臺灣臺中地方法院103年度重訴字第460號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第460號

原告

廖學萬

原告

廖本均

原告

廖鐘梅

上三人共同訴訟代理人

陳 健律師

被告

徐錫珪

被告

徐錫煙

被告

徐錫霖

被告

徐錫隆

被告

徐錫柔

被告

呂崇民

被告

龔健平

上七人共同訴訟代理人

柳正村律師

上列當事人間給付補償金事件，本院於民國103年10月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

㈠緣原告3人原分別係坐落台中市○○區○○段○000○000○000地號及廣順段第525、527、533、552、528地號土地之三七五耕地租約之承租人。其耕地租約字號分別為墩港字第2297號及墩港字第908號。嗣上開土地經區段徵收及重劃後，分割為同段第504、525-1、525-2、527、527-1、527-2、528、528-1、528-2、533-2、533-3、533-4、552、552-2、525、533、552-3、552-4等共18筆土地。

㈡上開18筆土地，其中廣順段第525、533、552-3、552-4地號等4筆土地，經臺中市○○○000○0○0○○○地區○○○0000000000號函公告徵收。其餘14筆土地，則經臺中市政府以100年5月4日府授地劃一字第0000000000號函公告屬於中科自辦市地重劃範圍。案經上開14筆土地之地主即被告7人申請終止登記於上開14筆土地之墩港字第2297號及墩港字第908號耕地三七五租約。

㈢當時兩造並未能就上開14筆土地所涉及之重劃補償費用達成共識，經多次協調後，迄102年12月10日由台中市中科經貿自辦市地重劃區重劃會召開協調會議，惟仍未能達成協議。嗣上開14筆土地參與重劃後，被告等七人獲分配台中市○○區○○○段○00○○000地號土地(以下簡稱系爭土地)，台中市政府地政局乃依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定，將原告等之耕地三七五租約一併轉載至系爭土地上。

㈣被告等人固曾於102年12月11日向原告等人發函表示依平均地權條例第76條至第78條規定終止兩造間之租約，惟被告遲至103年5月間始辦理提存。其中原告廖學萬部分，被告以103年度存字第1291號提存新台幣(下同)1250萬8163元；原告廖本均、廖鐘梅部分，被告以103年度存字第1290號提存1484萬8381元，總提存金額為2735萬6544元。按「承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣(市)政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。」平均地權條例第78條定有明文。故兩造間之耕地租約，應於台中市政府准予終止時起終止。

㈤按耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約；出租人應按終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一給予承租人補償，耕地三七五減租條例第17條定有明文。系爭土地之租約既於103年8月間終止，則自應按終止當時即103年度之公告地價每平方公尺4萬7000元計算補償金。經查，鑫港尾段92地號面積為1593.19平方公尺、102地號面積為2206.33平方公尺，故2筆土地之公告現值應為1億7857萬7440元【計算式：(1593.19＋2206.33)×47000＝000000000】。又系爭土地之增值稅為0元，則被告應提出之補償金應為5952萬5813元【計算式：000000000÷3＝00000000】。扣除被告等人已提存之2735萬6544元，尚不足3216萬9269元【計算式：00000000－00000000＝00000000】。

㈥又原耕地租約之面積為9183.46平方公尺【墩港字第2297號耕地租約面積4198.93平方公尺＋墩港字第908號耕地租約面積4984.53平方公尺＝9183.46平方公尺】：

⒈其中原告廖學萬之承租面積為4198.93平方公尺，依比例計算，應獲補償2721萬6836元【(4198.93÷9183.46)×00000000＝00000000(元以下四捨五入)】，扣除被告已提存之1250萬8163元，應再補償原告廖學萬1470萬8673元【計算式：00000000－00000000＝00000000】。

⒉另原告廖本均、廖鐘梅之承租面積為4984.53平方公尺，依比例計算，應各獲補償1615萬4489元【(4984.53÷9183.46)×00000000÷2＝00000000(元以下四捨五入)】，扣除被告已提存之1484萬8381元，應再補償原告廖本均、廖鐘梅各873萬0298元【計算式：00000000－(00000000÷2)＝0000000】。

㈦聲明：

⒈被告應共同給付原告廖學萬1470萬8637元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒉被告應共同給付原告廖本均873萬0298元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒊被告應共同給付原告廖鐘梅873萬0298元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⒋原告均願供擔保，請准予宣告假執行。

㈧對被告答辯之陳述：

⒈耕地三七五減租條例第17條，係平均地權條例第76條至78條之特別規定，自應優先適用。系爭租約既於103年8月間始經台中市政府註銷，自應以租約經註銷時即103年當期之公告地價計算補償金。

⒉被告早在100年9月27日及10月25日，即曾向台中市政府申請終止租約，倘如被告主張需以申請終止租約時點之當期公告地價計算補償金，亦應以最初申請終止租約之100年間為準，而非以102年12月19日為準。

⒊本件並非公辦市地重劃，而是自辦市地重劃，故土地重劃後，得否終止租約及請求補償，應優先適用獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條之規定。另依據獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條及平均地權條例第63條第2項第1款之規定，被告給付之補償金，應按重劃前租約之面積、及重劃計畫書公告當期之土地公告現值作補償。

二、被告方面：

㈠被告所有坐落台中市○○區○○○段○00○000地號土地，已經土地重劃完畢，編為住宅區，依平均地權條例第76條至78條規定於102年12月19日由原告向台中市政府申請終止租約，經台中市政府地政局於103年5月12日召開協調會，因協調不成，由台中市政府通知被告將原告應領取補償費提存法院後，由台中市政府以103年8月11日府授地權一字第0000000000號函准予終止耕地租約，並函請台中市西屯區公所註銷系爭土地耕地租約登記，且經台中市西屯區公所103年8月18日公所建字第0000000000號函覆同意註銷租約登記，再通知台中市中興地政事務所塗銷土地標示部其他登記欄「有三七五租約」註記登記在案。

㈡茲被告既於102年12月19日送件申請終止租約，依平均地權條例施行細則第98條第1項之規定，自當以102年度之土地公告現值計算補償金，原告主張依103年度之公告現值計算補償金，自屬有誤。

㈢系爭土地於102年11月19日土地重劃登記完畢時，已將耕地三七五租約轉載於土地登記薄上。至於原告所提出重劃會103.01.22函文，係指該日函覆原告，並非該日將三七五租約轉載於土地登記簿上。

㈣耕地三七五減租條例第17條只要耕地變更為非耕地使用(如建築用地、道路用地、機關用地、公園預定地等)，即可依本條例終止租約收回土地，適用範圍較廣。至於平均地權條例第76條至78條僅限縮於編為建築用地，適用範圍較小。但兩者給付補償費之標準相同，均以終止租約當期公告土地現值，扣除增值稅後餘額三分之一。如出租人依耕地三七五減租條例第17條終止租約，即優先適用該條例規定。

㈤原告稱兩造已於100年合意終止租約，並不實在。查兩造於100年12月5日因實施區段徵收及市地重劃申請終止三七五租約協調會會議紀錄，主要係針對徵收土地即重劃前台中市○○區○○段000○000○00000○○00000地號等4筆土地，經台中市政府逕為註銷租約而協調，並非被告七人申請終止租約。至於本件其他14筆私有耕地之租約，因不在台中市政府得逕為註銷之範圍，故必須依據獎土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定之程序處理。

㈥聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。

三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：

㈠不爭執事項：

⒈兩造就重劃前被告所有坐落於台中市西屯區廣順段第504、525-1、525-2、527、527-1、527-2、525、528、528-1、528-2、000000-0、533-3、533-4、552、552-2、552-3、及552-4地號等18筆土地，有耕地三七五租約關係。原告廖學萬承租之耕地面積為4198.46平方公尺；原告廖本均、廖鐘梅承租之耕地面積為4984.53平方公尺。合計9183.46平方公尺。

⒉上開土地除525、533、552-3、及552-4地號等4筆土地外，其餘14筆經劃入台中市中科經貿自辦市地重劃區參與重劃，並於102年11月19日重劃登記完畢，編定為住宅區。重劃後被告獲分配之土地為台中市○○區○○○段○00○000地號土地，面積分別為1593.19平方公尺、及2206.33平方公尺。兩造之原14筆地號上之耕地三七五租約嗣轉載於上開2筆土地。

⒊台中市○○區○○○段○00○000地號土地102年度之公告現值為每平方公尺2萬1600元；103年度之公告現值為每平方公尺4萬7000元。預計之土地增值稅為0元。

⒋被告於102年12月19日依平均地權條例第76條至78條之規定，向台中市政府提出「出租耕地編號建築用地終止租約申請書」。

⒌兩造就終止耕地租約之補償金無法達成協議，被告乃依重劃後鑫港尾段92、102地號土地之面積，及102年度之公告現值，計算補償費，並分別以本院103年度存1290號、及1291號為原告廖本均、廖鐘梅提存1484萬8381元；為原告廖學萬提存1250萬8163元。

⒍台中市政府於103年8月11日以府授地權一字第0000000000號函准予終止耕地租約，並請台中市西屯區公所辦理三七五租約之註銷事宜。

⒎依台中市政府地政局網站資料，台中市中科經貿自辦市地重劃區之重劃計畫書係於98年3月10日至98年4月9日期間公告。

㈡主要爭點：

⒈本件終止耕地租約之補償金發放，應適用耕地三七五減租條例第17條、或平均地權條例第63條、或平均地權條例第76至78條、或獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條之規定辦理？

⒉兩造就坐落台中市○○區○○○段00○000地號土地之耕地三七五租約何時終止？計算補償金應以何年度之公告現值為準？

⒊計算補償金，應以重劃前之原告原承租耕地面積為準，或以重劃後被告獲分配之土地面積為準？

四、法院之判斷：

㈠本件補償金適用法律之疑義：

⒈原告固主張本件系爭14筆耕地租約終止後，應按平均地權條例第63條之規定辦理補償金之發放等語。惟按平均地權條例第63條係規定：「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償....一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。」換言之，適用本條例之規定向出租人請求補償金者，須以耕地租約係經直轄市或縣(市)政府「逕為註銷租約」為要件，惟本件系爭14筆耕地租約，並非由台中市政府逕為註銷，與上開條例規定適用之要件不符，故原告自不能依平均地權條例第63條之規定，請求被告給付補償金。

⒉另耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約；而終止租約時，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」耕地三七五減租條例第17條定有明文。是依該條例請求補償者，須終止租約當時，耕地仍實際從事農作為要件，此由該條例規定承租人得請求補償之項目包括「尚未收穫農作物之價額」自明。另按「自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：一、重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第六十三條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變登記。」獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條亦有明定。經查，兩造就系爭14筆耕地租約之爭議因協調不成，乃由台中市中科經貿自辦市地重劃區重劃會於102年11月19日土地重劃登記完畢時，將原14筆耕地租約，轉載於被告等人重劃後所分配之台中市○○區○○○段○00○000地號土地，此有台中市中科經貿自辦市地重劃區重劃會103年1月22日中科經貿字第1646號函(原證3)、及土地登記謄本(被證二)在卷可參。換言之，耕地租約經轉載於重劃後之台中市○○區○○○00○000地號土地之後，原告等人並無在上開二筆土地上為實際耕作之事實(因重劃後獲分配之土地位置已變更)，揆諸上開說明，承租人自無從依耕地三七五減租條例第17條之規定，請求補償費。

⒊另按「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」；又「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告地現值減除預計土地增值稅後餘額1/3給予補償」平均地權條例第76條第1項、第77條第1項分別定有明文。與耕地三七五減租條例規定之意旨相同，自應為相同之解釋。

⒋此外，不論是耕地三七五減租條例第17條，或平均地權條例第76條第1項，關於出租耕地依法編定或變更為非耕地或建築用地之原因，並未作任何限制。惟獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條係針對自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地，於重劃後，關於終止租約補償費所作之特別規定，而本件系爭14筆耕地，正係因參與台中市中科經貿自辦市地重劃區重劃會之土地重劃，而經變更為建築用地，自當依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條之特別規定計算補償費。

㈡計算本件補償金，應依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條之規定辦理：

⒈按「自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：一、重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後二個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第六十三條第二項第一款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。」獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條第1項第1款前段定有明文。

⒉故本件計算補償金之基準，關於土地面積部分，應依重劃前之租約面積計算，而非重劃後出租人獲分配之土地面積計算；至於土地現值部分，則應依重劃計畫書公告之當期之公告現值計算，與出租人何時終止租約無涉。

㈢另查，台中市中科經貿自辦市地重劃區重劃會之重劃計畫書，係於97年12月19日經台中市○○○○地○○○0000000000號函核定，嗣於98年3月10日起至98年4月9日止公告三十日，此有台中市政府地政局網站資料一份在卷可憑。故計算本件補償金，當以98年度之土地公告現值為準。另系爭14筆土地重劃前之面積、及98年度當期之公告現值分別如附表所示，亦有台中市政府地政局100年12月13日中市地權一字第0000000000號函附之協調會議紀錄(原證2)及本院依職權查詢之公告土地現值及公告地價查詢表各一份在卷可參。以此計算，原告可領取之補償金總計為2851萬0040元(詳如附表所載)。

㈣又原耕地租約之面積為9183.46平方公尺(墩港字第2297號耕地租約面積4198.93平方公尺＋墩港字第908號耕地租約面積4984.53平方公尺＝9183.46平方公尺，包含經徵收之525、533、552-3、及552-4地號等4筆土地)。其中原告廖學萬之承租面積為4198.93平方公尺，依比例計算，應獲補償1303萬5573元【(4198.93÷9183.46)×00000000＝00000000(元以下四拾伍入)】。原告廖本均、廖鐘梅之承租面積為4984.53平方公尺，依比例計算，應獲補償1547萬4467元【(4984.53÷9183.46)×00000000＝00000000(元以下四捨五入)】。

㈤茲被告已為原告廖學萬提存1250萬8163元，尚不足52萬7410(計算式：00000000－00000000＝527410)；另被告己為原告廖本均、廖鐘梅提存1484萬8381元，尚不足62萬6086(計算式：00000000－00000000＝626086)。則原告廖學萬請求被告共同給付52萬7410元；原告廖本均、廖鐘梅各請求被告共同給付31萬3043元(計算式：626086÷2＝313043)，併自起訴狀繕本送達最後一位被告呂崇民翌日即103年8月22日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

㈥兩造均陳明願供擔保，聲請假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰均酌定相當之擔保金准許之；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。