103年度簡上字第303號（損害賠償） - 臺灣臺中地方法院｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第303號上　訴　人　優慧建設有限公司法定代理人　吳錫劍訴訟代理人　廖奕婷律師鐘登科律師複　代理人　李世文律師被上訴人　瑞聯O區管理委員會法定代理人　林進聰訴訟代理人　張慶達律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國103年6月13日本院臺中簡易庭103年度中簡字第450號第一審判決提起上訴，本院於民國105年1月22日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用新臺幣柒仟肆佰肆拾元由上訴人負擔。事實及理由甲、程序部分：按對於簡易程式之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，並準用民事訴訟法第434條第1項、第434條之1及第三編第一章、第四編之規定，民事訴訟法第436條之1第1項、第3項分別定有明文。又於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第446條第1項亦有明定。復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件被上訴人於原審請求「被上訴人應給付新臺幣（下同）45萬9000元，及訴訟期間之損失及按年息5%計算之利息。」等語，嗣於本院審理中，即於民國104年1月14日以民事更正上訴聲明狀變更聲明為：「被上訴人應給付上訴人43萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」等語，揆諸上開規定，核屬減縮應受判決事項之聲明，毋庸上訴人同意，應予准許，先予敘明。乙、實體部分：一、上訴人方面：㈠於原審起訴略以：其於102年5月29日向訴外人臺灣金聯資產管理股份有限公司（下稱臺灣金聯公司）買賣取得坐落於臺中市○○區○○段000地號（地目建，面積825.11平方公尺，權利範圍10000分之2363）土地1筆，及其上之同段433建號建物（建物層數6層、層次1、2層，面積528.03平方公尺；陽台30.07平方公尺、平台38.39平方公尺、雨遮5.19平方公尺，權利範圍1分之1；門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷00號）房屋1筆、及同段532號建號建物（面積1,496.79 平方公尺，權利範圍10000分之2363之共有部分），其中共有部分合計為353.69平方公尺，換算後為106.99坪，並含地下室9個停車位（下稱系爭9個停車位），其位置詳如附圖即臺中市中興地政事務所103年4月15日土地複丈成果圖編號1 至9所示，故上訴人現為瑞聯O區社區之住戶。惟該地下室停車空間所有設備全遭被上訴人破壞已達無法停置車輛及自由出入地下室使用收益之程度，致造成車位租金之損失，以每個車位每月租金為3000元計算，自102年5月起至11月止，9 個車位共計18萬9000元；另1至2樓建物因無法完整使用，迄今仍閒置，每月損失約3萬5000元計算，自102年5月起至11 月止，共計損失24萬5000元；以上合計45萬9000元。並聲明：⒈被上訴人應給付上訴人45萬9000元及訴訟期間之損失及按年息5%計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。㈡於上訴後另補稱略以： ⒈該社區之原始起造人瑞太建設股份有限公司，有與系爭建築物之全體區分所有權人約定將系爭9個停車位歸由同段 433建號區分所有權人取得： ①按臺灣早期由於經濟發展未達相當程度，汽車極為少見建築實務上既無設置停車空間之必要，法規上亦無建築物應設置停車空間之規範。惟因時處動員戡亂時期，因應兩岸局勢所需故於建築技術規則規定建築物須於地下層附建防空避難室，而地下層具有構造上之獨立性，故產生區分所有建物地下層辦理登記之需求，致有地下層登記之規範出現。及至經濟快速發展後，都市地區停車空間需求倍增，政府始開放防空避難室得兼作停車空間使用，且依法令規定得由起造人自行協定或切結非屬共同使用性質下，地下層停車空間辦理登記者，始逐漸增多，而形成停車空間幾乎都是登記為專有部分之現象。嗣由於都市地區停車空間供不應求，經濟價值提高，成為房地產炒作標的，且地下層被違規使用之問題嚴重，建築主管機關基於「管理」之需，遂規定法定停車空間必須登記為共同使用部分。但登記為共同使用部分的結果，造成所有權與使用權歸屬不明確的問題，此即本件爭議發生之原因。 ②都市地區之停車空間，既然具有高度經濟價值，得為買賣之標的，但因當時法規規定兼作防空避難室之停車空間僅能登記為全體區分所有權人共同使用部分，故實務上遂發展出由建商與各承購戶就兼作防空避難室之停車空間，得以分管契約約定個別使用範圍，並使區分所有權人之受讓人，亦受分管契約拘束之方式，來表彰此部分權利。此觀最高法院103年度台上字第850號民事判決要旨，即可證明實務上確有建商、地主與各承購戶締結分管契約之方式，以表彰停車位專用權之權利人為何人。而依經驗法則，都市地區之停車位既然屬高度經濟價值之物件，建設公司必定將之出售予特定人，斷不可能如被上訴人所主張，係將系爭停車空間約定由全體區分所有權人所共同使用。 ③又按最高法院86年度台上字第1655號民事判決所揭櫫者，可知有買受停車位之區分所有人就共同使用部分之應有部分比例，會較未買受者為大。而觀本件上訴人就系爭532建號之所配得共有使用部分之權利範圍為10000分之2363，顯然遠高於其他區分所有權人就系爭532建號所配得權利範圍逾20至40倍。由此可推知系爭建築物之原始起造人，係以共同使用部分之登記權利範圍差異，來表彰各區分所有權人有無買受汽車停車位之權利，從而上訴人主張系爭建築物之全體區分所有權人，藉由與原始起造人即建商間所簽訂之不動產買賣契約，締結分管契約，洵屬有理。 ⒉上訴人主張上揭約定系爭9個停車位應歸系爭433建號區分所有權人享有之分管契約，對於兩造仍有拘束力： ①按最高法院48年度台上字第1065號民事判例，已揭櫫「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」之旨，故為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束，洵堪認定。 ②上訴人主張由於原始起造人瑞太建設股份有限公司係以移轉不同比例之應有部分，來表彰系爭433建號區分所有權人對系爭9個停車位之專用權，且區分所有權人之受讓人，可藉由建物登記簿應有部分之記載得知分管契約之存在： ⑴依卷附系爭532建號謄本之「區分所有建物共同使用部分附表」（即上證6）可知，僅上訴人所有之系爭 433建號，對於系爭532建號之共同使用部分，享有10000分之2363之權利範圍；對照其餘區分所有權人均僅有零散之權利範圍，可知原始起造人即瑞太建設股份有限公司係有意以此方式，表彰系爭433建號區分所有權人對系爭9個停車位有專用權存在。 ⑵又依臺灣高等法院96年度重上字第239號民事判決，可知建商確有以建物應有部分之多寡，表彰是否分配停車位之事實，並藉由土地登記簿之公示作用，以維持分管契約安定性之交易習慣。是上訴人主張系爭建築物起造人瑞太建設股份有限公司與各該承購戶所締結之分管契約，對於各該承購戶之受讓人，仍具有拘束力，確與事實相符。 ⑶承上，實務既肯認受讓人可藉由土地登記簿上應有部分之多寡，得知區分所有權人是否分配有停車位，則訴外人臺灣金聯公司就系爭建築物原始分管契約已約定系爭9個停車位係分配予系爭433建號區分所有權人之內容，即有明知或可得而知之情事，揆諸前揭最高法院判例意旨，則訴外人臺灣金聯公司當然受此分管契約之拘束，從而，其於移轉系爭532建號所有權予上訴人時，即使上訴人繼受此項使用權利。 ⑷綜上，上訴人向臺灣金聯公司購買取得之使用權利，而今竟遭被上訴人無權占用，則上訴人起訴請求被上訴人賠償相當於租金之損害，自屬有據。 ⒊再者，參諸前揭最高法院103年度台上字第850號民事判決之案例事實，即該案例之當事人亦係經法院拍賣後，取得建築物及其共同使用部分，且該案例所謂共同使用部分並包含未記載於拍賣公告之平面車位10個、機械車位57個之使用專用權；該案例被告亦係抗辯拍賣公告中既未載明任何有關車位之標示，且該執行程序亦未查封任何停車位，難以證明該案例之原告有取得停車位，故停車位應為該大廈全體住戶所共有，並委由該大廈管委會管理、出租，非該案原告所專用。然，該案例經法院調查事實後，確認該案例建築物之起造人傑寶開發事業股份有限公司與第一手承買人尹成基間所簽立之不動產買賣契約，確實有以分管契約約定將特定停車位專用權售與尹成基，傑寶開發事業股份有限公司並依有無併購車位之不同，就共同使用部分分別移轉不同比例之應有部分予各區分所有權人之情形，並據以認定該案例原告主張其向法院拍得之權利尚包含有未記載於拍賣公告中之平面車位10個、機械車位57個之使用專用權，為有理由。職是，本件原審判決以證人林天霖所證稱台灣金聯資產管理股份有限公司向鈞院標買系爭433建號建物時，拍賣公告僅記載應有部分，未記載車位，故上訴人向該公司價購之買賣標的，不及於系爭9個停車位云云為由，判決上訴人敗訴，即有可議。 ⒋綜上所述，上訴人本於分管契約，對於系爭9個停車位有使用權，應為有據，而被上訴人無正當理由加以侵奪，並於其上興建辦公室、劃設機車停車位即已侵害上訴人之權利，上訴人自得依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被上訴人負損害賠償責任。又損害賠償之範圍，上訴人主張應以每個停車位每月租金3000元為計算基礎，自102年5月1日算至102年11月30日止，9個車位共計18萬9000元（計算式：3000×7×9＝189000）；以及上訴人因買受系爭 1、2樓建物但無法出租進而閒置，此部分損害金額每個月約3萬5000元，自102年5月1日算至102年11月30日止，共計24萬5000元（計算式：35000×7＝245000）；以上合計 43萬4000元（計算式：189000＋245000＝434000）。二、被上訴人方面：㈠於原審抗辯略以：上訴人並未提出任何證據證明其擁有其所指之系爭9個停車位；縱或有之，其亦應向訴外人臺灣金聯公司主張權利，而非向被上訴人。況且被上訴人拆除該地下室等設備係在上訴人購買系爭433建號建物之前，而上訴人之前手並未提出任何異議。另上訴人於購買系爭房地前亦已了解狀況，自無再行爭執之理由。並聲明：上訴人之訴駁回。㈡於本院所為之抗辯略以： ⒈上訴人主張除上訴人以外之其餘系爭社區之區分所有權人就共同使用部分所有應有部分比例遠低於上訴人，遽爾片面臆測其單獨享有系爭9個停車位之使有權，實係誤解： ①按最高法院91年度台上字第242號判決要旨認以：公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。而共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用。（公寓大廈管理條例第4條）。又最高法院93年度台上字第228號判決要旨：公寓大廈之地下層，依土地登記規則第76條規定，限於性質上非屬共同使用部分，且已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，始能視同一般區分所有建物（即公寓大廈管理條例第3條第3款所稱之「專有部分」），而辦理建物所有權第一次登記。依此規定反面觀之，若性質上為共同使用部分（即公寓大廈管理條例第3條第4款所稱之「共用部分」）者，自不能單獨成為所有權之客體，而應依同規則第75條規定，另編建號，單獨登記為各區分所有權人共有，且於區分所有建物移轉時，隨同移轉於同一人，不得單獨移轉於非區分所有人即住戶。依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨成為所有權之客體。依建築法第102條之1第1項、及建築技術規則建築設計施工編第59條至第62條、第140條至第144條規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，細譯此等規範意旨，乃期使與建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間，且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意，蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用，而不能供非區分所有權人使用。換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入通道時，即非不得作為單獨之所有權客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間對於此一防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，宜基於私法自治之精神，准許渠等將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用，在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有。（土地登記規則第75、76條、公寓大廈管理條例第3 、4、5條建築法第102-1條等，均分別訂有明文。）基此，本件上訴人所指系爭9個停車位之位置，既係為防空避難空間等公共設施，即非能屬上訴人1人單獨所有。 ②上訴人所引用最高法院86年台上字第1655判決意旨，係指「有買受停車位之區分所有權人就共同使用部分之應有部分比例…」而言；另上訴人所引用103年台上字第850號民事判決，該判決亦係指受讓人有購買特定停車位專用權而言。然查，本件上訴人向臺灣金聯公司買受系爭房地範圍，並無購買系爭9個停車位等情，業於原審審理時傳喚臺灣金聯公司臺中業務處主任林天霖到庭查明在卷。是本件自不能比附援用上述判決。 ③原審判決亦已明確指出只要共有人間之分管契約確有其事實，共有人使用共有物特定部分之範圍，得不受其應有部分比例之限制。因之，上訴人所稱可藉由系爭532 建號建物登記簿之應有部分記載，率而臆測分管契約之存在，實屬無據。 ⒉承上所述，上訴人本即無系爭9個停車位之使用權利，則何有權利被侵害，又何有受損害；且被上訴人亦無上訴人所指「擅自」變更停車位用途，並據為己有之情。是以，上訴人援引民法第184條及民法第179條之規定請求賠償損害43萬4000元並無理由。 ⒊另上訴人聲請傳喚訴外人臺灣金聯公司之前手陳明茹，欲證明因繼受分管契約而取得系爭9個停車位之權利云云，然證人陳明茹既到庭證稱：「這是20幾年前得事情，我真的不記得，因為當時瑞聯建設的負責人是我的配偶，登記什麼物件在我名下，我並不清楚。」、「我沒有去過系爭建物所在，所以我也不知道有沒有規劃汽車停車位。」等語，顯見早期汽車停車位之規劃，證人並不清楚；再者，證人林天霖即臺灣金聯公司主任業於原審證稱：本件上訴人未出價買得系爭9個停車位等語。是上訴人既未經買賣受讓取得系爭9個停車位，即無權利受侵害之可能；又縱認訴外人臺灣金聯公司有經拍賣取得系爭9個停車位，然該公司既無出售系爭9個停車位予上訴人（參原判決書第9頁前數第7行），則上訴人即不可能取得系爭9個停車位之所有權或使用權。三、原審法院審理後，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：⒈原判決廢棄；⒉上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人43萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、本件兩造間不爭執之事項：㈠系爭臺中市○○區○○段000○號及同段532建號建物均係由訴外人瑞太建設股份有限公司所興建，並於83年4月23日完成所有權第一次登記，系爭532建號建物為同段433至531等 99筆建號之公共設施，系爭433號建物對系爭532號建物之權利範圍為1萬分之2363。㈡瑞太建設股份有限公司於83年5月14日，將系爭433建號建物與同段532建號建物之權利範圍（1萬分之2363），併同坐落土地即同段282地號土地權利範圍1萬分之2363，出賣予訴外人陳明茹。上開不動產嗣於98年10月14日經鈞院拍賣無人應買，而由陳明茹之債權人即訴外人臺灣金聯公司聲明承受後取得所有權，臺灣金聯公司復於102年3月1日與上訴人締結不動產買賣契約，上揭不動產所有權已移轉登記於上訴人名下。㈢系爭社區大樓地下室建築圖說，除有汽車昇降機、9個車位之規劃外，尚有設置防空避難室、機械室、水箱、台電受電室（配電室）、電梯、梯間、儲藏室等公共設施。㈣系爭社區大樓地下室建築圖說所規劃9個停車位(即系爭9個停車位)之實際所在及面積詳如臺中市中興地政事務所103年4月15日土地複丈成果圖編號1至9所示，現由被上訴人占有使用中。五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠系爭433至531等99筆建號建物之區分所有權人，就該地下室有無約定由系爭433建號建物之區分所有權人取得該地下室內系爭9個停車位之使用權？㈡承上，若有約定由系爭433建號建物之區分所有權人取得該地下室內系爭9個停車位之使用權，該約定效力對於兩造是否有拘束力？㈢上訴人是否有向其前手即臺灣金聯公司購得系爭該地下室內系爭9個停車位之使用權？㈣上訴人主張被上訴人無權占有該地下室系爭9個停車位，並依侵權行為法律關係及不當得利法律關係，請求被上訴人賠償相當於租金之損害43萬4000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，有無理由？六、得心證之理由：㈠按我國不動產買賣方式，多年來習慣上是以預售房屋制度為主流，建商通常在房屋建造之前，即推出房屋商品，往往在計劃施工之基地上，只有模型屋與建築平面圖供買受人選擇參考而已，買賣雙方約定預以將來建築完成之房屋作為交易之標的，於此情形下，附屬於建物之地下層停車空間，自然亦不例外，率皆以預售方式成交。另由於停車空間有限，通常取得停車位使用權之人，必須另支付一筆停車位買賣價金，建築業者並在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，以令未購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例，就預立分管契約之效力，幾已肯定其效力（最高法院82年度台上字第2284號、91年度台上字第242號民事判決參考）。又公寓大廈管理條例第58條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定防空避難設備及法定停車空間讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有權人權益之行為。」等語。至此，公寓大廈之起造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於預售屋買賣契約，依讓售契約設定專用權，將地下層之停車空間之使用權出賣與特定人，已甚明確，只是設定對象限於區分所有權人而已。綜上，依據我國現行法令規定及實務見解，分管契約之當事人以現在之共有人為主體，固然可行，即使現非共有人之間，預以將來成為共有關係，事先約定共有物之管理使用方式及範圍，待將來取得共有物之應有部分，即可發生分管契約之效力。換言之，分管契約之當事人不限於現在之共有人，現已將訂立契約之主體，提前至未來之共有人，由渠等預立分管契約，如將來成立共有關係，仍發生拘束力，此合先敘明。查依瑞聯O區社區大樓地下室建築圖說，除有汽車昇降機、系爭9個車位之規劃外，尚有設置防空避難室、機械室、水箱、台電受電室（配電室）、電梯、梯間、儲藏室等公共設施等情，此為兩造所不爭執，又經原審於103年4月15日會同兩造現場履勘，並有原審囑託臺中市中興地政事務所派員到場測量屬實，且有前揭土地複丈成果圖在卷可查。其次，按經登記之共有不動產，何人為共有人，全以登記簿記載為準。而各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用、收益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第818條、第820條第1項亦定有明文。地下室倘登記為共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就該地下室有分管之約定。最高法院81年台上字第1060號民事判決要旨可資參考。顯見各共有人已就共有物之特定部分各自劃分使用範圍，在舉動上顯然有分管之默契，雖然各共有人並未透過決議作任何約定，亦可依此事實認定其分管之約定，從而產生分管之拘束力。查系爭瑞聯O區社區大樓地下層所屬之532建號建物，乃全體區分所有權所共有（每人之應有部分不盡相同），其既劃分防空避難室兼停車空間、機械室、水箱、台電受電室、電梯、梯間、儲藏室等公共設施供全體或可得特定之區分所有權人使用，即應認為全體區分所有權人就該地下室有分管之約定。㈡另就有關機械或平面車位之登記情況，實務上曾經內政部邀同有關機關會商獲致結論於內政部85年9月7日台（85）內地字第0000000號函明定，其登記方式即於現行區分所有建物共有部分『停車位』欄登載車位編號及應有部分***分之** 。至於停車位編號之登記係依建物測量成果圖按竣工圖轉繪所劃設之停車位、編號所為之登記，其為機械或平面車位之登記方式並無不同，僅應有部分之多寡有所差異。是依此原則檢視上訴人所有前揭房地之登記資料，除應有部分之記載外，並未能發現有登記系爭9個停車位之資料，亦即無從以上訴人所有之系爭房地登記情況，推論系爭9個停車位之所有權或使用權，已經臺灣金聯公司移轉登記為其所有，是上訴人主張其因向臺灣金聯公司買受系爭房地，即繼受取得系爭9個停車位所有權或使用權云云，尚乏憑據，自難採信。㈢又公寓大廈停車位使用權歸屬之判斷依據：按專有部分係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款分別定有明文。另按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉或設定負擔。土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項分別定有明文。是以，「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉，固無庸置疑。按共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度臺上字第2025號判決意旨參照）。公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院91年度臺上字第242號判決意旨參照）。惟約定專用部分之停車位使用權利，本質上為使用權，在建物登記謄本未載明停車位編號之情形下，停車位使用權係隨分管契約之變動而變動，變動之結果，僅係共用部分「約定專用或分管主體」之變更，原則上，喪失停車位使用權之原分管主體，並不喪失其共用部分之應有部分，取得停車位使用權之新分管主體，亦不增加共用部分之應有部分，雖「專有部分」與「共用部分之應有部分」之變動，連帶可能使受讓者繼受分管主體；但在受讓前，讓與者若將停車位使用權讓與其他區分所有權人，則因分管契約之變動，使讓與者喪失停車位使用權之分管地位，此時受讓專有部分之人，雖同時亦受讓共用部分之應有部分，但並未取得停車位之使用權。從而，「專有部分」與「共用部分之應有部分」雖須一併移轉，但約定專用之停車位使用權若已移轉他人，則並不當然隨同移轉。蓋建商初次出售房地時，對於另行購買停車位者，通常分配予較多共用部分之權利範圍，固屬合乎交易常規，然一般社區之停車位使用權依法得於區分所有權人之間任意移轉，且移轉後並未規定須辦理共用部分權利範圍之移轉登記。故公寓大廈之停車位使用權，應得與其主建物分離而讓與大樓之其他區分所有權人，且此一使用權之讓與，並未違反前揭土地登記規則第94條、公寓大廈管理條例第4條第2項有關「專有部分」與「共用部分之應有部分」應一併移轉之規定。因各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特定專用部分之停車位由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分所有權人即得專用該特定專用部分之停車位，又該專用權人亦得再將其停車位使用權移轉予同社區之其他區分所有權人，自與其所持有之專有或共有應有部分之多寡無必然關係。從而，判定何人有停車位之使用權，並不能以單以停車位所在之相關建物其應有部分之多寡為據，尚須究明其是否基於分管契約而為特定車位之專有使用權人。㈣查件上訴人固提出系爭282地號及433建號、532建號之土地暨建物謄本，並舉證人陳明茹、蔡葵二人之證言及援引最高法院86年度台上字第1655號、同院103年度台上字第850號民事判決為憑主張其因分管契約繼受取的系爭9個停車位云云，然查，上訴人所有前揭房地之登記資料，除應有部分之記載外，並未能發現有登記系爭9個停車位之資料，自無從以上訴人所有之系爭房地登記情況，即推論上訴人取得系爭9 個停車位之所有權或使用權。另證人陳明茹到庭結證稱：「（請問妳是否於民國83年5月向瑞太建設股份有限公司購買當時門牌號碼為臺中市○○○路○段000○00號，現門牌整編為臺中市○○路000巷00號之建築物？【提示上證六，並告以要旨】）這是20幾年前的事情，我真的不記得，因為當時瑞聯建設的負責人是我的配偶，登記什麼物件在我名下，我並不清楚。因為權證都是保存在公司，我個人沒有看過這些文件。」、「（妳購買上述建物時，該棟建物有無規劃汽車停車位？如有，平面或機械車位？共幾個？妳當時有無一併購買汽車停車位？如有，當時妳所購停車位之位置在哪裡？車位有無識別編號？妳買了幾個車位？當時妳曾否看過地下室平面圖？如有看過，請妳回憶該地下室平面圖規劃用途情形？【請提示原審卷第123頁即瑞聯Ｏ區地下室平面圖，並告以要旨】）瑞聯建設在那邊蓋了佷多物件，因為登記在我名下，也沒有徵詢過我的同意，也談不上是我購買的，我沒有去過系爭建物所在，所以我也不知道有沒有規劃汽車停車位。」等語（見本院104年5月5日準備程序筆錄），及證人蔡葵到庭結證稱：「（你擔任主委期間對於瑞聯Ｏ區社區大樓之地下室停車位使用狀況是否瞭解？）在我96年買房子進去的時候，該社區地下室已經有畫機車停車格，當時有跟住戶收費的，…」、「（上開幼稚園所堆放之雜物，有無堆放在汽車停車格？）在民國86年時，我有去該社區就社區的共同天線施工，我有到地下室過，那時候地下室是空曠的空間，而且有畫汽車停車格，但有無畫機車停車格我沒有注意到。我96年買房子進去之後，地下室已經沒有汽車停車格。」、「（你是否知道瑞聯建設集團出賣系爭建築物時，有無約定由何人取得就系爭社區地下室汽車停車位之專用權或使用權？）我只能就我所知來說，因為沒有任何授權我們管委會可以在地下室做收費機車停車格的權利，所以我在擔任主任委員的時候，就取消該機車停車格的收費。因為當時一、二樓是查封狀態，地下室有堆放幼稚園所使用的設備及器材，所以我才取消停車格的收費。」等語（見本院104年12月 10日準備程序筆錄），足徵證人陳明茹、蔡葵二人之證言，皆不足以證明該地下室就系爭9個停車位已約定由系爭433建號建物所有權人分管取得使用權。又上訴人所援引之最高法院86年台上字第1655民事判決意旨，係指「有買受停車位之區分所有權人就共同使用部分之應有部分比例…等情」而言；另上訴人所援引最高法院103年台上字第850號民事判決，亦係指受讓人有購買特定停車位專用權而言。而本件上訴人向臺灣金聯公司買受系爭房地範圍，並無購買系爭9個停車位等情，已於原審審理時由證人即臺灣金聯公司臺中業務處主任林天霖到庭證述綦詳在卷。是上訴人此部分援用之法律見解，自難適用。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人既未能舉證證明其有何基於分管契約而取得系爭9 個停車位使用權之事實，徒以其片面主張計算之停車位對應共用部分建物應有部分比例之關係，即進而跳躍推論其得向被上訴人主張系爭9個停車位之使用權云云，揆諸首揭規定及說明，其主張顯無可採。㈤末查，上訴人雖提出前揭地下室圖說及系爭532建號建物公設應有部分對照表，用以證明其前手即證人陳明茹於83年間興建完成瑞聯O區社區大樓時，即受有分配使用系爭9個停車位，嗣後訴外人臺灣金聯公司因法院拍賣而繼受取得系爭9 個停車位之所有權或使用權，進而其因向臺灣金聯公司買受系爭房地，即亦取得系爭9個停車位之所有權或使用權云云，惟此業經原審傳喚證人即臺灣金聯臺中業務處主任林天霖於原審履勘現場時證結稱：「（法官問：購買標的時有無買車位？）沒有，因拍賣公告外僅記載應有部分，無記載車位。」、「（法官問：〈提示不動產買賣契約書〉依該契約書，有無出售車位？）應該沒有，我們照法拍如何賣給我們就賣給他們，登記資料均按登記簿謄本之記載。」、「（請確認該買賣契約第一、第二條有無就車位標價？）沒有，房屋現況跟我們購買前是一樣的。」、「（上訴人問：我買是否含地下室？）地下室是指應有部分的持分，我們辦理移轉是依照謄本之記載。」、「（上訴人問：本件買賣是你代表公司簽的？）是的。」、「（被上訴人問：你們有無出售車位給原告？）契約上無記載車位。」、「（被上訴人問：出售時有無指明公設應有部分在何處？）沒有。」、「（被上訴人問：有無跟上訴人講他有無車位的產權？）沒有這樣說。」、「（你們有車位產權得證明嗎？）本來就沒有。」等語（詳見原審卷第67頁至第69頁）明確，足徵上訴人向臺灣金聯公司買受系爭房地之範圍，並無使用系爭9個停車位，更未包含系爭9個停車位在內，遑論臺灣金聯公司有因該買賣契約之合意，而移轉交付系爭9個停車位之所有權或使用權予上訴人之意，換言之，上訴人並未因其與臺灣金聯公司間系爭買賣契約而取得系爭9個停車位之所有權或使用權。七、綜上所述，上訴人主張其於受讓系爭房地，及系爭532建號應有部分時，其即得主張原分管契約對其繼續存在，而取得系爭9個停車位之使用權云云，然上訴人未能就其主張之事實，舉證以實其說，已如前述，是其主張系爭9個停車位為其所有或有權使用，因而依民法侵權行為及不當得利之法律關係請求被上訴人應賠償其43萬4000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提出之證據，經審酌後，認均與本件判決之結果不生影響，爰不再逐一論究，併予敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 105 年 2 月 19 日民事第四庭審判長法官王金洲法官陳得利法官夏一峯上正本證明與原本無異。不得上訴中華民國 105 年 2 月 19 日書記官陳建分

臺灣臺中地方法院103年度簡上字第303號

關鍵資訊