臺灣臺中地方法院103年度訴字第3192號

• 裁判案由: 租佃爭議
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 105 年 03 月 18 日

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第3192號
原　　　告　財政部國有財產署中區分署
法定代理人　吳文貴
訴訟代理人　蔣志明律師
複代理人　　楊榮富律師
被　　　告　楊世黨
楊忠銘
穗瑩美美企業股份有限公司
法定代理人　楊忠復
共　　　同
訴訟代理人　徐文宗律師
複代理人　　黃楓茹律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104 年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告楊忠銘應將坐落臺中市清水區高南段二六八、二七○、二七一、二七八地號土地上如附圖所示編號E 、H 、L 之鐵皮建物；編號C 、I 、M 之鐵皮雨遮；編號D 、J 、N 、O 之水泥空地，及螢光筆著色之圍牆拆除，並與被告楊世黨、穗瑩美美企業股份有限公司共同將上開占用部分之土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟玖佰叁拾壹元，及被告楊世黨、穗瑩美美企業股份有限公司自一○三年十月九日起至清償日止，被告楊忠銘自一○三年十月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自一○三年七月一日起至返還第一項土地之日止，按年依其占用面積，給付當期申報地價百分之五計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣叁拾捌萬陸仟元或同面額之彰化銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾伍萬伍仟柒佰柒拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
原告起訴聲明原請求「1.被告應將坐落臺中市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地上如起訴狀附圖所示A 部分之鐵皮架棚房（位置、面積以實測為準）、B 部分之大門、圍牆、水泥庭院（位置、面積以實測為準）拆除，並將占用部分之土地返還原告。2.被告楊忠銘應將上開270 地號如附圖所示C 部分之土地返還原告。3.被告應給付原告新臺幣（下同）65,412元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自民國103 年7 月1 日起至返還第一項占用土地之日止，按年依其占用面積，給付當期申報地價10% 計算之損害金。4.被告楊忠銘應自102 年7 月1 日起至返還第二項占用土地之日止，按年依其占用面積，給付當期申報地價10% 計算之損害金。5.願以現金或等值之彰化銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保，請准宣告假執行。」嗣以105 年1 月15日聲明更正狀變更聲明為：
「1.被告楊忠銘應將坐落臺中市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地上如附圖即臺中市清水地政事務所複丈日期104 年6 月10日補充標示之複丈成果圖所示編號E （面積134.38平方公尺）、編號H （面積194.62平方公尺）、編號L （面積74.87 平方公尺）之鐵皮建物；編號C （面積10.95 平方公尺）、編號I （面積14.24 平方公尺）、編號M （面積6.2 平方公尺）之鐵皮雨遮；編號D （面積117.33平方公尺）、編號J （面積68.98 平方公尺）、編號N （面積54.73 平方公尺）、編號O （面積8.75平方公尺）之水泥空地及螢光筆著色之圍牆（下合稱系爭占有部分）拆除，並與被告楊世黨、穗瑩美美企業股份有限公司共同將上開占用部分之土地返還原告。
2.被告應給付原告35,860元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自103 年7 月1
日起至返還第一項占用土地之日止，按年依其占用面積，給付當期申報地價10% 計算之損害金。
3.願以現金或等值之彰化銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保，請准宣告假執行。」
核屬請求之基礎事實同一，合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）臺中市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地（下合稱系爭土地，以下針對各筆土地逕以地號稱之，不再加註地段名稱）為國有土地，其管理機關現為財政部國有財產署。另系爭270 地號土地，重測前為臺中市○○區○○段0000000 地號土地，原由臺灣土地銀行代管，並放租予被告楊世黨、楊忠銘作為耕作使用。嗣重測前1748-12
地號土地於87年移交財政部國有財產署管理，並由財政部國有財產署中區分署即原告承接臺灣土地銀行之出租人地位，分別與被告楊世黨與楊忠銘換訂、續訂租約，原告與被告楊世黨與楊忠銘最新續訂之國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約，見本院103 年度司中調字第4086號卷宗【下稱調解卷】第17、20頁），其租期均自102 年1 月1 日起至111 年12月31日止。
（二）詎被告楊忠銘竟擅自將系爭270 地號土地變更為非耕作使用，且無權占用系爭268 、271 、278 地號等土地，而搭建、設置如附圖所示編號E 、H 、L 、C 、I 、M 、D 、J 、N 、O 之鐵皮建物（下稱系爭建物）、雨遮、水泥空地及螢光筆著色之圍牆，並將之作為被告穗瑩美美企業股份有限公司（下稱穗瑩公司）之工廠使用，僅剩附圖所示G 部分由被告楊忠銘作為菜園使用。而原告雖於102 年1
月份與被告楊忠銘、楊世黨2 人續訂租約，惟當時並不知悉渠等2 人有不自任耕作之情事，況不論原告當時是否知悉渠等2 人有無不自任耕作之情事，均因渠等2 人不自任耕作而當然向後失其效力，亦不因嗣後之續訂租約，而使業已無效之原訂租約回復其效力，是原告並無任何違反誠信原則之情事。
（三）就被告所應給付之不當得利，說明如下：
1.被告占用系爭268 地號土地之位置，為附圖所示編號C 、D 、E 之部分，其面積為262.66平方公尺（10.95 ＋117.33＋134.38）；另被告占用系爭271 、278 地號土地之位置，則為附圖所示編號L 、M 、N 、O 之部分，其面積為144.55平方公尺（74.87 ＋6.2 ＋54.73 ＋8.75）。茲因被告自承係於101 年間設置系爭建物，爰自102 年1 月1
日起計算損害金。而系爭268 地號土地自102 年起之申報地價為408 元／平方公尺；系爭271 、278 地號土地自102 年起之申報地價則為400 元／平方公尺，有地價查詢資料及土地查詢資料可憑。被告自102 年1 月1 日起至103
年6 月30日止，共計1 年半，應給付之損害金為24,747元〔（262.66×408 ×0.1 ×1.5 ）＋（144.55×400 ×0.
1 ×1.5 ）〕。
2.又被告占用系爭270 地號土地之位置為如附圖所示編號H
、I 、J 之部分，面積為277.84平方公尺（194.62＋14.24 ＋68.98 ）。該土地自102 年起之申報地價為400 元／平方公尺，而被告楊世黨、楊忠銘就系爭270 地號土地，已繳納損害金至102 年6 月30日，是原告尚可請求被告自102 年7 月1 日起至103 年6 月30日止，占用系爭270 地號土地之損害金11,113元（277.84×400 ×0.1 ）。
3.綜上，被告占用系爭土地至103 年6 月30日止，應繳之損害金為35,860元（24,747＋11,113）及其遲延利息。
4.自103 年7 月1 日起至返還占用部分土地之日止，被告3
人應按年依其占用面積，給付當期申報地價10% 計算之損害金。
（四）就被告抗辯程序不合法之陳述：
原告與被告楊世黨、楊忠銘2 人間就系爭270 地號土地是否因承租人不自任耕作而無效一事，固屬租佃爭議，原告因而向臺中市清水區公所耕地租佃委員會，申請耕地租佃爭議之調解，然經臺中市清水區公所以無租約註記，及查無相關租約為由，予以拒絕，自無調解之可能，原告自得逕行提起本件訴訟。
（五）爰依物上請求權及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：
1.被告楊忠銘應將坐落臺中市○○區○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地上之系爭占有部分拆除，並與被告楊世黨、穗瑩美美企業股份有限公司共同將上開系爭占用部分之土地返還原告。
2.被告應給付原告35,860元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自103 年7 月1 日起至返還第一項占用土地之日止，按年依其占用面積，給付當期申報地價10% 計算之損害金。
3.願以現金或等值之彰化銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告雖謂曾向臺中市清水區公所申請調解經臺中市○○區○○○○○○○○區○○段000 地號為屬國有地，非三七五租約註記之耕地，本所亦無任何相關租約資料，故與承租人間所產生之爭議，請貴分署依權責酌處」云云為由，予以拒絕，而認出租人經聲請鄉鎮區公所耕地租佃委員會調解，遭拒絕或駁回聲請，無調解之可能，其得逕行提起本件訴訟云云，惟：
1.本件公有耕地租佃爭議應有適用耕地三七五減租條例，原告並與被告楊世黨、楊忠銘訂有國有耕地租賃契約，是本案爭議非經國有耕地放租實施辦法第10條及耕地三七五減租條例第26條規定先經調解、調處，應不得逕行起訴。
2.又「臺中市各區公所辦理耕地三七五租約錯誤態樣暨正確處理方式參考表」曾指出「十、…基於該公有耕地租約應適用耕地三七五減租條例，且公有耕地租約無須於土地登記簿註記，自得通知地政事務所辦理塗銷該註記」，且關於租約是否為耕地三七五租約，應依其租約之內容及性質以為定，非以登記與否為其要件，亦有最高法院51年度臺上字第2629號判例意旨可參，是該函覆徒以無租約註記及查無相關租約為由，率爾拒絕調解，未能實質探究是否確有成立三七五租約，規避耕地三七五減租條例第26條規定之起訴先行程序，即屬錯誤且不適法。
3.再參以耕地三七五減租條例第26條規定既明文規定起訴先行程序需層層經調解、調處程序，其立法上即有意以先行程序緩衝司法機關直接介入空間，以儘量保持業佃和諧關係之意旨，是清水區公所雖錯誤退回原告申請，惟原告亦為行政機關，應促請清水區公所依法層轉釐清本案是否有三七五減租條例適用，若容認鄉鎮市區公所未依法行使職權即任意拒絕或駁回申請時，申請人即得逕行起訴，將無異使調解及調處之先行程序失其作用，此顯悖於上揭耕地三七五減租條例規範意旨，故本案並非無調解之可能，是原告未經調解、調處即逕行起訴，即非適法。
（二）又被告係於102 年1 月份辦理續租，而系爭建物係於101
年間所建，是以原告明知系爭建物已存在於土地上，仍同意被告續租，則原告嗣再以被告等於土地上蓋有建物為由，主張被告有不自任耕作情形，即違誠信，是原告既已同意被告續租，即應不得再執被告於系爭土地建築系爭建物而有不自任耕作為由主張租賃契約無效。
（三）退萬步言，若認被告占有系爭土地構成不當得利，惟本案土地偏僻，位處西濱快速道路高架橋下，附近並無商場店家，亦無住家，地勢偏僻生活機能不佳，且無鐵路、公車行經，僅能靠自行駕車經由西濱快速道路對外聯絡，非可以比擬城市地方房屋租金標準，參以國有出租基地租金率調整方案第1 條規定，國有出租基地，自82年7 月1 日起，一律依照土地申報地價年息5%計收租金，是原告請求依當期申報地價10% 計算之損害金，顯屬過高。
（四）聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、本院偕同兩造整理不爭執事項及爭點如下（見本院卷第90頁反面至第91頁正面；本院依論述需要，調整其順序或文字用語）：
（一）不爭執事項：
1.系爭土地之所有權人為中華民國，管理機關為原告。
2.系爭270 地號土地重測前為臺中市○○區○○段0000000
地號土地，原管理機關為臺灣土地銀行，臺灣土地銀行並將系爭270 地號土地放租予被告楊世黨及楊忠銘，嗣原告承接臺灣土地銀行出租人之地位，迭經續約，最新之國有耕地租賃契約租期為102 年1 月1 日起至111 年12月31日止。
3.兩造間國有耕地租賃契約書第5 條特約事項：「㈡承租土地，承租人確係自任耕作，種植農作物使用，無擅自變更使用情事，如有虛偽不實，願負法律責任，並承認租約無效，交還土地，絕無異議。」
4.原告105 年1 月15日聲明更正狀訴之聲明第1 項所示之鐵皮建物、鐵皮雨遮、水泥空地及圍牆，係由被告楊忠銘於101 年間興建，並為被告占有使用中。
5.系爭土地之地價資料如原證1 及原證11所示（見調解卷第7 至10、33至36頁）。
6.系爭土地位於西濱快速道路橋下，商業活動及生活機能不佳。
7.對兩造各自提出之證據形式上真正均不爭執。
（二）爭點：
1.本件是否未經調解、調處即逕行起訴？程序是否違法？
2.原告是否違反誠信原則而不得主張系爭租約無效？
3.原告請求依當期申報地價10% 計算損害金，是否過高？
四、本院之判斷：
（一）本件原告之起訴於程序上並無違法：
1.按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 、2 項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院86年度台上字第1401號民事判決意旨參照）。
2.經查，原告主張其已向臺中市清水區公所耕地租佃委員會申請耕地租佃爭議之調解，然經臺中市清水區公所以無租約註記，及查無相關租約為由，予以拒絕等情，業據原告提出耕地租佃爭議解申請書、臺中市○○區○○000 ○0
○00○○區○○○0000000000號函為證（見調解卷第24至25頁），揆諸前揭判決意旨，自堪認本件租佃爭議業經調解，原告提起本件訴訟，於法即無不合，本院自應就案件有無理由予以判決。
3.況且，本件繫屬後，本院曾定103 年10月29日、同年11月12日行調解程序，惟最終因兩造條件差距過大，已無調解意願而調解不成立，此有本院臺中簡易庭民事報到單、調解程序筆錄及公務電話紀錄附於調解卷可查，足見兩造已無調解意願，本件縱再經調解、調處程序，恐亦無法達成三七五減租條例第26條之立法目的，是被告所辯，並無足採。
（二）系爭租約因被告未自任耕作而無效：
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項定有明文。經查，原告主張被告楊忠銘於系爭270 地號土地上搭建鐵皮建物、鐵皮雨遮等情，業據本院於104
年6 月10日會同臺中市清水地政事務所人員及兩造至現場勘驗無訛，有勘驗筆錄、臺中市清水地政事務所104 年6
月8 日104 年土測字第124400號補充標示之土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第48至51頁、第78頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第90頁反面至第91頁），堪認被告楊世黨、楊忠銘於承租系爭270 地號土地後，並未自任耕作。準此，原告主張系爭租約因被告楊世黨、楊忠銘未自任耕作而無效，即屬可採。
2.至被告雖抗辯：被告係於102 年1 月份辦理續租，而系爭建物係於101 年間所建，原告明知系爭建物已存在於土地上，仍同意被告續租，則原告嗣再主張被告有不自任耕作情形，即違誠信等語。惟查，就被告主張：原告明知系爭建物已存在於系爭270 地號土地上，仍與被告續約一節，為原告所否認，被告復未就上情舉證以實其說，所辯自無可採。
（三）被告應拆除系爭占有部分後返還系爭土地：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。2.經查，系爭土地所有權人為中華民國，管理機關為原告，系爭占有部分係由被告楊忠銘於101 年間興建，現為被告占有使用中一節，為兩造所不爭執（見本院卷第90頁反面至第91頁），復經本院會同兩造及臺中市清水地政事務所人員至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、臺中市清水地政事務所104 年6 月8 日104 年土測字第124400號補充標示之土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第48至51頁、第78頁），自堪採信。又被告楊世黨、楊忠銘就系爭270 地號土地，雖曾與原告簽訂系爭租約，惟系爭租約因被告楊世黨、楊忠銘未自任耕作而無效等情，業據本院認定如上，是被告就系爭土地已無任何合法之占有權源。準此，原告訴請被告拆除系爭占有部分後，將系爭占有部分之土地返還原告，即屬有據。
（四）本件應依當期申報地價5%計算損害金：
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。查本件被告占有系爭土地，且無合法權源，其占有土地自受有相當租金之不當利益，而系爭土地係中華民國所有，原告為管理機關，已如前述，是原告請求被告給付無權占有系爭土地之利益，於法有據。
2.按土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10% 為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。查系爭土地位於西濱快速道路橋下，商業活動及生活機能不佳等情，為兩造所不爭執（見本院卷第91頁），另參以國有出租基地租金率調整方案第1 條規定，國有出租基地，自82年7 月1 日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金一節，本院認原告主張以申報地價10% 計算，尚屬過高，應依土地申報地價5%計算原告之損害，則依此計算，被告無權占有系爭土地所得利益為17,931元（計算式詳附表），逾此範圍請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告依物上請求權之法律關係，請求被告將系爭占有部分拆除，並將系爭占有部分坐落之土地返還原告；及依不當得利之法律關係，請求被告給付原告17,931元，及被告楊世黨、穗瑩美美企業股份有限公司自103 年10月9 日起至清償日止，被告楊忠銘自103 年10月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自103 年7 月1 日起至返還前開土地之日止，按年依其占用面積，給付當期申報地價5%計算之損害金，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日民事第一庭 審判長法 官 李悌愷
法 官 賴恭利
法 官 田雅心
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 18 日書記官 黃英寬
附表：（小數點以下四捨五入）
┌────┬────┬──────┬─┬────┬─────┐
│ 地號 │占有面積│ 申報地價 │租│請求期間│ 損害金 │
│ │（平方公│（新臺幣／每│金│ │（新臺幣）│
│ │尺） │平方公尺） │率│ │ │
│ │ │ │ │ │ │
├────┼────┼──────┼─┼────┼─────┤
│268 地號│262.66 │102年：408元│5%│102年1月│262.66×40│
│ │ │ │ │1日起至 │8 ×0.05×│
│ │ │ │ │103年6月│1.5 ＝8037│
│ │ │ │ │30日 │ │
├────┼────┼──────┼─┼────┼─────┤
│270 地號│277.84 │102年：400元│5%│102年7月│277.84×40│
│ │ │ │ │1日起至 │0×0.05×1│
│ │ │ │ │103年6月│＝5557 │
│ │ │ │ │30日 │ │
├────┼────┼──────┼─┼────┼─────┤
│271 地號│135.8 │102年：400元│5%│102年1月│135.8×400│
│ │ │ │ │1日起至 │×0.05×1.│
│ │ │ │ │103年6月│5＝4074 │
│ │ │ │ │30日 │ │
├────┼────┼──────┼─┼────┼─────┤
│278 地號│8.75 │102年：400元│5%│102年1月│8.75×400 │
│ │ │ │ │1日起至 │×0.05×1.│
│ │ │ │ │103年6月│5＝263 │
│ │ │ │ │30日 │ │
└────┴────┴──────┴─┴────┴─────┘