臺灣臺中地方法院 - 103年度訴字第14號（回復原狀等） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　 103年度訴字第14號原　　　告即反訴被告　呂戊陽訴訟代理人　周進文律師被　　　告即反訴原告　陳金煌被　　　告　黃瓊瑤上二人共同訴訟代理人　鄧雲奎律師上列當事人間請求回復原狀等事件，經本院於民國104年4月14日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由甲、程序方面：壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，此觀民事訴訟法第259條、第260條規定甚明。本件被告陳金煌主張原告依兩造所簽訂之買賣契約應負繳納土地增值稅之義務，詎原告竟不支付，故被告乃於民國（下同）103年1月24日以民事提起反訴之起訴狀對原告提起反訴，請求原告應將兩造於102年6月28日就坐落臺中市○○區○○段00000號土地（面積111.06平方公尺，所有權全部）及其上房屋（即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號，未辦保存登記）所簽定之不動產買賣契約書中所約定之買賣總價金新臺幣（下同）240萬元，減少至209萬7539元；並將前開減少之買賣價金30萬2461元暨自反訴之起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年率百分之五計算之利息等返還予反訴原告。經核反訴與本訴之標的均基於兩造間不動產買賣契約所生糾葛，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，本件反訴於法有據，應予准許，先予敘明。貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告於103年12月18日具狀主張被告陳金煌尚有部分價金未付，爰追加價給付請求權請求被告陳金煌給付剩餘價金，此乃基於同一基礎事實為訴之追加，依前開說明，應予准許。又反訴原告提起反訴原聲明請求：「①反訴被告應將兩造於102年6月28日就坐落臺中市○○區○○段00000號土地（面積111.06平方公尺，所有權全部）及其上房屋（即門牌號碼：台中市○○區○○路000巷00號，未辦保存登記）所簽定之不動產買賣契約書中所約定之買賣總價金240萬元，減少至209萬6540元。②反訴被告應將前開減少之買賣價金 30萬3460元暨自反訴之起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年率百分之五計算之利息等返還予反訴原告。」；嗣因臺中市政府地方稅務局豐原分局於103年8月19日以中市稅豐分字第1032616021號函文之「說明三」內載稱：「經查本案土地申報移轉現值時，如未申請依上開法令規定免徵土地增值稅，按一般用地稅率計課土地增值稅稅額為『30萬2461元．．』」等語，反訴原告乃將反訴之起訴狀內之系爭土地按一般稅率計算之土地增值稅，由「概算」之「30萬3460元」，縮減為前開臺中市政府地方稅務局豐原分局所計算之「30萬2461元」，並於103年8月28日民事減縮反訴原告之反訴之聲明狀聲明減縮為：「①反訴被告應將兩造於102年6月28日就坐落臺中市○○區○○段00000號土地（面積111.06平方公尺，所有權全部）及其上房屋（即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號，未辦保存登記）所簽定之不動產買賣契約書中所約定之買賣總價金240萬元，減少至209萬7539元。②反訴被告應將前開減少之買賣價金30萬2461元暨自反訴之起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年率百分之五計算之利息等返還予反訴原告。」，依前開說明，應予准許。乙、實體方面：壹、本訴部分：一、原告主張：（一）原告於102年2月7日與永慶不動產加盟店-誠安不動產仲介經紀有限公司（下稱誠安公司）簽立專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），由原告將其所有坐落臺中市○○區○○段○○段00000號土地（面積111.06平方公尺、所有權全部）及其上房屋（門牌號碼臺中市○○區○○路 000巷00號，未辦理保存登記）（以上土地及建物合稱系爭不動產）之出售事宜，委任誠安公司銷售，誠安公司並製作不動產說明書，作為辦理銷售及向有意買受之客戶說明之用。經由誠安公司仲介，被告陳金煌表示有意願買受系爭不動產，原告應誠安公司通知，於102年6月28日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）、價金履約保證申請書（下稱系爭履約保證申請書），並由兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行）、合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）開立價金履約保證書（下稱系爭履約保證書）予兩造，茲就該不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、價金履約保證書各主要內容及相互間關係，說明如下：１、被告陳金煌向原告買受系爭不動產，總價金為240萬元，依系爭買賣契約書第四條七、約定，該總價金給付方式依照原證3之系爭履約保證申請書、原證4之系爭履約保證書約定內容辦理。而依系爭履約保證申請書第一條一、約定，系爭買賣契約書第四條約定被告陳金煌各期應付之買賣價金，應存入合泰公司設於兆豐銀行之帳戶內。２、上開存入合泰公司設於兆豐銀行帳戶內之買賣價，依系爭履約保證書第二條之約定，原告如已履行買賣契約並交屋完畢，合泰公司即應將存放於兆豐銀行專戶之價金支付原告。３、如買賣雙方就上開買賣價金之撥付有爭議時，依系爭履約保證申請書第五條約定，此爭議內容係由合泰公司認定，惟就該有爭議內容如買賣雙方已進入司法程序者，合泰公司則俟該司法程序判決確定，再依該確定內容決定撥款與否。依此可稽，合泰公司雖受兩造委任擔任價金履約保證之受任人，惟合泰公司就價金之撥付仍須受被告指示之拘束，如被告陳金煌提起民事訴訟者，合泰公司仍不得給付原告該買賣價金。（二）嗣原告依約定辦理系爭不動產之土地辦理所有權移轉登記，被告陳金煌則指定被告黃瓊瑤為登記名義人，並於102 年8月5日辦理登記完畢，原告隨即請求合泰公司依照系爭履約保證申請書及履約保證書約定給付買賣價金，但被告陳金煌卻空言關於系爭不動產土地增值稅之繳納有爭議為由，而指示合泰公司不得將全部買賣價金給付原告，原告乃分別以下列存證信函催告被告：１、102年8月26日烏日明道郵局第2172號存證信函，定期催告被告受領系爭不動產並支付原告買賣價金。２、102年10月15日臺中大全街郵局第851號存證信函，請求合泰公司依據系爭履約保證申請書、系爭履約保證書之約定，撥付買賣價金予原告。３、102年10月25日臺中大全街郵局第885號存證信函，請求合泰公司依據系爭履約保證申請書、系爭履約保證書約定撥付買賣價金予原告，並請求被告陳金煌及黃瓊瑤辦理點交並使合泰公司同意撥款於原告。４、因被告陳金煌以102年10月29日大雅馬岡厝郵局第82號存證信函，回函拒絕受領系爭不動產，並拒絕給付買賣價金。原告復於102年11月1日以臺中大全街郵局第908號存證信函，依據民法第241條第1項規定通知被告陳金煌將於 102年11月5日拋棄系爭不動產之占有，並請合泰公司撥付買賣價金。５、合泰公司並以102年11月7日臺北安和郵局第2637號存證信函，通知被告陳金煌就原告請合泰公司撥付買賣價金之要求，提出書面陳述，否則將依照系爭履約保證申請書、系爭履約保證書約定撥款於原告。被告乃於102年11月6日以大雅馬岡厝郵局第87號存證信函，回函予合泰公司及原告，表明合泰公司不得給付原告任何款項。被告陳金煌且於102年11月7日向鈞院提起民事訴訟，請求原告賠償30萬 3406元，並由鈞院以102年度中簡字第2976號受理並訂於 102年12月6日開庭。６、被告陳金煌向鈞院所提起之上開民事訴訟，依據系爭履約保證申請書第六條約定，買賣契約如已進入司法程序者，合泰公司則俟該司法程序判決確定，再依該確定內容決定撥款與否（參照履約保證申請書第六條），是以，此際合泰公司依約已不得撥款，原告爰再以102年11月20日臺中大全街郵局第952號存證信函定期催告被告自行給付原告買賣價金或使合泰公司撥款。７、被告陳金煌及黃瓊瑤逾期未自行給付原告買賣價金或使合泰公司撥款，原告乃於102年11月29日以臺中法院郵局第 3451號存證信函，發函解除系爭買賣契約。８、合泰公司後以102年11月31日臺北安和郵局第2783號存證信函，發函表示要將被告已爭議部分款項保留，其餘款項則撥付予原告。９、被告陳金煌嗣於102年12月6日鈞院102年度中簡字第2976 號開庭時，當庭撤回該案起訴。 10、兩造買賣契約既已解除，依系爭履約保證書第二條第二項（三）約定，合泰公司應將所收買賣價金交付原告沒收，原告爰以102年12月9日臺中大全街郵局第1001號存證信函要求合泰公司依該約定辦理。（三）依上開說明，系爭不動產買賣契約之法律關係既因被告陳金煌遲延給付買賣價金，並經原告定期催告後，被告陳金煌迄今仍未給付全部買賣價金完畢，是原告解除該買賣契約，依法洵屬有據。按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，為民法第259條第1項定有明文；又依系爭買賣契約書第八條四、約定，產權移轉登記名義人由被告陳金煌指定，原告不得干涉，登記名義人應與被告陳金煌負連帶責任，並遵守該契約各項規定。是以，被告黃瓊瑤固非系爭買賣契約書之買賣當事人，然依系爭買賣契約書第八條第四項約定，被告黃瓊瑤應與被告陳金煌對原告負連帶給付責任，則原告請求被告黃瓊瑤將系爭不動產之土地辦理移轉登記予原告，非無理由。退步言之，原告依據民法第259條第1項規定及系爭買賣契約書第八條四、約定，請求被告黃瓊瑤將系爭不動產之土地辦理移轉登記予原告，縱使無理由，但被告黃瓊瑤係因系爭買賣契約書第八條第四項約定由被告陳金煌指定被告黃瓊瑤為登記名義人，亦即，被告黃瓊瑤取得系爭不動產之土地所有權之法律上原因為系爭買賣契約書所約定之法律關係，該法律上之原因既由原告依法解除契約而不復存在，則被告黃瓊瑤取得系爭不動產之土地部分即屬無法律上之原因，故原告依據不當得利之法律關係為先位聲明之請求，自屬有理由。（四）如原告先位聲明之請求為無理由者，則原告依據上開民法第259條第6款規定及價金給付請求權為備位聲明之請求。並聲明：１、先位聲明：被告黃瓊瑤應將坐落臺中市○○區○○段○○段00000號土地、面積111.06平方公尺、所有權全部辦理所有權移轉登記予原告。２、備位聲明：被告陳金煌應給付原告240萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。３、原告願供擔保，請就前項聲明宣告准予假執行。（五）對於被告抗辯之陳述略以：１、因原告先位聲明之請求如無理由（即原告解除契約並依據回復原狀規定為請求係無理由者），則被告陳金煌仍應依系爭買賣契約書，給付原告剩餘買賣價金，為紛爭一次解決，爰追加履行系爭契約書之法律關係為本訴備位聲明之請求權基礎。２、因系爭契約已進入司法程序，依系爭履約保證申請書第六條約定，合泰公司須俟該司法程序判決確定，再依該確定內容決定撥款與否，是被告陳金煌該行為已造成合泰公司不得撥款，但原告全部買賣價金尚未受領完畢，且合泰公司又因被告陳金煌之行為（即提起訴訟）而不得撥款，原告爰發函定期催告被告陳金煌自行給付原告買賣價金或使合泰公司撥款。原告定期催告後，被告陳金煌迄今仍有30萬3460元價金尚未給付，原告再定期催告後並解除系爭契約。惟因被告陳金煌遲延給付買賣價金，經定期催告後，原告解除系爭買賣契約，依法洵屬有據。依系爭買賣契約書第八條四、約定，產權移轉登記名義人由被告陳金煌指定，原告不得干涉，登記名義人應與被告陳金煌負連帶責任，並遵守該契約各項規定。是被告黃瓊瑤固非系爭買賣契約書之買賣當事人，然依上揭契約書第八條四、約定，被告黃瓊瑤應與被告陳金煌對原告負連帶給付責任，故原告請求被告黃瓊瑤將系爭不動產之土地辦理移轉登記予原告，非無理由。３、原告依據民法第259條第1項規定及系爭買賣契約書第八條四、約定，請求被告黃瓊瑤將系爭不動產之土地辦理移轉登記予原告，縱使無理由，但被告黃瓊瑤係因系爭買賣契約書第八條四、約定由被告陳金煌指定被告黃瓊瑤為登記名義人，亦即被告黃瓊瑤取得系爭不動產之土地所有權之法律上原因，為系爭買賣契約書所約定之法律關係，而該法律上之原因既由原告依法解除契約而不復存在，則被告黃瓊瑤取得系爭不動產之土地部分即屬無法律上之原因，原告依據不當得利之法律關係為先位聲明之請求，自屬有理由。又如鈞院認定被告陳金煌就系爭不動產所有權之回復原狀已給付不能者，則原告爰依民法第259條第6款規定為本訴備位聲明之請求。另依上開說明，如鈞院認定原告先位聲明之請求無理由（即原告解除契約並依據回復原狀規定為請求係無理由者），被告陳金煌仍應依系爭契約書，給付原告剩餘買賣價金，原告已追加履行系爭契約書之法律關係為本訴備位聲明之請求權基礎。４、關於被告陳金煌抗辯因原告未繳納土地增值稅，而受損害云云，惟查： ①系爭買賣契約書訂立前，誠安公司有將該不動產說明書提示於被告，該不動產說明書內有檢附「增值稅概算法」單據，該單據之附註4已明載「公共設施用地符合相關規定者，其徵收前之移轉免徵增值稅。本表估算之土地如有屬該種用地者，仍先予以計算其稅額，該用地是否可免徵，應以稅捐機關所核定結果為準。」；另系爭契約書第十七條特別約定事項亦有載明：「1.本戶所佔土地為計畫道路，賣方在簽約當時有告知買方，買方知悉」及上開不動產說明書內所附「臺中縣潭子鄉都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書」上亦記載系爭不動產之土地為「道路用地公設保留地」，系爭不動產之土地部分係屬公共設施用地（計畫道路用地）。②承上，簽訂系爭買賣契約書前，被告已知悉系爭不動產之土地部分係屬公共設施用地，依據土地稅法第39條第2項規定，系爭不動產之土地之移轉登記可申請暫緩免徵土地增值稅，已無庸置疑。而簽訂系爭買賣契約書前，被告陳金煌既已知悉系爭不動產之土地部分係屬「道路用地公設保留地」；系爭不動產之土地於遭徵收前所辦理之移轉登記，如符合相關規定者，可申請暫緩免徵增值稅（是否實際免徵土地增值稅？仍應以稅捐機關所核定結果為準）。此為兩造締約時之真意，是兩造簽訂系爭買賣契約書後，原告依約辦理所有權移轉登記，並由主管機關審核本件買賣標的物之土地係「道路用地公設保留地」，且符合相關規定，而免徵增值稅。今原告已依照系爭買賣契約書履約，被告陳金煌抗辯原告應負擔土地增值稅，並因此保留部分價金不給付原告云云，並無理由，被告陳金煌應負遲延給付之責任。５、被告另辯稱：「買方（即被告陳金煌）要求賣方（即原告）按一般稅繳納土地增值稅，但送件後，國稅局直接改成暫緩免繳，惟買方（即被告）知悉後，有要求代書再以賣方要繳納土地增值稅之方式辦理過戶。」；被告並引用證人林高德證詞。惟被告該等抗辯並非事實，而被告為該等不實主張之原因在於：系爭買賣係由本件仲介公司即誠安公司所委任之代書辦理，如兩造確實有如被告所抗辯系爭買賣過戶按一般稅率繳納土地增值稅，而不申請暫緩免繳者，則誠安公司所委任代書，必定會以一般稅率送件，不可能申請暫緩免繳土地增值稅。但本件土地增值稅之申報卻係申請暫緩免繳，而非以一般稅率申請核定土地增值稅數額，被告自知無法說明此關鍵事實，始杜撰誠安公司委任代書以一般稅率送件，但遭國稅局擅自更改為暫緩免繳云云。二、被告抗辯：（一）依兩造所簽訂之系爭買賣契約書內第十條第四項及第四條之記載，原告應負擔繳納之系爭買賣土地之增值稅（原估計為30萬3460元）；惟其後經鈞院函請臺中市政府地方稅務局豐原分局以103年8月19日中市○○○○000000000號函答覆鈞院之稅額則為30萬2461元，茲更正為土地增值稅之稅額為30萬2461元。詎原告竟未依前開兩造之約定繳納系爭買賣土地之增值稅予管轄之稅捐機關，原告顯係違約在先，故原告無權主張解除本件系爭不動產買賣契約，原告之解約行為依法應屬無效，從而，原告主張以解除系爭之不動產買賣契約為由，進而主張民法第259條所規定之回復原狀，及依不當得利之規定先位請求被告黃瓊瑤將系爭之土地所有權移轉登記予原告，及原告依民法第259條第6款之規定備位請求被告陳金煌償還240萬元等語云云，惟其所云與法不合，不應准許。（二）按系爭買賣契約書內第十二條第一款之約定，原告應定「七日以上期間」催告被告履行給付買賣價金，詎原告於其「原證14」之委任律師所發予被告2人之郵局存證信函中竟僅定期「七日內」之期間催告被告履行給付買賣價金，故原告之定期催告有違前開買賣契約書第十二條第1款之約定，如此則原告之第一次主張之解除系爭買賣契約書之行為，依法應屬「無效」。再者，據保管本案買賣價金之合泰公司於102年11月21日製發郵局存證信函（詎原告之原證16卻將該郵戳日期故意改為102年11月3日，令人可議）通知兩造及第三人之誠安公司之內容謂：其已依據兩造所簽訂之「價金履約保證書」第五條之約定，認定（略以）：「本件買賣將保留已進入訴訟程序之訴訟標的金額新台幣叁拾萬叁仟肆佰零陸元，另將履約保證專戶中扣除前開保留款項之其餘買賣價款撥付賣方」等語，由此足證，原告已同意收受部分買賣價金無訛，而保留本件訴訟爭執之土地增值稅款，故退一步言，縱使原告之解除契約成立，惟本案爭執之買賣價金之範圍應「減縮」僅為土地增值稅之30萬2461元，並非買賣全部價金之240萬元。承前所述，原告前開第一次藉口被告未給付買賣價金而主張解除系爭之不動產買賣契約，其為意思表示之郵局存證信函係遲至102年11月29日始製發，而被告係於102年12月2日才收到，由是足見原告前開表示其解除系爭買賣契約之郵局存證信函，顯已較前開由合泰公司告知撥付被告給付原告之買賣價金之存證信函為遲到，故依法原告前開第一次之解除系爭不動產買賣契約之行為不生效力，從而原告主張依系爭不動產買賣契約書第十二條第一款之約定，解除系爭之不動產買賣契約，並主張依民法第259條規定回復原狀，及依民法第179條規定主張不當得利返還請求權等語，所云均與法不合，自不足採。（三）又據原告於102年12月4日所簽署之通知書上明載：「綜上所述，因賣方（指原告）已完成點交之義務，故請求合泰公司依據臺北安和郵局存證信函號碼002783號存證信函認定結果撥付款項予賣方」等語，由是足證原告於「102年 12月4日」之時已同意接受被告陳金煌所給付之大部分之買賣價金，而保留尚有法律上爭議之其餘價金，有待司法裁判作定奪，如此情狀，則原告即無異承認被告已踐行給付原告買賣價金209萬6540元，故原告依法不得再主張解除系爭之買賣契約。詎原告至102年12月24日又提起本案訴訟主張以被告陳金煌未按其所訂期限給付買賣價金為由，予以解除系爭買賣契約並主張回復原狀及不當得利返還請求權云云，有違民法第148條第2項規定，故原告前開主張之第一次解除系爭買賣不動產契約，依法不生效力。原告復於本案訴訟中，再於103年10月16日以其「補充起訴理三」狀表示「陳報存證信函及回執聯影本各乙份），用以證明原告定期七日以上催告被告陳金煌給付價金，被告陳金煌迄今仍拒絕給付，茲以書狀為解除契約之意思表示」等語，藉以第二次對被告陳金煌表示以被告陳金煌未給付買賣價金為由，經催告後亦未付，而予解除系爭不動產買賣契約云云，依法原告之第二次表示解除系爭不動產買賣契約亦不生效力，本案之履保機構合泰公司業於102年 11月12日以臺北安和002783號之郵局存證信函通知兩造：「．．依價金履約保證書第5條之約定：『有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣契約書、價金履約保證申請書及價金履約保證書之約定所認定之結果為準』．．經本公司審視買賣雙方所簽定之不動產買賣契約書、價金履約保證書、買方起訴狀及雙方陳述後．．另本件買方起訴主張係為賣方是否不得依土地稅法之規定免繳土地增值稅，針對其餘契約上約定義務之履行並無爭執，故今特以此函通知買賣雙方，本公司認定本件買賣將保留已進入訴訟程序之訴訟標的金額新台幣叁拾萬仟肆佰零陸元（實際之土地增值稅款為30萬2461元），另將履約保證專戶中扣除前開保留款項之其餘買賣價款撥付賣方」等語。由前開履保機構之合泰公司所製發之郵局存證信函之內容意旨可知，本案之爭點業經前開合泰公司認定後，僅餘土地增值稅款有爭執是否應繳之問題，並非其餘之買賣價金是否已履行之問題，且前開有關土地增值稅款是否應繳交之問題，亦已進入司法程序，故按前開兩造所簽立之買賣契約書第九條第七款之約定，及價金履約保證書第五條之約定等，均應待司法機關對系爭土地增值稅是否應繳交之問題作出確定判決書之結果為準，以作為履保機構是否撥款之依據，詎前開原告竟違反前開約定，反而主張解除兩造系爭之不動產買賣契約書等語，故依法原告之第二次主張解除不動產買賣契約，亦於法不生效力，自不足採。（四）依證人林高德於鈞院103年6月5日庭訊時所作之證詞足證：１、兩造對系爭土地增值稅之繳納，於「簽訂」系爭買賣契約之「當天」（即102年6月28日）即由被告陳金煌（即買方）特別提出增值稅之繳納問題，嗣經協商之結果，應由賣方（即原告）負責按「一般稅率」繳納，不能暫時免繳，並已達成「共識」，且在買賣契約書上特別勾選「一般」（指稅率）。２、買方（即被告）要求賣方（即原告）按一般稅率繳納土地增值稅，詎送件後，卻變成暫緩免繳，惟買方（即被告）知悉後，有要求代書再對賣方應繳納土地增值稅之方式辦理過戶。（五）又依證人江怡慧地政士於鈞院103年10月16日庭訊時，所作之證詞足證：１、兩造於簽訂系爭買賣契約時，雙方確實有「約定」由「賣方」按「一般稅率繳交土地增值稅」，且由江怡慧地政士幫忙兩造在系爭買賣契約書上「勾選」按「一般」之稅率繳納土地增值稅，惟兩造絕「無」申請「暫緩免繳」土地增值稅之約定。２、證人江怡慧地政士將系爭土地申報為暫緩免徵土地增值稅，係其「個人」之意思，並「非」按「兩造」所「共同約定」之意思而為其申報暫緩免徵之行為。３、證人江怡慧地政士申報之後，被告（即買方）有向江怡慧地政士及原告（即賣方）表示希望能用「一般稅率」繳清土地增值稅，且江怡慧地政士有轉請仲介人員出面協調。（六）另查原告先於起訴狀之「備位聲明」表示：「被告陳金煌應給付原告『新台幣二百四十萬元正』及．．」，嗣卻又於辯論意旨狀中主張：「．．因原告主位聲明之請求如無理由（即原告解除契約並依據回復原狀規定為請求係無理由者）則被告陳金煌仍應依系爭契約書，給付原告剩餘買賣價金『30萬3460元』．．」，則其備位聲明訴求之金額，前者為「240萬元」，後者卻為「30萬3460元」，前後不符，自不足採。（七）關於原告所稱略以：「原告與被告陳金煌簽立系爭契約書、價金履約保證申請書（見原證3），並由兆豐國際商業銀行股份有限公司、合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）開立價金履約保證書（見原證4）予兩造，如買賣雙方就上開買賣價金之撥付有爭議時，依原證3之價金履約保證書第5條約定，此爭議內容係由合泰公司認定，『惟就該爭議內容如買賣雙方已進入司法程序者，合泰公司則俟該司法程序判決確定，再依該確定內容決定撥款與否（價金履約保證申請書第六條參照）』．．」等語；詎原告嗣於又改口稱：「原告定期催告後，被告陳金煌迄今仍有30萬3460元價金尚未給付，原告再定期催告後（見原證16及原證21）並解除系爭契約（見原證17及原告103年 10月16日民事補充起訴理由三狀所載），因被告陳金煌遲延給付買賣價金，經定期催告後，原告解除買賣契約，依法洵屬有據．．」等語。如此前開二者，「前後對照」之結果，顯有「前後矛盾」之情事，自不足採。（八）原告曾於其辯論意旨狀第6頁第5行至第9行略稱：「．．如兩造確實有如被告所抗辯系爭買賣過戶按一般稅率繳納土地增值稅，而不申請暫緩免繳者，則誠安公司所委任代書，並定會以一般稅率送件，不可能申請暫緩免繳土地增值稅，但本件土地增值稅之申報卻係申請暫緩免繳，而非以一般稅率申請核定土地增值稅數額．．」等語。惟據證人即地政士江怡慧於鈞院103年10月16日庭訊時之證述內容可證，兩造於簽訂系爭買賣契約書時，兩造確實有約定」由原告按一般稅率繳交土地增值稅，並在系爭買賣契約書上勾選按一般，並非約定申請暫緩免繳」土地增值稅，至嗣後申報暫緩免徵土地增值稅，則係地政士江怡慧之個人之意思所為，並非按兩造之共同約定之意思所為，故原告前開所云不實，自不足採。（九）再者，原告復稱：誠安公司委任代書於102年8月2日取得「（公設移轉）臺中市政府地方稅務局土地增值稅免稅證明書（豐原分局）」，不可能隨即於同日向臺中市雅潭地政事務所提出「土地登記申請書」，顯見誠安公司委任代書於收受該免稅證明書並未認為與其所申請內容或兩造約定內容有所不合，誠安公司委任代書始於收受免稅證明書之當日，立即向臺中市雅潭地政事務申請土地登記；亦顯見被告抗辯或證人林高德證稱「當時核定暫緩免徵之後，買方就有意見，就要求一定要繳，但是這與我們一般的認知有落差，就邀請雙方來協商，但是沒有結果」，並非事實等語。惟經細閱原告所提出之「原證19」之第2頁之「（公設移轉）臺中市政府地方稅務局土地增值稅免稅證明書（豐原分局）」之「左下角」，有記載「102年7月12 日核發」之字樣可參，足證前開之「土地增值稅免稅證明書」之核發日期，應為「102年7月12日」，並非原告前開所「誆稱」之「102年8月2日」，故原告前開所云不實，不足採信。承上可證，從「102年7月12日」起至「102年8月2日」之相隔約「20日」之「期間」，前開被告抗辯或證人林高德證稱：「當時核定暫緩免徵之後，買方就有意見，就要求一定要繳，但是這與我們一般的認知有落差，就邀請雙方來協商，但是沒有結果」等語，皆與事實相符，故原告前開所云不實，不足採信。（十）並聲明：原告之先位之訴及備位之訴與假執行之聲請等均駁回。若受不利之判決，被告等二人願供擔保，請准宣告免為假執行。貳、反訴部分：一、反訴原告即被告陳金煌（下稱反訴原告）主張：（一）反訴原告與反訴被告即原告（下稱反訴被告）所簽訂之前述系爭買賣契約書第十條第四項約定，系爭買賣土地之土地增值稅應由反訴被告負擔；該買賣契約書第四條亦有記載：該土地增值稅係按一般之稅率計算，而據臺中市政府地方稅務局豐原分局103年8月19日中市稅豐分字第1032 616021號函文之「說明三」內載稱：「經查本案土地申報移轉現值時，如未申請依上開法令規定免徵土地增值稅，按一般用地稅率計課土地增值稅稅額為『30萬2461元．．』」等語。詎反訴被告竟違反前開兩造所簽訂之系爭買賣契約書之約定，未向管轄之稅捐機關（臺中市地方稅務局）繳納前開系爭買賣土地部分之土地增值稅，嗣雖經反訴原告於102年11月7日具狀向鈞院對反訴被告提出履行契約之訴求，惟反訴被告亦不置理。（二）按系爭之買賣土地之增值稅負擔之多寡，對買賣土地之價值高低影響甚鉅，此為通常之交易觀念，故本件系爭買賣土地部分之增值稅約定應由反訴被告繳納，詎反訴被告卻違反約定不予繳納，是依民法第354條規定及實務判例意旨，反訴被告自應負擔物之出賣人之瑕疵擔保責任，毫無庸疑，從而反訴原告依民法第359條但書之規定，訴求反訴被告減少系爭不動產之買賣總價金，而將買賣總價金 240萬元（內含土地增值稅之30萬2461元），減至209萬 7539元。（三）反訴原告已將前開系爭不動產（土地及房屋）之買賣總價金240萬元交付予訴外人合泰公司，且即將有交付予反訴被告之虞，故反訴原告訴求反訴被告返還前開訴求減少之買賣價金30萬2461元。（四）並聲明：１、反訴被告應將兩造於102年6月28日就坐落臺中市○○區○○段00000號土地（面積111.06平方公尺，所有權全部）及其上房屋（即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00 號，未辦保存登記）所簽定之不動產買賣契約書中所約定之買賣總價金240萬元，減少至209萬7539元。２、反訴被告應將前開減少之買賣價金30萬2461元暨自反訴之起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年率百分之五計算之利息等返還予反訴原告。３、反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。（五）對於反訴被告抗辯之陳述略以：１、據證人（即地政士）江怡慧於鈞院103年10月16日庭訊時之證詞可證，兩造於簽訂系爭買賣契約書時，兩造確實有約定，由反訴被告按一般稅率繳交土地增值稅，並在系爭買賣契約書上勾選為一般，並非約定申請暫緩免繳土地增值稅，至嗣後申報暫緩免徵土地增值稅，乃係江怡慧地政士之個人意思所為，並非兩造之共同約定，故反訴被告前開自稱兩造係共同約定申請暫緩免徵云云，所云不實，故由是足見，反訴被告違約在先，其未按一般稅率繳納土地增值稅，依法自應負其違約之損害賠償責任，毫毋庸疑。２、反訴原告係依系爭買賣契約書第十條第四項約定，系爭之土地增值稅應由反訴被告負擔，詎反訴被告竟違約不予繳納土地增值稅，故反訴原告再依民法第354條規定及最高法院73年台上字第1173號判例意旨，訴求反訴被告應負出賣人之物之瑕疵擔保責任，故應減少系爭不動產買賣價金自240萬元減至209萬7539元，之後反訴被告應將前開減少之買賣價金30萬2461元返還予反訴原告。二、反訴被告抗辯：（一）依上開說明，兩造簽訂系爭買賣契約書前，反訴原告已知悉系爭不動產之土地部分係屬公共設施用地，系爭不動產之土地之移轉登記可申請暫緩免徵土地增值稅，已無庸置疑，而兩造訂立系爭買賣契約書時，並已約定反訴被告可申請暫緩免繳增值稅，是反訴被告依此約定申請暫緩免繳增值稅，並未違約，反訴原告請求反訴被告賠償，並無理由。（二）再參照反訴被告103年9月4日民事補充起訴理由二狀所陳報之相關民事判決書影本可知，公共設施保留地之移轉，可暫免繳土地增值稅，如暫免繳土地增值稅者，前次移轉現值即維持不變，並未因所有權移轉登記而調升；甚或，該公共設施保留地移轉時，曾經繳納土地增值稅（即未申請暫免繳土地增值稅），致前次移轉現值調升，但原土地所有權人其後申請退還已繳納土地增值稅，致前次移轉現值調降回移轉前之數額者。此際，土地之買受人是否能謂之受有損害而請求土地出賣人賠償？此即為上開民事判決書之爭點所在，上開四份民事判決皆認定土地之買受人難謂受有損害。蓋買受土地未必再行出賣，即使出賣，亦無法確定出賣之時間為何？應適用種核計土地增值稅之現值、稅基、稅率，以及適用何種租稅優惠？從而，反訴原告主張其受有損害云云，即無可採。（三）並聲明：反訴原告之訴駁回如受不利益判決，反訴被告願供擔保，請宣告准免假執行。叁、經兩造協商簡化爭點，就下列事項不為爭執，本院自得採為判決之基礎：一、原告與被告陳金煌於102年6月28日簽訂系爭之不動產買賣契約書1份，由原告出賣其所有坐落於臺中市○○區○○段00000地號，地目：建，面積：111.06平方公尺，所有權全部之土地，及其上未辦保存登記之房屋（即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號）予被告陳金煌，價金為240萬元。二、前開土地之所有權已於102年8月5日移轉登記予被告陳金煌之指定人即被告黃瓊瑤，其上房屋亦已交付予被告陳金煌，且原告亦已收受被告陳金煌給付之買賣價金209萬6594元，惟僅餘有爭執之30萬3406元之部分尚未給付，存放在兆豐國際商業銀行思源分行履約保證專戶帳號66601201399998號。三、前開原告與被告陳金煌所簽訂之系爭之不動產買賣契約書第四條第一項記載：「增值稅申請（勾選一般）」；第十條稅費負擔，第四項載有：「本件買賣產權移轉及設定時，雙方所需負擔之各項費用約定如下：．．乙方(指原告)土地增值稅．．。」四、系爭買賣土地之增值稅之「一般」稅率初步計算出增值稅額為30萬3460元，經稅捐機關實際核算為30萬2461元。五、系爭買賣之產權說明書就賣方應負擔費用項目一覽表其第1 項記載：土地增值稅：詳如增值稅概算表（概算結果：一般稅率概算稅額：30萬3460元。自用稅率概算稅額：11萬7213元。概算表附註第4項記載：公共設施地符合相關規定者，其徵收前之移轉免徵土地增值，本堪估算之土地如屬該種用地者，仍先予以計算其稅額，該用地是否免徵，應以稅捐機關所核定結果為準。六、本案之履保機構合泰公司，業於102年11月21日以郵局存證信函，對兩造表示．．本公司認定本件買賣價金將保留已進入訴訟程序之訴訟標的金額30萬3460元（即履保機構依買賣契約初估之土地增值稅稅額部分），嗣後以司法機關確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果為準，至其餘之買賣價金已履行等語。七、原告於103年1月14日，以103年10月16日原告民事補充起訴理由三狀所陳報存證信函（臺中大全街郵局第000890號），定期七日以上催告被告陳金煌給付價金，原告並以上開民事補充起訴狀向被告陳金煌為解除系爭契約之意思表示。肆、本訴部分本院之判斷：一、依原告與被告陳金煌所簽訂之系爭之「不動產買賣契約書」之約定內容，原告申請免繳納（即不繳）本件土地增值稅30萬2461元屬違約行為：（一）原告主張其與被告陳金煌於102年6月28日簽訂系爭不動產買賣契約書，由原告出賣其所有坐落於臺中市○○區○○段00000地號，地目：建，面積：111.06平方公尺，所有權全部之土地，及其上未辦保存登記之房屋（即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號）予被告陳金煌，價金為240萬元。前開土地之所有權已於102年8月5日移轉登記予被告陳金煌之指定人即被告黃瓊瑤，其上房屋亦已交付予被告陳金煌，且原告亦已收受被告陳金煌給付之部分買賣價金，惟僅餘有爭執之部分尚未給付，存放在兆豐國際商業銀行思源分行履約保證專戶帳號66601201399998號（按原存放30萬3406元，被告陳金煌已於104年4月14日就其中無爭議之價金945元當庭給付予原告，兩造僅餘有爭議之30萬2461元土地增值稅部分，尚未給付完畢）等情，為被告所不爭執，並有原告所提出之不動產買賣契約書、價金履約保證申請書影本、價金履約保證書影本、土地登記簿謄本影本、台北安和郵局第2637號存證信函影本各1份在卷可憑，及本院向臺中市政府地方稅務局豐原分局函詢之覆函（即103年8月19日中市○○○○000000000號函），在卷可憑，自堪信為真實。又原告主張其與被告陳金煌所簽訂系爭之不動產買賣契約書內容，並未約定原告不得申請免繳納土地增值稅，原告申請免繳納本件土地增值稅並非違約行為云云，惟查：１、按土地為有償移轉者，增值稅納稅義務人為原所有權人土地稅法第5條第1項第1款定有明文。是土地之出賣人依法應繳納土地增值稅。又土地為有償移轉者，於增值稅納稅義務人繳納稅款後，其土地價值提高，將來計算土地增值稅之土地價值基準提高，就土地買受人而言於下一次有償移轉時，如需繳納土地增值稅，因土地價值基準提高其應繳之土地增價稅，較輕。反之，如土地為有償移轉，而出賣人得申請免繳或暫免繳納，於土地買受人再一次轉售土地時，因前手於土地為有償移轉，未就其交易所得繳納土地增值稅，土地買受人取得土地因公告現值較低，於再一次轉售土地時，對前手本應繳納之土地增值稅，即轉嫁由土地買受人負擔，此為一般人所周知。經本院檢附臺中市政府地方稅務局豐原分局103年6月12日中市稅豐分字第1032611145號函附之土地增值稅申報資料影本為附件，向臺中市政府地方稅務局豐原分局函詢下列事項：「系爭坐落臺中市○○區○○段00000地號土地，如未申請免徵而按一般建地地目課徵土地增值稅，其應繳之土地增值稅額為何？本次系爭坐落臺中市○○區○○段00000地號土地之過戶，可否聲請按一般稅率繳納土地增值？系爭坐落臺中市○○區○○段00000地號土地102年7月9日申請免徵土地增值稅前，是否曾以一般建地地目申報繳納土地增值稅？如有請將該資料送院參辦。如系爭臺中市○○區○○段00000地號土地，於本次102年7月9日申請免徵土地增值稅，將來有無再被課徵之可能？若有可能被課徵，在何情況下，要被課徵？、系爭坐落臺中市○○區○○段00000地號土地於102年7月9日申報土地增值稅前，即設有建物，於設有建物之情況下，上開土地於過戶時仍可申請免徵土地增值稅？」經臺中市政府地方稅務局豐原分局以103年8月19日中市稅豐分字第1032616021號函文回覆：「按『依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免微土地增值稅。但經變更為非公設施保留地後再移轉時，以該土地第1次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課微土地增值。』土地稅法第39條第2項所明定。 經查：㈠本案土地申報移轉現值時，如未申請依上開法令規定免徵土地增值稅，按一般用地稅率計課土地增值稅稅額為30萬2,461元。㈡又本筆上地業於102年8月5日辦竣移轉登，依上開規定免徵土地增值稅。㈢另本筆土地歷次申報移轉均申請依上開規定免徵土地增值稅。㈣至本筆土地於102年7月9日申報移轉前已有建物或將來有無可能被課徵土地增值稅之情事等節，因公共設施保留地及取得方式之認定，其權責機關係屬本市都市計劃主管機關，倘土地所有權人黃瓊瑤君嗣後再移轉時，如已不符合上開免徵之規定，應以本案土地第1次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價（即79年6月每平方公尺3OOO元），計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」等語。基上，若原告於移轉本件土地未依一般稅率繳納土地增值稅，而係申請免繳，系爭土地現值仍停留於79年6月間公告之每平方公尺3000元，於被告陳金煌將來再一次轉售土地（按被告黃瓊瑤為被告陳金煌之指定登記人），本應由原告繳納之土地增值稅30萬2461元，即有轉嫁由被告陳金煌承擔之可能，是被告陳金煌於本件土地買賣過程要求原告應將交易之土地增值稅30萬2461元繳清，以免將來被告陳金煌再一次轉售土地，於應繳納土地增值稅時，需代原告負擔上開土地增值稅30萬2461元，是被告陳金煌抗辯，其為免將來再一次轉售土地於應繳納土地增值稅時，無端代原告負擔原告本應繳納之土地增值稅款，故契約中約定原告要按一般稅率繳納土地增值稅，使土地價值基期提高，自屬常情。按系爭土地現為一般計劃道路用地，因其為公共設施保留地之性質，原告方得依規定申請免繳土地增值稅，惟系土地現將來未能再被認定為公共設施保留地，再次交易移轉登記時，如應繳納土地值稅，被告陳金煌即有代原告繳納系爭30萬2461元土地增值稅之風險，故被告陳金煌於訂立買賣契約過程，自得要求原告必須按一般率繳納系爭土地增值稅（即不申請免繳），以免去其將來無端負擔之危險。２、又依卷附兩造所簽訂之系爭買賣契約書內第十條第四項明載：「本件買賣產權移轉及設定時，雙方所需負擔之各項費用約定如下：乙方（指原告）土地增值稅．．」及第四條亦載明：「增值稅申請（一般）」，是依上開契約文義，原告負擔本件土地買賣之土地增值稅，且依一般稅率申請繳納，足見被告陳金煌抗辯：系爭土地買賣之增值稅部分，兩造約定應按一般之稅率，由原告負擔繳納，以免除被告陳金煌將來可能代原告繳納30萬2461元土地增值稅之危險，應非無據。再依卷附不動產說明書內第7頁之「增值稅概算表所載」，兩造於交易時，就系爭土地按一般之稅率應原告應繳之土地增值稅，業已加以概算（概算稅額為30萬3460元，但實際稅額為30萬2461元），更明被告陳金煌不願將來還要為原告負擔繳納土地增值稅之危險，於兩造之買賣契約中約明原告必須依一般之稅率繳清本次交易時期之土地增值稅，以免被告陳金煌將來轉售時，如需課徵土地增值稅，無端代原告繳納30萬2461元土地增值稅之不利益，應屬事實。３、再者，證人即本件交易時擔任永慶房屋店長之林高德到庭結證稱：「．．（是否認識兩造？）答：認識。（被告委託購買本件系爭房地，是由你受託辦理？）答：仲介有分開發、行銷，開發部分是林岳鋒開發的，行銷部分是由我負責的。（被告委託之條件中就土地增值稅，被告有無特別要求？該要求書載在契約何處？）答：簽約當天陳金煌有特別就增值稅部分提出來，說希望依照一般稅率繳納，一定要去繳，當時就有協商，後來有共識，說要用一般稅率繳納。（所以契約書上特別勾選「一般」？）答：是的。簽約當時，有就土地增值稅部分提出來特別討論。（買方特別要求一定要繳土地增值稅？）答：當時特別要求要用一般稅率繳納。（所以買方堅持一定要繳納？）答：當下的情況確實是這樣。．．（所以本來是要繳納，但是國稅局改成暫緩繳納？）答：過程是這樣。後來國稅局核定暫免繳之後，被告認為土地會有負擔，所以認為權利受損，我們為了讓案子圓滿，所以有請他們來店內協商，也有請教總部，甚至有申請烏日區公所調解兩三次，還提出建議我們可以犧牲部分的服務費用來促成和解，但是兩造都有各自的堅持，所以協商沒有結果。一直到去年12月，因為價金一直在履保專戶裡面，就跟兩造協商，是否把履保裡面沒有爭議的款項先撥款，有爭議的部分先保留，後來兩造同意，所以履保就把沒有爭議的部分先撥款，因為土地已經過戶完了。撥款完之後，據我瞭解，還有在法院進行調解，農曆過年前，被告也同意把爭議的30多萬元增值稅給屋主，但是屋主也不同意，屋主表示已經委任律師處理了。．．（當天訂約過程，你有全程在現場？）答：是的。（買方就土地增值稅堅持一定要繳納，是簽約當天提出來的？）答：是的。（就這部分，賣方是否知道？）答：當天提出這個問題，如果沒有協商，沒有共識，是沒有辦法簽買賣契約的，賣方是知道的。．．（地方稅務局核定免課之後，是不是有要求代書再以要繳納土地增值稅的方式辦理過戶，但是賣方反對，有無這樣的事情？）答：有。當時核定暫緩免徵之後，買方就有意見，就要求一定要繳，但是這與我們一般的認知有落差，就邀請雙方來協商，但是沒有結果。．．（林岳鋒剛剛有提到在賣方部分，你們有告訴賣方，可以免繳土地增值稅？）答：有。因為這是公共設施保留地的計畫道路，是可以暫緩課徵的。．．，一般來說，增值稅是與買方沒有關係的，不會特別說。．．一般正常的買賣，增值稅是賣方要負擔的，與買方無關，但是本件案子是計畫道路，是可以不用課徵的，而買方在簽約當時確實有提出來要按照一般稅率來繳納，不要暫時免繳。．．」等語（詳參本院1 03年6月5日言詞辯論錄）。依證人林高德上開證述情節，原告與被告陳金煌就系爭土地增值稅之繳納，於簽訂系爭買賣契約之當日，被告陳金煌（即買方）即有特別提出增值稅之繳納問題，要求賣方即原告必須按「一般稅率」繳納，不得暫時免繳，如賣方不依此方式繳納土地增值稅，被告陳金煌即不會簽約買受系爭土地，嗣經協商之結果，確定原告應按一般稅率繳納，以提高土地交易價值基期，並且在買賣契約書上特別勾選一般（指稅率），顯見原告依約應按一般稅率繳納土地增值稅為本件買賣之要素（偶素），兩造就此如無合意，買賣契約即不會成立。且事後原告未依約履行以一般稅率繳納之約定，致使土地交易基期仍以79年6間之每平方公尺3000元（即原告購入時之土地移轉現值）記載於土地謄本上，買方（即被告陳金煌）知悉後，即要求代書應以賣方應繳納土地增值稅之方式辦理過戶，原告與被告陳金煌乃生糾紛，經仲介人員約同雙方協調沒有結果以致爭訟，足認被告陳金煌抗辯：其與原告簽訂系爭土地買賣之時，即請求原告必須依「一般稅率」繳納土地增值稅，不得暫時免繳，且獲原告同意，兩造方簽訂系爭買賣契約無誤，原告否認上情，主張被告陳金煌於訂立買賣契約之時並未要求原告必須按一般稅率繳納土地增值稅，其自得申請免繳，其將未來可能繳納土地增值稅之危險轉嫁予被告陳金煌，並未違約，顯無可採。而證人即代書江怡慧亦到庭結證稱：「．．（是否認識兩造？）答：認識，簽約的時候認識的。（提示原證三買賣契約書、價金履約保證申請書、原證四、價金履約保證書，兩造本件土地買賣之契約簽訂、所有權移轉登記、價金履約保證均委由證人辦理？）答：是的。．．（兩造之系爭土地買賣就土地增值稅在磋商過程中，買方即被告有無特別要求？該要求在買賣契約書面上有無特別記載？）答：當下有討論土地增值稅選項的選定，因為我們代書在簽約當下會問賣方是要主張土地增值稅哪一項聲請。這是賣方的權益，我有問賣方，當時買方也在場。一開始，仲介有告知，這筆土地是計畫道路預定地，所以我們有備註在契約書的特別事項。最後土地增值稅的繳納是選定一般。．．（賣方即原告有無表示不願意繳納增值稅？）答：沒有印象。．．（契約書特別約定事項記載：「本戶所佔土地為計畫道路，賣方在簽約當時有告知買方，買方知悉」此部分記載有何特別用意？）答：基本上這是一個使用中的房子，一定要告知買方房子使用土地的性質，這是仲介居間時就應該負的責任，所以才會記載。．．（買賣雙方於訂約時，賣方有向買方表明，土地增值稅要申請暫緩免徵？）答：沒有聽到。．．（土地增值稅要申請暫緩免徵一事有告知買方？若有，買方之意見為何？）答：沒有特別提。．．（本件買賣訂立時，買方有堅持賣方要依一般稅率繳交土地增值？即簽約時被告有無要求過戶前，原告一定要繳納完增值稅才可以辦理過戶？）答：是申報之後，買方有向我及賣方表示希望能用一般稅率來繳清土地增值稅。．．我們有請仲介協調。這屬於買賣條件。這個條件可能在簽約之前就有提到，．．（本件賣方是否能申請依一般稅率繳納土地增值稅？）答：可以。．．．」等語（詳參本院103年 10月16日言詞辯論筆錄）。依證人江怡慧上開證述內容，買賣雙方於訂約之當下，確有就土地增值稅選項的選定加以討論，此與證人林高德前述證述之情節一致。按系土地為道路預定地，一般原告得選用免繳土地增值稅之方式，將負擔土地增值稅之危險轉嫁予後手，如非被告陳金煌察覺此一交易風險，並將提出磋商作為買賣交易條件，買賣雙方何有討論之必要？且依證人江怡慧所證，本件土地買賣於訂約時，原告未曾表示其要申請暫免繳納土地增值稅，且經買賣雙方討論後，約定賣方就土地增值稅之繳納，應依一般稅率繳清，以提高移轉現值，免除將來多繳土地增值稅之風險，應屬實情。至於證人江怡慧事後以其個人意思代原告辦理系爭土地申報為暫緩免徵土地增值稅，為其個人意思，並非受被告陳金煌之委託而辦理，自不得以江怡慧個人之行為，認被告陳金煌有同意原告辦理系爭土地申報為暫緩免徵土地增值稅，併此敘明。至於證人林岳鋒到庭結證稱：「．．（原告委託出售本件系爭房地，是由你受託辦理？）答：是的。．．我有告訴原告說，系爭土地的土地增值稅不用繳納。．．（提示買賣契約書（原證三），增值稅之申請為何勾選「一般」？該「一般」之記載是指何意思？提示）答：是指以一般稅率申請。．．（暫緩課徵，如果將來要課徵，是由何人繳納？）答：（未答）。．．本件發生糾紛後，我們有幫忙買賣雙方溝通。．．（契約書特別約定事項記載：「本戶所佔土地為計畫道路，賣方在簽約當時有告知買方，買方知悉」此部分記載有何特別用意？）答：房子是在八米計畫道路上，所以該房子不能貸款，也沒有保存登記，必須要現金買斷，所以代書特別這樣記載。．．（系爭土地過戶要繳之土地增值稅額由你代為核算？）答：是公司的秘書計算的。．．（訂立買賣契約時，賣方有無明白向買方表示說本件土地過戶，賣方不繳納土地增值稅？）答：我沒有印象。．．．（簽約時陳金煌有無要求過戶前，原告一定要繳納完增值稅才可以辦理過戶？）答：有。（改稱）我不是很確定。．．」等語（詳參本院103年6月5日言詞辯論錄）。依證人林岳鋒上開證述內容，簽約當時賣方就土地增值稅並沒有表示不繳納土地增值稅，土地增值稅係約定以一般稅率申請繳納，且證人林岳鋒就買賣契約訂立時，被告陳金煌是否有要求原告一定要繳納完增值稅才可以辦理過戶之提問，亦先行答：「有」，更明被告陳金煌抗辯，其與原告於訂約時有要求原告必須按一般稅率申請繳納土地增值稅，原告不得申請免繳，應屬真實無誤。（二）依原告與被告陳金煌所簽訂系爭不動產買賣契約書之內容，原本應依約履行其依一般稅率繳納30萬2461元土地增值稅之義務，惟原告事後未依約履行，改以申請免繳之方式，避繳土地增值稅30萬2461元，欲將該繳納之風險轉嫁予被告陳金煌（即被告陳金煌將來再次就系爭土地轉售移轉登記時如不符申請免繳時，被告陳金煌就原告本應負擔之土地增值稅30萬2461元，即負繳納責任之風險），顯有債務不履行違約之行為存在，原告否認其有違約之行為，自無可採。二、原告與被告陳金煌所簽訂之不動產買賣契約書第十二條第一款固約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約．．」，惟原告不得依上開第十二條之約定以被告陳金煌未給付買賣價金為由，對被告陳金煌行使買賣契約之解除權：（一）原告與被告陳金煌於102年6月28日簽訂系爭之不動產買賣契約，就價金之給付，原告與被告陳金煌為保障交易安全，約定應由被告陳金煌將價金240萬元交付訴外人履保機構合泰公司信託兆豐國際商業銀行思源分行履約保證專戶帳號66601201399998號，被告陳金煌已依約履行，有前述價金履約保證申請書影本、價金履約保證書在卷可憑，是被告陳金煌已依約履行價金交付訴外人履保機構之義務，應可認定。（二）依卷附系爭買賣契約書第九條第七項之約定明載：「甲乙雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行，或已發現之瑕疵、修繕或價金之給付、沒收或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據．．」等語。且依卷附系爭價金履約保證書第五條約定：「．．有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣契約書、價金履約保證申請書及價金履約保證書之約定所認定之結果為準，若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果為準（內容須載明給付之對象與金額），作為撥款之依據」等語。原告就系爭買賣之土地所有權固已於102年8月5日移轉登記予被告陳金煌之指定人即被告黃瓊瑤，其上房屋亦已交付予被告陳金煌，惟因原告與被告陳金煌就系爭土地增值稅之繳納，原告申請免繳有無違約一節有所爭議，且已進入訴訟程序，履保機構合泰公司乃於102年11月21日以卷附台北安和郵局002783號存證信函，對兩造表示：「．．依價金履約保證書第5條之約定：『有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣契約書、價金履約保證申請書及價金履約保證書之約定所認定之結果為準』．．經本公司審視買賣雙方所簽定之不動產買賣契約書、價金履約保證書、買方起訴狀及雙方陳述後．．另本件買方起訴主張係為賣方是否不得依土地稅法之規定免繳土地增值稅，針對其餘契約上約定義務之履行並無爭執，故今特以此函通知買賣雙方，本公司認定本件買賣將保留已進入訴訟程序之訴訟標的金額新台幣叁萬叁仟肆佰零陸元（即土地增值稅部分，惟經稅捐機關實際核算土地增值稅應為30萬2461元，被告陳金煌已於104年4月14日言詞辯論期日就其中無爭議之價金945元當庭給付予原告，兩造僅餘有爭議之30萬2461元土地增值稅部分尚未給付完畢，附此載明），另將履約保證專戶中扣除前開保留款項之其餘買賣價款撥付賣方」等語，顯見原告未能收悉部分價款，乃因原告與被告陳金煌就原告有無依約履行義務（即一般稅繳納土地值稅30萬2461元）有所爭執，合泰公司乃依與原告訂價金履約保證書第五條之約定，先就無爭議之部分價款先行給付，就有爭議之部分待司法判決釐清責任後，再依約給付，是原告未能收到辭爭議之30萬2461元價款，係因其與合泰公司訂有履約保證契約，合泰公司本於履約保證之立場暫不給付價金予原告所致，尚非可歸責於被告陳金煌。況原告確有未依約履行之契約義務之違約情事，已如前述，更明合泰公司本於履約保證之立場就原告違約情節致之價金暫不給付予原告，並無違誤。（三）本件被告陳金煌就價金之給付並無違約之情事，而原告確有未依約履行義務之情事，致合泰公司未能依約給付原告剩餘30萬2461元價款，顯見原告未能取得30萬2461元價款係可歸責於原告違約所致，被告陳金煌並無原告稱違約之情事存在，原告主張被告陳金煌有違約之情事，其得依系買賣爭契第十二條之約定對被告陳金煌催告給付並行使解除買賣契約之權利，且主張依據前開兩造所簽訂之不動產買賣契約書第十二條第二款之約定沒收被告陳金煌已交付予原告之買賣價金，均無理由。是被告陳金煌抗辯：原告不得依上開買賣契約第十二條之約定，以被告陳金煌未給付買賣價金為由，對被告陳金煌行使買賣契約之解除權，應屬可採。三、依上所述，原告對被告陳金煌既無買賣契約之解除權得以行使，原告以存證信函及書狀向被告陳金煌表示解除契約，該等解除契約之意思表示不生解除契約效力。又系爭買賣契約既未經原告解除，被告二人對原告即不負民法第259條規定之恢復原狀之義務；且被告黃瓊瑤取得系爭土地所有權之原因復未消滅，其對原告亦無不當得利之情事，原告對被告二人無民法第259條第6款回復原狀請求權，亦無不當得利返還請求權存在，應可認定。四、原告依價金給付請求權請求被告陳金煌給付30萬2461元價金，亦無理由：（一）按原告與被告陳金煌於102年6月28日簽訂系爭之不動產買賣契約，就價金之給付，原告與被告陳金煌為保障交易安全，約定應由被告陳金煌將價金240萬元交付訴外人履保機構合泰公司信託兆豐國際商業銀行思源分行履約保證專戶帳號66601201399998號，被告陳金煌已依約履行，詳如前述，是被告陳金煌既已依約將全部價金交付訴外人履保機構合泰公司存入信託帳戶，就價金之給付由履保機構依約認定撥付，被告陳金煌即無另行再給付30萬2461元予原告之義務存在，原告訴請被告陳金煌應另行給付30萬2461元價金，於法無據。（二）又因原告有前述未依約履行之契約義務之違約情事，致合泰公司未能依約給付原告剩餘30萬2461元價款，亦如前述，顯見原告未能取得30萬2461元價款係可歸責於原告違約所致，被告陳金煌並無原告所稱不給付價金之違約情事存在，原告主張被告陳金煌不得拒絕給付原告30萬2461元價金，原告依約得再請求被告陳金煌給付30萬2461元，於法無據，應予駁回。五，綜上所述，系爭買賣契約既未經原告解除，被告二人對原告即不負民法第259條規定之恢復原狀之義務；且被告黃瓊瑤取得系爭土地所有權之原因復未消滅，其對原告亦無不當得利之情事，原告對被告二人無民法第259條第6款回復原狀請求權，亦無不當得利返還請求權存在，從而，原告依據民法第259條第1項規定及系爭買賣契約書第八條第四項之約定，與不當得利返還請求權，先位訴請被告黃瓊瑤應將坐落臺中市○○區○○段○○段00000號土地、面積111.06平方公尺、所有權全部辦理所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回；備位訴請被告陳金煌應給付原告240萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。且原告追加價金給付請求權，訴請被告陳金煌給付30萬2461元及法定利息，亦無理由，應予駁回。六、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。伍、反訴部分本院之判斷：一、反訴原告以反訴被告未依約繳納土地增值稅為由，請求減少價金之給付，為無理由：本件反訴原告主張反訴被告未依約履行以一般稅率申報繳納土地增值稅30萬2461元，使反訴被告給付予反訴原告之土地具有瑕疵，其得依法請求反訴被告將總價金240萬元，減至 209萬7539元云云。惟查：（一）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第359條固分別定有明文。惟「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，．．．」（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。反訴被告出售系爭土地本應依法繳納土地增值，已如前述，此為反訴原告依法應負之公法上負擔，屬反訴被告與國家關之公法關係，與系爭土地之價值、通常效用或約預定效用無涉，是反訴原告出售系爭土地不因反訴被告依法負有前述公法上之負擔，即謂系爭土地具有瑕疵存在。又系爭土地現為一般計劃道路用地，因其為公共設施保留地之性質，反訴被告方得依規定申請免繳土地增值稅，惟系土地若將來未能再被認定為公共設施保留地，於再次交易移轉登記時，如應繳納土地值稅，反訴原告陳金煌即有代反訴被告負擔系爭30萬2461元土地增值稅之危險，反訴原告為避免上開危險，額外要求反訴原應依一般稅率繳納土地增值稅（即放棄申請免繳之利益），反訴被告就此為承諾（即放棄申請免繳之利益），即應負履行之義務。今反訴被告違反約定申請免繳，應屬契約義務之違反，與系爭土地有無瑕疵無涉，反訴原告主張因反訴被告未依約履行依一般般稅率繳納土地增值稅使系爭土地產生瑕疵，即無可採。（二）又土地為有償移轉者，於增值稅納稅義務人繳納稅款後，其土地價值提高，將來計算土地增值稅之土地價值基準提高，就土地買受人而言於下一次有償移轉時，如繳納土地增值稅，因土地價值基準提高其應繳之土地增價稅，較輕。反之，如土地為有償移轉，而出賣人得申請免繳或暫免繳納，於土地買受人再一次轉售土地時，因前手於土地為有償移轉，未就其交易所得繳納土地增值稅，土地買受人取得土地因公告現值較低，於再一次轉售土地時，對前手本應繳納之土地增值稅，即有轉嫁由土地買受人負擔之危險，已如前述。按反訴被告固未依約於系爭土地辦理所有權移轉登記時，依兩造約定將土地增值稅30萬2461元繳清，而申請免繳，此固有契約義務之違反，並致反訴原告陷於將來可能負擔此一繳納義務，然此僅屬未發生實害之危險，蓋反訴原告將來就系爭土地再為有償移轉，且不能依法申請免繳土地增值稅時，反訴原告方應依法繳納上開土地增值稅30萬2461元，於斯時反訴原告方能確定受有30萬2461元之實害，其自得請求反訴被告負債務不履損害賠償責任；惟如反訴原告將來就系爭土地再為有償移轉，且能依法申請免繳土地增值稅時，反訴原告即不用繳納上開土地增值稅30萬2461元，斯時即確認反原告未受有損害，反訴原告於此情況下既未受害，對反訴被告即無損害賠償請求權可言。是反訴原告主張其因反訴被告違反兩造就土地增值稅繳納方式之約定，其必受有30萬2461元之損害，系爭土地之交易價值，因土地增值稅30萬2461元是否應繳納而有減損價值30萬2461元之情事，尚難遽採。（三）基上所述，系爭土地本身之價值並未減損（即無瑕疵），僅反訴原告是否因反訴被告債務不履行而受損害，然仍應待將來反訴原告再行有償移轉系爭土地時，有無繳納系爭土地增值稅30萬2461元之狀況而定，此僅為反訴原告是否因反訴被告未履行契約義務是否受有損害之認定，就系爭土地本身並無瑕疵存在，反訴原告主張其買受之系爭土地存瑕疵，且因瑕疵而減損30萬2461元之價值，進而主張兩造買賣契約之價金應減為減少至209萬7539元，於法尚屬無據。二、反訴原告請求反訴被告給付30萬2461元亦無理由：（一）反訴原告就系爭土地買賣價金240萬元之給付，係依反訴原告與反訴被告及合泰公司間之履約保證書約定，由合泰公司以其名義信託匯入兆豐國際商業銀行思源分行履約保證專戶帳號66601201399998號，並由兆豐國際商業銀行思源分行對買賣雙方予以保證，而系爭價金，除兩造不爭議之部分已為履行，至於兩造有爭議之30萬2461元仍在上開專戶內未給付予反訴被告等情，業已如前述，兩造有爭議之30萬2461元，除非兩造另行議定，否則必待將來反訴原告再次有償移轉系爭土地，反訴原告是否無法申請免繳上開30萬2461元土地增值稅而定，如反訴原告得申請免繳，其未受損害確定，履保機構自應將該30萬2461元支付予反訴被告，若反訴原告無法申請免繳上開30萬2461元土地增值稅而依法繳納，反訴原告受有30萬2461元之損害確定，反訴被告應予賠償，履保機構自應將該30萬2461元支付予反訴原告以作為損害填補，此乃兩造約定履保及反訴被告未依約履行所造成之損害結果發生與否未定使然。（二）是系爭原告主張之30萬2461元，履約保證銀行既未將該款支付予反訴被告收受，則反訴原告主張反訴被告已收受該30萬2461元價金，反訴被告收受該部分價金，有不當得利之情事，其得依不當利返還請求權請求反訴被告返還，尚屬無據。三、從而，反訴原告訴請反訴被告應將兩造於102年6月28日就坐落臺中市○○區○○段00000號土地（面積111.06平方公尺，所有權全部）及其上房屋（即門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號，未辦保存登記）所簽定之不動產買賣契約書中所約定之買賣總價金240萬元，減少至209萬7539元，為無理由，應予駁回；且反訴被告並無反訴原告所稱之不當得利之情事存在；反訴原告對反訴被告並無不當利返還請求權存在，反訴原告依不當利返還請求權訴請反訴被告應給付反訴原告30萬2461元暨自反訴之起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年率百分之五計算之利息，亦無理由，應併予駁回。四、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。陸、兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無一一論述必要，附此敘明。柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 104 年 5 月 14 日民事第四庭法官王金洲正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 5 月 14 日書記官劉雅玲

臺灣臺中地方法院103年度訴字第14號

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