臺灣臺中地方法院103年度簡上字第271號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第271號

上訴人

張榳芳

訴訟代理人

劉晉嘉

訴訟代理人

陳大俊律師

訴訟代理人

張秀瑜律師

被上訴人

升盧不動產房屋經紀有限公司

法定代理人

李茂松

訴訟代理人

林軍男律師

上當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國103年4月30

日本院臺中簡易庭102年度中簡字第2385號第一審簡易判決提起

上訴，被上訴人並於本院為訴之追加，本院於民國104年1月16日

言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按請求之基礎事實同一者，得在第二審將原訴變更或追加他訴，此觀之民事訴訟法第255條第1項第2款、第446條第1項規定自明，又上開規定於簡易訴訟程序準用之，同法第436條之1第3項定有明文。查被上訴人於原審係主張兩造於民國101年3月20日簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭契約），上訴人於委託期間屆滿後2個月內，與被上訴人曾經介紹之客戶即訴外人吳京蓉成交，依系爭契約第8條第3項第5款之約定，請求上訴人按委託銷售價4%給付服務報酬。嗣被上訴人於上訴後在本院追加主張於原審聲明（下稱先位聲明）之範圍內，備位主張上訴人前揭所為係以不正當行為阻止條件之成就，視為條件已成就，被上訴人亦得依系爭契約第5條約定，按實際成交價格之4%計算，請求上訴人給付服務報酬等語，而為訴之追加，其請求之基礎事實同一，應予准許。

乙、實體方面：

壹、被上訴人主張：

一、被上訴人於原審起訴主張：

(一)兩造於101年3月20日簽訂系爭契約，約定由上訴人委託被上訴人居間仲介銷售坐落臺中市○○區○○○段○○○○段00○00地號土地及其上建號780號即門牌號碼臺中市○○區○○○街000號建物（下稱系爭不動產），並約定委託價額為新臺幣（下同）638萬元，委託期間自101年3月20日起至同年6月20日止。系爭契約第8條第3項第5款約定：委託期間屆滿後2個月內，上訴人與被上訴人曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時，視為被上訴人已完成居間仲介之義務，上訴人仍應支付委託銷售價4%之服務報酬。

(二)嗣被上訴人發現系爭不動產於101年7月10日以買賣為原因移轉登記予被上訴人曾經介紹之客戶吳京蓉，吳京蓉係兩造簽訂系爭契約後被上訴人所開發之客戶，並於101年4月13日由證人即當時被上訴人公司人員林銘倫帶吳京蓉與其夫蕭伊廷實際察看系爭不動產，而上訴人為規避給付被上訴人服務報酬，竟出此下策。上訴人依系爭契約第8條第3項第5款之約定，仍應給付被上訴人委託銷售價638萬元之4%之服務報酬即255,000元等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人255,000元，及自支付命令送達被告之翌日（即102年5月18日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、於本院補稱：

(一)被上訴人先位主張依系爭契約第8條第3項第5款約定，按委託銷售價638萬元之4%計算之金額，請求上訴人給付255,000元：

⒈系爭契約第8條第3項第5款約定：委託期間屆滿後2個月內，甲方（即上訴人，下同）與乙方（被上訴人，下同）曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售價4%之服務報酬，文義上僅需上訴人與被上訴人曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時」即足成立，並無酌加、限制或其他類似字眼，別無解釋之可能。而買方吳京蓉或其配偶蕭伊廷，即為被上訴人員工所曾經帶看、介紹現場之客戶，應已符合前開約定涵攝之範圍；反之，上訴人抗辯主張需限於被上訴人已提供上訴人關於被上訴人曾經介紹之該組客戶資料云云，則已超出前開約定文義之射程範圍，自不足採。

⒉系爭契約第8條第3項第5款之約定，並無違反民法第247條之1規定或消費者保護法（下稱消保法）第12條規定而有無效之情形：

①定型化契約範本僅係提供企業經營者與消費者作為訂定有有關契約參考之用，故範本之性質與契約應載或不得記載事項有別，且範本並未依消費者保護法（下稱消保法）規定公告之程序辨理，故不具有消保法第17條第2項之效力。消費者違約時，原則上應依其與企業經營者間所訂立之契約內容為據，並非當然應以主管機關制定之定型化契約範本為準，此由行政院消費者保護委員會88年1月8日(88)台消保法字第00041號、88年12月27日(88)台消保法字第01557號函釋亦可得之知。

②系爭契約第8條第3項第5款之約定，一方面可避免仲介公司投入之心力付諸流水，另一方面則藉以避免客戶惡意圖免給付仲介費，並無不公平或不當限制消費者權益之處。況本件上訴人亦自認，其係因為貪著仲介費，所以同意直接與吳京蓉交易等語，並非經過其他不動產經紀業仲介而成交，更無為此另行支付其他仲介報酬，核其所為，顯係意圖規避應給付被上訴人之服務報酬，同時上訴人亦違反誠信原則，應非民法第247條之1或消保法第12條規範保護之內容。

⒊上訴人知悉買方吳京蓉或其配偶蕭伊廷夫妻，係被上訴人公司介紹帶看之客戶，仍自行與吳京蓉就系爭不動產成交。理由如下：

①稽之上訴人於原審102年10月2日言詞辯論期日陳稱：「（

101 年5、6月間的事？）應該吧」等語，足知上訴人與買方吳京蓉或其配偶蕭伊廷聯絡之時間點，在系爭契約有效期間之內，上訴人自無不知之理。

②再稽之上訴人於原審103年3月19日言詞辯論期日陳稱：「應該是101年6月22日簽約，簽約地點是在台中市西屯路一家仲介公司，在簽約之前，吳京蓉打電話給我，我有詢問她為何知道我的電話，她叫我不要說話，叫我不要跟房仲簽約，她要私下跟我簽約，我覺得很奇怪，證人吳京蓉告訴我說她是透過她哥哥在監理站工作，查到我的車牌，知道我的電話，所以我跟證人吳京蓉就約定直接到我家簽約」等語，更明確提及仲介公司，指稱「叫我不要跟房仲簽約，她要私下跟我簽約，我覺得很奇怪」等語，更足明證；另上訴人復於上開言詞辯論期日陳稱：「我覺的很委屈，因為我非常忙碌，對於賣這間房子，一開始我貪著仲介費，所以同意買方，並直接跟吳京蓉交易…。這一切是我的錯誤造成」等語，若非上訴人知情而自知理虧，豈有自認之可能。

⒋上訴人明顯為了規避應給付被上訴人服務報酬之義務，明知將導致違約而蓄意為之，違約交易之風險評估當早已在上訴人之預定料想之中，且本件係上訴人不符誠信原則在先，則衡情當再無酌減違約金之餘地，否則無異鼓勵當事者故意違約之舉措，量非法律之本旨所在。退萬步言之，本件委託居間係屬專任銷售委託，被上訴人與所屬公司職員更已為本案耗費相當之勞力、時間與各項營運費用，諸如：代替屋主租客點交、房屋修繕油漆、房屋詢價與估價、帶看多組客戶、刊登廣告、現場打掃、監工、同仁現場駐點銷售、製作不動產說明書、回報銷售狀況等等，損失實甚為鉅大。

(二)被上訴人備位主張依民法第101條第1項規定及系爭契約第5條約定，請求按實際成交價格之4%計算，請求上訴人給付服務報酬：

⒈上訴人既明知其與吳京蓉或其配偶蕭伊廷聯絡之時間點仍在本件專任委託銷售有效期間之內，更明確提及仲介公司，並陳稱「叫我不要跟房仲簽約，她要私下跟我簽約，我覺得很奇怪」等語，有故意阻撓仲介居間成交之主觀意圖，隨即據此自認其係因為「貪著仲介費，所以同意買方，並直接跟吳京蓉交易」等語，有故意阻撓仲介居間成交之客觀事實。核上訴人前揭之所為，明顯係為了規避應給付被上訴人服務報酬之義務而蓄意為之，同時違反誠信原則，以不正當行為，刻意不知會或透過被上訴人之居間，而選擇私下與吳京蓉交易成立買賣契約，上訴人故意使被上訴人委託仲介之條件不成就，則依民法第101條第1項之規定，應視為本件居間之停止條件已然成就（買賣因其報告或媒介而成立）。

⒉依民法第568條之規定，居間人以「契約因其報告或媒介而成立者」為停止條件得請求給付報酬，被上訴人爰在同一聲明之範圍內，備位主張依民法第101條第1項規定及系爭契約第5條約定，請求上訴人應按實際成交價格之4%計算，給付被上訴人服務報酬。另上訴人就所主張實際成交價格僅為520萬元，仍應負舉證之責，另被上訴人聲請向貸款銀行函調本件上訴人與吳京蓉簽訂之不動產買賣契約書以查明其成交價格。

貳、上訴人則以：

一、上訴人於原審抗辯：兩造簽訂系爭契約後，被上訴人於委託期間並未幫上訴人賣掉系爭不動產。上訴人在國外曾接到吳京蓉之夫即蕭伊廷的電話表示要買房子，上訴人嗣於101年6月22日與吳京蓉簽約，在簽約之前，吳京蓉亦曾打電話給上訴人，上訴人有詢問她為何知道上訴人的電話，吳京蓉叫上訴人不要說話，不要跟房仲簽約，吳京蓉要私下跟上訴人簽約，上訴人覺得很奇怪，吳京蓉表示她是透過她哥哥在監理站工作，查到上訴人的車牌，知道上訴人的電話；又因為上訴人有跟永慶房屋簽專約，所以上訴人在簽約之前有跟吳京蓉說你們有沒有跟永慶房屋帶看，吳京蓉告訴上訴人說沒有，所以上訴人跟買方吳京蓉就約定直接到上訴人家中簽約等語資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。

二、於本院補稱：

(一)被上訴人先位主張依系爭契約第8條第3項第5款約定，按委託銷售價638萬元之4%計算之金額，請求上訴人給付255,000元，為無理由：

⒈系爭契約第8條第3項第5款之約定，應限於被上訴人已提供上訴人關於被上訴人曾經介紹之該組客戶資料：

①系爭契約第8條第3項第5款中，關於「介紹」之文義解釋應參考民法第565條、第567條之規定，至少應有「報告」或「媒介」之行為，始能稱為「介紹」。然查被上訴人僅於委託期間曾經帶看吳京蓉及其配偶蕭伊廷，但並未向上訴人報告上情，更未有周旋為之說合之媒介行為，且未提供任何關於吳京蓉夫妻之聯繫方式，自難謂吳京蓉及其配偶蕭伊廷為被上訴人曾經介紹之客戶。

②系爭契約第8條第3項第5款之約定，應係指在委託期間內，被上訴人曾經將該客戶（即買受人）介紹給上訴人，上訴人並對客戶有所知悉後，上訴人於委託期間內與該客戶不成交，後於委託期間屆滿後2個月內成交，始有上開規定之適用。而吳京蓉雖由被上訴人所開發，惟吳京蓉並未經被上訴人介紹與上訴人，上訴人與吳京蓉於委託期間內互不知悉，即應認上訴人並無惡意規避原給付予被上訴人之服務報酬，而無上開約款之適用。

⒉退步言之，倘認系爭契約第8條第3項第5款之約定，並不限於被上訴人已提供上訴人關於被上訴人曾經介紹之該組客戶資料之情形。則系爭定型化契約中之系爭契約第8條第3項第5款之約定，顯有加重委託人之責任，且於委託人方有重大不利益之情形，亦有違反誠信原則，對消費者顯失公平之處，依民法第247條之1規定及消保法第12條之規定，應為無效：

①核系爭契約第8條第3項第5款之內容，與民法關於居間以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬之原則已有不符。考此約定之締約目的，無疑是防止委託人於委託期間，自仲介者手中取得交易相對人之資料，為規避應給付予仲介業服務報酬，而私下交易之情事，所為之處罰條款，其精神應源自於民法第101條第1項之法理。另參照內政部頒布之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額1次給付與受託人：(三)受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」亦有相類似條款。

②被上訴人雖曾於委託期間帶吳京蓉至委託銷售標的看屋，但當時上訴人並不在現場，上訴人始終不知有吳京蓉之存在，而被上訴人亦未將吳京蓉之資料，如年籍、姓名、相貌及聯絡方式提供予上訴人，上訴人亦不知悉吳京蓉曾於委託期間經由被上訴人帶看系爭不動產，故上訴人實無規避給付被上訴人服務報酬之意圖，而與吳京蓉私下交易之情事。

③再者，系爭契約第8條第3項第5款之內容，並未設有如上開內政部頒布之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款之限制（即受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者），而一概限制上訴人不得於委託期間屆滿後2個月內，與被上訴人曾經介紹之客戶（含配偶及二親等內親屬）成交，否則即應給付報酬。此非但限制上訴人於委託期間屆滿後之自由交易權利，亦與此類約款係為防止委託人故意使居間契約給付報酬之停止條件不成就之目的不符，且無異於令無辜之委託人承受其無法預期控制之重大不利益，而有不當加重其責任之情形，亦有違誠信原則，且對消費者顯失公平。

④綜上所述，系爭契約第8條第3項第5款之約定應屬無效，被上訴人據此請求給付居間報酬，應無理由。

⒊據吳京蓉及蕭伊廷之證詞，均謂伊等主動聯繫上訴人洽談買賣事宜，且未證稱伊等簽約前有告知上訴人關於被上訴人曾經帶看系爭不動產乙事。上訴人係在不知悉吳京蓉及其配偶蕭伊廷，為被上訴人曾經介紹帶看之客戶之情況下，而與吳京蓉簽立系爭不動產買賣契約。被上訴人主張上訴人知悉吳京蓉係被上訴人曾經帶看之客戶而仍與之簽約云云，並非屬實。

⒋退萬步言，縱認被上訴人之先位主張為有理由，然被上訴人就系爭不動產買賣之成立，既無向上訴人為締約機會之報告，亦未居中積極周旋為之說合，僅僅帶看一次房屋，即為請求按委託銷售價4%計算之違約金，尚屬過高。考量被上訴人就系爭不動產買賣契約成立之貢獻極其低微，上訴人爰引民法第252條之規定，主張應予酌減為按實際成交金額520萬元之1%計算違約金，始屬適當。

(二)被上訴人備位主張依民法第101條第1項規定及系爭契約第5條約定，請求按實際成交價格之4%計算，請求上訴人給付服務報酬，亦無理由：

⒈在系爭契約之委託期間之內，上訴人根本不知悉有吳京蓉或其配偶蕭伊廷之存在，何來以不正當行為阻止吳京蓉透過被上訴人之仲介而與上訴人簽立系爭不動產買賣契約。

⒉況被上訴人在系爭契約之委託期間內，既未向上訴人報告吳京蓉欲以520萬元購買系爭不動產之締約機會，則上訴人與吳京蓉並無可能透過被上訴人之委託銷售而成立買賣契約甚明。故所謂「吳京蓉透過被上訴人之委託銷售而與上訴人成立買賣契約」之條件，本質上並非存在，抑或其根本不可能成就而已非屬條件，自難謂上訴人有何因條件成就而受不利益之可言。

叁、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴。上