臺灣臺中地方法院102年度訴字第2596號

臺灣臺中地方法院民事判決　102年度訴字第2596號

原告

十二籃不動產經紀有限公司

法定代理人

蔡雅婷

原告

老店不動產經紀有限公司

法定代理人

林建勳

共同訴訟代理人

林軍男律師

複代理人

馮福仁

被告

台灣精圓企業有限公司

法定代理人

陳邦雄

被告

錢永梁

共同訴訟代理人

駱威文律師

上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國103年11月 5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度台抗字第552號判決意旨參照）。經查：原告起訴時主張依契約關係，請求被告負給付服務報酬之責任，並聲明請求㈠被告台灣精圓企業有限公司給付原告十二籃不動產經紀有限公司新臺幣（下同）2,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡被告錢永梁給付原告老店不動產經紀有限公司1,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理期間，原告當庭以書狀追加侵權行為之法律關係，請求被告賠償故意以違背善良風俗之方式侵害居間債權使原告所受之損害。核原告上開追加之訴，與原起訴事實係基於兩造間之「專任委託銷售契約書」及「買方給付服務費承諾書」而來，顯具有社會事實同一性，且證據資料亦得加以流用，而有請求之基礎事實同一情形，揆諸前開規定，其追加應予准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠緣原告十二籃不動產經紀有限公司（下稱十二籃公司），係「永慶不動產太平新光加盟店」，受被告台灣精圓企業有限公司（下稱台灣精圓公司）委託居間，就其所有座落臺中市○里區○○段000地號之土地及坐落其上388建號即門牌號碼台中市○里區○○街000巷00號之建物（下稱系爭不動產），提供買賣仲介之服務，雙方並於民國102年2月22日簽訂乙份「專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約書），約定專任委託銷售期間自102年2月26日起至102年6月30日止；被告台灣精圓公司應給付原告十二籃公司之委託服務報酬為成交價額之百分之四；委託期間屆滿二個月內，被告台灣精圓公司與原告十二籃公司曾經介紹之客戶或其配偶、二親等之親屬成交時，均視為原告十二籃公司已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，被告台灣精圓公司仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予原告十二籃公司，系爭契約書第10條、第5條第1項、第8條第3項第5款定有明文。

㈡復原告老店不動產經紀有限公司（下稱老店公司），為「永慶不動產太平旱溪加盟店」，被告錢永梁前就系爭不動產，於102年6月11日簽立乙紙「不動產買賣意願書」（下稱系爭不動產買賣意願書），委託原告老店公司居間購買系爭不動產；並同時簽立乙紙「買方給付服務費承諾書」（下稱系爭承諾書），約定：「立書人即被告錢永梁或其配偶、二親等內之親屬於賣方即原告台灣精圓公司委託期間屆滿二個月內，就系爭不動產與賣方成交時，同意視為原告老店公司已完成居間仲介之義務，被告錢永梁仍應給付委託承買價款百分之二為服務報酬」（下稱系爭承諾書約定內容）。被告錢永梁亦於同日交付票面金額20萬元支票(下稱系爭斡旋金支票)予原告老店公司斡旋。

㈢證人即原告十二籃公司之員工陳熠任及王芊蓉於102年6月11日收受被告錢永梁出具之系爭不動產買賣意願書後，隔約1至3日，便至被告台灣精圓公司告知訴外人即被告台灣精圓公司之老董事長陳介政，並出具系爭不動產買賣意願書及系爭斡旋金支票予陳介政，被告台灣精圓公司於斯時已知被告錢永梁為欲出價之買方，陳介政並當場表示被告錢永梁之出價過低等語。惟被告雙方嗣後意圖規避法律與仲介契約條款之約定，先於102年6月15日，刻意不通知原告即私下接觸並面議買賣契約，經原告十二籃公司發現，乃於102年6月18日去函提醒被告台灣精圓公司系爭契約書條款「凡本公司有帶看過的客戶均為本公司客戶」，已善盡告知之義務。詎料，被告嗣後仍於102年8月1日（即仍在系爭契約書委託銷售期滿二個月之內)，就系爭不動產，簽訂不動產買賣契約，並隨即於102年9月6日，完成所有權過戶登記於由被告錢永梁擔任負責人及唯一股東之「祥鋐切削刀具有限公司」名下，依「揭破面紗原則」實質形同過戶于實際負責人即被告錢永梁，所為已顯然構成違約之事由，殊失誠信。

㈣原告十二籃公司與被告台灣精圓公司訂有系爭契約書，原告老店公司與被告錢永梁訂有系爭承諾書，且被告於102年8月1日即原告系爭契約書委託銷售期滿兩個月內訂定不動產買賣契約，依據系爭契約書第8條第3項第5款及系爭承諾書約定內容，視為原告皆完成仲介之義務。原告十二籃公司得依此請求服務報酬即系爭不動產之成交價額5,000萬元之百分之四即200萬元，原告老店公司得請求服務報酬即系爭不動產之成交價額5000萬元之百分之二即100萬元。

㈤又被告明知與原告各簽有系爭契約書與系爭承諾書，卻意圖規避應給付原告服務報酬之義務，無視法律與仲介契約條款之約定，先於102年6月15日(即系爭契約書專任委託銷售期間之內)，刻意不通知原告公司，私下接觸並面議買賣條件，並於102年8月1日再訂立不動產買賣契約，以此種違背善良風俗之方式，使原告無法完成仲介而不能請求服務報酬，侵害原告對於被告之債權，爰依民法第184條第1項請求上開服務報酬之損失。

㈥並聲明：⒈被告台灣精圓公司應給付原告十二籃公司2,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年9月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告錢永梁應給付原告老店公司1,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、對被告抗辯之陳述：

㈠系爭契約書第8條第3項第5款及系爭承諾書約定內容並無無效之情事：

⒈訴外人即台灣精圓公司之法定代理人為陳俊佑，其為陳介政之子，系爭契約書之簽訂過程，主要由陳介政負責，原告十二籃公司係將系爭契約書交付陳介政二、三日之後，方與台灣精圓公司訂定契約，且系爭契約書上紀載「委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」，並有被告台灣精圓公司之法定代理人陳俊佑之簽名蓋章，自無違反消費者保護法第11條之1審閱期間之規定。

⒉內政部頒布之不動產委託銷售契約書範本僅是參考，縱系爭契約書約定內容與之不同，並非無效，且系爭契約書第8條第3項第5款及系爭承諾書之內容，係為避免仲介業者所投入之心力、成本，不致因客戶惡意圖免給付仲介費而付諸流水，因此並無不公平或不當限制消費者權益之處。

㈡原告確有依照系爭契約書及系爭承諾書履行契約，蓋證人即原告十二籃公司之員工陳熠任、王芊蓉於被告錢永梁簽訂系爭不動產買賣意願書及系爭承諾書之後，有將此事報告陳介政，並與其見面，當場提示系爭斡旋金支票，後於102年6月18 日更去函提醒被告台灣精圓公司注意系爭契約書之內容，已盡其義務。

三、被告則以：

㈠系爭契約書第8條第3項第5款及系爭承諾書約定內容無效，原告不得依此請求：

⒈按消費者保護法第11條之1第1項、第2項規定，定型化契約應有30日內之審閱期間，否則消費者得逕主張無效。系爭契約書及系爭承諾書為原告擬定之定型化契約，原告未給予被告任何審閱期間，違反消費者保護法第11條之1第1項、第2項，系爭契約書第8條第3項第5款以及系爭承諾書約定內容自屬無效。

⒉照內政部頒佈，並經行政院消費者保護委員會會議通過之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額1次給付與受託人：（三）受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。『但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限』」對照系爭契約書第8條第3項第1款及不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第1款均約定「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或『另行委託第三人』居間仲介」，亦視為已完成居間仲介義務以觀，於委託期間將另行委託第三人居間仲介之情形納入，則於委託期間屆滿後，其限制自應較委託期間為輕，而非課以更重之義務。原告以定型化契約條款之方式，將前揭不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款但書規定省卻，因而加重被告之責任，並限制被告透過其他不動產經紀業者居間仲介銷售之權利，無以在原告未能斡旋成功之際，另行透過其他不動產經紀業者為之以謀求買賣雙方最佳利益，限制競爭、違反誠信原則、平等互惠原則，並且免除或減輕原告之責任，加重被告之責任，致契約之目的難以達成，故系爭契約書第8條第3項第5款及系爭承諾書約定內容，依照民法第247條之1，消費者保護法第12條、第17條，系爭契約無效。縱若有效，系爭契約書第8條第3項第5款及系爭承諾書約定內容，亦應限縮解釋於買方非經其他不動產經紀業仲介，而私下與賣方成交之情形，俾能兼顧仲介業者提供服務應得之權益，及消費者選擇不同仲介公司服務之自由，並謀求買賣雙方之最佳利益。

㈡縱若系爭契約書第8條第3項第5款及系爭承諾書約定內容有效，原告亦未履行其義務，自不得收取服務報酬：

⒈原告十二籃公司未曾帶任何買方看屋，亦未告知被告台灣精圓公司有被告錢永梁欲購買系爭不動產一事，被告台灣精圓公司尤未收到原告聲稱於102年6月18日之來函。另原告十二籃公司並未依系爭契約書第7條第5款約定，將被告錢永梁所簽立之系爭不動產買賣意願書轉交被告台灣精圓公司，被告台灣精圓公司根本不知曾有買方，當然更不知曾有買方「錢永梁」。從而，被告台灣精圓公司與被告錢永梁未曾有於系爭契約書之委託期間內私下接觸並面議買賣契約之情事發生。

⒉原告老店公司於被告錢永梁簽訂系爭不動產買賣意願書後，未為斡旋，且旋即向被告錢永梁聲稱：系爭不動產產權不清楚，不要購買，可再介紹其他房地等語，致被告錢永梁心生疑慮，而改看原告老店公司再介紹之其他土地，被告錢永梁並曾向原告老店公司表示有意願購買另再介紹之其他土地，然因原告老店公司嗣後自稱傳達屋主願意出售之價格有誤，而未能成交。迨至系爭契約書之委託期間屆滿後，係經台慶台中大里一期加盟店(下稱台慶公司)調查說明，確認系爭不動產產權無問題，並由該店斡旋成功。系爭買賣標的不動產既非由原告仲介成交，原告自無請求給付報酬之權利。

㈢被告並無如原告所述，於102年6月15日私下見面約定買賣系爭不動產，並無違反系爭契約書及系爭承諾書之情形，自無如原告所述為規避仲介費用而故意以不正方法使系爭不動產之買賣不於系爭契約書委託銷售期間內成交。

㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

四、得心證之理由：

㈠原告主張原告十二籃公司係「永慶不動產太平新光加盟店」，受被告台灣精圓公司委託居間，就系爭不動產，提供買賣仲介之服務，雙方並於102年2月22日簽訂系爭契約書，系爭契約書為原告十二籃公司所擬定之定型化契約，並約定專任委託銷售期間為自102年2月26日起至102年6月30日止；被告台灣精圓公司應給付原告十二籃公司之委託服務報酬為成交價額之百分之四；委託期間屆滿二個月內，被告台灣精圓公司與原告十二籃公司曾經介紹之客戶或其配偶、二親等之親屬成交時，均視為原告十二籃公司已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，被告台灣精圓公司仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予原告十二籃公司，系爭契約書第10條、第5條第1項、第8條第3項第5款定有明文。另原告老店公司為「永慶不動產太平旱溪加盟店」，被告錢永梁前就系爭不動產，於102年6月11日，與原告老店公司簽立系爭不動產買賣意願書，委託原告老店公司居間購買系爭不動產；並同時簽立乙紙系爭承諾書，系爭承諾書為原告老店公司所擬定之定型化契約，並約定系爭承諾書約定內容，被告錢永梁亦於同日交付系爭斡旋金支票予原告老店公司以斡旋等情，業據原告提出專任委託銷售契約書影本1份、不動產買賣意願書影本1紙、買方給付服務費承諾書影本1紙、票據號碼AE0000000號票面金額20萬元之支票影本1紙（見本院卷卷一第8至12頁），附卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

㈡原告另主張依據系爭契約書第8條第3項第5款及系爭承諾書約定內容，原告應可向被告請求給付服務報酬，又因被告故意以違背善良風俗之方式侵害原告與被告間之居間債權，而得請求相當於服務報酬之損害賠償等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：⒈系爭契約書第8條第3項第5款及系爭承諾書約定內容是否有效？⒉若為有效，原告是否得依系爭契約書第8條第3項第5款及系爭承諾書約定內容請求給付服務報酬？⒊原告得否以被告等以不正當行阻止仲介條件成就，及違背善良風俗之方法加損害於他人，請求被告給付相當於服務報酬之損害賠償？茲分述如下：

⒈系爭契約書第8條第3項第5款有效，系爭承諾書約定內容無效：

⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文。惟上開規定之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者三十天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效。經查，陳熠任於審理中證述伊於簽訂系爭契約書前兩、三天有將系爭契約書交付給老董陳介政等語，與系爭契約書上紀載「委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」，並有被告台灣精圓公司之蓋章及台灣精園公司之法定代理人陳俊佑之簽名蓋章乙節（見本院卷卷一第9頁），大致相符，顯見被告台灣精圓公司確實充分明瞭系爭契約書之內容後方簽訂契約，雖被告抗辯原告十二籃公司未給予被告任何審閱期間，被告對契約內容並無充分明瞭云云，惟未提出任何事證，僅屬空言，自不可採。再查，與系爭承諾書同日簽訂之系爭不動產買賣意願書上亦記載「買方業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」，其右並有被告錢永梁之簽名，證其確實瞭解系爭不動產買賣意願書，此有系爭不動產買賣意願書影本1紙在卷可稽（見本院卷第10頁），另系爭不動產買賣意願書第5條亦明訂買方應給付之服務費依系爭承諾書約定為準，顯見系爭承諾書便係上開記載中之「附件」，確證被告已充分明瞭系爭承諾書約定內容後方簽訂之，復查系爭承諾書僅寥寥數行，衡乎常情，被告於簽訂時，應能快速明瞭系爭承諾書之內容，故被告抗辯原告未予其審閱期間，致使其不明瞭契約內容，依據消費者保護法第11條之1，系爭承諾書約定內容無效云云，僅屬空言，洵不可採。

⑵按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之，消費者保護法第17條第1項、第2項定有明文。是以上揭規定之適用應以內政部所公告之定型化契約應記載事項及不得記載為限，至於定型化契約範本僅係提供企業經營者與消費者作為訂定有關契約參考之用，故範本之性質與契約應記載或不得記載事項有別，且範本並未依消費者保護法規定公告之程序辦理，故不具有消費者保護法第17條第2項之效力。消費者違約時，原則上應依其與企業經營者間所訂立之契約內容為據，並非當然應以主管機關制定之定型化契約範本為準，此由行政院消費者保護委員會88年1月8日（88）台消費者保護法字第00041 號、88年12月27日（88）台消費者保護法字第01557號函釋亦可得徵。準此，內政部所公布之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款「倘經其他不動產經紀業仲介成交者，不視為受託人已完成仲介之義務，委託人沒有支付報酬的義務」之約定，既未依消費者保護法第17條第1項公告之程序辦理，依上開說明，自不具有同條第2項之效力，亦難逕引成為兩造契約之條款。故被告抗辯系爭契約書第8條第3項第5款與上開範本之約定不符，乃減輕原告責任，加重被告責任，不當限制競爭云云已屬無據。再按定型化契約中之條款違反平等互惠原則者，或與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者，或契約之主要權利或義務因受條款之限制，致契約目的難以達成者，推定其顯失公平；又定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效，消費者保護法第12條第1項、第2項定有明文。惟私法自治、契約自由仍為我國民法之基石，蓋自由市場提供締約雙方充分選擇締約對象、締約條件之機會，締約雙方於理性判斷下均會追求自身最大利益，雙方意思表示合致而締結之契約將達成雙方最大利益，於此前提下，公權力無須過度介入，否則反將因管制措施妨害最大利益之達成，至於個別當事人因自身疏忽等情況，致以較差之條件締約，除符合其他法定要件（如：得撤銷）外，亦不得據以主張不受契約之拘束，此由民法對一般法律行為，僅在有違反強行規定或公序良俗，始例外認為無效，否則均允當事人自由形成一節即明。於定型化契約中，因考量締約地位、資訊之不對等，法律特別擴大司法機關介入規制之程度，於定型化約款有違反誠信原則，對消費者顯失公平之情況時，亦使其歸於無效（消費者保護法第12條參照）。然除有前開情事者外，仍應回歸私法自治、契約自由之原則，對契約之效力予以尊重。經查，系爭契約書第8條第第3項第5款雖約定：「委託期間屆滿貳個月內，被告台灣精圓公司與原告十二籃公司曾經介紹之客戶或其配偶、二親等之親屬成交時，均視為原告十二籃公司已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，被告台灣精圓公司仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予原告十二籃公司。」，然現今不動產交易市場，因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者始約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間屆滿後一定時間內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本。是系爭契約書第8條第3項第5款之約定內容，一方面可避免仲介公司投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免客戶惡意圖免給付仲介費，並無不公平或不當限制消費者權益之處。故被告抗辯系爭契約書第8條第3項第5款對消費者顯失公平云云，自不可採。

⑶按不動產仲介契約，衡酌避免仲介公司投入心力之浪費及避免客戶惡意圖免仲介費之給付，固可約定委託期間屆滿後一定期間內，委託者與曾經斡旋之客戶達成契約，仍視為仲介業者仲介義務之完成，而得請求給付服務報酬，已如前述，惟此對委託者言之，確屬限制其自由交易之權利，係因衡量上開因素，方認未對消費者顯失公平，故所謂「一定期間」自須特定且合理，否則無異於委託者再也無法與仲介業者曾經斡旋之客戶進行交易，反而害及契約自由，而對消費者顯失公平，且不利於市場機制之發展。經查，系爭承諾書約定內容：「立書人即被告錢永梁或其配偶、二親等內之親屬於賣方即原告台灣精圓公司委託期間屆滿二個月內，就系爭不動產與賣方成交時，同意視為原告老店公司已完成居間仲介之義務，被告錢永梁仍應給付委託承買價款百分之二為服務報酬」，系爭承諾書之一定期間係繫於「賣方委託期間屆滿之二個月內」，又現今不動產之交易市場資訊之不透明已如前述，且賣方之委託期間並非買方所得知悉，且難以期待消費者刻意注意賣方委託之期間，故「賣方委託期間屆滿之二個月內」難謂特定，揆諸前開說明，系爭承諾書約定內容對消費者顯失公平且有害自由貿易之市場，依據消費者保護法第12條第1項，系爭承諾書約定內容無效，原告老店公司自不得依此請求被告錢永梁給付服務報酬。

⑷綜上所述，系爭契約書第8條第3項第5款，並無無效之事由，而拘束雙方當事人，惟因系爭承諾書約定內容顯失公平，依據消費者保護法第12條第1項，自屬無效。

⒉原告十二籃公司不得依系爭契約書第8條第3項第5款規定向被告台灣精圓公司請求服務報酬：

⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277 條前段定有明文。原告主張陳熠任及王芊蓉於102年6月11日收受被告錢永梁出具之系爭不動產買賣意願書後，隔約1至3日，便面見陳介政，並出具相關資料，被告台灣精圓公司於斯時已知被告錢永梁為欲出價之買方，嗣後被告雙方意圖規避仲介費，先於102年6月15日，私下接觸並面議買賣契約，經原告十二籃公司發現，並於102年6月18日去函被告台灣精圓公司提醒被告錢永梁已為原告十二籃公司曾經介紹過之客戶，惟被告雙方嗣後仍於102年8月1日（即仍在系爭契約書委託銷售期滿後二個月之內），就系爭不動產，簽訂不動產買賣契約，並隨即於102年9月6日，完成所有權過戶登記於由被告錢永梁擔任負責人及唯一股東之祥鋐切削刀具有限公司名下云云，此乃有利於原告之事實，自應由其負舉證責任。經查，證人陳熠任及王芊蓉於審理中雖證稱於102年6月11日收受被告錢永梁出具之系爭不動產買賣意願書後，隔約1至3日，便面見陳介政，並出具相關資料云云，惟證人陳熠任與王芊蓉皆為原告十二籃公司之員工，並負責系爭不動產之仲介工作，且於審理中證述伊等於系爭不動產成交後可分得獎金等語（見本院卷卷一第161頁、本院卷卷二第6頁背面），顯見陳熠任與王芊蓉與原告十二籃公司有相當利益關係，在無其他客觀事證之佐證下，證人陳熠任與王芊蓉之證述，尚難逕予憑採。再查，原告雖提出102年6月18日之函文影本1份(見本院卷卷一第13頁)，主張原告十二籃公司於是日有提醒被告台灣精圓公司有上開情事云云，然上開函文影本，並非存證信函，無法證明有寄出且為被告台灣精圓公司收到，另上開函文內容紀載被告雙方刻意迴避與原告見面，而「過了斡旋期間」云云，惟依據系爭契約書第10條，原告十二籃公司與被告台灣精圓公司之委託銷售期間乃至102年6月30日，故上開函文作成之時點即102年6月18日，並未過斡旋期間，上開函文之內容是否真實，自有疑問。綜上所述，原告十二籃公司主張曾經介紹被告錢永梁予被告台灣精圓公司使其有機會訂定契約云云，自不可採。復查，原告雖主張被告雙方已於102年6月15日私下面議買賣契約，並於102年8月1日就系爭不動產訂定正式之買賣契約云云，惟其未提出任何具體事證可證被告雙方於102年6月15日有私下面議之情事，自屬臆測，故不可採。嗣後被告就系爭不動產成立買賣契約之時點，業據被告陳稱係於102年7月3日簽訂買賣系爭不動產之契約，復有被告所提不動產買賣契約書影本1份（見本院卷卷一第93頁）在卷可憑，核與原告主張被告間係於系爭契約書所載專任委託銷售期間到期後兩個月內成立買賣契約乙節大致相符，且更早於原告所主張之時點，不礙原告之主張，故被告陳稱被告雙方就系爭不動產成立買賣契約之時點應為102年7月3日等語，應屬可採。

⑵按原告十二籃公司與被告台灣精圓公司之專任委託銷售期間自102年2月26日起至102年6月30日止；被告台灣精圓公司應給付原告十二籃公司之委託服務報酬為成交價額之百分之四；委託期間屆滿二個月內，被告台灣精圓公司與原告十二籃公司曾經介紹之客戶或其配偶、二親等之親屬成交時，均視為原告十二籃公司已完成居間仲介之義務，除第二款給付委託價額百分之二之服務報酬外，被告台灣精圓公司仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予原告十二籃公司，系爭契約書第10條、第5條第1項、第8條第3項第5款定有明文。經查，原告雖主張有通知被告台灣精圓公司有被告錢永梁此一買方出價，並於102年6月18日再發函通知被告台灣精圓公司云云，惟原告未盡舉證責任證明屬實，已如前述，故原告上開主張自不可採，進而難謂被告錢永梁已為原告十二籃公司曾經介紹之客戶，不符系爭契約書第8條第3項第5款之要件。綜上所述，雖被告雙方於102年7月3日就系爭不動產訂定買賣契約，原告十二籃公司仍不得依系爭契約書第8條第3項第5款向被告請求服務報酬。

⑶又系爭承諾書約定內容顯失公平進而無效，已如前述，被告老店公司自不得依系爭承諾書約定內容向被告錢永梁請求服務報酬，附此敘明。

⒊原告不得依民法第100條、101條第1項及184條第1項後段向被告請求服務報酬或損害賠償：按附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負賠償損害之責任；因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。民法第100條、第101條第1項定有明文。又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法184條第1項定有明文。原告主張被告明知與原告各簽有系爭契約書與系爭承諾書，卻意圖規避應給付原告服務報酬之義務，先於102年6月15日（即系爭契約書專任委託銷售期間之內），私下接觸談妥買賣條件，並於102年8月1日在訂立不動產買賣契約，以此種迂迥方式，故意使原告委託仲介之條件不成就，及上開違背善良風俗之方式，使原告無法完成仲介而不能請求服務報酬，侵害原告對於被告之債權云云。然查，原告未能提出具體事證證明被告有於102年6月15日私下面議談妥買賣條件乙節，已如前述，原告僅空言被告成立契約之時點過快，不合常情云云，惟市場交易瞬息萬變，自不得僅以成交之時間點快速便逕認有私下面議之情事，原告復未舉證證明被告有何違背善良風俗及不正當行為阻止仲介條件成就之行為，原告自不得依民法第100條、101條第1項及184條第1項後段向被告請求服務報酬或損害賠償。

五、綜上所述，系爭承諾書約定內容無效，系爭契約書第8條第3項第5款雖為有效，然被告錢永梁並非原告十二籃公司曾經介紹予被告台灣精圓公司之客戶而不符契約書請求報酬之情形，且被告並無故意以違背善良風俗之方式私下面議使債權不成立。從而原告依系爭契約書第8條第3項第5款、系爭承諾書約定內容及民法第100條、101條第1項、第184條第1項規定請求被告台灣精圓公司應給付原告十二籃公司2,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年9月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，以及被告錢永梁應給付原告老店公司1,000,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即102年9月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。