臺灣臺中地方法院103年度訴字第2914號

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第2914號

原告

燦坤實業股份有限公司

法定代理人

閻俊傑

訴訟代理人

陳岳瑜律師

訴訟代理人

張源泰

被告

何應欽

被告

何景瑞

共同訴訟代理人

馮鉦喻律師

上列當事人間損害賠償及返還押金事件，本院於中華民國105年2月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、本件原告與被告何應欽、何景瑞於民國97年1 月30日簽訂建物租賃合約（下稱系爭租賃合約），約定原告承租門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000 號之建物（建號為臺中市○○區○○段0000○號，下稱系爭建物，本院按，訂約時登記被告何應欽、何景瑞所共有，應有部分各2 分之1 ）與座落地號臺中市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地，本院按，訂約時登記被告何應欽與其母即訴外人廖招生所共有，應有部分各2 分之1 ），使用範圍為所有權全部（含夾層、機電設備及公共設施）共計約408.3 坪（下稱系爭租賃標的物），租期自97年1 月1 日至106 年12月31日止，共計10年。惟因訴外人何美菊（本院按，繼承自廖招生之系爭土地應有部分2 分之1 ，惟遲於102 年3 月18日始辦竣繼承登記）於系爭租賃合約之租賃期間就系爭土地起訴請求裁判分割，業經本院於103 年6 月27日以102 年度重訴字第542 號判決分割確定，由何美菊取得系爭土地東側，面積為675 平方公尺之空地。何美菊因而主張原告僅承租系爭建物，原告將系爭土地未出租之空地作為顧客停車場並搭建倉庫使用，屬無權占用系爭土地面積866 平方公尺，除於本院另案102 年度重訴字第609 號給付租金等事件中訴請原告應給付予訴外人何廖招之繼承人（即何順約等八人）自97年11月22日至102 年2 月26日第二次分割協議書成立前之相當於租金之不當得利13,248,122元，及應給付何美菊自102 年2 月27日以後之相當於租金之不當得利4,727,494元（該案尚在審理中）外，復於103 年9 月2 日在系爭土地上之一部分進行隔離阻絕，原告因而無法依約使用上揭租賃標的物，以致無法營業並受有嚴重損失。原告遂於103 年8 月29日、同年9 月9 日及9 月24日發函予被告二人告知有上開情事，並主張被告二人業已違反系爭租賃合約關於權利無瑕疵擔保之約定，限被告二人於103 年9 月10日前函覆原告，確認有權出租、租賃標的物無權利上瑕疵及有合法使用權限等等，如未能於同年9 月20日前排除前揭之阻絕土地利用之情事，原告將依約於同年9 月30日終止租約，並將起訴求償相關損失。嗣為杜疑義，原告於同年10月16日再次寄發存證信函予被告二人，表示原告業已於同年9 月30日終止契約，此距原告103 年8 月29日所發催告函文皆達30日以上，符合系爭租賃合約第13條催告期間之規定，已生合法終止系爭租賃合約之效力。

二、按系爭租賃合約第17條第1 項約定：「甲方應保證所出租之標的物絕無權利上及物之瑕疵，如租賃標的物遭拍賣或因可歸責於甲方之事由致本合約提前終止或解除時，甲方應賠償乙方所有之損失（包括但不限於裝潢費用及可預期之營業損失）」，第17條第2 項約定：「甲方應擔保其有適法之權限出租租賃標的物予乙方，本租約簽訂後，若租賃標的物所有權移轉或其他可能影響乙方租賃權之情事發生時，甲方應即以書面方式通知乙方，若因甲方疏於通知所造成之任何損害，概由甲方自行負責」，及第13條約定：「除本合約另有約定外，甲乙雙方若違反本合約各條款之約定以致另一方遭受損害時，違約之一方應依本約對他方負損害賠償責任；經他方書面催告後30日內如未改善者，未違約之他方並得終止契約。」。是以，何美菊取得系爭土地2 分之1 所有權後，擅自對系爭租賃合約之承租範圍之一部分進行隔離阻絕，顯已致原告無法依約使用系爭租賃合約之租賃標的，導致無法營業，因而受有嚴重損失，被告二人違反系爭租賃合約第17條需擔保權利無瑕疵之約定自明。原告自得依民法第436 條、第435 條第2 項、第347 條準用民法第353 條、民法第227條第1 項及第226 條主張債務不履行之損害賠償。而依系爭合約第17條第1 項，損害賠償之範圍：「包括但不限於裝潢費用及可預期之營業損失」，故原告得向被告二人請求因終止系爭合約而生之一切損害，包括原告店面裝潢費即租賃物改良費用，因未能繼續利用店面，而受有未攤提之店面租賃物改良費用損失，以及拆除工程與搬遷費用，加上不能營業之營業損失。是原告因終止租約受有如下之損害，請求被告二人賠償：

㈠未攤提租賃物改良費用，計1,583,516元：

⒈按兩造系爭租賃合約之租期為10年，本件因可歸責於被告二人，而提前終止租賃契約，致原告無法於原租賃期間內繼續利用租賃物，是以被告二人應賠償原告無法繼續利用所受有之損害。計算上應以當初取得資產之原價值總計4,225,836元，以使用年限之月份為單位，由取得時起算至103 年8 月份，累計提列數即為原告已提列之價值，總計2,360,300 元，再以當初取得資產原價值，扣除此金額，則為尚未攤提之價值，共1,583,516 元，此有原告所提之附表2 可稽。

⒉如以起訴書附表2 資產名稱泥作工程為例，取得資產266,667 元，除以使用年限10年之月數，得出每月提列數為2,222元（266,667 ÷10÷12=2,222），再由取得時起算至103 年8 月份，至少6 年又3 個月（75個月），累計提列數為2,222 乘75為166,650 元（2,222 ×75=166,650），故尚未攤提之數額為100,017 元，即取得資產266,667 元減去累計提列數166,650 元（266,667-166,650=100,017 ），此即原告對此項資產無法繼續利用所受有之損害。

㈡拆除工程與搬遷費用，計177,276元：原告因被迫提前終止租約，而產生拆除工程與搬遷費用，為177,276 元，此有空調拆除工料費、消防設備器材搬遷、舊裝潢物拆除工程及招牌工程之支出收據可資為證。

㈢營業損失，計2,972,513元：由系爭租賃合約第3 條第1 項半租期6 個月之約定可知，當初本件原告開店準備期間為6 個月，如前所述，原告業已終止契約，而重新開店準備期應至少為6 個月，故原告可向被告主張6 個月不能營業之營業損失，並以原告103 年1 月至8 月之月平均營業額5,504,654 元為計算基礎。且關於電腦及電腦週邊設備零售、其他家庭電器分類之同業利潤，淨利潤為9%，有原告銷售額與稅額申報書影本及財政部財政部稅務行業標準分類暨同業利潤標準可稽。故原告103 年1 月至8 月之平均淨利潤為495,418.86元（5,504,654 ×0.09＝495,418.86），原告6 個月淨利潤營業損失，四捨五入後合計共2,972,513 元（6 ×495,418.86＝2,972,513.16）。

三、依系爭租賃合約第13條約定：「除本合約另有約定外，甲乙雙方若違反本合約各條款之約定以致另一方遭受損害時，違約之一方應依本約對他方負損害賠償責任；經他方書面催告後30日內如未改善者，未違約之他方並得終止契約。」及第4 條約定：「乙方應於訂約時，提出相當於2 個月租金（以簽約當時之當期月租金計算）金額之即期支票作為押金（即新台幣陸拾陸萬元整），交付何應欽，其他所有權人無異議。」。又依民法第436 條規定準用民法第435 條第2 項規定之結果，原告得因權利之瑕疵致不能使用租賃物時，終止系爭租賃契約。而如前所述，原告已屢次發函為催告與終止系爭租賃合約之表示，系爭租賃合約業已依約終止，被告二人自應依系爭租賃合約第7 條之規定，以開立即期支票或匯款方式返還兩個月押租金即66萬元整予原告。

四、原告依系爭租賃合約第13條、第17條第1 項、第17條第2 項、第7 條第2 項，及民法第347 條準用民法第353 條、民法第227 條第1 項、第226 條為請求權基礎，復依民法第271條規定，應由被告二人平均分擔，原告即向被告二人各請求損害賠償與押租金返還之總額539 萬3,305 元（1,583,516＋177, 276＋2,972,51 3＋660,000 ＝5,393,305 ）之2 分之1 ，即各2,696,653 元（5,393,305 ÷2 ＝2,696,653 ，元以下四捨五入）。

五、對於被告答辯之陳述略以：

㈠系爭土地原先同屬訴外人何順約（即被告何應欽之父）所有，嗣何順約於86年7 月17日將系爭土地所有權應有部分2 分之1 贈與其配偶何廖招，何廖招於94年12月18日歿，其繼承人（即何順約、何茂禎、被告何應欽、何阿晴、何麗華、何美麗、何美菊、何素珍共八人）於95年5 月23日達成遺產分割之合意，同意將何廖招就系爭土地所有應有部分2 分之1轉讓予被告何應欽，並簽立遺產分割協議書（下稱95年遺產分割協議書）為證。復於同年9 月間，被告何應欽再由訴外人何順約處取得系爭土地另外之應有部分2 分之1 ，雖被告何應欽未依95年5 月23日遺產分割協議書履行所有權登記，惟於何美菊因裁判分割取得系爭土地應有部分2 分之1 前，被告何應欽係基於遺產分割協議或全體共有人同意，對土地全部得管理、使用，故原告與被告二人間就系爭土地「全部」與系爭建物成立本件系爭租賃合約，係合法有據。又按系爭租賃合約第1 條約定：「乙方向甲方承租建物之所在地及使用範圍如下：…座落地號：臺中市○○區○○段000 地號。建號：臺中市○○區○○段0000○號。使用範圍：所有權全部（含夾層、機電設備及公共設施）共計約408.3 坪。…」，故原告係向被告二人承租該地號土之全部範圍。

㈡系爭土地於103 年裁判分割後，不可能造成訴外人何美菊所分得應有部分2 分之1 土地均為被告二人所有系爭建物之法定空地，而被告二人僅列出建築法對法定空地之規定，未證明系爭土地遭訴外人何美菊阻絕之處即為所謂之「法定空地」。

㈢訴外人何美菊架設鐵欄杆，直接將其取得所有權之土地圍繞，且架設工地之鐵皮浪板，使原告公司營業用之展示落地窗遭大面積的遮蔽，範圍直至原告公司正門口中間，且原告公司之緊急逃生通道，亦遭隔離，除造成於日常人、貨物進出有顯著不便與困難外，更因逃生通道遭阻絕，而不符消防安全法規。另隔絕之外觀除造成原告落地窗無法展示商品，亦會導致客戶觀感不佳或誤解原告公司是否有正常營業之虞，而顯已無法正常營業，此有現場照片可資為證。況被告二人卻於系爭租賃合約存續中，於102 年2 月26日簽署第2 份分割協議書（下稱102 年遺產分割協議書），擅自將何廖招所有之系爭土地應有部分2 分之1 讓與何美菊，復無與何美菊及原告協商換約事宜，方導致何美菊以訴訟行使權利，及造成原告無法完整使用所有租賃標的物，此均為被告二人應負之排除義務及維護責任，故被告二人顯係違反系爭租賃合約而具可歸責性。被告二人雖於104 年3 月24日始向何美菊起訴主張回復原狀，然此與原告向被告二人請求本件損害賠償全然無涉。蓋因租賃物瑕疵而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，本件被告二人出租之租賃物，於原告一再催告系爭租賃物有權利瑕疵時後，被告二人仍無法履行其租賃物之保持義務，顯已使系爭租賃物具有權利瑕疵，而致原告無法達到當初約定租賃系爭租賃標的物以作為營業用途之使用收益狀態。

㈣依最高法院91年度台上字1733號民事判決及臺灣新北地方法院96年板簡字1264號民事判決要旨：租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵於租賃物交付時存在為必要。準此，系爭租賃物係自訴外人何美菊對原告主張權利時起，始生權利瑕疵，而本件被告二人出租予原告之租賃標的物因具權利瑕疵，致原告受有嚴重損害，自應對原告負損害賠償之責，縱任原告得向何美菊主張買賣不破租賃，乃原告之權利行使，非必認有此情事原告即有主張之義務，被告等於系爭租賃合約存續中，擅將系爭土地之應有部分2 分之1 讓與何美菊，無與原告協商換約事宜，導致何美菊向原告行使訴訟權利，及造成原告無法完整使用所有租賃標的物，均為被告應負之排除責任。今被告違反租約，原告自得終止租約，並主張債務不履行之賠償責任。

㈤何美菊就系爭土地之主張權利及為隔離阻絕行為，在客觀上顯係發生於裁判分割後，此情事於兩造訂立系爭租賃合約之時並未存在，而係自103 年9 月2 日後，系爭租賃標的物始生瑕疵之情事，依臺灣高等法院96年度上易字第487 號民事判決及臺中高分院101 上易字第7 號民事判決要旨，本件並無於契約成立時，即知悉權利有瑕疵之情形，而民法第436條關於「第三人就租賃物主張權利」之規定，僅須客觀上有此情形即為已足，並未對承租人課以應查明第三人是否確有權利之義務，是被告二人主張依民法第347 條準用同法第351 條本文規定，被告二人對於原告無庸負權利瑕疵擔保責任云云，顯無可採。

㈥本件被告二人違約之情事，已詳如前述，故被告二人抗辯本件不生瑕疵擔保，顯係對租賃物之瑕疵擔保規定有所誤解。另被告二人主張依系爭租賃合約第4 條，押租金係交付被告何應欽等語。惟按系爭租賃合約第1 頁，有明文規定甲方為出租人何應欽及何景瑞，故原告既已屢次發函向被告二人為催告與終止系爭租賃合約之表示，系爭租賃合約已合法依約終止，甲方即被告何應欽及被告何景瑞自應依系爭租賃合約第7 條之規定，以開立即期支票或匯款方式返還兩個月押金即66萬元整予原告，故被告二人之抗辯理由，洵屬無據。

㈦被告二人對原告主張之損害賠償項目答辯顯無理由：

⒈未攤提租賃物改良費用：本件原告因可歸責於被告二人之租賃標的物有瑕疵而致生損失，依系爭租賃合約第17條約定，出租人被告二人應賠償承租人即原告所有之損失，且此損失包括但不限於裝潢費用。故本件原告所之主張裝潢費用皆屬有據，而不需區分是否為系爭建物之重要成分；另電視牆設置係專為原告承租作為該營業店面使用，因未能繼續利用以增加營收，就此部分未攤提之31,959元，自可依約向被告二人請求損害賠償。且原告所提之會計報稅資料係於系爭契約簽訂初期即存在，非為臨訟而特別製作，又原告因租賃標的物有瑕疵而於103 年9 月即陸續為搬遷、拆除作業，故未攤提之租賃物改良費用應自103 年9 月起算係有理由。

⒉拆除工程與搬遷費用：本件原告係因可歸責於被告二人所致被迫提前終止租約，因提早終止租約而產生之拆除工程與搬遷費用支出177,276 元，此筆費用於系爭租賃合約原約定期間到期之前，本無需支出，屬可歸責於被告二人之事由而受有損失，故依系爭租賃合約第13條及第17條約定，被告二人應對原告負賠償責任。

⒊營業損失：本件原告開店準備期間為6 個月，此有系爭租賃合約第3 條第1 項半租期6 個月之約定可稽，因可歸責被告二人事由而被迫提前終止租約，無法繼續於該位址營業，重新開店準備期應至少為6 個月，依系爭租賃合約第17條第1 項約定，本件原告向被告二人主張6 個月不能營業之營業損失係有所據。另以財政部稅務行業標準分類暨同業利潤標準作為每個月營業損失計算標準，本係原告依預定之計畫預計承租系爭租賃物作為營業店面之用所可得預期之利益，故具有可觀之確定性。另原告係於103 年9 月30日合法終止系爭租後，方於103 年11月25日廢止原告文華分公司之登記，並非先有廢止登記情事，於此無礙於原告依法請求之營業損失。

六、聲明：

㈠被告何應欽應給付原告2,696,653 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡被告何景瑞應給付原告2,696,653 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈢如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告二人之共同答辯：

㈠兩造租賃關係成立時，原告即知系爭土地為共有之土地，加以其上臺中市○○區○○段0000○號建物在被告二人受讓後，對系爭土地之受讓人即訴外人何美菊有法定租賃關係，縱令系爭土地經裁判分割後，何美菊在屋前加蓋鐵架烤漆板圍籬，但仍得依法排除，且事實上亦無礙原告公司人員日常進出，是原告遽依權利瑕疵擔保責任之規定請求損害賠償，於法難謂有理由：

⒈兩造租賃契約前經公證，此有本院所屬民間公證人黃穎倉事務所97年1 月30日97年度中院民公倉字第00105 號公證書及其附件可稽，依系爭土地及建物登記謄本所示，其列印日期為97年1 月7 日，且該謄本為原告自行申領列印，足見原告於簽立系爭租賃契約前已知系爭建物所座落之系爭土地係被告何應欽與其母即訴外人何廖招共有，且其上載明是所有權2 分之1 ，而本件租約亦是載明被告二人出租範圍以其所有權範圍為準，故不包含何廖招所有權部分，而在何美菊加蓋圍籬前，被告二人均保持系爭租賃標的合於約定使用之狀態，依最高法院97年台上字第979 號判決要旨，縱令嗣後系爭共有土地因何美菊訴請法院裁判分割，原告亦不能執此而謂系爭租賃物存有權利之瑕疵。

⒉系爭租賃標的物原均屬訴外人何順約所有，嗣在86年9 月9日，何順約方將系爭土地應有部分2 分之1 以贈與為由，登記予何廖招，且迄至94年12月18日何廖招死亡時止，系爭建物全部與系爭土地應有部分2 分之1 之所有權，均仍登記於何順約名下，迨至95年10月16日，何順約方將其所有系爭土地之應有部分，以贈與為由登記至被告何應欽名下，且在96年10月16日，何順約再將系爭建物，以贈與為由登記至被告二人名下，此有另案卷附之不動產異動索引為憑。依最高法院48年臺上字第1457號判例要旨及民法第425 條之1 第1 項規定，自應認被告二人繼受取得系爭建物時，對於系爭土地上有法定租賃權，屬於系爭建物申請建築使用執照通行、使用之一部分，本於占有連鎖，原告自得在法令限制範圍內，合法繼續使用租賃標的。

⒊被告二人在102 年4 月18日即就系爭土地之所有權權利現況向訴外人何美菊寄發存證信函，載明其所有權僅限於2 分之1 ，並通知原告，此有臺中何厝郵局第000315號存證信函為憑，迨至103 年9 月2 日何美菊前往系爭土地上加蓋圍籬後，被告二人復向臺中市政府檢舉，並經主管機關在103 年12月30日認定其所搭建之圍籬阻礙緊急逃生通道係違建而應予拆除，有臺中市政府都市發展局違章建築認定通知書2 紙可稽，無奈公權力遲未行使，被告二人即於104 年3 月24日訴請何美菊拆除上揭圍籬，是被告二人並無怠於履行其等防止危害及除去妨礙之義務。又原告於另案中已自認其承租使用之範圍僅有系爭建物與主體建物增建部分，而系爭房屋仍有其他通道可供原告公司人員日常進出，非如其所主張進出顯著不便云云，是難謂有何等不能除去而無法依約定方法為租賃標的使用之情。準此，依最高法院47年臺上字第1815號判例要旨，難認原主張為有理由。

⒋原告訴訟代理人於另案並自認伊公司承租使用之範圍僅有系爭建物與主體建物增建部分，其餘部分則屬開放空間，有本院103 年度重訴字第609 號民事卷㈡所附103 年9 月18日言詞辯論筆錄可稽。又系爭建物周圍附連圍繞之土地，大部分乃係法定空地，雖非不能使用，但仍須受其留設目的及法令規制之限制。而按內政部74年5 月24日台內營字第311744號函釋「建築基地應保留一定比例之空地，其目的在於使建築物有適當之空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，此項空地，不得安設自動販賣機從事營業」；又內政部依據建築法第97條之1 授權訂定違章建築處理辦法，並於101 年4月2 日以台內營字第1010801934號令增訂第11條之1 ，其中明定占用法定空地供營業使用之既存違章建築，因影響公共安全，當地主管建築機關應訂定拆除計畫限期拆除；另停車場法第11條亦規定，法定空地不得申請設置停車場。次按，違背法令所禁止之行為不能認為有效，其因該行為所生之債權債務關係，亦不能行使請求權，最高法院著有20年上字第799 號判例要旨可資參照。再依據系爭租賃合約第10條關於使用限制之約定，業已明確載明：「一、租賃標的物不得作為非法使用…。」等語，故不能以原告私自劃設之停車場及搭建之倉庫無法繼續非法使用，而強令被告二人對此亦負有契約上義務。

㈡原告主張被告二人有違權利瑕疵擔保責任一節，並無理由，已如前述，難謂被告二人有違反系爭租賃合約而有約定終止事由發生之情。且原告亦未說明依系爭租賃合約第4 條約定，被告何景瑞為何須負返還押租金義務，是原告主張返還押租金，自屬無據。又因原告遲未給付租金，被告二人已在103 年11月21日，以臺中何厝郵局第902 號存證信函催告原告，是於扣除原告所積欠租金後，被告二人亦不付返還押租金之義務。

㈢對於原告所主張損害賠償項目，提出如下之抗辯：

⒈未攤提租賃物改良費用部分：基於同一原因事實受有損害並受有利益，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益，民法第216 條之1 定有明文，而依原告起訴狀後附附表2 之租賃改良物未折減餘額統計表，其中電視牆設置，並非屬租賃標的物即系爭建物之重要成分，無論有無遷離，原告均為該標的之所有權人，是原告同時受有取得所有權之利益，自應扣除此部分利益85,141元。另泥作工程、鋁門窗玻璃工程、油漆工程及油漆工程追加等項，固已附合於系爭租賃標的，但原告提出之會計報稅資料，僅有入帳時間，不足作為實際開始使用之時間的認定，況依原告之存證信函係發函主張於103 年9 月30日終止系爭租賃關係，加以稽諸其文宣廣告，益證原告在103 年9 月間確有營業之事實，非如原告所主張僅實際使用至103 年8 月份。再者，原告應就「電號07261135808 台電線補費」、「天花板工程」、「拆除工程」、「鐵做工程」、「電氣設備工程」、「空調工程」等項目已附合於系爭建物成為重要成分加以舉證。

⒉拆除工程及搬遷費用部分：原告於租期屆滿或非可歸責於被告二人事由終止租約後，自系爭建物遷出，本即應支付搬遷費用及招牌設備拆除費用，是此部分費用之支出，與何美菊主張權利、設置鐵架烤漆板圍籬行為尚無因果關係，自應剔除。又原告所提出之發票數紙，細核該發票所載，衡情亦有違常理，蓋原告營業地址既在臺中市，豈有遠覓遠在臺北、板橋、高雄等地之人前來承攬拆除及搬遷之理，是原告所提之發票，實不足證明其主張為真。

⒊營業損失部分：原告雖以文華店開店準備期間為6 個月等語為詞，主張重新開店準備期6 個月的營業損失。但開店準備期間是否為6 個月已未可知；且按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條訂有明文，而該可得預期之利益，亦非僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性，最高法院著有101 年台上字第214 號判決要旨可資參照（同院100 年台上字第1838號、99年台上字第1206號、95年台上字第2895號、93年台上字第1225號等判決要旨同此意旨），且原告之文華分公司已在103 年11月25日已經廢止登記，是原告此一主張至多僅為取得利益之希望或可能，根本不具客觀之確定性，實屬無據。

㈣縱使本院認原告主張非無理由，惟原告係在103 年12月24日將系爭建物鑰匙返還予被告，在此之前，殆至104 年1 月間被告二人代原告繳清積欠電費等共計11,584元，此有收據及電費收據等為憑，依民法第334 條第1 項規定，被告二人在11,584元範圍內主張抵銷。

參、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下（配合判決書之製作，於不影響爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語）：

一、兩造不爭執事項：

㈠坐落臺中市○○區○○段000 地號土地（即系爭土地) 及其上同段1246建號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○段000 號，即系爭建物) ，原均屬訴外人何順約所有。何順約於86年9 月9 日，將系爭土地之應有部分2 分之1 ，以贈與為由登記予其配偶即訴外人何廖招，嗣何廖招於94年12月18日死亡，何廖招之上開系爭土地應有部分2 分之1 ，其後由訴外人何美菊依據102 年2 月26日遺產分割協議書單獨繼承，並於102 年3 月18日辦竣分割繼承登記。另何順約於95年10月16日將系爭土地另外應有部分2 分之1 ，以贈與為由登記予被告何應欽。其後何順約再於96年10月16日，將系爭建物以贈與為由，登記於被告二人名下，被告二人各應有部分2分之1。

㈡兩造於97年1 月30日簽立系爭租賃合約，由被告二人共同將系爭建物全部及系爭土地之全部範圍出租予原告，約定租期自97年1 月1 日至106 年12月31日。

㈢訴外人何美菊於取得系爭土地應有部分2 分之1 後，於102年間提起分割共有物訴訟，經本院於103 年6 月27日以102年度重訴字第542 號判決，嗣經確定，即由何美菊取得系爭土地東側範圍面積為675 平方公尺之土地（系爭建物之部分坐落於此範圍內），另系爭土地西側範圍面積為675 平方公尺之土地（即系爭建物主要坐落位置所在），則由被告何應欽取得。

㈣訴外人何美菊於另案起訴請求本件原告應給付占用其所有未出租之土地相當於不當得利之租金，現由本院以102 年度重訴第609 號審理中。

㈤訴外人何美菊於103 年9 月2 日，就其所分得之土地範圍（原為系爭租約之租賃土地範圍之一部分），雇工於系爭建物前加蓋鐵架烤漆板圍籬。

㈥原告分別於103 年8 月29日、同年9 月9 日、同年9 月24日，以郵局存證信函主張被告二人違反租賃契約關於權利無瑕疵擔保之約定，並於同年9 月30日、10月16日先後以存證信函主張終止兩造間之租賃關係。

㈦被告二人於103 年11月21日以郵局存證信函催告原告，主張原告已積欠租金達2 期。

㈧被告二人以法定租賃關係為由，於104 年3 月24日起訴請求訴外人何美菊拆除系爭土地上加蓋鐵架烤漆板圍。

二、兩造爭執事項：

㈠被告二人就系爭租賃物，應否對原告負瑕疵擔保責任？原告得否向被告二人主張損害賠償？其依據為何？若可，其各項損害金額若干？應各如何計算？

㈡原告得否請求被告返還系爭租約之押租金66萬元？

肆、本院之判斷：

一、查系爭土地及其上之系爭建物，原均屬訴外人何順約所有；何順約於86年9 月9 日，將系爭土地之應有部分2 分之1 ，以贈與為由登記予其配偶即訴外人何廖招，嗣何廖招於94年12月18日死亡，何廖招之繼承人（即何順約、何茂禎、被告何應欽、何阿晴、何麗華、何美麗、何美菊、何素珍共八人）原於95年5 月23日所簽立之遺產分割協議書（即95年遺產分割協議書），就何廖招之上開系爭土地應有部分2 分之1，約定歸由被告何應欽繼承單獨取得，惟尚未辦理繼承登記，其後何廖招之繼承人八人於102 年2 月26日再簽立遺產分割協議書（即102 年遺產分割協議書），改約定由訴外人何美菊繼承單獨取得何廖招之上開系爭土地應有部分2 分之1，訴外人何美菊並於102 年3 月18日辦竣分割繼承登記；另何順約於95年10月16日將系爭土地之另應有部分2 分之1 ，以贈與為由登記予被告何應欽；其後何順約再於96年10月16日，將系爭建物以贈與為由，登記於被告二人名下，被告二人各應有部分2 分之1 ；兩造則於97年1 月30日簽立系爭租賃合約，由被告二人共同將系爭租賃標的物（其範圍之認定詳如於後述）出租予原告；而訴外人何美菊於取得系爭土地應有部分2 分之1 後，於102 年間提起分割共有物訴訟，經本院於103 年6 月27日以102 年度重訴字第542 號判決，嗣經確定，即由何美菊取得系爭土地東側範圍面積為675 平方公尺之土地（系爭建物之部分坐落於此範圍內），另系爭土地西側範圍面積為675 平方公尺之土地（即系爭建物主要坐落位置所在），則由被告何應欽取得；訴外人何美菊即於103 年9 月2 日，就其所分得之土地範圍（系爭建物之部分坐落於此範圍內），雇工於系爭建物前加蓋鐵架烤漆板圍籬；原告分別於103 年8 月29日、同年9 月9 日、同年9 月24日，以郵局存證信函主張被告二人違反租賃契約關於權利無瑕疵擔保之約定及侵害原告之合法權利，並於同年9 月30日、10月16日先後以存證信函主張終止兩造間之租賃關係等情，為兩造所不爭，並有原告所提出之系爭租賃合約、存證信函影本、訴外人何美菊雇工於系爭建物前加蓋鐵架烤漆板圍籬之照片、遺產分割協議書影本，及被告所提出之本院102 年度重訴字第542 號民事判決書影本在卷可憑（見本院卷第9頁至11頁原證1 、第12至20頁原證2 、第92至93頁原證7 、第94至96頁原證8 、第97頁正、背面原證9 、第98頁原證10；第50至55頁被證1 ）。

二、系爭租賃標的物之範圍及於系爭土地及系爭建物於地政機關所登記之全部：

㈠按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件（最高法院64年台上字第424號判例參照）。

㈡查系爭租賃合約係於97年1 月30日簽訂，雖系爭租賃合約之標題訂為「建物租賃合約」，及其訂約宗旨記載：「甲（按即被告二人之出租人）乙（按即原告之承租人）雙方為『房屋』租賃事宜，雙方議定條件如下，…」等語；惟依系爭租賃合約第1 條記載：「乙方向甲方承租建物之『所在地』及使用範圍如下（以下簡稱『租賃標的物』：門牌號碼：臺中市○○區○○路○段000 號。座落地號：臺中市○○區○○段000 地號。建號：臺中市○○區○○段0000○號。使用範圍：所有權全部（含夾層、機電設備及公共設施）共計約408.3 坪（實際面積以地政機關之登記為準）。」等語，此有系爭租賃合約在卷可憑（見本院卷第9 至11頁原證1 所示）。而參諸訂約時系爭土地及系爭建物之登記簿謄本顯示（見本院卷第64至65頁，此為原告於簽訂系爭租賃合約前於97年1 月7 日所申領之電子謄本影本），系爭建物登記總面積為484.13平方公尺，為被告何應欽、何景瑞所共有，應有部分各2 分之1 ，系爭土地登記面積為1,350 平方公尺（按換算合約408.375 坪，計算1,350 ×0.3025＝408.375 ），為被告何應欽與其母即訴外人廖招生所共有，應有部分各2 分之1 。是上揭系爭租賃合約第1 條所載：「使用範圍：所有權全部（含夾層、機電設備及公共設施）共計約408.3 坪（實際面積以地政機關之登記為準）。」等語，其中「共計約408.3 坪」乙語，即約1,350 平方公尺，明顯係指系爭土地之全部面積。

㈢又因何廖招早於94年12月18日死亡，其繼承人即何順約、何茂禎、被告何應欽、何阿晴、何麗華、何美麗、何美菊、何素珍共八人早於系爭租賃合約簽訂前之95年5 月23日已達成遺產分割協議而共同簽立遺產分割協議書，約定廖招生名下之系爭土地應有部分2 分之1 歸由被告何應欽取得全部（見本院卷第98頁，原證10），雖何廖招之繼承人遲未依該95年遺產分割協議書辦理繼承登記，以使被告何應欽取得廖招生名下之系爭土地應有部分2 分之1 之權利，迨至102 年2 月26日何廖招之八位繼承人再重新簽訂遺產分割協議書，而改約定廖招生名下之系爭土地應有部分2 分之1 歸由何美菊取得全部（見本院卷第97頁，原證9 ）。惟於97年1 月30日簽訂系爭租賃合約時，被告何應欽係系爭土地應有部分2 分之1 之共有人，且依95年遺產分割協議書之約定，廖招生名下之系爭土地應有部分2 分之1 歸屬被告何應欽單獨繼承，自堪認於系爭租賃合約簽訂時，被告何應欽本身係認知其對系爭土地之全部有權出租。即便被告何應欽因尚未辦理繼承登記，而尚未取得系爭土地登記之所有權全部，及被告何景瑞並非系爭土地之所有權之一，但因租賃契約之成立，不以出租人對於租賃物有所有權為要件，是系爭租賃合約之簽訂自無不合法。

㈣被告二人於本院104 年2 月9 日言詞辯論期日亦自認系爭租賃合約是包含系爭土地及系爭建物全部在內之事實（見本院卷第111 頁背面）。益徵系爭租賃合約第1 條所載之系爭租賃標的物範圍及於系爭土地及系爭建物於地政機關所登記之全部在內，要堪認定。

三、原告終止系爭租賃為合法，且得對被告二人請求損害賠償：

㈠原告主張系爭租賃合約第17條第1 項、第2 項分別規定：「甲方（按即出租人）應保證所出租之標的物絕無權利上及物之瑕疵，如租賃標的物遭拍賣或因可歸責於甲方之事由致本合約提前終止或解除時，甲方應賠償乙方（按即承租人）所有之損失（包括但不限於裝潢費用及可預期之營業損失）。」、「甲方應擔保其有適法之權限出租租賃標的物予乙方，本租約簽訂後，若租賃標的物所有權移轉或其他可能影響乙方租賃權之情事發生時，甲方應即以書面方式通知乙方，若因甲方疏於通知所造成之任何損害，概由甲方自行負責。」，同合約第13條規定：「除本合約另有約定外，甲乙雙方若違反本合約各條款之約定以致另一方遭受損害時，違約之一方應依本約對他方負損害賠償責任。」，以及民法第347 條準用民法第353 條，而依民法第227 條第1 項、第226 條債務不履行之規定請求損害賠償等語。被告二人則以依民法347 條規定準用民法第351 條規定結果，權利瑕疵必須於租賃契約成立時存在，嗣後權利始有欠缺，僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保無關；且系爭租賃合約簽訂時，原告已知系爭土地係被告何應欽與其母親何廖招所共有，於何美菊取得系爭共有土地之所有權應有部分以前，被告二人均保持合於約定使用之狀態，被告二人之給付合於債之本旨，依民法347 條規定準用民法第351 條規定結果，自不生損害賠償等第二次給付義務之問題；再者，即使何美菊事後取得系爭土地之應有部分，但原告得依民法第425 條買賣不破租賃原則之規定對何美菊主張權利，而無礙其繼續使用收益，自不生權利瑕疵擔保責任等語置辯。

㈡按民法第423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」。此為出租人之主要給付義務，而出租人就此租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態（參見最高法院91年度台上字第1733號判決意旨）。次按同法第435 條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」，同法第436 條復規定：「前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。」。又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，此乃出租人之租賃物交付及保持義務。出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務；倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務（最高法院94年度台上字第168 號判決意旨參照）。易言之，依民法第436 條之規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，承租人得按不能為約定之使用、收益之情形，請求減少租金或終止契約，學理及立法體例將此條規定，界定為租賃之權利瑕疵之效果，故第三人有妨害承租人使用收益者，出租人亦負有為承租人排除之義務（最高法院47年台上字第1815號判例及94年度台上字第168 號判決意旨參照）。

㈢復按民法第347 條規定：「本節（買賣）規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」而民法第421 條第1 項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」是租賃契約為有償契約，則關於買賣瑕疵擔保之規定，自亦準用之。準此，出租人對承租人就租賃物之交付使用收益，自應負權利瑕疵及物之瑕疵擔保責任。而以權利瑕疵擔保責任言，民法第349 條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」同法第351 條規定：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」及同法第353 條規定：「出賣人不履行第348 條至第351 條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」由是，於租賃契約，出租人自應擔保第三人就租賃之標的物對於承租人不得主張任何權利而妨害承租人之使用收益權。而此準用結果，恰與上揭民法第436 條規定於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益，承租人得按不能為約定之使用、收益之情形，請求減少租金或終止契約者相互呼應。另就買賣契約之權利瑕疵擔保責任，其權利瑕疵發生時點須於契約成立時已經存在；然租賃契約為「繼續性債之關係」，與屬於「一次性債之關係」之買賣契約，性質有別，而民法第347 條既規定「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限。」則租賃契約準用買賣契約之瑕疵擔保責任規定時，應於性質相容下準用之。雖學理上有認：權利瑕疵於租賃契約成立時已存在或權利瑕疵發生在契約成立後、租賃物交付前者，出租人均應負擔保責任；至於權利瑕疵係在租賃物交付後始發生者，因承租人受民法第425 條、第426 條之保護，其用益之權利不致受影響，出租人不負權利瑕疵擔保之責等情。惟徵諸出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，出租人對於第三人有妨害承租人使用收益者，亦負有為承租人排除之義務，且民法第425 條之買賣不破租賃規定，僅限於為不動產所有權人之出租人讓與其所有權予第三人者，始有適用，對於其他情形之第三人對承租人主張權利者，仍無適用之餘地，以及上揭民法第436 條租賃權利瑕疵之效果規定，並未排除租賃物交付後第三人對承租人主張權利之情形，則租賃契約之權利瑕疵擔保責任，並不以瑕疵於租賃物交付時已存在為必要，即交付租賃物後始發生權利瑕疵者，出租人仍應負擔保責任。職是，承租人因第三人就租賃物主張權利，致對於租賃物不能為約定之使用收益時，不論權利瑕疵存在於何時，承租人均得本於民法第347 條、第353 條、第227 條規定，依權利瑕疵擔保準用債務不履行之規定行使權利（即請求損害賠償）。而此等屬於債法分則性質之瑕疵擔保請求權，與前開屬債法總則性質之不完全給付之債務不履行損害賠償請求權，具有請求權競合關係。雖兩者最終同適用民法第227 條以行使權利，但其間差異，在於瑕疵擔保責任屬法定責任，為無過失責任，無庸證明出租人有可歸責之事由。另按民法第227 條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」是以，出租人於租賃期間內，就租賃物未能繼續保持合於用益狀態者，自難謂已盡其保持義務，其給付自未合於租賃之債務本旨，若有可歸責於出租人之事由，自屬於債法總則所規範之不完全給付之債務不履行，承租人得依民法第227 條規定請求損害賠償。

㈣查原告為經營3C產品銷售之業者，則其租賃系爭土地及房屋自是供其營業使用，並為被告二人所明知，此由系爭租賃合約第11條第3 項第2 款已明確記載「為維護乙方門市之營業利益」等語（見本院卷第10頁）即明，則出租人之被告二人自應於租賃關係存續中就系爭租賃標的物保持其合於約定使用、收益（即作為原告之門市營業使用）之狀態。

㈤被告二人為系爭租賃標的物之出租人，不僅有忍受承租人之原告為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。玆訴外人何美菊因判決分割而取得系爭土地2 分之1 土地（東側）後，於系爭租賃合約租賃期間內之102 年11月21日起訴主張原告僅承租系爭建物，原告將系爭土地之空地作為顧客停車場並搭建倉庫使用，屬無權占用為由，而請求原告給付租金。原告即於103 年8 月29日以郵局存證信函主張被告二人違反租賃契約關於權利無瑕疵擔保之約定及侵害原告之合法權利。其後何美菊更於系爭租賃合約租賃期間之103 年9 月2 日，就其因判決分割所分得之土地範圍（原為系爭租約之租賃土地範圍之一部分），雇工於系爭建物前加蓋鐵架烤漆板圍籬，此參諸原告上開所提出照片顯示（見本院卷第14至17頁、第94至96頁），何美菊雇工所架設鐵欄杆，直接將其取得所有權之土地圍繞，且架設工地之鐵皮浪板，已使原告門市營業用之展示落地窗遭大面積之遮蔽，範圍直至原告門市正門口中間，且原告門市之緊急逃生通道，亦遭隔離。衡情此顯然已足造成原告門市營業場所之人員、貨物進出之不便與困難；更因逃生通道遭阻絕，亦有礙消防安全之虞；加以所架設鐵欄杆與鐵皮浪板之隔絕，在外觀上有礙門市營業形象，或易令顧客誤解原告門市不再如常營業，均已足使原告之門市無法正常營業。雖該妨害原告承租人就系爭租賃標的物之使用、收益（門市營業）者為訴外人何美菊；惟何廖招於94年12月18日死亡後，其繼承人原於95年5 月23日簽立遺產分割協議書，就何廖招之上開系爭土地應有部分2 分之1 ，約定歸由被告何應欽繼承單獨取得，其後何廖招之繼承人於102 年2 月26日再簽立遺產分割協議書，改約定由何美菊繼承單獨取得何廖招之上開系爭土地應有部分2 分之1 ，何美菊並於102 年3 月18日辦竣分割繼承登記，繼之經由本院102 年度重訴字第542號分割共有物事件之判決分割取得系爭土地東側範圍面積為675 平方公尺之土地。故造成系爭租賃標的物未能保持其合於系爭租賃合約所約定使用、收益之狀態之原因者，不僅無可歸責於承租人，甚且與出租人被告何應欽與何美菊等繼承人間之分割遺產契約之協議改定有關，而被告二人復於何美菊取得系爭土地之部分所有權後，未依系爭租賃合約第17條第2 項約定（本租約簽訂後，若租賃標的物所有權移轉或其他可能影響乙方租賃權之情事發生時，甲方應即以書面方式通知乙方）而通知原告，致任由何美菊限制原告對系爭租賃標的物之使用收益，則被告何應欽就造成系爭租賃標的物未能保持合於原告承租以作為門市營業之使用、收益之狀態，顯然存有可歸責事由。再者，如前述，依民法第436 條之規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，承租人得按不能為約定之使用、收益之情形，請求減少租金或終止契約，且揆諸前開說明，該妨害承租人之使用、收益租賃物之情事，不問其係可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。故第三人何美菊既有妨害原告承租人就系爭租賃標的物之使用、收益之舉，則被告二人自負有為承租人排除之義務。從而，原告主張何美菊因繼承單獨取得何廖招之上開系爭土地應有部分2 分之1 ，何美菊並據此請求裁判分割，行使其土地所有權之權利，使原告無法依照租賃契約使用全部租賃標的物，而受有何美菊之阻礙，乃係被告何應欽之行為所導致，被告何應欽具有可歸責事由，本應由被告二人避免發生及排除此等權利瑕疵狀態，以維護原告有完整使用租賃標的物之權利等語，即非無可採。

㈥雖被告二人辯稱兩造簽訂系爭租賃合約前，原告已知系爭建物所座落之系爭土地係被告何應欽與其母即訴外人何廖招共有，且其上載明是所有權2 分之1 ，而本件租約亦是載明被告二人出租範圍以其所有權範圍為準，故不包含何廖招所有權部分，依民法第347 條準用第351 規定，原告於簽訂系爭租賃合約時，已知有權利瑕疵，被告二人即不負擔保之責；且在訴外人何美菊加蓋圍籬前，被告等均保持系爭租賃標的合於約定使用之狀態，縱令嗣後系爭共有土地因何美菊訴請法院裁判分割，原告亦不能執此而謂系爭租賃物存有權利之瑕疵云云。惟查：

⒈系爭租賃標的物之範圍及於系爭土地及系爭建物於地政機關所登記之全部在內，已如前述。

⒉民法第351 條規定：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」係指契約成立當時已存在之瑕疵而為當事人所已知者而言，於契約成立當時尚不存在之瑕疵，自無本條之適用。查就系爭土地之租賃而言，於系爭租賃合約簽訂時，被告何應欽係系爭土地應有部分2 分之1 之共有人，且依95年遺產分割協議書之約定，廖招生名下之系爭土地應有部分2 分之1歸屬被告何應欽單獨繼承，自堪認系爭租賃合約簽訂時，被告何應欽本身係認知其對系爭土地之全部有權出租，此已如前述。而訴外人何美菊係事後因102 年遺產分割協議書之約定始由其單獨繼承廖招生名下之系爭土地應有部分2 分之1，並於102 年3 月18日辦竣分割繼承登記，復於102 年間提起分割共有物訴訟，經本院於103 年6 月27日以102 年度重訴字第542 號判決，嗣經確定，即由何美菊取得系爭土地東側範圍面積為675 平方公尺之土地，另系爭土地西側範圍面積為675 平方公尺之土地（即系爭建物主要坐落位置所在），則由被告何應欽取得；其後何美菊除於本院另案102 年度重訴字第609 號給付租金等事件中訴請原告應給付予何廖招之繼承人（即何順約等八人）自97年11月22日至102 年2 月26日第二次分割協議書成立前之相當於租金之不當得利13,248,122元，及應給付何美菊自102 年2 月27日以後之相當於租金之不當得利4,727,494 元（該案尚在審理中）外，復於103 年9 月2 日在其所分得之土地範圍（系爭建物之部分坐落於此範圍內）雇工於系爭建物前加蓋鐵架烤漆板圍籬系爭土地上之一部分進行隔離阻絕。則何美菊取得系爭租賃標的物範圍內部分土地之所有權，係在系爭租賃合約簽訂之後，其租賃契約之權利瑕疵之發生，自非原告於簽訂系爭租賃合約時所能知悉。

⒊依系爭租賃合約第17條第1 項約定：「甲方（按即出租人）應保證所出租之標的物絕無權利上及物之瑕疵，如租賃標的物遭拍賣或因可歸責於甲方之事由致本合約提前終止或解除時，甲方應賠償乙方（按即承租人）所有之損失（包括但不限於裝潢費用及可預期之營業損失）。」，第17條第2 項約定：「甲方應擔保其有適法之權限出租租賃標的物予乙方，本租約簽訂後，若租賃標的物所有權移轉或其他可能影響乙方租賃權之情事發生時，甲方應即以書面方式通知乙方，若因甲方疏於通知所造成之任何損害，概由甲方自行負責。」，同合約第13條約定：「除本合約另有約定外，甲乙雙方若違反本合約各條款之約定以致另一方遭受損害時，違約之一方應依本約對他方負損害賠償責任；經他方書面催告後30日內如未改善者，未違約之他方並得終止契約。」。準此，兩造間於簽訂時明顯已另有特別約定被告二人應保證出租之標的物絕無權利上及物之瑕疵，並擔保其有適法之權限出租租賃標的物予原告，且於租約簽訂後，若發生租賃標的物所有權移轉或其他可能影響乙方租賃權之情事發生時，被告二人應即以書面方式通知原告，則依民法第351 條但書規定，即使原告於租賃契約成立時，知有權利之瑕疵，仍不免除被告二人身為出租人之權利瑕疵擔保之責。職是，被告二人援引民法第351 條本文規定，抗辯其等不負擔保之責云云，要屬無據。

⒋又如前述民法第436 條租賃權利瑕疵之效果規定，並未排除租賃物交付後第三人對承租人主張權利之情形，即租賃契約之權利瑕疵擔保責任，並不以瑕疵於租賃物交付時已存在為必要，於交付租賃物後始發生權利瑕疵者，出租人仍應負擔保責任。而何美菊係於系爭租賃合約簽訂後之102 年間始取得系爭租賃標的物範圍內部分土地之所有權，並對原告主張權利，限制原告對系爭租賃標的物之使用收益，則被告二人自仍應負權利瑕疵擔保責任。

㈦被告二人另辯稱本件原告得依民法第425 條買賣不破租賃原則之規定主張權利，不生瑕疵擔保云云。惟原告是否得向訴外人何美菊主張買賣不破租賃，此乃原告權利之行使選擇，而非原告之義務，且不影響被告二人應依民法第347 條準用民法第353 條（租賃契約之權利瑕疵擔任責任）、民法第423 條（租賃物之交付及保持義務）、第436 條（權利瑕疵擔保責任）等法律所規定之債務責任，及系爭租賃合約第17條第1 項、第2 項所約定之擔保責任。即不因原告是否對何美菊主張買賣不破租賃，而得免除被告二人之上開責任，被告二人此部分之抗辯亦無足採。

㈧被告二人雖又以系爭租賃合約第10條約定：「租賃標的物不得作為非法使用」，而認原告所指103 年9 月2 日遭訴外人何美菊進行隔離阻絕之所在，係原告所承租系爭建物周圍附連圍繞之土地，大部分乃係法定空地，原告私自在系爭土地之法定空地劃設停車場及搭建之倉庫實係違反建築法等禁止規定，自不能以原告私自劃設之停車場及搭建之倉庫無法繼續非法使用，而強令被告二人對此亦負有契約上義務云云置辯。惟查：

⒈系爭租賃合約第6 條設備裝潢條款已約定，原告得就租賃標的物施工裝潢及為永久性之改良、變更、添設管線、隔間、門窗，或其他附合物及固定設備等情，則原告於系爭房屋外增建置放貨物之倉庫，顯為兩造於簽立系爭租賃合約時所彼此認知並應許。

⒉系爭租賃標的物既是作為原告銷售3C產品之營業門市，則除系爭建物及原告增建倉庫外之其餘系爭土地之空地，自亦屬供原告門市營業所使用之腹地範圍，則原告因進出貨物或人員、來客進出等「臨時停車」需要，而設置臨時停車空間，不僅未逾系爭租賃合約之租賃目的，亦與停車場法第11條所規定法定空地不得「『申請設置』停車場」者有間。是尚難認原告依系爭租賃合約所增建倉庫及利用其餘空地供臨時停車使用，即是屬於系爭租賃合約第11條所定之「非法使用」。況原告既係承租系爭土地及系爭建物之全部，則不問原告如何使用土地（縱有違反行政法規，亦係原告應個別面對之問題），被告二人均有依租約交付全部系爭租賃標的物予原告二人使用收益之義務。

㈨原告於訴外人何美菊分別以起訴請求給付租金或實際圍籬阻絕進出方式對原告主張權利後，分別於103 年8 月29日、同年9 月9 日、同年9 月24日，以郵局存證信函催告主張被告二人違反租賃契約關於權利無瑕疵擔保之約定及侵害原告之合法權利等情，然被告二人於其後並未立即以適當方法除去該妨害，原告遂於同年9 月30日以存證信函主張終止兩造間之租賃關係，依系爭租賃合約第13條約定（書面催告後30日未改善，未違約之一方得終止合約），實已生合法終止租賃契約之效力。而被告二人迨至於104 年3 月24日始起訴請求訴外人何美菊拆除系爭土地上加蓋鐵架烤漆板圍，對於原告之合法終止系爭租賃合約已不生影響。

㈩系爭租賃合約既因被告二人未盡權利瑕疵擔保責任，且可歸責於被告二人未履行出租人之給付義務（債務不履行）致原告受有使用收益之損害，則原告依民法第347 條準用民法第353 條及民法第227 條第1 項、第226 條規定請求債務不履行之損害賠償，及依系爭租賃合約第13條、第17條第1 項、第2 項約定請求違約之損害賠償，自屬有據。

四、原告得請求之損害賠償項目及金額：按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。民法第227 條第1 項、第226 條分別定有明文。次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222 號判決要旨參照）。再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216 條第1 項規定甚明。又依系爭租賃合約第17條第1 項約定：「甲方（按即出租人）應保證所出租之標的物絕無權利上及物之瑕疵，如租賃標的物遭拍賣或因可歸責於甲方之事由致本合約提前終止或解除時，甲方應賠償乙方（按即承租人）所有之損失（包括但不限於裝潢費用及可預期之營業損失）。」。另當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2 項亦定有明文。玆就原告各項損害賠償請求之許可與否論述於后：

㈠未攤提租賃物改良費用部分，得請求74萬0,230元：

⒈查系爭租賃合約之租期為10年，因可歸責於被告而提前終止租賃契約，致原告無法於原租賃期間內繼續利用租賃物，是以被告應賠償原告無法繼續利用所受有之損害。而關於原告所提建物改良費用，應視其項目是否附合於被告二人所有之系爭建物，若附合於系爭建物，則依兩造租賃期間作為其耐用年限，若未附合於系爭建物，則視其耐用年限是否低於租賃期間，若是低於則以規定之耐用年限計算，反之則以租賃期間作耐用年限。

⒉玆系爭租賃合約提前終止系爭租約，致使原告所設置之租賃改良物設備僅使用至103 年9 月30日終止系爭租約時止，共計6 年9 個月，其後因無法藉繼續營業之收益回收此項營運成本，自難謂無損害。而依原告提出之租賃改良物未折減餘額統計表及租賃改良物會計報稅資料傳票，原告支出之系爭租賃改良物成本共計422 萬5,836 元（見本院卷第8 頁起訴書附表2 所示）。又依行政院86年12月30日台86財字第52053 號函頒佈之固定資產耐用年數表所示，房屋建築商店用之房屋，其內部加強磚造、磚構造、木造等設備耐用年數分別為35年、25年，房屋附屬設備之空調設備耐用年數最低為5年、商店用簡單設備及簡單隔間為3 年；復參酌系爭租賃合約之租期為10年，依系爭租約第2 條第2 款約定，期滿並非當然得續約，是原告為於系爭租賃標的物設置店面經營而為租賃改良物設備之設置，就租賃改良物設備項目依固定資產耐用年限超過10年者，因其所期待之使用年限應為10年，此由原告自陳其進行租賃改良物，本可藉系爭租約期限內將改良物費用逐年按折舊攤提等語亦可得知；若租賃改良物項目依固定資產耐用年限低於10年者，則依該固定資產耐用年限計算。

⒊本院認原告就改良物項目所支出之台電線補費、電氣設備、鋁門玻璃工程項目，核屬固定資產耐用年限表之給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及其他之項目，其耐用年限為10年。而泥作工程、鐵做工程、油漆工程及該成追加因附合於原告所承租之系爭建物中，而建築物之耐用年限均已超過10年，因兩造約定之租約為10年，自應適用固定資產耐用年數10年，依定率遞減法以固定資產每期減除該期折舊額後之餘額順序作為各次期計算折舊之基數，以一定比率計算其折舊額之規定，計算原告就上開項目之改良物損害總額如附表一各項目所示之價值總額為309 萬4,409 元，而迄至103 年9月30日終止系爭租約為止，已使用6 年9 個月，折舊率為千分之206 ，扣除折舊後價值為65萬5,563 元（計算方法詳如附表一所示）。另原告就改良物項目所支出之天花板工程及電視牆設置工程，核屬商店用簡單裝備及簡單隔間，依固定資產耐用年數表之耐用年數為3 年，而原告所支出空調工程項目，依固定資產耐用年數表之耐用年數為5 年，如附表二各項目所示之價值總額為84萬6,665 元，惟原告已使用6 年9 個月，均已超過耐用年數，而採用定率遞減法者，其最後一年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總合不得超過該資產成本原額之10分之9 ，扣除折舊後原告所得請求為8 萬4,667 元（其計算方法詳如附表二所示）。

⒋另原告就租賃改良物項目所支出之拆除工程費用部分，乃係原告於系爭租賃標的物，基於開業準備之用而所支出之費用，與因可歸責於被告之事由致原告提前終止系爭租約而無法繼續營業所生之損害，並無相當因果關係，故原告所請求因開業準備所支出拆除工程費用28萬4,762 元，應屬無據。

㈡拆除工程與搬遷費用部分，不得請求：原告主張因被迫提前終止租約，所產生拆除工程與搬遷費用，並請求該部分損害賠償17萬7,276 元云云；被告則以原告於租期屆滿或非可歸責被告二人事由終止租約後，自系爭租賃標的物遷出，本即應支付此部分費用等語置辯。查原告此部分費用支出尚難認係屬因終止合約所生之損害，蓋於系爭租賃合約租期10年屆滿時，原告本即應支出此項費用，茲原告僅係提前支付此部分費用，故原告主張之拆除工程及搬運費17萬7,276 元，尚難認係因被告無法提供場地使原告繼續營運所生之損害，原告此部分請求，要屬無據。

㈢營業損失部分，得請求277 萬1,175元：

⒈查原告於系爭租賃合約存續中，因可歸責被告二人之事由而提前終止系爭租賃合約，致原告需花時間另尋他處為營業，而於該期間通常可獲得之營業利潤無法取得，原告自得依債務不履行之法則，請求被告賠償其損害。而原告就預期之營業損失之舉證顯有困難，自得以其所主張依財政部公佈之同業利潤標準為計算營業損失之標準。

⒉本件原告開店準備期間為6 個月，此有系爭租賃合約第3條第1 項半租期6 個月之約定可稽，故原告主張因可歸責被告二人事由而被迫提前終止租約，無法繼續於該位址營業，重新開店準備期應至少為6 個月，則依系爭租賃合約第17條第1 項約定，原告得向被告二人請求6 個月不能營業之營業損失等語，核屬有據並屬適當。

⒊而原告不能營業之損失，除損失營業淨利（所失利益）外，應亦有部分成本因不能營業毋庸支出，是以究竟何者為固定成本？何者得節省下來而不受損失？即其損害之數額證明顯有困難，本院自得依民事訴訟法第222 條第2 項規定，審酌一切情況，依所得心證定其數額。參諸財政部每年均就營利事業各種同業，核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依據各業抽樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定（參見所得稅法第80條規定），可謂依統計及經驗所定之標準。查原告於103 年9 月30日終止系爭租賃合約，原告請求6 個月不能營業之損失，應自斯時起算6 個月，是原告不能正常營業期間為103 年10月1 日起至104 年3 月31日止，其間於103 年度已有實際營業行為，自應以原告103 年營業期間之平均營業額計算其損害賠償為當。而據原告所提出之營業人銷售額與稅額申報書（見本院卷第27至34頁）所載103 年1 月至8 月之營業額依序為786 萬804 元、371 萬4,383 元、432 萬5,913 元、573 萬3,343元、471 萬6,548 元、532 萬9,538 元、759 萬343 元、476 萬6362元，總計為4403萬7,234 元，是原告每月平均營業額為550 萬4,654 元（計算式：44,037,234÷8 ＝5,504,654 ，元以下四捨五入) 。又系爭房地之租金乃原告之經營成本自應扣除之，依兩造房屋租賃契約書之約定，自102 年1月1 日起至103 年12月31日止每月36萬3,800 元整，自104年1 月1 日至105 年12月31日止每月38萬1,900 元整，故103 年度每月營業額514 萬854 元，104 年度每月營業額則估為51 2萬2,754 元。另原告承租之系爭土地建物，係經營其他家庭電器、電腦及電腦週邊設備，參酌103 至104 年度營利事業各業同業利潤所得額標準，其淨利率為百分之九，則原告103 年度每月之淨利為46萬2,677 元（計算式：5,504,65 4×0.09＝462,677 ，元以下四捨五入），104 年度每月淨利估為46萬1,048 元（計算式：5,122,754 ×0.09＝461,04 8，元以下四捨五入）。準此，原告請求自103 年10月1日至104 年3 月31日，共計6 個月之營業損失為277 萬1,175 元（計算式：462,677 ×3 ＋461,048 ×3 ＝2,771,175）。

五、原告得請求終止租約後之押金返還：

㈠按系爭租賃合約第4 條押金條款約定：「乙方（即原告承租人）應於訂約時，提出相當於2 個月租金（以簽約當時之當期月租金計算）金額之即期支票作為押金（即新台幣陸拾陸萬元整），交付何應欽，其他所有權人無異議。」，同合約第7 條合約終止條款第2 項約定：「甲方（即被告出租人）應於乙方點交完成後7 日內，以開立即期支票或匯款方式返還押金。」。

㈡查被告二人就系爭租賃合約有違約情事，致原告遭受不能依約使用、收益系爭合約租賃範圍全部，而經原告合法終止系爭租賃合約等情，已詳如前述，則原告依上開規定自得依系爭租賃合約第7 條第2 項之約定，請求被告二人以開立即期支票或匯款方式返還2 個月之押金即66萬元。

㈢雖被告抗辯依系爭合約第4 條約定，押租金係交付被告何應欽，原告未說明依系爭租賃合約第4 條約定，被告何景瑞為何須負返還義務，是原告主張返還押租金，自屬無據；且因原告遲未給付租金，被告二人已在103 年11月21日，以臺中何厝郵局第902 號存證信函催告原告，是在扣除原告所積欠租金後，被告二人亦不付返還押租金之義務云云。惟查：

⒈系爭租賃合約之出租人（即甲方）為被告何應欽、何景瑞二人，此有系爭租賃合約可憑，要無疑義。

⒉系爭押金依系爭租賃合約第4 條押金條款約定，係簽發即期支票交付被告何應欽收執，衡情一筆押金支票自不可能同時交付予出租人二人各自收執，況合約第4 條內亦載明「其他所有權人無異議」，則由被告何應欽一人收受押金，實等於共同出租人即被告二人共同收受。

⒊系爭租賃合約第7 條第2 項已載明應由「甲方」返還押金，，則被告二人均負有返還押金之義務，而非僅被告何應欽一人始應負返還義務，則原告自得請求出租人即被告二人返還押金66萬元，故被告此部分抗辯，洵屬無據。

六、綜上所述，本件原告依系爭租賃合約第13條、第17條第1 項、第17條第2 項、第7 條第2 項之約定，及民法第347 條準用民法第353 條、民法第227 條第1 項、第226 條、民法第271 條前段（數人負同一債務，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔受之）等規定，向被告二人各請求損害賠償與返還押金之總額417 萬1,405 元（740,230 ＋2,771,175 ＋660,000 ＝4,171,405 ）之2 分之1 ，即各2,085,703 元（4,171,405 ÷2 ＝2,085,703 ，元以下四捨五入）為有理由，應予准許，逾此數額範圍之請求，尚屬無據，不應准許。

七、被告二人另抗辯：原告係在103 年12月24日將系爭建物鑰匙返還予被告，在此之前，殆至104 年1 月間被告二人代原告繳清積欠電費等共計11,584元，此有收據及電費收據等為憑，依民法第334 條第1 項規定，被告二人在11,584元範圍內主張抵銷云云。惟查，系爭租賃合約已因原告之催告及通知於103 年9 月30日發生終止契約之效力，此後系爭建物之電費自非應由原告負擔，被告二人主張抵銷之抗辯，要無理由。

八、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第2項定有明文。次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，同法第233 條第1 項前段及第203 條亦有明文。查原告對被告之損害賠償及押金返還債權，核屬無確定期限之給付，則依前揭規定，被告二人即應自收受民事訴訟起訴狀繕本翌日即103 年11月27日起負遲延責任，是原告主張被告二人應自民事訴訟起訴狀繕本翌日即103 年11月27日起，給付按週年利率百分之五計算之遲延利息，於法自屬有據。

九、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許，應併予駁回。

十、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

十一、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。。

附表一：（單位：新台幣，元）┌──┬────────┬─────┬──────┬─────┬──────────┐│編號│ 項目 │ 價值 │ 總額 │扣除折舊後│ 計算方法 ││ │ │ │ │價值 │ │├──┼────────┼─────┼──────┼─────┼──────────┤│ 1 │電氣設備工程（含│1,110,124 │ │ │1.第1年折舊為3,094,4││ │台電線補費） │元 │ │ │ 09元×0.206=637,44│├──┼────────┼─────┤ │ │ 8元（元以下四捨五 ││ 2 │鋁門窗玻璃工程 │128,571元 │ │ │ 入，下同；） │├──┼────────┼─────┤ │ │2.第2年折舊為（3,094││ 3 │油漆工程及油漆工│255,715元 │3,094,409元 │655,563元 │ ,409元－637,448元 ││ │程追加 │ │ │ │ ）×0.206＝506,134│├──┼────────┼─────┤ │ │ 元 ││ 4 │泥做工程 │266,667元 │ │ │3.第3年折舊為（3,094│├──┼────────┼─────┤ │ │ ,409元－637,448元 ││ 5 │鐵作工程 │1,333,332 │ │ │ －506,134元）×0. ││ │ │元 │ │ │ 206＝401,870元 ││ │ │ │ │ │4.第4年折舊為（3,094││ │ │ │ │ │ ,409元－637,448元 ││ │ │ │ │ │ －506,134元－401,8││ │ │ │ │ │ 70元）×0.206＝319││ │ │ │ │ │ ,085元 ││ │ │ │ │ │5.第5年折舊為（3,094││ │ │ │ │ │ ,409元－637,448元 ││ │ │ │ │ │ －506,134元－401,8││ │ │ │ │ │ 70元－319,085元） ││ │ │ │ │ │ ×0.206＝253,354元││ │ │ │ │ │6.第6年折舊為（3,094││ │ │ │ │ │ ,409元－637,448元 ││ │ │ │ │ │ －506,134元－401,8││ │ │ │ │ │ 70元－319,085元－ ││ │ │ │ │ │ 253,354元）×0.206││ │ │ │ │ │ ＝201,163元 ││ │ │ │ │ │7.第6年折舊為（3,094││ │ │ │ │ │ ,409元－637,448元 ││ │ │ │ │ │ －506,134元－401,8││ │ │ │ │ │ 70元－319,085元－ ││ │ │ │ │ │ 253,354元－201,163││ │ │ │ │ │ 元）×0.206×9/12 ││ │ │ │ │ │ ＝119,792元 ││ │ │ │ │ │8.上開折舊總額為2,43││ │ │ │ │ │ 8,846元，扣除折舊 ││ │ │ │ │ │ 之價值為655,563元 ││ │ │ │ │ │ （計算式：3,094,409││ │ │ │ │ │ 元－2,438,846元＝││ │ │ │ │ │ 655,563元） │└──┴────────┴─────┴──────┴─────┴──────────┘附表二（單位：新台幣，元）┌──┬────────┬─────┬──────┬─────┬──────────┐│編號│ 項目 │ 價值 │ 總額 │扣除折舊後│ 計算方法 ││ │ │ │ │價值 │ │├──┼────────┼─────┼──────┼─────┼──────────┤│ 1 │ 空調工程 │ 438,095元│ │ │846,665×1/10＝84, │├──┼────────┼─────┤ │ │667（元以下四捨五入 ││ 2 │ 天花板工程 │ 323,429元│ 846,665元 │ 84,667元 │）） │├──┼────────┼─────┤ │ │ ││ 3 │ 電視牆設置 │ 85,141元│ │ │ │└──┴────────┴─────┴──────┴─────┴──────────┘