臺灣臺中地方法院104年度訴字第1692號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1692號

原告

吳志南

原告

陳淑如

原告

紀品旭

原告

林劍琴

原告

趙鎮泰

上五人共同訴訟代理人

謝秉錡律師

複代理人

張家豪律師

複代理人

林聖芳律師

被告

仁山開發企業股份有限公司

法定代理人

陳文龍

訴訟代理人

鐘登科律師

複代理人

羅偉甄律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於105年7月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告林劍琴於起訴狀請求被告應給付新臺幣(下同)10萬3,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於民國104年7月20日庭呈之民事訴之追加狀，將請求之金額變更為16萬8,000元(利息部分不變更)，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，應予准許。

貳、實體部分

一、原告方面：

㈠原告吳志南、陳淑如、林劍琴及訴外人陳艷華，於民國99年間，分別與被告簽訂房屋預訂買賣契約書，向被告購買仁山雲集之社區住宅；陳艷華嗣將房屋登記予訴外人莊家弘，莊家弘再將該房屋移轉登記予原告紀品旭。另原告趙鎮泰則於102年3月15日與被告簽訂不動產買賣契約書，並指定登記予訴外人劉書安。

㈡被告出售之房屋，因衛浴設備所選用之大理石建材特性，毛細孔大，滲水含水率高，加上被告為乾式水泥砂式施工，其底層防水並未施作確實，致大理石吸飽水氣時，便沿著底層水泥砂漫延至他處滲出，情況嚴重更甚者皆生地板發霉和輕隔間壁癌等現象(詳如附表所示)。

㈢依原告吳志南、陳淑如、林劍琴及訴外人陳艷華，與被告所簽訂之房屋預訂買賣契約書第10條第1項、及附件一關於內牆部分，分別約定「施工標準悉依主管機關核准之工程圖說及本契約附件之建材設備表施工」、「浴廁、廚房採RC牆、1/2B磚牆、輕質隔間牆等由賣方視施工需求自行擇用建材。其他室內牆壁採用濕式輕質隔間牆或1/2B磚牆，防火、耐震、美觀。浴室、廚房、陽台貼高級磁磚。其他牆面一律刷虹牌或明星、長城等高級水泥漆」。惟被告交付之房屋，因施工設計及建造材料不良致存有重大瑕疵，顯屬可歸責於被告事由，且此等瑕疵非原告於交付房屋時即能發覺，則原告吳志南、陳淑如、林劍琴及訴外人陳艷華等人，自得本於債務不履行之不完全給付，及物之瑕疵擔保責任，請求被告損害賠償。

㈣又訴外人陳艷華就購買之房屋，事後指定登記予訴外人莊家弘，再由原告紀品旭輾轉取得所有權，且訴外人陳艷華已將對被告之損害賠償請求權讓與原告紀品旭，則原告紀品旭自得對被告主張損害賠償。

㈤被告雖抗辯，依預定買賣契約書第十六條第1款、第4款之規定，保固期間為1年，且天然建材之受潮含水不在保固範圍。惟原告對被告之不完全給付請求權時效為15年，不因保固期間屆滿而消滅，僅係原告應就其損害及因果關係負舉證責任而已。至於建材部分，原告係主張被告施工不當，核與所使用建材無關，被告之抗辯應屬無據。

㈥另原告趙鎮泰係向被告購買成屋，被告自應依民法第360條及買賣契約第九條第五項之規定，交付無瑕疵之物予原告趙鎮泰。雖被告與原告趙泰鎮所簽訂之不動產買賣契約第十七條有免除被告之瑕疵擔保責任，惟該條所免除被告之瑕疵擔保責任範圍，僅有「固定裝潢、門窗、地板及浴廁設備」；惟依不動產買賣契約第九條第五項約定「乙方(即被告)保證本買賣標的於交屋前無存在物之瑕疵(例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵)，如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」。茲系爭房屋之瑕疵，既係被告施工不當所致，自與不動產買賣契約書第十七條特約免除瑕疵擔保責任之範圍無關。被告仍應依不動產買賣契約第九條第五款約定，對原告趙鎮泰負物之瑕疵擔保責任。

㈦再則，系爭房屋係被告所建，則被告自屬消費者保護法第7條所規定之商品製造人。就房屋買賣而言，若房屋於流通進入市場時其構造及使用之建材與建築技術成規，或當時科技或專業水準不符，有安全或衛生上之危險，致危害購屋或房屋使用者之生命、身體、健康、財產而生損害，被害人即得依消保法第7條規定對企業經營者請求賠償損害。故原告亦得本於上開規定，請求被告賠償損害。

㈧原告等人所受損害如下：

⒈原告吳志南房屋損害部分，已委託工程行修復完畢，修繕費用總計22萬5,500元，原告吳志南爰就此金額請求被告賠償。

⒉原告陳淑如房屋損害部分，總計修繕費用預估為22萬5,500元，原告陳淑如爰就此金額請求被告賠償。

⒊原告紀品旭房屋損害部分，已委託工程行估價，修繕費用總計20萬7,000元，原告紀品旭爰請求被告就此金額賠償。

⒋原告林劍琴房屋損害部分經估價後，修繕費用為17萬1,700元，扣除原告自行增設之人造雨丁3,700元，原告林劍琴請求被告賠償之金額為16萬8,000元。

⒌原告趙鎮泰房屋損害部分經估價後，修繕費用為11萬8,000元，原告林劍琴爰請求被告就此金額賠償。

㈨聲明：

⒈被告應給付原告吳志南22萬5,500元整，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。

⒉被告應給付原告陳淑如22萬5,500元整，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。

⒊被告應給付原告紀品旭20萬7,000元整，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。

⒋被告應給付原告林劍琴16萬8,000元整，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按息率5%計算之遲延利息。

⒌被告應給付原告趙鎮泰11萬8,000元整，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。

⒍願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告方面：

㈠關於附表編號③之房屋，係訴外人陳艷華於99年1月12日與被告簽訂房屋預定買賣契約書而購買，嗣於101年4月21日，被告與陳艷華之代理人莊家弘辦理交屋，並登記在莊家弘名下，嗣莊家弘再於102年6月11日轉賣予張姓人士，張姓人士再於102年12月2日贈與原告紀品旭。故原告紀品旭並非房屋預定買賣契約書之當事人，自不得依據房屋買賣預定契約對被告有所主張。雖原告紀品旭主張訴外人陳艷華已將對被告之權利讓與原告，惟被告否認該讓與之真正。且該房屋交屋已3年，原始買受人陳艷華從未向被告反應有滲漏水之情形，豈會將損害賠償請求權讓與原告紀品旭。

㈡原告吳志南、陳淑如、紀品旭主張因衛浴設備所選用之大理石建材特性，毛細孔大，滲水含水率高，加上被告為乾式水泥砂式施工，其底層防水並未施作確實，致大理石吸飽水氣時，便沿著底層水泥砂漫延至他處滲出，情況嚴重更甚者皆生地板發霉和輕隔間壁癌等現象，被告予以否認，應由原告負舉證責任。

㈢依吳志南、陳淑如、及紀品旭之前手陳艷華與被告所簽訂之不動產預定買賣契約書第十六條第四款約定「建材屬天然材質者，如石材或木地板需注意保養，其建材特性如有天然紋路及色差，季節變化或時間因素致有受潮含水，自然裂紋變形及發生聲響等情況，係屬自然現象，而非品質瑕疵，上述狀況不在保固範圍內」。故原告所指，自非應由被告負保固之責。

㈣另不動產預定買賣契約書第十六條第一款約定「本約房屋自交屋日起，賣方針對...房屋固定設備部分，即門窗、地磚、壁磚、油漆、水電等，負責保固一年。」茲原告吳志南、陳淑如、及紀品旭之前手陳艷華，均已交屋滿一年，保固期滿前亦未曾向被告反應大理石建材有何漏、滲水問題，足認被告之建材及施工方法均無瑕疵。

㈤又原告林劍琴同樣亦無法證明其滲漏水係被告所造成，況且原告林劍琴於交屋後，將店面出租予他人經營日本料理店，為符合營業需求，曾自行變更地板排水位置、管線及進行其他裝潢，故系爭房屋已非被告交屋時之狀況，縱使有滲、漏水之情形，應係配管及二次施工所造成，與被告無關。

㈥再原告吳志南、陳淑如、紀品旭、林劍琴等人，並未證明其所主張之瑕疵係不可補正，亦未證明曾催告被告補正，且被告有拒不補正之情形，自不得逕依不完全給付之法律關係，請求被告賠償其損害。

㈦此外，關物之瑕疵擔保責任，參照最高法院83年度第2372號裁判要旨，非不得以特約免除。而依原告趙鎮泰與被告所簽訂之不動產買賣契約書第十七條之約定，已註明附贈物品設備，含固定裝潢、門窗、地板及浴廁設備、以現況點交，賣方不負瑕疵擔保責任。此項特約自有排除民法第359條規定之適用。況且，原告趙鎮泰亦未能證明被告所交付之房屋有何瑕疵，及其所提出之工程估價單所載各項施工明細，與修復房屋之瑕疵有何關聯，自不得向被告請求賠償。

㈧聲明：

⒈原告之訴駁回。

⒉如受不利益之判決，願供擔保，免為假執行。

三、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：

㈠不爭執事項：

⒈原告吳志南、陳淑如、訴外人陳艷華、及原告林劍琴分別於附表編號①～④所示之時間，與被告簽訂房屋預定買賣契約書，購買如附表編號①～④所示之預售屋。原告趙鎮泰則於附表編號⑤所示之時間，與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告購買如附表編號⑤所示之成屋。交屋時間詳如附表所示。

⒉訴外人陳艷華嗣指定將所購買之附表編號③之房屋，登記予訴外人莊家弘；莊家弘於102 年6 月11日再出賣予訴外人張姓人士；張姓人士嗣於102 年12月2 日又贈與原告紀品旭。

⒊依原告吳志南、陳淑如、林劍琴及訴外人陳艷華與被告簽訂之預定房屋買賣契約書第十六條第一款約定：本約房屋自交屋日起，賣方針對樑柱主要結構部份負責保固十五年，房屋固定設備部分，即門窗、地磚、壁磚、油漆、水電等，負責保固一年。

⒋依原告趙鎮泰與被告簽訂之不動產買賣契約書第九條第五項約定：乙方(指被告)保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵(例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵)，如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。另第十七條約定：附贈物品設備，含固定裝潢、門窗、地板及浴廁設備，以現況點交，賣方不另負瑕疵擔保責任。

㈡主要爭點：

⒈被告出售之房屋是否有如附表所示滲漏水之瑕疵？

⒉上開瑕疵是否係因被告施工不當造成？

⒊原告林劍琴如附表編號④之房屋，有無出租他人作為日本料理店，並有變更排水、配管及裝潢之行為？上開行為與房屋滲漏水有無因果關係？

⒋訴外人陳艷華是否於本件訴訟繫屬後之104年8月25日與原告紀品旭簽訂權利讓與協議書，將其對被告之房屋瑕疵損害賠償請求權，讓與原告紀品旭？

⒌原告等人於交屋後至本件起訴之前，是否曾針對房屋滲漏水問題，要求被告進行修繕？

⒍原告能否依債務不履行(民法第227條)、出賣人物之瑕疵擔保責任(民法第359條)、及消費者保護法第7條之規定，請求被告賠償物之瑕疵之損害？其合理之金額若干？

四、法院之判斷：

㈠原告吳志南部分：

⒈原告吳志南固主張向被告所購買之房屋，因被告施工不當造成漏水，而產生如附表編號①所示之瑕疵。惟經本院委請社團法人臺中市土木技師公會鑑定結果，認為「⒈石材地坪表面有白色水滯，經用菜瓜布擦拭後，可清除。⒉浴室牆面磁磚表面有黃色斑塊水痕，經擦拭後可清除乾淨。

⒊以上疑似滲水的現象，現場經採用菜瓜布擦拭後，皆可清除，本戶淋浴間牆面，應為污垢附著於磁磚及石材表面所造成，研判與漏水無關。」等情，有該公會105年4月13日(105)中土技字第0826號鑑定報告一份在卷足參(見鑑定報告書第7頁)。故原告吳志南主張因被告施工不當造成浴室漏水，自屬無據。

⒉按債務不履行之債務人之所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件(最高法院97年度台上字第1000號民事裁判參照)；另消費者保護法第7條第1項或第2項所規定之商品製造者侵權責任，須商品有安全或衛生上之危險，致生損害於消費者或第三人之生命、身體、健康、或財產之情形，始足當之(最高法院88年度台上字第2842號民事裁判參照)。本件原告吳志南向被告所購買之房屋並無漏水之情形，已如前述，則其依據債務不履行或消費者保護法第7條之規定，請求被告賠償修繕費用22萬5,500元整，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無理由，應予駁回。

㈡原告陳淑如部分：

⒈原告陳淑如主張向被告購買之房屋，有如附表編號②所示之瑕疵，茲經鑑定結果認為「⒈浴室外側牆面底部有油漆脫落、滲水痕跡等情況。⒉研判浴室門框、門檻內止水版與輕質灌漿牆面間，防水層未施作妥善，有空隙，進而造成浴室內水經由浴室門檻門框周圍滲出。」(參鑑定報告書第7頁)。故造成附表編號②房屋浴室滲水之原因，顯然係因被告施工不當所造成。另系爭房屋滲水範圍，僅及於主浴，並未及於客浴，客浴外牆之水漬係來自主浴等情，亦有社團法人臺中市土木技師公會105年7月1日(105)中土技字第1782號函，及本院105年6月6日之電話紀錄一份在卷足憑。

⒉被告固抗辯，原買受人陳淑如於受領房屋之後，未從速檢查受領之房屋，且怠於通知被告，自不得對被告主張物之瑕疵擔保責任云云。惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」民法第356條定有明文。故依上開條文之反面解釋，倘該瑕疵係依通常檢查不能發現者，買受人自無即時通知之義務。茲本件主浴室漏水之原因，係因浴室門框、門檻內止水版與輕質灌漿牆面間，防水層未施作妥善所造成，此非由專業技師人員鑑定，實無從知悉。自不能課以買受人即時通知之義務。

⒊被告另抗辯，依其與原告陳淑如所簽訂之預定房屋買賣契約書第十六條第一款約定：本約房屋自交屋日起，賣方針對樑柱主要結構部份負責保固十五年，房屋固定設備部分，即門窗、地磚、壁磚、油漆、水電等，負責保固一年。故主浴室門外側牆面底部之油漆脫落、滲水，亦僅有一年之保固責任。惟查，本件漏水之原因係被告建造之房屋，一開始就有防水層施作未妥善之問題，並非買受人長期使用後之自然耗損所造成，被告自不得以已逾保固期間而免除責任。

⒋被告又抗辯，買受人並未先行通知被告修繕，自不得請求損害賠償。惟查本件雙方係買賣契約之法律關係，並非承攬契約之法律關係，自無民法第439條所謂「工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之」等規定之適用。故即使買受人未先行通知被告修繕，亦不妨礙其依買賣契約之法律關係，請求被告負擔債務不履行之責任。

⒌按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，同法第226條第1項亦有明定。本件被告出售之房屋因可歸責於被告之事由而有防水層未施作妥善之瑕疵，自屬不完全給付，參照上開說明，原告陳淑如自得請求被告賠償其損害。

⒍末查，本件關於修復漏水之費用，原告固主張應為22萬5,500元，惟經臺中市土木技師公會鑑定結果，修繕費用應為6萬2,812元；另於修復過程中需將馬桶、浴缸及淋浴門拆除再安裝回復，需花費3萬5,000元，亦分別有上開鑑定報告書所附修繕費用評估明細表(參鑑定報告書第9頁)，及臺中市土木技師公會105年7月1日(105)中土技字第1782號函(本院卷第228頁)各一份在卷可參。從而，原告陳淑如本於債務不履行之法律關係，請求被告給付9萬7,812元(計算式：62812＋35000＝97812)及自起訴狀繕本送達翌日，即104年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

㈢原告陳品旭部分：

⒈附表編號③之房屋主浴室經鑑定結果認為「⒈浴室外側牆面底部有油漆脫落、滲水痕跡等情況。....⒊上述第⒈點，研判浴室門框、門檻內止水版與輕質灌漿牆面間，防水層未施作妥善，有空隙，進而造成浴室內水經由浴室門檻門框周圍滲出。」(參鑑定報告書第7頁)。故造成附表編號③房屋之主浴室滲水之原因，顯然亦係被告施工不當所造成。

⒉至於被告固抗辯，原買受人陳艷華於受領房屋之後，未從速檢查受領之房屋，且怠於通知被告，自不得對被告主張物之瑕疵擔保責任；及預定房屋買賣契約書第十六條第一款關於保固期限之約定；以及買受人並未先行通知被告修繕，不得請求損害賠償等抗辯事由，均不足為採。理由同上開說明，不再贅述。

⒊按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，同法第226條第1項亦有明定。本件被告出售之房屋因可歸責於被告之事由而有防水層未施作妥善之瑕疵，自屬不完全給付，參照上開說明，買受人陳艷華自得請求被告賠償其損害。

⒋另按「債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。但法律另有規定者，不在此限。受讓人將讓與人所立之讓與字據提示於債務人者，與通知有同一之效力。」民法第297條亦有明定。經查，系爭房屋之買受人陳艷華已於本件言詞辯論終結前之104年8月25日將其對被告之損害賠償請求權讓與原告紀品旭，此有權利讓與協議書在卷可佐(本院卷第141頁)，且原告紀品旭並以民事準備㈡狀將上情通知被告，參照上開說明，已生債權讓與之效力，原告紀品旭自得向被告請求損害賠償。

⒌再「應回復原狀者，如經債權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以金錢賠償其損害。」民法第214條定有明文。本件原告紀品旭已於104年3月21日以存證信函催告被告修繕，被告已於104年3月25日收受該存證信函(參本院卷第21、22頁)。參照上開說明，原告紀品旭自得請求被告以金錢賠償其損害。

⒍末查，關於附表編號③主浴室修復漏水之費用，原告固主張應為20萬7,000元，惟經臺中市土木技師公會鑑定結果，修繕費用應為5萬4,451元；另於修復過程中需將馬桶、浴缸及淋浴門拆除再安裝回復，需花費3萬5,000元，亦分別有上開鑑定報告書所附修繕費用評估明細表(參鑑定報告書第9頁)，及臺中市土木技師公會105年7月1日(105)中土技字第1782號函(本院卷第228頁)各一份在卷可參。從而，原告陳品旭本於債務不履行之法律關係，請求被告給付8萬9,451元(計算式：54451＋35000＝89451)及自起訴狀繕本送達翌日，即104年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

㈣原告林劍琴部分：

⒈原告林劍琴固主張附表編號④房屋漏水，係因被告施工設計及建造材料不良所致，惟經社團法人臺中市土木技師公會鑑定結果認為「⒈地下室天花板有滲水情形及對應下方車位有水滯汙損地坪。⒉1F樓梯後方給水管曾經發生管材破裂，滲水情形，有明顯積水痕跡。⒊判斷為給水管破裂，造成lF室內積水，水再從樓板裂縫滲漏至地下室。」此有前開鑑定報告書可按。由此可知，造成系爭房屋漏水之原因，係給水管破裂所致。

⒉另原告林劍琴委由第三人「金龍興工程行」所製作之估價單記載「⑴漏點：1F廚房立牆(縱軸與橫軸)交接處3/4”5T壓接管外牙接頭與3/4”白鐵車牙管彎頭相接續處漏水。

⑵原因：①因地震及剪力關係，接頭處較不適合用車牙口另件接續。原管徑厚度因車牙紋及另件砂目而較脆弱。②本案之配管(此處)可能涉及二次施工，才會有此現象.....」(見本院卷第39頁)。故此處之給水管破裂，顯然係二次施工，改用車牙口接續才導致漏水。故被告辯稱，因原告林劍琴曾將系爭房屋出租日本料理店，於裝潢時重新更改管線等情，尚非無虛。

⒊按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，民法第354條第1項前段定有明文。另「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」同法第373條亦有明定。本件系爭房屋漏水之原因，既係於被告完成交屋後，因二次施工所造成，則該瑕疵顯非於被告交屋當時即存在，參照上開規定，被告自不負瑕疵擔保之責任。

⒋再按消費者保護法第7條第1項係規定從事設計、製造商品或提供服務之企業經營者應確保其提供之商品或服務，無安全或衛生上之危險。第2項係規定商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。第3項規定企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。本件被告建造及出售予原告林劍琴之房屋，並無安全或衛生上之危險，且與漏水間並無因果關係；再則原告林劍琴亦非在「通常使用」之情形下發生漏水，而係二次施工造成，故其請求被告應依消費者保護法第7條規定負賠償責任，亦屬無據。

⒌綜上，原告林劍琴請求被告給付16萬8,000元整，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。

㈤原告趙鎮泰部分：

⒈附表編號⑤房屋之浴室經社團法人臺中市土木技師公會鑑定結果認為「⒈浴室天花版內梁側有白華滲水情形。⒉浴室外側上方牆面，有滲水痕跡。⒊研判18F之1浴室防水層未施作完善，樓上浴室使用時，水滲入樓版裂縫至樓下廁所天花(板)。」(參卷附鑑定報告書第8頁)。故造成附表編號⑤房屋之浴室滲水之原因，顯然係因被告施工不當所造成，已堪認定。

⒉被告固抗辯，依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第十七條約定：「附贈物品設備，含固定裝潢、門窗、地板及浴廁設備，以現況點交，賣方不另負瑕疵保責任。」故原告已以特約免除被告物之瑕疵擔保之責任云云。惟查，上開條文僅及於附贈物品設備，本件系爭房屋漏水係因被告樓板之防水層施工不良所致，與附贈之物品或設備無關，故被告自不得援引系爭條款作為免責之依據。

⒊又依兩造所簽訂之不動產買賣契約書第九條第五項約定：「乙方(指被告)保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵(例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋...等瑕疵)，如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任」。故被告於出賣系爭房屋時，確實已特別保證無滲漏水之情事。按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償」，民法第360條前段定有明文。本件原告買受之房屋，既缺少被告所保證無滲漏水之品質，原告自得請求被告賠償其修復費用之損害。

⒋末查，本件關於修復漏水費用，原告固主張應為11萬8,000元，惟經臺中市土木技師公會鑑定結果，修繕費用應為8萬0,747元；另於修復過程中需將馬桶、浴缸及淋浴門拆除再安裝回復，需花費3萬5,000元，亦分別有上開鑑定報告書所附修繕費用評估明細表(參鑑定報告書第9頁)，及臺中市土木技師公會105年7月1日(105)中土技字第1782號函(本院卷第228頁)各一份在卷可參。從而，原告趙鎮泰本於買賣契約之法律關係，請求被告給付11萬5,747元(計算式：80747＋35000＝115747)及自起訴狀繕本送達翌日，即104年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

五、本件所命被告應給付原告陳淑如、紀品旭、趙鎮泰之金額，均未逾50萬元，合計亦未逾50萬元，應依職權宣告假執行；被告聲明願供擔保免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金，准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

七、訴訟費用之負擔及假執行依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第389條第1項第5款、第392條第2項。