院102年度訴字第1002號

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