臺灣臺中地方法院103年度重訴字第569號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第569號

原告

華饌企業股份有限公司

法定代理人

呂敏達

訴訟代理人

陳光龍律師

複代理人

楊璧榕律師

複代理人

林修弘律師

被告

益民開發建設股份有限公司

法定代理人

鄭敏雄

訴訟代理人

林坤賢律師

　　　　　　邱華南律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於106 年6 月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第2 項定有明文。本件原告之訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）10,635,008元及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」（見本院卷㈠第4 頁），嗣雖曾於民國105 年3 月23日提出民事擴張訴之聲明狀、於105 年11月2 日提出民事擴張訴之聲明㈡狀，分別擴張訴之聲明（見本院卷㈠第200 頁、卷㈡第17頁），然於本院106年6 月15日言詞辯論期日，變更其訴之聲明如起訴狀所載（見本院卷㈡第209 頁背面）。經查，原告所為聲明之變更，核屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，均與上揭規定相符，亦應准許。

乙、實體部分：

壹、原告起訴主張：

一、查被告於臺中市一中街、錦南街等街道所環繞之區域興建建築物一批名為「益民一中商圈」，而被告於興建該批建築物後保有8 棟位置最佳之建物，每棟7 層樓，而據以向原告招商，希望原告可以承租其中1 棟。被告向原告遊說過程中，一再表示每棟之7 層樓均可經營店鋪與設立辦公室之用，原告遂不疑有他，於100 年4 月15日就門牌號碼：臺中市○區○○街000 號（1 至7 樓加屋突一層，下稱系爭租賃物）與被告簽立店屋租賃契約書（下稱系爭契約）。被告為使原告信賴其所述為真，特別於系爭契約第六條第十款約定：「標的物之使用：…十、本房屋政府建管單位規定之主要使用用途係供店舖或辦公室之用，……。」、第十四條第十六款約定：「特約條款：…十六、乙方租賃經營使用項目用途為餐飲業，……。」。此外，為活絡商圈，被告更於同條第一款載明：「各商店舖須全年對外開放營業，以活絡人潮繁榮商圈，每天營業時間須從AM：11：00至PM：11：00止。」，顯見被告當初便以系爭租賃物可供作餐廳經營使用，而與原告簽訂系爭租賃契約，至臻明確。而兩造於簽訂系爭契約後，原告遂如火如荼投入資金進行裝潢行為，並依系爭契約第六條第四款之約定，將欲施工之圖說與設計圖，均經被告同意後，始進行施作。其中外部招牌等裝修費用與水電排水等設備分別支出9,025,750 元、1,794,000 元，共計10,819,750元（計算式：0000000 ＋0000000 ＝00 000000 ）。另原告又因系爭租賃物內部之裝潢，而投入共計5,831,945 元（計算式：0000000 ＋944000＋126000＋560000＋0000000 ＝0000000 ）。綜上，原告已投入費用16,651,695元（計算式：0000000 ＋0000000 ＝00000000）。

二、詎料，原告依約支付租金並開始以「國王的殿」為名營業後，臺中市政府都市發展局（下稱都發局）以101 年10月1 日中市都管字第10101389611 號函，通知原告系爭租賃物因有違反建築法第73條第2 項之情形，而命原告予以改善。原告遂立即向被告詢問系爭租賃物之使用執照情形，並請求被告改善上情，以符合系爭契約所約定之租賃物狀態，供原告繼續營業，但被告卻始終未能將系爭租賃物改善至可供原告營業之狀態，故原告嗣後分別於102 年10月7 日、同年月12日委託律師以102 年度朝信字第005 號、102 年度朝信字第006 號函通知原告限期處理，否則將不再支付租金。然被告不僅置之不理，反訴請原告給付租金及損害賠償，經鈞院以103 年度中簡字第636 號審理後，判決駁回被告之訴。而原告於接獲都發局之通知後，僅能依其指示不再營業。系爭租賃物既因建築法之規定，不可作為餐廳使用，是被告所為給付顯未能達系爭契約所約定「餐飲業」合法使用收益之目的，而屬可歸責於被告之不完全給付，且其瑕疵已達不能補正之程度；又被告經原告以前揭律師函多次催告後，亦不願補正，故原告自得依民法第226 條第1 項、第227 條第1 項、第256 條之規定終止系爭契約，並請求被告賠償損害。茲以本件民事起訴狀繕本之送達，向被告為終止契約之意思表示。至於損害賠償之金額，因原告所支出之簡單隔間等設備費用為5,831,945 元，此依財政部賦稅署之「固定資產耐用年數表」所示，其耐用年限為3 年。又原告於系爭租賃物裝修排水、排風、電器等設施與外部大型硬體共花費10,819,750元，其耐用年限應為10年。從而，原告自100 年8 月14日裝修完成後，因前述緣故，僅營業至102 年10月14日。因此，若計算至102 年10月14日為止，原告就上開設備，分別尚有7年10個月與10個月之耐用年限。若以直線折舊法攤提計算，大型硬體設備殘值尚存有8,531,870 元（00000000÷120 ×94＝0000000 ）；至簡單隔間設備之殘值尚存有1,619,984元（0000000 ÷36×10＝0000000 ），以上共計10,151,854元（8,531,870 ＋1,619,984 ＝10,151,854）。因系爭契約之租期長達12年之久，故原告投資上開設備皆為長遠之打算，然因被告未依債務本旨履行，致原告所投資之設備等裝潢皆付諸於流水，且無法拆下作為他用，因此，就原告之投資設備部分，被告須賠償原告10,151,854元。又系爭契約既經終止，原告亦得依系爭契約之法律關係，請求被告返還押租金483,154 元。準此，爰依法提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告10,635,008元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

三、對被告答辯之陳述：

㈠原告當初會承租系爭租賃物，係因被告之招商人員向原告表示系爭租賃物1 至7 樓皆可用以經營餐廳並作營業使用，符合原告之需求。而系爭契約第十四條第十六款既約定「乙方租賃經營使用項目用途為餐飲業」，被告自應負有使系爭租賃物1 至7 樓可供開設餐廳之義務。又於系爭契約第六條第四款約定原告就系爭租賃物有改裝設施與改建之必要時，須由被告就原告施工之情形，予以監督。因此，原告便規劃將系爭租賃物之1 至3 樓設計改裝成餐廳，並於內部加裝專供運送菜餚之升降電梯，而前揭改裝之情形，原告均依系爭契約約定交由被告監督，甚至於施工期間，被告法定代理人鄭敏雄及總經理鄭耀森亦數度前來巡視，並關心原告之施工狀況與內部實際情形。由上情觀之，兩造於訂定系爭契約時，即是約定被告有提供整棟建築物供原告經營餐廳之義務，而原告亦須以經營餐廳為使用目的以使用系爭房屋，否則亦無須有第六條第四款、第十四條第十六款之約定。此外，系爭契約中，就系爭租賃物之使用方式及用途均為一體性之約定，而無將1 樓與其他樓層分開約定，是被告抗辯其並未同意系爭租賃物之1 至7 樓均得經營餐飲業云云，亦顯屬無據。

㈡系爭契約第六條第十款僅約定：「本房屋政府建管單位規定之主要使用用途係供店鋪或辦公室之用。」，並未明確區別並載明「1 樓可供店鋪使用」、「2 至7 樓僅可供辦公室使用」，是從其文義根本無法得知究竟係1 至7 樓之使用用途皆係店鋪或辦公室使用，亦或是其中有何使用上之限制及區別，原告於訂定系爭契約時根本無法得知，而系爭契約並未達到使原告知悉系爭租賃物實際上各樓層於建管規定中使用用途為何之程度。從而，被告主張系爭契約第六條第十款之約定已明確揭露系爭租賃物之使用用途，故原告應已知悉云云，顯屬無據。另系爭契約係由出租人即被告所擬定，是以，被告主張系爭契約第十四條第十六款有關使用項目之約定，僅係原告單純表明於系爭租賃物有從事餐飲業之使用云云，亦非事實。蓋原告於承租系爭房屋時，僅能被動地配合被告，此觀系爭租賃契約中，竟無任何有關原告可解除或終止事項之約定，亦未有任何原告可向被告主張損害賠償之條款即可徵之。因此，系爭契約第十四條第十六款有關使用項目之約定並非原告表明其所營之事業，而係系爭租賃物將作為經營餐飲業之用，故被告有義務應提供符合原告可經營餐飲業之建築物，是縱使系爭契約第六條第七款約定：「乙方不得違反政府法律相關規定使用標的物。」，仍不減免被告於系爭契約所應負有之義務。被告既係專業不動產開發建設公司，對建物的使用分區限制與用途區分，其專業上之知識遠高於原告，被告既未於系爭契約內明載申請變更使用執照之義務轉嫁由原告自行處理，即不能主張不負擔此項義務。再者，原告嗣後於上開被告訴請給付租金等訴訟中始知悉系爭租賃物各樓層用途。而兩造約定系爭租賃物可供原告經營「餐飲業」，然店鋪本就可供原告作餐飲業使用，是故，被告抗辯系爭租賃物之使用用途僅記載「店鋪」而非「餐廳」，故兩造並未約定系爭租賃物可作為餐廳之用云云，洵無可採。

㈢原告係於101 年10月間始收受都發局告知違反建築法第91條規定之函文，而當時第二年即101 年8 月15日起至102 年8月14日止之租金，原告早已於101 年6 月15日以交付被告12張支票之方式以為支付，是被告抗辯原告於知悉瑕疵後仍繼續給付被告租金云云，顯非事實。而原告於知悉系爭租賃物根本未達到原告使用收益之目的後，即多次與被告聯繫，然因被告均無法處理，原告遂於102 年10月12日委請顏朝彬律師發函予被告，以行使同時履行抗辯，並非原告於行使同時履行抗辯時始將系爭租賃物有瑕疵之事告知被告。此外，原告於102 年10月12日委請顏朝彬律師所寄發之律師函內，亦已說明原告曾多次與被告聯繫，請被告解決系爭租賃物無法作為餐廳使用之問題時，被告均置之不理等情，被告於收受該律師函後，亦未表達相反之意見，此足徵原告所言非虛。從而，原告於知悉系爭租賃物無法供原告經營餐廳後，即有通知被告，並無怠於通知之情事，自可依民法第347 條準用第360 條之規定向被告請求損害賠償。

㈣原告對另案給付租金等訴訟之二審判決即鈞院104 年度簡上更字第1 號民事判決（下稱另案確定判決）提起上訴，雖由鈞院以程序上理由裁定駁回上訴，原告不服並對該裁定提起抗告後，再經最高法院以106 年度台簡抗字第42號裁定駁回抗告在案，然鈞院及最高法院之裁定，均未就本案事實部分為實質上審理。且另案確定判決所為認定有判決適用法規顯有錯誤之違背法令情形：

⒈解釋契約依據最高法院判例及判決意旨，應綜觀契約全文，並審酌過去全部事實、經濟價值、交易習慣、誠信原則，作為解釋契約之原則重要性事項。系爭契約第十四條第十六款已明確約定系爭租賃物係作為餐飲業使用，應包括所有之租賃標的物在內，另案確定判決卻認定系爭契約內未提及或具體記載關於約定原告租賃經營使用項目用途為第1 至3 層樓作為餐飲業使用之約定，而認為系爭契約顯然並未約定針對特定樓層數必須作為餐飲業使用，其所為認定顯然違反最高法院49年台上字第303 號判例及上開最高法院判決意旨，而有判決適用法規顯有錯誤之違背法令情形。

⒉原告規劃將系爭租賃物1 至3 樓設計改裝成餐廳，並於內部加裝專供運送菜餚之升降電梯，而前揭改裝之情形，原告均有依約交由被告監督，甚至於施工期間被告之法定代理人鄭敏雄及總經理鄭耀森亦數度前來內部巡視，關心原告之施工狀況與內部之實際情形，是依據經驗法則及論理法則，兩造訂約當時真意應為「系爭租賃物均得為餐廳使用」，否則原告豈可能花費巨資施工，裝修成一棟有廚房、餐桌、糧食倉庫冷凍櫃，卻不能作為餐廳使用之閒置房舍，且被告並未令原告停止施工？是另案確定判決認定原告主張被告「未提供符合系爭租約主給付義務之系爭房屋」予原告並不足採之認定，顯然違反經驗法則、論理法則及最高法院19年上字第453 號判例意旨，而有判決適用法規顯有錯誤之違背法令情形。

⒊另案確定判決認定：「系爭租約顯然並未約定針對特定樓層數必須作為餐飲業使用。」、「被上訴人（按指本件原告）仍不得執此認上訴人（按指本件被告）未依系爭租約提供合於約定使用狀態之租賃物。」，其所為認定顯然沒有以一切證據資料為斷定之標準，且亦未「通觀契約全文，於文義上及理論上詳為推求」，而違反民法第98條規定，有判決不適用法規之違背法令情形。又另案確定判決對於契約解釋之認定亦未符合特別約定條款應優先適用於普通約定之契約解釋原則，蓋系爭契約第6 條僅為普遍一般適用於所有與被告訂定租約之承租人大眾之免責條款，適用於各行業，並未如系爭契約之第14條第16款之記載而明文約定「餐飲業」，並於餐飲業三字下劃記下橫線，顯然系爭契約第14條為兩造之特別約定條款。基此，被告明知兩造約定為「餐飲業」，又明知「系爭租賃物全部樓層作為經營並支援餐廳使用」，則另案確定判決對系爭契約之解釋顯然違背卷證資料與契約文字，而違反民法第98條及最高法院19年上字第453 號判例意旨，而有判決適用法規顯有錯誤之違背法令情形。

⒋另案確定判決第23頁第8 行記載：「系爭房屋3 樓以上雖未能合法經營餐館業使用，惟1 、2 樓仍得合法開設餐館業，業如前述，被上訴人仍不得執此認上訴人未依系爭租約提供合於約定使用狀態之租賃物。從而，被上訴人抗辯上訴人未提供符合系爭租約主給付義務之系爭房屋予被上訴人，而依民法第264 條第1 項本文規定行使同時履行抗辯云云，難認有據。」云云，惟系爭契約被告對於原告所負有之主給付義務本就為「提供租賃物」及「提供可供原告作經營餐廳使用收益之租賃物」，已如前所述。然被告卻未盡「提供可供原告作經營餐廳使用收益之租賃物」之主給付義務，並使原告遭都發局認定系爭租賃物之2 、3 樓不可作餐廳使用收益而有違反建築法之情形，故原告自可依民法第264 條第1 項本文，向被告行使同時履行抗辯，並拒絕給付租金，而另案確定判決竟然不採認原告上開主張，其所為認定顯然有判決適用法規顯有錯誤之違背法令情形。

⒌另案確定判決認定：「系爭房屋…1 、2 樓仍得合法開設餐館業。」，惟查都發局104 年11月18日以中市都管字第1040192976號函、105 年6 月14日中市都管字第1050091002號函均認即系爭租賃物並非當然可免予辦理變更使用類組，仍須符合102 年12月6 日修正後「臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法」第4 條及第8 條之規定，方可免予申請逕予變更，而在簽訂系爭契約時僅有1 樓可供餐廳使用，2 樓只能作為辦公室使用，且在未辦理變更以前，2樓不能作為餐廳使用，故另案確定判決上開認定，顯與上開都發局函文及卷內資料不符，而有理由矛盾之違背法令情形。

⒍由鈞院104 年度易字第472 號被告總經理鄭耀森被訴詐欺案件中證人何正仁於偵訊與鈞院審理時、證人黃永信於偵訊時之證詞，足證被告之經理何正仁、總經理鄭耀森於招商時確實有代理被告向原告肯認「系爭租賃物得比照隔壁七層樓之旗鑑髮廊全棟裝修，做餐廳使用」，另案確定判決並引用證人何正仁該部分之證詞，且以被告總經理鄭耀森有為招商系爭租賃物之權限為前提，而判斷鄭耀森確實有招商等營業行為，卻又認為鄭耀森、何正仁對招商內容無庸負責，顯然與民法第103 條、最高法院19年上字第39號判例牴觸，原審判決適用法規顯有錯誤。

⒎另案確定判決忽略民法租賃一節著重保障承租人之意旨，未審酌本件出租人即被告隱瞞重要之租賃資訊，未提供使用執照予承租人即原告，未盡主給付義務，顯有適用法規之違誤。

⒏又查與本件相關且現由臺灣高等法院臺中分院104 年度重上字第83號（原審案號：鈞院101 重訴字第545 號）審理之事件，亦就系爭租賃物之使用類組與變更使用類組之爭議，向都發局函查，而都發局以105 年6 月14日中市都管字第1050091002號函函覆，而依該函內容，原告認為系爭租賃物並非當然可免予辦理變更使用類組，仍須符合102 年12月6 日修正後「臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法」第4 條及第8 條之規定，方可免予申請逕予變更，且系爭租賃物倘要變更使用類組，仍應視是否有符合臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第4 條、第8 條與都市計畫法臺中市施行自治條例第18、19及20條之樓地板面積與消防法規之規定，而非如另案確定判決所稱得可逕依上開辦法申請免辦理變更使用執照而經營飲食店，另案確定判決卻未就系爭租賃物是否符合消防法規、都市計畫法而得否合法變更使用類組為審查，即認為得逕依臺中市建築物申請免辦理變更使用執照辦法之第3 條第1 項第3 款、臺中市一定規模以下建築物之第3 條第1 項第3 款，申請免辦理變更使用執照辦法變更系爭房屋第二層G2之使用類組成為G3，另案確定判決已違反臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第4 條之規定，而有適用法規顯有錯誤之違誤。另案確定判決就都發局105 年6 月14日中市都管字第1050091002號函不予審酌，而理由僅以屬於他案之事實與他案所涉法條故不適用於本案，然都發局函文中係就臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第4 條、第8 條與都市計畫法臺中市施行自治條例第18、19及20條之適用為解釋，與本案事實與法律之適用有重要關聯，屬於本案法律適用之範疇，且原告於另案確定判決審理期間，所提之105 年8 月11日民事答辯㈣狀內亦有引用前開法規，然另案確定判決就此卻未置一詞，亦未說明為何臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第4 條、第8 條不能適用之因，已構成釋字第177 號解釋理由書之「消極的不適用法規」而「適用法規顯有錯誤」之情形；又另案確定判決所稱之「上開辦法申請免辦理變更使用執照而經營飲食店」認為另案確定判決之事實有適用「臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法」之情形，卻又消極不適用臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第4 條、第8 條，論理上亦產生矛盾而構成判決理由矛盾之情形，而為判決當然違背法令。

㈤另案確定判決第19頁第13行以下，就系爭房屋之各別樓層是否均得以合法作為餐館業場所使用之爭點，係引用本案相關之刑事判決（即臺灣臺中地方法院104 年易字472 號刑事判決，下稱另案刑事判決）中都發局函覆之105 年5 月25日中市都管字第1050081479號函與在上開刑事案件作種之證人程緯華（都市發展局使用管理科）、鄭碧靜（都市發展局建造管理科工程員）、楊琇涵（都市發展局城鄉計畫科工程員）之證述、臺中市政府執行維護公共安全方案101 年9 月15日聯合稽查紀錄表，併引用「臺中市建築物申請免辦理變更使用執照辦法」之第3 條第1 項第3 款、「臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法」之第3 條第1 項第3 款，而認為：「足認系爭房屋坐落之土地使用分區屬第二種住宅區，雖得設置樓地板面積小於300 平方公尺之飲食店，惟限於使用建築物之第1 層、第2 層及地下1 層，至於第3 至7 樓均不可作為餐廳或附屬設備使用，而系爭房屋第2層本為G2類組辦公室，可依上開辦法申請免辦理變更使用執照而經營飲食店，故系爭房屋於被上訴人設置餐廳經營經稽查後，經認定營業樓層為1 至3 樓，因而由都發局於101 年10月1 日以中市都管字第10101389611 號函請被上訴人依建築法第91條規定改善或補辦手續在案等語，是上訴人所提供之系爭房屋1 、2 樓得合法經營餐館業或於申請免辦理變更使用執照後合法為餐館業使用，至3 樓以上，並未能合法經營餐館業使用。」云云。惟查，系爭刑事判決就此則認定：「…系爭土地使用分區屬第二種住宅區，得設置樓地板面積小於300 平方公尺之飲食店，惟限於使用建築物之第一層、第二層及地下一層可變更為餐廳或附屬設備使用，至於第3至7 樓均不可變更為餐廳或附屬設備使用。」，而與另案確定判決所認定不同。另案確定判決之認定事實與適用法律之違誤，將影響進行中之臺灣高等法院臺中分院104 年度重上字第83號履行契約事件，原告與其他相關連之民、刑事案件之當事人，均係因被告之行為而蒙受損害，其受害人數眾多、標的金額龐大，故懇請鈞院就本件事實與法律獨立審判，以維權益。

貳、被告則以：

一、被告否認兩造約定系爭租賃物7 層樓均可經營店舖及設立辦公室之使用，原告應就此有利於己之主張，負舉證責任。系爭租賃物之使用分區屬住二及住三，依臺中市政府所核發使用執照樓層附表所在地上1 層為可供G3店舖（<500㎡）使用，根據「建築物使用類組及變更使用辦法」第2 條規定，G3之使用用途類別第4 款為樓地板面積未達500 平方公尺之店舖、一般零售場所、日常用品零售場所、便利商店及第5 款樓地板面積未達300 平方公尺之餐廳、飲食店、冷飲店、無服務生陪侍之一般咖啡館、茶藝館，僅1 樓部分空間得經營餐廳而已，被告因此於系爭契約上載明使用用途為店舖或辦公室（註：系爭租賃物使用類為G2，得為辦公室使用，為兩造所不爭執），並未直接載明餐廳，此已充分揭露資訊說明系爭租賃物之使用用途；且系爭契約同條第七款亦約定「乙方不得違反政府法律相關規定使用標的物」，而表明原告必須依照政府就系爭租賃物之限制使用，此為原告之義務。至於系爭契約第十四條特約條款之第十六款載明：「乙方租賃經營使用項目用途為餐飲業」，只是原告單純表明於系爭租賃物有從事餐飲業之使用而已，不能因此即認被告有提供系爭租賃物1 至7 樓均得「合法經營餐飲之義務」。原告在明知系爭租賃物之用途僅供店舖或辦公室使用，僅因原告單方聲明擬於系爭租賃物供餐飲使用，便成為被告負有提供合法餐飲使用之義務，顯然與系爭契約所載文義不符；況遍查系爭契約，並無提及系爭租賃物1 至7 樓應供合法餐廳使用之記載。而原告身為專業從事餐飲事業之經營者，其既已知悉系爭租賃物之使用用途為何，且其負有「不得違反政府法律相關規定使用標的物」之義務，則其就應如何使用系爭租賃物，始合於規定，自負有查核義務。而系爭租賃物依前述「建築物使用類組及變更使用辦法」，僅1 樓不超過300 平方公尺可供餐飲使用，原告主張被告有提供原告於系爭租賃物1 至7 樓合法經營餐廳之責任，自應依民事訴訟法第277 條第1 項之規定負其舉證責任。

二、原告自認於101 年10月1 日收到都發局中市都管字第10101389611 號函，認定原告於系爭租賃物第1 至3 層經營餐廳，疑似違反原使用執照核定之使用類組而使用，但原告並未因此而遭受政府之裁罰或勒令其停業，故而原告仍然繼續使用至102 年10月15日，在這長達1 年多的時間，原告在系爭租賃物1 至3 樓經營餐飲業務，並未經主管機關禁止營業或勒令停止營業，亦無停水停電之處置，或任何裁罰，亦即原告除收到主管機關前揭來函請求改善之外，並未再遭受主管機關任何阻擾營業之行為，足認原告終止系爭契約係出於經營不善而非事實上無法經營餐飲事業。由此可知，原告亦是認定只要可以繼續經營餐飲而不遭政府罰款或勒令停業等不利處分，即符合系爭契約約定，否則焉有知悉未合法使用後，延遲1 年始向被告主張「被告未提供合於兩造約定使用目的之租賃物」，此顯然不符一般經驗法則。

三、系爭租賃物位於住二、住三等住宅區，並非商業區，已可從使用用途記載「店舖」或「辦公室」，可以判定，蓋商業區之土地為可供商業交易、娛樂、餐飲或消費之場所，並非僅止於店鋪而已，至於辦公室之使用更屬於低度使用，從而以經營餐飲為專業、於全國各地開設經營餐飲店面之原告，焉有不知之理？系爭租賃物位於臺中市臺中一中附近知名之一中商圈周圍，學校周遭建物，尤其是巷道兩旁皆為住宅區，並非商業區，為一般人日常生活經驗中可得理解，既然系爭契約已載明系爭租賃物之用途為店舖或辦公室，原告焉可推諉不知？根據建築物使用類組及變更使用辦法所附附表一所示G3用途，在1 樓部分空間可供餐飲使用，且系爭契約第六條第十款已載明系爭租賃物為店鋪，及違約使用之責任在於承租方等情，被告並無反對之立場，況系爭租賃物所在之一中商圈內，諸如以本案所爭議之餐飲使用隨處可見，原告不顧系爭契約第六條第十款及第七款文義，乃因斟酌在一中商圈內，事實上得以經營餐飲，且為存在於商圈相當普遍之現象，原告既有所預見且自甘承受風險，自非被告違反系爭契約未提供合於兩造使用約定租賃物之義務。

四、按出賣人就其交付之買賣標的物有應付擔保責任之瑕疵，必須該瑕疵於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，始有適用之餘地。查暫不論被告有無可歸責事由，系爭租賃物之使用分區及其應為如何用途之使用，於兩造簽訂系爭契約前早已明確，並非係於系爭契約成立後始發生無法合於約定使用之情事，從而原告以不完全給付關係做為終止租賃契約之理由，於法不合。再者，本案如無不完全給付之適用，則原告依不完全給付之法律關係請求損害賠償，亦屬無據。

五、原告將公司所在地設立於系爭租賃物時，就已載明公司所在地為臺中市○區○○街000 號1 、2 樓，而非1 至7 樓，由此足證原告設立之時，已知悉所營事業僅得在1 、2 樓從事，而不及於其他樓層。又依原告之主張，其至遲於101 年10月1 日就已經知悉系爭租賃物第1 至第3 層樓經營餐廳違反原使用執照核定之使用類組，然而原告並未立即為任何異議或通知，反持續給付租金至102 年10月15日止，期間長達1年，依據民法第347 條規定準用第356 條之規定，原告怠於為通知，視為承認其所受領之物，原告自不得事後因為經營不善或其他原因，再主張系爭租賃物有瑕疵而行使該等權利。原告如要主張其有為即時通知，自應由原告負舉證責任，否則原告依有償契約準用買賣契約瑕疵損害賠償之規定，向被告請求賠償亦屬無據。

六、被告另訴請原告遷讓系爭租賃物，經鈞院以104 年度簡上更字第1 號（即另案確定判決）審理後，認為兩造契約所負之權利義務內容應以最終契約內容為準，不得以口頭溝通過程所述之言語認為被告有此給付義務，而兩造契約中並未約定被告有交付1 至3 樓甚或1 至7 樓供原告開設餐廳之義務，甚至於系爭契約第六條第七項及第十項明文告知系爭租賃物之使用用途為店鋪及辦公室，並約定系爭租賃物要如何使用為原告之權利，然而如果有違法經營相關風險由原告負擔，故認為原告行使同時履行抗辯權並無理由，而判決被告勝訴，並確定在案，則基於爭點效理論，原告於本件主張被告所提供之系爭租賃物無法供餐廳經營使用，而有不完全給付，並據以終止契約，並請求損害賠償，為無理由。

七、另原告法定代理人呂敏達因系爭契約爭議，對被告法定代理人鄭敏雄、總經理鄭耀森提出詐欺罪之告訴，亦經臺灣高等法院臺中分院以105 年度上易字第1091號刑事判決鄭敏雄、鄭耀森無罪確定。而原告法定代理人在上開刑事案件一審即鈞院104 年度易字第472 號詐欺案件中證述：「（問：你在承租臺中市○○街000 號建物前，有沒有經營過其他餐飲業？）我都在二十幾年都在國道經營，都是在餐飲業。（問：有經營過餐飲業？）對。（問：時間多久？）在國道大概二十幾年。」、「（問：你在國道開餐廳，在海生館開餐廳，當時開餐廳的話，需不需要就那一個國道或是海生館的建物，符合他的使用用途？）這個是屬於得標廠商，一線得標廠商要去瞭解的，我們只是做一個協定，配合，我們沒有權利去問到這個區塊。」等語，足見原告本即在出租場地供人經營餐飲業使用，且已經有20餘年之經驗，在其身為出租人的地位，依其經驗及認知，出租之標的物是否符合使用用途，是一線得標廠商即承租人要自行瞭解，此實與本件約定相同。然而原告卻在本件反指應是出租人即被告有義務提供合法經營餐飲使用之義務，根本違反原告自己本身之經驗，亦違反兩造契約約定，故原告一再陳稱被告有義務提供合法可以使用之場所，並據此終止租賃契約，顯然強詞奪理。

八、否認原告提出之估價單真正。原告所主張之裝潢設備，已使用多年，原告如欲向被告主張損害賠償，自應提出與廠商簽訂之工程契約書或設備採購契約書，並檢具廠商之請款單及其所交付之發票，並再提出支付請款單之資金憑證，例如支票或匯款單，才足以令人信服，而非單憑估價單即可做為支付之憑證。

九、另就中華民國室內設計裝修商業同業公會全國聯合會鑑定結果部分，鈞院係囑託鑑定機關就原告主張之設備現有價值實施鑑定，然依據鑑定報告記載並非鑑定現有價值，而是裝修當時全新品之價值，而非就設備之現況為鑑定，然依一般會計原則或社會通常之觀念，已使用過之設備，其價值因使用年數增加而遞減其價值，應計算耐用年限並予以計算折舊後，始會是現況價值，此亦為原告所自認。而鑑定報告卻未計算折舊，由此更可見鑑定報告是就當初裝潢時之費用是否合理為鑑定，顯未依鈞院之指示而為鑑定，故該鑑定報告不足為取。又鑑定報告多處記載「價格合理」，然未就何謂價格合理一事提出相關事證（例如數家同業比價）或說明，更見鑑定報告不具客觀性與公平性。另鑑定報告亦就原告占用公共空間之裝潢設備一併鑑定其費用。惟查，被告所出租予原告者，僅是系爭租賃物主體部分，並未包含公共空間，原告占用公共空間違法施作裝潢設施，本應由原告自負其損失，與被告無關。又本件鑑定意旨係就內部定著物即原告所施作之裝潢部分為鑑定，其中非屬於定著於系爭租賃物上之設備裝潢，均得為現仍於屏東海生館及高速公路休息站經營餐飲業之原告收回利用，非本件鑑定範圍，亦不能認為係屬原告之損失。另鑑定報告中之光碟照片檔，部分照片模糊，甚至呈現黑暗一片，無從辨識鑑定項目，且照片並無與鑑定報告相同之編號可稽，尚難比對是否有重複鑑價之情形，該鑑定結果顯非可採。

十、另中華民國室內設計裝修商業同業公會全國聯合會補充鑑定報告第1 頁鑑定答覆第1 點記載「鑑定單位僅就原告提出之施作項目鑑定其價值，並未評估其起爭端之時間點設備使用狀況，又，評估設備之折舊價值亦非本單位之專業，故無法提供折舊後之現有價值。」，因此鑑定報告確實未就原告所施作之設備計算其折舊後之價值，既鑑定報告之金額僅係新品施作之估算，其鑑定顯非可採。

十一、另就有關原告先前所繳納之押租金483,154 元部分，被告已全數用以抵扣原告所應繳納之租金以及管理費，並經另案確定判決所確認，故原告已無押租金返還請求權應可認定。

叁、得心證之理由：

一、查兩造於100 年4 月15日訂立系爭契約，由原告向被告承租位於「益民一中商圈」之系爭租賃物（地上第一層核定為G3類組店鋪使用、第二層為G2類組辦公室、第三層為G2類組辦公室、H2類組住宅），約定租賃期間自100 年8 月15日起至112 年8 月14日止，其中100 年8 月15日起至103 年8 月14日止，每月租金150,000 元，原告並已交付押租金483,154元予被告，訂約後原告即投入資金進行裝潢，再以「國王的殿」為名營業，嗣於101 年10月1 日接獲都發局中市都管字第10101389611 號函，其上記載略以：原告使用系爭租賃物1 至3 樓經營「華饌企業股份有限公司」一案，疑似違規使用（原建築用途第1 層為G3類組店鋪、第2 層為G2類組辦公室、第3 層為G2類組辦公室、H2類組住宅使用），請於文到後30日內依建築法第91條規定改善或補辦手續等語。原告遂分別於102 年10月7 日、同年月12日委託律師以102 年度朝信字第005 號、102 年度朝信字第006 號函通知被告限期處理、自102 年10月15日起不再繼續給付租金等情，為兩造所不爭執，且有益民一中商圈房屋租賃契約書、工程估價單、現場照片、都發局101 年10月1 日中市都管字第10101389611 號函、律師函、中華郵政掛號郵件收件回執附卷可稽（見本院卷㈠第12至50頁），信屬真實。

二、原告雖主張系爭契約既已約定原告租賃經營使用項目用途為餐飲業，則被告自應負有使系爭租賃物1 至7 樓均可供開設餐廳之義務，惟被告提供之系爭租賃物既不合於約定之使用目的，顯屬不完全給付，且此瑕疵無從補正，原告自得依法終止契約及請求損害賠償等情，然被告否認有何不完全給付情事，並以前詞置辯等語。經查：

㈠按民事訴訟法第400 條第1 項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2 項所定關於抵銷之情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院97年度台上字第2688號判決參照）。

㈡被告前因原告拒絕給付租金，而以原告遲延給付2 期以上租金，經被告於103 年4 月3 日合法終止系爭契約，而起訴請求原告給付積欠之租金及至遷出前相當於租金之不當得利，而原告抗辯被告依約有提供原告在系爭租賃物1 至3 樓合法開設餐廳之義務，故行使同時履行抗辯權拒絕給付租金等語，經本院以103 年度中簡字第636 號審理後，認原告之抗辯為有理由，而判決駁回被告之訴，被告不服，提起上訴後，經本院合議庭以103 年度簡上字第182 號判決駁回其上訴，被告再對該判決提起第三審上訴，經最高法院廢棄原判決，發回更審後，本院合議庭審理後認為綜觀系爭契約內容全文，全未提及或具體記載關於原告租賃經營使用項目用途為第1 至3 層樓作為餐飲業使用之約定，系爭契約顯然並未約定針對特定樓層數必須作為餐飲業使用，又別無其他兩造間關於餐館業使用樓層約定之相關書面等證據資料，自不得反捨契約文字之約定，即以被告知悉原告欲使用系爭租賃物經營餐飲業一事，逕認兩造間有約定由被告提供1 至3 樓合法開設餐廳之義務，故系爭租賃物3 樓以上雖未能合法經營餐館業使用，惟1 、2 樓仍得合法開設餐館業，原告仍不得執此認被告未依系爭契約提供合於約定使用狀態之租賃物，原告抗辯被告未提供符合系爭契約主給付義務之系爭租賃物予原告，而依民法第264 條第1 項本文規定行使同時履行抗辯，難認有據，則被告以原告欠繳租金總額達2 期以上為由，終止系爭契約，於法有據，被告依系爭契約之法律關係，請求原告給付系爭契約終止前積欠之租金，及依不當得利之法律關係，請求原告賠償系爭契約終止至遷離為止，相當租金之不當得利，為有理由，而以104 年度簡上更字第1 號判決（即另案確定判決）廢棄原第一審判決，改判原告應給付被告4,425,000 元，及其中450, 000元自103 年4 月4 日起，其中3,975,000 元自105 年5 月16日起，均至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，原告不服，提起第三審上訴，然因本院認其上訴第三審之意旨，形式上雖以原判決適用法律顯有錯誤為由，但其上訴理由顯然有誤，且不合以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上重要性者為限之要件，自非合法之上訴第三審理由，而裁定駁回其第三審上訴，原告不服，就該裁定提起抗告，經最高法院以106 年度台簡抗字第42號民事裁定認原告之抗告不合法，而駁回其抗告，並確定在案等情，有本院103 年度中簡字第636 號判決、103 年度簡上字第182 號民事判決、104 年度簡上更字第1 號民事判決、最高法院106 年度台簡抗字第42號民事裁定附卷可稽（見本院卷㈠第12至57頁、第116 至130 頁、第167 之1 至167 之4 頁、卷㈡第22至35頁、第187 、18 8頁），並經本院依職權調取上開民事卷宗查閱屬實，而堪認定。本件原告之請求與另案確定判決之請求，固不相同，並非同一事件，另案確定判決對於本件訴訟無既判力，並無疑義，然被告有無違反系爭契約所定提供合於約定使用狀態之租賃物之義務，為另案確定判決之重要爭點，並經兩造於於前開訴訟審理時為充分攻防辯論後，由法院作成判斷，認定系爭契約並未約定針對特定樓層數必須作為餐飲業使用，故系爭租賃物3 樓以上雖未能合法經營餐館業使用，惟1 、2 樓仍得合法開設餐館業，被告並未違反應依系爭契約提供合於約定使用狀態之租賃物之義務等情，揆諸前揭說明，除顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，法院即不得為相反之認定或判斷。

㈢原告雖主張另案確定判決有顯然違背法令之情事，應由本院自行認定事實等情，惟被告否認之。經查：

⒈原告主張另案確定判決未就系爭租賃物是否符合消防法規、都市計畫法而得否合法變更使用類組為審查，即認為得逕依臺中市建築物申請免辦理變更使用執照辦法之第3 條第1 項第3 款、臺中市一定規模以下建築物之第3 條第1 項第3 款，申請免辦理變更使用執照辦法變更系爭房屋第二層G2之使用類組成為G3，且此本院104 年度易字第472 號刑事判決依據相同之證據所為之認定不同，已違反臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第4 條之規定，而有適用法規顯有錯誤之情事云云。惟查，另案確定判決於理由中雖有敘及系爭租賃物第2 層得依臺中市建築物申請免辦理變更使用執照辦法等規定申請免辦理變更使用執照而經營飲食店，然此乃在說明系爭租賃物依當時之法令所得使用之用途等前提問題，而與本件與另案確定判決相同之爭點，即被告有無違反系爭契約所定提供合於約定使用狀態之租賃物之義務，亦即兩造於訂立系爭契約時，是否有約定系爭租賃物1至7 層樓均須得合法經營餐飲業，並無直接關聯，亦不足以影響此部分事實之認定，是原告以另案確定判決適用臺中市一定規模以下建築物申請免辦理變更使用執照辦法第4 條之規定有誤，而主張本件無爭點效之適用，並不足採。

⒉另原告主張另案確定判決，關於認定系爭契約並未約定被告有提供特定樓層供原告合法開設餐廳之義務，乃違背經驗法則、論理法則、最高法院判例所揭示解釋契約之原則，而有違背法令之情形，故對本件應無爭點效之適用云云。經查，另案確定判決已於事實及理由欄詳細說明上開認定之理由，而此係另案確定判決就該案取捨證據、認定事實之職權行使所為之論斷，且原告前執前述理由，主張另案確定判決適用法規顯有錯誤，所涉及之法律見解復具有原則上重要性為由所提第三審上訴，經另案確定判決之第二審法院認不應許可其上訴，而以裁定駁回其第三審上訴後，雖經原告提起抗告，然最高法院亦認原告所列該確定判決適用法規顯有錯誤之諸多理由，均屬第二審法院認定事實、取捨證據當否之問題，要與適用法規顯有錯誤無涉，亦無所涉及之法律見解具有原則上重要性之情事，故第二審法院而認不應許可原告上訴，而裁定駁回其上訴，經核於法並無違誤，而駁回其抗告，已如前述，從而，自難認另案確定判決有何違背經驗、論理法則、最高法院判例所揭示契約解釋之原則，而有民事訴訟法第222 條第1 項、第3 項所定違背法令之情。

㈣原告既未舉證證明另案確定判決，就重要爭點即被告有無違反應依系爭契約提供合於約定使用狀態租賃物之義務之判斷有何違背法令，復未能提出足以推翻該確定判決就該爭點所為判斷之新訴訟資料，本院自應受其爭點效之拘束，而不得為相異之判斷。從而，原告反於另案確定判決之認定，主張被告違反應依系爭契約提供合於約定使用狀態之租賃物之義務，自無可採。

三、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第226 條、第227 條、第347條、第359 條分別定有明文。查原告主張系爭租賃物因違反建築法之規定，不可作為餐廳使用，被告違反系爭契約應提供合於之約定使用狀態即供原告經營餐廳使用之義務，原告自可依上開規定終止契約，並請求被告賠償其損害，惟其主張被告有上開違反給付義務之情事，並非可採，已如前述，則原告援引上開規定據以主張終止契約、請求被告損害賠償，亦屬無據。

四、又原告主張系爭契約已經終止，故依系爭契約之法律關係，請求被告返還押租金等語。惟查，因被告於另案確定判決主張以系爭契約之法律關係，請求原告給付租金時，已先以應返還原告之押租金483,154 元扣抵原告所積欠2 個月又16日之租金及管理費，有前揭民事判決可參。是以被告因終止系爭契約本應返還予原告之押租金既經用以抵付積欠之租金、管理費後，已無剩餘，則原告依系爭契約之法律關係，請求被告返還押租金483,154元，自無理由。

五、綜上所述，原告依民法第226 條、第227 條、第347 條、第359 條之規定，及系爭契約之法律關係，請求被告給付16,651,695元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦無所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。