臺灣臺中地方法院103年度訴字第879號

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度訴字第879號

原告

汎美大樓管理委員會

法定代理人

朱秀媛

訴訟代理人

李銘煌

被告

億眾實業股份有限公司

法定代理人

楊文通

訴訟代理人

張宏州

訴訟代理人

蔡素惠律師

訴訟代理人

林婉昀律師

上一人複代理人

李美樺

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104年6月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條分別定有明文。查本件起訴時原告之法定代理人原為陳玥蓉，嗣於訴訟繫屬中，變更為朱秀媛，有汎美大樓103年度區分所有權人第2次會議會議記錄、103年度新任委員會會議記錄等件附卷可參(見本院卷第74頁至79頁)，並經其具狀聲明承受訴訟(見本院卷第72頁)。是本件承受訴訟合於上開法律規定之程序，先予敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原聲請本院對被告核發支付命令，請求被告應給付原告新臺幣(下同)429萬8,240元，及自民國102年5月1日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。嗣經本院核發102年度司促字第41175號支付命令，命被告應向原告清償429萬8,240元本息，該支付命令並於103年1月2日送達被告。被告於103年1月17日具狀提出異議，原告所為支付命令之聲請視為起訴，其後原告變更其聲明求為:被告應給付原告248萬1,449元，及自103年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之判決。原告所為變更，核屬減縮其應受判決事項之聲明，為法之所許，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：

(一)被告於85年10月23日取得坐落於原告所屬汎美大樓之臺中市○區○○○段0000建號建物即門牌號碼臺中市○區○○路000號房屋(下稱系爭2688建號建物)、同段2957建號建物即門牌號碼臺中市○區○○街00號地下1層(下稱系爭2957建號建物，與系爭2688建號建物合稱系爭2棟房屋)之所有權，而為汎美大樓之區分所有權人，負有繳交管理費之義務。汎美大樓之區分所有權人繳納管理費之標準為：區分所有權人所有之建物為店面者，每月管理費500元，其餘建物，每坪每月管理費45元，該建物於100年10月以前若為空屋，每坪每月管理費優待為20元，惟100年10月以後取消此優待。系爭2688建號建物為店面，每月管理費為500元；系爭2957建號建物為580坪不屬於店面之空屋，該2957建號建物，被告於100年10月以前，每坪每月應繳交管理費20元，100年10月以後，每坪每月則應繳交管理費45元。惟被告取得系爭2棟房屋後，自87年1月起至102年4月(被告於102年5月1日將系爭2棟房屋之所有權移轉登記予他人)止合計184個月期間，均未按期繳納管理費。其所積欠之費用如下：

1.被告就系爭2688建號建物自87年1月起至102年4月止，共積欠管理費9萬2,000元(計算式:500元x184個月=92,000元)。

2.被告對於系爭2957建號建物，以580坪計算，則自87年1月起至102年4月止，合計積欠管理費255萬4,900元(計算式:【20元< 100年10月以前收費標準> x580坪x155個月=1,798,000】+【45元< 100年10月以後收費標準> x580坪x29個月=756,900】=2,554,900元)。

3.系爭2棟房屋，被告自87年1月起至102年4月止，應繳納管理費264萬6,900元(計算式:92,000元+2,554,900元=2,646,900元)。惟因汎美大樓之公共設施占有系爭2957建號建物合計面積37.56坪，致被告無法使用該部分空間，此部分不納入計算管理費之坪數，則自87年1月起至102年4月止，該37.56坪數之管理費16萬5,451元(計算式:【20元< 100年10月以前收費標準> x37.56坪x155個月=116,436】+【45元< 100年10月以後收費標準> x37.56坪x29個月=49,015】=165,451元)，應予扣除。故被告就系爭2棟房屋自87年1月起至102年4月止，合計積欠管理費248萬1,449元(計算式:92,000+2,554,900-165,451元=2,481,449元)。經原告於102年7月26日以台中健行路郵局第409號存證信函(下稱系爭第409號存證信函)催告被告繳納，惟被告竟置之不理。

(二)汎美大樓區分所有權人所有之建物必須直接面臨馬路者，才係店面，未直接面臨馬路之建物即非店面。系爭2957建號建物為地下1樓，未面臨馬路，且其出入方式與其他住戶出入汎美大樓之方式相同，均須經由大樓內部之電梯、樓梯通行，並無獨立之出入通道，自非店面。被告雖辯稱系爭2957建號建物設有2個獨立的門，可直接通往系爭2688建號建物，且有車道出入口可自由進出，而有獨立之出入通道，可作為店面使用云云。惟被告上開所指獨立之出入通道，均係被告自行開闢，非建物原本設計，自難以此即謂系爭2957建號建物為店面，應以店面標準計算管理費。至被告另辯稱系爭2957建號建物屬於法定防空避難空間部分，不應計入計算管理費之坪數云云，然因防空避難空間僅在緊急時開放作為社區住戶及附近路人避難使用，平常仍由被告自行使用，原告並未影響被告使用該部分空間之權利，此部分空間仍應納入計算管理費之坪數，始為合理。被告所辯自不足取。

(三)被告係蓄意長期不繳納管理費，非因原告長久以來均未向被告請求給付管理費，被告才未繳納。被告前曾擅自敲除系爭2957建號建物之牆面、樑柱，已構成危害建物主結構之情事，原告因而向主管機關反應上開情形，並非刻意檢舉被告，妨礙被告使用系爭2957建號建物。汎美大樓之公共設施固占有系爭2957建號建物部分面積，惟此係建商原有設計，非因汎美大樓事後改變公共設施之位置，致占有系爭2957建號建物，汎美大樓之區分所有權人對被告並無不當得利情形。

(四)綜上所述，系爭2棟房屋自85年10月23日至102年4月30日止之所有權均為被告所有，惟其未繳納自87年1月起至102年4月止，合計248萬1,449元之管理費。原告因依公寓大廈管理條例第21條規定，提起本件訴訟，請求被告繳納上開積欠之管理費。並聲明：被告應給付原告248萬1,449元，及自103年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：

(一)被告係向伊債務人以債權額4,000多萬元作價承受取得系爭2棟房屋之所有權，系爭2688建號建物為地上1、2樓店面，系爭2957建號建物則為該店面之地下室。原告雖主張被告積欠系爭2棟房屋自87年1月起至102年4月止之管理費云云。惟原告僅提出被告積欠管理費之總數額明細表，卻未說明其所稱之店面、非店面之建物區分標準為何，及店面、非店面管理費計算基準、依據從何而來等事項，原告所提出之汎美公寓大樓規約(下稱系爭規約)亦未記載此部分事項，原告本件請求，顯屬無據。

(二)系爭2957建號建物亦為店面，被告就該建物如應給付管理費，應依店面之管理費收費標準計算管理費：

1.系爭規約未規範汎美大樓所屬建物為店面、非店面之標準，而系爭2957建號建物為系爭2688建號建物之地下室，並有樓梯可供單獨出入，復有車道得對外通行，系爭2957建號建物有對外獨立通道，無須經由汎美大樓住戶通行之一般通道出入。至原告雖稱系爭2957建號建物亦使用與一般住戶相同之電梯出入云云，然該電梯自被告取得系爭2棟房屋之所有權起，即無法通行至系爭2957建號建物。

2.被告曾於100年至102年間將系爭2棟房屋出租予全國不動產公司(下稱全國不動產)，全國不動產於承租系爭2棟房屋期間，統一規劃使用系爭2棟房屋，即將系爭2957建號建物作為獨立會議室及辦公室之用，並設置2道門，供上下樓通行，亦利用系爭2957建號建物之車道及樓梯對外出入。故系爭2957建號建物確實具有對外之獨立通道，得充作店面使用。

3.觀諸臺中市工務局(69)中工建使字第119號使用執照存根，可知系爭2957建號建物於興建時即規劃為避難室、辦公室及小型店鋪使用，堪認系爭2957建號建物本可作為店鋪使用。從而，系爭2957建號建物之管理費計算標準應以店面之收費標準計算，而非依住宅型態以坪數計算，始為合理。

(三)系爭2957建號建物之總面積雖為1,919.32平方公尺，約為580.59坪，惟其中合計面積413平方公尺(約124.92坪)之空間，依原始建築設計圖說係規劃為汎美大樓之防空避難室。另汎美大樓幾乎所有公共管線設施，均設置在系爭2957建號建物，占用共計面積約124.17平方公尺(約37.56坪)。故被告實際得使用系爭2957建號建物之面積須扣除上開防空避難室、公共管線設施所占空間，僅餘1,382.15平方公尺可使用。原告如得以坪數計算被告就系爭2957建號建物應繳納之管理費，應以被告前揭實際可得使用之面積為基準。

(四)原告久未維護汎美大樓之化糞系統，致地下室長年瀰漫惡臭氣味；復將系爭2957建號建物上方之地上空間作為出租停車場使用，卻管理不當，造成地面嚴重龜裂，系爭2957建號建物因而長年滲水，滲水問題如未解決，該2957建號建物即無法使用。被告取得系爭2957建號建物所有權後，曾規劃欲將地下室空間出租他人，惟有意願承租之第三人至現場查看後，均表示現況甚差，無法使用。被告多次要求原告將公共管道、用線遷出地下室及改善樓層滲水問題，原告不僅無意改善缺失，反稱依系爭2957建號建物之建築圖說及使用執照，該2957建號建物應作為防空避難室使用，被告不得將該建物之防空避難空間轉供私用。且於有意承租之人會同被告至現場查看時，原告更向該第三人表示系爭2957建號建物係防空避難空間，不得充作他用，阻撓被告使用收益系爭2957建號建物，甚者以系爭2957建號建物設有大樓公共設施及防空避難空間，被告不得更動使用為由，向臺中市政府提出檢舉，致被告完全無法使用系爭2957建號建物。被告長期與原告溝通，請求原告改善上開瑕疵未果，被告因此無法使用系爭2957建號建物。原告卻逕在系爭2957建號建物內堆放雜物，並設置管理員臨時廁所，其因無法改善上開瑕疵，復將系爭2957建號建物挪作己用，故從未向被告請求給付系爭2957建號建物之管理費。直至102年間，被告不堪負荷系爭2棟房屋長年閒置不用之鉅額虧損，及因該等建物存有前揭瑕疵，不得已以遠低於市價之1,800餘萬元將系爭2棟房屋出賣予他人後，原告才向被告請求給付管理費，顯不合理。

(五)原告請求被告給付之管理費，係基於一定之法律關係而生，且每次以1個月期間之經過順次而發生，則原告對被告主張之管理費請求權，應為1年或不及1年之定期給付債權，依民法第126條規定，其請求權時效為5年。故原告請求被告給付之管理費，超過5年者，其請求權即因時效經過而消滅，被告得拒絕給付。

(六)系爭2957建號建物係被告所有之專屬部分，應專屬被告所有，排除他人使用，惟汎美大樓之防空避難室、台電受電室、電氣機房、電梯機坑、樓梯通道空間、自來水蓄水坑、廢水坑、化糞池等為汎美大樓全體區分所有權人共同使用之管線、公共設施，卻設置在系爭2957建號建物內，占有該2957建號建物合計面積537.17平方公尺(約162.48坪)，已嚴重影響被告使用系爭2957建號建物專屬部分之權益，造成被告長年無法使用該部分空間，被告自得請求原告給付相當於租金之損害。參酌汎美大樓位在臺中市商業要地，鄰近一中商圈鬧區，為商業要地，依內政部不動產交易實價查詢服務網登錄之當地不動產租賃價金，○○街路段之租金每坪約在1,342元至737元之間；○○路路段店面之租金每坪則為460元至906元不等。而系爭2957建號建物門牌地址雖為○○街，惟該2957建號建物為地下室，地下室之租金計算標準與地上樓店面租金自屬有別，故被告僅以上開○○路路段店面租金每坪最低金額460元作為系爭2957建號建物之租金標準。原告不但未修復上開建物瑕疵，且長期阻撓被告利用系爭2957建號建物，汎美大樓全體區分所有權人共同使用之上開管線、公共設施，復無權占有系爭2957建號建物合計面積537.17平方公尺(約162.48坪)，原告每月顯受有相當於租金之不當利益7萬4,741元(計算式:460元x162.48坪=74,741元)，造成被告受有無法使用系爭2957建號建物之損害，被告自得依民法第179條前段規定請求原告給付5年相當於租金之不當得利總計448萬4,460元(計算式:74,741元x12個月x5年=4,484,460元)，故被告對原告有不當得利債權448萬4,460元。倘若法院認原告請求被告給付管理費為有理由，被告即以上開不當得利債權為抵銷，經抵銷後，原告不得再請求被告給付管理費。

(七)綜上所述，原告未提出其得請求被告給付管理費之相關依據、基準，本件訴訟，並無理由，惟若原告得請求被告給付管理費，經被告以對其所有之不當得利債權互為抵銷後，已無任何餘額等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

(一)系爭2688建號建物於85年10月23日以買賣為原因，登記為被告所有，直至102年4月底均為被告所有，該2688建號建物為店面。

(二)系爭2957建號建物亦於85年10月23日以買賣為原因，登記為被告所有，迄至102年4月底均為被告所有。該2957建號建物位在地下1樓，建物空間並設有如附圖所示各該電氣室、機械室、流動廁所暨管線、梯間、抽水孔、電梯機坑、抽水機房等供汎美大樓區分所有權人使用之公共設施。

四、得心證之理由：

(一)原告主張被告取得系爭2棟房屋之所有權後，自87年1月起至102年4月止，均未繳納管理費，合計積欠管理費248萬1,449元，爰依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告如數給付等情。惟被告拒絕支付，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：原告請求被告給付管理費248萬1,449元，及加給遲延利息，有無理由?茲說明如下。

(二)查被告於85年10月23日取得系爭2棟房屋之所有權，其後將該等建物出賣予第三人，而於102年5月1日辦妥所有權移轉登記等事實，為兩造所不爭執，並有系爭2棟房屋之建物登記謄本、異動索引資料等件附卷可稽(見本院卷第29、30、147至153頁)，自堪認被告自85年10月23日起至102年4月30日止為汎美大樓公寓大廈之區分所有權人。按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條固定有明文。惟此係指區分所有權人積欠管理費達一定金額時，管理委員會得向法院提起訴訟，請求區分所有權人繳納，尚非得以該條規定，作為區分所有權人應繳納管理費之依據及計算管理費之基準。而按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。原告雖主張汎美大樓之區分所有權人所有之建物為店面者，每月應繳交管理費500元，就非店面之建物，區分所有權人每坪每月應繳交管理費45元，但建物於100年10月以前倘為空屋者，每坪每月只須繳交管理費20元等情。惟被告已否認原告所稱上開汎美大樓管理費收費標準，並辯稱原告未提出得向其收取管理費之依據及管理費計算之基準等語。則原告即應就原告可向被告收取管理費及計算管理費之標準確如原告上開所稱等事實，負舉證之責任。經查：

1.系爭規約第10條第1、2、3項分別約定：「為充裕共用部分管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：(1)公共基金。(2)管理費。管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。…各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」有原告提出之系爭規約在卷可參(見本院卷第53頁)。準此，汎美大樓之區分所有權人應依區分所有權人會議決議向管理委員會繳交管理費，則原告自應舉證證明汎美大樓之區分所有權人有召開區分所有權人會議，決議區分所有權人應依原告主張之上開店面、非店面建物之管理費收費標準，繳納管理費等事實。查原告固指稱汎美大樓之區分所有權人於100年7月5日召開區分所有權人緊急臨時會議決議上開管理費繳納之標準云云。惟觀諸汎美大樓100年7月5日區分所有權人緊急臨時會議記錄(見本院卷第44頁)，該次會議通過之臨時提議僅為：1、管理費1次年繳(12個月)清者有9折優待，從100年8月1日起生效。2、管理費之前空屋每坪20元折扣取消，同樣以全額收費等節。並未決議汎美大樓所屬店面建物，區分所有權人每月須繳納500元管理費，所屬非店面建物，區分所有權人就每坪建物每月應繳納45元管理費等事項。自難認該次區分所有權人緊急會議，業已決議通過原告主張之上開管理費收費標準。又汎美大樓之區分所有權人於102年5月17日召開102年度第2次區分所有權人會議，並決議同意被告就系爭2688建號建物積欠之管理費以3萬元結清；被告就系爭2957建號建物積欠之管理費另行協議等事項，固有前揭會議之會議記錄附卷足佐(見本院卷第22頁)。然此僅係汎美大樓之區分所有權人針對如何處理被告積欠管理費一事所為決議，核與汎美大樓之區分所有權人繳納管理費之標準無涉。至依原告所提出汎美大樓103年度區分所有權人第2次會議之會議記錄所示，該次會議雖於103年5月28日決議通過原本店面租金為1個月500元，調漲為1個月800元，收費以權狀為主之議案，有上開會議記錄在卷可憑(見本院卷第74頁)，惟該項決議係於103年5月28日作成，且僅決議將店面管理費自每月500元調漲至每月800元。尚難憑此即遽謂汎美大樓之區分所有權人曾決議通過自87年1月起至102年4月止，汎美大樓之區分所有權人所有建物為店面者，應按月繳納500元管理費；所有建物非屬店面者，應按建物坪數，每坪每月繳納45元管理費等管理費收費標準。另原告提出之系爭第409號存證信函(見本院卷第24、25頁)，僅能證明原告曾催告被告繳納所積欠之管理費，不足以證明汎美大樓之區分所有權人有作成原告指稱之管理費收費標準之決議等事實。加以，原告復自承汎美大樓之區分所有權人應繳納管理費之標準，其能提出之證據，主要為上開汎美大樓100年7月5日區分所有權人緊急臨時會議記錄，因汎美大樓之前沒有委任管理公司管理，所以資料保存不易，找不到其他證據等節(見本院卷第70頁背面)。堪認原告對於可向被告收取管理費及管理費收費之標準等事實，未善盡舉證之責。

2.綜上，原告對於汎美大樓之區分所有權人所有建物為店面者，應按月繳納500元管理費；所有建物非屬店面者，應按建物坪數，每坪每月繳納45元管理費等有利於已之事實，既未舉證以實其說，則其主張被告應依上開各該標準，就系爭2棟房屋分別繳納管理費，乃被告自87年1月起至102年4月止均未繳納管理費，合計已積欠管理費共248萬1,449元云云，自屬無據。被告雖聲請詢問證人張宏州以證明原告有阻撓被告使用系爭2957建號建物情事。惟因原告請求被告給付管理費，難認有據，故核無訊問證人張宏州之必要，併予敘明。

(三)綜上所述，原告主張被告就其所有系爭2688建號建物，應按月繳納500元管理費；就其所有系爭2957建號建物，於100年10月以前，每坪每月應繳納20元管理費，於100年10月以後，每坪每月應繳納45元管理費，被告迄尚積欠87年1月起至102年4月止之管理費，合計248萬1,449元未給付等情，既非可採。從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付248萬1,449元，及自103年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

(四)本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

(五)訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。