臺灣臺中地方法院103年度重訴字第166號

臺灣臺中地方法院民事判決　103年度重訴字第166號

原告

廣鴻廣告有限公司

法定代理人

徐文財

訴訟代理人

蔡瑞煙律師

複代理人

洪維洲

被告

總太地產開發股份有限公司台中分公司

法定代理人

吳錫坤

訴訟代理人

吳梓生律師

複代理人

鄭志誠律師

上列當事人間請求給付服務費等事件，本院於民國105年1月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原請求：「被告應給付原告新台幣(下同)5174萬1260元，及其中2544萬1480元自民國(下同)102年11月10日起，另2544萬1480元自102年12月25日起，另858300元自103年2月13日起，均至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。」。嗣原告於103年5月14日提出民事準備書狀擴張聲明為：「被告應給付原告5334萬4416元，及其中2544萬1480元自102年11月10日起，另2544萬1480元自102年12月25日起，另858300元自103年2月13日起，另246萬1456元自本件準備書狀送達翌日起，均至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。」；又於103年8月20日提出民事準備書三狀減縮聲明為：「被告應給付原告5248萬9116元，及其中2544萬1480元自102年11月10日起，另2544萬1480元自102年12月25日起，另858300元自103年2月13日起，另747856元自103年5月16日起，均至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。」；又於104年4月20日提出民事準備書六狀減縮聲明為：「被告應給付原告1866萬6946元，及其中1791萬9090元自102年11月10日起，另747856元自103年5月16日起，均至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。」等情，有各該民事準備書狀在卷可憑。本院審酌原告上開多次更正請求，其訴訟標的及請求之原因事實相同，僅請求金額或項目有增加或減少而已，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，毋庸徵得被告之同意，依首揭法條規定，核無不合，應予准許。

貳、得心證之理由：

一、原告方面：

(一)原告起訴主張：

1、被告於101年8月31日就興建「總太悅來」、「總太青境」2建案分別與原告簽訂業務銷售及廣告企劃承攬合約(下稱系爭合約)，委由原告代理房地業務銷售及廣告企劃製作，其中「總太悅來」建案於102年5月17日前全數銷售結案，另「總太青境」建案亦於102年9月底全數銷售結案。就「總太青境」建案，原告於102年10月12日及102年10月19日先後2次提出結案報告及請款明細資料，被告於102年11月間完成審核，並於102年11月15日將審核結果通知原告。嗣原告承辦人員游媛淇先後於102年10月17日、102年10月18日及102年11月11日與被告承辦人員許允柔透過LINE通訊軟體聯繫，均於102年11月15日即被告將審核結果通知原告前，並無拖延，被告應依約結清仲人費及服務費。詎被告公司負責人吳錫坤覬覦原告報酬所得，為圖一己之私利，向原告強索1000萬元，並為逼迫原告就範而故意不核准付款，此由吳錫坤傳給原告公司負責人徐文財之簡訊內容：(1) 103年1月18日：「……，本來我以一般代銷的想法，想說1.8 e的總請款，減2、3千或許可以，也想說您辛苦1年，所以跟您要1千，給年終加發給員工，沒想這讓您覺得委屈。」；(2) 103年1月22日：「……，知悉您表達不同意我提出建議回饋公司員工福利1000萬元的結論，前日見面誤解你已同意，特向你致歉，並正式收回此建議，……。」等語可知。嗣後被告公司負責人吳錫坤認其目的無法得逞，於原告請款數個月後，始於100年1月27日以(103)總地中字第00000000號函通知原告稱：「依據內政部頒佈之預售屋定型化契約應記載及不得記載事項規定，每案之銷售須附隨進行不動產信託，房地買賣合約始能視為完成。要求原告應於7日內另補齊客戶簽章該函所附『預售屋買賣契約有關不動產開發信託應增列內容』(103年1月30日至103年2月4日為農曆春節假期)，以及儘速支付仲人費用並提供支付憑據。」等語；另於102年2月7日以(103)總地中字第00000000號函通知原告稱：「應將客戶簽約資料彙整完成及將應支付仲人費用支付完成後，始得進行相關請款作業。」等語，經原告委由台安法律事務所於103年2月14日函覆被告上開2函文略以：「仲人費與銷售結案請款係屬2事，另總太悅來建案早己先行代付仲人費，至今已近5個月，仍未見給付；以及原告悉依被告提供之房地買賣合約與客戶辦理銷售及簽約，內政部公佈之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，並無每案之銷售須附隨進行不動產信託，房地買賣合約始能視為完成之規定。」等情。詎被告又於103年3月10日以(103)總地中字第00000000號函通知原告稱：「客戶於合約期間基於承攬銷售所衍生銷售業務應執行事項如換約、退戶、補齊資料等皆屬銷售外之附隨義務，告知原告須履約至103年5月始為完成，且須補齊相關遺漏資料。」等語，被告如此近3個月期間為消極行為，依社會通念與誠信原則，應認為與不正當行為相當，依民法第101條第1項規定及最高法院91年台上字第1212號民事裁判意旨，應視為報酬之給付條件已完成。

2、兩造曾於104年1月30日經鈞院臺中簡易庭以103年度司中移調字第545號調解程序成立部分調解結果，扣除調解成立部分外，原告仍請求被告給付之項目及金額，茲分別說明如次：

(1)總太悅來建案之仲人費858300元部分：原告曾於102年5月17日辦理結案請款，當時原告尚未支付被告員工等人介紹之仲人費，故結算溢價款(正溢價)時，被告雖已扣除該仲人費，但並未給付原告，嗣原告簽發發票日102年9月15日仲人費支票7紙，合計858300元，經被告員工收受及兌現，被告自應將前開已由溢價款扣除之仲人費給付原告。

(2)總太青境建案部分：

①仲人費315萬8400元：依兩造調解成立內容第1項約定，原告願於104年2月10日前給付被告總太青境建案之仲人費315萬8400元(不含被告爭議之仲人費651700元)。

②第3期服務費(佣金)902萬4600元：依原告請款2413萬2600元，經被告調整為2413萬8000元，被告於調解成立後支付1511萬3400元，尚存被告爭執之接待中心求償金額902萬4600元(計算式：00000000元－00000000元＝0000000元)。

③溢價款487萬7790元：原告誤為請款583萬9350元，被告調整為493萬3350元，但被告計算第3期溢價款174萬元時未扣除仲人費185200元，依系爭合約關於溢價款約定，各筆仲人費應該由各成交戶所列之溢價款直接先行扣除，再依據被告70%、原告30%之比例分配。是依據各期請款明細表所示(即原證9、原證12、原證13)，總太青境建案第1期扣除被告人員仲人費後溢價款為1286萬1700元；第2期扣除被告人員仲人費後溢價款為184萬2800元(計算式：0000000－287200＝0000000)；第3期扣除被告人員仲人費後溢價款為155萬4800元(計算式：0000000－185200＝0000000)，3期合計1625萬9300元(計算式：00000000＋0000000＋0000000＝00000000)，故原告得請求溢價款為487萬7790元(計算式：00000000×30%＝0000000)。

④短付第1、2期服務費747856元：因被告核定各期請款內容並未通知原告，僅係通知原告開立一定金額發票辦理領款，故總太青境建案第1、2期核定請款明細表均係原告為製作第3期結案請款時，再三催促被告，始於102年10月1日後取得。而依被告核定請款明細表，第1期應給付8146萬1376元，第2期應給付1430萬80元，合計9576萬1456元，被告分4次給付合計9330萬元，尚有積欠。縱令被告為建立企業形象，先前向電視台購買廣告時段要求原告分擔廣告費用171萬3600元，惟經扣減該廣告費用後，被告尚短付總太青境建案第1、2期服務費用747856元(計算式：00000000－00000000－0000000＝747856)。

⑤以上合計被告應給付原告1866萬6946元。

3、並聲明：(1)被告應給付原告1866萬6946元，及其中1791萬9090元自102年11月10日起，另747856元自103年5月16日起，均至清償日止，各按年息百分之5計算之利息。(2)願供擔保請准宣告假執行。

(二)對被告抗辯之陳述：

1、兩造就系爭合約已完成結案結算：

(1)依系爭合約第7條(請款方式及時間)第1項、第2項約定：「……請款方式為乙方(即原告，下同)得就已簽約部分請領服務費，並於每月20日前(遇假日提前至工作日)由乙方遞送當月請款明細表、廣告費用支出明細表、該期製作之廣告文宣及請款憑證予甲方(即被告，下同)核對，經甲方審核無誤後於次月10日放款，其放款金額為請領款項之90%(另10%乙方同意甲方視為保留款)……；嗣後每次請款，請款方式同上述方式辦理。10%保留款及溢價部分，於結案時一併請款，乙方於可請款時應於當月20日(遇假日提前至工作日)遞送請款憑證予甲方核對，經甲方審核無誤後於次月10日放款，……」，並無原告需先支付仲人費或需檢附仲人費支付憑證始能請求結案付款之約定。又依系爭合約第5條(專有名詞解釋)第3項固約定：「……仲人費由溢價款支付，由乙方先行支付，於結案時一併請款計算。」，但該仲人費之支付並非原告請款前提條件，僅係結案時一併辦理請款(由溢價款支付)；此參諸系爭合約第7條第1項、第2項約定及「總太悅來」建案辦理結案請款時，原告雖未先行支付仲人費，被告仍逕由溢價款扣除並予以保留後即付清結案款可明。況系爭合約係被告預定用於同類契約所擬定之定型化契約，縱有文義不明，亦應為有利於相對人即原告之解釋。參酌證人即被告公司負責辦理請款之業務部經理許允柔於103年10月14日言詞辯論期日到庭具結後證稱：「(原告對於第3期以後的請款資料，是否已經給被告了？)給了。」、「(提示原證22，是否你與徐文財通聯的內容？)是的。」、「(你在11月20日表示沒有簽過，為何在102年12月4日Line裡面又表示說老闆都沒有再提，我想要再問他1次？)那是因為11月20日沒有簽過，所以再重送1次。」等語，足證「總太青境」建案業已完成結算。被告抗辯稱原告尚未完成結算之際，率而提起本件訴訟云云，與事實不符。再依承攬之交易習慣，悉由定作人自行調整核定請款內容，毋須徵得承攬人同意，承攬人對定作人核定內容如有不同意見，亦係於核定後再由雙方協商或依法律程序解決，兩造並無核定請款內容應經雙方同意之約定，被告卻以2建案之銷售服務報酬仍在結算階段，尚未結算完畢為由，拖延拒絕付款迄今，顯非有理。

(2)原告承辦人員游媛淇曾於102年10月18日前傳送仲人費資料予被告承辦人員許允柔，許允柔於102年11月11日回傳，均於102年11月15日通知結算結果前，當時原告對於102年11月15日結算「總太青境」建案第3期請款金額為5093萬8520元並無意見(該溢價款已扣除仲人費)，加計「總太悅來」建案仲人費858300元，合計5179萬6820元。至於游媛淇於102年12月23日寄發「總太尚未撥款明細」予許允柔乙事，係因被告遲不付款，原告公司負責人徐文財要求與被告公司負責人吳錫坤見面商談，而傳送該尚未撥款明細予許允柔，金額仍為5174萬1260元並無變更，僅另列第8項即「總太青境」仲人費363萬2200元，合計被告應給付原告5537萬3460元(即倘由原告先行給付「總太青境」建案仲人費，被告應給付總額)，該電子郵件並載明：「允柔：這是徐副總請我寄給妳的，麻煩妳看一下，再決定是否需要先拿給吳董過目，以利這禮拜四的見面懇談，……。」等語。但被告卻以上開過程為由抗辯稱兩造對於請款金額仍有歧見，迄今尚未完成結算云云，實非可採。

2、合約溢價款應如何計算：

(1)被告雖抗辯稱原告應先行支付仲人費，為請領溢價款或請款之條件，係確保其人員協助銷售房屋亦可獲得相當之仲介報酬，雙方才於系爭契約特別約定仲人費之金額範圍，且兩造約定真意，關於溢價款及仲人費計算方式，應為兩造在建案進行結算時先計算出溢價總額，如為正溢價時，依據被告70%、原告30%比例分配溢價款金額，而原告支出之仲人費則由原告分得30%溢價款補回，亦即原告係以該30%溢價款負擔應支付之仲人費云云。惟查：系爭合約第5條第3款約定：「……仲人費由溢價款支付，由乙方先行支付，於結案時一併請款計算」、第8條第1項約定：「本案溢價款……，若有正溢價以甲方70%、乙方30%分得之，若為負溢價，則由乙方之服務費扣除」各節，故被告介紹客戶予原告成交，被告部分以仲人費辦理，仲人費由溢價款支付，由原告先行支付，於結案時「一併」請款計算；可見仲人費之支付與銷售結案請款係屬2事，僅一併辦理請款而已。此從「總太悅來」建案於辦理結案請款時，原告尚未支付仲人費，被告亦由溢價款中扣除，再支付給原告至明。又依原告主張或被告抗辯之溢價款計算內容，被告均得由溢價款扣除未付之仲人費，並保留至原告支付後再行付款，顯見兩造約定並無原告需先行支付仲人費，始能請領溢價款或請款之條件。另參照上揭契約條文內容，兩造係約定被告人員之仲人費由溢價款支付，並非約定由原告分得之溢價款支付，倘若如被告抗辯，該仲人費係由原告分得溢價款扣除，即由原告全額負擔，亦可由原告之服務費扣除，何須特別約定由溢價款支付？甚至再約定若為負溢價時，由原告之服務費扣除，其理甚明。換言之，溢價所得乃原告戮力完成工作之成果，兩造因而約定被告人員之仲人費由溢價款支付，由原告先行支付，於結案時一併請款計算，並非約定由原告分得之溢價款支付。

(2)依系爭合約內容所示，例如：

①「總太悅來」建案：被告核定第1期請款明細表(即原證16)，於有被告人員仲人費各成交戶所列之溢價金額，均已先行扣除仲人費，例如序號「47」8B3賴聰榮戶，代銷成交總價含車位707萬元、房+車合計底價款681萬元，溢價金額應為26萬元，但先扣除仲人費70700元，故列190000元為溢價金額，而該第1期核定請款金額因原告尚未支付仲人費，故由原告請領2976萬940元(見備註第6行)，並分2筆付清。第2期請款亦依相同計算方式核定請款明細表(即原證3)，該表序號「2」2B2江秋福戶，所列溢價金額亦已扣除仲人費，而該期原告請領服務費192萬6400元、保留款354萬9140元及溢價款206萬7510元，合計754萬3050元，亦經被告以2紙支票付清，該期明細表備註第8行溢價款更註明已扣除仲人費。故被告就「總太悅來」建案既已先由溢價款扣留仲人費，竟於原告付清858300元仲人費後仍拒絕給付，即無理由。

②「總太青境」建案：被告核定各期請款後，僅會通知原告開立一定金額發票辦理請款，並未將核定內容通知原告，原告係為辦理「總太青境」建案第3期結案請款，始於102年10月1日後向被告取得第1、2期核定請款明細表。是原告雖經被告要求提出如原證5所示之第1期請款明細表後檢附2份「第1次佣金請款表」，第1份係以原告主張方式計算溢價款，第2份以被告說明方式計算溢價款，但經被告核定請款明細仍採原告主張之計算方式，先扣除仲人費再計算溢價款。另比對原證6、原證13所示第2期請款明細表，關於仲人費計算，雖將原告請款明細表備註4所載：「1%仲人費由溢價支出，代銷先支付」，逕行修改為：「1%仲人費=溢價款由甲乙雙方按比例分攤成後由乙方溢價(代銷)支付」，但該期仍採原告主張之計算方式，而於備註4第2行載明：「本次乙方可請領之溢價金額：$213萬元(第2次請款溢價)-$28.72萬元(第2次甲方仲人)=$184.28萬元」。嗣原告為辦理第3期請款，雖然原告承辦人員誤將被告自行修改內容「1%仲人費=溢價款由甲乙雙方按比例分攤成後由乙方溢價(代銷)支付」文字為引用，然原告公司負責人徐文財已向被告承辦人員許允柔說明該錯誤內容，故被告核定第3期請款明細表備註第9行有關全案溢價金額之計算已進行更正，仍係依原告主張僅於計算第3期溢價款174萬元時，漏未扣除仲人費185200元。倘被告仍認為前開更正尚有疑義，原告再依民法第88條第1項規定以準備書二、四狀送達被告時撤銷該第3期請款明細表備註4「1%仲人費=溢價款由甲乙雙方按比例分攤成後由乙方溢價(代銷)支付」、備註第7行「全案甲方仲人費由乙方支付」之錯誤意思表示。質言之，不論兩造約定或系爭2建案各期已支付之內容，「總太悅來」建案請款或核定明細表，各筆仲人費均係由各成交戶所列之溢價款中直接先行扣除；「總太青境」建案第1、2期被告核定之仲人費亦係就溢價款先扣除仲人費後，再以被告70%、原告30%分配方式計算。被告主張應以溢價總額依據被告70%、原告30%比例分配後，由原告分得30%溢價款範圍再從中扣除甲方仲人費云云，顯與兩造約定不符。

(3)就「總太青境」建案原告已支付被告人員仲人費315萬8400元，被告雖抗辯稱另有「戶別6B3、仲人邱紹軒、仲人費5.45萬元」、「戶別7D7、仲人邱紹軒、仲人費5.77萬元」、「戶別7E5、仲人邱紹軒、仲人費5.64萬元」、「戶別H06、仲人林鳳秋、仲人費12.2萬元」、「戶別H07、仲人林鳳秋、仲人費12.2萬元」、「戶別3B6、仲人賴慧芳、仲人費5.6萬元」、「戶別11C3、仲人賴慧芳、仲人費5.93萬元」、「戶別8D6、仲人蔡婉如、仲人費6.97萬元」、「戶別9E7、仲人蔡婉如、仲人費5.41萬元」未付，合計9戶仲人費共651700元。然原告否認該9戶有被告抗辯稱邱紹軒、林鳳秋、賴慧芳及蔡婉如等4人仲介之事實，且不論成交前後，原告均不知亦未見有任何仲介事實(按邱紹軒雖曾介紹友人高沁鎰購買，但僅支付訂金尚未簽約，即由原告銷售人員轉賣)，該4人片面證述內容均不足以證明其等有仲介之事實。觀之被告在銷售現場指派有蘇建嘉(即證人所稱蘇專案或蘇經理)及銷售部人員李心婷2人，而兩造間請款作業流程為原告製作請款明細表，交由被告派駐在現場之售服部人員蘇建嘉、李心婷核對後，由李心婷轉送被告財務部人員傅怡靜，傅怡靜再轉送業務部主管許允柔完成審核等情，可知原告請款明細表所列仲人已先送給被告指派在現場人員核對，如有邱紹軒等4人所稱仲介成交之事實，而漏未列入請款明細表(計9戶)，被告人員不可能不要求原告更正，故被告人員當時既對原告送核之請款明細表所列仲人無異議，可見確無邱紹軒等4人仲介成交之情事。

3、被告抗辯稱原告未依約將接待中心內之相關硬體設備移交，致其受有902萬4600元損失(另按：被告亦抗辯若扣除標準配備後，損失金額亦有724萬9000元)，其抵銷抗辯為無理由，茲說明如次：

(1)系爭合約第10條第9項後段固約定接待中心內相關硬體設備應移交「歸還」被告，但此指系爭合約第10條第3項第4款：「接待中心需展示之標準建材由甲方(被告)提供，但材料費及施工費由乙方(原告)負擔，並自行發包，與甲方無涉。」，該被告廠商提供之廚具、衛浴、門鎖等展示之標準建材，於總太青境建案全數銷售結案後已由被告廠商拆回乙事，亦為被告所不爭執。至於系爭合約第10條第3項第5款約定：「接待中心(含工學館及樣品屋……等)之規劃設計、施工、裝潢佈置、傢俱設備、擺設……等，統一由乙方(原告)發包施作並負擔施工費用，與甲方(被告)無涉。」等語，此部分則屬原告自行出資施作或購買之裝潢設備等，雖列入銷售執行費用，但並非被告提供，自無需移交「歸還」被告，要無系爭合約第10條第9項之適用甚明。況依被證13之照片及光碟內容，僅有樣品屋，並無接待中心，故被證14估價明細表所列第1項接待中心結構裝潢木作硬體、實品屋結構裝潢木作硬體等2項估價內容，究係如何估出各該細項及金額，即有可疑？至證人李懋祥於104年9月21日言詞辯論期日具結後證稱係憑其印象及經驗，非以現場實際存在之實物為估價等語明確，故證人李懋祥製作之估價明細表(即被告提出爭點整理三狀所附被證13、14之接待中心樣品屋家具、家飾等相關設施照片與估價明細表)，不論品項、數量或單價等均與事實不符。諸如估價明細表第參項「傢俱/擺飾/衛浴/廚具/軟體設備」所列明細，除估價金額及數量暫且不論外，有下列不實內容：①將現場木作誤認為傢俱(客廳端景櫃、主臥A床頭櫃、次臥書桌)；②將現場所無傢俱、設備列入(如客廳單人沙發及主人沙發、主臥A桌燈、主臥B及次臥床頭櫃、臥房地毯、電視2台、電腦15台、小便斗、不鏽鋼垃圾桶蓋，以及該2間樣品屋均無書房設計，竟列有書房桌椅)；

③將廠商提供之標準建材配備誤認為傢俱(如餐廳餐桌、廁所洗手台、臉盆、龍頭、馬桶、廚具設備)；④不論「總太青境」建案或『總太悅來」建案，銷售單價每坪約在120000元至140000元間，事實上不可能每戶提供900000元廚具設備，竟將不到100000元廚具設備估價為900000元(此部分可向被告之供應廠商查明，被告如有爭執，可訊問證人)。是被告上開估價內容顯不可採，縱使被告抗辯有理，亦須加以折舊。

(2)「總太青境」建案於102年9月底全數銷售辦理結案請款後，台中市太平區中山路接待中心於102年10月底拆除，台中市北屯區太原路接待中心則於102年12月底改為銷售他案。其中北屯區太原路接待中心未設有樣品屋，太平區中山路接待中心(含樣品屋)之新建及室內裝修工程，經議價後發包金額為830萬元，樣品屋傢俱及飾品總額為700000元(含接待中心洽談椅)，此有裝修工程施工合約、請款發票及付款支票可佐。且太平區中山路接待中心(含樣品屋)新建及室內裝修工程，除可移動之家具、飾品及其他由被告廠商提供展示之標準建材外，其餘均無法拆卸後再使用。被告提出前述接待中心樣品屋傢俱、家飾等相關設施估價明細表總額竟達902萬4600元，內容明顯不實，殊無可採。況接待中心內之冷氣空調設備係向第3人金建興冷凍工程行承租，以及「桌上型電腦主機」、「外接待電腦主機、周邊設備」、「外接待電腦設備-螢幕」、「中山接待電腦周邊設備」、「通訊音響」等皆為原告自有設備外，被告並未提供其他硬體設備供接待中心使用(廠商提供展示之標準建材除外)。是依系爭合約第10條第9項前段約定，原告僅負責接待中心等拆除工作，則被告以原告未將接待中心內之相關硬體設備移交(銷售期滿時)，致其受有相關硬體設備損失金額為抵銷抗辯云云，即非有據。

二、被告方面：

(一)兩造就系爭合約尚未完成結案結算：

1、原告前分別於102年8月10日、102年8月27日及102年10月28日共分3期向被告請款，就第1期及第2期款項部分，經被告審閱原告提出請款明細表等資料後，扣除貸款7成未達標準戶共380000元(即原告於第3期請款時，請求被告退還預扣款)後，第1、2期服務費金額合計為9501萬3600元，此有原告分別於102年8月15日及102年9月17日開立服務費統一發票金額各為4000萬元及5501萬3600元，合計9501萬3600元。又被告為推銷「總太青境」建案，曾向電視台購買廣告時段播放形象廣告，並與原告協議共同分擔電視廣告相關費用，原告應分擔廣告費用為171萬3600元，亦有被告於102年9月21日開立予原告之廣告費統一發票可查。是被告於支付第1、2期服務費予原告時已將原告應負擔之廣告費用抵銷，抵銷後餘額為9330萬元(計算式：00000000－0000000＝00000000)。另第3期款項乃該建案最後1次請款，其內容包含「服務費」、「溢價款」(含仲人費之核算)、「10%保留款」、「扣留款」等全部費用之結算，與前2期請款內容僅有原告依當時銷售數量所得請求之「服務費」並不相同，結算過程亦需時較久。原告雖曾於102年10月中旬提出第3期款項之請款明細，但其內容有多項金額並不正確，被告於102年11月間先將初步結算金額通知原告，但原告卻表示被告計算數額有誤，要求再行會算，故原告承辦人員游媛淇與被告承辦人員許允柔於102年11月間陸續透過通訊軟體「line」討論仲人費之明細等相關結算事宜。原告承辦人員游媛淇又於102年12月23日(星期一)寄發電子郵件檢附「總太尚未撥款金額明細」予被告承辦人員許允柔，表示要在星期四即102年12月26日與被告公司洽談，嗣因兩造對於請款金額仍有歧見，且原告一直未提出其已支付仲人費之相關憑證供被告核算，被告乃以103年1月27日(103)總地中字第00000000號函請原告配合提供相關單據資料，依約支付仲人費，進行結算事宜，詎原告卻委請台安法律事務所寄發103年1月28日律師函催請被告給付服務報酬。被告乃再次以103年2月7日(103)總地中字第00000000號函向原告說明被告並非拒絕給付服務費，而係原告提出請款資料確有缺漏，請原告儘速補齊相關資料以供結算，且原告於102年10月間即將銷售中心及相關人員撤除，導致被告後續需自行派員處理客戶換約之銷售相關事宜，對被告造成之損失亦須一併結算等語。原告又寄發103年2月14日律師函，仍堅稱其已完成契約義務，拒絕依被告指示提供相關資料，僅要求被告應給付服務費。被告無奈僅得以103年3月10日(103)總地中字第00000000號函再次向原告說明依系爭契約所應履行之義務，尚包含銷售房地所衍生之相關業務；被告請原告配合提供相關單據資料，係為進行結算、避免日後衍生不必紛紛之目的等語。詎原告竟不配合進行結算作業，反於103年3月14日即提起本件訴訟，足見兩造對於「總太青境」建案第3期款項部分，至少於兩造達成調解前尚未完成結算事宜。原告逕以被告於102年11月間初步結算內容片面主張兩造就第3期款項已完成結算云云，與事實不符。

2、原告固主張於102年10月中旬曾提出原證7即總太青境第3期請款明細向被告請款，而被告於102年11月間亦直接在原證9請款明細直接調整金額，原告係依據該內容向被告請求支付款項云云。然經核對原證7、原證9與被證8(即原告於102年12月23日寄送被告之「總太尚未撥款金額明細」)等3份明細表內容，可見原告先後向被告請款金額均一再修改，兩造確實未完成結算事宜。茲就原告提出請款明細(原證7、原證9、被證8)比較，分述如下：

(1)就甲方仲人費部分：原告在原證7請款明細記載該項目金額為322萬800元，嗣於原證9請款明細將該項目金額調整為321萬800元，又經被告更改為322萬700元；而原告在被證8「總太尚未撥款明細表」再次將該項目金額變更為363萬2200元。然經被告檢視原告提出各期請款明細後，仲人費正確金額共計381萬100元，除被告先前已自認「戶別3E2、客戶為陳慧晏、仲人費5.3萬元」該筆交易確有漏列外，原告尚漏列9筆交易(含「戶別6B3、仲人邱紹軒、仲人費5.45萬元」、「戶別7D7、仲人邱紹軒、仲人費5.77萬元」、「戶別7E5、仲人邱紹軒、仲人費5.64萬元」、「戶別H06、仲人林鳳秋、仲人費12.2萬元」、「戶別H07、仲人林鳳秋、仲人費12.2萬元」、「戶別3B6、仲人賴慧芳、仲人費5.6萬元」、「戶別11C 3、仲人賴慧芳、仲人費5.93萬元」、「戶別8D6、仲人蔡婉如、仲人費6.97萬元」、「戶別9E7、仲人蔡婉如、仲人費5.41萬元」)未付，合計9戶仲人費651700元。另該部分經調解成立後，除上開有爭議之仲人費651700元外，原告已先行支付無爭議315萬8400元予被告。

(2)就第3期服務費部分：原告在原證7請款明細記載該項目金額為2413萬2600元，在原證9請款明細將該項目金額調整為2413萬8000元。嗣兩造已成立部分調解結果(按此項目由被告支付1511萬3400元，計算式：00000000-0000000=00000000)，僅餘902萬4600元尚有爭執。

(3)就溢價款部分：原告在原證7請款明細記載該項目金額為583萬9350元，嗣在原證9請款明細將該項目金額調整為493萬3350元，卻在被證8「總太尚未撥款明細表」將該項目金額變更為487萬7790元。

(4)依前述，兩造對於「總太青境」建案第3期款項之各項金額仍在進行結算，尚未確認。而被告在歷次往來函文均一再提醒原告應檢附相關單據及資料，俾利進行結案結算事宜，原告亦不否認，且原告遲至本件起訴審理近1年始於104年1月30日與被告就部分請求為調解成立，並於104年2月10日前將部分甲方仲人費給付完畢，故原告在結案請款前提條件(給付仲人費)完成前，明知兩造對於結算金額仍有歧見，卻刻意忽視被告發函請求原告依約提供相關單據資料乙事，在雙方尚未完成結算時率而提起本件訴訟，顯非屬伸張或防禦權利所必要之行為，依民事訴訟法第81條第1款規定，原告於本件訴訟縱可獲得部分勝訴判決，就該部分訴訟費用亦應由原告自行負擔，且不得計收利息。

2、原告請求被告給付系爭合約溢價款(「總太青境」溢價款487萬7790元)、甲方仲人費(「總太悅來」仲人費858300元及「總太青境」仲人費315萬8400元)部分，除與系爭契約之約定不符外，更有計算錯誤之處，爰說明如次：

(1)依系爭契約第5條(專有名詞解釋)第3項約定：「甲方如介紹客戶予乙方成交，該戶視同乙方售出並列入乙方銷售成數中，甲方部分以仲人費辦理，仲人費上限以成交價1%計算，仲人費由溢價款支付，由乙方先行支付，於結案時一併請款計算。」，及第8條(差價計算及運用方式)第1項約定：「本案溢價款以請款合約之階段銷售底價表計算，超過部分為正溢價，低於底價表為負溢價，正負溢價得互補之，結案時一併計算，若有正溢價以甲方70%乙方30%分得之，若為負溢價，則由乙方之服務費扣除。」各節，已明訂與被告有關人員如有轉介客戶予原告並成交，原告需先支付以成交金額1%計算之仲人費予甲方人員，待兩造最後進行結案結算時，原告已支付之仲人費由原告可分得30%溢價款中補回。是仲人費乃原告履行系爭合約義務所應自行負擔之成本費用，而被告為確保甲方人員協助銷售房屋亦可獲得相當之仲介報酬，雙方才於系爭契約特別約定仲人費之金額範圍，及原告必須先行支付等情。準此，依上開約定真意，關於溢價款及仲人費之計算方式應為兩造在建案進行結算時，先計算出溢價總額，如為正溢價時，則依據被告70%、原告30%比例分配溢價款金額，而原告支出仲人費則由原告分得30%溢價款中補回，亦即原告係以該30%溢價款來負擔其支付之仲人費。至於原告主張溢價款應先扣除仲人費，如有剩餘而為正溢價時，再按被告70%、原告30%比例進行分配云云，核與系爭合約約定不符。此乃原告依據系爭合約應履行之契約義務即負責「總太悅來」、「總太青境」2建案房屋銷售及廣告企畫等相關事宜，原告進行房地銷售業務係透過旗下或個案之仲介人員進行房屋仲介業務，各仲介人員薪資或佣金為原告應自行承擔之成本費用，與被告無關。故與被告有關之甲方人員轉介客戶予乙方成交時，即等同於個案之仲介人員成功仲介房屋買賣之交易，甲方人員之仲人費亦等同個案仲介人員之佣金，應由原告自行負擔。可知該款約定係被告為確保甲方人員協助銷售房屋可獲得較佳之仲介報酬，應屬利益第三人之約定，而依民法第269條第1項規定：「以契約訂定向第3人為給付者，要約人得請求債務人向第3人為給付，其第3人對於債務人，亦有直接請求給付之權。」，即原告依約應向甲方人員給付仲人費，被告或甲方人員固均得請求原告履行該給付義務，然仲人費給付對象為甲方人員，而非甲方，故原告無從與其可對被告請求之報酬主張抵銷。換言之，仲人費係原告依系爭契約銷售房屋應負擔之成本費用，甲方人員僅得向原告請求，無法向被告請求，故原告主張被告可逕由溢價款扣除併予保留後，直接支付結案款予原告云云，僅係欲取得承攬報酬，卻拒絕履行仲人費給付義務之說法。況兩造於系爭契約第5條第3款約定，甲方人員轉介而成交之戶數亦列入原告之銷售成數，原告據此可向被告請求6%服務費，倘如原告主張自溢價款扣付甲方人員仲人費後再行分配，豈非要求被告承擔甲方人員之仲人費？原告卻獲利更多，顯然不符常情。

(2)原告於第1期請款明細表關於溢價款計算方式並不正確，被告於當時即向原告說明應以計算溢價款總額後，直接按被告70%、原告30%比例進行分配，而仲人費即由原告可分得30%溢價款中負擔，原告事後才以被告說明之方式計算溢價款。上開事實由原告提出原證5即「總太青境」建案第1期請款明細表資料卻有2份最終金額結算表，1份是依原告主張方式計算溢價款，另1份則依被告說明方式計算溢價款，即可獲得證實。且依原告提出原證7即「總太青境」建案第3期請款明細表，原告於該表備註第4點記載：「1%仲人費＝溢價款由甲乙雙方按比例分攤成後由乙方溢價(代銷)支付。」等語，另原告於備註第9行記載溢價款之計算方式為「全案溢價金額＄1548.45萬元(第1次)＋＄213萬元(第2次)＋＄185萬元(第3次)＝1946.45萬元×30%＝＄583.935萬元」，亦係將第1、2、3期溢價款金額全部加總後再直接乘以30%，計算出可請求溢價款金額為583萬9350元即可證實。

3、系爭合約條款固為被告所預擬，但非被告為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，不屬於定型化契約。且兩造均為法人，於所屬事業領域均有相當經濟實力，談判地位相當，亦不可能使兩造間成立消費者與企業經營者之消費關係，兩造間就系爭合約要無適用消費者保護法之餘地，系爭契約之性質為承攬契約甚明。準此，原告主張系爭合約為定型化契約，文意不明時，應為有利於原告之解釋云云，顯然對系爭合約之定性有誤，其主張要屬無據，遑論系爭合約已明白約定原告必須先支付甲方仲人費，於結案請款時檢具相關支付憑證供被告進行結算，其契約文義清楚，自不應再透過解釋契約文義之方式，曲解兩造當事人訂約之真意。從而，仲人費既係原告履行系爭合約義務所應自行負擔之成本費用，且兩造更於系爭合約明訂仲人費係由原告可分得之溢價款中支付，並應由原告先行支付，則原告自不得向被告請求給付仲人費款項，原告請求被告應給付「總太悅來」建案已支付仲人費858300元，及於訴訟調解成立時始同意支付「總太青境」建案部分仲人費315萬8400元，不僅與系爭合約之約定不符，更有違誠信，不應允許。

4、就「總太青境」建案之溢價款部分：據被告初步結算，「總太青境」建案第1期溢價款金額應為1561萬元，第2期溢價款金額應為213萬元，第3期溢價款金額應為174萬元。故依系爭合約約定，原告得向被告請求分配溢價款金額應為584萬4000元【(00000000＋0000000＋0000000)×0.3 ＝0000000】。

5、原告應先支付該仲人費後，方得請求被告給付全部結案款項(「總太青境」第3期服務費或前述之溢價款)：如前所述，原告計算「總太青境」建案之甲方仲人費確有漏列，應再給付上開仲人費計651700元後，方得請求被告給付全部結案款項。而依據證人邱紹軒、林鳳秋、賴慧芳、蔡婉如等4人具結證述內容可知，兩造對於仲人費有爭議戶別之客戶，均係透過上開證人介紹始至「總太青境」接待中心購買該建案之房屋，且上開證人均事先有知會原告公司或被告公司派駐在接待中心現場之業務人員或專案經理，確認該等客戶確為其等所介紹，在介紹客戶後，均有向原告公司之負責人或業務人員確認其等均可因此獲得仲人費，即使部分客戶事後將房屋轉售他人賺取價差，原告公司負責人亦承諾仍會支付仲人費。是上開證人在介紹後，或有陪同客戶簽約或換約，或有協助洽商取得較好之交易價格；而其等介紹之客戶最終均有購買「總太青境」建案之房屋。原告應先支付全部仲人費乃系爭合約明訂原告應履行之契約義務，原告於該建案結算時更應檢具仲人費之支付憑證供被告核算，足見原告支付仲人費確係向被告為結案請款之前提條件，故原告既仍有上開仲人費尚未支付完畢，其請款條件尚未成就，自不得向被告請求結案之服務費。

6、原告就「總太青境」建案第1期及第2期服務費追加請求被告應再給付747856元，為無理由：兩造已就「總太青境」建案第1期及第2期服務費完成結算事宜，金額為9501萬3600元，且被告為推銷「總太青境」建案，曾向電視台購買廣告時段播放形象廣告，並與原告協議共同分擔電視廣告之相關費用，原告應分擔廣告費用為171萬3600元，被告於支付第1、2期服務費予原告時，即將原告應負擔廣告費用抵銷，再將抵銷後餘額9330萬元給付原告乙節，已為原告不爭執。是兩造確已將「總太青境」建案第1期及第2期服務費結算完畢，被告更依據雙方結算結果將該部分款項悉數給付完畢。況原告事後在結案請款時亦從未主張第1期及第2期服務費有短少給付情事，原告追加請求被告支付「總太青境」建案第1期及第2期服務費云云，要屬無據，原告亦不得請求該部分款項之法定利息。

(二)被告主張原告拆除接待中心，卻未依約將相關硬體設備移交被告，致被告受有損害，被告據以主張抵銷金額為902萬4600元，縱令扣除基本配備，仍得抵銷724萬9000元，應有理由：

1、依系爭契約第10條第9項約定：「銷售期滿時，乙方應負責接待中心、看板旗幟……等拆除工作，其接待中心內之相關硬體設備應移交歸還甲方。」，已明確約定銷售期滿後在接待中心內之相關硬體設備均應歸被告所有，而系爭契約第10條第1項亦約定銷售執行費用為總銷售金額2%，則銷售執行金額初估高達2000～3000餘萬元，足見接待中心內相關硬體設備價值甚高。又依原告承攬系爭契約出具說明廣告費用支出之接待中心設備明細表可知，就接待中心之硬體設備至少尚有「桌上型電腦主機」、「外接待電腦主機、周邊設備」、「外接待電腦設備－螢幕」、「中山接待電腦周邊設備」、「通訊音響」、「冷氣空調設備」等，金額至少為770400元(29000＋36500＋90000＋36000＋28900＋550000＝770400)；另接待中心除行政作業區域外，尚有另外設置樣品屋，供業務人員接待客戶、銷售房屋使用，樣品屋除裝潢木工外，更擺設全套多款之高級家俱、擺飾、衛浴、廚具等設施物品，此有被證13之樣品屋實景照片可參。另經被告委請尚恩空間設計規劃有限公司估價後，就樣品屋內之家俱家飾等設施設備物品之初步估價金額總計902萬4600元(如被證14所示)，並有估價人員即證人李懋祥於104年9月21日言詞辯論期日到庭具結證述明確，足認該份估價內容確實具有相當之正確性及可憑信性，應可作為本件認定被告因原告違約所受損失金額之判斷依據。至於被證14明細表之估價內容固有部分家具家飾之品項及數量，可能與樣品屋內實際之家具家飾之品項及數量有所出入，然此係因原告違約在未移交接待中心及樣品屋之相關硬體設備情況下，自行將接待中心及樣品屋拆除，致使被告現已無法委請證人或其他鑑定單位直接到接待中心現場進行估價，乃屬可歸責於原告之事由所致。再被告既已委請親自到現場、具備相關專業及經驗之證人李懋祥進行估價，並經比對樣品屋照片檔案後，亦可確認該估價內容與樣品屋之實際情況大致相符，自不因估價內容所示部分品項與數量與實際上略有差異，遽認該估價內容全部不可採信。況此部分尚不包含接待中心興建工程及景觀工程等相關費用在內。

2、原告雖提出原證32工程契約等資料主張樣品屋內之家具家飾價值僅700000元云云，惟與事實不符，而工程契約乃原告與松儀室內裝潢工程行簽訂裝修工程施工合約書，並非與設計師簽訂室內設計合約，且依該契約第5條約定付款方式，原告應於簽約時給付30%工程款、開工到木作結構體完成時給付40%工程款、木工退場時給付20%工程款、驗收完成時給付10%工程款，均係以裝修工程各階段完工時作為付款時點。另依松儀室內裝潢工程行提出報價單，該契約履約內容可概分為「接待中心木作工程」、「樣品屋木作工程」、「接待中心、樣品屋其他工程」、「泥作工程」、「樣品屋家具、飾品」等5項，原估價工程金額為883萬5000元，其中前4項工程金額合計813萬5000元，佔全部契約總價92%，足見原告與松儀室內裝潢工程行簽訂上開工程契約僅係接待中心及樣品屋之木作裝潢工程契約，並非接待中心及樣品屋之室內設計合約。況依被告提出樣品屋實況照片，應可確認樣品屋內家具家飾均深具質感，營造出小面積大空間之視覺規劃設計，並針對不同使用空間搭配不同類型之家具家飾，規劃出不同之主題風格，兼顧美觀及實用性。因此就「總太青境」、「總太悅來」建案接待中心之樣品屋，其家具家飾之挑選與空間之搭配，並非單純木作裝潢工程可以完成，應有配合室內設計之規劃，始可能完成樣品屋之整體布置。從而，工程契約所稱「樣品屋家具、飾品」，應僅包含接待中心或樣品屋內「部分」桌椅等家具，並「未包含」樣品屋內「全部」家具家飾等硬體設備，此由松儀室內裝潢工程行提出報價單就「樣品屋家具、飾品」項下僅有「飾品工程」及「活動家具、洽談椅、吧台椅」等2小項，備註欄更清楚載明以上估價未包含樣品屋標準配備、衛浴廚房設備等，亦可獲得證實。

3、原告既未依約將接待中心內(含樣品屋)之相關硬體設備移交被告，致被告無法取得樣品屋內家具家飾等而受有損失，並經證人李懋祥證述明確，已如述前，則被告依據該估價報告即使扣除原告主張之標準配備(即原告民事陳報狀所示附件)，原告應賠償損失金額至少仍有724萬9000元【即0000000元－標準配備(男女廁洗手檯429600元＋臉盆184000元＋龍頭82000元＋馬桶180000元＋廚具設備900000元)＝0000000元】，爰依民法第334條規定以上開損失金額724萬9000元與原告請求給付之款項相互抵銷。

(三)原告請求被告應給付1866萬6946元，其中1791萬9090元自102年11月10日起，另747856元自103年5月16日起，均至清償日止，各按年息百分之五計算之利息部分，亦無理由：1、縱認原告請求被告給付1791萬9090元部分得請求法定遲延利息，其利息起算時點亦不應自102年11月10日起算，此依系爭合約第7條約定，無論第1次請款或結案請款，原告均應在可請款時當月20日(遇假日提前至工作日)遞送請款憑證等資料供被告核對，經被告審核無誤後於次月10日放款。另依系爭契約第5條第3項約定，甲方仲人費應由原告先行支付，於結案時一併請款計算。是原告向被告為結案請款時，依約必須檢附相關請款憑證，連同甲方仲人費之支付憑證，一併提供予被告核對，經被告審核無誤後，被告即於次月10日付款。但兩造於103年3月14日即原告起訴前，並未完成「總太青境」建案之結案結算事宜，甚至原告亦未給付任何甲方仲人費，並將支付憑證交給被告審核，故原告於102年11月10日尚未備齊請款資料，其主張自該日起算法定遲延利息，確屬無憑。至原告遲至本件訴訟審理後，始於104年1月30日與被告就部分請求為部分調解成立，約定原告應於104年2月10日前將無爭議之甲方仲人費315萬8400元給付予甲方人員，被告在確認原告已支付甲方仲人費後，應於104年2月17日將無爭議部分之第3期服務費(不含被告主張抵銷之接待中心求償金額902萬4600元)、差額服務費、保留款及預扣款(已抵銷原告應給付被告刷卡手續費113130元)等款項共3698萬570元給付原告。倘原告請求被告給付1791萬9090元部分亦得請求法定遲延利息，則兩造既已成立部分調解，約定被告應於104年2月17日前給付無爭議部分之款項，應可認為自斯時起兩造才完成結案結算事宜，原告得向被告請求款項至多自104年2月18日起計算法定遲延利息，方為合理。

2、原告主張被告對於「總太青境」建案第1期及第2期服務費仍有短少支付，再請求被告給付747,856元乙節，因被告早已依兩造結算結果悉數給付完畢，已如前述，且原告在其餘結案請款時亦從未主張第1期及第2期服務費有短少給付情事，故原告追加請求該部分之款項既屬無據，自不得請求該部分款項之法定遲延利息。

(四)並聲明：1、原告之訴及假執行聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)兩造前於101年8月31日簽訂系爭契約，分別約定就被告興建「總太悅來」、「總太青境」2建案(甲方為被告，乙方為原告，下同)由原告代理房地業務銷售及廣告企畫製作之相關事宜。系爭契約第5條(專有名詞解釋)第3款約定：「甲方如介紹客戶予乙方成交，該戶視同乙方售出並列入乙方銷售成數中，甲方部分以仲人費辦理，仲人費上限以成交價1%計算，仲人費由溢價款支付，由乙方先行支付，於結案時一併請款計算。」。第7條(請款方式及時間)第1項、第2項約定：「……請款方式為乙方得就已簽約部分請領服務費，並於每月20日前(遇假日提前至工作日)由乙方遞送當月請款明細表、廣告費用支出明細表、該期製作之廣告文宣及請款憑證予甲方(被告)核對，經甲方審核無誤後於次月10日放款，其放款金額為請領款項之90%(另10%乙方同意甲方視為保留款)……；嗣後每次請款，請款方式同上述方式辦理；10%保留款及溢價部分，於結案時一併請款，乙方於可請款時應於當月20日(遇假日提前至工作日)遞送請款憑證予甲方核對，經甲方審核無誤後於次月10日放款，……。」；第8條(差價計算及運用方式)第1項約定：「本案溢價款以請款合約之階段銷售底價表計算，超過部分為正溢價，低於底價表為負溢價，正負溢價得互補之，結案時一併計算，若有正溢價以甲方(被告)70%乙方(原告)30%分得之，若為負溢價，則由乙方之服務費扣除。」；第10條(銷售執行預算及執行事項)第3項第4款約定：「接待中心需展示之標準建材由甲方提供，但材料費及施工費由乙方負擔並自行發包，與甲方無涉」；第10條(銷售執行預算及執行事項)第9項約定：「銷售期滿時，乙方應負責接待中心、看板旗幟……等拆除工作，其接待中心內之相關硬體設備應移交歸還甲方。」；第10條(銷售執行預算及執行事項)第3項第5款約定：「接待中心(含工學館及樣品屋……等)之規劃設計、施工、裝潢佈置、傢俱設備、擺設……等，統一由乙方發包施作並負擔施工費用，與甲方無涉。」等語。

(二)就「總太悅來」建案部分，原告分別於102年4月25日、102年5月20日共分2期向被告請款，被告分別於102年5月10日、102年6月10日給付原告2976萬940元及754萬3050元。

(三)就「總太悅來」建案，原告已給付甲方人員之仲人費金額合計為858300元。

(四)就「總太青境」建案部分，原告分別於102年8月10日、102年8月27日向被告為第1、2期請款，被告依序於102年8月25日及102年9月25日給付原告4000萬元及5501萬3600元，合計9501萬3600元。

(五)被告為推銷「總太青境」建案曾向電視台購買廣告時段播放形象廣告，並與原告共同分擔電視廣告相關費用，原告應分擔廣告費用為171萬3600元。

(六)兩造曾於104年1月30日就部分請求在本院臺中簡易庭成立調解，調解成立內容就「總太青境」建案部分，原告同意先給付兩造無爭議部分之甲方仲人費共315萬8400元，於原告給付完畢後，被告給付無爭議部分之第3期服務費(不含被告主張抵銷之接待中心求償金額902萬4600元)、差額服務費、保留款及預扣款(已抵銷原告應給付被告之刷卡手續費113130元)，金額合計3698萬570元(計算式：總太青境第3期服務費1511萬3400元+差額服務費824萬8900元+保留款1335萬1400元+預扣款380000元+刷卡手續費113130元=3698萬570元)，兩造均已依約給付完畢。

(七)原證1～4、8～11、14、18、21，及被證1～5等文書之形式均為真正。

四、兩造爭執事項：

(一)兩造是否已完成結案結算？

(二)原告未依約支付仲人費予被告人員前，得否請求被告給付服務費等款項？

(三)原告請求被告給付「總太悅來」建案仲人費858300元、「總太青境」建案仲人費315萬8400元，有無理由？

(四)原告請求被告給付「總太青境」建案溢價款487萬7790元及第3期服務費902萬4600元(即被告主張抵銷之接待中心求償金額902萬4600元)，是否有據？

(五)原告請求被告給付「總太青境」建案第1、2期短少服務費747856元，是否可採？

五、法院之判斷：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院18年上字第2855號民事判例意旨)。另請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則(參見最高法院43年台上字第377號民事判例意旨)。經查：

(一)兩造就系爭合約應已完成結案結算事宜：

1、本件原告主張兩造於101年8月31日就興建「總太悅來」、「總太青境」2建案簽訂系爭合約，，其中「總太悅來」建案於102年5月17日前全數銷售結案，「總太青境」建案亦於102年9月底全數銷售結案。就「總太青境」建案，原告於102年10月12日及102年10月19日先後2次提出結案報告及請款明細資料，被告於102年11月間完成審核，並於102年11月15日將審核結果通知原告。嗣原告承辦人員游媛淇先後於102年10月17日、102年10月18日及102年11月11日與被告承辦人員許允柔透過LINE通訊軟體聯繫，均於102年11月15日即被告將審核結果通知原告前，並無拖延，但被告並未依約給付仲人費及服務費等，原告曾於103年1月28日委由台安法律事務所寄發律師函促請被告給付，仍未獲置理乙節，已據其提出系爭合約2件，「總太悅來」建案請款電子郵件及第1、2期請款明細表、佣金請款單、甲方仲人費請款明細、請款單，「總太青境」建案第1、2、3期請款明細表、第1期佣金明細表、請款電子郵件，與台安法律事務所函1件等影本各在卷為憑，核屬相符，雖為被告所否認，並抗辯稱原告依約必須檢附相關請款憑證，連同甲方仲人費之支付憑證，一併提供予被告核對，經被告審核無誤後，即於次月10日付款云云。惟其對原告提出系爭合約2件，「總太悅來」建案請款電子郵件及第1、2期請款明細表、佣金請款單、甲方仲人費請款明細、請款單等私文書之真正並不爭執。且依民法第101條第1項規定：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」，而依當事人一方之意思而決定其成就與否之條件，倘依契約或通常情形，當事人應為一定之行為使其條件成就，乃為圖免因條件成就而受不利益，任意不為該行為，即係以不正當消極行為阻其條件之成就，依上開規定，應視為條件業已成就(參見最高法院86年度台上字第2280號民事裁判意旨)。另依系爭合約第7條(請款方式及時間)第1項、第2項約定：「(1)……請款方式為乙方得就已簽約部分請領服務費，並於每月20日前(遇假日提前至工作日)由乙方遞送當月請款明細表、廣告費用支出明細表、該期製作之廣告文宣及請款憑證予甲方核對，經甲方審核無誤後於次月10日放款，其放款金額為請領款項之90%(另10%乙方同意甲方視為保留款)……；嗣後每次請款，請款方式同上述方式辦理。(2)10%保留款及溢價部分，於結案時一併請款，乙方於可請款時應於當月20日(遇假日提前至工作日)遞送請款憑證予甲方核對，經甲方審核無誤後於次月10日放款，……」等語，依該條項約定之文義，即兩造間並無原告必須先行支付仲人費及提出支付相關憑證後，始得向被告請領服務費等款項之特別約定。又依系爭合約第5條第3項約定：「甲方如介紹客戶予乙方成交，該戶視同乙方售出並列入乙方銷售成數中，甲方部分以仲人費辦理，仲人費上限以成交價1%計算，仲人費由溢價款支付，由乙方先行支付，於結案時一併請款計算。」等語，亦僅約定仲人費係由溢價款支付，原告先行墊付後，再於結案時一併請款計算而已，被告卻逕行解讀為原告必須先行支付仲人費及提出支付憑證後，始得向被告請領服務費等款項，即為本院所不採。況依原告提出被告不爭執之「總太悅來」建案請款明細等資料(參見原證3)，原告辦理結案請款時並未先行支付仲人費，被告仍逕由溢價款扣除並予以保留後即付清結案款之情事，而兩造間就系爭合約即「總太悅來」、「總太青境」2建案合約關於「請款方式」之約定均屬相同，被告卻對原告就「總太青境」建案之結案請款作不同之處理，加諸系爭合約第7條第1項、第2項所無之限制，即有故意刁難原告請款作業程序之嫌，顯然係以不正當之手段阻止原告請款停止條件之成就，依前揭民法第101條第1項規定，即應視為原告之請款條件業已成就，被告負有給付服務費等款項之義務甚明。

2、又本院依原告聲請於103年10月14日言詞辯論期日訊問證人即被告公司負責辦理請款之業務部經理許允柔及原告公司業務承辦人游媛淇等2人，證人許允柔到庭具結後證稱：「『總太青境』建案在銷售上原告已全部賣完，但結案款項尚未結清，已經給付2期，第3期尚未給付，第3期未給付原因乃仲人費及溢價款部分尚無共識，而原告就第3期請款資料已經交付被告，我有通知原告公司聯絡窗口游媛淇及該公司負責人徐文財，原證22確是我與與徐文財間LINE通聯內容，於102年11月20日簽送老闆沒有通過，因老闆都沒有再提，我想要再問他1次，所以於102年12月5日再重送1次。」等語屬實(參見該日言詞辯論筆錄第17、18頁)。另證人游媛淇亦到庭具結後證稱：「原告公司將請款資料交給被告公司後，被告公司曾經通知仲人費有幾個人沒有列入，我有跟老闆說並給他資料。另被證8即102年12月23日電子郵件『總太尚未撥款金額明細』是因請款後錢一直沒有下來，老闆要我寄1紙比較簡單之明細表予被告公司，並說要約被告公司談談看。」等語明確(參見該日言詞辯論筆錄第19、20頁)，足見原告在「總太青境」建案銷售完畢後，隨即檢具相關憑證等資料向被告請款，被告亦曾通知原告補正，兩造間就「總太青境」建案應已完成結案結算，且原告是否已支付仲人費與得否向被告請求給付服務款係屬2事，故被告抗辯稱兩造尚未完成結算，及原告支付仲人費係請求服務款之前提條件，原告不得遽行提起本件訴訟云云，委無可採。

(二)仲人費之計算方式應以原告主張為可採：

1、又民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地(參見最高法院17年上字第1118號民事判例意旨及97年度台上字第1676號民事裁判意旨)。另依前揭系爭合約第5條第3項約定：「甲方如介紹客戶予乙方成交，該戶視同乙方售出並列入乙方銷售成數中，甲方部分以仲人費辦理，仲人費上限以成交價1%計算，仲人費由溢價款支付，由乙方先行支付，於結案時一併請款計算。」，而溢價款之計算方式，依系爭合約第8條第1項約定：「本案溢價款以請款合約之階段銷售底價表計算，超過部分為正溢價，低於底價表為負溢價，正負溢價得互補之，結案時一併計算，若有正溢價以甲方70%、乙方30%分得之，若為負溢價，則由乙方之服務費扣除。」。是依系爭合約第5條第3項及第8條第1項約定綜合觀之，兩造就系爭合約結案結算時應先計算溢價款，若為正溢價，則由被告分得百分之70，原告分得百分之30方式處理，若為負溢價，則由被告應領之服務費扣除，而仲人費之支付，兩造既明文約定「仲人費由『溢價款』支付，由乙方『先行』支付，於結案時『一併請款』計算。」，亦即依系爭合約第5條第3項約定之文義，原告於結案請款前先行支付仲人費時，得就已支付之仲人費檢據向被告請求自溢價款支付，倘為正溢價時，則應由溢價款扣除仲人費後之餘額，再依7:3之比例分配予被告及原告，倘為負溢價時，因溢價款既由原告之服務費扣除，該仲人費應由原告自行吸收負擔，此乃當然之解釋。至被告雖抗辯稱仲人費乃原告履行系爭合約義務應自行負擔之成本費用，被告為確保被告人員協助銷售房屋亦可獲得相當之仲介報酬，才於系爭契約特別約定仲人費之金額範圍，及原告必須先行支付，溢價款及仲人費之計算方式應為兩造在建案進行結算時，先計算出溢價總額，如為正溢價時，則依被告70%、原告30%比例分配溢價款金額，而原告支出仲人費則由原告分得30%溢價款中補回，亦即原告係以該30%溢價款負擔其支付之仲人費云云。然本院認為前揭系爭合約第5條第3項係約定：「仲人費由溢價款支付」，並非約定「仲人費由『乙方分得之』溢價款支付」，倘如被告抗辯仲人費係原告履行系爭合約義務應自行負擔之成本費用，應由原告支付云云，則系爭合約第5條第3項何需再約定：「由乙方『先行』支付，於結案時『一併請款』計算」？至原告提出原證13「總太青境第2期請款明細表」備註欄第4項雖記載：「1%仲人費＝溢價款由甲乙雙方按比例分攤成後由乙方溢價(代銷)支付。」等字樣，然原告在本院審理時表示上開記載係誤載，事後已向被告更正等語，固為被告所否認，惟上開備註欄第4項記載顯然與系爭合約第5條第3項約定不符，而被告迄至本件言詞辯論終結前並未提出兩造曾合意就系爭合約第5條第3項約定為增補契約文字之積極證據供參，則上開備註欄第4項記載既與契約內容不符，對兩造自不生拘束力。準此，依系爭合約第5條第3項約定，原告在先行支付仲人費後，既得在結案時再(向被告)一併請款計算，則在溢價款為正溢價時，仲人費應從溢價款中扣除後再按比例分配溢價款，若為負溢價時，即因原告銷售金額低於被告預定之底價，應認原告銷售業績不佳，降價求售，致無溢價款可得分配，該仲人費及溢價款應由原告之服務費扣抵，等於原告自行負擔。況依系爭合約第5條第3項及第8條第1項之約定意旨，本就約定負溢價時由原告負擔該低於預定底價之虧損金額，相對地原告應先行支付之仲人費亦無從自「負溢價款」獲得補回，此部分即屬原告應自行承擔之契約風險，若依被告抗辯意旨，無異使原告陷於更不利之情事(如仲人費金額高於正溢價款30%，原告即不可能受分配正溢價款，但被告仍然坐享原告履行契約義務努力銷售房屋而獲得之正溢價70 %，即非事理之平)。據此可知，原告就仲人費計算方式之主張始符合系爭合約第5條第3項約定之文義解釋，被告此部分抗辯尚嫌無憑。

2、依前述，仲人費之計算方式既以原告之主張為可採，即仲人費應先由正溢價款內扣除後，被告及原告再按7:3比例分配正溢價款之餘額，則原告請求被告給付「總太悅來」建案之仲人費858300元及「總太青境」建案仲人費315萬8400元部分，固為被告所否認，並以上情抗辯。惟就「總太青境」建案仲人費315萬8400元部分，已據原告提出兩造一致不爭執之104年1月30日本院103年度司中移調字第545號調解程序筆錄為證，其中第1項記載原告應支付「總太青境」建案仲人費315萬8400元，復經原告履行完畢，故原告依系爭合約第5條第3項約定，自得請求被告給付該筆仲人費。另就「總太悅來」建案之仲人費858300元部分，亦經原告提出總太青境悅來請款單1件、悅來─甲方仲人明細1件及發票日102年9月15日仲人費支票7件為證，則原告確已實際支付被告人員之仲人費858300元，其依系爭合約第5條第3項約定請求被告給付該筆仲人費858300元，即無不合，應准許之。

(三)被告雖抗辦稱原告就「總太青境」建案尚漏列9筆交易(含「戶別6B3、仲人邱紹軒、仲人費5.45萬元」、「戶別7D7、仲人邱紹軒、仲人費5.77萬元」、「戶別7E5、仲人邱紹軒、仲人費5.64萬元」、「戶別H06、仲人林鳳秋、仲人費12.2萬元」、「戶別H07、仲人林鳳秋、仲人費12.2萬元」、「戶別3B6、仲人賴慧芳、仲人費5.6萬元」、「戶別11C 3、仲人賴慧芳、仲人費5.93萬元」、「戶別8D6、仲人蔡婉如、仲人費6.97萬元」、「戶別9E7、仲人蔡婉如、仲人費5.41萬元」)，合計9戶仲人費651700元迄未支付，且系爭合約第5條第3項約定係被告為確保甲方人員協助銷售房屋可獲得較佳之仲介報酬，應屬利益第3人之約定，而依民法第269條第1項規定，原告依約應向被告人員即邱紹軒等人給付仲人費，被告或被告人員均得請求原告履行該給付義務云云，惟為原告所否認，並為上開主張。本院認為民法第269條第1項規定：「以契約訂定向第3人為給付者，要約人得請求債務人向第3人為給付，其第3人對於債務人，亦有直接請求給付之權。」，且以契約訂定向第3人為給付(第3人利益契約)，乃屬要約人與債務人間之契約，如要約人與第3人間存有原因關係(對價關係)時，債務人及第3人固係直接依債務人與要約人間之第3人利益契約而為給付及受領給付，惟第3人受領給付之原因，則係本於其與要約人間之對價關係(參見最高法院87年度台上字第61號民事裁判意旨)。是原告應依系爭合約第5條第3項約定給付仲人費予被告人員之前提要件，應係被告人員介紹客戶予原告成交者為限，亦即被告人員須確實有「介紹客戶」及「成交」之事實，始得請求原告給付仲人費，此與上揭民法第269條第1項規定第3人利益契約係基於第3人與要約人即被告間之原因關係(對價關係)，而令債務人即原告逕向第3人為給付之情形有別，故本件應無民法第269條第1項第3人利益契約規定之適用。又依前述，倘原告確有給付仲人費予被告人員之義務，亦係基於原告與被告人員因介紹房屋買賣成交而發生，原告應給付仲人費之對象為被告人員，並非對被告為給付，且原告是否應先行支付仲人費予被告人員，與原告得否請求被告給付服務費等款項係屬2事，原告並無先為給付之義務，亦無同時履行抗辯關係。從而，縱使原告確有積欠被告人員邱紹軒等4人共9戶之仲人費651700元，自應由邱紹軒等4人逕向原告主張權利，要與被告無涉，故被告此部分抗辯應認為無理由，不應准許。

(四)原告請求被告給付「總太青境」建案溢價款487萬7790元部分為有理由：原告主張依據「總太青境」建案各期請款明細表所示(即原證9、原證12、原證13)，第1期扣除被告人員仲人費後溢價款為1286萬1700元；第2期扣除被告人員仲人費後溢價款為184萬2800元(計算式：0000000－287200＝0000000)；第3期扣除被告人員仲人費後溢價款為155萬4800元(計算式：0000000－185200＝0000000)，3期合計1625萬9300元(計算式：00000000＋0000000＋0000000＝00000000)，故原告得請求溢價款為487萬7790元(計算式：00000000×30%＝0000000)乙節，已據其提出各期請款明細表、仲人費明細及佣金明細等資料為證，雖為被告所否認，並以上情抗辯。然本院認為兩造間就溢價款計算之爭執仍在於被告人員仲人費之計算方式，而仲人費之計算方式應以原告主張為可採，已如前述，則原告應受分配之溢價款即為正溢價款扣除仲人費後餘額，再乘以30%，方為正確，故被告此部分抗辯之溢價款計算基礎既與本院上開認定不同，即無可取，是原告得請求被告給付之溢價款為487萬7790元。

(五)原告請求被告給付「總太青境」建案第3期服務費(即被告在兩造調解時主張抵銷之接待中心求償金額)902萬4600元部分為有理由：

1、依系爭合約第7條(請款方式及時間)第1項、第2項約定：「(一)……請款方式為乙方得就已簽約部分請領服務費，並於每月20日前(遇假日提前至工作日)由乙方遞送當月請款明細表、廣告費用支出明細表、該期製作之廣告文宣及請款憑證予甲方核對，經甲方審核無誤後於次月10日放款，其放款金額為請領款項之90%(另10%乙方同意甲方視為保留款)……；嗣後每次請款，請款方式同上述方式辦理。(二)10%保留款及溢價部分，於結案時一併請款，乙方於可請款時應於當月20日(遇假日提前至工作日)遞送請款憑證予甲方核對，經甲方審核無誤後於次月10日放款，……。」。本件原告起訴時原請求被告給付「總太青境」建案第3期服務費2413萬8000元、差額服務費824萬8900元及保留款1335萬1400元，嗣兩造在本件訴訟審理時於104年1月30日在本院臺中簡易庭就部分請求事項達成調解，其中調解成立內容第2項記載：「相對人(即被告)……，於104年2月17日前給付聲請人(即原告)總太青境建案第3期服務費(不含相對人主張抵銷之接待中心求償金額902萬4600元)、差額服務費、保留款及預扣款3698萬570元(已抵銷聲請人應給付相對人之刷卡手續費113130元)，……。」等情，而兩造均不爭執就調解成立內容均已履行完畢，是原告依系爭合約第7條第1項、第2項得請求被告給付「總太青境」建案第3期服務費部分，僅餘被告在調解時主張抵銷之拆除接待中心求償金額902萬4600元部分尚有爭執，故原告此部分主張是否有理由，乃繫於被告所為抵銷抗辯是否可採為判斷依據。

2、民法第334條第1項前段雖規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」，而債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言(參見最高法院18年上字第1709號民事判例意旨)。惟查：

(1)被告抗辯稱依系爭契約第10條第9項約定：「銷售期滿時，乙方應負責接待中心、看板旗幟……等拆除工作，其接待中心內之相關硬體設備應移交歸還甲方。」，即銷售期滿後在接待中心內之相關硬體設備均應歸被告所有，而依原告承攬系爭契約出具說明廣告費用支出之接待中心設備明細表可知，就接待中心之硬體設備至少尚有「桌上型電腦主機」、「外接待電腦主機、周邊設備」、「外接待電腦設備－螢幕」、「中山接待電腦周邊設備」、「通訊音響」、「冷氣空調設備」等，金額至少為770400元；接待中心除行政作業區域外，尚有另外設置樣品屋，供業務人員接待客戶、銷售房屋使用，樣品屋除裝潢木工外，更擺設全套多款之高級家俱、擺飾、衛浴、廚具等設施物品，經被告委請尚恩空間設計規劃有限公司估價後，就樣品屋內之家俱家飾等設施設備物品估價金額總計902萬4600元，並有估價人員即證人李懋祥於104年9月21日言詞辯論期日到庭具結證述明確。即使扣除原告主張已由被告供應廠商拆回之標準配備(男女廁洗手檯、臉盆、龍頭、馬桶及廚具設備等物，被告至少仍受有724萬9000元之損害，乃與原告請求金額抵銷乙節，並提出被證13接待中心樣品屋實景照片及照片檔案光碟、被證14接待中心樣品屋之家俱家飾等相關設施估價明細表及證人李懋祥於104年9月21日言詞辯論期日之證述內容為其依據。已為原告所否認，並主張系爭合約第10條第9項後段約定接待中心內相關硬體設備應移交「歸還」被告者，此指系爭合約第10條第3項第4款：「接待中心需展示之標準建材由甲方(被告)提供，但材料費及施工費由乙方(原告)負擔，並自行發包，與甲方無涉。」，而被告廠商提供之廚具、衛浴、門鎖等展示之標準建材，於建案全數銷售結案後已由被告廠商拆回乙事。另系爭合約第10條第3項第5款約定：「接待中心(含工學館及樣品屋……等)之規劃設計、施工、裝潢佈置、傢俱設備、擺設……等，統一由乙方(原告)發包施作並負擔施工費用，與甲方(被告)無涉。」，此部分則屬原告自行出資施作或購買之裝潢設備等，雖列入銷售執行費用，但並非被告提供，自無需移交「歸還」被告。況依被證13之照片及光碟內容，僅有樣品屋，並無接待中心，故被證14估價明細表所列第1項接待中心結構裝潢木作硬體、實品屋結構裝潢木作硬體等2項估價內容，究係如何估出各該細項及金額，即有可疑？證人李懋祥於104年9月21日言詞辯論期日具結後證述內容係憑其印象及經驗，非以現場實際存在之實物為估價，其製作之估價明細表不論品項、數量或單價等均與事實不符。諸如估價明細表第參項「傢俱/擺飾/衛浴/廚具/軟體設備」所列明細，除估價金額及數量暫且不論外，有下列不實內容：①將現場木作誤認為傢俱(客廳端景櫃、主臥A床頭櫃、次臥書桌)；②將現場所無傢俱、設備列入(如客廳單人沙發及主人沙發、主臥A桌燈、主臥B及次臥床頭櫃、臥房地毯、電視2台、電腦15台、小便斗、不鏽鋼垃圾桶蓋，以及該2間樣品屋均無書房設計，竟列有書房桌椅)；③將廠商提供之標準建材配備誤認為傢俱(如餐廳餐桌、廁所洗手台、臉盆、龍頭、馬桶、廚具設備)；④不論「總太青境」建案或『總太悅來」建案，銷售單價每坪約在120000元至140000元間，事實上不可能每戶提供900000元廚具設備，足見被告上開估價內容顯不可採，縱使被告抗辯有理，亦須加以折舊。另接待中心內之冷氣空調設備係向第3人金建興冷凍工程行承租，以及「桌上型電腦主機」、「外接待電腦主機、周邊設備」、「外接待電腦設備-螢幕」、「中山接待電腦周邊設備」、「通訊音響」等皆為原告自有設備外，被告並未提供其他硬體設備供接待中心使用。是依系爭合約第10條第9項前段約定，原告僅負責接待中心等拆除工作，則被告以原告未將接待中心內之相關硬體設備移交(銷售期滿時)，致其受有相關硬體設備損失金額為抵銷抗辯云云，即無理由等情。

(2)本院認為系爭合約第10條第9項固約定：「銷售期滿時，乙方應負責接待中心、看板旗幟……等拆除工作，其接待中心內之相關硬體設備應移交歸還甲方。」等語，則所謂「移交歸還」，依其文義係指原為被告提供予原告在接待中心或樣品屋使用之「相關硬體設備」者，於銷售期滿結案後，始應移交歸還予被告，否則兩造在上開契約文字何需使用「歸還」2字？又系爭合約第10條第9項約定之「相關硬體設備」項目及數量各為何，被告雖提出被證13接待中心樣品屋實景照片及照片檔案光碟、被證14接待中心樣品屋之家俱家飾等相關設施估價明細表為依據，然為原告所否認，並為上開主張，則依民事訴訟法第277條本文規定，則應由主張該項有利事實(即被證14估價明細表記載之項目及數量確實存在)之被告負舉證責任。本院復依被告聲請於104年9月21日言詞辯論期日訊問證人李懋祥，經其到庭具結後證稱：「被證14估價明細表是我製作的，估價對象為青境及悅來樣品屋之造價部分，含接待中心，我有到過現場，並拍攝一些照片，並依據我在現場看完留下之印象，再依以往做類似規模設計之報價經驗去計價，我去現場之時間已不記得，大約是前年，當時在現場並沒有實際丈量，數量亦未逐一細數，是依以往經驗粗估，也不是以拍攝照片可見之數量核算，所以估價明細表記載電腦15台，並非實際在現場之電腦台數。又家具家飾之品項確定有，但數量有落差也會很小，是以我的印象及經驗做數量計算。又廚具設備估算900000元，是依經驗估價，以1套450000元計算，共有2套，但廚具設備之品牌沒有看到。又我到現場去看時祇有1樓，估價明細表記載2樓是筆誤，至於實品屋品項之伸縮鋼、C型鋼是2樓才有，鋼構部分不是我的專業，我是依以往承攬會有之施作內容來估價。再樣品屋內之標準配備及建材等都是由廠商提供予建設公司展示用，展示完後廠商會無條件拆回，建設公司通常毋需付款。另樣品屋現場較小件的東西，我都是依以往經驗抓品項及數量填寫，現場究竟有無那些東西，我不確定。」等語明確(參見本院卷第2宗第127頁至第131頁)，可見被告提出被證14估價明細表記載之品項及數量並未經實際清點或丈量，皆係證人李懋祥憑其曾經前往接待中心現場，看過樣品屋之「印象」及拍攝局部照片後，依其以往承攬類似工案之「經驗」而辦理估價，該估價在客觀上顯然已經失真。況原告在本件訴訟審理時曾主張被證14估價明細表記載至少有下列不實內容：「①將現場木作誤認為傢俱(客廳端景櫃、主臥A床頭櫃、次臥書桌)；②將現場所無傢俱、設備列入(如客廳單人沙發及主人沙發、主臥A桌燈、主臥B及次臥床頭櫃、臥房地毯、電視2台、電腦15台、小便斗、不鏽鋼垃圾桶蓋，以及該2間樣品屋均無書房設計，竟列有書房桌椅)；③將廠商提供之標準建材配備誤認為傢俱(如餐廳餐桌、廁所洗手台、臉盆、龍頭、馬桶、廚具設備)；④不論「總太青境」建案或『總太悅來」建案，銷售單價每坪約在120000元至140000元間，事實上不可能每戶提供900000元廚具設備」乙節，被告及證人李懋祥皆無法提出積極證據資料為合理之說明，即使被告抗辯稱扣除原告主張已由被告供應廠商拆回之標準配備(男女廁洗手檯、臉盆、龍頭、馬桶及廚具設備等物)，被告至少仍受有724萬9000元之損害云云，惟因被證14估價明細表記載之品項及數量既與事實不符，則被告抗辯受損金額無論是902萬4600元或724萬9000元，迄至言詞辯論終結前均未提出正確之計算式供參。準此，依被告提出被證13、14及證人李懋祥上開證述內容，既無法證明被告因原告拆除接待中心後應受「移交歸還」之「相關硬體設備」品項及數量為何，則被告行使抵銷抗辯之債權金額為何即屬不明，在被告舉證證明其抵銷債權金額為何以前，應認被告對原告行使抵銷抗辯之損害賠償債權並不存在，參照前揭民法第334條第1項規定及最高法院18年上字第1709號民事判例意旨，被告自不得對原告之請求行使抵銷權，故原告主張被告尚積欠「總太青境」建案第3期服務費902萬4600元未付，洵屬有據，應准許之。

(3)至被告抗辯稱被證14估價明細表內容固有部分家具家飾之品項及數量，可能與樣品屋內實際之家具家飾之品項及數量有所出入，然此係因原告違約在未移交接待中心及樣品屋之相關硬體設備情況下，自行將接待中心及樣品屋拆除，致使被告無法委請證人或其他鑑定單位直接到接待中心現場進行估價，乃屬可歸責於原告之事由所致。再被告既已委請親自到現場、具備相關專業及經驗之證人李懋祥進行估價，並經比對樣品屋照片檔案後，亦可確認該估價內容與樣品屋之實際情況大致相符，自不因估價內容所示部分品項與數量與實際上略有差異，遽認該估價內容全部不可採信云云。惟依證人李懋祥上揭證述內容，可知被證14估價明細表記載品項及數量與實際不符而不可採，已如前述，且被告如欲依系爭合約第10條第9項約定對原告主張權利，自應在契約執行期間先對接待中心及樣品屋內應歸還被告之「相關硬體設備」品項及數量進行清點、造冊存證及估價，被告怠於為之，卻諉責於原告違約自行將接待中心拆除，即非合理，尤其原告在「總太青境」建案銷售完畢後將拆除接待中心及樣品屋乙事，對被告而言係可預期或可得知悉之事項，在客觀上原告自不可能以「偷偷摸摸」方式將接待中心及樣品屋拆除殆盡，故在原告拆除接待中心及樣品屋以前，被告應有相當多機會對所謂「相關硬體設備」品項及數量進行清點、造冊存證及估價，被告捨此不為，臨訟始為上開抗辯，自為本院所不採。

(六)原告請求被告給付「總太青境」建案第1、2期短少服務費747856元，為有理由：原告主張被告就「總太青境」建案核定各期請款內容並未通知原告，僅通知原告開立一定金額發票辦理領款，故該建案第1、2期核定請款明細表均係原告為製作第3期結案請款時，始於102年10月1日後取得。而依被告核定請款明細表，第1期應給付8146萬1376元，第2期應給付1430萬80元，合計9576萬1456元，被告分4次給付合計9330萬元，尚有積欠。另被告為建立企業形象，先前向電視台購買廣告時段要求原告分擔廣告費用171萬3600元，惟經扣減該廣告費用後，被告尚短付第1、2期服務費用747856元(計算式：00000000－00000000－0000000＝747856)乙節，業經原告提出原證12即第1期請款明細表、原證13即第2期請款明細表及原證14即被告付款支票4紙為證，核屬相符，。而被告雖以上情抗辯，惟依被告核定之第1、2期服務費總額既為9576萬1456元，被告僅給付9330萬元，尚欠246萬1456元，再扣除原告同意分攤電視台廣告費用171萬3600元，餘額即為747856元。至被告提出被證10即原告開立請款統一發票2紙，其金額分別為4000萬元及5501萬3600元，合計9501萬3600元，並非僅請款9330萬元而已，且無證據證明原告於102年8月15日及102年9月17日開立統一發票向被告請款時已捨棄其餘款項之請求權，故原告就漏未請求之第1、2期服務費747856元部分請求權仍然存在甚明，被告此部分抗辯洵無可採。

(七)據上述，原告得請求被告給付金額合計1866萬6946元(計算式：858300＋0000000＋0000000＋0000000＋747856＝00000000)。

六、綜上所述，原告依據民法承攬規定及系爭合約等法律關係請求被告給付「總太悅來」建案仲人費858300元，「總太青境」建案仲人費315萬8400元、第1、2期短少服務費747856元、第3期服務費902萬4600元及溢價款487萬7790元，共計1866萬6946元，洵屬正當，應予准許。又原告請求遲延利息部分，雖主張其中1791萬9090元自102年11月10日起，另747856元自103年5月16日起，均至清償日止，各按年息百分之5計算之利息各情，然依前揭系爭合約第7條第1項、第2項約定，被告撥款日為原告請款後之次月10日，原告於102年10月19日向被告提出請款，依約被告於102年11月10日以前付款即可，倘被告屆期未付款，應自102年11月11日起始負遲延責任，故原告就1791萬9090元部分請求102年11月10日之遲延利息，於法不合，不應准許。再原告就747856元部分係請求自擴張聲明準備書狀送達翌日即103年5月16日起算法定遲延利息，依民法第229條第2項規定，尚無不合，併准許之。

七、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。

參、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。