臺灣臺中地方法院103年度訴字第1589號

• 裁判案由: 給付報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 104 年 05 月 14 日
• 法官: 何世全
• 法定代理人: 藍志宮
• 原告: 矽統不動產顧問有限公司法人
• 被告: 洪天麟

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第1589號
原　　　告　矽統不動產顧問有限公司
法定代理人　藍志宮
訴訟代理人　陳偉芳律師
複代理　人　石佩宜律師
被　　　告　洪天麟
訴訟代理人　劉憲璋律師
複代理　人　賴書貞律師
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國104年4月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告受訴外人王芝妍委託銷售其所有坐落臺中市○○區○○段○00地號土地及其上同段第2265建號之房屋（即門牌號碼為臺中市西屯區市○○○路000號28樓之1，下稱系爭房地），被告經原告公司法定代理人藍志宮之友人即訴外人蔡崇寬，及東森房屋加盟店旭日不動產經紀有限公司（下稱旭日公司）介紹，而有意購買系爭房地，經原告告知系爭房地經永豐商業銀行股份有限公司（下稱永豐銀行）、元大商業銀行股份有限公司（下稱元大銀行），及訴外人林頂洋設定最高限額抵押權，與經玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）、台灣銀行股份有限公司、華南商業銀行股份有限公司、訴外人李順發及洪金明等債權人予以查封在案，被告當時即知悉倘系爭房地之買賣契約成立，亦因上開因素，而難以履行。惟被告知悉原告有能力處理，遂委由原告與出賣人王芝妍協商買賣價金及排除上開買賣障礙，並經原告多次居中協調，出賣人王芝妍與被告最終以新臺幣（下同）63,360,
000元作為系爭房地之買賣價格，被告嗣於民國102 年12月
10日以其訴外人即配偶何素娟名義與出賣人王芝妍就系爭房地簽訂不動產買賣契約書。再經原告向系爭房地之抵押權人、查封債權人及出賣人王芝妍遊說、勸導及協商買賣價格後，玉山銀行同意撤回查封，先清償永豐銀行及玉山銀行部分欠款、依法提存李順發債權金額排除查封及委請律師處理債權人洪金明之債權等，且原告公司法定代理人藍志宮均有向被告報告系爭房地買賣及排除事宜處理之進度，被告亦知悉原告花費四、五個月時間處理、排除上開買賣交易之障礙，嗣王芝妍並於103年4月29日將系爭房地所有權移轉登記予被告之配偶何素娟。詎料，原告幫被告完成系爭房地過戶、塗銷債權人林頂洋設定之最高限額抵押權及點交系爭房地後，被告卻未給付原告之居間報酬，經原告多次電話聯繫，均無下文，原告委託訴訟代理人發函催告，被告亦置之不理。原告與被告間之媒介居間雖未簽訂書面契約，惟該契約非屬要式契約，得以默示成立，被告明知原告係以不動產仲介經紀服務為業，並收取居間報酬之人，被告仍委請原告媒介居間磋合系爭房地買賣及排除買賣過程之障礙，原告亦同意受被告委託而為處理其託付之事項，雙方應已成立居間契約。又兩造就媒介居間未約定報酬，依民法第566條第2項規定，及內政部89年7月19日台內中地字第8979517 號函所示「（一
）不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或1個半月之租金。」，並以民間交易習
慣關於仲介報酬一般由買方負擔2％，賣方負擔4％，爰依民法居間之法律關係，提起本件訴訟，請求被告給付仲介報酬1,267,200元（計算式：63360000×2％＝12 67200）及其法
定遲延利息等語。並聲明：被告應給付原告1,267,200元，
及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠倘被告自始未替原告居間媒介，則被告何須委託原告向賣方訴外人王芝妍議價及排除賣方債權人之抵押權及查封等情事，故被告欲委託原告幫其處理買賣事務，原告亦答應被告之委託要求，雙方成立居間契約，實無可議。而原告幫被告向出賣人王芝妍之議價過程，自始至終未見被告或其抗辯之仲介旭日公司等參與，且經原告多次議價後，買賣價格從80,000,000元協商至63,360,000元，並就出賣人王芝妍之回應及其債權人處理過程，均對被告據實以報，被告亦無反對，故若無原告之居間，買賣雙方豈得以順利簽訂買賣契約。雖被告抗辯其係委託旭日公司及訴外人張裕隆，並提出其等簽立之切結書，然切結書並無原告之簽署，基於債權相對性原則，該切結書對原告不生效力。且出賣人王芝妍未曾見過旭日公司及張裕隆，旭日公司及張裕隆如何於未見面之情形下，磋合出賣人王芝妍與被告成立系爭房地之買賣契約，被告應就系爭房地為旭日公司及張裕隆仲介成立之抗辯，負舉證責任。
㈡訴外人王芝妍於102年11月28日與原告簽訂房地產專任委託
銷售契約書時，王芝妍委託銷售之樓層面積約225坪，以每
坪350,000元出售，其委託銷售價格為78,750,000元以上，
然除因被告有意購買並多次委託原告向出賣人王芝妍議價外，亦因出賣人王芝妍有資金問題，希望自出售系爭房地中取得資金，故原告為使被告順利購買系爭房地，並體諒出賣人王芝妍情況，原告本得收取4％之服務報酬，降為1,000,000元約僅收取1.6％之服務報酬，出賣人王芝妍因此同意以低
於市場甚多之行情即63,360,000元將系爭房地出售予被告。是於102年12月10日即出賣人王芝妍簽訂系爭房地買賣契約
前，與原告簽訂同意書，除於同意書第二點將系爭房地委託銷售價格更正為63,360,000元外，並於第三點約定「同時授權貴公司在上開價格（含）以上，自行當場收受定金，並同意給付新台幣200萬元（每戶100萬元）正作為貴公司服務費用。」，又出賣人王芝妍已於103年5月16日給付服務費用1,000,000元予原告。故出賣人王芝妍實際僅給付原告1,000,000元之仲介報酬，此係原告減免出賣人王芝妍本應給付4％
之仲介報酬義務，無關被告應給付之仲介報酬。
貳、被告抗辯：
一、原告為專業之不動產經紀業公司，應熟知不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款規定，欲將不動產委由經紀業仲介出售，經紀業應指派經紀人於委託契約書上簽章，因此居間契約原則應以要式契約為之，以不要式契約為例外。則原告既已依前開管理條例與原告簽訂房地產專任委託銷售契約書，何以未與被告簽訂任何書面契約，反主張兩造以默示成立居間契約？本件原告主張，顯有違常情。並以「原則從寬，例外從嚴」之解釋原則，當事人間是否因默示同意居間給付報酬之內容，應為嚴格解釋。是以，兩造間未就居間給付報酬之內容、金額等達成合意，原告應就雙方因默示同意成立居間契約之主張，負舉證責任。至於原告主張「民間交易習慣關於仲介報酬一般由買方負擔2％」，乃係內政部依不動產
經紀業管理條例第19條規定所頒「不動產仲介經紀業報酬計收標準」規定「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」，並非原告主張買方需負擔2％仲介費之標準。
二、再者，依證人李惠如、張裕隆、蔡崇寬、吳仲晨於鈞院言詞辯論期日皆證稱原告公司法定代理人為訴外人王芝妍之仲介，證人吳仲晨等人為買方即被告之仲介，證人蔡崇寬居中協調買賣雙方有關價金之金額，原告公司法定代理人與被告無直接接觸，何以進行磋合、媒介、協調價格等居間行為？且原告係賣方王芝妍之仲介，為避免出賣人王芝妍違反不動產買賣契約上載「權利瑕疵擔保」之約款，而代王芝妍處理出賣人責任，即處理系爭房地抵押權和排除查封之行為，縱使原告未代出賣人王芝妍處理系爭房地抵押權和排除查封等事，被告亦得依債務不履行之相關規定對出賣人王芝妍為請求，原告實非因與被告有何契約關係而進行上開行為，足認原告對被告未有媒介居間之行為。
三、被告實係與訴外人張裕隆、旭日公司間成立居間契約，被告亦已將仲介費用給付張裕隆及旭日公司，雖原告主張旭日公司、張裕隆自始至終均未參與議價過程，然與證人李惠如、黃盈逢、張裕隆、蔡崇寬、吳仲晨等，於鈞院言詞辯論期日證述證人蔡崇寬居中協調買賣雙方有關買賣價金之金額等語，全然不符，可見原告主張顯係掩蓋張裕隆及旭日公司於居間過程之付出，欲獨自領取全數報酬，自非可採。故被告從未委託原告仲介系爭房地，與原告間不存在任何債權債務關係，原告既係受賣方訴外人王芝妍委託，依債權相對性原則，原告僅能向王芝妍請求居間報酬，而無向被告請求之理，原告主張，實無理由。
四、並聲明：駁回原告之訴。
參、兩造不爭執之事項及爭點所在：
一、兩造不爭執之事項：
㈠訴外人王芝妍委託原告銷售其所有之系爭房地，其等二人並於102年11月28日簽訂房地產專任委託銷售契約書，於同年
12月10日雙方再簽訂同意書，修正原房地產專任委託銷售契約書之內容。
㈡被告以其配偶訴外人何素娟之名義，於102年12月10日與訴
外人王芝妍在位於臺中市大墩七街之川林地政士事務所就系爭房地簽立不動產買賣契約書，系爭房地之買賣價金為
63,360,000元，辦理簽約之代書為上址地政士事務所負責人即訴外人陳建堯，王芝妍並於103年4月29日將系爭房地之所有權移轉登記予何素娟，並於同年5月6日點交系爭房地完畢。
㈢兩造對卷內所有書證等證據資料之形式上真正不爭執。
二、本件爭點：
原告主張兩造間成立居間契約，有無理由？如為肯定，原告請求被告給付居間報酬1,267,200元，是否有據？
肆、得心證之理由：
一、原告主張兩造間成立居間契約，有無理由？
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明
文，是居間契約為不要式契約，只要兩造就居間人應報告訂約之機會或為訂約之媒介，及契約成立時委託人給付報酬等必要之點意思表示一致即為成立，並不以兩造間人訂立書面居間契約為必要。又按居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由契約當事人雙方平均負擔，固為民法第570條所明定；但由同法第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」可知，居間人對於委託人負有忠實義務，僅為委託人之利益而活動，否則其違反誠實信用，為無居間契約關係之相對人的利益而服務時，不論是否造成委託人之損害，均喪失其請求報酬及償還費用之權利，且此規定不惟報告居間有所適用，於媒介居間之情形，亦受其拘束。由此得見，民法第570條規定媒介居間之報酬由契約當事人
平均負擔者，當限於媒介居間人居於中間之第三者之地位，對於契約當事人雙方兼負忠實義務，同時為雙方利益而服務，不獨厚一方利益之情形；否則媒介居間人受一方之委託，僅為該委託人之利益而服務時，對委託人之相對人既不負忠實義務，卻仍得對該相對人請求居間報酬者，不啻與民法第571條揭櫫之意旨相背，且對於單方負有義務之相對人而言
，亦明顯不公。同此法理，居間人受一方之委託後，為該委託人之利益而為訂約機會之報告或媒介之居間服務者，除非另有事實得認居間人與相對人亦有成立居間契約之合意，否則，不能因居間人為委託人利益而與相對人之接觸活動，即謂相對人與居間人間亦已有居間契約之合意，甚而認為相對人就就給付居間人報酬一節，已經與居間人彼此意思表示一致達成合意，或屬民法第566條第1項所定視為相對人允與報酬之情形。
㈡又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。本件原告主張兩造
間存有媒介居間契約，為被告所否認，依前開說明，原告自應就此有利於己之事實，負舉證責任。經查：
⒈原告雖以當初系爭房地上存有數債權人之查封與抵押權，被告知悉原告有能力排除前開障礙，才委託原告出面排除前開買賣障礙，經原告一一向抵押權人、債權人協調債務、排除查封，並委請律師處理債務，始排除前開買賣障礙，被告既明知原告係從事不動產仲介服務，以居間收取報酬為業，其要原告處理上開事務，兩造間自應成立有媒介居間之不要式契約等語。惟證人即系爭房地之出賣人王芝妍到庭結證：伊有委託原告矽統公司出售系爭房地；因為當初系爭房地有遭債權人銀行扣押，伊須要去跟銀行協調還款金額，銀行才會撤銷假扣押，伊始得順利完成系爭房地之買賣；而排除抵押權之相關事項，均係由原告公司法定代理人藍志宮幫忙協調；藍志宮有說買方想要出價6336萬元，伊有說是不是再加一點，藍志宮協調1、2個星期，說買方價錢無法拉上來，伊最後就同意這個價錢；訴外人邱鎮北律師是藍志宮的律師，伊並無直接委託邱鎮北律師，而聲請准予提供擔保提存李順發債權金額以撤銷假扣押、委請律師處理伊對訴外人洪金明之債務、並達成和解使洪金明撤回假扣押聲請之部分（即原證七、八，見本院卷第33頁至50頁），則是在買賣契約簽立後始由邱鎮北律師辦理，因為要處理好這些事項才能順利履約並將系爭房地過戶給買方等語明確（見本院卷第111至113頁），足認前開排除系爭房地上之抵押權、撤銷債權人對系爭房地所為假扣押等行為，均係王芝妍身為系爭房地出賣人之義務，則原告所為協調債務、遊說債權人撤銷撤回假扣押、委請律師處理債務等行為，應認為係為履行其與王芝妍間之委託契約，亦即係為使王芝妍得以順利與他人訂約並過戶系爭房地而為，尚無得認定原告係基於兩造間默示存有之居間契約而為前開行為。況原告前開聲請准予提供擔保提存李順發債權金額以撤銷假扣押、委請律師處理伊對訴外人洪金明之債務、並達成和解使洪金明撤回假扣押聲請之行為，係於被告與王芝妍簽訂買賣契約後方為之，與媒介居間契約「居間者，為訂約之媒介」之契約本旨無涉，並非促成他人訂立買賣契約，反而係為協助出賣人義務之履行，顯係原告為履行受王芝妍所託之事項而為，自無法以此作為兩造間有成立居間契約之證明。另就原告所稱其有幫被告向賣方協談價格，係經原告多次居中於買賣雙方間協商，賣方就買賣價格才終於願意退讓而符合被告要求之價額等節，亦經證人王芝妍結證：原告法定代理人藍志宮有說買方想要出價6336萬元，伊有說是不是再加一點，藍志宮協調1、2個星期，說買方價錢無法拉上來，伊最後就同意這個價錢等語在卷（見本院卷第112頁），足見原告係為出賣人之利益而將買受人之報價
向出賣人報告後，再因出賣人之意思去向買受人方面協調價格，蓋談定價格本為買賣之必要之點，原告為談成系爭房地之買賣，自有必要向買賣雙方均遊說協調，是縱原告有於買賣雙方間協調價格，或被告方面有透過原告向賣方王芝妍議論價格，仍均屬原告為賣方王芝妍處理事項之一部，原告既係立於王芝妍之受託人地位，替王芝妍尋求適宜的買受人及出價，該價額談成之利益雖可能亦及於被告，然僅為買賣契約涉及兩造合意之本質使然，充其量僅為「反射利益」之性質，尚非得因此即認為被告有委託原告處理本件買賣契約價格之情事。且由證人王芝妍同時結證：伊在委託原告之前也有委託過其他人賣，期間差不多有一年，都沒有什麼消息；伊公司經營上有資金壓力，伊就同意這個價錢等語（見本院卷第112頁），更徵原告並未特別幫被告方面爭取利益，王
芝妍之所以同意以此價格出售系爭房地，純係因為系爭房地有一段時間乏人問津，而王芝妍又急須現金周轉，始同意被告之開價。是綜上等情，均難認為原告有為被告之利益而替其為任何居間媒介之事項，自無由以此證明兩造間存有默示居間契約之合意。
⒉又被告抗辯其買受系爭房地之過程，係透過其鄰居張裕隆介紹，進而由張裕隆聯繫旭日公司店長黃盈逢、業務員李惠如、吳仲晨為其仲介，旭日公司之業務員李惠如並有帶同被告及被告之妻何素娟看屋，嗣被告表明有意願購買系爭房地，並交付斡旋金100萬元，由張裕隆轉交旭日公司後，即由吳
仲晨與蔡崇寬接洽聯繫買賣事宜，原告與旭日公司或是被告間，並無直接接觸，嗣於買賣契約簽訂後，被告則分別給付張裕隆33萬元、旭日公司100萬元仲介費，張裕隆與旭日公
司再共同包了一個35萬元的「中人費」紅包給蔡崇寬等節，除據證人李惠如於本院結證：先前是透過張裕隆介紹說有個鄰居即被告夫妻要買房子，伊遂帶同被告之妻何素娟去看系爭房地，會知道系爭房地係伊同事吳仲晨告訴伊，去看系爭房地則係透過蔡崇寬通報系爭房地的管理室；被告看完房子後，張裕隆說被告夫妻有意願購買系爭房地，遂由張裕隆代付100萬元支票作為斡旋金，由吳仲晨通報蔡崇寬，進行議
價斡旋，在簽訂買賣契約之前並沒有跟賣方有接觸，都是跟蔡崇寬聯繫；旭日公司向被告收取100萬元仲介費，旭日公
司有再付35萬中人費的紅包給蔡崇寬等語外，且證人黃盈逢於本院結證：系爭房地的買賣係由吳仲晨跟賣方接觸，賣方則是由蔡崇寬與吳仲晨接觸，過程中伊都沒有跟賣方接觸，伊跟被告約定仲介報酬2%，最後拿到的報酬費為100萬元，
並有給蔡崇寬35萬元等語，及證人張裕隆於本院結證：伊有介紹買方洪天麟夫妻跟旭日的李惠如認識；買賣過程中，伊有給旭日公司一張100萬元的支票，該100萬元支票是被告之太太請伊轉交給旭日公司；被告最後有開一張33萬元的支票給伊，當時旭日公司的店長黃盈逢也在場，黃盈逢說對方一直要費用，希望伊也可以能夠分擔一點，黃盈逢所說的對方是指藍經理與蔡經理等語，證人蔡崇寬於本院證述：原告法定代理人應該算是王芝妍的仲介，吳仲晨應該是被告的仲介，我在中間幫忙協調買賣價金的金額，原告與吳仲晨並沒有直接接觸；買賣價金是由伊幫忙協調好的；伊有收到旭日公司給伊紅包35萬元等語，暨證人吳仲晨於本院結證：當初伊有透過台北的仲介打電話給系爭房地設定抵押的債權銀行問，是否可以請屋主與伊聯繫，因為有買方想要買該房子，銀行說不管這些事，不能把屋主的電話給伊，但銀行有留伊的電話，並我說如果屋主有意願屋主會自己跟伊聯絡，後來是蔡崇寬直接打電話給伊，說如果真的有買方要買該房子再談這件事，伊我就將買方的價錢報給蔡崇寬，伊都是透過蔡崇寬將買方的訊息轉達給賣方，蔡崇寬並將賣方的訊息透過伊轉給買方知道，伊於仲介過程中並無與原告接觸；蔡崇寬有向伊要服務費，最後旭日公司給蔡崇寬約30萬元，但蔡崇寬或原告均無透過伊向被告要求要付他們仲介費等事宜等語明確（見本院卷第114頁至116頁背面、第117頁背面至120頁、第147頁至第152頁背面），並有切結書1紙、支票3張在卷可憑（見本院卷第59、60頁、第125頁），是被告抗辯上開各
情洵堪認定。從而，兩造間既未有直接接觸，原告或蔡崇寬於過程中又並無透過任何方式向被告要求仲介費用，則兩造間如何成立默示居間契約之合意，即非無疑。且依一般不動產買賣之交易習慣，當買賣雙方關於標的不動產之價額意見尚有差距，暫時不能達成共識，但雙方仍有協調一致之可能時，往往由買方交付仲介一筆「斡旋金」作為協調之擔保，並表示其購買意願。本件被告欲買受系爭房地，然尚未與王芝妍簽訂買賣契約前，曾透過證人張裕隆交付旭日公司一張100萬元之支票，作為斡旋金之用，此業經證人李惠如、黃
盈逢、張裕隆、吳仲晨於本院結證在卷（見本院卷第114頁
背面、第118頁、第119頁背面、第152頁），並有支票影本1紙在卷可稽（見本院卷第83頁），堪以認定。反觀原告則自始至終均未獲買受人交付斡旋金，倘原告所言不虛，此一斡旋金理當交由其向賣方斡旋，然其竟自始至終未收受該筆斡旋金，顯與一般不動產交易習慣有違，更屬可疑；況一般不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%，且通常係由賣方支付4%而由買方支付2%，然旭日公司並未向出賣人王芝妍收取仲介報酬費乙情，業據證人王芝妍於本院證述：伊沒有給付仲介費給旭日公司等語；證人吳仲晨於本院證述：蔡崇寬有說屋主目前欠錢，我幫屋主賣掉房子屋主沒有仲介服務費可以給等語（見本院卷113頁、第151頁背面），而原告與王芝妍、旭日公司與被告原約定之報酬均為買賣價金之4%，亦經證人王芝妍於本院證述：本來是約定要給原告公司4%的傭金，後來價格賣得不好才調降為100萬元
等語，及證人黃盈逢於本院證述：剛開始因為蔡崇寬表示他是處理賣方的債務，旭日公司不能向賣方要求仲介報酬，因此旭日公司與被告約定仲介報酬費為買賣價金之4%，嗣經被告抱怨過高始降為2%等語綦詳，並有房地產專任委託銷售契約書1紙在卷可稽（見本院卷第112頁、第118頁、第8頁），洵堪認定，則上開情節較符合買賣雙方間各自尋覓、委託仲介人處理各自事宜，並各自給付仲介報酬之交易型態，而與原告所主張兩造間另存有居間契約之合意有間，自難使本院形成兩造間成立居間契約之心證。
二、綜上所述，原告上開主張均不足以證明兩造間確有居間契約存在，則原告據此依居間之法律關係，請求被告給付原告居間報酬1,267,200元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 104 年 5 月 14 日民事第一庭 法 官 何世全
一、上正本係照原本作成。
二、如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441 條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。
中 華 民 國 104 年 5 月 14 日書記官 陳青瑜