臺灣臺中地方法院102年度訴字第1394號

臺灣臺中地方法院民事判決　102年度訴字第1394號

原告

祭祀公業法人臺中市黃鵬爵

法定代理人

黃正宗

訴訟代理人

林開福律師

複代理人

張宏銘律師

被告

張素琴

被告

張效嘉

被告

賴張愛珠

被告

施淑惠

被告

施佩真

被告

施卜心

被告

張素貞

被告

張坤松

被告

張蔡阿爽（即張瑞榮之承受訴訟人）

被告

張坤臨（即張瑞榮之承受訴訟人）

被告

張坤裕（即張瑞榮之承受訴訟人）

被告

張坤堂（即張瑞榮之承受訴訟人）

共同訴訟代理人

王一翰律師

複代理人

林心印律師

　　　　　　黃菀姿律師

上當事人間租佃爭議事件，本院於民國103年9月30日言詞辯論終

結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分

一、被告張瑞榮於民國102年10月26日死亡，其繼承人為張蔡阿爽、張坤臨、張坤裕、張坤堂，有戶籍謄本可稽（見本院卷一第133、147至149頁），張蔡阿爽、張坤臨、張坤裕、張坤堂於103年1月21日具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第132頁），核無不合，應予准許。

二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項及第2項前段定有明文。本件原告主張兩造間之耕地三七五租賃關係因符合耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第5款規定，主張租約無效、終止耕地租約，經核係屬耕地租佃爭議；兩造間之租佃爭議，經原告向臺中市南屯區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送臺中市政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經臺中市政府移送法院審理，有臺中市政府102年5月10日府授地權一字第0000000000號函可憑（見本院卷一第1頁），本件租佃爭議事件合於上開規定，起訴合法，合先敘明。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。經查原告主張系爭租約符合耕地三七五減租條例（下稱三七五減租條例）第16條、第17條第1項第5款規定，經其以律師函對被告表示終止等語，為被告所否認，是以兩造間之系爭租約是否存在不明確，致原告主觀上認其在私法上之地位有受侵害之危險，而該不安之狀態得以確認判決除去之，依前揭說明，原告有即受確認判決之法律上利益。

乙、實體部分

一、原告主張：伊所有坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（重劃後為南屯區永O段000、000地號，下稱系爭土地），於77年1月19日與被告之被繼承人張瑞環、張瑞榮訂立耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約），將系爭土地出租予張瑞環、張瑞榮。詎張瑞環、張瑞榮於95年3月17日前即於系爭土地上搭蓋建物，供居住使用，未自任耕作，依三七五減租條例第16條之規定，系爭租約即屬無效。又系爭土地於75年2月22日，經臺中市政府依都市計畫法由農業區變更編定為學校用地，是兩造簽訂系爭耕地租約時，系爭土地已非耕地，自無三七五減租條例之適用，兩造間無耕地租約之租賃關係存在，伊並已於96年12月27日以律師函通知張瑞環、張瑞榮依三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約。故兩造間之租賃契約已不存在等語。聲明：確認兩造間就系爭土地之耕地租賃契約關係不存在。

二、被告則辯以：按耕地租賃契約為諾成契約，不以書面為成立或生效要件。系爭耕地租約所載簽約時間固為77年1月19日，惟租賃期間為自74年1月1日起至79年12月31日止，足見本案租賃關係至少早在74年1月1日即已成立。原告所稱之建物，並未坐落在系爭土地上。臺中市永春自辦市地重劃建築改良物自動拆除獎勵金清冊（下稱獎勵金清冊）裡所載之10平方公尺係坐落於臺中市○○區○○○段000地號土地上之木造寮，因地籍自然變動而部分位移至系爭土地上，惟該木造寮是供放農具、肥料及農藥使用，並非建物，無居住事實，原告於系爭土地重劃分配，現況被破壞殆盡後，才提起本件訴訟，是意圖混淆視聽。且渠等均按時繳納租金，並無違約不自任耕作之情事。系爭土地承租後無論地目有無變更，均不影響系爭耕地租約之效力。又系爭土地雖於75年2月22日變更農業區為後期開發區之文中用地，惟系爭土地位處後期發展區，是以仍應維持農業使用，並無不得適用三七五減租條例之情形，原告請求無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由

（一）原告主張伊於77年1月19日與張瑞環、張瑞榮就系爭土地訂立系爭耕地租約，將系爭土地出租予張瑞環、張瑞榮等語，為被告所不爭執，且有臺灣省臺中市私有耕地租約附卷可稽（見本院卷一第47頁），堪信原告之上開主張為真實。

（二）原告主張被告有不自任耕作之情事，系爭租賃契約依三七五減租條例第16條之規定無效，及系爭土地於75年2月22日，經臺中市政府依都市計畫法由農業區變更編定為學校用地，原告已依三七五減租條例第17條第1項第5款之規定終止系爭耕地租約，故兩造之系爭耕地租約已不存在，則為被告所否認，並以前詞置辯。查：ꆼ原告主張依獎勵金清冊上記載：三塊厝段900、000地號上有簡易房舍一，面積10平方公尺，及照片等（見本院卷一第53、208頁），被告有不自任耕作之情形云云。為被告所否認並辯稱以：上開簡易房舍並非坐落在系爭土地上等語。查證人蔡益昌即惠豐順開發股份有限公司承辦系爭土地之測量人員於本院審理時證述略以：原證三（即獎勵金清冊，見本院卷一第73頁）上的10平方公尺，不是原證二（見本院卷一第72頁）上900地號上之建物，獎勵金清冊上的10平方公尺的簡易房舍是在綠色框紅筆寫T的位置（見本院卷二第34頁）等語（見本院卷二第38至39頁）。依該證人所證不足以證明上開10平方公尺之簡易房舍係坐落在系爭土地上之事實，此外，原告並未舉證證明被告有不自任耕作之事實。則原告主張被告有違反三七五減租條例第16條第1項之「不自任耕作」情事，系爭耕地租約應為無效，自無理由。ꆼ原告主張系爭土地於75年2月22日業已變更農業區為後期發展區之文中用地，伊已於96年12月27日以律師函依三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止系爭耕地租約等語，被告對有收到原告所寄發之律師函不爭執（見本院卷二第53頁），惟以前詞置辯。ꆼ按耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得在租佃期限未屆滿前，終止耕地租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文。次按「土地法第82條所謂『凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用』，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，此觀同法第83條之規定自明。自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第15條之適用。」（最高法院64年台再字第80號判例要旨參照）。是於耕地經編定為非耕地使用時，依三七五減租條例第17條第1項第5款規定，出租人得在租佃期限未屆滿前，終止租約。ꆼ經本院向臺中市政府都市發展局函查系爭土地自66年起至今之土地使用分區變更過程，該局於103年3月13日以中市○○○○0000000000號函函覆以：「二、經查旨揭地號土地歷次都市計畫變動情形如下：（一）66年1月18日府工都字第64153號公告發布「台中市第二、三、四期擴大都市計畫」案，其土地使用分區為「農業區」。（二）75年2月22日府工都字第12291號公告發布變更臺中市主要計畫（通盤檢討）案，變更農業區為後期發展區之「文中用地」。（三）93年6月15日府工都字第0000000000號公告發布變更台中市都市計畫主要計畫（不包括大坑風景區）（第三次通盤檢討）（有關計畫圖、第12期重劃區、部分體二用地、後期發展區部分）案，變更為整體開發地區之「文中用地」。（四）95年9月18日府都計字第0000000000號公告發布擬定台中市都市計畫（整體地區單元三）細部計畫案，其土地使用分區為「文中用地」，開發方式以市地重劃辦理。」有上開函附卷可憑（見本院卷一第155至166頁）。是系爭土地已變更為非耕地使用，則原告自得依三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止系爭耕地租約。ꆼ原告已於96年12月27日以律師函依三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止系爭耕地租約，且已送達予被告（張瑞環於96年12月28日收受，張瑞隆於96年12月31日收受），此有律師函及回執附卷可憑（見本院卷一第211至215頁），並為被告所不爭執，是原告依上開規定為終止系爭耕地租約之意思表示，於送達被告時，即已發生終止效力。原告主張其業依上開第17條第1項第5款規定終止系爭耕地租約，系爭耕地租約之法律關係不存在為可採。至於系爭耕地租約終止後，被告得否請求補償金，則非本件所應審究，併此敘明。ꆼ系爭耕地租約業經原告於96年12月27日終止而消滅，已如上述，則被告縱於98年間單獨向臺中市南屯區公所申請續訂租約，而由臺中市南屯區公所核定系爭耕地租約自98年1月1日起至103年12月31日止，並辦理登記，並不影響系爭耕地租約已終止之事實。

四、綜上，原告既已依三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭耕地租約，系爭耕地租約終止後，自已消滅。從而，原告請求確認兩造間就系爭土地之系爭耕地租約關係不存在，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。