臺灣臺中地方法院104年度重訴字第311號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第311號

原告

何瑞昌

訴訟代理人

黃仕勳 律師

被告

何茂良

被告

張俊雄

被告

林金紗

被告

尤月女

被告

何瓊枝

被告

黃坤旺

被告

黃坤鴻

被告

黃瑞斌

被告

黃淑卿

被告

黃淑鑾

被告

何英仁

被告

何炩宜

被告

柯何蕙焄

上13人共同訴訟代理人

蘇文俊 律師

上列當事人間確認優先承購權等事件，本院於中華民國104年12月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告方面：

㈠坐落臺中市○○區○○段00地號（面積374平方公尺）、同段第46-1地號（面積657平方公尺）、同段46-2地號（面積14平方公尺）土地（以下合稱系爭土地）所有權權利範圍均48分之14為兩造及訴外人何幸蓉、何瑞煌、何瑞俊、范揚岳、范揚春、范揚君、范淑華等21人公同共有。系爭土地之應有部分48分之14原為「何萬達」所有，何萬達於民國56年1月28日死亡，至103年8月5日其繼承人就系爭土地之應有部分48分之14為繼承登記，斯時存在並有繼承權為長男何茂川子嗣、叁男何茂良、次女張何菊蕊、叁女林金紗、肆女黃何阿屘子嗣、五女范何賞子嗣等6房繼承，應繼分各1/6，各房繼承情形如下（各公同共有人潛在應有部分如附表所示）：

⒈103年8月5日繼承登記時，長男何茂川已死亡：

⑴其應繼分1/6由其長男何瑞祥配偶及子嗣、次男何瑞煌、叁男何瑞謨子嗣、伍男何瑞俊、陸男即原告、長女何瓊枝等6房繼承，應繼分各1/36。

⑵繼承登記時，何茂川長男何瑞祥已死亡，其應繼分1/36由其配偶尤月女、長男何英仁、長女何炩宜、次女柯何蕙焄等4人繼承，應繼分各1/144。

⑶繼承登記時，何茂川叁男何瑞謨已死亡，其應繼分1/36由長女何幸蓉繼承，應繼分1/36。

⒉叁男何茂良仍在世，其應繼分1/6。

⒊次女張何菊蕊繼承登記時在世，起訴前於104年2月20日死亡，其應繼分由長男張俊雄繼承並於104年10月12日辦理繼承登記，應繼分1/6。

⒋叁女林金紗仍在世，其應繼分1/6。

⒌肆女黃何阿屘繼承登記時已死亡，其應繼分1/6由長男黃坤旺、次男黃坤鴻、叁男黃瑞斌、長女黃淑卿、次女黃淑鑾等5人繼承，應繼分各1/30。

⒍伍女范何賞繼承登記時己死亡，其應繼分1/6由長男范揚岳、次男范揚春、叁男范揚君、長女范淑華等4人繼承，應繼分各1/24。

㈡原告於103年11月10日接獲被告等所寄烏日郵局414號存證信函通知，內容略以其等已將系爭土地以每坪新臺幣（下同）柒萬伍千元出售，原告為公同共有人，依法規定可依同一條件優先購買，請於文到日起10日內以書面通知是否願意優先購買，逾期未回函即視為放棄優先購買之權利等等。原告接到此函通知後，即於103年11月19日以臺中文心路郵局1637號存證信函通知被告等表明願意依同一條件優先購買系爭土地，請被告等於文到10日內與原告聯絡商議系爭土地買賣簽約事宜。該信函除被告黃瑞斌逾期招領退回外，均經其餘被告收受，惟被告等均置之不理。

㈢依本件買賣契約書第4條約定「㈠本標的物應先辦理繼承登記後再辦理產權移轉登記。有關各項手續之稅費如繼承規費、土地增值稅、繼承及買賣代辦費、公契印花稅、買賣登記規費皆由置方負擔。」原告既表明依同一條件優先購買，當同意並接受上開條款內容。上開條款中關於規費、稅負等地政機關自會核定費用，惟「繼承及買賣代辦費」此項契約中並未載明範圍及數額：按本件買賣總價款為690萬元，103年12月1日王孟君與原告見面時，王孟君說勞務代辦費竟高達200萬元，原告要求提出書面單據，王孟君也提不出來，自令人難以接受，此有證人李雅芳於鈞院之證述可稽。又依證人林永豐在鈞院證稱：賣方知道有此項費用（指勞務代辦費）但不知道金額、王孟君在鈞院證稱：因為買賣契約是我與賣方關係，服務費用是我與林永豐的約定，所以不需要記載於契約上，賣方於簽約時是否知道有此勞務費用不清楚。準此，賣方即被告等簽時是否知悉有此勞務費用已有疑問，但被告等確實不知道金額，自無與買方即王孟君就代辦（勞務）費用200萬元金額達成合致之意思表示，亦即代辦（勞務）費用200萬元不屬於買賣契約條件。此勞務費用200萬元債權債務爭執，並非存在於原告與被告之間，而係存在於優先承購權人即原告與代書（王孟君）、土地開發公司間，不影響兩造買賣契約之成立。另仲介費用則未記載於上開買方負擔條款，證人林永豐證稱仲介費用為總費用6%，卻非買賣總價款6%，而係所謂買方負擔整個費用1100萬元之6%，原告當然會質疑不合理。本件勞務費用200萬元及仲介費66萬元不屬於買賣契約條件，買方王孟君及仲介提不出書面單據證明，不能排除是知悉原告行使優先承買權後，才編造此勞務費用或將費用大幅提高，原告對此項費用持保留態度，不影響原告同意以同一買賣契約條件行使優先承買權之效力。

㈣被告等既分別於102年10月29日、102年11月13日、102年11月25日、103年3月11日、103年3月29日、103年5月5日與訴外人王孟君系爭土地之應有部分訂定買賣契約（各訂約時間如附表所示），原告於收到存證信函通知10日內發函願以同一條件購買系爭土地之存證信函予被告等人，經被告等人收受，發生優先承購權意思表示送達之效力。依土地法第34條之1第1項、第4項、第5項及土地法第34條之1行要點第2點、第6點第1、2項規定及最高法院85年台上字第793號判決意旨，系爭土地應有部分之買賣契約即當然於被告等與原告間成立，被告等與訴外人王孟君之買賣契約，其上均載買賣總價款690萬元。故原告請求確認被告就系爭土地權利範圍均48分之14，與訴外人王孟君所訂定買賣契約同一條件之優先承購權存在；請求被告應與原告以總價690萬元之同一條件訂定買賣契約，並將系爭土地所有權權利範圍48分之14辦理所有權移轉登記予原告，洵屬有據。

㈤聲明：確認原告對於被告所公同共有坐落臺中市○○區○○段00地號、同段46-1地號及同段46-2地號土地所有權權利範圍均48分之14，於民國102年10月29日、102年11月13日、102年11月25日、103年3月11日、103年3月29日、103年5月5日等日期與訴外人王孟君所訂買賣契約，以總價新臺幣690萬元同一條件之優先承購權存在；被告就所公同共有坐落臺中市○○區○○段00地號、同段46-1地號及同段46-2地號土地所有權權利範圍均48分之14，應與原告以總價新臺幣690萬元之同一條件訂定買賣契約，並將上開三筆土地所有權權利範圍均48分之14辦理所有權移轉登記予原告；訴訟費用由被告負擔。

二、被告方面：

㈠原告主張業已行使優先承買權，與事實不符，蓋原告並未同意用同一條件購買，其未合法行使優先承買權：

⒈依土地法第34條之1第5項準用同第4項規定及最高法院100年度台上字第432號、100年度台上字第1673號、85年度台上字第793號判決意旨，共有人與他人所訂契約或承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂合法行使優先承購權，倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力。

⒉本件買賣契約中除標的及價金外，尚有稅金、仲介費、代辦費等。依買賣契約第4條第1款記載：「…繼承及買賣代辦費用…皆由買方負擔」等語，被告知悉買賣代辦費用內容即整合系爭土地之相關費用，包含仲介費、代辦勞務費用等，因系爭土地有眾多共有人，結構複雜，整合難度甚高，買賣雙係透過訴外人仲介花費諸多時間、精力方完成整合，故買賣雙方均同意支付相關費用，並約定由買方支出。本件居間業者自102年起陸續多次拜訪各共有人，次數高達數十次，至103年底左右方完成契約簽立，故方有代辦費用之產生，包含增值稅每坪28,000元、繼承登記費用、代辦費用（含居間業者之仲介費用），買方表示將會全額吸收此筆費用，被告對此費用亦知悉，然因被告本身無須負擔，是以被告對於價格部分大致上瞭解，但未詳查明細。被告所發通知優先承買之存證信函亦有表明代書費、代辦費用、買賣仲介費用均屬契約範圍內，故買賣仲介費用、代辦費用、代書費用都為契約範圍，本件買賣契約應以買賣雙方之真意為解釋。

⒊被告等於103年11月5日以烏日郵局414號存證信函通知原告，原告於同年月19日回函表示優先承購，原告表示要與被告等協談買賣條件時，被告等委託訴外人王孟君代書代為協談，原告於103年11月25日、12月1日、12月2日陸續與被告委託之王孟君談優先承購權，王孟君並告知買賣條件，然原告對於被告一方需支付之費用、條件均未同意。原告對於仲介費用、代辦勞務費用及代書費用知悉甚詳，原告於言詞辯論時亦稱知悉有此費用，要求王孟君提出相關單據，足見原告並非不知有此費用，僅係其不願意支付而已，更企圖要被告一方跳過居間業者自行簽約，足見其並無支付代辦費用之意願。原告雖以存證信函表示同意條件，但實際上原告與被告委託人王孟君洽談時，對於如何買賣之細節並未同意，對於買方必須支付之代辦費用亦不同意支付，顯然與優先承買權要求之同一條件並不相符，代辦費用、仲介費用等費用於買賣契約中屬於重要因素，如買賣雙方無洽談清楚，系爭買賣契約即無法進行，原告拒絕接受甚或認為不合理，僅為其單方意見，買賣雙方及仲介方對此均無意見，此條件即屬買賣條件之一，原告僅有接受或不接受之選項，而原告於實際協調過程中，並不接受此條件，尚難認定符合優先承買權之行使要件。

⒊原告迄今仍未表示同意同一條件，距被告等發函催告原告已逾越10日之期限，原告仍未合法行使優承買權，業已喪失優先承買權，被告於103年12月3日寄發烏日郵局440號存證信函予原告，表示其先後洽談3次，原告均無法同意以同一條件購買，故已喪失優先承買權。

㈡因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條著有明文。退步言之，縱認優先承買權合法行使，依買賣契約約定，買方應先支付買賣價金並支付代書費、代辦費、仲介費後，始得移轉所有權。

㈢答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。

三、本件經整理兩造不爭執及爭執事項之結果：

㈠兩造不爭執之事項：

⒈坐落臺中市○○區○○段00地號、同段46-1地號、同段46-2地號土地所有權權利範圍均48分之14為兩造及訴外人何幸蓉、范揚岳、范揚春、范揚君、范淑華、何瑞俊、何瑞煌等21人公同共同。

⒉被告黃坤旺、黃坤鴻、黃瑞斌、黃淑卿、黃淑鑾於103年3月29日與訴外人王孟君簽訂如原告起訴狀所附原證4之買賣契約書；被告尤月女、何英仁、何炩宜、柯何蕙焄於103年5月5日與訴外人王孟君簽訂如原告起訴狀所附原證4之買賣契約書。被告何茂良於102年10月29日與訴外人王孟君簽訂與原告起訴狀所附原證四相同內容之買賣契約書；被告張俊雄之被繼承人張何菊蕊於102年11月13日與訴外人王孟君簽訂與原告起訴狀所附原證四相同內容之買賣契約書；被告林金紗於102年11月25日與訴外人王孟君簽訂與原告起訴狀所附原證四相同內容之買賣契約書；被告何瓊枝於103年3月11日與訴外人王孟君簽訂與原告起訴狀所附原證四相同內容之買賣契約書。

⒊被告何茂良等15人於103年11月5日以烏日郵局存證號碼000414號存證信函，通知原告可依同一條件優先購買兩造公同共有系爭土地，並請於文到10日內以書面通知是否願意優先購買。原告於103年11月10日收到該存證信函，於103年11月19日以台中市○○路○○○○號碼001637號存證信函回覆被告等人表明願意依同一條件主張優先購買系爭三筆土地，原告之回覆未逾10日期限。

㈡兩造爭執之事項：原告主張優先購買是否接受買賣契約之一切條件？

四、法院之判斷：

㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張就系爭土地有優先承購權，為被告等所否認，是兩造間就原告對系爭土地之優先承購權是否存在顯有爭執，致原告就系爭土地之優先承購權之私權存否暨得否行使有不安之狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決除去之，是，本件原告就系爭土地之優先承購權是否存在，有即受確認判決之法律上利益，其提起本件確認之訴，自屬合法，先此敘明。

㈡按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。土地法第34條之1第1項、第4項、第5項定有明文。又土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例、100年度台上字第432號裁判意旨參照）。因此，出賣之共有人與買受人所訂買賣契約之一切條件，主張優先承購權人均須表示接受，始得謂為合法行使優先承購權。

㈢本件被告等分別於102年10月29日、102年11月13日、102年11月25日、103年3月11日、103年3月29日、103年5月5日與訴外人王孟君簽訂總價690萬元之買賣契約後，於103年11月5日以烏日郵局存證信函，通知原告可依同一條件優先承購系爭土地，並請原告於文到10日內以書面通知是否願意優先承購。原告於同年月10日收受存證信函，於同年月19日以台中市文心路郵局存證信函回覆被告等人表示願依同一條件主張優先承購系爭土地，原告之回覆未逾10日期限，為兩造不爭執之事實。被告抗辯原告之優先承購權已不存在，辯稱原告不同意買賣條件，不願支付代辦勞務費用200萬元及仲介費用，即並未同意依與系爭買賣契約之同一條件、價格購買系爭土地云云。經查：

⒈依原告起訴狀所附原證四被告尤月女、何英仁、何炩宜、柯何蕙焄、黃坤旺、黃坤鴻、黃瑞斌、黃淑卿、黃淑鑾及訴外人何瑞俊與王孟君所簽訂之買賣契約第2條：「雙方議定買賣總價款新台幣：陸佰玖拾萬元整」、第4條：「㈠本標的物應先辦理繼承登記後再辦理產權移轉登記。有關各項手續之稅費如繼承規費、土地增值稅、繼承及買賣代辦費、公契印花稅、買賣登記規費皆由買方負擔。」等語所載，被告等與訴外人王孟君就系爭土地所簽訂買賣契約之買賣條件，其中關於買受人應負之給付義務為：給付系爭土地之買賣價金690萬元及系爭土地辦理繼承登記、所有權移轉登記所需之稅費、登記規費及代辦費等相關費用，其中有關「代辦費」，依其契約文字前後文義之解釋應認為係指與辦理繼承登記、所有權移轉登記等手續相關之費用（例如代書費）。準此，原告就系爭土地行使優先承購權，如以買賣總價690萬元並負擔系爭土地辦理繼承及所有權移轉登記之稅捐、規費、代辦費用等相關費用之條件為購買，即應認為已屬以同一條件行使系爭土地共有人之優先承購權。

⒉至本件兩造爭執之代辦勞務費及仲介費用，其中仲介費用負擔於本件買賣契約中均未見明文加以約定，難認為係屬本件買賣契約條件內容之一。而被告所稱之「代辦勞務費」，依被告抗辯及證人林永豐、李雅芳、王孟君等人之證述內容以觀，係指於簽訂買賣契約前整合地主、拜訪共有人、洽談買賣價格、取得共有人同意出售及簽訂買賣契約等事務之費用，與前述買賣契約第4條㈠約定之「買賣代辦費」係指辦理繼承、所有權移轉登記手續之費用並不相同，已難認為係屬上開約定所稱之「買賣代辦費」。退步而言，縱認前揭「代辦勞務費」及仲介費均屬於本件買賣契約約定買方應負擔之費用範圍內，然核其性質，係屬買方與居間仲介或執行拜訪整合共有人事務之訴外人間之他項委任契約法律關係所生之給付義務，此由證人林永豐、李雅芳、王孟君之證述內容即可得證：證人林永豐證稱：賣方知道有此項費用（指代辦勞務費用），但不知道金額；（代辦勞務費用）訂買賣合約前有口頭向買方王孟君說明，也有說金額200萬元，買方同意負擔，被告要拿清的，所以沒有告訴被告，沒有書面資料，是我、李雅芳及王孟君的口頭約定（見本院104年9月16日言詞辯論筆錄）；證人李雅芳證稱：本件買賣是中鑫開發實業有限公司的案件，其為公司員工，不清楚公司如何與買方開價，知道最後買方可以接受200萬元的勞務費用（見本院104年10月7日言詞辯論筆錄）；證人王孟君證稱：（勞務費用）大約是買賣契約簽約前，大約與地主議價完成同時期，金額200萬元是林永豐提出的，我依照經驗評估跑這個案件的勞務費用而同意該金額；買賣契約是我與賣方的關係，服務費用是我與林永豐的約定，所以不需要記載於（買賣）契約上（見本院104年10月7日言詞辯論筆錄）。準此，原告縱就其應否給付訴外人林永豐、李雅芳或中鑫開發實業有限公司代辦勞務費、仲介費及其數額均有爭執，惟此亦屬原告以買受人地位就其與訴外人間委任契約法律關係之爭執，並非原告對於系爭土地買賣契約之條件有何爭執，自難以此即認為原告並未同意買賣契約之條件內容，被告辯稱原告不同意支付代辦勞務費、仲介費，即不符合行使優先承購權之要件云云，尚無足採。

㈣原告既業於被告通知之存證信函所定10日期限內，於103年11月19日以存證信函向被告表示行使系爭土地優先承購權，且原告復願以與本件買賣契約約定買賣總價690萬元、並願負擔系爭土地辦理繼承登記及所有權移轉登記所需稅費、登記費、代辦費等相關費用之同一條件，優先承購系爭土地，自屬以買賣契約同一條件行使優先承購權，原告已合法行使其優先承購權，其就系爭土地之優先承購權自無因逾期或未依同一條件購買而消滅之情事，被告所辯並不可採，本件原告主張之事實堪認為真正。

五、綜上，原告已合法且未逾期行使其就系爭土地之優先承購權，則原告依土地法第34條之1第5項準用同條第4項之規定，提起本訴請求確認其就系爭土地之優先承購權存在，並請求被告與原告就系爭土地以同一條件補訂書面買賣契約，自均屬有據。原告復依兩造間就系爭土地之買賣契約關係，請求被告於原告給付價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，亦屬有據，均應准許。

六、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核均與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。

附表：公同共有人名冊及潛在應有部分┌──┬────┬──────┬───────┬──────┐│編號│共 有 人│潛在應有部分│與王孟君簽訂買│備 註││ │姓 名│ │賣契約之日期 │ │├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│1 │尤月女 │1/144 │103年05月05日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│2 │何英仁 │1/144 │103年05月05日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│3 │何炩宜 │1/144 │103年05月05日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│4 │柯何蕙焄│1/144 │103年05月05日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│5 │何瑞煌 │1/36 │ │非本件當事人│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│6 │何幸蓉 │1/36 │ │非本件當事人│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│7 │何瑞俊 │1/36 │ │非本件當事人│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│8 │何瑞昌 │1/36 │ │原 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│9 │何瓊枝 │1/36 │103年03月11日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│10 │何茂良 │1/6 │102年10月29日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│11 │張俊雄 │1/6 │102年11月13日 │被 告││ │（即張何│ │（由被繼承人張│ ││ │菊蕊之繼│ │何菊蕊與王孟君│ ││ │承人） │ │簽訂買賣契約）│ │├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│12 │林金紗 │1/6 │102年11月25日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│13 │黃坤旺 │1/30 │103年03月29日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│14 │黃坤鴻 │1/30 │103年03月29日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│15 │黃瑞斌 │1/30 │103年03月29日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│16 │黃淑卿 │1/30 │103年03月29日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│17 │黃淑鑾 │1/30 │103年03月29日 │被 告│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│18 │范揚岳 │1/24 │ │非本件當事人│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│19 │范揚春 │1/24 │ │非本件當事人│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│20 │范揚君 │1/24 │ │非本件當事人│├──┼────┼──────┼───────┼──────┤│21 │范淑華 │1/24 │ │非本件當事人│└──┴────┴──────┴───────┴──────┘