臺灣臺中地方法院103年度訴字第2468號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 103年度訴字第2468號

原告

張素卿

原告

黃佳慧

原告

葛立祺

原告

郭庠青

原告

徐孟莉

原告

張雅惠

原告

邱慧華

原告

陳昭同

原告

邱慧娟

原告

丁進順

共同訴訟代理人

徐祐偉律師

複代理人

陳彥价律師

被告

青成建設股份有限公司

法定代理人

陳填雄

被告

吳文雄

共同訴訟代理人

周進文律師

　　　　　　劉建成律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國105 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。經查：

壹、本件原告起訴時，係主張原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、邱慧娟及訴外人丁紫芳分別向被告青成建設股份有限公司（下稱被告青成公司）購買被告吳文雄所有坐落臺中市○○區○○段00地號土地（下稱被告吳文雄所有土地）上「漂亮La Vie」建案（下稱系爭建案）如附表一編號１至９所示之房屋，嗣丁紫芳將其上開契約之法律關係，讓與原告丁進順，因青成公司遲延領取使用執照，故應給付原告違約金；另被告青成公司因遲延通知原告陳昭同交屋，亦應給付違約金。而系爭建案之房屋、土地出賣人雖分屬被告青成公司、吳文雄，然兩造約定房屋買賣契約、土地買賣契約之任一方違約，另一合約亦以違約論，故系爭建案土地之出賣人即被告吳文雄亦屬違約，然原告於起訴時僅以被告青成公司為被告，嗣於訴狀送達後，於民國104 年4 月8 日以民事訴之聲明更正、追加被告、準備㈣暨陳報狀追加吳文雄為被告（見本院卷㈡第120 頁），自合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之規定，應予准許。

貳、又本件原告訴之聲明第一項原為：「被告青成公司應給付各原告如起訴狀附表二請求金額欄所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」；嗣於訴訟進行中迭經變更其聲明，於104 年11月25日以民事訴之聲明更正、準備㈥暨陳報狀變更其聲明為：「被告青成公司應分別給付原告如附表二所示對被告青成公司請求之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被告吳文雄應給付各原告如附表二所示對被告吳文雄請求之金額，及均自104 年4月8 日民事訴之聲明更正、追加被告、準備㈣暨陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」（見本院卷㈢第30頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與首揭規定相符，亦應准許。

乙、實體事項：

壹、原告起訴主張：

一、被告吳文雄、青成公司分別於如附表一編號１至９所示時間與原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、邱慧娟及訴外人丁紫芳等10人就被告吳文雄所有土地（權利範圍如附表一編號１至９所示），及其上系爭建案如附表一編號１至９所示之房屋簽訂土地預定買賣合約書（下稱土地買賣契約）、房屋預定買賣合約書（下稱房屋買賣契約），嗣丁紫芳於101 年10月21日將上開買賣契約之法律關係讓與原告丁進順，並將此事通知被告青成公司。

二、依房屋買賣契約第10條第1 項約定，被告青成公司最遲應於101 年12月31日取得使用執照，惟因可歸責於被告青成公司之原因致工程進度延宕，而遲至102 年9 月4 日始領取使用執照，計已遲延246 日（計算方式：31＋28＋31＋30＋31＋30＋31＋31＋3 ＝246 ）；又依房屋買賣契約第13條第5 項約定，被告青成公司至遲應於領得使用執照後6 個月內即103 年3 月3 日通知買方進行交屋，然被告青成公司遲至同年6 月21日始將如附表一編號８所示房屋交予原告陳昭同，計已遲延108 日，依約應給付違約金予原告。

三、查被告青成公司為建築專業公司，對於內政部就預售屋買賣之定型化契約所為之規定知之甚詳，故房屋買賣契約第10條第2 項雖約定：「乙方（即被告青成公司，下同）如於前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房屋總價款萬分之2 計算遲延利息予甲方（即原告，下同）。」；另第13條第5 項第4 款約定：「乙方如未於領得使用執照後6 個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之2 單利計算遲延利息於甲方。」等語，然因違反內政部於98年10月30日以內授中辦地字第0980725788號公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2 項前段、第15條第1 項第4 款，依消費者保護法第17條第2 項前段規定，應屬無效，且依消費者保護法施行細則第15條第2 項規定，上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項應構成兩造買賣契約之內容，即被告青成公司如逾期未取得使用執照，及未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房屋價款萬分之5 單利計算違約金予原告，方足保護於訂約時議約能力顯不相對等之原告。又本件土地買賣契約漏未對遲延取得使用執照之效果加以規範，亦無免除違約金責任之特約，揆諸上揭消費者保護法及消費者保護法施行細則之相關規定，自有適用內政部「預售屋買賣契約書範本」資以補充之必要，以保障原告身為消費者之權益。系爭建案之房屋、土地出賣人雖分屬被告青成公司與吳文雄，惟由房屋買賣契約第24條、土地買賣契約第16條約定，使房屋買賣契約、土地買賣契約之任一方違約，另一合約亦以違約論，故被告青成公司遲延取得使用執照而違約，自當解為土地買賣契約之一造即被告吳文雄亦有違約，而應就原告已繳之土地買賣價金負擔遲延之責任。故而，被告青成公司、吳文雄因遲延取得使用執照，及未於領得使用執照6 個月內通知原告陳昭同進行交屋，原告依約自得請求被告給付如附表二所示之違約金。為此，爰依房屋買賣契約、土地買賣契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告青成公司應給付各原告如附表二「對被告青成公司請求之金額」欄所示金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡被告吳文雄應給付各原告如附表二「對被告吳文雄請求之金額」欄所示金額，及均自104 年4 月8 日民事訴之聲明更正、追加被告、準備㈣暨陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

四、對被告抗辯之陳述：

㈠被告青成公司主張原告邱慧娟於其取得使用執照前已繳房屋款為510,000 元云云，然查，原告邱慧娟曾於102 年2 月25日應被告青成公司承辦人員之要求給付180,000 元，而此筆180,000 元款項其中50,000元係充作「交屋款」，故原告邱慧娟於被告青成公司取得使用執照前已繳房屋款為560,000元，始為正確。

㈡被告青成公司辯稱本件無消費者保護法及其施行細則之適用云云。惟查，依內政部於98年10月30日以內授中辦地字第0980725788號公告修正之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2 項前段之記載，內政部既已規定預售屋之賣方每逾越1 日取得使用執照應按已繳房地價款之萬分之5 計算違約金予買方，是應以預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項為對消費者最低之保障標準，然系爭房屋合約第10條第2 項前段係約定被告每逾1 日僅按已繳房屋總價款以萬分之2 計算違約金，被告免除自己顯不相當之責任，且與上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項有別，被告所辯並無理由。另被告雖又辯稱前開內政部示範條款規定每逾1 日按房地價款之萬分之5 計算違約金顯屬過高而應予酌減云云，惟示範條款所規定以萬分之5 計算違約金可由預先擬約一方任意調整，如此即達不到示範條款所欲要求以違約金督促建商盡速履行之用意，是上開示範條款以萬分之5 計算違約金應無過高之情事。

㈢否認被告青成公司抗辯原告張素卿以外之原告有遲繳價金之情事。

㈣被告青成公司辯稱本件臺中市政府核發建造執照之主管機關先認定本件無須辦理都市設計審議，並發給建造執照，迨被告青成公司完工要申請使用執照時，卻要求其補辦理都市設計審議，此應屬「其他不可歸責於乙方之事由發生時，其影響期間」，此部分期間應行扣除云云，惟查：由臺中市政府103 年7 月15日府授都工字第1030126619號函可知，系爭建案自始即須辦理都市設計審議，被告青成公司既已委請專業之建築師申請系爭建案之建照執照，本應有知悉相關建築法規命令之能力，且系爭建案之規模本即須送請臺中市政府都市發展局（下稱都發局）都市設計科辦理「都市設計審議」，政府法令並無變更，當無不能注意之情形，被告青成公司委任之建築師於99年4 月15日提出申請書檢附設計圖，逕自認定系爭建案可「免納入都市設計審查」，顯難謂無過失，被告青成公司本應依民法第224 條前段規定負債務不履行之過失責任，其竟謂此乃不可歸責於青成公司之事由，實屬推諉。退步言之，倘若補辦都市設計審議乃屬不可歸責於被告青成公司之事由，則應順延之日期應從被告青成公司於102年6 月6 日繳費進入都市設計審議時起算，因為都市設計審議委員會是在102 年7 月12日即已完成都市設計審議申請書圖審定，即使加計被告青成公司之工作時間，至多在上開審定期日後10日即應可完成，原告主張末日應為102 年7 月22日。

㈤又依房屋買賣契約第10條第1 項第2 款約定，除原告邱慧娟外之原告固有辦理變更設計，然被告青成公司並非得因而即可主張免責，尚須符合「致影響工程之進度」之要件，而就有此免責事由之事實，應由被告青成公司負舉證責任，其既為未舉證，顯難憑採。再者，原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、張雅惠、邱慧華請求變更設計之時間分別為100年6 月24日、同年7 月28日、同年6 月29日、同年1 月13日、同年2 月19日、同年月16日，斯時被告青成公司之工程進度連「基礎地樑」都尚未完成；原告徐孟莉請求變更設計之日期為101 年2 月7 日、丁紫芳要求變更設計之時間為100年11月7 日，此時被告青成公司之工程進度尚未完成「地下二樓頂板」（此可由被告青成公司就「地下二樓頂板完成」之收款日為101 年2 月24日可知）；至原告陳昭同部分，其第二次請求變更設計之日期為102 年1 月4 日，而第一次要求變更設計之日期為101 年7 月4 日，被告青成公司依約應取得使用執照之日期101 年12月31日，係在原告陳昭同要求變更設計之日期前，是上開原告之要求變更設計均不致影響工程進度，且原告之變更並非全為工程之「追加」，甚至多有工程之「追減」，衡情被告青成公司理應可提前取得使用執照，故被告青成公司欲在時限內向臺中市政府聲請變更設計，理應綽綽有餘。被告青成公司竟遲至1 年2 月餘後之102 年4 月25日始向臺中市政府申請變更設計，致其延遲取得使用執照，亦為導致系爭建案延後取得使用執照之原因，本即屬可歸責於被告青成公司之事由，故其所辯，並無理由。

㈥被告青成公司於104 年7 月20日以爭點整理暨調查證據聲請狀主張其欲以對於原告之價款找補債權行使預備抵銷抗辯云云，惟查：

⒈本件首次開庭日期為103 年11月19日，鈞院前已預定104 年7 月20日之庭期為行爭點整理期日，亦即本件實已將近第一審之言詞辯論終結期日，詎被告青成公司竟於104 年7 月20日始主張其欲以對於原告之價款找補債權行使預備抵銷抗辯，明顯意在延滯訴訟而有礙本件之終結，懇請鈞院依民事訴訟法第196 條第2 項前段規定，駁回被告青成公司提出之預備抵銷抗辯。

⒉又查，兩造間房屋買賣契約第5 條固為「房屋面積誤差及其價款找補」之約定，惟亦同時約定兩造應「於交屋時一併結清」，是以，既然被告青成公司並未於交屋時要求原告給付有關面積誤差之價款，應認被告青成公司已拋棄是項債權，準此，被告青成公司除不得再另訴請求外，亦不得主張預備抵銷抗辯。

貳、被告則以：

一、原告主張被告青成公司遲延取得系爭建案之使用執照云云，惟查，依臺中市政府102 年7 月12日府授都設字第1020125536號函說明二所載，本件應先行辦理都市設計審議，但核發建造執照之主管機關臺中市政府先認定本件無須辦理都市設計審議，並發給建造執照，迨被告青成公司完工要申請使用執照時，卻要求被告青成公司補辦理都市設計審議程序，故系爭建案因不可歸責於被告青成公司之辦理都市設計審議而延後取得使用執照及其影響期間，說明如下：

㈠依房屋買賣契約第10條第1 項第4 款約定，被告青成公司於99年4 月15日申請系爭建案之建造執照，其所檢附之設計圖(圖名「土地使用分區管制要點建造執照審查項目檢討表」、圖號2/A1) 記載「本案：依86年3 月18日工都字第34096號：商業區通盤檢討部分：屬第三種商業區申請供集合住宅、店鋪使用…OK」、「本案屬第三種商業區基地面積＝1190㎡<3000 ㎡實設建築物為十二層免納入都市設計審查…OK」，臺中市政府都發局受理後，於99年7 月13日製作之「建照執照及雜項執照規定項目審查表」及99年7 月15日臺中市政府委託臺灣省建築師公會臺中市辦事處之辦理「建造（雜項）執照協檢作業」紀錄單，均無被告青成公司須補辦都市設計審議之審查意見，更未通知被告青成公司補辦都市設計審議，即發給建造執照。嗣被告青成公司於101 年12月間就系爭建案施工完成，承攬系爭建案之營造廠於同年月26日申請系爭建案之使用執照，都發局受理後，委託協助查驗之建築師（非被告青成公司委託之系爭建案設計建築師）於102 年2 月25日之查驗紀錄亦記載「非預、都審之案件」，至被告青成公司之建築師於102 年4 月25日提出第1 次變更設計申請後，都發局之承辦人始認為系爭建案於申請核發建照前本須先行辦理都市設計審議，並於102 年4 月30日通知設計建築師補辦系爭建案之都市設計審議程序，始能發給使用執照。被告青成公司即委請建築師另行製作都審書圖送交都審會審查並繳費，經都審會於102 年6 月17日通知被告青成公司委託之建築師於102 年6 月19日召開都市設計審議會議，經該會議審議決議後，建築師再依該會議決議修正都審書圖，於102 年7 月2 日再次將都審書圖送交都審會審查，都審會於102 年7 月12日完成都審書圖審定，被告青成公司再依該審定之都審書圖施作相關增、刪、修改工程，報請都發局查驗後始得請領使用執照，致延後取得使用執照。其影響期間包含被告青成公司於102 年4 月25日提出第1 次變更設計申請後，都發局承辦人員要求補辦都市設計審議，被告青成公司及其建築師與都發局各科室人員協調期間、確定須補辦都市設計審議後建築師製作都審書圖期間、都發局召開都審會審議審查期間、按都審會審定內容施作相關增、刪、修改之工程期間、報請都發局查驗期間，亦即102 年4 月25日起至102 年9 月4 日止，期間共133 日，均為因都市設計審議之影響期間。

㈡系爭建案若須於核發建造執照前辦理都市設計審議，被告青成公司本得於建造執照申請後之都發局審查期間辦理，亦得於建造執照核發後之施工期間補辦，而有充裕之時間準備及完成都市設計審議程序，不致影響系爭建案使用執照之取得期程，且系爭建案是否應於核發建造執照前辦理都市設計審議，都發局審查系爭建案建造執照申請之承辦人，及初期受理使用執照申請之承辦人、該局委託協助查驗之建築師，均未通知被告青成公司或其委託之建築師辦理或補辦都市設計審議，負有實質審查系爭建案建造執照責任之都發局前任審查人員自有可歸咎之處，此顯非可歸責於被告青成公司所致延後取得使用執照之事由無疑，依房屋買賣契約第10條第1項第4 款約定，此133日應予扣除。

㈢依臺中市政府於96年間發布實施之「變更臺中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書」（下稱96年專案通盤檢討說明書）表二變更後計畫第14條㈡款規定：「十四、計畫區內下列公、私有重大工程及公共建築應納入都市設計審查：…㈡住宅區及商業區建築高度超過十二層（不含十二層）或住宅區建築基地面積超過六千平方公尺者、商業區建築基地面積超過三千平方公尺者。」之反面解釋，住宅區及商業區非屬上開96年專案通盤檢討說明書第14條第2 款規定者，無須辦理都市設計審查，且上開96年專案通盤檢討說明書第14條第2 款規定，並未明定將諸如本建案基地之臺中市主要計畫第二次通盤檢討住宅區變更為商業區土地排除在外，是證人張景堯建築師證稱其與洪玫如建築師共同代理被告青成公司申請系爭建案建造執照時認為無須申請都市設計審議，自有相當之法令依據。另參臺中市政府都市發展局審查本建案建照之人員於「建造執照及雜項執照規定項目審查表」載明：「本案申請十二層店鋪集合住宅新建工程，依第103 次復核會議決議辦理，本案基地屬住宅區變更為商業區用地，應依規繳交回饋金，經建築師簽證負責，尚符規定，擬准予給照。」，除註明應依規定繳納回饋金外，亦未要求補正都市設計審議程序，臺中市政府都市發展局105 年6 月4 日中市都設字第1050086012號函說明五亦同此旨，足證本件確實為臺中市政府有關96年專案通盤檢討說明書第14條第2 款規定未臻詳盡，並未於該條款明定排除類似本件之情形仍須辦理都市設計審議，且須辦理都市設計審議之法令零星規定於各處，以致是否須辦理都市設計審議之法令適用及解釋有窒礙之處，而臺中市政府都市發展局建造執照審查人員，亦未盡其實質審查責任，漏未通知設計建築師補辦本建案都市設計審議程序即逕行發給建照，至臺中市政府都市發展局之不同審查人員審查系爭建案建照變更設計申請時，始依臺中市都市計畫第三次通盤檢討案臺中市住宅區變更為商業區回饋要點，要求補辦都市設計審議，且臺中市政府都市發展局105 年6 月28日1050101048號亦函覆說明，審查變更建照執照之申請時，應俟都市設計審議辦理完成後，始能許可變更建造執照之申請，以致延後本建案之變更設計准許暨使用執照之取得。故本建案使用執照延後取得事由之都市設計審議部分，係因都市設計審議法令本身存有適用及解釋疑義，設計建築師與審查建照變更設計申請之臺中市政府都市發展局人員，對於都市設計審議法令適用及解釋之認知不同，及臺中市政府都市發展局前、後審查建照及審查建照變更設計人員（不同之審查人員）對於都市設計審議法令適用見解亦屬不同，而未於建照核發前通知補正都市設計審議程序所致，實非可歸責於被告。

㈣被告吳文雄係提供系爭建案基地與被告青成公司合建之地主，有關系爭建案建築事宜均係由被告青成公司委託建築師處理，縱使系爭建案延後取得使用執照亦應認為被告吳文雄有違約情事，然系爭建案延後133 日取得使用執照係因前述不可歸責於被告青成公司之都市設計審議所致，而應予扣除該133 日，被告吳文雄亦得援用主張扣除該133 日。

㈤原告雖稱被告青成公司已委請專業建築師提出系爭建案之建造執照申請，本應有知悉相關建築法規命令之能力，被告青成公司委任之建築師逕自認系爭建案可免納入都市設計審查，難謂無過失，被告青成公司應依民法第224 條前段規定負債務不履行之過失責任云云。惟系爭建案基地住宅區變更為商業區於申請建照前應辦理都市設計審議，事屬建築設計之專業事項，並非如建物型態等一般設計事項，被告青成公司就建築設計之專業事項既已委任專業之建築師處理，則被告青成公司就上述都市設計審議之事本無能力知悉，亦無能力指揮、監督設計建築師。縱使設計建築師漏未於申請系爭建案建造執照前辦理都市設計審議，惟若非都發局建造執照審查人員未盡其實質審查責任，而未通知設計建築師補正，系爭建案之變更設計暨使用執照之取得，亦不致於延後，故本件並無民法第224 條前段規定之適用。

二、另依房屋買賣契約第10條第1 項約定，如有下列事由，原告即不得請求被告青成公司給付違約金，茲說明如下：

㈠原告除原告張素卿外，皆有未依約定付款日繳付各期房屋價款，其中原告陳昭同遲繳價金天數竟高達908 日，就此遲延繳款日數，依房屋買賣契約第10條第1 項第1 款約定，應自遲延取得使用執照日之日數中扣除。

㈡除原告邱慧娟外之原告皆有要求變更設計，就原告要求之變更設計，除可能造成施工期間之延宕外，亦影響取得使用執照之時間，依房屋買賣契約第10條第1 項第2 、4 款約定，應自遲延取得使用執照之期間中扣除252日：

⒈查系爭建案建照圖說於99年8 月5 日核准，房地銷售期間有眾多買受人要求變更設計，被告青成公司之營造廠於101 年12月26日申請系爭建案使用執照時，提送買受人申請變更後之圖說（即為施工現場情形），都發局依該圖說變更原建照圖說室內隔間等之程度，認為被告青成公司須申請變更設計，始能准予核發使用執照，被告青成公司乃請其建築師彙整全部買受人申請變更事項及其餘應變更事項，於102 年4 月25日申請第一次變更設計，都發局於同年7 月26日准予變更。上述都發局審查使用執照申請並由被告青成公司辦理變更設計期間、被告青成公司之建築師變更設計作業期間、建築師提送變更設計予都發局再次審查期間，亦即101 年12月26日起至102 年9 月4 日止，期間共252 日，均為變更設計之影響期間，依房屋買賣契約第10條第1 項第4 款規定，此252 日應予扣除。

⒉再查，系爭建案共有71戶，每戶買受人申請變更設計之時間均不同，甚至於使用執照取得後尚有原告陳昭同、訴外人詹映寶要求變更設計，且申請變更設計之內容亦有不同，若被告青成公司於每一個客戶申請變更設計時，即分別請建築師向都發局申請設計變更，則被告青成公司及其建築師至少要辦理71次變更設計，如此要求顯屬過苛，被告青成公司於申請使用執照後，統一辦理系爭建案全部客戶之室內隔間等變更設計申請，於理並無不合。

⒊復查，臺中市政府103 年7 月15日府授都工字第1030126619號函僅敘及系爭建案使用執照核發過程該府都發局皆竭力辦理應無延遲云云，並未論及都發局於系爭建案建造執照審查期間並未通知被告青成公司或其委託之建築師辦理或補辦都市設計審議，直至被告青成公司委託之建築師於使用執照審查期間申請系爭建案變更設計後，都發局之審查人員始通知建築師補辦都市設計審議程序等事項，該函亦未論及被告青成公司受理全部客戶辦理室內格局變更程序等事項。原告徒以該函主張系爭建案之買受人縱就所購房屋為變更設計，均不影響工程進度之進行云云，未慮及系爭建案買受人申請變更買受房屋格局應辦理變更設計至延後使用執照取得之事實，尚屬無據。

三、原告請求被告吳文雄給付遲延取得使用執照之違約金及原告陳昭同請求被告吳文雄給付遲延交屋之違約金，並無理由：

㈠被告吳文雄僅係提供系爭建案基地與被告青成公司合建之地主，並非系爭建案房屋之出賣人，有關系爭建案建築事宜均係由被告青成公司委託建築師處理，且被告吳文雄與原告簽訂之土地買賣契約並無有關取得系爭建案使用執照期限及違約金之約定，亦無遲延交屋須給付違約金之約定，使用執照之延後取得並非即可認為被告吳文雄違約，故原告請求被告吳文雄給付遲延取得使用執照之違約金，及原告陳昭同請求被告吳文雄給付遲延交屋之違約金，顯屬無據。

㈡另原告買受系爭建案房地期間介於99年8 月24日至101 年6月28日間，該期間之內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項：第12條第2 項規定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」及第15條第1 項第4 款規定：「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，係房屋及基地之出賣人均為同一人（建商）之情形，與系爭建案房地係分別由被告青成公司及被告吳文雄出售予原告之情形不同，本件自無從逕行予以引用請求被告吳文雄給付違約金。

㈢房屋買賣契約第24條約定：「本合約之附件視為合約之一部分並與『土地預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。…」，及土地買賣契約第16條約定：「本合約之附件視為合約之一部分並與『房屋預定買賣合約書』具連帶不可分之關係，應共同履行，任何一部分不履約時視同全部違約。解除合約時視為全部解除。…」，僅使原告與被告青成公司之房屋買賣契約及原告與被告吳文雄之土地買賣契約成為具有存續及履行上牽連關係之聯立契約，並非被告青成公司就被告吳文雄之土地買賣契約應負違約責任，及被告吳文雄就被告青成公司之房屋買賣契約應負違約責任之約定，此觀諸房屋買賣契約並無被告吳文雄之簽名及土地買賣契約並無被告青成公司之簽名，且該兩份契約均未明示被告青成公司與被告吳文雄各應就另一份合約之違約效果負給付義務等情甚明。縱認依土地買賣契約第10條約定，於被告青成公司違約時視同被告吳文雄違約，惟房屋買賣契約既無被告吳文雄之簽名，自難責令被告吳文雄負擔房屋買賣契約違約金給付義務，而土地買賣契約亦無任何使用執照取得及交屋違約金給付約定，更無從依土地買賣契約約定要求被告吳文雄給付違約金。故原告尚難依上開聯立契約之約定，訴請被告吳文雄給付違約金。

㈣系爭建案土地買賣契約與房屋買賣契約之賣方分別為被告吳文雄、被告青成公司，且原告亦係分別支付價金予被告吳文雄、被告青成公司，故原告與被告青成公司於房屋買賣契約中所為之違約金約定，僅在其2 人間生效，無從據以拘束被告吳文雄。

㈤退步言之，縱鈞院認被告青成公司延後取得使用執照亦應認為被告吳文雄有未如期取得使用執照之情事，被告吳文雄應負遲延取得使用執照之違約金給付義務，然系爭建案延後取得使用執照係因前述不可歸責於被告青成公司之事由所致，則上述事由更應認為屬不可歸責於未負責處理系爭建案建築事宜之被告吳文雄，則原告據以計算違約金之期間，應扣除上開原告遲延繳付房屋買賣期款之日數、被告青成建設辦理都市設計審議之133 日及原告買受之房屋暨系爭建案其餘預售房屋變更設計得順延252 日。又如前所述，系爭建案房屋有關取得使用執照期限之違約金給付約定，為原告與被告青成公司間之房屋買賣契約約定，若認原告與被告吳文雄間之土地買賣契約第16條：「任何一部分不履約時視同全部違約」約定，得視為被告吳文雄違反上開房屋買賣契約取得使用執照期限約定，並且應負違約金給付義務者，則所謂「視同全部違約」者，當係指「不履約」之部分，亦即指不履行房屋買賣契約取得使用執照期限之約定，則原告據以計算使用執照取得違約金之已繳價金，自應依房屋買賣契約約定之已繳房屋價金計算，被告陳昭同另請求給付遲延通知交屋之違約金時，亦係如此。是原告主張按已繳土地價金計算被告吳文雄應給付之違約金，自無可採。

四、原告主張房屋買賣契約第10條第2 項及第13條第5 項第4 款約定，因違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款規定之計算方式，應屬無效，而請求按預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條規定，以萬分之5 計算遲延違約金云云。然查：

㈠消費者保護法第17條規定係使企業經營者不得以定型化契約不相當免除自己責任或課與消費者不相當之義務，違反者，此定型化契約之約定無效，此與保護消費者之目的相符，而該約定僅宣告該定型化契約無效，並未逾越契約自由原則，此規定並無不合；消費者保護法施行細則第15條規定則係以「未經記載於定型化契約者」為適用要件，而本件就遲延取得使用執照之違約金事項，房屋買賣契約第13條第5 項第4款已有約定，並非該條規定所稱「未經記載於定型化契約者」，原告主張應適用內政部所公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款規定計算違約金，已有不合。且房屋買賣契約第13條第5 項第4 款約定與內政部99年5 月1 日預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條規定之內容幾乎相同，本件並未有消費者保護法第17條或消費者保護法施行細則第15條規定之情事，故本件自無前揭規定之適用。至於房屋買賣契約第13條第5 項第4 款約定按「已繳房屋價款」以萬分之2 計算每日違約金，此屬買賣雙方可約定事項，原告主張依內政部99年5 月1 日預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條規定按「已繳房屋價款」以萬分之5 計算每日違約金，洵屬無據。

㈡原告與被告青成公司之房屋買賣契約第10條第1 項：「本預售屋之建築工程在民國99年11月15日之前開工，民國101 年12 月31 日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照（以建築主管機關核發使用執照日為完工日），但有下列情事之一者，得順延其期間：…」、同條第2 項前段：「乙方（即被告青成公司）如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋總價款萬分之二計算遲延利息予甲方（即原告）。」、第13條第1項：「乙方依約完成本房屋一切主建物、附屬建物及領得使用執照；並接通自來水、電力、瓦斯等及完成合約所示之設施後，通知甲方進行驗屋、交屋」，及同條第5 項4 款：「乙方如未於領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之二單利計算遲延利息於甲方」等約定可知，被告青成公司除具有得順延期間之事由以外，若未於約定期限內開工、取得使用執照，或未於約定期限內履行完工通知交屋之義務，每逾1 日應按已繳房屋總價款萬分之2 計算違約金予原告，核屬被告青成公司若有未依約履行之違約情形時，應給付原告違約金之約定，至於違約金約定之高低當可委諸當事人間自由約定。而原告主張被告青成公司延後取得使用執照期間之102 年1 月1 日至同年9 月4 日間，臺灣銀行新臺幣活期及定期存款利率介於年息百分之0.17至1.47之間；另原告陳昭同主張被告青成公司延後履行通知交屋約定期間之103 年3 月3 日至同年6 月21日，臺灣銀行新臺幣活期及定期存款利率仍介於年息百分之0.17至1.47之間，而前述房屋買賣契約第10條第2 項前段及第13條第5 項4 款約定之違約金每日萬分之2 ，換算年息已達百分之7.3 ，本件房屋買賣契約簽定時之內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項第12條第2 項及第15條第1 項第4 款規定之違約金每日萬分之5 ，換算年息更高達百分18.25 ，則無論每日萬分之2 或每日萬分之5 ，其計算違約金之利率均已高於上述臺灣銀行新臺幣活期及定期存款利率，並無必須一定要適用每日萬分之5 計算違約金之理。原告與被告青成公司簽訂之房屋買賣契約第10條第2 項及第13條第5 項第4款關於違約金之約定，並不違背民法有關違約金規定之意旨，尚難以該約定之違約金計算方式與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條第1 項第4 款規定之違約金計算方式不同，即謂該約定無效。

㈢倘鈞院仍認為本件應適用上開內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項第12條第2 項及第15條第1 項第4 款規定，計算使用執照取得及交屋遲延之違約金，則被告青成公司請求鈞院審酌每日萬分之5 計算違約金之利率遠高於上述臺灣銀行新台幣活期及定期存款利率，及被告青成公司確已履行房屋買賣契約之所有義務，僅因故延後取得使用執照或延後交屋等事實，該違約金約定確有過高之情事，依民法第251 、252 條規定予以酌減為每日萬分之2 計算。

五、原告陳昭同主張依房屋買賣契約第13條第5 項第4 款約定，被告青成公司應於領得使用執照後6 個月通知其交屋，而本件使用執照於102 年9 月4 日取得，被告青成公司依約應於103 年3 月4 日交屋，但原告陳昭同於103 年6 月21日交屋，其主張被告青成公司遲延交屋108 日云云。然查，原告陳昭同進行多項二次工程，故延後交屋，被告青成公司並未遲延通知原告陳昭同交屋。又依房屋買賣契約第13條第5 項第4 款約定，係以被告青成公司通知原告陳昭同進行交屋之日即103 年5 月16日為被告青成公司履行交屋義務之日，並非以103 年6 月21日交屋完成為被告青成公司履行交屋義務之日。且兩造就此早已口頭約定處理方式，被告青成公司並已給付原告陳昭同完畢，其就同一事由為請求，並無可採。

六、系爭建案使用執照核發時，原告邱慧娟已繳之房屋價款為510,000 元，說明如下：

㈠原告邱慧娟於102 年2 月25日所繳之180,000 元均為代收款，並無房屋款，該日之統一發票備註欄已註記「代收代付款」。

㈡上開180,000 元代收款項目及金額，於103 年3 月14日交屋時經結算為「契稅」25,710元、「印花稅、規費、代刻印章費」7,899 元、「代書費」14,000元、「天然瓦斯工程費」60,312元、「台電工程費」7,202 元、「自來水工程費」13,479元，共計128,602 元，故應退代收款51,398元（計算方式：180000－128602＝51398)。而上開應退代收款51,398元，連同補貼貸款利息17,611元，共計69,009元，用以支付交屋時尚未支付之交屋款50,000元、管理基金20,000元，原告並於103 年3 月14日交屋時補繳991 元（計算方式：50000＋20000 －69009 ＝991)予被告青成公司，結清所有款項，故原告於102 年2 月25日所繳之180,000 元確實均為代收款，並非房屋價款。則計算原告邱慧娟於被告青成公司102 年9 月4 日取得使用執照前已繳房屋價款時，不能將上述180,000 元中之50,000元計入，原告邱慧娟當時已繳交之房屋價款為510,000 元，原告主張為560,000 元，實有誤會。

七、如原告得請求被告給付違約金，則按房屋買賣契約第5 條約定，被告青成公司交付原告之房屋，其主建物、附屬建物、共有部分之買賣約定面積及登記交付之面積誤差情形及互為找補金額，經計算結果，原告均應給付被告青成公司如附表四編號１至９所示之找補價金，被告青成公司爰以104 年7月20日民事爭點整理暨調查證據聲請狀對於原告為預備抵銷抗辯之表示，而對於原告張素卿之房屋找補價金債權，為預備抵銷抗辯之順序為：第一順序10D 戶之115,951 元，第二順序11D 戶之117,421 元等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

叁、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：

一、不爭執事項：

㈠原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、邱慧娟分別於如附表一編號１至９所示時間，向被告吳文雄、被告青成公司購買坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍如附表一編號１至９所示），及其上「漂亮La Vie」建案如附表一編號１至９所示之房屋，其等並簽立土地買賣契約、房屋買賣契約。

㈡丁紫芳於如附表一編號所示時間，向被告吳文雄、被告青成公司購買坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍如附表一編號所示），及其上「漂亮La Vie」建案如附表一編號所示房屋，兩造並簽立土地買賣契約、房屋買賣契約，嗣丁紫芳於101 年10月21日將上開買賣契約之法律關係讓與原告丁進順，並將此事通知被告。

㈢依兩造房屋買賣契約第10條第1 項約定被告青成公司至遲應於101 年12月31日取得建物之使用執照，而本件建物之使用執照取得日期為102 年9 月4 日，較原約定時間遲246 日。

㈣依兩造房屋買賣契約第13條第5 項約定：「乙方（即被告青成公司，下同）應於領得使用執照後6 個月內，通知甲方（即原告，下同）進行交屋」，故被告青成公司依約至遲應於103 年3 月4 日通知原告點交。

㈤兩造房屋買賣契約第10條第2 項約定：「乙方如於前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房屋總價款萬分之2 計算遲延利息予甲方」；另於第13條第5 項第4 款約定：「乙方如未於領得使用執照後6 個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款依萬分之2 單利計算遲延利息於甲方」。

㈥原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、丁進順於102 年7 月22日、102 年9 月4日已付之土地、建物買賣價金分別如附表一編號１至８、所示。

㈦被告青成公司於103 年5 月16日通知原告陳昭同進行交屋，嗣於同年6 月21日將如附表一編號８所示建物交付原告陳昭同（見本院卷㈠第36頁）。

㈧除原告邱慧娟外，其餘原告均有於下列時間要求變更設計：

①原告張素卿：變更日期為100 年6 月24日，簽認日期為100年8 月13日。

②原告黃佳慧：100 年7 月28日。

③原告葛立祺：100 年6 月29日。

④原告郭庠青：變更日期為100 年1 月13日，簽認日期為100年6 月22日。

⑤原告徐孟莉：101年2月7日。

⑥原告張雅惠：變更日期為100 年2 月19日，簽認日期為100年6 月30日。

⑦原告邱慧華：100年2月16日。

⑧原告陳昭同：101 年7 月4 日、102 年1 月4 日、103 年6月21日。

⑨原告丁進順：變更日期為100 年11月7 日（要求變更者為丁紫芳），簽認日期為100 年12月14日。

㈨被告青成公司有於102 年4 月25日聲請臺中市政府變更設計，經臺中市政府於同年7 月26日核准。

㈩臺中市政府於102 年7 月12日以府授都設字第1020125536號函覆：「... 二、本案屬本市主要計畫第二次通盤檢討之住宅區變更為商業區土地，依規應於核發建造執照前辦理都市設計審議，惟發照單位未經審議完成卻已領取建造執照。礙於目前已經近完工階段，本案所提審內容僅能屬備查形式，無法依都市設計審議規範規定之標準進行實質審查，餘屬都市計劃、建築管理、交通、景觀等法令層面之問題，應依各主管單位之規定辦理」（見本院卷㈡第114 頁）。原告與被告青成公司原約定主建物、附屬建物、公共設施之面積、嗣登記予原告所有主建物、附屬建物、公共設施之面積分別如被告民事準備㈢狀附件所示。依原告與被告青成公司、吳文雄分別訂立之房屋買賣契約第24條、土地買賣契約第16條規定，上開契約具連帶不可分關係，應共同履行，任何一部不履約時，視同全部違約。

二、兩造爭執事項：

㈠關於遲延取得使用執照、遲延交屋時，被告應負擔之違約金，應依兩造房屋買賣契約第10條第2 項、第13條第5 項第 4款之約定是否因與內政部99年8 月16日、100 年3 月24日公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第1 項第4 款所規定違約金計算方式不同，而歸於無效？兩造計算上開違約金時，是否應分別依內政部於99年8 月16日（原告張素卿、郭庠青、張雅惠、邱慧華、陳昭同）或100 年3 月24日（黃佳慧、葛立祺、徐孟莉、邱慧娟、丁進順）發布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定？

㈡原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、丁進順要求變更設計，是否為被告青成公司遲延取得使用執照之原因之一？被告抗辯應依房屋買賣契約第10條第1 項但書第2 款、第4 款之約定，扣除因變更設計或其他不可歸責於被告之事由之影響期間，有無理由？若有理由，被告抗辯應扣除影響期間101 年12月26日至102 年9 月4 日，共計252 日，有無理由？

㈢本件建案因臺中市政府要求補辦理都市設計審議是否屬於房屋買賣契約第10條第1 項但書第4 款之「其他不可歸責於乙方之事由」？若是，被告抗辯應扣除影響期間102 年4 月25日起至同年9 月4 日，共計133 日，有無理由？

㈣原告黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、邱慧娟、丁進順是否有遲繳價金？被告抗辯其等遲繳價金日數如后（見本院卷㈠第94頁），依房屋買賣契約第10條第1 項但書第1 款之約定，被告取得使用執照時間應予順延，有無理由？

①原告黃佳慧：22日。

②原告葛立祺：3日。

③原告郭庠青：3日。

④原告徐孟莉：2日。

⑤原告張雅惠：123日。

⑥原告邱慧華：36日。

⑦原告陳昭同：908日。

⑧原告邱慧娟：2日。

⑨原告丁進順：6日。

㈤於計算被告應給付之違約金時，所謂「已繳房屋總價款」或「已繳房地價款」應以兩造約定取得使用執照時間101 年12月31日或實際上取得使用執照之102 年9 月4 日？如係後者，則原告邱慧娟已交付之建物買賣價金應以560,000 元或510,000 元計算？

㈥原告陳昭同是否已另與被告約定關於遲延交屋之處理方式？被告並已依約履行完畢？被告另抗辯，原告陳昭同三次請求變更設計，致延後通知交屋，依民法第230 條規定，被告應不負遲延責任，有無理由？

㈦被告青成公司依房屋買賣契約第5 條約定，對原告是否有如附表二所示找補價金債權？若有，被告青成公司是否已拋棄該債權？被告青成公司主張以其對原告之上開債權與原告本件請求抵銷，有無理由？

㈧原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、邱慧娟、丁進順依與被告青成公司買賣契約之法律關係，請求被告青成公司分別給付如附表二編號所示遲延取得使用執照之違約金，及自103 年10月31日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，有無理由？

㈨原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、邱慧娟、丁進順依與被告吳文雄買賣契約之法律關係，請求被告吳文雄分別給付如附表二編號所示遲延取得使用執照之違約金，及自民事訴之聲明更正、追加被告、準備㈣暨陳報狀繕本送達翌日即104 年5 月5 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，有無理由？

㈩原告陳昭同依與被告青成公司買賣契約之法律關係，請求被告青成公司給付如附表二編號８所示遲延取得使用執照之遲延利息109,470 元、遲延交屋之違約金48,060元，共計157,530 元，及均自103 年10月31日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，有無理由？原告陳昭同依被告吳文雄買賣契約之法律關係，請求被告吳文雄給付如附表二編號８所示遲延取得使用執照之違約金141,450 元、遲延交屋之違約金62,100元，共計203,550 元，及自104 年5 月5 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，有無理由？

肆、得心證之理由：

一、原告與被告青成公司房屋買賣契約第10條第2 項、第13條第5 項第4 款之約定不因與內政部99年8 月16日、100 年3 月24日公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第15條第1 項第4 款所規定違約金計算方式不同，而歸於無效：

㈠按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條第1 項、第2 項、消費者保護法施行細則第15條第2 項分別定有明文。而消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條之規範目的，係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，由中央主管機關依據上開規定授權，公告特定行業之契約應記載或不得記載之事項，該特定行業之定型化契約如有違反者，其條款為無效。所謂違反應記載或不得記載之事項，係指應記載之事項未記載，或不得記載事項而加以記載之情形。是就該特定行業之定型化契約中，如有應記載之事項而未為記載時，應由中央主管機關所公告之應記載事項予以填補。

㈡查內政部99年8 月16日公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第13條（開工及取得使用執照期限）第2 項、100 年3 月24日公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條（開工及取得使用執照期限）第2 項均規定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。若逾期3 個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」；又99年8 月16日公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第16條（通知交屋期限）第1 項第4 款、100 年3 月24日公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第15條（通知交屋期限）第1 項第4 款均規定：「賣方如未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。」。而原告與被告青成公司之房屋買賣契約第10條第2 項約定：「乙方如於前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房屋總價款萬分之2 計算遲延利息予甲方」；另於第13條第5 項第4 款約定：「乙方如未於領得使用執照後6 個月內通知甲方進行交屋，每逾1 日應按已繳房屋總價款依萬分之2 單利計算遲延利息於甲方」，顯見就預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定應記載之被告青成公司違反取得使用執照之期限、通知交屋期限應支付違約金之部分，於原告與被告青成公司所訂立之房屋買賣契約均有所約定，已無違反內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項之規定；而兩造所訂立之房屋買賣契約既就違反取得使用執照期限、通知交屋期限應給付違約金之情形，已有記載，自與消費者保護法施行細則第15條第2 項所定「中央主管機關公告應記載之事項，『未經記載』於定型化契約者，仍構成契約之內容」之規定不符，自無適用消費者保護法施行細則第15條第2 項之規定，逕以內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定之內容，填補原告與被告青成公司所訂立房屋買賣契約之必要。至於原告與被告青成公司所訂立房屋買賣契約關於遲延取得使用執照、通知交屋時，被告青成應給付違約金之計算方式，固與上開預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之內容不同，然違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束（最高法院79年台上字第19 15 號判例、92年度台上字第2747號、102 年度台上字第1606號裁判意旨參照）；而預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項關於違約金之計算方式，應係作為社會大眾簽定相同類型契約時之參考，而無法律上之拘束力，契約當事人基於契約自由原則，原可於不違反法律強制或禁止規定之範圍內，依雙方合意自由決定契約之內容，自不得僅因原告與被告青成公司於房屋買賣契約就遲延取得使用執照、通知交屋時應給付違約金之計算方式與內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項不同，即將違約金計算方式排除於契約自由原則之外，並超出消費者保護法施行細則第15條第2 項規定之文義，逕將之擴張適用於契約約定與預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之內容不同之情形。從而，原告與被告青成公司就買賣契約就遲延取得使用執照、通知交屋時，被告青成公司應給付違約金乙節既已有約定應按已繳房屋總價款萬分之2 計算，即無逕行適用內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定，以已收房屋總價款萬分之5 計算之餘地。是原告主張房屋買賣契約第10條第2 項、第13條第5 項第4 款之約定因與內政部99年8 月16日、100 年3 月24日公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所規定違約金計算方式不同，而歸於無效，自無可採。

二、原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、丁進順要求變更設計，並非被告青成公司遲延取得使用執照之原因之一，被告抗辯應依房屋買賣契約第10條第1 項但書第2 款、第4 款之約定，扣除因變更設計或其他不可歸責於被告之事由之影響期間，並無理由：

㈠查被告青成公司依房屋買賣契約第10條第1 項約定至遲應於101 年12月31日取得建物之使用執照，而系爭建案之使用執照取得日期為102 年9 月4 日，較原約定時間遲246 日等情，有房屋預定買賣合約書、使用執照附卷可稽（見本院卷㈠第34、35頁、第146 至161 頁、第16 3、164 頁、卷㈡第5至91頁、第13 1至137 頁、第147 至186 頁、第188 、189頁），且為被告所不爭執，自堪信原告上開主張為真實。

㈡房屋買賣契約第10條【開工及取得使用執照（完工）期限】約定：「本預售屋之建築工程在民國99年11月15日之前開工，民國101 年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照（以建築主管機關核發使用執照日為完工日），但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠甲方未依約定付款期日繳付本合約所載之各期房屋價款及遲延利息或其他應由甲方負擔之稅費之遲延期間。㈡甲方要求變更設計或增加室內裝修工程致影響工程之進度時，其影響期間。…㈣因政府法令變更或其他不可歸責於乙方之事由發生時，其影響期間。…」，足見依原告與被告青成公司約定，在原告遲延繳付價金等款項、原告要求變更設計等致影響工程進度，或因政府法令變更或其他不可歸責於被告青成公司之事由發生時，被告青成公司取得使用執照之日期得以順延。

㈢而原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、丁進順就被告青成公司抗辯其等有要求變更設計等情固不爭執，惟否認系爭建案有因其等變更設計影響工程進度，致遲延使用執照等情。經查：

⒈查被告青成公司於101 年12月26日曾向臺中市政府提出使用執照申請書，然經臺中市政府都發局查驗後，發覺完竣建物與原核定建照圖說不符，被告青成公司始於102 年4 月25日申請第一次變更設計，嗣建造執照變更設計於102 年7 月29日始經臺中市政府核准等情，有收文查詢單、臺中市政府103 年7 月15日府授都工字第1030126619號函、使用執照申請書、臺中市政府都市發展局建築物使用執照查驗紀錄、第一次變更設計申請書附卷可查（見本院卷㈡第115 、143 頁、卷㈢第14至19頁）。

⒉又原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、丁進順分別於下列時間要求變更設計：

①原告張素卿：變更日期為100 年6 月24日，簽認日期為100 年8 月13日；②原告黃佳慧：100 年7 月28日；③原告葛立祺：100 年6 月29日；④原告郭庠青：變更日期為100 年1 月13日，簽認日期為100 年6 月22日；⑤原告徐孟莉：101 年2 月7 日；⑥原告張雅惠：變更日期為100 年2 月19日，簽認日期為100 年6 月30日；⑦原告邱慧華：100 年2 月16日；⑧原告陳昭同：101 年7 月4 日、102 年1 月4 日、103 年6 月21日；⑨原告丁進順：變更日期為100 年11月7日（要求變更者為丁紫芳），簽認日期為100 年12月14日等情，有被告青成公司提出之客戶變更單、客戶工程變更申請書、平面圖、客戶客變時間表為證（見本院卷㈢第47至72頁、第157 至168 頁），且為兩造所不爭執，而堪認定。其中原告陳昭同雖有3 次變更設計，然其第3 次變更設計之時間103 年6 月21日，係在系爭建案取得使用執照之後，故原告陳昭同該第3 次變更設計自與被告青成公司取得使用執照之時程無關甚明。另原告陳昭同第二次變更設計之時間，固在原定被告青成公司應取得使用執照時間之後，然該次變更設計僅有地坪石材追加，而與被告青成公司於102 年4 月25日申請變更設計之內容無涉；另原告葛立祺變更設計之內容為追加全室地坪粉光、木地板鋪設面積追減、地坪貼拋光磚追減，亦與被告青成公司第一次變更設計內容無關，是原告陳昭同第二次變更設計、原告葛立祺變更設計部分，應均不影響被告青成公司使用執照之取得甚明。至原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、丁進順要求變更設計、原告陳昭同第一次要求變更設計之內容，固有部分屬於被告青成公司102 年4 月25日申請變更設計之範圍，然原告張素卿、黃佳慧、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、丁進順變更設計之時間，均在100 年2 月16日至101 年7 月4 日間，距離被告青成公司依約應取得使用執照之時間101 年12月31日至少尚有5 個月期間，且其中原告張素卿、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、丁進順部分，均為追減工程，自不因變更設計而須增加工程時日；原告黃佳慧雖變更為2 房1 和室，然此工程變更程度不大，且其早於100 年7 月28日即已要求變更設計，至被告青成公司依約應取得使用執照之時間，尚有1 年6 個月之時間，被告青成公司於此期間完成原告黃佳慧變更設計之內容，應綽綽有餘。此外，被告復未能舉證證明有因原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、丁進順要求變更設計，致系爭建案之工程因而延誤之事實存在，則其抗辯本件有應依房屋買賣契約第10條第1 項但書第2 款、第4 款所定可順延取得使用執照時間之之情事，尚屬無據。

⒊又被告雖抗辯系爭建案共有71戶，各買受人變更設計之時間均有不同，故被告青成公司於申請使用執照後，統一辦理系爭建案全部室內隔間之變更設計申請，並無不合云云。然查，依房屋買賣契約第11條（建築設計變更）約定：「甲方若須室內隔間變更或裝修變更時，應於乙方指定之相當期限內為之，並於乙方所提供之工程變更單上簽認為準，逾期視為甲方無需變更。…」，而被告青成公司既可指定買受人須於一定期限內提出變更設計之要求，則其於指定期限時，自應將其工程進度、取得使用執照之時間等，均列入考量，倘若其漫無限制地允許買受人提出變更設計之要求，則其自應承擔因此延誤系爭建案完工、無法於期限內取得使用執照之不利益，而無由令其他買受人共同負擔此工程延誤之結果。況參諸被告所提出之客戶客變時間表，系爭建案買受人除編號3B部分係於101 年10月2 日始要求變更設計外，其餘買受人均於被告陳昭同第一次要求變更設計之101 年7 月4 日前即已提出變更設計之要求，佐以建築法第33條規定「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關收到起造人申請建造執照或雜項執照書件之日起，應於10日內審查完竣，合格者即發給執照。但供公眾使用或構造複雜者，得視需要予以延長，最長不得超過30日。」，倘若被告青成公司於編號3B之買受人變更設計後，隨即向臺中市政府都發局申請變更設計，衡情應可於101 年11月初即可完成變更建造執照，當無未先依規定申請變更建照執照，即逕行提出使用執照之申請，待臺中市政府都發局查驗後，發覺完竣建物與原核定建照圖說不符，始提出變更設計申請之理，是被告青城公司就因而延誤取得使用執照之情形，自屬有可歸責事由。被告青成公司抗辯遲延取得使用執照之日數，應扣除影響期間101 年12月26日起至102 年9 月4 日止，共計252 日，自無理由。

三、本件建案因臺中市政府要求補辦理都市設計審議非屬於房屋買賣契約第10條第1 項但書第4 款之「其他不可歸責於乙方之事由」：被告抗辯系爭建案因臺中市政府要求補辦都市設計審議，而有房屋買賣契約第10條第1 項但書第4 款之「其他不可歸責於乙方之事由」，其遲延取得使用執照之時間應扣除影響期間102 年4 月25日起至同年9 月4 日，共計133 日等情，並提出建造執照申請書、建造執照及雜項執照建築師簽證表、設計圖、建造執照及雜項執照規定項目審查表、臺中市政府委託臺灣省建築師公會辦事處辦理「建造（雜項）執照協檢作業」紀錄單、使用執照申請書、臺中市政府都發局建築物使用執照查驗紀錄為證（見本院卷㈢第7 至13頁、第16頁），並舉證人即設計系爭建案之建築師張景堯為證。然原告則主張此乃屬可歸責於被告青成公司之事由，不得扣除上開日數等情。經查：

⒈查被告青城公司於101 年12月20日申報系爭建案竣工辦理使用執照，因臺中市政府認系爭建案屬臺中市主要計畫第二次通盤檢討之住宅區變更為商業區土地，依規定應於核發建造執照前辦理都市設計審議，惟發照單位未經審議完成卻已領取建造執照，故應補辦都市設計審議，嗣於102 年7 月12日完成都市設計變更審議等情，有前揭臺中市政府103 年7 月15日府授都工字第1030126619號函、102 年6 月17日府授都設字第1020106048號開會通知單、同年月24日府授都設字第1020110826號函暨102 年臺中市都市設計審議委員會第101次會議，及該府都發局102 年7 月12日府授都設字第1020125536號函暨審定書1 冊附卷可稽（見本院卷第㈡第244 至250 頁，審定書置於卷外）。

⒉查臺中市政府係以系爭建案屬臺中市主要計畫第二次通盤檢討之住宅區變更為商業區土地，應辦理都市設計審議之法源依據為臺中市主要計畫第三次通盤檢討案（依內政部都委會第615 次會議審決部分）有關住宅區變更為商業區回饋要點規定基地新建、增建及街廓整理開發地區，於申請建造執照前另需送臺中市都市設計審議委員會審核等情，有臺中市政府都發局105 年6 月4 日中市都設字第1050086012號函暨所附臺中市政府94年10月20日府都計字第0940194860號公告、收文資訊、臺中市都市計畫（舊市區後車站地區後庄里地區北屯東山重劃區附近地區西屯中正重劃區附近地區及西南屯地區）細部計畫土地分區管制要點附卷可稽（見本院卷㈢第169 至174 頁）。

⒊而證人張景堯於本院105 年7 月25日言詞辯論期日證述：「（問：被告青成建設公司「漂亮La Vie」建案是否由你設計？）是。【問：是否由你申請建造執照？（提示本院卷㈢第7 至10頁）】由我及另一洪玫如建築師申請。（問：申請建造執照時，是否有申請都市設計審議？）沒有。（問：未申請都市設計審議之依據為何？）（庭呈「變更臺中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書」）我們當時是依據臺中市政府96年發布的「變更臺中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書」表二變更後計畫第14條第2 款規定。（問：本建案自申請建照至核發建照期間，臺中市政府都發局是否曾通知補辦都市設計審議？）沒有。（問：青成建設公司就都發局要求補辦都市設計審議，有無異議？）我們覺得很奇怪，因為建造執照已經核發了。青成建設有告知我們有去臺中市政府協商，但這部分我沒有參與。【問：嗣是否有與洪玫如建築師共同具名申請補辦都市設計審議？（提示本院卷㈢第21頁）】有，因為臺中市政府最後的決定還是要我們補辦。（問：臺中市政府要求你們補辦都市設計審議之原因為何？）因為我們完工的建築與原來的設計圖樣有差別，所以要依法申請變更設計，在過程中建管課承辦人員發現我們的基地在從住宅區變更為商業區的範圍內，在臺中市主要計畫第三次通盤檢討案有規定住宅區變更為商業區須經都市設計審議。（問：本建案補辦都市設計審議以前，青成建設公司與都發局人員協調是否要補辦都市設計審議的協調內容為何？）我沒有參與，但是據我所知是就適用法律之爭議，因為第三次通盤檢討是在94年間，我們依據通盤檢討說明書是在96年間發佈實施的，我們是依據新的法條申請。（問：第三次通盤檢討的每一項內容是否都有經專案通盤檢討說明書之內容變更？）我不清楚。（問：第三次通盤檢討是否因為專案通盤檢討說明書之發佈而廢止？）有部分內容有修改，沒有廢止。（問：關於住宅區變更為商業區須經過都市設計審議之規定，在專案通盤檢討說明書中有無變更或就此部分為說明？）專案通盤檢討說明書是去說明原來94年發佈的通盤檢討的內容。（問：本建案是否屬於臺中市主要計畫第二次通盤檢討之住宅區變更為商業區土地？）是。（問：你剛剛提到市政府後來認為要補辦都審的依據為第三次通盤檢討說明書之規定，你剛剛也有提到本建案的基地是屬於第二次通盤檢討住變商的基地，為何第二次通盤檢討的基地是去適用第三次通盤檢討的規定？）之後的通判檢討都是檢討之前的都市計畫所以當然會包含前次的檢討範圍。」等語（見本院卷㈢第191 頁背面至第194 頁），足見被告青成公司於申請建造執照時，未辦理都市設計審議之依據乃為臺中市政府以96年3 月12日府都計字第0960036260號函發佈實施之「變更臺中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書」表二「臺中市都市計畫（舊有市區、後車站地區、後庄里地區、北屯東山重劃區附近地區、西屯中正重劃區附近地區及西南屯地區）細部計畫（土地使用分區管制要點）變更前後綜理表變更後計畫第14條之規定。而觀諸該「變更臺中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書」表二變更後計畫第4 條規定：「住宅區及商業區之使用限制如下：㈠第二種商業區除限制工業、大型商場（店）及飲食店之使用外，餘依都市計畫法台灣省施行細則住宅區相關規定管制。㈡第三種住宅區依都市計畫法台灣省施行細則住宅區相關規定管制。㈢第一、二種商業區依都市計畫法台灣省施行細則商業區相關規定管制。㈣住變商部份另依『變更臺中市都市計畫（第一期公共設施保留地，干城地區道路系統除外）主要計畫（第二次通盤檢討）案暫予保留，另案辦理部份（商業區通盤檢討部份）』管制。」，而原計畫就該條之規定，與變更後計畫僅有部分文字調整，實質內容並無差異。故由該條規定將住宅區變更為商業區之土地獨立於住宅區、商業區之外，而另行規定以觀，堪認該「變更臺中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書」表二所指之住宅區或商業區，均不包括住宅區變更為商業區之情形甚明。而證人張景堯證述被告青成公司就系爭建案申請建造執照時，係依據「變更臺中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書」表二變更後計畫第14條第2 款：「計畫區內下列公、私有有重大工程及公共建築應納入都市計畫審查：…㈡住宅區及商業區建築高度超過十二層（不含十二層）或住宅區建築基地面積超過六千平方公尺者、商業區建築基地面積超過三千平方公尺者。…」，認為系爭建案建築高度並未超過12層，而認為不須經過都市設計審議，惟該說明書所謂住宅區、商業區，均應不包括住宅區變更為商業區之區域乙節，已如前述，則系爭建案之基地既在住宅區變更為商業區之區域，自無適用「變更臺中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書」表二變更後計畫第14條第2 款規定之餘地，應無疑義。又系爭建案之基地係屬於臺中市主要計畫第二次通盤檢討之住宅區變更為商業區土地，若依照臺中市主要計畫第三次通盤檢討案則須經都市設計審議等情，亦經證人張景堯證述明確，而「變更臺中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書」表二又無變更此部分計畫之相關規定，則系爭基地申請建造執照時，依規定自應先經都市設計審議，是臺中市政府都發局於被告青成公司申請使用執照時，認應先辦理都市設計審議，自無違誤。被告青成公司、證人張景堯既分別為建築業者、建築師，則對於上開屬於公開資訊之都市計畫相關規定、申請建造執照之流程等，自難諉為不知，此由證人張景堯於上開言詞辯論期日證陳：「（問：是否申請都市設計審議，須待主管機關通知，或建築師可以判斷？）一般建築師就可判斷。」等語（見本院卷㈢第191頁背面）自明。則被告青成公司於申請建照執照時，逕行適用與系爭建案土地使用分區性質不同之變更臺中市部分細部計畫（土地使用分區管制要點）專案通盤檢討說明書第14條第2 款（住宅區、商業區）之規定，而未依規定經都市設計審議即提出建造執照之申請，自屬有誤，縱臺中市政府都發局當時受理系爭建案建造執照時，審查人員漏未發現，此仍無解於被告青成公司就未先辦理都市設計審議即行申請建造執照，致於申請使用執照時，須先行補正此程序，因而延誤使用執照之取得乙節，具有可歸責原因之認定。從而，被告青成公司抗辯計算遲延取得使用執照之時間須先扣除臺中市政府要求補辦理都市設計審議之時間133 日，並無理由。

四、被告公司抗辯依房屋買賣契約第10條第1 項但書第1 款之約定，被告青成公司取得使用執照時間可按原告黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、邱慧娟、丁進順遲繳價金之日數順延，並無理由：

㈠被告抗辯除原告張素卿外，其餘原告均有未依約定繳付各期房屋價款之情形，依房屋買賣契約第10條第1 款之約定，應自被告青成公司遲延取得使用執照之日數中扣除等情，然原告黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、陳昭同、邱慧娟、丁進順均否認有遲延繳付各期房屋價款之情事，則被告青成公司自應就原告黃佳慧等人有遲延給付房屋價金之有利於己之事實，負舉證責任。

㈡經查，依房屋買賣契約第7 條（付款條件及方式）約定：「甲方應依附件㈡『房屋款付款明細表』付款辦法之約定，於接獲乙方書面繳款通知期限內，自行向乙方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。…」，原告應係在接獲被告青成公司書面繳款通知後，始負有給付各期價金之義務。惟被告青成公司就原告黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧娟、陳昭同、邱慧娟、丁進順有遲延給付買賣價金部分，雖提出其上有記載遲延繳款日數之客戶繳款明細為證（見本院卷㈠第99、101 、103 、105 、107 、109 、111 、113 、114 、173 、178 、181 、187頁），原告就上開客戶繳款明細之形式真正亦不爭執，然否認其實質內容之真正，則該客戶繳款明細所載是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，被告仍應就上開客戶繳款明細所載內容為真，提出佐證以實其說。惟被告青成公司僅就黃佳慧、張雅惠、邱慧華、陳昭同部分，提出繳款通知書、催款通知書為證（見本院卷㈠第174 至177 頁、第179 、180 頁、第182 至186 頁、第188 至203 頁），而未提出有將繳款通知書、催款通知書送達原告黃佳慧、張雅惠、邱慧華、陳昭同之證明，是原告黃佳慧、張雅惠、邱慧華、陳昭同是否有收受上開繳款通知書、催款通知書，實屬不明，是上開繳款通知書、催款通知書亦難作為原告黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧娟、陳昭同、邱慧娟、丁進順有遲延給付買賣價金之適切證明。此外，被告青成公司並未能舉證以實其說，其此部分抗辯，尚難憑採。

五、於計算被告青成公司應給付遲延取得使用執照之違約金時，所謂「已繳房屋總價款」或「已繳房地價款」是指約定取得使用執照時間101 年12月31日已繳價款來計算：查房屋買賣契約第10條【開工及取得使用執照（完工）期限】第2 項約定：「乙方如於前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋總價款萬分之二計算遲延利息予甲方。若逾三個月仍未開工或未取得使用執照者，視同乙方違約，雙方同意依第二十條違約之處罰約定辦理。」，而該條所指「已繳房屋總價款」，原告主張應以被告青成公司實際取得使用執照之102 年9 月4 日計算遲延利息，被告青成公司則抗辯應以被告青成公司依約應取得使用執照之101年12月31日計算遲延利息。按定期債權，債務人到期即負給付之義務，若到期而未給付，則為賠償債權人因愆期所生之損害起見，自應給付遲延利息（最高法院18年上字第1201號判例意旨參照）。查房屋買賣契約第10條第2 項之約定，乃在賠償原告關於被告青城公司遲延取得使用執照所生損害，故上開約定關於「已繳房屋總價款」自應以被告青城公司給付遲延時原告已給付之房屋價金，作為計算其損害即違約金之基準。至於原告於被告青城公司未取得使用執照之遲延給付期間，固有另給付依約於拆除鷹架完成時之應付款，然其給付該筆款項，乃因依兩造契約該期款履行期屆至之故，應不得以其嗣後依約所繳款項，溯及至被告青城公司遲延給付時，即尚未繳納該筆款項時，起算違約金。是被告青城公司抗辯應以依約應取得使用執照之101 年12月31日時原告已繳價金計算違約金，應為可採。又被告主張原告於101 年12月31日已繳納之房屋買賣價金均如附表三所示，原告就此並未爭執，故計算各原告因被告青城公司遲延取得使用執照，而得請求之違約金，自應依如附表三所示金額為計算基準。又計算違約金既應以原告於101 年12月31日已給付之價金計算，則就原告邱慧娟於102 年2 月25日所交付之180,000 元，是否包括房屋買賣價金50,000元，因不影響其於101 年12月31日已給付之房屋買賣價金數額，故茲不贅述。從而，依房屋買賣契約第10條第2 項約定，依如附表三所示原告已繳納之房屋買賣價金，計算遲延日數246 日，被告青城公司應給付之違約金，應如附表四所示。

六、被告青成公司抗辯已與原告陳昭同另約定關於遲延交屋之處理方式、原告陳昭同三次請求變更設計，致延後通知交屋，依民法第230 條規定，被告青成公司應不負遲延責任，均無理由：

㈠原告主張依兩造房屋買賣契約第13條第5 項約定：「乙方應於領得使用執照後6 個月內，通知甲方進行交屋」，故被告青成公司依約至遲應於103 年3 月4 日通知原告交屋，惟被告青成公司於同年5 月16日始通知原告陳昭同進行交屋，嗣於同年6 月21日將如附表一編號８所示建物交付原告陳昭同等情，有交屋證明書在卷可參（見本院卷㈠第36頁），又為被告所不爭執，亦堪信為真實。

㈡原告陳昭同主張被告青成公司依房屋買賣契約第13條第5 項之約定，至遲應於103 年3 月3 日通知原告陳昭同交屋，然被告青成公司遲至同年6 月21日始將如附表一編號８所示房屋交付原告陳昭同，已遲延108 日，應依約給付違約金等情，而被告青成公司就如附表一編號８所示房屋之交屋日期為103 年6 月21日等情固不爭執，然抗辯：因原告陳昭同進行多項二次工程，故其與原告陳昭同已口頭約定延後交屋之處理方式，被告青成公司亦於103 年5 月16日通知原告陳昭同交屋，並未遲延履行通知交屋之義務等語。經查：

⒈查房屋買賣契約第13條「交屋約定」約定：「乙方依約完成本房屋一切主建物、附屬建物及領得使用執照；並接通自來水、電力、瓦斯等及完成合約所示之設施後，通知甲方進行驗屋、交屋。乙方應於甲方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固書、使用維護手冊、使用執照影本及乙方代繳稅費之收據等交付甲方，本合約則無需返還。…甲方應於收到交屋通知日起七日內配合乙方辦理交屋手續、受領房屋之交負，否則乙方不負保管責任。並視同甲方已驗收完成且無瑕疵或須改善之事項。除房屋有無法修繕之重大瑕疵明顯不堪居住使用情形外，甲方不得拒絕交屋、遲延交屋、遲延交屋或拒不履行付款義務。但甲方得於受領房屋時，將交屋當時所存之瑕疵及未盡事項，列單要求乙方負責於相當期限內修繕完成。乙方應於領得使用執照後六個月內，通知甲方進行交屋，於交屋時雙方應履行下列各項義務：…㈣乙方如未於領得使用執照後六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋總價款萬分之二單利計算遲延利息於甲方」等語，由該條第1 、2 、4 款將「通知甲方進行驗屋、交屋」、「交屋手續」分別列出，足認通知交屋與交屋手續之點交房屋，核屬二事，依約被告青成公司於通知買受人交屋，並進行驗收後，待驗收完成，始進行交屋手續。而被告青成公司應依房屋買賣契約第13條第5 款第4 目給付被告陳昭同違約金之要件，乃為「未於領得使用執照後6 個月內通知交屋」，原告主張依上開規定計算被告青成公司應給付之違約金時，應算至點交房屋之時間103 年6 月21日為止，尚乏依據。

⒉被告青成公司於102 年9 月4 日取得系爭建案之使用執照等情，已如前述。從而，被告青成公司依房屋買賣契約第13條第5 款第4 目之規定，至遲應於103 年3 月4 日通知原告陳昭同交屋，而被告青成公司係於103 年5 月16日始通知原告陳昭同進行交屋等情，亦為其等所不爭執（見不爭執事項㈣），是被告青成公司遲延通知交屋共計62日，應堪認定。

⒊按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第230 條固有明定。惟按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責，最高法院21年上字第1956號判例闡述甚明。查原告陳昭同曾於101 年7 月4 日、102 年1 月4 日、103 年6 月21日要求變更設計等情，已如前述，而其中103 年6 月21日乃為交屋當日，且原告陳昭同變更設計之內容乃係水電部分追減金額，故此應無礙於被告青成公司通知交屋之時程。另就原告陳昭同第1、2 次要求變更設計部分，均在被告青成公司取得使用執照之前，且均不影響被告青成公司使用執照取得之時間，業如前述，則原告陳昭同變更設計之部分，既對時程在前之使用執照之取得無影響，當亦無因而延誤原告陳昭同通知交屋期限之理；尤以原告陳昭同第2 次要求變更設計之時間為102年1 月4 日，距離被告青成公司依約應通知交屋之時間103年3 月4 日，相隔1 年2 月之久，尚難認原告陳昭同要求變更設計與被告青成公司遲延通知交屋，有任何關聯；而被告青成公司就其遲延通知交屋乙事，具有不可歸責之事由之有利於己之事實，又未能舉證證明之，則其抗辯依民法第230條之規定，不負遲延責任云云，自無可採。

⒋又被告青成公司抗辯其與原告陳昭同有就通知交屋日期另行協議等情，為原告陳昭同所否認，且觀諸客戶變更單、平面圖上並無任何關於通知交屋日期之協議（見本院卷㈢第63至66頁），倘若原告陳昭同之要求變更設計，將致被告青成公司無法依約於取得使用執照後6 個月內通知交屋，其等因而就此另為協議，則理應在客戶變更單或平面圖中特別註明，以排除房屋買賣契約第13條第5 款第4 目規定之適用，惟原告陳昭同之客戶變更單、平面圖上就此既無另行約定，被告青成公司就其與原告陳昭同有此約定乙節，亦未能舉證以實其說，自難信被告青成公司此項抗辯為真。

⒌另原告陳昭同主張依房屋買賣契約第13條第5 款第4 目之規定，計算被告青成公司應給付之違約金時，以被告青成公司於102 年9 月4 日領得使用執照時已繳納之房屋買賣價金890,000 元計算，於被告青成公司並無不利。從而，依此計算被告青成公司因遲延62日通知原告陳昭同交屋，依上開約定，每日應按890,000 元依萬分之2 計算之違約金，應為11,036元（計算方式：8900002/10000 62＝11036 ），逾此金額之部分，即無理由。

七、被告青成公司依房屋買賣契約第5 條約定，對原告有如附表四所示找補價金債權，其主張以對原告之上開債權與原告本件請求抵銷，為有理由：

㈠按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之；當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之；攻擊或防禦方法之意旨不明瞭，經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同；民事訴訟法第196 條固有明文。惟按抵銷，應以意思表示，向他方為之；其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅；民法第335 條第1 項亦有明文。此項抵銷之意思表示，於符合抵銷要件時，本得隨時以意思表示向他方提出。查本件原告於103 年9 月17日對被告青成公司提起本件訴訟，再於104 年4 月8 日追加吳文雄為被告，而於本院105 年2 月1 日行完成爭點整理程序前，被告青成公司即於同年7 月20日提出爭點整理暨調查證據聲請狀主張以依房屋買賣契約第5 條之約定，對原告取得之價款找補債權為抵銷之抗辯（見本院卷㈡第235 頁），難謂其係意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出該項攻擊或防禦方法，且有礙訴訟之終結，原告主張被告青成公司違反適時提出義務，請求法院不予審酌被告青成公司關於抵銷部分之攻擊防禦方法云云，尚非可採。

㈡依兩造房屋買賣契約第5 條「房屋面積誤差及其價款找補」約定：「乙方出售之房屋，其面積以地政機關登記完竣之面積為準，…主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分乙方均應全部找補。其超過部分，甲方只找補百分之二為限（即至多找補不超過百分之二）。且雙方同意面積誤差之找補，分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積）計算總額，以無息相互補貼價款，於交屋時一併結清。主建物或本房屋登記總面積如不足部分超過百分之三者，甲方得解除本合約。」。而被告青成公司抗辯登記交付原告之房屋，其主建物、附屬建物、共有部分之面積與房屋買賣契約約定面積有誤差，經計算結果，原告應給付被告青成公司如附表四編號１至９「被告青成公司主張其對原告找補價金債權（抵銷）之金額」欄所示之找補價金等情，而原告就被告青成公司登記交付房屋之主建物、附屬建物、共有部分之面積多於房屋買賣契約之約定，且依此計算找補之價金均如附表四編號１至９「被告青成公司主張其對原告找補價金債權（抵銷）之金額」欄所示乙節雖不爭執，惟主張房屋買賣契約第5 條約定價款找補應於交屋時一併結清，被告青成公司既未於交屋時要求原告給付有關面積誤差之價款，應認被告青成公司已拋棄該項債權，故其抵銷抗辯並無理由等情。按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院著有29年上字第762 號民事判例可資參照。查就面積誤差之價款找補金額，依房屋買賣契約固約定於交屋時一併結清，然被告青成公司縱未於交屋時與原告結清面積誤差之價款找補金額，除非被告青成公司已有明示或默示拋棄該權利之意思表示，否則尚難僅以被告青成公司未於交屋要求原告給付面積誤差之價款找補金額，即認被告青成公司已拋棄此項權利。而被告青成公司既否認已經拋棄要求原告給付上開價金找補金額之權利，則原告就被告青成公司已有明示或默示拋棄該權利意思表示之有利於己之事實，自應負舉證之責。然其迄未舉證以實其說，自難認其上開主張為真。從而，被告青成公司抗辯原告應依如房屋買賣契約第5 條之約定，分別給付被告青成公司如附表四編號１至９「被告青成公司主張其對原告找補價金債權（抵銷）之金額」欄所示之金額，應屬可採。

㈢抵銷按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334 條第1 項定有明文。又抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334 條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意( 最高法院50年台上字第291 號判例意旨參照) 。被告青成公司既對原告分別有如附表四編號１至９「被告青成公司主張其對原告找補價金債權（抵銷）之金額」欄所示之找補價金債權，則其抗辯於此範圍內與原告本件請求被告青成公司給付之金額相互抵銷，且其中如附表四編號１原告張素卿之部分，依序就115,951 元、117,421 元主張抵銷，於法有據，應予准許。從而，原告得請求被告青成公司給付如附表四所示之違約金，與被告青成公司對原告之找補價金債權相互抵銷後，被告青成公司已不須再給付原告違約金。是原告依房屋買賣契約之法律關係，請求被告青成公司給付如附表二所示違約金，自無理由。

八、被告吳文雄於被告青成公司違反房屋買賣契約之約定時，亦應同負遲延違約責任：

㈠按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。原告與被告青成公司房屋買賣契約第24條（附件效力及合約分存）約定：「本合約之附件視為合約之一部分並與『土地預定買賣合約書』具有連帶不可分之關係，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。…」；原告與被告吳文雄之土地買賣契約第16條【附件效力及合約分存】亦約定：「本合約之附件視為合約之一部分並與『房屋預定買賣合約書』具有連帶不可分之關係，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除。…」，依其文義既非僅限於解除契約，尚包括其中一方違反契約約定之情形，故其約定旨在契約之任一方違約，均解為另一買賣契約亦以違約論，且任一買賣契約解約時，另一買賣契約亦同其效力。至土地、房屋任一買賣契約違約之責任，各該契約既有明文，自仍依循各該契約之約款辦理。被告青成公司因遲延246 日取得使用執照，又遲延62日通知原告陳昭同交屋，而應依房屋買賣契約約定給付原告每日按已收房屋價款萬分之2 計算之違約金等情，已如前述。而被告吳文雄為系爭建案坐落土地之出賣人，於房屋出賣人即被告青成公司違反房屋買賣契約之約定時，亦應依土地買賣契約之上開約定，同負遲延違約責任。故而，被告吳文雄抗辯在被告青成公司違約時，無從令其負擔給付違約金之義務云云，顯與本件土地買賣契約約定有違，而無可採。

㈡又於計算被告吳文雄應給付之違約金時，原告主張應按被告吳文雄已收取之土地價款為計算標準，而被告吳文雄則抗辯其按原告已繳納之房屋價款計算。然查，本件房屋買賣契約、土地買賣契約依約雖具有連帶不可分之關係，然非謂被告青成公司與被告吳文雄就應給付之違約金負連帶清償責任，故於違約之情形，仍應各自適用被告青成公司、吳文雄與原告訂立之買賣契約關於違約處罰之約定。而觀諸被告吳文雄與原告所訂立之土地買賣契約關於違約時應給付違約金時，均已原告已繳土地價款作為計算標準，故在被告青成公司違約時，被告吳文雄同負遲延違約責任時，其應給付之違約金自亦應以原告已收之土地價款計算之，被告吳文雄抗辯應以被告青成公司收受之房屋價款為計算基礎，自屬無據。其次，就被告吳文雄於被告青成公司遲延取得使用執照及通知交屋時之違約金應按每日萬分之2 或萬分之5 計算乙節，於土地買賣契約中雖未約定，然兩造已於本院105 年10月24日言詞辯論期日同意採與被告青成公司相同之方式計算（見本院卷㈣第116 頁背面）。而被告吳文雄於被告青成公司101 年12月31日遲延取得使用執照時，原告已繳之土地價金均如附表三所示等情，為兩造所不爭執，故依此計算被告吳文雄因遲延取得使用執照246 日，應給付原告張素卿、黃佳慧、葛立祺、郭庠青、徐孟莉、張雅惠、邱慧華、邱慧娟、丁進順之違約金，應如附表五編號１至７、９、「被告吳文雄應給付之金額」欄所示；至於編號８原告陳昭同部分，被告吳文雄因遲延取得使用執照而應給付之違約金則為56,580元。另被告青成公司雖遲延62日方於103 年5 月16日通知原告陳昭同交屋，然就此部分違約金之計算，原告陳昭同主張依102 年9 月4 日已繳納之土地價款1,150,000 元為計算基礎，對被告吳文雄並無不利，故依此計算，被告吳文雄因遲延通知原告陳昭同交屋部分，應給付之違約金應為14,260元（計算方式：1150000 ×2/10000 ×62＝14260 ），以上被告吳文雄應給付被告陳昭同之違約金共計70,840元。

九、綜上所述，原告依土地買賣契約之法律關係，請求被告吳文雄給付如附表五「被告吳文雄應給付之金額」欄所示之金額，及均自104 年5 月5 日（兩造均同意遲延利息自該日起算）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

十一、原告與被告吳文雄均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，應予駁回。

十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項。