臺灣臺中地方法院103年度重訴字第255號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 103年度重訴字第255號

原告

君豐建設股份有限公司

法定代理人

李培媺

訴訟代理人

陳慶昌律師

被告

陳永宗

被告

陳玉玲

被告

陳群

被告

廖福田

被告

兼上一人之

訴訟代理人

廖國証

被告

陳雲鵬

被告

廖富子

被告

陳佐臺

被告

陳明暉

被告

陳鴻瑛

被告

陳鴻瑜

上11人共同訴訟代理人

洪塗生律師

複代理人

吳念恒律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104年6月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、訴外人君鼎建設股份有限公司（下稱君鼎公司）於民國101年6月10日向坐落臺中市○○區○○段○0000○0000○0000地號三筆土地（下稱系爭土地）之部分共有人即被告陳雲鵬、廖國証、廖福田、廖富子、陳永宗、陳玉玲、陳佐臺、陳明暉、陳鴻瑛、陳鴻瑜購買其等10人所有之應有部分，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。嗣後，為符合土地法第34條之1第1項規定，由仲介協助出賣人取得系爭土地其他共有人即被告陳群同意出售其所有之應有部分，並於101年8月10日追認簽署同意出售，同時君鼎公司亦將系爭土地買賣契約之權利讓與原告，由原告與被告陳雲鵬、廖國証、廖福田、廖富子、陳永宗、陳玉玲、陳佐臺、陳明暉、陳鴻瑛、陳鴻瑜及陳群等11人（下稱被告陳雲鵬等11人）簽立土地買賣契約條款變更協議書（下稱系爭變更協議書），合意改採依分割共有物方式為之，俟共有物分割登記完竣，被告陳雲鵬等11人將分割後分得之該土地所有權全部移轉登記予原告，並約定買賣總價金為新臺幣（下同）42,862,500元，又原告已依不動產買賣價金履約保證申請書約定，將第一期簽約款4,281,250元及第二期用印款4,291,250元，合計8,572,500元存入訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）履約保證信託財產專戶。又依系爭買賣契約第9條第1項、第7項、第11條第2項等約定，可知被告陳雲鵬等11人倘有違反系爭買賣契約第9條第1項等不履行系爭買賣契約所定各項義務之約定，經原告定七日以上之期限催告其等履行，逾期仍未履行，原告得解除系爭買賣契約（含系爭變更協議書，下均同），並請求被告陳雲鵬等11人連帶賠償原告已支付價款同額金額即8,572,500元作為懲罰性違約金。詎料，原告依約支付前揭8,572,500元價款後，其中被告陳群就其所有系爭土地中之系爭1028地號土地應有部分（即8分之1）竟遭訴外人許仕宗向鈞院聲請強制執行並於102年11月11日經查封登記，造成原告整體開發土地之商業利益無法達成，被告陳雲鵬等11人顯違反系爭買賣契約第9條第1項所定擔保權利無瑕疵之約定，原告遂於102年12月24日委請律師發函催告被告陳雲鵬等11人應排除法院查封登記之設定障礙，否則將逕行解除系爭買賣契約，惟未獲被告陳雲鵬等11人置理，原告再於103年4月3日委請陳慶昌律師寄發律師函（律昌字第1030403001號）而向被告陳雲鵬等11人解除系爭買賣契約。從而，被告陳雲鵬等11人無法排除法院查封登記之設定障礙，違反系爭變更協議書（含系爭買賣契約）之約定，導致原告整體開發土地之商業利益無法達成而受有損害，依前開說明，則原告自得請求被告陳雲鵬等11人連帶賠償原告已支付價款同額金額即8,572,500元作為懲罰性違約金。為此，原告爰依系爭變更協議書（含系爭買賣契約）之法律關係，提起本件訴訟，請求被告陳雲鵬等11人連帶給付原告8,572,500元及其法定遲延利息。並聲明：㈠被告應連帶給付原告8,572,500元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、對被告抗辯之陳述：

㈠因系爭土地之其他共有人中之訴外人葉國豐、陳藤勇、洪麗淑、陳中和、陳思旭、邱麗芬等六人不同意出售系爭土地其等之應有部分，故系爭買賣契約其他特約事項第3條約定以土地法第34條之1規定之方式處分系爭土地，但恐未簽立系爭買賣契約之其他共有人在系爭買賣契約成立後，有主張優先承買權或妨害產權移轉登記等行為發生，造成原告購買系爭土地以開發利用之目的無法達成，系爭買賣契約「其他特約事項」第4條始約定有此情形時賦予買賣雙方解除契約權利。惟兩造於101年8月10日簽立系爭變更協議書後，依系爭變更協議書第1條約定可知，兩造同意改採判決分割共有物之方式，將未簽立系爭買賣契約之其他共有人應有部分單獨分割出來，判決分割後被告陳雲鵬等11人就其等分得之土地則仍維持共有關係，以利該分割後土地移轉所有權登記予原告。原告並依約委任律師代被告陳雲鵬等11人起訴請求分割系爭土地（下亦稱另案分割共有物訴訟），業經鈞院於102年6月14日以101年度重訴字第469號判決分割並經確定在案【被告陳雲鵬等11人並就分割後分得之土地按原來之應有部分（即本件被告陳雲鵬等11人依系爭買賣契約出售予原告之應有部分）比例維持共有（又分割後之地號為臺中市○○區○○段○0000○0○0000○0000地號；下亦稱另案判決分割後分得之土地）】。故系爭買賣契約其他特約事項第4條解約權之約定，在系爭變更協議書簽立後，已無適用餘地，此部分情節亦經證人施雅婷於鈞院審理時證述明確。雖被告陳玉玲、陳雲鵬、陳群、陳永宗等4人乃至被告陳雲鵬等11人先後向原告解除系爭買賣契約，然被告陳雲鵬等11人無契約解除權，已如前述，自不生合法解除之效力。

㈡另案分割共有物訴訟判決後，原告委請代書辦理系爭土地分割登記事宜時，被告陳群竟以製造假債權之方式，將其系爭土地中之第1028地號土地應有部分（8分之1）由假債權人即訴外人許仕宗向鈞院聲請強制執行並經查封登記，許仕宗嗣後雖於103年8月26日撤回該強制執行之聲請，惟原告於另案亦對被告陳群就系爭土地中之第1028地號土地應有部分向鈞院聲請假扣押並經假扣押執行在案，因此，執行處仍未將被告陳群於系爭1028地號土地之應有部分啟封。但原告對被告陳雲鵬等11人解除系爭買賣契約後，被告陳雲鵬等11人將另案判決分割後分得之土地以每坪112,000元之價款，總價款合計55,182,400元轉售並於103年12月8日移轉所有權登記予第三人，期間被告陳群為履行該買賣契約，乃提供全額擔保計3,429,000元以撤銷原告之假扣押。故而，被告陳雲鵬等11人於簽立系爭買賣契約後，因基於高額利潤之誘惑，不願履行系爭買賣契約，便造成上述違約情形，以達解除系爭買賣契約之目的，被告陳雲鵬等11人自應負債務不履行之責任，依系爭買賣契約第11條第2項規定支付懲罰性違約金。而原告因被告陳雲鵬等11人之違約行為而解除系爭買賣契約，受有契約成立時，規劃建屋之期待利益損害為140,340,000元，且衡諸被告陳雲鵬等11人嗣後將其等分割後土地轉售予第三人之總價為55,182,400元，有如前述，與兩造依系爭買賣契約約定之總價42,862,500元，二者價差逾12,000,000元，該等價差亦屬原告因被告陳雲鵬等11人不履行債務所受之損害，而得作為酌定違約金之標準等情以觀，堪認原告本件主張之違約金數額合理。且若被告陳雲鵬等11人連帶賠償原告8,572,500元，其連帶債務人間各依持分比例為內部分擔，則各自負擔之違約金相較因違約所獲得之利益，兩者相去甚遠，益徵原告本件主張之違約金數額並未過高，自無酌減之必要。

㈢系爭土地之買賣係經由僑馥公司基於公證第三人地位為履約保證，係由僑馥公司提供契約書範本，且其契約條款均經由兩造共同之合意，若有規定不足之處，再以增列其他特約事項之方式補足。因此，系爭買賣契約並非原告提供，亦非原告預定用於同類契約條款而訂定之契約，與「定型化契約」實屬有間。退步言，縱認系爭買賣契約第9條第7項之約定為屬定型化契約條款，惟細繹系爭買賣契約全部內容，並無失衡之處，被告陳雲鵬等11人均為系爭土地之共有人，得自由決定是否出賣其於系爭土地之應有部分，而與原告締結系爭買賣契約，且衡諸被告陳雲鵬等11人均非經濟上弱者，既於自由意志之下決定而與原告簽約，則其等11人共同負擔違約之連帶賠償責任，應無民法第247條之1所定顯失公平而無效之情事。又系爭買賣契約關於連帶債務及連帶債權之約定，雖置於系爭買賣契約第9條擔保責任條款範圍內，然依系爭買賣契約第9條第7款連帶債務約定之後段載明「且其內部就本約之權益分配概與他方無涉」等語，足見連帶債務之約定係適用於全部契約，非限縮契約當事人僅就擔保責任負連帶債務之責，而將第11條關於違約罰則之約定排除在外，被告陳雲鵬等11人將系爭買賣契約第9條第7項、第11條第2項為選擇性及分割適用之抗辯，顯不符合兩造之真意。再者，被告陳雲鵬等11人原均為系爭土地之共有人，原告買受系爭土地係為土地開發利用，則系爭土地共有人被告陳雲鵬等11人均有親屬關係，關於系爭買賣契約之履行及利害關係較為一致，是經雙方同意，約定買方或賣方為多數人時互負連帶責任，俾便擔保契約之履行，其真意自無將違約罰排除適用連帶責任之意思。

貳、被告抗辯：

一、兩造於101年8月10日簽立系爭變更協議書（含系爭買賣契約）後，經系爭土地共有人調閱土地登記謄本，發現共有人之一即訴外人陳中和因向第三人借款而於102年7月10日在系爭第1027地號土地設定最高限額抵押權予訴外人邱賴玉雲，被告陳玉玲、陳雲鵬、陳群、陳永宗四人遂依系爭買賣契約其他特約事項第4條約定，於102年8月3日寄發存證信函（大雅郵局第390號）向原告解除系爭買賣契約，且被告陳雲鵬等11人於本件訴訟中再以104年2月5日爭點整理狀繕本送達原告時作為解除系爭買賣契約之意思表示。則系爭買賣契約既經被告陳玉玲、陳雲鵬、陳群、陳永宗四人及被告陳雲鵬等11人先後通知原告無條件解除，被告陳雲鵬等11人應無違約責任，原告請求其等連帶給付違約金，已無理由。參照系爭變更協議書第6條約定，除買賣雙方約定變更之條款外，其餘事項仍應依系爭買賣契約內容為履行。因此，系爭變更協議書既未變更系爭買賣契約「其他特約事項」第4條約定之解約權，則系爭買賣契約之解約權約定自仍得適用，原告主張已無適用餘地，顯無可採。

二、兩造於系爭買賣契約特約事項第14條第8項以手寫文字記載「1.其他特約事項詳如附表」，若原告主張系爭買賣契約為雙方達成共識後當場製作，何未將附表所列其他特約事項直接以打字方式製作於第14條特約事項下，反以手寫方式及附表替代？因此，系爭買賣契約第9條第7項之約定確為定型化契約條款，原告主張該條項非屬定型化契約條款，應無可採。被告陳雲鵬等11人乃各自出賣系爭土地之應有部分予原告，自僅就其等各人之應有部分範圍以內負擔保責任，惟系爭買賣契約第9條第7項關於連帶債務之約定，賣方除須就所有持分負擔保責任外，對其他共有人所有之應有部分亦須負連帶擔保責任，顯然加重賣方責任，亦顯失公平，依民法第247條之1第2款規定，系爭買賣契約第9條第7項約定應為無效。退步言，縱認系爭買賣契約第9條第7項約定係屬有效，然該約定係於第9條擔保責任規定範圍內，即使被告陳雲鵬等11人依約應負連帶責任，亦僅就擔保部分負連帶責任，關於系爭買賣契約第11條第2項之違約罰則，則無連帶責任約定，兩造就該「違約罰則」既無明示約定亦無法律規定應負連帶責任，原告主張被告陳雲鵬等11人應負連帶擔保責任而請求連帶給付違約金，為無理由，並無可採。

三、再者，被告陳雲鵬等11人嗣後雖有將另案判決分割後分得之土地以每坪112,000元之價款，總價款合計55,182,400元轉售並於103年12月8日移轉所有權登記予第三人。惟系爭買賣契約之出賣人中，應僅有被告陳群一人須負權利瑕疵擔保責任，其餘被告10人並無違約情事，且系爭買賣契約於賣方應就擔保責任負連帶債務之約定，依前述應為無效。退步言，縱認被告陳雲鵬等11人應就違約部分負連帶責任，惟除被告陳群外，其餘被告10人之違約情形甚微，而原告係為整體開發計畫而購買被告陳雲鵬等11人就系爭土地之應有部分，尚未有實際損害發生，原告主張依存入履約保證信託專戶之款項即8,572,500元作為其請求之違約金數額，顯然過高，亦應予酌減。

四、並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請；㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、兩造不爭執之事項及爭點：

一、兩造不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）：

㈠訴外人君鼎公司於101年6月10日向被告陳雲鵬、陳永宗、陳玉玲、廖國証、廖福田、廖富子、陳佐臺、陳明暉、陳鴻瑛、陳鴻瑜等10人購買系爭土地（即坐落臺中市○○區○○段0000○0000○0000地號三筆土地））其等之應有部分，並簽立系爭買賣契約。

㈡訴外人君鼎公司於101年8月10日將系爭買賣契約之權利義務讓渡予原告，並簽立不動產契約讓渡書，同日並增加系爭土地之共有人陳群為出賣人，原告並於同日與被告陳雲鵬、廖國証、廖福田、廖富子、陳永宗、陳玉玲、陳佐臺、陳明暉、陳鴻瑛、陳鴻瑜及陳群等11人（即被告陳雲鵬等11人）簽立系爭變更協議書（即由原告向被告陳雲鵬等11人買受系爭土地其等之應有部分），雙方約定買賣總價金為42,862,500元。又原告已依不動產買賣價金履約保證申請書約定，將第一期簽約款4,281,250元及第二期備證用印款4,291,250元，合計8,572,500元存入僑馥價金履約保證信託財產專戶。

㈢被告陳雲鵬等11人提起另案分割共有物訴訟（即本院101年度重訴字第469號；被告陳雲鵬等11人提起該分割共有物訴訟支出之裁判費等相關訴訟費用，實際上係由原告所墊付），業經本院於102年6月14日判決分割（被告陳雲鵬等11人就另案判決分割後分得之土地，依原來應有比例維持共有關係），因對造未上訴而判決確定。

㈣被告陳玉玲、陳雲鵬、陳群、陳永宗等4人於102年8月3日寄發存證信函（大雅郵局第390號）向原告解除系爭買賣契約（102年8月4日送達原告）。

㈤原告於102年8月7日寄發存證信函予被告陳玉玲、陳雲鵬、陳群、陳永宗等4人（102年8月8日送達陳玉玲等4人），不同意解除系爭買賣契約。

㈥系爭土地中，被告陳群所有之系爭1028地號土地應有部分8分之1遭債權人許仕宗執行查封在案，原告委託土地代書辦理分割登記及土地所有權移轉登記之作業無法續行。

㈦原告於103年4月3日委任陳慶昌律師發函（律昌字第1030403001號）向被告陳雲鵬等11人解除系爭買賣契約（103年4月4日送達被告陳雲鵬等11人）。

㈧陳雲鵬等11人嗣再以104年2月5日民事爭點整理狀繕本向原告解除系爭買賣契約（104年2月6日送達原告）。

㈨兩造對卷附書證等證據資料均不爭執形式上之真正。

二、本件爭點：

㈠兩造簽立之系爭變更協議書，是否排除系爭買賣契約「其他特約事項」第4條解除權約定之適用？

㈡系爭買賣契約關於第9條第7項關於連帶債務及連帶債權之約定，是否為定型化契約條款？如為肯定，是否顯失公平而應屬無效？

㈢承上，若系爭買賣契約第9條第7項關於連帶債務及連帶債權之約定為有效，適用範圍為何？亦即是否僅於擔保責任範圍得適用，抑或於契約全體（包含原告請求之違約罰則）均得適用？如包含原告請求之違約罰則，本件原告主張之違約金數額是否過高？

肆、得心證之理由：

一、兩造簽立之系爭變更協議書，是否排除系爭買賣契約「其他特約事項」第4條解除權約定之適用？說明如次：

㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（參見最高法院103年度台上字第431號、103年度台上字第2067號民事判決，均同此旨）。經查：

⒈依系爭變更協議書第6條之約定，可知除系爭變更協議書所為變更條款之特別約定外，其餘事項仍依系爭買賣契約之內容履行，堪以認定。又系爭買賣契約中之「其他特約事項」第4條固約定：「本土地買賣案倘有他共有人主張優先購買權，或未出面簽訂本買賣契約之共有人於本買賣契約成立後產權移轉登記完成前辦理預告登記、設定抵押權、或受限制登記、…等妨礙產權移轉登記事宜，買賣雙方約定無條件解除本件買賣契約」等語（見本院卷第15、16頁）。惟觀諸系爭買賣契約中之「其他特約事項」第2條約明：「如買方願以共有物強制分割方式履約時，買賣雙方應另行修改相關契約條款，以符合買賣契約約定」等語（見本院卷第12頁），且系爭變更協議書第1條明揭：「本件土地買賣案經共有人陳群追認簽署同意出售，出賣人計11人（即指被告陳雲鵬等11人）合計應有持分為八分之五，原擬依土地法第34之1規定為處分，現經雙方協議同意改採與他共有人協議共有物分割或協議不成申請法院判決共有物分割方式辦理，俟共有物分割登記完竣，以賣方分割後取得土地標的辦理所有權買賣移轉登記」等語（見本院卷第15頁）。並佐以：⒈101年6月10日系爭買賣契約及101年8月10日系爭變更協議書先後簽立時均在場之承辦代書即證人施雅婷於本院審理時結證：101年6月10日簽立系爭買賣契約時，其中「其他特約事項」部分，是因為來出面簽約的共有人他們的持分未達土地法第34條之1的規定，所以需要其他的共有人追認願意出售，達到一定比例，而可以依土地法第34條之1規定來出賣土地的全部，有關於土地法第34條之1的其他事項，就列在該「其他特約事項」中；後來共有人陳群再加入簽署契約而達到土地法第34條之1規定過半數的條件，沒有用土地法第34條之1規定之方式為之，是買賣雙方的協議；會有系爭變更協議書第1條之約定，因為原告不是買原來系爭土地之所有權全部，於協議分割或法院判決分割之後，被告陳雲鵬等11人依原來之系爭土地應有部分比例取得分割後之土地所有權，再將該分割後之土地所有權移轉給原告，至於沒有與原告簽約或不願意出售原來系爭土地應有部分給原告的其他共有人，與買賣雙方無關等語（見本院卷第161至164頁）；⒉兩造簽立系爭變更協議書後之實際行為，確係由被告陳雲鵬等11人提起另案分割共有物訴訟（即本院101年度重訴字第469號；被告陳雲鵬等11人提起該分割共有物訴訟支出之裁判費等相關訴訟費用，實際上係由原告所墊付），業經本院於102年6月14日判決分割（被告陳雲鵬等11人就另案判決分割後分得之土地，依原來應有比例維持共有關係），因對造未上訴而判決確定乙節，為兩造所共認，有如前述等情以觀，顯見兩造於被告陳群加入並簽立系爭變更協議書後，兩造業已合意改採依分割共有物方式，原告旨在向被告陳雲鵬等11人買受取得該分割後之該共有物（即被告陳雲鵬等11人日後以協議分割或裁判分割而取得分割後之土地）所有權，已不生未與原告簽立契約之其他共有人，是否須再出面與原告簽約或是否主張優先承買權等事涉土地法第34條之1第1項至第3項相關規定之問題。

⒉綜核前述兩造於被告陳群加入而簽立系爭變更協議書，其前後之原因事實互有不同；兩造簽立系爭變更協議書時，所欲使其等意思表示發生之法律效果，實質上乃為系爭土地分割後陳雲鵬等11人所分得該分割後之土地所有權全部；乃至兩造於系爭變更協議書後，訴請裁判分割系爭土地之實際舉止，使原告取得該分割後土地所有權全部之經濟目的等情，堪認兩造簽立系爭變更協議書時之真意，業已排除系爭買賣契約中之「其他特約事項」第4條約定之適用，始符誠信及公平原則。

㈡兩造於101年8月10日簽立系爭變更協議書後，系爭土地之另一共有人即訴外人陳中和嗣於102年7月10日有將系爭土地中之第1027地號土地之應有部分（即8分之1）設定登記最高限額抵押權予訴外人邱賴玉雲乙節，固據被告提出該土地登記謄本附卷可按（見本院卷第94頁）；又被告陳雲鵬等11人並以訴外人陳中和所為之前揭最高限額抵押權設定登記行為，作為其等依系爭買賣契約中之「其他特約事項」第4條向原告解除系爭買賣契約之事由，其中被告陳玉玲、陳雲鵬、陳群、陳永宗等4人於102年8月3日寄發存證信函（大雅郵局第390號）向原告解除系爭買賣契約，有如前述；嗣陳雲鵬等11人再以104年2月5日民事爭點整理狀繕本送達原告而向原告解除系爭買賣契約，固據被告陳明在卷（見本院卷第171頁）。惟兩造簽立系爭變更協議書時，業已排除系爭買賣契約中之「其他特約事項」第4條約定之適用，已詳如前述，則被告陳雲鵬等11人以訴外人陳中和嗣於102年7月10日所為前揭設定最高限額抵押權登記予第三人為由，先後向原告解除系爭買賣契約，均不生合法解除之效力，甚為明灼。是被告陳雲鵬等11人主張其等業已向原告合法解除系爭買賣契約，委無可採。

二、系爭買賣契約關於第9條第7項關於連帶債務及連帶債權之約定，是否為定型化契約條款？如為肯定，是否顯失公平而應屬無效？說明如次：：

㈠定型化契約條款，係指當事人一方預定契約之條款，而由需要訂約之他方，依照該項預定條款簽訂之契約。此觀民法第247條之規定即明。觀諸系爭買賣契約第9條擔保責任之約定，可知該條係事先以電腦打字印刷之內容，且參諸證人施雅婷於本院審理時結證：因為有請僑馥公司擔任履約保證，系爭買賣契約是用僑馥公司提供的制式契約來簽約等語（見本院卷第161頁），則系爭買賣契約第9條第7項之約定，乃為定型化契約條款，固堪認定。

㈡被告雖抗辯系爭買賣契約第9條第7項關於被告陳雲鵬等11人應就擔保責任負連帶債務之約定，有民法第247條之1第2款規定「加重他方當事人之責任」之情事，依其情形對被告陳雲鵬等11人顯失公平，該部分之約定應屬無效等情。惟為原告所否認。且按定型化契約之條款，因違反誠信原則，顯失公平而無效者，應以契約當事人之一於訂約當時，處於無法選擇締約對象或無拒絕締約餘地之情況，而簽訂顯然不利於己之約定者，始足當之（參見最高法院92年台上字第39號民事裁判，亦同此旨）。經查：

⒈被告陳群加入並簽立系爭變更協議書前，其餘被告10人於101年6月10日簽立之系爭買賣契約時已有第9條（包括第1項至第7項全部，下均同）擔保責任之約定，顯見該其餘被告10人距離101年6月10日後之時隔二個月即：再於101年8月10日與原告簽立系爭變更協議書時，已詳悉系爭買賣契約第9條之內容，並非無拒絕訂立該第9條第7項連帶債務條款之餘地。且參諸證人施雅婷於本院審理時結證：101年6月10日簽立系爭買賣契約，簽約人對於系爭買賣契約的內容都有看過才簽立，條文有不足的部分我當場另外用電腦打了一份「其他特約事項」作為附件；101年8月10日簽立的系爭變更協議書，沒有用土地法第34條之1規定之方式為之，是買賣雙方的協議；系爭變更協議書，我是在現場電腦打字後讓雙方簽約的，系爭變更協議書並不是僑馥公司提供的等語（見本院卷第162、163頁），益見兩造於簽立系爭變更協議書時，被告陳雲鵬等11人對於契約之主要權利義務，已改採依分割共有物方式為之（即改採原告買受系爭土地分割後被告陳雲鵬等11人所分得之該共有物所有權全部，為契約之主要權利義務），及其等中之一人倘違反系爭買賣契約第9條（擔保責任）之相關契約義務時應依同條第7項負連帶給付責任之約款，均已知之甚詳，被告陳雲鵬等11人就其等是否與原告簽立系爭變更協議書，顯有充分自由之選擇權利、亦有拒絕訂立該第9條第7項約款之餘地，甚為明灼。依前開說明，被告抗辯系爭買賣契約第9條第7項之約款顯失公平而無效乙節，已無可採。

⒉況參諸系爭買賣契約第9條第1項、第2項約定：「賣方擔保本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛情事，除本約另有約定外，賣方應於繳稅前理清或排除」、「本約簽訂後，賣方不得就買賣標的物增加借貸或提供設定抵押權、出租、出典、讓售、擔保等情事或其他擴張信用之行為」等語，及同條第7項關於連帶債務人（即被告陳雲鵬等11人）內部間就契約之權益與他方（即原告）無涉之約定（見本院卷第10頁）。再綜參：⑴兩造簽立系爭變更協議書後，契約之主要權利義務，已改採依分割共有物方式為之（即改採原告買受系爭土地分割後被告陳雲鵬等11人所分得之該共有物所有權全部，為契約之主要權利義務）；⑵系爭土地中，被告陳群所有之系爭1028地號土地應有部分8分之1遭債權人許仕宗執行查封在案，原告委託土地代書辦理分割登記及土地所有權移轉登記之作業無法續行等情，已如前述等情以觀，足見被告陳雲鵬等11人全體對於履行系爭買賣契約義務過程中，不得違反第7條第1項、第2項之擔保責任，主觀上乃具有共同目的、相互牽連而應負連帶給付責任。否則，被告陳雲鵬等11人中之一人因有前開擔保事項之違約情事，致原告實質上無從辦理後續之分割登記及土地所有權移轉登記，在此契約之主要目的無從達成之情形下，倘仍謂該違約之一人或數人對原告僅負可分之債之債務債任，反而與誠信原則相違，對原告亦失之公平，核與兩造簽約之真意不符。是被告抗辯系爭買賣契約第9條第7項之約款，有因加重被告陳雲鵬等11人責任而顯失公平之情事，委無可採。

㈢從而，系爭買賣契約第9條第7項為屬有效之約款，被告陳雲鵬等11人中之一人或數人有同條第1項等各項所定之違約情事，被告陳雲鵬等11人應依同條第7項之約定對原告負連帶給付之責，足堪認定。

三、系爭買賣契約第9條第7項之約定為屬有效，有如前述。被告雖抗辯系爭買賣契約第9條第7項之適用範圍，不包括系爭買賣契約第11條第2項違約罰則之約定。惟為原告所否認，且系爭買賣契約第11條第2項約明：「賣方如不履行本約所定各項義務時，買方應定七日以上之期限催告履行，逾期仍不履行時買方有權解除契約，賣方除應將所收之價款全部退還外，並應同時賠償與買方已支付價款同額金額做為懲罰性違約金」等語，可知賣方應依前揭違約罰則約定賠償買方違約金之基礎，乃為賣方即被告陳雲鵬等11人倘違反兼括系爭買賣契約第9條第1項、第2項等擔保責任在內之各項契約義務。又被告陳雲鵬等11人中之一人或數人有系爭買賣契約第9條第1項、第2項所定之違約情事，將使原告買受系爭土地分割後被告陳雲鵬等11人所分得之該共有物所有權全部即：契約之主要目的無從達成，被告陳雲鵬等11人對原告應依系爭買賣契約第9條第7項之約定對原告負連帶給付之責，有如前述。依前揭第一、㈠點所述解釋當事人意思表示真意之原則，倘將被告陳雲鵬等11人依系爭買賣契約第9條第1項、第7項而應對原告負違約連帶給付責任之適用範圍，與第11條第2項違約罰則之約定予以割裂並為互異之解釋，無異將使被告陳雲鵬等11人因違約而須連帶對原告負損害賠償責任等計算違約金標準之具體內涵消失殆盡，倘謂系爭買賣契約第9條第7項之適用範圍，不包括系爭買賣契約第11條第2項違約罰則之約定，顯不符誠信原則，對原告亦失之公平，核與兩造簽約之真意不符。是被告前開所辯，並無可採。從而，原告主張被告陳雲鵬等11人依系爭買賣契約第11條第2項約定，所應賠償原告之懲罰性違約金，對原告應負連帶給付責任，為屬有據，應堪憑採。

四、兩造簽立系爭變更協議書後，被告陳群就系爭土地中之系爭1028地號土地應有部分8分之1遭債權人許仕宗向本院聲請強制執行並於102年11月11日經查封登記，致原告委託土地代書辦理分割登記及土地所有權移轉登記之作業無法續行乙節，有如前述，且經本院調閱102年度司執字第112521號強制執行案卷查核屬實。則被告陳雲鵬等11人係因可歸責於自己而有系爭買賣契約第9條第1項所定權利瑕疵之違約事由，堪以認定。於此情形，原告植基於前揭被告陳群系爭1028地號土地應有部分8分之1遭債權人許仕宗強制執行並經查封登記即：該當於系爭買賣契約第9條第1項之違約事由，原告於102年12月24日委請律師發函催告被告陳雲鵬等11人應排除法院查封登記之設定障礙，否則將逕行解除系爭變更協議書（含系爭買賣契約），有該律師函文在卷可稽（見本院卷第28頁）。嗣因惟未獲被告陳雲鵬等11人置理，原告再於103年4月3日委請陳慶昌律師寄發律師函（律昌字第1030403001號）而向被告陳雲鵬等11人解除系爭買賣契約（103年4月4日送達被告陳雲鵬等11人）乙節，有如前述。則原告於103年4月4日業已合法解除系爭變更協議書（含系爭買賣契約），原告得依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求被告陳雲鵬等11人就其等應賠償原告之懲罰性違約金負連帶給付之責，亦堪認定。

五、本件原告依系爭買賣契約第11條第2項約定，請求被告陳雲鵬等11人就其等應賠償原告之懲罰性違約金負連帶給付之責，為屬有據，有如前述。又原告業已給付系爭買賣契約之價金為8,572,500元乙節，為兩造所共認，亦如前述。茲就原告請求被告陳雲鵬等11人連帶賠償與該價金8,572, 500元同額之懲罰性違約金數額，是否過高，說明如次：

㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。所謂違約金，不問其作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有上開規定之適用（最高法院50年台抗字第55號判例參照）。至於是否相當，則須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，或債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例參照）。查原告乃為建設公司，且原告主張其與被告陳雲鵬等11人簽立系爭變更協議書（含系爭買賣契約）之目的，旨在計劃為整體開發土地乙節，業據被告自明在卷（見本院卷第115頁）。惟原告主張因被告陳雲鵬等11人之違約行為而解除系爭買賣契約，受有契約成立時，規劃建屋之期待利益損害140,340,000元，為被告所否認，且原告就此有利於己之事實並未舉證以實其說，尚難認原告受有該期待利益損害之數額確有高達140,340,000元之多。

㈡民法第252條之立法意旨乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，然前揭實體法酌減違約金之規定，並不能排除訴訟法法理之適用，亦即所謂「違約金過高」之事實，仍需由當事人依我國民事訴訟辯論主義內涵主張暨舉證。換言之，當事人間有關違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意思及平等地位自主決定，倘債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，原則上當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，以符合契約約定之本旨。又按買受人因出賣人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所增值，固非解約前債務不履行所生之損害；惟若市價於契約解除前已有漲價，高於原定買賣價金，買受人之財產價值因而減少，該價差非不可認係買受人因出賣人不履行債務所受之損害，而以之作為酌定違約金之參考標準（參見最高法院103年度台上字第2654號民事裁判，亦同此旨）。查兩造依系爭變更協議書（含系爭買賣契約）約定之總價款為42,862,500元，有如前述；又被告陳雲鵬等11人嗣後將其等分割後土地轉售予第三人之總價為55,182,400元乙節，為兩造所共認（見本院卷第234、241、250頁），核與本件兩造約定買賣總價款42,862,500元，二者價差逾12,000,000元，該等價差自得作為本件酌定違約金之參考標準。爰審酌被告陳雲鵬等11人之前揭違約情節，並佐以另案分割共有物訴訟法院於102年6月14日判決分割後，迄至原告於103年4月4日合法解除系爭變更協議書（含系爭買賣契約）長達逾9個月之期間中，堪認原告確有無法依其原訂計劃整體開發分割後土地，乃至喪失將該分割後土地出售予他人之潛在機會。惟相異之人、在不同時間出售該分割後土地之價格為何，本會隨著各該時點市場交易之局限條件不同，致實際成交價格有或高或低之可能，且依本件卷附事證，尚難將原告因喪失該出售之潛在機會，即逕認原告財產價值減少之程度即：其無法依原訂計劃整體開發分割後土地或其實際上出售該分割後土地之價格，確會等同或高於其給付買賣價款8,572,500元之數額等情以觀，認上開懲罰性違約金應予酌減為5,500,000元為適當。是原告請求被告陳雲鵬等11人連帶賠償其懲罰性違約金5,500,000元，為有理由，應予准許。至原告逾此數額之請求，為無理由，不應准許。

六、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告陳雲鵬等11人之前揭5,500,000元違約金債權，既經原告起訴而送達訴狀，被告均迄未給付，當應負遲延責任。又連帶債務之成立，以當事人明示或法律有規定者為限，民法第272條定有明文，且依民法第273條第1項、民法第279條規定，債權人得對連帶債務人中之一人或數人或全體，同時或先後請求，其利益或不利益對他債務人不生效力，是法律既未規定數人對遲延利息應負連帶給付之責，則被告應給付之遲延利息自應分別起算。則就被告陳雲鵬等11人應連帶給付原告之前揭5,500,000元之利息部分，其中就被告陳永宗、廖福田、陳雲鵬、廖富子、陳佐臺、陳鴻瑛、陳鴻瑜等7人部分，原告請求自起訴狀繕本送達其等7人翌日：即103年5月8日（見本院卷附第39、42、38、120、43、45、46頁其等7人之送達回證）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；其中就被告陳玉玲、廖國証、陳群等3人部分，原告請求自起訴狀繕本送達其等3人翌日：即103年5月9日（見本院卷附第40、41、47頁其等3人之送達回證）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息；其中就被告陳明暉部分，原告請求自起訴狀繕本送達被告陳明暉（係103年5月9日寄存送達，於103年5月19日生送達效力，見本院卷附第44頁之送達回證）翌日：即103年5月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，均無不合，應予准許。

七、綜上所述，原告依系爭變更協議書（含系爭買賣契約）之法律關係，請求被告連帶給付原告5,500,000元，及其中被告陳永宗、廖福田、陳雲鵬、廖富子、陳佐臺、陳鴻瑛、陳鴻瑜均自103年5月8日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告陳玉玲、廖國証、陳群均自103年5月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告陳明暉自103年5月20日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

伍、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失其宣告之依據，應併予駁回。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。

柒、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條2項、第392條第2項。