臺灣臺中地方法院102年度訴字第1243號

臺灣臺中地方法院民事判決　102年度訴字第1243號

原告

保證責任臺中縣湖南合作農場

法定代理人

何松餘

訴訟代理人

林傳智律師

被告

林秀元

被告

林晋宏

被告

林晋源

被告

林晋莊

被告

林晋榮

被告

共 同 王素玲律師

訴訟代理人

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國104 年1 月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第225 條第2 項分別定有明文。查本件原告訴之聲明一、二項原為：「一、被告應將坐落臺中市○○區○○○段○000 地號、地目建、面積352 平方公尺土地（下稱系爭土地）上如附圖所示Ａ部分面積184 平方公尺之建物，及如附圖所示Ｃ部分面積136 平方公尺、Ｄ部分面積3 平方公尺、Ｅ部分面積2 平方公尺、Ｆ部分面積20平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地全部返還原告。二、被告應自民國102 年3 月1 日起，至返還前項土地之日止，按每月連帶給付原告新臺幣（下同）6,101 元。」，嗣於訴狀送達被告後，因已至現場履勘測量，故於民國102 年10月18日具狀，依臺中市大里地政事務所土地複丈成果圖即附圖，請求更正訴之聲明第一項為：「被告應將系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積181 平方公尺之建物，及如附圖所示Ｃ部分面積126 平方公尺、Ｄ部分面積3 平方公尺、Ｅ部分面積2 平方公尺、Ｆ部分面積20平方公尺、Ｈ部分面積11平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地全部返還原告。」（見本院卷㈠第79頁）；再於同年12月2 日更正訴之聲明第二項為：「被告應自102 年3 月1 日起，至返還前項土地之日止，按每月連帶給付原告5,945 元。」（見本院卷㈠第118 頁背面），原告所為追加、減縮請求之部分，均係基於其主張被告所有之上開建物、地上物無權占有系爭土地，應將之拆除並返還系爭土地予原告，並賠償原告相當於租金之損害之同一基礎事實，僅是減縮應受判決事項之聲明，且被告亦未表示異議而為本案之言詞辯論，核與上開規定並無不合，應予准許，合先敘明。

乙、實體事項：

壹、原告起訴主張：

一、緣系爭土地為原告所有，原告於53年7 月10日與被告之被繼承人林慶華（已於89年間死亡) 簽立租賃契約書，將系爭土地及緊鄰系爭土地之門牌號碼：臺中縣烏日鄉○○村○○路000 號房屋（坐落同段742 之1 地號土地，稅籍編號為Z00000000000號，下稱系爭舊有建物）出租予林慶華，約定租期1 年。租期屆滿後，林慶華仍繼續使用系爭土地及系爭舊有建物，上開未經公證之租賃契約因而成為不定期。而系爭舊有建物及所坐落之土地，於84年間已被政府徵收供道路通行使用，系爭舊有建物並隨之拆除，故系爭舊有建物之租賃關係業已消滅，租賃之標的物僅餘系爭土地。而林慶華死亡後，其承租人地位即由被告繼受。

二、林慶華、被告林晉莊分別於67年、75年間自行在系爭土地上增建屬違章建築之房屋（稅籍編號分別為1511912500、15110156001 號），並不在原有租約之範圍內。系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積181 平方公尺之建物，及如附圖所示Ｃ部分面積126 平方公尺、Ｄ部分面積3 平方公尺、Ｅ部分面積2 平方公尺、Ｆ部分面積20平方公尺、Ｈ部分面積11公尺之地上物，係被告所有，且為被告占有使用中。以上事實業經鈞院、臺灣高等法院臺中分院、最高法院分別以92年訴字第787 號、93年度上字第45號民事判決、95年度臺上字第1230號民事裁定認定在案。

三、嗣原告之非法清算人劉枝銓於90年2 月26日將系爭土地出賣訴外人許尤綉鳳，且於同年3 月21日將系爭土地之所有權移轉登記予許尤綉鳳所有。許尤綉鳳遂終止兩造間之租賃契約，訴請被告拆屋還地，經法院判決許尤綉鳳勝訴確定（本院92年度訴字第787 號民事判決、臺灣高等法院臺中分院93年度上字第45號民事判決、最高法院95年度臺上字第1230號民事裁定) 。被告為求系爭地上物免遭拆除之命運，遂委請原告場員繼承人之一何松餘提起訴訟，撤銷劉枝銓擔任原告清算人之資格，重新選派何松餘為原告之清算人，再由原告訴請許尤綉鳳將系爭土地回復登記為原告所有。嗣經鈞院於97年9 月3 日以97年度訴更字第4 號判決將系爭土地回復登記為原告所有，於該判決尚未確定時，為釐清、定位兩造關於系爭土地之法律關係，兩造乃於97年10月12日決定延續原有租賃關係，約定由被告先行付清97年9 月1 日前之租金，並自97年9 月1 日起至99年2 月28日止，租金每月5,300 元，6 個月預繳1 次，於此3 年間暫不調整租金。嗣兩造於99年2 月28日延續不定期租賃關係。待原告訴請系爭土地回復登記訴訟確定後，系爭土地於99年8 月19日回復登記為原告所有。因兩造原約定租金與鄰地租金價格落差過大，原告遂於101 年5 月間函請被告同意調整租金為每平方公尺200 元，然被告均不同意。而兩造間之租賃關係既屬不定期租賃，原告自得隨時終止契約，原告因而於101 年8 月8 日以臺中四張犁郵局第146 號存證信函向被告表示自102 年3 月1 日起終止系爭土地之租賃關係，詎被告迄今仍占用系爭土地，原告屢經催討，均未獲置理。兩造就系爭土地之租賃關係既已終止，被告即屬無權占有系爭土地，則原告依民法第767 條、第455 條前段及繼承之法律關係，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地全部返還原告，自屬有據。

四、又查，被告無權占有系爭土地之面積為343 平方公尺（計算方式：181 ＋126 ＋3 ＋2 ＋20＋11＝343 ）、申報地價為每平方公尺2,080 元；參以系爭土地位於雙向四車道之溪南路與太明路成豐巷交接處，臨溪南路，對面有藥局、便利商店、小吃店、約600 公尺處有大型超市、鄰近中部第二高速公路交流道及溪南國中等情，堪認系爭土地所處位置尚佳、交通便利、附近商機尚稱繁榮，及被告等使用系爭土地搭建如附圖所示Ａ部分建物及如附圖所示Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈ部分地上物之利益等情，應認被告占有系爭土地所受相當於租金之利益，應以土地申報總價額10% 計算，即每月5,945 元（計算方式：2080343 10 %12＝5945 )為適當。故原告爰依侵權行為、不當得利之法律關係，擇一請求被告應自102 年3 月1 日起，至返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告5,945 元計算之損害金，於法有據。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積181 平方公尺之建物，及如附圖所示Ｃ部分面積126 平方公尺、Ｄ部分面積3 平方公尺、Ｅ部分面積2 平方公尺、Ｆ部分面積20平方公尺、Ｈ部分面積11平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地全部返還原告；㈡被告應自102 年3 月1 日起，至返還前項土地之日止，按每月連帶給付原告5,945 元；㈢就訴之聲明㈠部分願供擔保，請准宣告假執行。㈣就訴之聲明㈡部分願供擔保，請准就已屆至之101,065 元部分宣告假執行。

五、對被告抗辯之陳述：

㈠被告對原告為系爭土地所有權人，且其有占有系爭土地之事實不爭執，則其應就占有係有正當權源之事實證明之。而鈞院90年度訴字第2454號、臺灣高等法院臺中分院91年度上字第178 號確認優先承買權事件確定判決、鈞院92年度訴字第787 號、臺灣高等法院臺中分院93年度上字第45號、最高法院95年度臺上字第1230號拆屋還地事件之確定判決均認定兩造間就系爭土地之租賃契約，並非租地建屋契約，從而被告對於系爭土地並無土地法第104 條第1 項之優先承買權。其中確認優先承買權事件，兩造即為該事件之當事人，兩造當時已就重要爭點為積極之攻擊、防禦，法院本於兩造之辯論所為兩造間就系爭土地非租地建屋契約之判斷，亦與前揭拆屋還地事件之判決為相同認定，基於前揭確定判決之爭點效，兩造就上開重要爭點，自不得於本件再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此不因前揭判決原告之法定代理人為劉枝銓而有異。從而，被告抗辯其等之被繼承人林慶華與原告所訂立之租賃契約為不定期租地建屋契約云云，與前揭確定判決有所牴觸，委無足採。

㈡系爭土地自90年3 月21日起遭原告非法清算人劉枝銓違法移轉登記在許尤綉鳳名下，然因原告與林慶華原有租賃契約係於53年7 月10日簽立，且修正後民法第425 條第2 項之規定並不溯及既往，仍應有民法第425 條第1 項規定之適用，故而，許尤綉鳳自應繼受湖南農場之地位而受系爭租約之拘束。而許尤綉鳳以92年度訴字第787 號拆屋還地事件起訴狀繕本送達被告之時（92年3 月19日），向被告為終止契約之意思表示，故原告與林慶華所訂立之租賃契約，已於92年3 月19日合法終止，兩造自92年3 月19日起至97年10月12日止，就系爭土地並無租賃關係存在。兩造於97年10月12日因就租賃標的物、租金意思表示合致，而訂立之訂租賃契約（延續租約），乃另一租賃契約。

㈢被告提出之原告93年4 月17日臨時會議記錄，出席人員簽名欄下，均未蓋用其私章，且騎縫竟蓋賴金陵之私章，而非原告之章，故原告否認該會議紀錄形式之真正。原告於該次會議雖決議由賴金陵主席與優先購買權者簽協議書乙事，惟查：

⒈該決議僅為原告當時內心意思，尚未對外表示，不具法效性，並非意思表示，已失拘束力。兩造於97年10月12日決定延續原有租賃關係，乃延續系爭原有租賃契約而來，且遍覽兩造延續租約之所有條款，皆無允許承租人即被告得於系爭土地上增建或擴建建物之約定，亦無「租地建屋」或「承租人有優先購買權」之文字，則系爭延續租約在客觀上並非供被告租用基地建築房屋之契約；又因原告當時並無將系爭土地供被告等建築房屋之意思，始以低於市場行情之價格即每月5,300 元租金（系爭土地當時申報總價額年息10% 再除以12）將系爭土地續租給被告。而於簽約前，被告林晉榮即曾於97年9 月間草擬一份合約書，其第五條約定：「甲方（按即原告）同意於上開土地（按即系爭土地）回復原狀之訴勝訴判決確定回復該土地所有權後，願以鑑定價額優先出售予乙方（按即被告）或乙方指定之人。」，意即欲原告賦予被告等優先購買權，並交予原告清算人何松餘參閱，並請何松餘簽署，然何松餘因不認同該合約書之條款，尤其是第五條之約定，遂拒絕簽署該合約書，兩造始於97年10月12日延續租約。而被告林晉榮亦曾於訂約前向原告要求將「租地建屋」、「承租人有優先購買權」之文字列入契約中，惟因租金太低，而為原告所拒，從上開過程觀之，原告於97年9 月間係明確拒絕給予被告對於系爭土地之優先購買權的，遑論讓被告租地建屋。又原告之場員及場員繼承人業經於101 年10月14日、102 年4 月13日、同年10月13日開會決議訴請被告拆屋還地，足認原告在主觀意思上，均無讓被告租地建屋之意思。兩造於97年10月12日決定延續系爭土地原有租賃關係，讓被告取得普通租賃權以保住其地上物，此即為被告與賴金陵等自然人合作之目的，被告目的已達，賴金陵等人所為，概與誠信無違。嗣約定不調整租金之時間已過，被告拒絕同意調整租金，原告依法終止租賃契約，請求被告返還系爭土地，於法有據，與誠信原則無違。至被告抗辯其有代墊訴訟費部分，若其依97年10月12日合約履行，即可向原告請求償還，並無損失，甚且可向原告請求30％分配款，已較其在系爭土地上之地上物成本為高，有何不利可言？然被告並未按照約定代原告支付訴訟費、規費等相關費用，而有違約情事，原告乃於102 年1 月11日以臺中國光路郵局第7 號存證信函通知被告終止該契約，被告已於同年月14日收受送達，則被告依97年10月12日之約定訴請原告返還代墊款與30％分配款，於法尚嫌無據。

⒉原告於61年7 月18日經臺中縣政府公告命令解散，進入清算程序。此後理事、監事相繼死亡，迄93年4 月17日，僅一場員賴金陵尚生存，然賴金陵於解散時並非理事、監事，僅為場員，並無代表原告為法律行為之權利。而原告章程就清算人之選任未有規定，社員大會亦未另行選任清算人，揆諸合作社法第60條第1 項規定，原告並無清算人存在。而訴外人劉枝銓，找另一批人員擔任原告場員，並報請鈞院備查核准其擔任清算人，故法院認可之清算人為劉枝銓。93年4 月17日臨時會議，僅為自救會之性質，與會人員除賴金陵為原告之場員外，其餘（包括何松餘）均為死亡場員之繼承人，揆諸內政部94年1 月25日內授中社字第0940720307號函釋第一點、第五點之內容，其等依法均無代表原告之權限，則93年4 月17日其等所為會議決議，自無法拘束原告，縱然何松餘嗣於96年8 月10日取得原告清算人之身分，亦無法使93年4月17日之會議決議溯及生效。而賴金陵則自始至終均未擔任過原告之清算人，且其於96年9 月4 日出具切結書證明其自93年4 月17日起至96年9 月4 日止均未代表原告與任何人簽署任何協議書；該切結書亦未指明優先購買者為何人，尚難徒憑此點即認被告就系爭土地有優先購買權。從而，被告辯稱：93年4 月17日之會議決議發生效力、拘束原告云云，於法尚嫌無據。

⒊縱認93年4 月17日之臨時會議結論，係屬要約，然因原告形式上之清算人為劉枝銓，且原告已遭劉枝銓向法院報請清算完結核准，被告當時認為賴金陵等自救會成員並無代表原告之權限，且系爭土地當時仍在訴外人許尤綉鳳名下，並非原告所有，而拒絕與賴金陵等自救會成員簽約，及給付租金予賴金陵等人，揆諸民法第156 條、第157 條規定，該要約已失其拘束力。再者，當時被告連債權契約之承諾之意思表示都未為之，更遑論有「不動產物權讓與合意」及「辦理土地移轉登記」（不動產物權移轉行為），本件自無適用民法第118 條第2 項規定之餘地，被告竟援引民法第118 條第2 項主張其具有優先購買權云云，顯係對於民法第118 條第2 項有所誤解，委無足採。

㈣原告雖曾於99年1 月21日提起第三人撤銷訴訟，就訴外人許尤綉鳳與被告林秀元、林晉莊、林晉榮、林晉宏、林晉源間請求拆屋還地事件，訴請撤銷鈞院92年度訴字第787 號民事判決、臺灣高等法院臺中分院93年度上字第45號民事判決、最高法院95年度臺上字第1230號民事裁定，並請求駁回許尤綉鳳拆屋還地事件之起訴及其假執行之聲請。然其理由係以許尤綉鳳並非系爭土地之所有權人，原告始是所有權人。嗣兩造與許尤綉鳳三方於99年9 月20日簽署和解筆錄，各自取回擔保金，許尤綉鳳同意撤回對被告拆屋還地之強制執行，原告則撤回第三人撤銷訴訟。當時許尤綉鳳既已非系爭土地所有權人，即無讓被告繼續占有系爭土地之權源可言，是以，自無被告所抗辯之許尤綉鳳在第三人撤銷訴訟中，最後亦與被告和解，讓被告得以占有使用系爭土地之情事可言。至於原告承認被告於102 年3 月1 日之前具有合法占有權源（一般租賃，而非租地建屋），自不待言。

㈤由原告101 年10月14日之會議紀錄參、議題二決議中記載：「告知承租人（按即被告等）得（ㄉㄟˇ）先遷出佔地與房屋」；原告所擬同意書中記載：「驅逐地上佔有者」、「在此期間法人（按即原告）的清算人一方完成地上所有權即地上建物清除，該352 平方公尺土地由法人的清算人一方以市價出售權益，但得（ㄉㄟˇ）償還該土地金融機構貸款總額及利息以及一切手續費用，並應扣出售總額10% 給予願意者為風險酬金及配合法人訴訟之出庭車費等法人的清算人一方聲明支付不得異議與爭訟。」等內容可知，原告主觀上係欲被告拆除建物、遷讓土地，而未有「賦予被告等優先購買權」、「租地建屋」之意思，已灼然至明。

㈥被告就系爭土地並無優先承買權，已如前述，然一般優先承買權（債權效力之優先承買權）人，至多僅得向義務人請求損害賠償，尚不得執一般優先承買權為占有土地之正當權源，亦不得對抗行使所有物返還請求權之土地所有人，被告以原告有履行讓被告優先承買系爭土地之義務為抗辯，顯係對於優先購買權之意義與效力、民法第767 條規定有所誤會。又被告抗辯原告93年4 月17日之決議係屬要約，被告林晉榮在場表示承諾，買賣契約發生效力，原告應以9,260,000 元將系爭土地賣給被告云云，然又於102 年3 月22日起訴主張系爭土地之鑑定出售價格為15,710,000元，故原告應以該價額將系爭土地出賣予被告云云。被告就買賣價金尚且無法確定，則買賣契約又如何成立生效？而林松齡建議原告委託李振裕建築師就系爭土地進行鑑價，99年8 月30日鑑定價格為24,490,000元，同年9 月1 日原告委託周叔美代書就系爭土地進行鑑價，鑑定價格為每坪230,000 元至250,000 元，故原告認為買賣價金應為24,490,000元始符合市場價格，被告出價15,710,000元顯與市價落差太大，礙難同意。

㈦被告抗辯93年4 月17日會議當時，兩造同時成立買賣契約、賦予優先購買權、租地建物契約云云，然既成立買賣契約，又何須賦予優先購買權？是以，被告應先確定93年4 月17日會議當時，兩造成立之契約性質為何。

貳、被告則以：

一、查被告之被繼承人林慶華雖曾向原告承租房屋居住使用，惟該屋已遭拆除，而因林慶華及被告林晉莊在系爭土地上另建造系爭地上物，原告並無異議，且繼續收取租金使用，甚至84年間原告於舊有房屋因徵收遭拆除後，仍繼續收取租金，是兩造間已成立不定期租地建屋之租賃契約；況且97年10月間，兩造為釐清租賃法律關係，及原告要求被告繳清90年5月1 日至92年4 月30日止，依先前租賃契約約定之每月1,000 元租金，及自92年5 月1 日至97年8 月31日之租金（共計339,200 元），兩造乃重新確認新的租約，經確認後，兩造約定此後租金為每月5,300 元，被告並依約定給付原告363,200 元，而斯時原告即就系爭土地上有被告之地上物知之甚明，卻仍與被告確認租賃關係，重新成立新的不定期租約，是該租賃契約，性質上顯屬租建築房屋之基地，自應適用土地法第103 條之規定。而兩造間之租賃關係，既無土地法第103 條各款所訂終止事由，且於原告故意拒收租金後，被告仍依法將租金提存，原告自不得任意終止本件租賃契約。是兩造間就系爭土地之租賃關係仍然存在，被告使用系爭土地即有合法權源，原告主張終止本件租賃關係，請求被告拆除及遷讓系爭土地上之地上物、返還利益，顯無理由。

二、系爭土地曾遭無清算人資格之劉枝銓以偽造文書及通謀虛偽意思表示而出賣予許尤綉鳳，許尤綉鳳於92年間訴請被告拆屋還地，嗣原告為回復系爭土地之所有權，乃與被告合作，由被告先墊付系爭土地回復登記之訴訟所須之一切費用，並承擔敗訴無法取回所有出資（訴訟費用、律師費、提存擔保金等）之風險，原告則承諾以市價9,260,000 元將系爭土地優先出賣予被告。而原告除於93年4 月17日臨時會議中決議：被告承租原告之土地為不定期租賃，承諾、確認被告有優先承買權，嗣兩造並於97年10月12日簽立合約書，約定被告須先墊付相關之民刑事訴訟（含查封、假扣押）訴訟費用及律師費等費用，且倘若敗訴，被告不得請求返還已墊付支出之費用，提存於法院之擔保金則充作賠償費，不得要求原告償還；但如回復系爭土地所有權之訴訟勝訴時，原告即承諾讓被告參與系爭土地鑑定價之出售總額30％之分配權；及返還代墊之14分之13訴訟費用。而上開回復系爭土地所有權事件，原告已獲勝訴判決確定，系爭土地已回復登記為原告所有，豈料，原告非但不返還被告所代墊之訴訟費用，亦不給予被告30％分配權，反而提起本件訴訟，原告所為顯違反兩造訂立上開契約之精神，且違誠信原則，自屬權利濫用，是原告之請求顯無理由。

三、原告雖主張鈞院90年度訴字第2454號、臺灣高等法院臺中分院91年度上字第178 號確認優先承買權事件、鈞院92年度訴字第787 號、臺灣高等法院臺中分院93年度上字第45號、最高法院95年度臺上字第1230號拆屋還地事件之確定判決關於兩造間非租地建屋契約之認定，於本件有爭點效云云，惟其主張並無理由：

㈠上開確認優先承買權事件，雖為兩造間之訴訟，然當時原告之法定代理人為非法清算人劉枝銓，是其代表原告為訴訟行為，自無爭點效之適用；況且當時何松餘（即法院嗣後指定之清算人）亦表示被告為優先承買權人。又上開判決認租賃之標的為原告舊有之建物（已於84年間遭拆除) ，始認為非租地建屋，然本件被告係向原告租賃系爭土地，二者不僅租約當事人、標的、租用之目的均不同，且係重新訂約，自無爭點效之適用。另上開確認優先承買權事件二審判決（91年11月19日）後，兩造始為前述被告為原告代墊對劉枝銓提起訴訟之費用，原告則承諾被告就系爭土地有不定期租賃契約，且有優先承買權之約定；原告並於93年4 月17日在系爭地上物之被告住處，召集會議討論通過「…爭取場產後…林家承租場產於成為不定期租約…。議價前提，保留租賃者先購買權，並給予住者有其屋部分金，請大家討論價款」、「經過討論共同決議售價926 萬元整…承諾優先購買權者事；決議由賴金陵主席與優先購買權者簽協議書為證」之決議，當時有與會場員及場員繼承人及清算人何松餘均參與開會，被告亦有在場。嗣受原告授權之賴金陵亦通知被告，並於96年8 月22日書立切結書，承認上開會議記錄內容，尤其承諾被告之優先購買權部分為真正，該切結書並於96年9 月10日經公證人公證在案。故而，上開會議之內容，已通知被告，對外發生效力，原告自應受該意思表示之拘束。故本件之情形，與上開優先承買權事件截然不同，實無爭點效之問題。

㈡上開拆屋還地事件，除原告為許尤綉鳳與本件原告不同外，其背景事實亦均不相同。且原告在被告上開拆屋還地事件敗訴，而遭許尤綉鳳聲請強制執行時，提起第三人異議之訴，訴之聲明一再主張鈞院95年執字第41654 號許尤綉鳳與被告間拆屋還地強制執行事件所為強制執行程序應予撤銷; 並於理由中表示「系爭土地占有、使用人即訴外人林秀元等人，現仍續繳租金予上訴人，上訴人具有收取該租金收益之權利…」、「系爭土地現占有使用人即債務人林秀元等，於其所使用之地上建物不拆除之情形下，允以市價承購系爭土地，該地上建物如經拆除，勢須另覓購買者，而延展出售時間及影響售價」，此益證原告於92年間即承諾被告對系爭土地有優先承買權，且同意以市價出售系爭土地予被告。另許尤綉鳳在上開第三人異議之訴事件，最終亦與被告和解，被告當可以占有使用系爭土地，此乃兩造合作之精神所在。故該上開案件嗣後是否被廢棄，與本案不生影響。原告豈可在被告出資協助其回復系爭土地所有權後，不顧先前所為主張及對被告之承諾，如此亦有違訴訟上禁反言原則。

四、兩造於97年間再簽立租約，主要在表示該租賃性質為「不定期租賃關係」及租金之約定、給付而已，並不排除兩造合作之意旨及前開93年4 月17日會議記錄所載優先承買權乙事。若謂「延續」，僅是延續該93年會議紀錄之意旨及雙方合作之精神、補充上開會議記錄而已，與先前之租約無關。易言之，92年間兩造合作時，被告優先承買權乙案已敗訴確定，原告仍允諾被告就系爭土地有優先承買權及不定期租約，且原告亦深知被告未經保存登記之建物、地上物仍在系爭土地上，自難以鈞院前開92年度訴字第787 號判決認被告無優先承買權，反應認被告之優先承買權係來自兩造之約定及97年訂立之新約。從而，原告無終止租約之權，被告更非無權占用。否認被告於訂立上開契約時，曾要求將「租地建屋」、「有優先承買權」等文字列入契約內容。

五、原告就被告提出之93年4 月17日會議紀錄，否認其形式真正，並無理由。蓋被告提出者與原告提出該次會議紀錄內容均相同，至於出席者是否有蓋章，或如原告所陳有1 、2 人未出席，然並不影響會議之效力。又原告主張上開會議是自救會性質，與會人員無代表原告之權云云，顯不足採。蓋該會議記錄明白記載「保證責任臺中縣湖南合作農場臨時會議記錄」，並非記載自救會，且當時與會之人員均自認係合法之場員代表或場員之繼承人，而認劉枝銓為非法之清算人，為此尚提起確認場員資格存在之訴（該事件之訴訟費用仍由被告支付），而法院判決亦認定與會之人為場員或場員之繼承人，而劉枝銓等30人之場員資格不存在，嗣原告之法定代理人何松餘亦經法院選派為清算人，而所有之與會人員既經法院確認為場員或場員之繼承人，則其等所為之決議怎可事後謂為無效；況原告場員資格存不存在，並非自確認之訴確定之日起算，而是自始即有該資格或無該資格；易言之，93年4 月17日與會之人員，包括賴金陵、何松餘，自始即有場員之資格或場員繼承人之資格，與會之場員及場員繼承人既全體同意被告有優先承買權及決議以9,260,000 元出賣，即應受此拘束，且當時參與該會議之被告亦接受此條件，始會繼續為原告支付裁判費等費用，原告自應受該會議決議之拘束。至何松餘是何時取得清算人資格並不影響上開決議之效力。另賴金陵於92年5 月31日經選任為原告之清算人，其於93年4 月17日會議召開時，乃為原告合法之理事主席。基上，上開93年4 月17日之會議係有權處分者所為決議，況依民法第118 條第2 項規定，亦應認其決議自始有效。是原告上開主張顯不足採。

六、原告否認被告提出之賴金陵切結書之效力，惟該切結書係經鈞院公證人洪筱琍於96年9 月10日認證在案（96中院認002，案號000893），依民事訴訟法第355 條第1 項規定，應推定為真正，是原告否認該切結書之形式上真正，顯無理由。原告另提出賴金陵出具之切結書主張其93年4 月17日至96年9 月4 日止均未代表原告與任何人簽屬任何協議書云云。惟細觀該切結書記載內容：「…亦未與任何人或優先購買者簽訂出售協議書…」，顯見被告對系爭土地確實有優先購買權，否則何松餘怎會特別記載「未與優先購買者簽訂出售協議書」，而要求賴金陵簽立切結書？上開切結書益加證明93年4 月17日之會議決議，兩造已達成系爭土地出賣之價額及被告有優先購買之權利，契約已成立生效，始會以決議授權賴金陵與優先購買權者（被告）簽訂協議書為憑。縱在上開期間賴金陵就系爭土地未與被告正式簽訂出售協議書，但仍不影響就系爭土地契約已成立生效，且被告有優先承買權之事實。原告謂上開會議記錄縱屬要約，然因被告等當時拒絕與賴金陵之自救會簽約，該要約已失其拘束力云云，絕非事實。蓋被告願意為原告花費龐大之訴訟費用，以訴訟對抗劉枝銓，無非係要讓原告回復系爭土地所有權，以向原告購買系爭土地，確保系爭地上物不被拆除，故被告怎可能拒絕與賴金陵簽約。反係何松餘事後反悔，再三阻擾賴金陵與被告簽立出售協議書，此由何松餘於96年9 月4 日出具聲明書記載「自93年4 月17日起至96年9 月4 日止並無由賴金陵與任何人或優先購買者簽出售協議書…倘若出現此類協議書為偽造，聲明人依法追究並訴之於法，本聲明書正本給賴金陵敬請守法勿以身試法…撰文者：法派清算人何松餘。」等語，即可證明。

七、查原告與被告之被繼承人林慶華就系爭土地所訂立之租賃契約，已經許尤綉鳳合法終止，且被告亦遭許尤綉鳳訴請拆屋還地，敗訴確定在案；而原告亦承認許尤綉鳳於92年3 月19日向被告為終止租約之意思表示，生合法終止效力，及97年10月12日所簽定之契約，係就租金及租賃標的物另為意思表示合致，顯見該97年10月12日所訂立者為新的契約，無論契約當事人（承租人原為林慶華，嗣為被告）、租賃標的物（原為原告所有，於86年間因道路拓寬而被拆除之房屋，嗣為系爭土地）、租金均有不同，自非延續舊有契約。

叁、兩造不爭執事項：

一、坐落臺中市○○區○○○段000 地號、地目建、面積352 平方公尺土地即系爭土地為原告所有。

二、如附圖所示編號Ａ之建物及編號Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈ之地上物均屬被告所有。

三、原告於53年7 月10日與被告之被繼承人林慶華簽立租賃契約書，將當時之同地段742 地號土地（包含系爭土地及嗣後分割出之同地段742 之1 地號）及其上門牌號碼：改制前臺中縣烏日鄉○○村○○路000 號建物，出租予林慶華，約定租期1 年，租期屆滿後，林慶華仍繼續使用，故該租約因而成為不定期租賃。嗣因改制前臺中縣政府辦理溪南路拓寬工程，同地段742 之1 地號及上開建物均遭全部徵收供道路通行使用，徵收補償費已於89年12月5 日由原告領取完竣。

四、原告之非法清算人劉枝銓曾於90年2 月26日將系爭土地出賣訴外人許尤綉鳳，且於90年3 月21日辦理所有權移轉登記，嗣許尤綉鳳遂訴請被告拆屋還地，並以起訴狀之送達向被告為終止租賃契約之意思表示，兩造間之上開租賃契約因而於92年3 月19日終止。

五、兩造嗣於97年10月12日簽立「承租人繳清續約租金法律關係責任約定」（參本院卷㈠第12至14頁）。

六、原告於101 年8 月8 日以臺中四張犁存證號碼000146號存證信函，向被告表示自102 年3 月1 日起終止系爭土地租賃關係，被告均於101 年8 月9 日收受上開存證信函。

七、兩造對他造提出之書證，形式真正均不爭執。

肆、得心證之理由：

一、原告主張系爭土地為其所有，其於53年7 月10日與被告之被繼承人林慶華簽立租賃契約書，將當時之同地段742 地號土地（包含系爭土地及嗣後分割出之同地段742 之1 地號）及其上門牌號碼：改制前臺中縣烏日鄉○○村○○路000 號建物，出租予林慶華，約定租期1 年，租期屆滿後，林慶華仍繼續使用，故該租約因而成為不定期租賃，嗣因改制前臺中縣政府辦理溪南路拓寬工程，同地段742 之1 地號及上開建物均遭全部徵收供道路通行使用，徵收補償費已於89年12月5 日由原告領取完竣等情，有土地登記第二類謄本、全戶戶籍資料查詢結果、個人戶籍資料查詢結果、戶籍謄本、原告與林慶華所訂立之租賃契約書附卷可稽（見本院卷㈠第15頁、第22至24頁背面、第230 頁、本院卷㈡第70至73頁），且為被告所不爭執；而如附圖編號Ａ之建物及編號Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈ之地上物，係林慶華、被告林晉莊分別於67年、75年間所興建，均屬被告所有等情，則為兩造所是認，並經本院至現場勘驗明確，復囑託臺中市大里地政事務所繪製鑑定圖，此有本院勘驗筆錄、現場照片、臺中市○里地○○○○000 ○0 ○0 ○里地○○○0000000000號函暨所附土地複丈成果圖附卷足參（見本院卷㈠第39至45頁、第69至72頁、第74、75頁），自堪信原告上開主張均為真正。

二、查原告之非法清算人劉枝銓於90年12月26日將系爭土地出賣訴外人許尤綉鳳，且於90年3 月21日將系爭土地之所有權移轉登記予許尤綉鳳所有，許尤綉鳳遂訴請被告拆屋還地，並以起訴狀之送達向被告為終止租賃契約之意思表示，兩造間就系爭土地之租賃契約因而於92年3 月19日終止等情，有臺灣高等法院臺中分院93年度上字第45號、95年度再字第29號民事判決、最高法院95年度臺上字第1230號民事裁定附卷可稽（見本院卷㈠第96至105 頁、第133 至136 頁），且為兩造所不爭執，亦堪信上情為真實。

三、又查，原告以劉枝銓以原告之清算人身分，代理原告與許尤綉鳳所為系爭土地買賣之債權行為及物權行為，因屬無權代表之行為，而均無效為由，訴請許尤綉鳳塗銷系爭土地之所有權移轉登記，經本院以97年度訴更字第4 號民事判決判決原告勝訴後，原告即於97年10月12日與被告簽立承租人繳清續約租金法律關係責任約定，而就系爭土地成立一新的租賃關係等情，有承租人繳清續約租金法律關係責任約定1 份在卷可參（見本院卷㈠第12至14頁），復為兩造所不爭執，而堪認為真正。

四、原告主張因被告拒絕調整租金，故原告於101 年8 月8 日以臺中四張犁存證號碼000146號存證信函向被告表示自102 年3 月1 日起終止系爭土地租賃關係，被告均於101 年8 月9日收受上開存證信函，故兩造就系爭土地之租賃關係已於102 年3 月1 日終止等情，雖提出存證信函、投遞記要為證（見本院卷㈠第16至18頁、第87頁），而被告就有收受原告上開存證信函等情，亦不爭執，惟抗辯兩造就系爭土地為基地租賃契約，原告終止租賃契約不合於土地法第103 條之規定，不生效力等語。經查：

㈠按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨，最高法院著有74年臺上字第2562號判例可資參照。查兩造於97年10月12日簽立之「承租人繳清續約租金法律關係責任約定」，雖使用「續租」、「自97年9 月1 日其至99年2月28日止即延續不定期租賃關係」、「續約」等文字，然前由原告與林慶華所訂立之租賃契約業於92年3 月19日終止，97年10月12日係屬另一新租賃契約等情，為兩造所是認（見本院卷㈡第104 頁背面），是縱原告與林慶華所訂立之租賃契約非屬租地建屋契約，亦不影響兩造於97年10月12日所訂租賃契約之性質。而兩造於97年10月12日就系爭土地訂立租賃契約時，其上已有被告所有如附圖編號Ａ之建物及編號Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈ之地上物，則揆諸前揭說明，兩造就系爭土地所訂租賃契約之性質，即應屬租地建屋契約甚明。雖原告抗辯上開97年10月12日之契約係延續原來原告與林慶華所定租賃契約而來，然林慶華向原告承租之標的物，除系爭土地外，尚有坐落臺中市○○區○○○段000 ○0 地號及其上原告所有之門牌號碼：改制前臺中縣烏日鄉○○村○○路000 號建物，且訂立租賃契約當時，租賃標的物上並無林慶華所有之建物存在，故其等所訂立者自非屬租地建物契約；然兩造於97年10月12日訂立租賃契約時，系爭土地上已有被告所有之建物、地上物存在之情，是兩造於97年10月12日訂立租賃契約時之情形，已與當初原告與林慶華訂立租約之情形，大相逕庭，是原告主張兩造間就系爭土地之租賃契約，係延續原告與林慶華間之租賃契約而來，尚無可採。

㈡原告雖又主張被告訴請原告確認優先承買權事件之本院90年度訴字第2454號、臺灣高等法院臺中分院91年度上字第178號民事判決、許尤綉鳳訴請被告拆屋還地事件之本院92年度訴字第787 號、臺灣高等法院臺中分院93年度上字第45號、最高法院95年度臺上字第1230號民事裁定均認定兩造間非租地建屋契約，於本件應有爭點效等語，惟被告否認之。經查：

⒈按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度臺上字第307 號判決意旨參照）。

⒉查本院92年度訴字第787 號、臺灣高等法院臺中分院93年度上字第45號民事判決、最高法院95年度臺上字第1230號民事裁定，請求拆屋還地事件之當事人為許尤綉鳳及被告等情，有臺灣高等法院臺中分院93年度上字第45號民事判決、最高法院95年度臺上字第1230號民事裁定附卷可稽（見本院卷㈠第96至105 頁），上開拆屋還地事件與本件當事人顯非同一，依前揭說明，並不符合前揭爭點效之要件，本件自不受上開判決事實認定之拘束。

⒊又查，前揭被告訴請確認優先承買權事件之當事人雖亦為兩造，惟上開判決之爭點乃為原告與林慶華間就系爭土地所訂立之契約是否為租地建屋（基地租賃）契約等情，有本院94年度訴字第2454號、臺灣高等法院臺中分院91年度上字第178 號民事判決附卷可查（見本院卷㈠第88至92頁），並經本院依原告之聲請調取上開民事事件卷宗查閱屬實。而林慶華與原告間就系爭土地所訂立之租賃契約於92年3 月19日終止乙節，已如前述，本件原告所主張終止者，乃為兩造於97年10月12日所訂立之租賃契約，顯與上開確認優先承買權事件中，兩造所爭執之租賃契約不同，是上開判決之事實認定，於本件亦無爭點效之適用。

⒋基上，上開確定判決之事實認定，於本件既無爭點效之適用，則原告主張本院就兩造間租賃契約之性質，不得為與上開確定判決相異之判斷等情，自無可採。

㈢又按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：①契約年限屆滿時。②承租人以基地供違反法令之使用時。③承租人轉租基地於他人時。④承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。⑤承租人違反租賃契約時，土地法第103 條定有明文。又按土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回（最高法院87年度臺上字第2475號判決意旨參照）。原告主張於兩造約定不調整租金之期間過後，其要求調整租金，然為被告所拒，因兩造間之租約屬不定期租賃，故依民法第450 條第2 項前段之規定終止契約等情，惟兩造間就系爭土地所訂立之契約，應屬租地建屋契約，業如前述，則揆之上開說明，自應優先適用土地法第103 條之規定，而無民法第450 條第2 項前段規定適用之餘地。準此，本件原告既未主張兩造間之租地建屋契約有何合於土地法第103 條之事由存在，復未舉證證明之，則原告單方所為終止不定期租地建屋契約之意思表示，自非合法。

㈣綜上所述，兩造間就系爭土地租地建屋契約既未經合法終止，則被告占有如附圖編號Ａ之建物及編號Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈ之地上物所坐落之系爭土地，乃係本於租地建屋之法律關係，自屬有權占有。原告主張被告係無權占有系爭土地，應依民法第767 條、第455 條前段之規定，拆屋還地云云，即屬無據，不應准許。

五、再查，原告主張被告於兩造租賃契約終止後，仍繼續占有如附圖編號Ａ之建物及編號Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｈ之地上物所坐落之系爭土地，乃屬無權占有，而依侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告返還占有系爭土地所受相當於租金之利益等情，惟被告否認之，並以前詞置辯。查兩造間就系爭土地之租地建屋契約仍有效存在，已如前述，則被告占有系爭土地乃屬有法律上原因，且為有權占有，自無侵權行為或不當得利可言，故原告請求被告返還占有系爭土地所受相當於租金之損害，亦屬無據。

六、綜上所述，原告依民法第767 條、第455 條前段之規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示Ａ部分面積181 平方公尺之建物，及如附圖所示Ｃ部分面積126 平方公尺、Ｄ部分面積3 平方公尺、Ｅ部分面積2 平方公尺、Ｆ部分面積20平方公尺、Ｈ部分面積11平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地全部返還原告，暨依侵權行為、不當得利之法律關係，請求被告應自102 年3 月1 日起，至返還前項土地之日止，按每月連帶給付原告5,945 元，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。