臺灣臺中地方法院103年度訴字第513號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 104 年 10 月 22 日
• 法官: 蔡嘉裕
• 當事人: 劉瑞睦、林金炅

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第513號
原　　　告　劉瑞睦
訴訟代理人　楊盤江律師
被　　　告　林金炅
群霖不動產經紀有限公司
兼上一人
法定代理人　秦少麟
共　　　同
訴訟代理人　李明海律師
複代理人　　梁雨安律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於中華民國104 年9 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林金炅應給付原告新臺幣叁拾貳萬零貳佰捌拾元，及自民國一百零三年三月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告群霖不動產經紀有限公司、秦少麟應連帶給付原告新臺幣叁拾貳萬零貳佰捌拾元，及自民國一百零三年三月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上開任一被告如為給付，他被告在其給付範圍內即免除給付之義務。
訴訟費用（除減縮部分之裁判費外）由被告連帶負擔。
本判決得假執行。但被告中之一人或數人或其全體以新臺幣叁拾貳萬零貳佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者；請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款至第3 款及第2 項定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為被告應給付或連帶給付原告新臺幣（下同）867,780 元本息，嗣於訴訟中減縮為320,280 元本息，並表明就320,280 元本息部分先為一部請求，就其餘部分聲明保留請求權，核其請求之基礎事實同一，僅係減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，被告於訴之變更亦無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更，揆諸前開規定，原告所為訴之變更，尚無不合。
二、原告主張：被告林金炅經台灣房屋仲介股份有限公司加盟店即由被告秦少麟負責經營之被告群霖不動產經紀有限公司（下稱群霖公司）之仲介，於民國102 年4 月13日與原告簽訂不動產買賣契約書，將其所有門牌臺中市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋）及坐落臺中市○○區○○段000 地號土地售與原告，價金1,035 萬元（下稱系爭契約），其附件之「標的現況說明書」就第14項「是否有滲漏水情形」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕」均勾選「否」。嗣原告因發現系爭房屋牆壁及天花板發生油漆剝落情況，被告林金炅由被告秦少麟代理，於102 年5 月21日與原告簽訂協議書，被告林金炅同意代償原告銀行貸款，並於交屋前修繕完成所有牆壁、天花板油漆剝落處。被告僅塗上油漆即認已修繕完成。嗣原告依約付清買賣價金後，被告於102 年5 月17日辦妥所有權移轉登記，並於102 年6 月29日交屋。系爭房屋交屋後，於102 年7 月間颱風，雨水竟從頂樓直瀉而下，窗戶多處滲漏水，經通知被告林金炅、群霖公司，其僅做簡易處理即稱已完成修繕，此後數次通知均不置理，原告認其已無修繕之意，乃委任律師於102 年11月8 日以存證信函請求被告林金炅、群霖公司損害賠償及減少價金，被告群霖公司始委任律師於102 年11月22日覆函稱願一同會勘「予以油漆粉刷牆壁」，仍不願解決滲漏水問題。經本院囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭房屋八區域漏水處，鑑定結果認滲漏水處及原因、修復至無滲漏水狀況之方法及費用，如附件所示，合計320,280 元。房屋用以遮風避雨，始合住居，滲漏水會減少房屋之通常效用及其價值，自屬瑕疵。系爭房屋之滲漏水瑕疵於102 年6 月29日交屋前即已存在，被告林金炅卻對原告保證系爭房屋無滲漏水及任何物之瑕疵（系爭契約第7 條第2 款參照），原告自得依民法第354 條、第359 條規定，請求被告林金炅減少價金，並得依民法第354 條、第360 條、第213 第3 項之規定，請求被告林金炅損害賠償，此為選擇合併，請擇一為原告勝訴之判決。被告秦少麟為被告群霖公司之法定代理人，且其代理被告林金炅簽訂系爭契約、同意修繕油漆剝落之協議書及處理買賣相關事宜，屬本件買賣之經紀人員。查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號民事判決要旨參照）。是按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。被告秦少麟因未盡其注意義務，致原告蒙受損失，被告群霖公司即應與被告秦少麟連帶賠償上開金額等語。並聲明：被告林金炅應給付原告320,280 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；被告群霖公司、秦少麟應連帶給付原告320,280 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；上開任一被告如為給付，他被告在其給付範圍內即免除給付之義務。
三、被告則以：
（一）被告林金炅部分：
1.查系爭契約第7 條第2 款：「二、物的瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得解除契約，僅得請求減少價金。」惟兩造於102 年4 月13日簽訂系爭契約後，在此期間連續下雨，該屋又在進行屋內整修，原告有至建物內部查看，於102 年4 月23日發現牆壁及天花板有油漆剝落漏水現象，隨即通知被告、業務人員張心羽，表示應將牆壁及天花板有油漆剝落漏水修繕完成，否則不予依原約定於102 年4 月30日支付第二期之用印款，被告乃與原告達成協議，即雇請正義防水止漏工程之葉玉樹到場施作，經原告認可後始用印，雙方並於102 年5 月21日簽立協議書，於交屋前完成修繕，始於102 年6 月6 日進行交屋，並簽有交屋明細表。原告已於102
年4 月23日即知悉系爭房屋有漏水情事，並協議願完成修繕不再請求任何賠償，且原告同意完成交屋，足見已排除系爭契約第7 條保證之約定。
2.被告雖於系爭契約之現況說明書上，就是否有滲漏水及有無因滲漏而修繕部分，勾選否，惟此屋況說明書之性質，僅係被告就買賣標的物現況之說明記載，依實務見解（臺灣高等法院96年度上字668 號、99年度上易字第624 號民事判決參照），要難逕認即被告對原告為保證品質之意思表示，況原告亦未因此書面勾選記載而陷於錯誤，原告持該屋況說明書而認定被告有保證系爭房屋無滲漏水，即無理由，復原告亦未實質舉證被告有故意不告知有滲漏水瑕疵之情事存在，其依民法第360 條、第213 條第3 項為本案之請求，自非可採。
3.原告雖以社團法人臺中市土木技師公會所為之鑑定舉證系爭房屋修復至無漏水狀況需費320,280 元，惟兩造於102 年4 月13日簽約，復於102 年4 月23日發現系爭房於有漏水之瑕疵，並經被告雇請葉正樹到場修繕完畢，復交屋前原告亦多次至系爭房屋勘查屋況，並於102 年6 月6 日辦畢交屋，可認原告乃係對系爭房屋經勘查並滿意之情形下而同意交屋，是顯難認系爭房屋於交屋時有未具品質之情形存在甚明。次查，上開鑑定報告亦僅確認系爭房屋漏水原因係因為外牆有裂縫且無防水，致使雨水自外牆滲漏至內牆，並非牆壁內水管漏水所致，而一般外牆裂縫造成之可能原因有混凝土施工時蜂窩狀組織或是事後地震造成龜裂，惟系爭房屋之漏水究係原先混凝土施工時蜂窩狀組織、事後地震抑或裝潢時使用震動性設備、或牆壁地板敲除等原因而造成龜裂，並無法確認，且期間又經原告裝修，是該裝修行為之範圍、所使用之工具及施工方式亦有可能造成屋況改變，而為滲漏水之原因。更況，土木技師公會於104 年3 月30日會勘鑑定時發現之滲漏水情形，有部分係葉正樹當時所未發現，且原告於葉正樹於102 年4 、5 月間所修繕完成之部分外，並未指出其他處尚有滲漏水之瑕疵，足徵系爭房屋於葉正樹於102 年4 、5 月份修繕後，對於系爭房屋交屋後保固期間內之滲漏水情形已修繕完畢，其後或因屋齡老舊或因地處山區因水氣而受潮抑或因裝潢因素等影響而陸續發生之各種滲漏水情形，則應依民法第373 條之買賣標的物之利益及危險，自交付時起，應由買受人所負擔規定，而將危險移轉由原告所承擔甚明，是原告主張上開漏水瑕疵係被告責任，並無理由。是目前系爭房屋之滲漏水情形，依土木技師公會鑑定結果所指之「既存之瑕疵」究係為交屋前抑或交屋後情形未明，且原告亦無從舉證該上開「既存之瑕疵」為交屋前即已存在，已如前述，則顯難認系爭房屋於交屋時有未具品質之情形存在，是原告依民法第354 、359 條請求減少價金乙節，顯屬無據。
4.縱認被告應負物之瑕疵擔保責任，惟原告於102 年4 月23日已知悉系爭房屋有漏水情事，原告於103 年2 月間起訴主張減少價金，已逾6 個月之除斥期間，自不得向被告請求減少價金。
（二）被告群霖公司、秦少麟部分：
1.原告請求被告林金炅賠償320,280 元部分，並無理由，誠如上述，則被告群霖公司自無與被告秦少麟連帶賠償上開金額之可能，先予敘明。
2.被告否認不動產經紀業管理條例第26條第2 項為請求權基礎，且原告主張經紀業即被告群霖公司及經紀人員即被告秦少麟應依上開規定負損害賠償責任，依上開規定，亦須證明原告自己受有損害，且其損害係因經紀業即被告群霖公及所屬經紀人員即被告秦少麟有故意過失之仲介代銷行為所引起者，亦即兩者間須具備因果關係，始足當之。況原告於購買房屋並有至建物內部查看多次，原告於交屋前即知悉系爭房屋有漏水情事，且被告已修繕完成，但原告阻止被告所雇請之施工人員粉刷牆壁，是原告並未舉證被告群霖公及被告秦少麟因故意過失之仲介代銷行為而受有損害，且該損害與行為間具備因果關係，即遽稱被告群霖公司及被告秦少麟應連帶賠償，皆屬無據，委不足採。
（三）並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）被告林金炅經台灣房屋仲介股份有限公司加盟店即由被告秦少麟負責經營之被告群霖公司之仲介，兼由被告秦少麟個人代理，於102 年4 月13日與原告簽訂系爭契約，將其所有系爭房屋及坐落土地以1,035 萬元售與原告。
（二）系爭契約附件之「標的現況說明書」就第14項「是否有滲漏水情形」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕」均勾選「否」。
（三）系爭契約第7 條第2 款約定：「二、物的瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得解除契約，僅得請求減少價金。」
（四）被告秦少麟以系爭房屋賣方之立場，於102 年5 月21日與原告簽訂協議書。
（五）系爭房屋及坐落土地於102 年5 月17日以買賣為原因移轉登記為原告所有，並於102 年6 月間交屋。
（六）原告委由律師於102 年11月8 日發存證信函予被告林金炅、群霖公司，經被告群霖公司委任律師於102 年11月22日發存證信函回覆。
（七）經本院依原告減縮範圍囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭房屋之八區域漏水處，認此範圍內之滲漏水處及原因、修復至無滲漏水狀況之方法及費用，如附件所示。五、得心證之理由：
（一）按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。經查：
1.出賣人與買受人間有無保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受人要求保證其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高法院83年度台上字第1707號民事判決要旨參照）。依原告所提出為系爭契約附件之「標的現況說明書」就第14項「是否有滲漏水情形」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕」均勾選「否」，此係由賣方所出具之事實，有該標的現況說明書附卷可稽（見本院卷一第19頁），且為兩造所不爭執。又依系爭契約第7 條第2 款約定：「二、物的瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得解除契約，僅得請求減少價金。」有系爭契約條款在卷可憑（見本院卷一第12頁），復為兩造所不爭執。況系爭契約含上開附件均係由具備不動產經紀專業知能之被告秦少麟代理賣方被告林金炅所為（詳後述），亦為兩造所不爭執，自非草率為之。互核可知，標的現況說明書所示「是否有滲漏水情形」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕」均勾選「否」之意思，即是系爭契約第7 條第2 款所稱賣方保證系爭房屋於交屋前無物之瑕疵存在之具體化，不可割裂視之。賣方既聲明系爭房屋於交屋前無滲漏水情形且其產權持有期間未曾因滲漏而進行修繕，此已成為契約之一部分，並約定賣方保證系爭房屋於交屋前無該等物之瑕疵存在，否則願負物之瑕疵擔保責任，自屬保證品質之特約無誤。被告引實務上其他事實基礎不同之案例，即認「買賣標的物現況之說明記載」一概「要難逕認」為保證品質之意思表示，顯係斷章取義，容有誤會。
2.至被告所辯稱原告已於102 年4 月23日即知悉系爭房屋有漏水情事，並協議願完成修繕不再請求任何賠償，且原告同意完成交屋，足見已排除系爭契約第7 條保證之約定云云，為原告所否認。依原告所提出被告不爭執為真正之102 年5 月21日協議書所示（見本院卷一第20頁），就其協議之原因僅載明：「因該房屋牆壁及天花板發生油漆剝落情況，經買賣方協議後同意：…賣方同意就房屋內所有牆壁、天花板油漆剝落處（如照片所示），交屋前修繕完成予買方。」等語，可見僅係就牆壁及天花板之油漆剝落處，約定賣方應於交屋前修繕完成，並無隻字片語提及滲漏水，更未見所謂原告願完成修繕不再請求任何賠償之協議內容，被告所辯徒託空言，自難遽信。又前揭協議書所稱之牆壁、天花板油漆剝落之修繕，參照被告群霖公司委任律師於102 年11月22日發存證信函回覆原告時要求一同會勘「予以油漆粉刷牆壁」之意旨（見本院卷一第33頁），顯係僅願處理表層之塗裝，核與如附件所示之滲漏水處及原因、修復方法，相去甚遠，不容混為一談。況原告為普通之消費者，於交屋前偶爾看屋，僅能從外觀上發現牆壁、天花板油漆剝落之現象，至於油漆剝落之原因及其他滲漏水問題，自難謂係原告所能知悉。原告雖同意於102 年6 月6 日交屋，有交屋明細表附卷可參（見本院卷一第57頁），但無論原告於「交屋時」是否知悉系爭房屋有滲漏水等瑕疵，其受領交屋對物之瑕疵擔保相關權利均無影響；此與買賣成立時已知悉物之瑕疵者，截然不同；亦未聞原告拋棄其權利之事證。據上，被告僅憑前揭協議書及交屋之事實，即率稱已排除系爭契約第7 條第2 款關於保證品質之約定，實屬無理。
3.原告起訴時即依據其自行委託廠商就系爭房屋滲漏水之修繕費用估價結果而為主張，被告共同訴訟代理人已於本院103 年3 月27日言詞辯論自認「是長年來的瑕疵」等語無訛，記明筆錄（見本院卷一第49頁）。依證人即被告群霖公司之員工張心羽於本院103 年7 月3 日言詞辯論期日結證稱：系爭房屋原來是沒有人住過的舊屋，屋齡已經二、三十年了，沒有人居住，房子已經長草，沒有窗戶，被告林金炅買了二、三年，也沒有住過，且被告林金炅不住在臺中，又是外行人，因被告秦少麟與被告林金炅之私交，被告林金炅要脫售時，被告秦少麟幫忙找人整修，系爭房屋剛好是邊間，漏水處就在旁邊，後來整間管線換新，後面加蓋，並粉刷油漆，出售亦交由被告秦少麟處理等語明確（見本院卷一第82頁反面、第83頁反面、第84頁反面、第86頁），可見系爭房屋於被告林金炅委由被告秦少麟翻新出售前之屋況甚差，顯有滲漏水情形，於翻新時即已進行修繕。再依證人即被告林金炅委託被告群霖公司經業務張心羽安排進場之補漏水師傅葉正樹於本院104 年8 月13日言詞辯論期日結證稱：伊初期去施工時，整棟房屋都還在裝修，很多工種在進行，中期是新屋主已經買了……伊是施作系爭房屋側面沒有鄰房的外牆，用透明防水膠塗布外牆表面，漏水源頭是外牆破損，下雨時雨水由外牆滲到屋內，防水膠使用壽命約3 年，沒有用更好的塗料是價格問題，還有處理陽台、浴室及一些壁癌的地方，大概就這樣。浴室及陽台並沒有發現漏水，是考慮會長期用水，作預防的；牆面有壁癌部分，是將壁癌表面水泥漆刮除，塗布接著底漆，再塗布抗壁癌塗料，有發現的都有做。伊多次去看，有一再發現之前沒有發現的漏水點。（經提示如附件所示鑑定報告）對照鑑定報告，就第二區域漏水處（3 樓儲藏室牆面），伊沒有報價，伊猜想可能會漏就直接施作，當時伊沒有發現是屋頂雨棚有問題；就第三區域漏水處（3 樓樓梯間窗戶牆面、2 樓樓梯間窗戶牆面），伊沒有報價，但有順便以矽利康補強窗戶與牆壁間之填縫，鑑定報告說是外牆防水層失效，伊也不敢說不是伊的責任，鑑定報告其餘項目與伊施作部分無關。被告群霖公司是在系爭房屋翻修期間請伊去施作一次，直到交屋完一共去了三次，第一次大約65,000元，第二次大約32,000元，第三次大約15,000元，伊針對報價項目有負保固責任，但沒有包整棟作到好等語綦詳（見本院卷二第117 頁反面至第120 頁），更足證系爭房屋係於被告林金炅委由被告秦少麟出售前之翻新期間即委由葉正樹施作防漏水；惟葉正樹最主要施作之側面外牆防水，業經鑑定報告指稱其外牆防水層失效，因此第三區域（3 樓樓梯間窗戶牆面、2 樓樓梯間窗戶牆面）依舊滲漏水；除此之外，葉正樹就其發現系爭房屋之滲漏水處僅會施作壁癌部分之牆面處理而已，未查明如附件所示滲漏水之原因，亦無杜絕滲漏水之修繕方法。另依被告聲明之證人黃國財於本院104 年8 月13日言詞辯論期日結證稱：伊去系爭房屋施作鋁門窗及屋頂鐵皮的工程，於安裝鋁門窗及屋頂鐵皮後本來就有以矽利康封邊，但當時塗矽利康之後，還是有滲漏水問題，只是並非從已經塗矽利康的地方滲漏水，伊塗完矽利康之後就知道，伊檢查過伊的部分，可以再加強的部分就再塗一次矽利康加強。（經提示如附件所示鑑定報告及照片）鑑定報告就第二區域漏水處所稱鐵皮雨棚是舊的，這部分不是伊做的等語（見本院卷二第120 頁正反面），益徵系爭房屋係於被告林金炅委由被告秦少麟出售前之翻新期間，即有諸多滲漏水處，始終未獲得妥善處理，僅能暫時粉飾，俟相當時日後，當然經不起天候檢驗而原形畢露。再者，原告陳明其買屋前去看系爭房屋時，是已經整修好待售，第一次及第二次去看屋時並未發現牆壁或天花板有剝落現象，過幾天後有下雨，伊要去做鐵窗，才發現牆壁怪怪的等語（見本院卷一第85頁），業據其提出系爭房屋於交屋前之照片9 張附卷可證（見本院卷二第12至20頁），依該9 張照片所示，當時系爭房屋已整修完成，含基本裝潢，塗裝乾淨漂亮；相較於原告所提出於103 年7 月1 日拍攝之系爭房屋照片44張所示（見本院卷一第92至135 頁），滲漏水情形嚴重，與前揭交屋前照片有天淵之別，本院於104 年2 月9 日履勘現場時所見情況，亦與該44張照片相符，記明勘驗筆錄（見本院卷一第192 頁）。綜上，被告就原告主張之滲漏水瑕疵既曾自認「是長年來的瑕疵」，且依被告聲明之證人張心羽、葉正樹、黃國財所述，足認系爭房屋於翻新出售前之屋況甚差，顯有滲漏水情形，於翻新時即已進行修繕，但施作之外牆防水層失效，就一再有新發現之滲漏水處僅施作壁癌部分之牆面處理，未查明滲漏水之原因，亦無杜絕滲漏水之修繕方法，系爭房屋於原告買受前，已存在諸多滲漏水處，未獲得妥善處理，但已整修完成，含基本裝潢，塗裝乾淨漂亮，掩飾其既存之滲漏水瑕疵；反觀原告入住未久，經颱風即發現諸多滲漏水處，相形之下，堪認如附件所示系爭房屋之滲漏水瑕疵，應係於交屋前即已存在。至被告辯稱系爭房屋滲漏水情形已於交屋前修繕完畢，其後或因屋齡老舊或因地處山區因水氣而受潮抑或因裝潢因素等影響而陸續發生之各種滲漏水情形云云，乃純屬無稽，殊不合理；尤被告所謂「因地處山區因水氣而受潮抑或因裝潢因素等影響」，係照抄臺灣高等法院96年度上字668 號判決，根本與本件之事實不符；另方面亦與被告先前稱原告於交屋時已明知滲漏水瑕疵存在之抗辯相矛盾，故被告所辯顯係卸責之詞，不足採憑。
4.本院依原告減縮範圍囑託社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭房屋之八區域漏水處，認此範圍內之滲漏水處及原因、修復至無滲漏水狀況之方法及費用，詳如附件所示，為兩造所不爭執。如附件所示之瑕疵係於交屋前即存在，且為原告於簽約時所不知；又系爭契約之賣方確有保證無滲漏水情形及其產權持有期間未曾因滲漏而進行修繕之品質保證特約；惟實際上於系爭契約簽訂時，系爭房屋是有滲漏水情形，及於被告林金炅產權持有期間即有因滲漏而進行修繕之事實，前已敘明。故系爭房屋缺少出賣人所保證之品質甚明。從而，原告依民法第360 條之規定，請求出賣人被告林金炅就如附件所示之瑕疵修補費用合計320,280 元予以賠償，核無不合，自屬有理由。
（二）按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦定有明文。經查：
1.上開條文已明定構成要件及「負連帶賠償責任」之法律效果，自難謂不得作為請求權基礎。被告空言否認上開規定為請求權基礎，欠缺依據，自非可取。
2.作為系爭契約附件之「標的現況說明書」，係由賣方所出具，賣方簽名欄有被告林金炅、秦少麟之簽名及蓋章，被告秦少麟簽名後寫一字「代」，可見被告林金炅之簽名及蓋章應係被告秦少麟代行（見本院卷一第19頁）。又依系爭契約之立契約書人簽章欄所示，買方為原告，賣方為被告林金炅，賣方代理人為被告秦少麟，不動產經紀人之簽章欄係蓋用被告群霖公司及其代表人被告秦少麟印章（見本院卷一第14頁反面）；參照前揭標的現況說明書所示情狀，足認系爭契約係由被告群霖公司之經紀人員被告秦少麟就系爭房屋執行仲介及代銷業務，且被告群霖公司、秦少麟就此節均未提出抗辯，益徵此節無誤。
3.再依前揭證人張心羽證述：系爭房屋原來是沒有人住過的舊屋，屋齡已經二、三十年了，沒有人居住，房子已經長草，沒有窗戶，被告林金炅買了二、三年，也沒有住過，且被告林金炅不住在臺中，又是外行人，因被告秦少麟與被告林金炅之私交，被告林金炅要脫售時，被告秦少麟幫忙找人整修，系爭房屋剛好是邊間，漏水處就在旁邊，後來整間管線換新，後面加蓋，並粉刷油漆，出售亦交由被告秦少麟處理等語明確（見本院卷一第82頁反面、第83頁反面、第84頁反面、第86頁），可見系爭房屋係被告林金炅委由被告秦少麟整修翻新及代銷。從而，被告秦少麟於系爭契約簽訂時，對於系爭房屋是有滲漏水情形，及於被告林金炅產權持有期間曾有因滲漏而進行修繕之事實，自難諉為不知。但被告秦少麟一方面經由被告群霖公司委託葉正樹施作防水、黃國財施作鋁門窗及屋頂鐵皮，就葉正樹之技能及黃國財承包之項目並不足以妥善處理系爭房屋之滲漏水問題，未盡善良管理人之注意義務；另方面，被告秦少麟明知系爭房屋有滲漏水情形且曾因滲漏而進行修繕，依其職業上之專門知能，更應明瞭其代理賣方出具系爭契約附件之「標的現況說明書」須善盡查證義務後據實填寫，不得故意勾選悖於事實之選項矇騙買方，卻反其道而行，自難謂其執行仲介及代銷業務無故意或過失。依經驗法則，衡情一般人若知悉買賣標的房屋有滲漏水情形或曾因滲漏而進行修繕，勢必有所顧忌，縱有信心解決滲漏水問題，此因素亦理應反映在價格之降低上。倘系爭契約附件之「標的現況說明書」就「是否有滲漏水情形」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕」勾選「有」，原告極可能無意買受，縱仍有意買受，亦勢必將日後必須修繕滲漏水之費用及風險納入考量，據以壓低價格。惟原告係在受「標的現況說明書」誤導之情況下購買系爭房屋，因而受有如附件所示修繕費用之損害，與被告秦少麟就系爭房屋仲介及代銷業務之執行，自難謂無因果關係。據上，堪認經紀業被告群霖公司因經紀人員被告秦少麟執行仲介及代銷業務之故意或過失致交易當事人原告受損害無誤，則原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告群霖公司與被告秦少麟就如附件所示修繕費用合計320,280 元之損害負連帶賠償責任，核無不合，亦應屬有理由。
（三）綜上所述，原告依民法第360 條之規定，請求被告林金炅給付320,280 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年3 月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息；又依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被告群霖公司、秦少麟連帶給付320,280 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年3 月6 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息；上開任一被告如為給付，他被告在其給付範圍內即免除給付之義務，為有理由，應予准許。原告就被告林金炅部分，另依民法第359 條之規定，請本院擇一為原告勝訴之判決，乃所謂選擇訴之合併，原告依前述已獲勝訴判決，本院對其他訴訟標的即無再予審酌之必要，附此敘明。
（四）本判決所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行。惟被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。減縮部分之裁判費依法由原告負擔，毋庸裁判。賸餘裁判費、全部鑑定費用及證人日旅費，均應由被告連帶負擔。
中 華 民 國 104 年 10 月 22 日民事第二庭 法 官 蔡嘉裕
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 22 日書記官 許嘉雯