臺灣臺中地方法院102年度訴字第3439號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第3439號

原告

廖忠志

原告

黃意惇

共同訴訟代理人

蔡宗隆律師

被告

寰宇美食國際股份有限公司

兼法定代理人

葉吟惠

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國103年5月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明為：「一、被告等應自門牌號碼為臺中市○○○路000號1樓及夾層之房屋遷出，並將房屋清空返還予原告廖忠志。二、被告等應給付原告廖忠志新臺幣（下同）326,718元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告等應自民國102年8月19日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告廖忠志45,000元。四、被告等應自門牌號碼為臺中市○○○路000號1樓及夾層之房屋遷出，並將房屋清空返還予原告黃意惇。五、被告等應給付原告黃意惇385,142元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。六、被告等應自102年8月19日起至返還第四項房屋之日止，按月給付原告黃意惇55,000元。七、訴訟費用由被告等連帶負擔。八、聲明第一、二、四、五項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行」，嗣於103年2月6日以民事陳報（二）暨更正訴之聲明狀、103年4月1日準備程序、103年5月2日言詞辯論程序變更其聲明為：「一、被告寰宇美食國際股份有限公司（下稱寰宇公司）應自門牌號碼為臺中市○○○路000號1樓及夾層之房屋遷出，並將房屋清空返還予原告廖忠志。二、被告等應連帶給付原告廖忠志461,718元，及自103年4月1日準備程序筆錄繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告等應連帶自民國103年2月19日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告廖忠志45,000元，並應按月支付違約金225,000元至遷讓第一項房屋完了之日為止。四、被告寰宇公司應自門牌號碼為臺中市○○○路000號1樓及夾層之房屋遷出，並將房屋清空返還予原告黃意惇。五、被告等應連帶給付原告黃意惇550,142元，及自103年4月1日準備程序筆錄繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。六、被告等應連帶自103年2月19日起至返還第四項房屋之日止，按月給付原告黃意惇55,000元，並應按月支付違約金275,000元至遷讓第四項房屋完了之日為止。七、訴訟費用由被告等連帶負擔。八、聲明第一、二、四、五項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行」，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。

二、被告寰宇公司、葉吟惠經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

(一)原告廖忠志與被告寰宇公司於101年6月14日訂立不動產租賃契約書（下稱793號租賃契約），由被告寰宇公司向原告廖忠志承租「臺中市南區○○○路000號一樓及夾層」之房屋，約定租賃期限為自101年6月18日起至106年6月17日止，每月租金45,000元，且租金應於每月18日以前繳納，並由被告葉吟惠擔任被告寰宇公司系爭793號租賃契約之連帶保證人。詎被告寰宇公司自102年3月起即未遵時給付租金，租金遲延給付連續數月，雖經原告廖忠志發函催告，惟被告寰宇公司均置之不理，原告廖忠志乃以起訴狀繕本為終止契約之意思表示，該終止契約之意思表示於103年2月18日送達被告寰宇公司、葉吟惠，故系爭793號租賃契約已於103年2月18日終止，被告寰宇公司自應將系爭793號一樓及夾層之房屋返還原告廖忠志。又截至103年2月19日為止，被告寰宇公司就系爭793號房屋已有9期租金（即102年3、6、7、8、9、10、11、12月及103年1月）合計405,000元未繳納，且原告廖忠志尚代被告寰宇公司繳納水費2,462元、102年4月至6月間之管理費4,256元暨律師酬金50,000元，以上金額共計461,718元。

(二)原告黃意惇與被告寰宇公司於101年6月14日訂立不動產租賃契約書（下稱795號租賃契約），由被告寰宇公司向原告黃意惇承租「臺中市南區○○○路000號一樓及夾層」之房屋，約定租賃期限為自101年6月18日起至106年6月17日止，每月租金55,000元，且租金應於每月18日以前繳納，並由被告葉吟惠擔任被告寰宇公司系爭795號租賃契約之連帶保證人。詎被告寰宇公司自102年3月起即未遵時給付租金，租金遲延給付連續數月，雖經原告黃意惇發函催告，惟被告寰宇公司均置之不理，原告黃意惇乃以起訴狀繕本為終止契約之意思表示，該終止契約之意思表示於103年2月18日送達被告寰宇公司、葉吟惠，故系爭795號租賃契約已於103年2月18日終止。被告寰宇公司自應將系爭795號一樓及夾層之房屋返還原告黃意惇。又截至103年2月19日為止，被告寰宇公司就系爭795號房屋已有9期租金（即102年3、6、7、8、9、10、11、12月及103年1月），合計495,000元未繳納，且原告黃意惇尚代被告寰宇公司繳納水費162元、102年4月至6月間之管理費4,980元暨律師酬金50,000元，以上金額共計550,142元。

(三)被告寰宇公司既因積欠兩期以上租金，經原告廖忠志、黃意惇合法終止租約，被告葉吟惠為原告廖忠志、黃意惇之連帶保證人，就系爭793號、795號租約所生之租金及損害賠償義務，應與被告寰宇公司負連帶清償之責。原告廖忠志、黃意惇爰依民法第767條第1項前段、第455條規定請求被告寰宇公司遷讓返還系爭793號一樓及夾層之房屋、系爭795號一樓及夾層之房屋，並依系爭793號、795號租賃契約第6條後段、第12條、第13條、第15條後段之約定，請求被告寰宇公司、葉吟惠連帶給付原告廖忠志461,718元、原告黃意惇550,142元；依民法第179條不當得利之規定，請求被告寰宇公司、葉吟惠應連帶自103年2月19日起至遷讓返還系爭793號一樓及夾層之房屋之日止，按月給付原告廖忠志相當於租金之不當得利每月45,000元、被告寰宇公司、葉吟惠應連帶自103年2月19日起至遷讓返還系爭795號一樓及夾層之房屋之日止，按月給付原告黃意惇相當於租金之不當得利每月55,000元，及依租賃契約請求被告寰宇公司、葉吟惠自租賃關係終止翌日起迄交還不動產之日止，加課租金5倍之違約金，即被告寰宇公司、葉吟惠應連帶每月應賠償原告廖忠志225,000元之違約金（即45,000X5=225,000元）、被告寰宇公司、葉吟惠應連帶每月應賠償原告黃意惇275,000元之違約金（即55,000 X5=275,000元）。

(四)並聲明：⒈被告寰宇公司應自門牌號碼臺中市○○○路000號1樓及夾層之房屋遷出，並將房屋清空返還與原告廖忠志。⒉被告等應給付原告廖忠志461,718元，及自103年4月1日準備程序筆錄繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算利息。⒊被告應連帶自103年2月19日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告廖忠志45,000元，並應按月支付違約金225,000元，至遷讓第一項房屋完了之日為止。⒋被告寰宇公司應自門牌號碼臺中市○○○路000號1樓及夾層之房屋遷出，並將房屋清空返還與原告黃意惇。⒌被告等應連帶給付原告黃意惇550,142元，及自103年4月1日準備程序筆錄繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算利息。⒍被告應連帶自103年2月19日起至返還第四項房屋之日止，按月給付原告黃意惇55,000元，並應按月支付違約金275,000元，至遷讓第四項房屋完了之日為止。⒎關於聲明第一、二、四、五項部分，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告寰宇公司、葉吟惠未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。

三、原告主張之事實，已據其提出系爭793號、795號租賃契約、存證信函、水費收據、管理費收據、律師費收據及房屋稅單影本為證，核屬相符，又被告經合法通知，既未到場爭執，復未提出書狀以供本院斟酌，堪認原告之主張為真實。

四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條前段、第767條第1項分別定有明文。查兩造間之租賃關係業因被告寰宇公司積欠租金，經原告廖忠志、黃意惇於103年1月29日以起訴狀繕本終止租約，該繕本業於同年2月18日送達被告寰宇公司、葉吟惠，亦有公示送達登載新聞報附卷為憑，故兩造之租賃關係已於103年2月18日終止。被告寰宇公司於租約終止後繼續占有系爭793號、795號1樓及夾層之房屋，即屬無權占有，故原告廖忠志、黃意惇依據上述民法第455條前段、第767條第1項之規定，請求被告寰宇公司應將系爭793號一樓及夾層之房屋遷讓並返還原告廖忠志、系爭795號一樓及夾層之房屋遷讓並返還原告黃意惇，洵屬有據。

五、兩造所簽訂之系爭793號、795號租賃契約第12條、第13條、第15條後段、第21條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」、「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權」、「乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔」、「大樓或社區一切管理費用，自出租日起由乙方負責繳納」。是原告廖忠志請求被告寰宇公司、葉吟惠連帶給付積欠之9期租金405,000元、代墊水費2,462元、102年4月至6月間之管理費4,256元暨律師酬金50,000元，共計461,718元；原告黃意惇請求被告寰宇公司、葉吟惠連帶給付積欠之9期租金495,000元、代墊水費162元、102年4月至6月間之管理費4,980元暨律師酬金50,000元，共計550,142元，均屬有據。再按無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例可供參照）。是原告廖忠志、黃意惇於終止租賃契約後，依租賃、所有權及保證之法律關係，請求被告寰宇公司、葉吟惠自終止租約之日即103年2月19日起，至遷讓房屋之日止，按月連帶給付租金計算之損害金45,000元、55,000元，亦屬有據。

六、又兩造所簽訂之房屋租賃契約第6條後段約定：「乙方如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍計算之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，是原告主張被告寰宇公司、葉吟惠自租賃關係終止翌日起迄交還不動產之日止，應按月加課租金5倍之違約金，即被告寰宇公司、葉吟惠應連帶每月應賠償原告廖忠志225,000元之違約金（即45,000X5=225,000元）、被告寰宇公司、葉吟惠應連帶每月應賠償原告黃意惇275,000元之違約金（即55,000 X5=275,000元），固非無據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條規定甚明。查本件兩造系爭房屋租賃契約約定違約金之目的，在於原告等為防止被告寰宇公司於租賃契約終止後，拒不返還房屋，藉以拘束被告寰宇公司應依約返還，而兩造就系爭793號、795號一樓及夾層房屋原約定之租金僅分別為每月45,000元、55,000元，原告等為達依約返還房屋之目的，而課予被告寰宇公司、葉吟惠五倍房租之違約金，經斟酌一般社會經濟狀況，本院認兩造約定之違約金誠屬過高，應予酌減為一倍租金即每月45,000元、55,000元，較為允當。

七、綜上所述，原告廖忠志、黃意惇於終止租賃契約後，依租賃、所有權及保證之法律關係，請求被告寰宇公司遷讓系爭793號、795號一樓及夾層之房屋及與被告葉吟惠連帶給付欠租、管理費及自103年4月1日準備程序筆錄繕本送達翌日即103年4月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息暨自終止租約之日即103年2月19日起，至遷讓房屋之日止，按每月租金計算之損害金、違約金，為有理由，均應予准許。其等逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

八、原告廖忠志、黃意惇陳明就主文第一、二、四、五項願供擔保聲請宣告假執行，均核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條。