臺灣臺中地方法院102年度重訴字第392號

• 裁判案由: 移轉所有權登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 102 年 12 月 26 日
• 法官: 陳添喜
• 原告: 劉志豪
• 被告: 黄金科

臺灣臺中地方法院民事判決　102年度重訴字第392號
原　　　告　劉志豪
訴訟代理人　熊治璿　律師
邱毓嫺　律師
被　　　告　黄金科
訴訟代理人　曾耀聰　律師
複　代理人　鄧雅旗　律師
上列當事人間請求移轉登記事件，本院於民國102年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○○段000000000 地號（應有部分942之186.58）、同段0000-0000地號（權利範圍全部）、同段0000-0000地號（權利範圍全部）及同段0000-0000地號（權利範圍全部）土地所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3款，定有明文。原告起訴請求⑴被告應將坐落臺中市○○區○○○段○000000000地號（應有部分942之186.58）、同段第0000-0000地號（權利範圍全部）、同段第0000-0000地號（權利範圍全部）及同段第0000-0000 地號（權利範圍全部）土地辦理所有權移轉登記所所需之證件暨資料完成用印，交付兩造之特約地政士陳惠芬收執，並協同辦理所有權移轉登記予原告。⑵被告於受領原告給付新台幣（下同）272 萬元之同時，應將坐落臺中市○○區○○○段○000000000 地號（應有部分942之163.42）移轉登記予原告。嗣於民國（
下同）102年9月27日具狀減縮其聲明如後述，合於前開規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：
1.緣坐落臺中市○○區○○○段○0000地號（註：942 平方公尺）、同段第29-3地號（註：4平方公尺）、同段第29-6 地號（註：70平方公尺）及同段第29-8地號（註：70平方公尺）等4筆土地為被告單獨所有，前於102年3月17 日被告將上開系爭29-2地號（應有部分186.58/942）、29-3地號（權利範圍全部）、29-6地號（權利範圍全部）及29-8地號（權利範圍全部）土地，以550 萬元出售予原告，雙方並訂有不動產買賣契約書（原證2 ，下稱系爭買賣契約書）。同日兩造另就系爭29-2地號土地其中163.42 平方公尺（應有部分942分之163.42）簽立協議書（原證3 ），依系爭協議書約定：「地主（註：即被告）約定於102年3月19日下午4 點前，決定是否售於買方（註：即原告）如超過此約定時間，則售於買方。雙方約定每坪單價5.5萬元（總價272 萬元），於102年3月21日前簽立買賣合約。」，然被告於逾102年3月19 日下午4 點，仍未表示反對意思，依系爭協議之約定，條件已成就，故兩造另就系爭29-2地號土地其中163.42平方公尺亦已成立買賣契約。是上開原告所購買之系爭4 筆土地總價款為822萬元（即550萬＋272萬），嗣原告已依約先後於102年3月17日及同年4月8日，分別交付第1 期款（簽約款）及第2期款（備證用印款）各為100萬元，共計200萬元至價金履保專戶。
2.依系爭買賣契約書第5條第2項、第6條第1項前段、第14條第4項之約定，被告應於102年3月20日以前出具系爭4筆土地之所有權狀正本，並於同年4月15 日前交付過戶所需文件予特約地政士陳惠芬收執，以便辦理所有權移轉登記作業。然被告卻未於上開約定之時間，交付系爭4 筆土地之所有權狀正本，並備齊所需過戶證件。經仲介公司（即大緣不動產經紀有限公司）催告（原證5 ），迄今被告仍不履行出賣人之義務。嗣於本案審理中之102年 9月26日原告已將其餘價金350萬元（註：即550萬元扣除200萬元 ）及272萬元予以清償提存（原證6 ），已履行買受人之義務完畢。爰依兩造間之買賣契約，請求被告將其所出售予原告之系爭4 筆土地（註：其中系爭29-2地號土地應有部分為942分之350）所有權移轉登記予原告。
3.訴之聲明：⑴如主文第1 項所示。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
1.系爭4 筆土地係被告之父黃量標與伯叔父黃德源、黃敬林、黃天註所合購（註：均已過世），因先父黃量標有自耕農身分，乃借名登記於先父黃量標名下，是系爭4 筆土地實際上係上之所有權人目前係黃量標、黃德源、黃敬林、黃天註之繼承人，僅係借名登記予被告名下而已。
2.系爭4 筆土地實際權利人之一訴外人黃永進（註：黃德源之子）之女黃靜如於3 年前因車禍事故而成重度植物人，所需醫療、復建費用龐大。黃永進係低收入戶，為其女兒之醫療費用，除將積畜花用殆盡外，並自101 年起即向被告借貸70餘萬元，仍不足支出，被告亦無錢可再貸與黃永進。故經系爭4筆土地全體權利人之同意，將系爭4筆土地出售，以資支付醫療、復建費用。然原告竟趁被告急需將系爭4 筆土地出售之際，開價低於市價之1坪5.5萬元，被告及其他權利人因急需用錢，乃輕率以被告名義與原告簽訂系爭買賣契約書及協議書。嗣訴外人卓正文出價以1坪8萬元之價格向被告購買系爭29-2地號土地應有部分為1000分之523，顯見系爭4筆土地之價值非僅1坪5.5萬元，系爭買賣顯失公平。爰依民法第74條規定，撤銷系爭買賣契約（含協議書部分）。
3.退步言之，若被告無法依民法第74條規定，撤銷系爭買賣契約，然依系爭買賣契約書第10條第3 項約定：「本約簽訂後，賣方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔買方所受之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還賣方已支配之價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」基此，被告如不履行移轉系爭4 筆土地之義務時，原告僅能請求被告加倍返還已支付價金作為違約賠償金，而不得請求被告移轉系爭4 筆土地所有權。是本件原告請求移轉系爭土地所有權，亦屬無據。
4.依原證3所示系爭協議書，固有約定被告應於102年3月19 日下午4 點前決定是否售於買方，如超過此時間則售於買方。然兩造之仲介劉力助及其公司同事於102年3月19日至被告家裡欲拿系爭29-2地號土地之所有權狀時，被告已向仲介表明不願出售。而仲介劉力助於系爭不動產買賣過程均為買受人即原告向被告聯繫、議價，至102年3月17日簽訂系爭買賣契約時，被告始見到原告，因被告當時尚未取得全部實際所有權人之同意，且考慮自己出資向實際所有權人購買，故當時並未決定出賣系爭29-2地號土地其中163.42平方公尺之部分，然因當時仲介劉力助鼓吹並要求簽訂系爭協議書，被告如於其上簽名。是仲介劉力助非僅為居間人，而實際亦為原告之代理人。被告既已向原告之代理人劉力助表示不願出售，則系爭協議書所示條件即尚未成就，此部分買賣契約應不成立。
5.答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
四、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565 條、第568條，分別定有明文。又民法第565所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例要旨參照）。故而，居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。換言之，居間契約之當事人為委託人及居間人，而就委託人而言，或為買賣契約（就本件而言）之出賣人或買受人甚或出賣人及買受人。此即，居間契約之委託人或為買賣契約之一方或雙方。本件依原告提出卷附之原證7、8所示，原告固係於102年3月8日委託21 世紀不動產七期河南加盟店一甲不動產經紀有限公司買受系爭4筆土地（
註：其中系爭29-2地號土地部分為369 平方公尺），而被告係於101年3月16日委託21世紀不動產台中大興忠明加盟店大緣不動產經紀有限公司出售系爭4筆土地（註：其中系爭29-2地號土地部分為全部942平方公尺）。然由原告所提出之原證5 所示，係由大緣不動產經紀有限公司催告被告履行系爭買賣契約書及協議書之出賣人義務，而非一甲不動產經紀有限公司。況由卷附之原證8 所示之被告委託之不動產專任委託銷售契約書，被告係於101年3月16日委託出售系爭4 筆土地，惟委託銷售期間係自101年3月16日起至101年9月30日止。本件訂立系爭買賣契約之時間為102年3月17日，然非於上開委託銷售期間之內，是可否據以上開原證8 所示之被告委託之不動產專任委託銷售契約書為大緣不動產經紀有限公司出售系爭4筆土地，即有可疑？另參諸，卷附之原證2所示之系爭買賣契約書其上「買方、賣方營業員」乙欄均載明「大緣不動產經紀有限公司」。是以，大緣不動產經紀有限公司係受兩造委託而為本件系爭買賣契約之居間人，即兩造均為委託人。至於大緣不動產經紀有限公司與一甲不動產經紀有限公司同為21世紀不動產加盟店，內部間如何分配居間報酬，究與大緣不動產經紀有限公司受託為本件系爭4 筆土地買賣契約之居間人乙事無涉。
五、次按，契約成立之判斷上，最重要的，是雙方是否皆願意受有契約拘束的意思，此意思是否在契約的成立過程，清楚表示出來。而不同的交易類型，法律上判斷契約成立與否的必要性，實際上南轅北轍。如於現物買賣，就契約是否成立，發生法律爭訟之機率，微乎其微。契約如對當事人有重大的利害關係（不動產買賣契約、房屋租賃契約）或是較複雜之契約、履行期較長的契約，為法律關係明確計，契約的成立，幾乎以書面為之。此種利害關係重大之契約，其成立如果是歷經你來我往的談判交涉過程，一定要以契約是否因要約或承諾意思表示框架來理解，並非妥適。此即契約是否成立，是法律判斷的問題，判斷之重點，應該是雙方當事人是否皆受契約拘束之意思，應綜合契約成立過程所顯示的事實，從客觀觀察者之角度，依誠信原則，斟酌交易習慣，合理認定之。縱然雙方對於必要與非必要之點皆合意，但是該契約若為重大契約，縱然草約備忘錄無數，依交易習慣，一般都認為在未正式簽訂書面契約時，雙方尚無接受契約拘束之意思，任何一方不能主張因契約有關事項皆已經以口頭意思表示一致，契約即為成立。反之，當事人的約定，縱然不完備、不明確，雙方皆願意受到契約拘束，就不完備的部分，約定事後再來填補其漏洞，亦不能謂於此情形因為有該待填補的部分，而謂契約不成立。同理，若客觀上可認定當事人已有受契約拘束的意思，當事人任何一方不能以契約發現不完備為理由，否認契約之成立。事實上，民法第153條第2項的規定，契約成立亦是以契約受拘束的意思為前提。因為一般情形，當事人就必要之點，意思一致，對非必要之點，未經表示意思，通常可認為已有受契約拘束的意思。但依其情形，客觀上可認為當事人就必要之點，雖已意思一致，但仍無受契約拘束的意思，不在此限。經查，本件原證3 所示之系爭協議書係訴外人劉力助（註：大緣不動產經紀有限公司員工）幫忙處理。其於102年3月19日下午4、5點及翌日上、下午，劉力助至被告處欲拿系爭4 筆土地之權狀，均遭被告拒絕等情，業據證人劉力助到庭陳述明白（本院102年12月5日審理筆錄）。足認，不論證人劉力助未取得系爭4 筆土地權狀之原因為何，惟被告不願履行系爭協議書之內容之意思已顯露無疑，堪認被告不願受系爭協議書拘束的意思已明。而大緣不動產經紀有限公司又為本件系爭買賣契約買、賣雙方之受託人（居間人），已如前述，則難認系爭協議書內容就系爭29-2地號土地其中163.412 平方公尺之部分買賣契約已成立。此由，系爭協議書內容係約定：「地主約定於102年3月19日下午4 點前，決定是否售於買方如超過此約定時間，則售於買方。雙方約定每坪單價5.5萬元（總價272萬元），於102年3月21日前簽立買賣合約。」等語。足見，此與同日成立之原證2 所示之系爭買賣契約書，非可同視。否則將系爭協議書內容買賣之標的即系爭29-2地號土地其中163.42平方公尺，同列於系爭買賣契約書即可，何須另立協議書及另行約定簽立買賣合約之時間？綜上，兩造系爭協議書內容之買賣契約，尚未成立，要堪認定。從而，原告據此請求被告履行該買賣契約內容之出賣人義務，即屬無據，自無理由，應予駁回，爰為判決如主文第2項所示。
六、按以，契約有效成立後，具有形式拘束力（即契約一旦成立，當事人皆不得任意撤回或解消契約）（最高法院40年台上字第1746號判例要旨參照）及實質拘束力，此實質拘束力為契約拘束力最重要之處，即當事人所約定之內容，拘束雙方當事人，對締結契約的雙方當事人而言，具有與實定法相同的法律規範效力。在契約內容自由下，法律原則上不積極規定債權契約所應具有之內容，而僅消極地以負面表列的方式，規定所不應有之內容，即契約不得違反法律強制禁止規定，不得與公共秩序善良風俗相牴觸等（民法第71條、72條參照），而又因此種消極規定為例外，故一般情形，債權契約成立後立即發生效力。最高法院20年台上字第1941號判例要旨：「當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不能由一造任意撤銷。」其所謂「其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束」乃契約實質拘束力之意，學者有稱「契約之效力」者即指此；所謂「不能由一造任意撤銷」，指契約形式拘束力而言。經查，被告就系爭買賣契約書（原證2 ）之真正並不否認，則依上開說明，系爭買賣契約書已生形式及實質之拘束力，核先敘明。七、又按，實體法上之規範可區分為二大類，其一為基本規範或請求權規範，另一則為對立規範。凡能於當事人間發生一定之權利者，即為基本規範，亦即權利發生規範（或權利根據規範）；而對立規範則包括①權利障礙規範（或稱權利妨害規範）（即指權利成立之初妨礙其權利之效果之規定，如民法第71條、第72條、第87條等）。②權利消滅規範（即指實體法上使已發生權利歸於消滅之相關規定，如民法第309 條、第310條、第334條清償、免除等）。③權利排除規範（或稱權利受制規範）（即指實體法上對於權利人之權利行使，得由相對人主張一時阻卻或永久阻卻權利行使之規定，如民法第264條、第144條等）。所謂基本規範可理解為實體法上之請求權基礎（如民法第767條、第184條等），主張權利存在之人，應就權利發生之法律要件之該當事實為舉證。而於基本規範獲證明後，則主張對立規範存在之人，即負有舉證之責任。此即舉證責任之基本原則，學說稱之為特別要件分類說（或規範說），此亦為實務上之通說（最高法院44年台上字第75號民事判例、69年度台上字第380 號民事判決參照），民事訴訟法第277 條之規定，亦應本諸上開說明以為解釋。準此而論，本件系爭買賣契約書已生形式及實質之拘束力，既如前述，則依上說明，被告抗辯其於訂立系爭買賣契約時存有民法第74條之暴利行為而為撤銷之主張，係屬契約效力阻卻事由（即契約無效或被撤銷而視為自始無效）之權利消滅規範，被告就此事實之存在，即負有舉證責任。就此，被告係以系爭4 筆土地之實際權利人之一黃永進其女兒黃靜如因車禍而成重度植物人（被證1 ），醫療、復建費用龐大，急需用錢，黃永進為低入戶（被證2 ），無力負擔。且坐落台中市烏日區蘆竹湳段土地，自102年2月至8 月間止，市價大約有1坪7至8 萬元之價格，並舉內政部不動產交易價格實價查詢服務網之資料（被證3）為證，為證據方法。
八、惟按，法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。民法74條第1項，定有明文。而法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始足當之（最高法院28年上字第107 號判例要旨參照）。經查，土地之價格因受交易時間、面積、地形、約定稅賦之負擔、交通、週遭環境等等因素之影響，同段相近之土地其價格，縱於同一時間交易，即難求一致。且依被告所提卷附之內政部不動產交易價格實價查詢服務網之資料（被證3）所示，坐落臺中市○○區○○○段0000 地號土地之交易價格亦有一坪2萬元或6萬元者。是以，本件系爭 4筆土地之交易價格每坪5.5 萬元，並無所謂顯然偏低之情事。又證人黃永進固為系爭4筆土地之實際權利人之1，然其權利範圍亦僅44至45坪左右，且其亦不知每坪5.5 萬元之價格係如何決定者（本院102年10月21 日審理筆錄）。而系爭買賣契約書，被告出售之土地面積計為330.58平方公尺（計算式：186.58＋4＋70＋70），折算為100坪（計算式：330.58平方公尺×0.3025＝100.00045 坪，小數點以下四捨五入）
，已顯逾黃永進所具權利之範圍頗多。又被告具有系爭4 筆土地之實際權利範圍為178坪至180坪，亦已超越系爭買賣契約書出售之面積甚多，何須由黃永進決定出售價格？是以，證人黃永進是否急需用錢，似與被告出售系爭4 筆土地之原因無涉。綜上，被告並未能證明，系爭買賣契約書係原告利用被告之急迫、輕率、或無經驗，而使被告出售系爭4 筆土地之約定，依當時情形係顯失公平者之事實。是被告據民法第74條為撤銷系爭買賣契約之主張即屬無據，自無足採。
九、被告又另依系爭買賣契約書第10條第3 項約定為願意給付被告200 萬元，原告即無請求被告履行系爭買賣契約書內容之權利之抗辯。查系爭買賣契約書第10條第3 項係約定：「本約簽訂後，賣方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔買方所受之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還賣方已支配之價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」等語，係出賣人債務不履行有關懲罰性違約金之約定。而懲罰性違約金乃係債務人對自己債務擔保之約定（民法第250 條參照），此與債務人有代替權（註：即債務人有代替權時，債務人得提出代替給付代替原定給付，代替給付僅居於補充地位而已）之任意之債之約定（註：法定任意之債，民法第202 條參照），顯有不同。是被告據此，而為原告不得為原定給付之請求之抗辯，亦顯屬無據。
十、依上說明，兩造所立之系爭協議書尚難認為買賣契約已成立。另系爭買賣契約書，既已成立、生效，亦無被告主張依民法第74條規定撤銷之事由。又原告就系爭買賣契約約定之價金除已付200萬元之外，餘350 萬元已為清償提存（原證2）。是原告依系爭買賣契約（並參照民法第348 條）請求被告應將坐落臺中市○○區○○○段000000000 地號（應有部分942之186.58）、同段0000-0000地號（權利範圍全部）、同段0000-0000地號（權利範圍全部）及同段0000-0000地號（權利範圍全部）土地所有權移轉登記予原告，洵屬有據，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。
十一、本件係屬意思表示之執行（強制執行法第130 條參照），自無就原告勝訴部分宣告假執行之餘地。至原告敗訴部分，亦失所附麗，應併予駁回。故原告假執行之聲請，自無從准許，應予駁回。
十二、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 12 月 26 日民事第二庭 法 官 陳添喜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 12 月 26 日書記官 楊均謙