臺灣臺中地方法院103年度訴字第1142號

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第1142號

原告

冠仲開發有限公司

法定代理人

陳榮方

訴訟代理人

陳建勛律師

被告

黃政瑋

當事人間損害賠償事件，本院於民國103年6月27日言詞辯論終結

，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。有下列各款情形之一者，不在此限民事訴訟法第255條第1項第2、7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院95年度台上字第1573號判決參照）。本件原告起訴時之訴訟標的為民法第227條，嗣於訴訟中追加民法第184條第1項前段為訴訟標的，核其基礎事實相同，均為被告於系爭買賣時提供予買方之不動產產權說明書等交易資料有審核不實情事，其請求損害賠償之主張，在社會生活上應有關聯，於審理程度範圍具有一體性，而可就訴訟及證據資料，原審理時繼續利用，並作為判斷之依據，對於重複審理及統一解決紛爭亦有助益。經核上開訴之追加，其基礎事實同一，於被告防禦及訴訟終結無礙，揆諸上揭規定，應予准許，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：原告公司係從事不動產仲介業，被告自民國99年11月8日起任職原告公司，現擔任副店長職務。緣原告於102年11月間，受賣方劉水明先生委託銷售其所有如附表所示2筆不動產，原告分別覓得買受人，各筆交易價格及買方詳如附表所示。詎料原告仲介買賣雙方交易完成後，買方賴妍安女士告知原告，賣方所出售之房屋，公設部分較原告當初所提供之售屋資料短少3坪多，經原告檢視相關土地及建物登記資料，始發現：附表編號一、二所示建物，建物共用部分於8081號建號之權利範圍，實際均為871/100000，被告均誤算為1742/100000；附表編號一、二所示建物，建物共用部分於8082號建號之權利範圍，實際均為871/100000，被告均誤算為1742/100000；附表編號一所示建物，建物共用部分於8083號建號之權利範圍，實際為62/10000，被告誤算為118/10000；附表編號二所示建物，建物共用部分於8083號建號之權利範圍，實際為56/10000，被告誤算為118/10000。是以，原告在製作委賣標的物售屋資料時，公設部分較實際面積增加3.3坪，買方因此多支付價金，而向原告索賠，原告為顧及商譽，與買方和解，賠償買方江孟庭女士31萬元、賠償買方賴妍安女士27萬元。本件被告為原告服勞務時，雙方有契約關係存在，被告製作系爭委賣標的物之售屋資料表時，公設部分較實際面積增加3.3坪，提供錯誤交易訊息，以致於買方因此多付價金，自屬可歸責於被告，對原告為不完全之給付，原告已經以每坪8萬元賠償買方江孟庭女士27萬元、買方賴妍安女士31萬元，原告自得依民法第227條不完全給付及民法第184條第1項前段規定，請求被告賠償前揭損害58萬元等語，並聲明：被告應給付原告58萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及為以供擔保為條件之假執行宣告。被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

二、得心證之理由：

(一)原告主張之事實，已據其提出與所述相符之公司登記資料、被告人事資料與名片、附表所示不動產交易專任委託銷售契約書、不動產產權說明書、土地及建物登記謄本及和解書為證，被告經合法通知無正當理由未到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同法第279條第1項規定，視為自認，原告之主張為可採信。

(二)按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。本件被告既為原告公司副店長，職司審核客戶委託銷售不動產交易資料，對於建物面積為買賣交易之要素，自當盡善良管理人注意義務，其於審核附表所示不動產產權說明書等交易資料時，誤植賣方劉水明先生所有如附表所示房屋之面積，較實際面積有所增加，因而致買方多支付價金，其中附表編號一所示建物之公共設施面積誤植為6.58坪【計算式：114.21平方公尺x1742/100000x0.3025坪(8081建號)+662.45平方公尺x1742/100000x0.3025坪(8082建號)+696.751平方公尺x118/10000x0.3025坪(8083建號)，小數點以下二位四捨五入】，較實際坪數3.35坪【計算式：114.21平方公尺x871/100000x0.3025坪(8081建號)+662.45平方公尺x871/100000x0.3025坪(8082建號)+696.751平方公尺x62/10000x0.3025坪(8083建號)，小數點以下二位四捨五入】多了3.23坪，是買方江孟庭實際多支付287,470元(計算式：3.235坪x89,000元/坪)。另附表編號二所示建物之公共設施面積誤植為6.58坪【計算式：114.21平方公尺x1742/100000x0.3025坪(8081建號)+662.45平方公尺x1742/100000x0.3025坪(8082建號)+696.751平方公尺x118/10000x0.3025坪(8083建號)，小數點以下二位四捨五入，小數點以下二位四捨五入】，較實際坪數3.23坪【計算式：114.21平方公尺x871/100000x0.3025坪(8081建號)+662.45平方公尺x871/100000x0.3025坪(8082建號)+696.751平方公尺x56/10000x0.3025坪(8083建號)，小數點以下二位四捨五入】多了3.35坪，是買方賴妍安實際多支付264,650元(計算式：3.355坪x79,000元/坪)。是因被告未履行善良管理人注意義務，致買方因此多支付552,120元(計算式：287,470元+264,650元)。

(三)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。適用本條項前段時，必須受損之法益為權利，如為利益，應適用同條項後段之規定(最高法院84年度台上字第265號判決同此見解)。又廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26條第2項亦定有明文。是以，不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26條第2項所稱損害賠償請求權，係屬債權之一種，僅為利益，並非民法第184條第1項前段所稱之權利。本件被告違反善良管理人注意義務，於交付客戶之售屋資料表縱有登載錯誤情事，致買方多支付買賣價金，依前開條例規定，買方所得請求原告及被告負連帶損害賠償之債權，尚非民法第184條第1項前段所稱權利，是以，原告就其依民法第227條得請求之損害賠償數額外，其餘未受償數額依民法第184條第1項請求，亦無理由。

三、綜上，原告依不動產經紀業條例第21條第3項、第26條第2項規定應對買方負損害賠償責任，因而與買方即江孟庭(附表編號一建物部分)、劉妍安(附表編號二建物部分)成立和解，並賠償江孟庭31萬元、劉妍安27萬元，合計58萬元，所為和解於552,120元範圍內於法有據，超過部分即屬無據。從而，原告依民法第227條規定請求被告給付552,120元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年5月13日起至清償日止，按法定利率即年息百分之五計算之利息為有理由，逾此部分請求為無理由，應予駁回。

四、本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，於其勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至其敗訴部分假執行聲請失所依據，應併予駁回。

五、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項。